房地產(chǎn)造價管理經(jīng)驗總結(jié)

1、20152015年年1212月月北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司2內(nèi)容內(nèi)容淡市下房地產(chǎn)造價管理新挑戰(zhàn)淡市下房地產(chǎn)造價管理新挑戰(zhàn)淡市下房地產(chǎn)企業(yè)造價管理新思維淡市下房地產(chǎn)企業(yè)造價管理新思維如何從管理角度有效控制造價如何從管理角度有效控制造價北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司3毋庸置疑，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走向下行空間毋庸置疑，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走向下行空間一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度商品房預(yù)售面積景氣指數(shù)商品房預(yù)售面積景氣指數(shù)6689.767.492.6商品房銷售價格景氣指數(shù)商品房銷售價格景氣指數(shù)111.1111.29577.3北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司4雖然第一季度各地市

2、場走出了小陽春的態(tài)勢，但如果就此斷言中國房地產(chǎn)行業(yè)觸底雖然第一季度各地市場走出了小陽春的態(tài)勢，但如果就此斷言中國房地產(chǎn)行業(yè)觸底還言之尚早還言之尚早宏觀環(huán)境需求供給宏觀環(huán)境雖然有所好轉(zhuǎn)，但還談不上經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國際環(huán)境仍然不樂觀 ？房價仍然偏高，消費者信心仍未恢復(fù)，觀望情緒仍然很濃，投資性被壓抑07年高價拿地項目今年集中入市，08年各公司大量存貨未售，各公司今年資金壓力將出現(xiàn)前所未有的壓力，也會構(gòu)成很大的供給壓力北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司5降價銷售成為不可阻擋的市場潮流降價銷售成為不可阻擋的市場潮流客戶與產(chǎn)品造價控制進(jìn)度質(zhì)量造價的平衡房地產(chǎn)已經(jīng)從賣方市場轉(zhuǎn)化為買方市場，客戶有了更多的選擇，市場

3、不能再依靠單純的策劃，如何精準(zhǔn)的把握需求并轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品語言 ？消費者的觀望必將導(dǎo)致價格的下跌，造價的因素將變得更加敏感，造價控制將變得前所未有的重要再賣方市場下，三要素的平衡往往讓位于速度，在買方市場下，三者的平衡將更為挑戰(zhàn)開發(fā)商感言：降價還是硬道理開發(fā)商感言：降價還是硬道理北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司6房地產(chǎn)行業(yè)的競爭已經(jīng)從資源的競爭轉(zhuǎn)向客戶的競爭與運營能力的競爭房地產(chǎn)行業(yè)的競爭已經(jīng)從資源的競爭轉(zhuǎn)向客戶的競爭與運營能力的競爭資源的競爭資源的競爭產(chǎn)品和客戶的競爭產(chǎn)品和客戶的競爭運營能力的競爭運營能力的競爭產(chǎn)品實現(xiàn)過程產(chǎn)品實現(xiàn)過程設(shè)計管設(shè)計管理理采購管采購管理理工程管工程管理理營銷管營銷管理理

4、客戶服客戶服務(wù)務(wù)土地獲取土地獲取和項目論和項目論證證項目策項目策劃管理劃管理成成 本本 管管 理理資源資源客戶客戶運營運營北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司7快速擴(kuò)張的模式需要轉(zhuǎn)向精細(xì)化運營的模式，當(dāng)行業(yè)利潤從暴利轉(zhuǎn)向平均利潤的快速擴(kuò)張的模式需要轉(zhuǎn)向精細(xì)化運營的模式，當(dāng)行業(yè)利潤從暴利轉(zhuǎn)向平均利潤的時候，造價控制將具有戰(zhàn)略意義時候，造價控制將具有戰(zhàn)略意義北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司8內(nèi)容內(nèi)容淡市下房地產(chǎn)造價管理新挑戰(zhàn)淡市下房地產(chǎn)造價管理新挑戰(zhàn)淡市下房地產(chǎn)企業(yè)造價管理新思維淡市下房地產(chǎn)企業(yè)造價管理新思維如何從管理角度有效控制造價如何從管理角度有效控制造價北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司9造價管理

5、新思維造價管理新思維-三大轉(zhuǎn)變?nèi)筠D(zhuǎn)變從乙方挖潛到從乙方挖潛到客戶挖潛客戶挖潛從后端控制到從后端控制到前端控制前端控制從造價核算到從造價核算到造價控制造價控制房地產(chǎn)行業(yè)習(xí)慣通過招投標(biāo)低價中標(biāo)進(jìn)行造價控制，從乙方壓榨利潤，在新的環(huán)境下，必須轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^準(zhǔn)確的把握客戶需求從而做出性價比高的產(chǎn)品房地產(chǎn)行業(yè)習(xí)慣在招標(biāo)階段和施工過程進(jìn)行造價控制，在新的環(huán)境下，必須后端控制轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注產(chǎn)品定位和設(shè)計管理，從前端進(jìn)行控制在傳統(tǒng)的管理模式下，造價部門更多是做的預(yù)算工作，承擔(dān)的是造價核算的職責(zé)，在新的環(huán)境下必須從核算轉(zhuǎn)變?yōu)榭刂票本┾x涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司10從客戶價值到造價控制從客戶價值到造價控制不同需求的客戶

6、其關(guān)注點是不一樣不同需求的客戶其關(guān)注點是不一樣北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司11從客戶價值到造價控制從客戶價值到造價控制企圖滿足所有客戶的需求是一種沒有戰(zhàn)略的且造價極企圖滿足所有客戶的需求是一種沒有戰(zhàn)略的且造價極高的表現(xiàn)高的表現(xiàn)置業(yè)次數(shù)與購房動機置業(yè)次數(shù)與購房動機北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司12從客戶價值到造價控制從客戶價值到造價控制客戶的需求是可以排序，在一定的造價約束下，你只客戶的需求是可以排序，在一定的造價約束下，你只能滿足關(guān)鍵的需求，并盡量滿足次要的需要能滿足關(guān)鍵的需求，并盡量滿足次要的需要綠色標(biāo)出是最重要的因素, 黃色標(biāo)出次重要的因素, 購房預(yù)算不同的人, 對因素的重要性排序略

7、有不同. 在購房預(yù)算較高的人群中, “造園形式”, “教育配套”和”高爾夫球場”相對重要. 而”物業(yè)管理模式”相對重要較低北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司13從客戶價值到造價控制從客戶價值到造價控制將需求轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品語言將需求轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品語言標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系產(chǎn)品體系空間尺度空間尺度功能組織功能組織部品性能部品性能物理指標(biāo)物理指標(biāo)設(shè)備要求設(shè)備要求居住要求使用標(biāo)準(zhǔn)使用標(biāo)準(zhǔn)性能標(biāo)準(zhǔn)性能標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)部品模塊化部品模塊化功能模塊化功能模塊化戶型模塊化戶型模塊化組團(tuán)模塊化組團(tuán)模塊化設(shè)計模塊客戶行為自我實現(xiàn)自我實現(xiàn)尊重尊重歸屬歸屬安全安全生理需求生理需求北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司14從后端控制到前端控

8、制從后端控制到前端控制預(yù)算預(yù)算合同造價控制合同造價控制認(rèn)價認(rèn)價變更控制變更控制定位控制定位控制結(jié)構(gòu)選型結(jié)構(gòu)選型材料設(shè)備選型材料設(shè)備選型規(guī)范要求范圍內(nèi)的變通規(guī)范要求范圍內(nèi)的變通設(shè)計質(zhì)量控制設(shè)計質(zhì)量控制北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司15從造價核算到造價控制從造價核算到造價控制造價控制造價控制傾向于建立總量級的造價控制體系傾向于建立總量級的造價控制體系;按照按照“合同分類合同分類”的思路重構(gòu)的思路重構(gòu)“造價控制樹造價控制樹”;避免跨項目、科目簽訂合同避免跨項目、科目簽訂合同;前置合同控制環(huán)節(jié)（簽約、變更）前置合同控制環(huán)節(jié)（簽約、變更）造價核算造價核算基于工程造價思想建立核算（測算）體系；基于工程造

9、價思想建立核算（測算）體系；通過造價測算（合同分類）形成目標(biāo)造價；通過造價測算（合同分類）形成目標(biāo)造價；項目結(jié)算后進(jìn)行造價核算，定量分析；項目結(jié)算后進(jìn)行造價核算，定量分析；沉淀造價經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)庫，為新項目測算提供參考依據(jù)沉淀造價經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)庫，為新項目測算提供參考依據(jù)；北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司16內(nèi)容內(nèi)容淡市下房地產(chǎn)造價管理新挑戰(zhàn)淡市下房地產(chǎn)造價管理新挑戰(zhàn)淡市下房地產(chǎn)企業(yè)造價管理新思維淡市下房地產(chǎn)企業(yè)造價管理新思維如何從管理角度有效控制造價如何從管理角度有效控制造價北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司17造價管理體系主要控制點造價管理體系主要控制點全面的造價控制體系主要包括對土地造價、項目

10、前期費用、工程建安造價、營銷造價、管全面的造價控制體系主要包括對土地造價、項目前期費用、工程建安造價、營銷造價、管理造價和財務(wù)造價等六大分項造價的控制理造價和財務(wù)造價等六大分項造價的控制分項造價壓縮空間占總造價比例主要控制手段說明土地造價較小較小30-35 %30-35 %n盡可能爭取政府優(yōu)惠價格，同時在土地費用支付條件方面盡可能爭取政府優(yōu)惠價格，同時在土地費用支付條件方面爭取優(yōu)惠爭取優(yōu)惠n認(rèn)真開展盡職調(diào)查，減少操作風(fēng)險認(rèn)真開展盡職調(diào)查，減少操作風(fēng)險n加強項目可行性研究和項目論證加強項目可行性研究和項目論證土地造價項目土地造價項目初期大部分可以確定，初期大部分可以確定，可壓縮空間較小可壓縮空間

11、較小前期費用大大2-3 %2-3 %n搞好政府關(guān)系，爭取報批報建費用減免搞好政府關(guān)系，爭取報批報建費用減免工程造價大大50-55 %50-55 %n設(shè)計單位爭取最優(yōu)性價比設(shè)計單位爭取最優(yōu)性價比n開展設(shè)計階段開展設(shè)計階段的造價控制的造價控制和限額設(shè)計和限額設(shè)計n嚴(yán)格設(shè)計變更和工程簽證審批嚴(yán)格設(shè)計變更和工程簽證審批n建立供應(yīng)商管理體系，加強供應(yīng)商考核，建立戰(zhàn)略采購伙建立供應(yīng)商管理體系，加強供應(yīng)商考核，建立戰(zhàn)略采購伙伴關(guān)系伴關(guān)系n規(guī)范采購管理，嚴(yán)格資質(zhì)預(yù)審和評標(biāo)、定標(biāo)規(guī)范采購管理，嚴(yán)格資質(zhì)預(yù)審和評標(biāo)、定標(biāo)n加強新材料、新工藝、新設(shè)備的研究運用加強新材料、新工藝、新設(shè)備的研究運用雖然前期設(shè)計費用本身并

12、不多，但雖然前期設(shè)計費用本身并不多，但設(shè)計方案決定了工程造價的設(shè)計方案決定了工程造價的70708080左右，因此設(shè)計管理左右，因此設(shè)計管理是造價控是造價控制制的重中之重；的重中之重；工程造價涉及工程造價涉及影響影響因素多而且復(fù)雜，故可壓縮空間大因素多而且復(fù)雜，故可壓縮空間大營銷造價大大5-8 %5-8 %n實行媒體投放的跟蹤評價，選取性價比最高的推廣方式實行媒體投放的跟蹤評價，選取性價比最高的推廣方式n加強廣告、策劃公司的采購管理加強廣告、策劃公司的采購管理營銷造價涉及營銷造價涉及影響因素多而且復(fù)雜，影響因素多而且復(fù)雜，故可壓縮空間大故可壓縮空間大管理造價 小小2-3 %2-3 %n建立合理建

13、立合理的造價費用的造價費用支出標(biāo)準(zhǔn)支出標(biāo)準(zhǔn)n加大部門費用支出考核力度加大部門費用支出考核力度管理費用項目初期大部分可以確定，管理費用項目初期大部分可以確定，可壓縮空間小可壓縮空間小財務(wù)造價小小6-8 %6-8 %n合理籌措和運用資金合理籌措和運用資金n實行資金集中管理，減少資金沉淀實行資金集中管理，減少資金沉淀n實行稅收籌劃，減少實行稅收籌劃，減少稅務(wù)造價稅務(wù)造價財務(wù)造價項目財務(wù)造價項目初期大部分可以確定，初期大部分可以確定，可壓縮空間小可壓縮空間小注：此處的造價比例僅供參考北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司18造價管理體系造價管理體系目標(biāo)造價體系目標(biāo)造價體系動態(tài)造價控制體系動態(tài)造價控制體系后評

14、估體系后評估體系造價責(zé)任和考核體系造價責(zé)任和考核體系造價業(yè)務(wù)流程造價業(yè)務(wù)流程管理控制體系管理控制體系數(shù)據(jù)庫和知識管理數(shù)據(jù)庫和知識管理北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司19如何通過目標(biāo)造價體系使我們從設(shè)計到招標(biāo)到施工的每一個環(huán)節(jié)都能進(jìn)行造價的如何通過目標(biāo)造價體系使我們從設(shè)計到招標(biāo)到施工的每一個環(huán)節(jié)都能進(jìn)行造價的控制和優(yōu)化？控制和優(yōu)化？項目拓展階段項目拓展階段方案設(shè)計階段方案設(shè)計階段施工圖設(shè)計階段施工圖設(shè)計階段建筑安裝工程費建筑安裝工程費施工階段施工階段建筑工程費建筑工程費安裝工程安裝工程費費裝修工程裝修工程費費地基基礎(chǔ)工地基基礎(chǔ)工程程主體工程主體工程給排水工給排水工程程數(shù)據(jù)調(diào)整數(shù)據(jù)調(diào)整造價匡算造價

15、匡算造價估算造價估算造價預(yù)算造價預(yù)算動態(tài)調(diào)整動態(tài)調(diào)整 舉例擴(kuò)初設(shè)計階段擴(kuò)初設(shè)計階段造價概算造價概算北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司20例：通過事前算賬控制造價例：通過事前算賬控制造價-造價前置模型之單一產(chǎn)品假定法造價前置模型之單一產(chǎn)品假定法分解造價指標(biāo)為分解造價指標(biāo)為“固定固定”和和“可變可變”類，反復(fù)測算類，反復(fù)測算開發(fā)前期準(zhǔn)備費開發(fā)前期準(zhǔn)備費社區(qū)管網(wǎng)工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境費園林環(huán)境費配套設(shè)施費配套設(shè)施費開發(fā)間接費開發(fā)間接費期間費用期間費用固定造價固定造價土地價款土地價款主體建筑主體建筑主體安裝主體安裝可變造價可變造價容積率建筑面積單位固定造價R1S1A1R2S2A2R3S3A3容積率

16、建筑面積單位可變造價R1S1A1R2S2A2R3S3A3容積率建筑面積單位造價判斷R1S1A1R2S2A2R3S3A3北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司21例：通過事前算賬控制造價例：通過事前算賬控制造價-通過事前算賬影響前期定位決策和產(chǎn)品的解決通過事前算賬影響前期定位決策和產(chǎn)品的解決方案方案北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司22 以北京某項目為例以北京某項目為例項 目單位原指標(biāo)一、規(guī)劃建設(shè)用地一、規(guī)劃建設(shè)用地 ha ha3.84843.8484二、總建筑面積 130240130240 地上總建筑面積地上總建筑面積 9621096210 地下總建筑面積 34030 住宅總建筑面積住宅總建筑面積 8

17、771087710 公建總建筑面積 4253042530 地上公建地上公建 85008500 地下公建及配套設(shè)施 3403034030十一、機動車停車位十一、機動車停車位 輛輛600600 地面停車地面停車 輛輛7575 架空層停車 輛輛0 0 地下停車 輛輛525525兩層地下車庫方案兩層地下車庫方案例：通過事前算賬控制造價例：通過事前算賬控制造價-通過事前算賬影響前期定位決策和產(chǎn)品的解決通過事前算賬影響前期定位決策和產(chǎn)品的解決方案方案北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司23 以北京某項目為例以北京某項目為例項 目單位新指標(biāo)一、規(guī)劃建設(shè)用地一、規(guī)劃建設(shè)用地 ha ha3.84843.8484二、

18、總建筑面積 114512114512 地上總建筑面積地上總建筑面積 9621096210 地下總建筑面積 18302 住宅總建筑面積住宅總建筑面積 8796787967 公建總建筑面積 2654526545 地上公建地上公建 82438243 地下公建及配套設(shè)施 1830218302十一、機動車停車位十一、機動車停車位 輛輛584584 地面停車地面停車 輛輛5454 架空層停車 輛輛137137 地下停車 輛輛393393一層地下車庫一層地下車庫+ +架空層方案架空層方案例：通過事前算賬控制造價例：通過事前算賬控制造價-通過事前算賬影響前期定位決策和產(chǎn)品的解決通過事前算賬影響前期定位決策和產(chǎn)

19、品的解決方案方案北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司24一層地下車庫一層地下車庫+ +架空層方案架空層方案收益對比：收益對比：兩層地下車庫方案兩層地下車庫方案凈利率凈利率6.186.18，內(nèi)部收益率，內(nèi)部收益率13.513.5；一層車庫一層車庫+架空層與兩層車庫的重要區(qū)別是在于調(diào)減了架空層與兩層車庫的重要區(qū)別是在于調(diào)減了低效資產(chǎn)的比低效資產(chǎn)的比例例，具有較高的實際意義。，具有較高的實際意義。凈利率凈利率7.547.54，內(nèi)部收益率約，內(nèi)部收益率約14.514.5。例：通過事前算賬控制造價例：通過事前算賬控制造價-通過事前算賬影響前期定位決策和產(chǎn)品的解決通過事前算賬影響前期定位決策和產(chǎn)品的解決方案方

20、案北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司25目標(biāo)造價體系的基礎(chǔ)是建立科學(xué)的造價科目體系目標(biāo)造價體系的基礎(chǔ)是建立科學(xué)的造價科目體系北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司26如何通過動態(tài)造價控制體系確保造價的全過程處于有效管理中？如何通過動態(tài)造價控制體系確保造價的全過程處于有效管理中？每一個階段的造價發(fā)生的情況應(yīng)及時掌握，包括已發(fā)生和即將發(fā)生或預(yù)計將發(fā)生的每一個階段的造價發(fā)生的情況應(yīng)及時掌握，包括已發(fā)生和即將發(fā)生或預(yù)計將發(fā)生的北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司27如何通過責(zé)任造價體系造價責(zé)任分解到每一個員工？如何通過責(zé)任造價體系造價責(zé)任分解到每一個員工？部門目標(biāo)造價責(zé)任事項目標(biāo)造價責(zé)任指標(biāo)指標(biāo)說明及計算公式備注

21、合同造價部合同造價部1 1、工程、工程總造總造價的價的預(yù)算精預(yù)算精度度工程造價的工程造價的預(yù)預(yù)算精確性算精確性（總結(jié)算價總預(yù)算（總結(jié)算價總預(yù)算值）值） / /總預(yù)算值總預(yù)算值5 5以分期為單位，某項以分期為單位，某項一級造價科目一級造價科目超目標(biāo)，但在本期超目標(biāo)，但在本期內(nèi)總的工程類內(nèi)總的工程類一級造價科目結(jié)算造價品一級造價科目結(jié)算造價品疊后未超標(biāo)，疊后未超標(biāo)，認(rèn)定為基本達(dá)標(biāo)。若每個認(rèn)定為基本達(dá)標(biāo)。若每個一級造價科目一級造價科目及總的工程類及總的工程類結(jié)算造價均結(jié)算造價均未超標(biāo)，可認(rèn)定為創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)。該指標(biāo)為輔未超標(biāo)，可認(rèn)定為創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)。該指標(biāo)為輔考指標(biāo)，主要意在指導(dǎo)預(yù)算的準(zhǔn)確性，該指標(biāo)為輔考考指標(biāo)

22、，主要意在指導(dǎo)預(yù)算的準(zhǔn)確性，該指標(biāo)為輔考指標(biāo)之一。指標(biāo)之一。2 2、對工程類、對工程類合同價格談合同價格談判控制。判控制。所簽工程合同所簽工程合同總價款總價款1 1、合同總價款、合同總價款預(yù)算預(yù)算價價2 2、某份合同總價款必、某份合同總價款必須超預(yù)算價時應(yīng)專項須超預(yù)算價時應(yīng)專項報告，并獲領(lǐng)導(dǎo)層批報告，并獲領(lǐng)導(dǎo)層批準(zhǔn)。準(zhǔn)。1 1、合同總價款、合同總價款預(yù)算值的認(rèn)定方法：預(yù)算值的認(rèn)定方法：（1 1）包干合同（或合同中包干部分）直接進(jìn)行比較認(rèn)）包干合同（或合同中包干部分）直接進(jìn)行比較認(rèn)定。定。（2 2）按實結(jié)算合同（或合同中按實結(jié)算部分）以合同）按實結(jié)算合同（或合同中按實結(jié)算部分）以合同的結(jié)算價在扣

23、出合同簽定以后，由于各種變更引起的的結(jié)算價在扣出合同簽定以后，由于各種變更引起的增減因素后（含設(shè)計變更及甲供、乙供甲核價導(dǎo)致的增減因素后（含設(shè)計變更及甲供、乙供甲核價導(dǎo)致的合同結(jié)算值的變動以及合同以外的簽證發(fā)生的變動）合同結(jié)算值的變動以及合同以外的簽證發(fā)生的變動）預(yù)算值比較。預(yù)算值比較。（3 3）某份合同總價超預(yù)算，但在本期項目的同）某份合同總價超預(yù)算，但在本期項目的同一級造一級造價科目價科目下，與其它未超預(yù)算的合同總款品疊后，其品下，與其它未超預(yù)算的合同總款品疊后，其品疊總額未超預(yù)算，可認(rèn)定為基本達(dá)標(biāo)，若每份合同額疊總額未超預(yù)算，可認(rèn)定為基本達(dá)標(biāo)，若每份合同額及總的合同額品疊后，同時均未超預(yù)

24、算，可認(rèn)定為創(chuàng)及總的合同額品疊后，同時均未超預(yù)算，可認(rèn)定為創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)。優(yōu)達(dá)標(biāo)。（4 4）領(lǐng)導(dǎo)層批準(zhǔn)某項合同價超預(yù)算，不影響該項目在）領(lǐng)導(dǎo)層批準(zhǔn)某項合同價超預(yù)算，不影響該項目在同同一級造價科目一級造價科目下，對總合同價下，對總合同價總預(yù)算價的要求，總預(yù)算價的要求，但可以不作為該份合同額超出預(yù)算值的認(rèn)定。但可以不作為該份合同額超出預(yù)算值的認(rèn)定。2 2、該指標(biāo)為主考指標(biāo)之一。、該指標(biāo)為主考指標(biāo)之一。按責(zé)任原則將造價目標(biāo)根據(jù)各部門對造價的作用分解到各個部門，確立考核標(biāo)準(zhǔn)按責(zé)任原則將造價目標(biāo)根據(jù)各部門對造價的作用分解到各個部門，確立考核標(biāo)準(zhǔn)北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司28如何通過后評估體系使我們不再犯

25、重復(fù)的錯誤？如何通過后評估體系使我們不再犯重復(fù)的錯誤？項目后評估管理流程工程部其他部門領(lǐng)導(dǎo)層支持性文件綜合部組織項目工作總結(jié)參與項目工作總結(jié)匯總項目工作總結(jié)撰寫項目后評估報告工程部組織項目總結(jié)會議，各部門參與評審，審批N備案備案Y組織項目經(jīng)驗推廣落實項目經(jīng)驗推廣后評估的要點不在于后評估的要點不在于總結(jié)，而在于如何落總結(jié)，而在于如何落實和推廣！實和推廣！主體工程：主體工程：在條件允許的情況下，地下室外防水改為內(nèi)防水，可以有效的節(jié)約造價（JS一期節(jié)約35萬元左右，JYLW一期取消底板防水，改做碎石加無仿布濾水層節(jié)約10萬元）；進(jìn)度款按施工階段進(jìn)行付款有利于提高施工單位的積極性，加快進(jìn)度；無粘結(jié)預(yù)應(yīng)

26、力鋼筋不宜用于住宅樓，會給安裝及家庭裝修時帶來隱患。銷售部門盡早介入工地現(xiàn)場之中，多與現(xiàn)場工程師溝通，避免出現(xiàn)銷售賣場與施工布置總平面圖的矛盾；設(shè)計變更要考慮與預(yù)售查丈相符，以免日后給公司造成損失（JS一期曾出現(xiàn)，幸好及時更改補救）；女兒墻的高度必須滿足規(guī)范要求，否則無法通過驗收，造成日后補救；廚衛(wèi)間的平面布置圖（特別是穿墻，板套管）應(yīng)在結(jié)構(gòu)施工前確定好，以免日后打鑿；因銷售需要，裙房涂料需先做好，為避免涂料污染，可在以上部位加做一道懸挑板；陽臺降板應(yīng)保證有8厘米左右，以免門開啟困難和房間滲水（JS幼兒園陽臺地面裝修后，門無法開啟，也滲水）。裝修工程裝修工程加強總包、分包單位的現(xiàn)場管理，提高對

27、部分分包單位的成品保護(hù)意識，如鋁合金門窗、木門、陽臺欄板等；加強圖紙審查，發(fā)現(xiàn)錯漏，及時向設(shè)計院反饋，避免后期處理造成費用的增加；地下室墻面、天棚乳膠漆采用只刷兩遍油漆，不刮膩子，可節(jié)省約一倍的造價（JS一期地下室就節(jié)約13萬元左右）；選用異地消防產(chǎn)品（如進(jìn)戶木門）要特別注意其有否施工地的消防許可證（JS一期木門為此幾乎影響總體驗收）；空調(diào)百葉的設(shè)計在考慮外觀效果的同時，還必須特別注意空調(diào)的安裝方便性（JS一期就接到投訴）；公共電梯廳的設(shè)計盡量從消防驗收角度考慮不要選用木材面板，以免造成修改變更而增加費用（JS二期電梯廳就曾修改而增加費用）；采用加氣砼砌塊主要需解決墻面開裂和抹灰的問題。雖然增加了造價，但減少外墻滲水的可能，還能收回墻改金；廣場大理石地面不宜采用光面，以免鋪貼后在重新進(jìn)行毛面處理，而增加造價（JS一期南廣場地面就發(fā)生過）；對環(huán)境、園建要從全局設(shè)計考慮，避免施工完成后感覺效果不滿意而浪費造價（JS一期泛會所天棚噴涂出現(xiàn)施工后修改）；北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司29如何優(yōu)化造價的管理流程盡量減少我們無效的造價？如何優(yōu)化造價的管理流程盡量減少我們無效的造價？-案例案例一一. .場地豎向標(biāo)高設(shè)計場地豎