房地產(chǎn)運營基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)運營基礎(chǔ)知識培訓(xùn)日期：2012年8月18日喻海文 何為 項目運營項目運營投投 入入一系列變換一系列變換過程過程產(chǎn)產(chǎn) 出出人力、設(shè)備、技術(shù)、資金、信息，等等有形產(chǎn)品、無形服務(wù)，等生產(chǎn)與運作活動生產(chǎn)與運作活動-研究企業(yè)運作系統(tǒng)的計劃、組織、計劃、組織、實施和控制實施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項管理工作的總稱。 項目運營的基本概念運營是過程管理，不是目標(biāo)管理項目運營（POM）會議管理（）階段性成果管理（）知識管理（）進度管理（）收益動態(tài)跟蹤體系全成本管理體系2房地產(chǎn)企業(yè)的項目運營體系3架構(gòu)管理資源配置計劃管理運營監(jiān)管成本管理投入控制執(zhí)行力管理產(chǎn)出控制價值鏈的基本活動（業(yè)務(wù)鏈）項

2、目決策項目策劃設(shè)計管理工程管理銷售管理客戶管理價值鏈的支持活動（管理鏈）價值鏈的外包活動（供應(yīng)鏈）產(chǎn)品定位產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)出控制價值鏈的基本活動（業(yè)務(wù)鏈）策劃外包設(shè)計外包工程外包營銷外包組織管控項目管理外包管理運營管理運營管理職能管理職能管理互為支持業(yè)務(wù)鏈增效房地產(chǎn)企業(yè)的項目運營體系項目運營的組織體系組織體系 - 戰(zhàn)略設(shè)計：戰(zhàn)略設(shè)計：戰(zhàn)略規(guī)劃與設(shè)計戰(zhàn)略梳理：戰(zhàn)略梳理：明晰戰(zhàn)略方向，及戰(zhàn)略管理體系組織管理：組織管理：建立有效的管控模式及管控邊界權(quán)責(zé)體系：權(quán)責(zé)體系：清晰的權(quán)責(zé)體系運作程序：運作程序：提升業(yè)務(wù)流程效率 操作指引：操作指引：實現(xiàn)管理精細(xì)化表格模板：表格模板：實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理HR管理體系

3、：管理體系：完善HR的戰(zhàn)略性管理作用績效管理體系：績效管理體系：建立績效衡量體系薪酬體系：薪酬體系：完善的激勵機制有責(zé)有責(zé)有序有序有有效效 IT IT支持支持 協(xié)同信息平臺協(xié)同信息平臺 高效高效戰(zhàn)略與經(jīng)營目標(biāo)組織管控體系集團管控模式項目管理模式組織職能權(quán)責(zé)體系項目運營體系會議管理體系（C）知識管理體系(K)進度管理（T）階段性成果管理（Q）流程管理體系流程制度指引表單模版管理支持體系薪酬體系HR體系績效體系支支 撐撐指指 導(dǎo)導(dǎo)運營管理：運營管理：建立對進度、關(guān)鍵工作成果的監(jiān)控機制，保障項目運營效率，控制項目風(fēng)險。4項目運營體系模型體系模型 5房地產(chǎn)企業(yè)的項目運營體系示例 關(guān)鍵節(jié)點關(guān)鍵節(jié)點按期達

4、標(biāo)、階段性成果階段性成果項按要求編制并通過審批、對于重大決策事項采取會議決策體系會議決策體系把關(guān)。1 1）P-P-計劃分級管理，逐級細(xì)分計劃分級管理，逐級細(xì)分2 2）D-D-三要素管理三要素管理TQCTQC： 關(guān)鍵節(jié)點控制關(guān)鍵節(jié)點控制(T (T) ) + + 成果成果標(biāo)準(zhǔn)管理標(biāo)準(zhǔn)管理(Q) (Q) + + 會會議議決策管理（決策管理（C)C) 四要素管理四要素管理PTQCPTQC：運營績效管理（：運營績效管理（P)P)3 3）C-C-過程檢查、監(jiān)控、調(diào)整過程檢查、監(jiān)控、調(diào)整4 4）A-A-結(jié)果導(dǎo)向的節(jié)點考核驅(qū)動結(jié)果導(dǎo)向的節(jié)點考核驅(qū)動項目計劃管理方法 - 通過計劃管理，協(xié)同內(nèi)外部資源，串聯(lián)項目管

5、理的所有要素，形成PDCA管理循環(huán)。原有水平新的水平 P（Plan）計劃。包括方針和目標(biāo)的確定以及活動計劃的制定； D（DO）執(zhí)行。執(zhí)行就是具體運作，實現(xiàn)計劃中的內(nèi)容； C（Check）檢查。就是要總結(jié)執(zhí)行計劃的結(jié)果，分清對錯，明確效果，找出問題； A（Act）處理。對檢查的結(jié)果進行處理，認(rèn)可或否定。6PDCA循環(huán)組織保障層次分明強協(xié)同性標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一形成封閉的閉環(huán)項目計劃分級體系 序號序號分分 級級定義闡述定義闡述1 1 總部關(guān)鍵節(jié)點計劃總部關(guān)鍵節(jié)點計劃 對項目運營產(chǎn)生決定性作用,且影響到整個公司經(jīng)營活動的工作項,作為總部關(guān)關(guān)鍵節(jié)點。鍵節(jié)點。項目開發(fā)中在關(guān)鍵線路上主要工作項,作為項目關(guān)鍵節(jié)點。項目

6、關(guān)鍵節(jié)點。2 2項目主項計劃項目主項計劃將項目在全程開發(fā)過程中不同階段的工作以某種邏輯關(guān)系進行編排，以全面展示項目整體開發(fā)進程的工作項。3 3項目專項計劃項目專項計劃指各專業(yè)根據(jù)主項計劃編制的其專業(yè)線的職能計劃，用于支撐主項計劃的實現(xiàn)。7PDCA地產(chǎn)總部的關(guān)鍵節(jié)點節(jié)點名稱節(jié)點名稱節(jié)點性質(zhì)節(jié)點性質(zhì)完成標(biāo)志說明完成標(biāo)志說明節(jié)點設(shè)置導(dǎo)向節(jié)點設(shè)置導(dǎo)向土地合同簽訂（或項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議）土地合同簽訂（或項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議）總部關(guān)鍵節(jié)點總部關(guān)鍵節(jié)點 合同簽定合同簽定進度進度報審修建性詳細(xì)規(guī)劃(報總規(guī))項目關(guān)鍵節(jié)點 總規(guī)批復(fù)意見辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證項目關(guān)鍵節(jié)點 獲取建設(shè)工程規(guī)劃許可證完成”五圖一書”項目關(guān)鍵節(jié)點 ”五

7、圖一書”現(xiàn)場施工圖全部完成項目關(guān)鍵節(jié)點 各專業(yè)施工圖辦理辦理建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證總部關(guān)鍵節(jié)點總部關(guān)鍵節(jié)點 獲取獲取建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證資金資金工程開工工程開工總部關(guān)鍵節(jié)點總部關(guān)鍵節(jié)點 項目開樁項目開樁進度進度基礎(chǔ)（樁基）完工項目關(guān)鍵節(jié)點 -地下室結(jié)構(gòu)完成正負(fù)0.00項目關(guān)鍵節(jié)點 -結(jié)構(gòu)達預(yù)售條件結(jié)構(gòu)達預(yù)售條件總部關(guān)鍵節(jié)點總部關(guān)鍵節(jié)點 多層與別墅為封頂，高層達結(jié)構(gòu)多層與別墅為封頂，高層達結(jié)構(gòu)2/32/3資金資金結(jié)構(gòu)封頂項目關(guān)鍵節(jié)點 按規(guī)定時間完成（含塔樓結(jié)構(gòu)）外架拆除項目關(guān)鍵節(jié)點 -銷售示范區(qū)開放銷售示范區(qū)開放總部關(guān)鍵節(jié)點總部關(guān)鍵節(jié)點 展示區(qū)的所有工程按竣工標(biāo)準(zhǔn)完

8、成展示區(qū)的所有工程按竣工標(biāo)準(zhǔn)完成客戶客戶項目開盤銷售項目關(guān)鍵節(jié)點 正式對外銷售銷售完成銷售完成40%40%總部關(guān)鍵節(jié)點總部關(guān)鍵節(jié)點 完成銷售面積的完成銷售面積的40%40%資金資金銷售完成銷售完成70%70%總部關(guān)鍵節(jié)點總部關(guān)鍵節(jié)點 完成銷售面積的完成銷售面積的70%70%資金資金工程檢查調(diào)試、初驗及整改項目關(guān)鍵節(jié)點 -辦理項目竣工驗收備案項目關(guān)鍵節(jié)點 獲取竣工驗收備案表集中交付業(yè)主集中交付業(yè)主總部關(guān)鍵節(jié)點總部關(guān)鍵節(jié)點 集中交付日集中交付日客戶客戶獲取商品房地產(chǎn)權(quán)屬證明書項目關(guān)鍵節(jié)點 獲取商品房地產(chǎn)權(quán)屬證明書8龍湖地產(chǎn)項目公司的17個關(guān)鍵節(jié)點編號編號任務(wù)名稱任務(wù)名稱執(zhí)行部門執(zhí)行部門節(jié)點設(shè)置導(dǎo)向

9、節(jié)點設(shè)置導(dǎo)向1 1辦理國土使用權(quán)證發(fā)展部進度2 2交地（發(fā)展部向工程部交地）發(fā)展部進度3 3完成方案設(shè)計研發(fā)部精細(xì)化4 4完成初步設(shè)計研發(fā)部精細(xì)化5 5完成施工圖設(shè)計研發(fā)部精細(xì)化6 6取得施工許可證工程部進度7 7項目開工工程部資金8 8景觀施工進場工程部精細(xì)化9 9竣工備案工程部資金1010交房營銷部客戶1111交房完成95%營銷部資金1212售樓處、樣板房開放營銷部客戶1313取得預(yù)售許可證營銷部資金1414開盤營銷部資金1515完成40%銷售營銷部資金1616完成70%銷售營銷部資金1717完成95%銷售營銷部資金示例項目公司的關(guān)鍵節(jié)點9主項計劃模板展示主項計劃是貫穿整個項目運營過程的主

10、要工序的整合，是把握整個開發(fā)進度與運營質(zhì)量的主線。示例10 各專業(yè)根據(jù)主項計劃編制的其專業(yè)線的職能專項計劃，用于指引專業(yè)內(nèi)部為配合項目運營的各項工作； 1、設(shè)計專項計劃專項計劃模板展示11示例2、營銷專項計劃12專項計劃模板展示示例3、工程專項計劃專項計劃模板展示13示例4、成本專項計劃14專項計劃模板展示示例5、采購專項計劃專項計劃模板展示示例156、開發(fā)專項計劃16專項計劃模板展示示例房地產(chǎn)項目開發(fā)工期分析表開發(fā)階段步驟分項多層 (9層以下)二類高層 (1018層)一類高層(1930層)前期階段項目定位及開發(fā)策劃3060天方案設(shè)計2030天初步設(shè)計3045天地質(zhì)勘探2030天施工圖設(shè)計60

11、90天報批及其他4590天臨時設(shè)施及施工招標(biāo)3060天綜合工期一般為9個月，快則6個月，慢則一年主體工程 施工基礎(chǔ)工程砼基礎(chǔ)：2030天 ； 樁基：3090天，驗收30天。地下室工程40天6090天60120天主體結(jié)構(gòu)工程每月3層每月4層每月46層土建后期及設(shè)備安裝90150天150240天180300天綜合驗收室外配套設(shè)施工程60180天收尾階段產(chǎn)權(quán)證辦理及財務(wù)清算三個月半年附注：此表的建筑物類別劃分按高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范GB50045-95 17示例- 執(zhí)行過程中三維度管理（TQC）T : T : 關(guān)注進度的完成關(guān)注進度的完成Q :Q :監(jiān)控階段性成果監(jiān)控階段性成果C :C :通過會議

12、決策通過會議決策項目計劃的執(zhí)行 PDCA示例181 1）實時跟蹤）實時跟蹤; ;2 2）通過運營會議匯報、預(yù)警和協(xié)調(diào)）通過運營會議匯報、預(yù)警和協(xié)調(diào); ;3 3）通過運營簡報上報和周知）通過運營簡報上報和周知; ;4 4）結(jié)合項目管理軟件實施）結(jié)合項目管理軟件實施; ;項目計劃的跟蹤與調(diào)整計劃預(yù)警計劃預(yù)警工作要點工作要點及流程及流程提出預(yù)提出預(yù)警人警人預(yù)警時間預(yù)警時間責(zé)任部門責(zé)任部門/ /責(zé)任人責(zé)任人流程說明流程說明及標(biāo)準(zhǔn)及標(biāo)準(zhǔn)項目主項計劃（不涉及集團關(guān)鍵節(jié)點的）向部門領(lǐng)導(dǎo)預(yù)警運營部門至少提前15天預(yù)警責(zé)任部門/各專業(yè)負(fù)責(zé)人預(yù)警信息應(yīng)包含預(yù)計完成日預(yù)計完成日期、進度推遲期、進度推遲原因、彌補措原

13、因、彌補措施施。部門內(nèi)部預(yù)警的，影響到主項計劃的應(yīng)報總部運營部門。各專項計劃部門計劃專員至少提前7天預(yù)警涉及關(guān)鍵節(jié)點的專項或主項計劃向分管領(lǐng)導(dǎo)預(yù)警運營部門/部門計劃專員1、開放、開盤、竣工備案、入伙節(jié)點預(yù)期滯后30天的，需提前90天進行預(yù)警；2、預(yù)期滯后15天的，需提前45天進行預(yù)警，并提出糾偏措施；3、其他節(jié)點提前15天預(yù)警示例19PDCA將計劃節(jié)點按照重要性分類項目計劃的考核PDCA示例序號序號類別類別分值分值扣分原則扣分原則1A類：直接影響銷售和結(jié)算重大節(jié)點，包括：規(guī)劃方案通過審批、基礎(chǔ)開始時間、銷售開放時間、銷售開盤時間、竣工備案時間、交付使用5一旦延誤，扣5分2B類：直接影響下個專業(yè)

14、的關(guān)鍵節(jié)點3延誤7d，扣1分30d延誤7d，扣2分延誤30d，扣3分3C類：除上述節(jié)點的其他節(jié)點1一旦延誤，扣1分按照類別根據(jù)延誤時間加減分20項目運營的階段成果管理運營質(zhì)運營質(zhì)量評價量評價階段完階段完成標(biāo)志成標(biāo)志運營知運營知識積累識積累對項目各階段性成果的完成質(zhì)量，由項目經(jīng)理、項目團隊、下游相關(guān)人員進行評價明確項目信息流的管理，每階段成果完成后向項目成員發(fā)出可進入下一階段的明確信號項目運營知識的積累和共享降低降低項目項目運營運營風(fēng)險風(fēng)險，提升提升項目項目運營運營質(zhì)量質(zhì)量 為提高項目運作效率，降低項目管理風(fēng)險，項目從拿地開始到項目結(jié)束全過程各關(guān)鍵關(guān)鍵節(jié)點應(yīng)節(jié)點應(yīng)形成的工作輸出成果的工作輸出成果

15、，并符合階段性成果的控制標(biāo)準(zhǔn)（含模板和成果說明）。21大多以某一專業(yè)主導(dǎo)，其他專業(yè)配合或參與制定，實現(xiàn)跨專業(yè)的協(xié)同跨專業(yè)的協(xié)同是專業(yè)實踐的專業(yè)實踐的長期思考和總思考和總結(jié)結(jié)，具有較強的專業(yè)性涵蓋了項目開發(fā)全過程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，并體現(xiàn)了成果之間成果之間的輸入輸出關(guān)系的輸入輸出關(guān)系，形成形成一套邏輯嚴(yán)密的成果體系嚴(yán)密的成果體系關(guān)注項目開發(fā)過程中對對產(chǎn)品實現(xiàn)和風(fēng)險控制產(chǎn)產(chǎn)品實現(xiàn)和風(fēng)險控制產(chǎn)生影響生影響的關(guān)鍵環(huán)節(jié) 系統(tǒng)性系統(tǒng)性專業(yè)深度專業(yè)深度關(guān)注重點關(guān)注重點價值鏈前移價值鏈前移跨專業(yè)協(xié)同跨專業(yè)協(xié)同重點關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)價值鏈前端價值鏈前端對項目風(fēng)風(fēng)險和利潤險和利潤影響大的點項目運營的階段成果管理22階段性

16、成果的要素要素階段性成果要素成果編制須有輸入條件規(guī)范的輸出標(biāo)準(zhǔn)(模板)明確的完成時限需要評估(會議決策審批流程下游部門評估)主導(dǎo)責(zé)任部門項目運營的階段成果管理23 階段性成果控制表控制表項目運營的階段成果管理24階段性成果案例案例項目定位項目定位策劃報告策劃報告是“項目定位策劃階段”結(jié)束的標(biāo)志不得晚于概規(guī)設(shè)計開始前完成概規(guī)設(shè)計方案的基礎(chǔ)通過“項目定位策劃評審會”評審?fù)ㄟ^項目運營的階段成果管理25 會議決策體系目標(biāo)明確目標(biāo)明確 高度協(xié)同高度協(xié)同 決策高效決策高效 成果規(guī)范成果規(guī)范 會議管理目的：會議管理目的：1）會議是PMO的主要決策形式；2）保證關(guān)鍵事項的科學(xué)，有序決策；3）提高決策效率；關(guān)鍵

17、詞：關(guān)鍵詞：項目運營的會議決策體系2627項目運營的會議決策體系項目運營的會議決策體系 會議體系 -目的明確，形式規(guī)范28項目運營的會議決策體系 會議體系 -目的明確，形式規(guī)范29會議管理的要素要素會議管理要素召開時間會議召集人、與會部門會議目的輸入成果輸出成果會議主持人與決策者項目運營的會議決策體系30實現(xiàn)顯性知識和隱性知識共享保障公司快速復(fù)制與高效周轉(zhuǎn)的實施，保證公司各項目不犯相同的錯誤 知識管理的目的目的項目運營的知識管理戰(zhàn)略規(guī)劃計劃管理和經(jīng)營調(diào)度項目拓展項目策劃設(shè)計管理營銷策劃和銷售管理工程管理客戶服務(wù)物業(yè)管理人力資源管理財務(wù)管理成本管理IT管理報批報建法務(wù)管理n為各專業(yè)領(lǐng)域知識管理工

18、作的日常開展提供了指導(dǎo)n為各領(lǐng)域知識管理年度工作任務(wù)的分解提供了參考n為知識管理系統(tǒng)的建設(shè)直接提供了需求約束知識管理體系知識管理體系價值價值龍湖的知識管理規(guī)劃示例31龍湖的知識管理界面項目運營的知識管理示例價值鏈管控價值鏈管控工作協(xié)同工作協(xié)同業(yè)務(wù)協(xié)同 作業(yè)流程、標(biāo)準(zhǔn)時間協(xié)同 開發(fā)節(jié)奏按照房地產(chǎn)開發(fā)鏈中各環(huán)節(jié)創(chuàng)造價值的特點（微笑曲線）， 進行有針對性的管控。房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的管控33- 各種業(yè)務(wù)活動在開發(fā)節(jié)奏上保持一致項目運營的時間主軸規(guī)劃 一月一月二月二月 三月三月四月四月 五月五月六月六月 七月七月八月八月時 間設(shè)計時間施工時間12345345677.5方案總規(guī)建筑結(jié)構(gòu)配套 室內(nèi)開工樁基+0

19、展示區(qū)開放時間主軸規(guī)劃時間主軸規(guī)劃方案方案（以龍湖地產(chǎn)500畝以下或續(xù)期開發(fā)的項目為例）項目運營的時間主軸規(guī)劃方案34根據(jù)開發(fā)時間主軸（設(shè)計、工程主導(dǎo)）按計劃模板與標(biāo)準(zhǔn)工期編制全程開發(fā)主項計劃，在每各階段設(shè)置關(guān)鍵工作項，以關(guān)鍵節(jié)點、階段性成果、關(guān)鍵會議進行管理。設(shè)計時間施工時間12345345677.5方案總規(guī)建筑結(jié)構(gòu)配套 室內(nèi)開工樁基+0展示區(qū)開放 設(shè)計設(shè)計 工程工程場地平整、臨建建設(shè)項目前期管理人員到位完成項目總規(guī)設(shè)計完成樁基施工圖、部分主體結(jié)構(gòu)、水電配套施工圖完成全部建筑與結(jié)構(gòu)施工圖家私定版、定樣、采購家私擺放完成產(chǎn)品策劃、項目概念設(shè)計室內(nèi)及綠化規(guī)劃設(shè)計確定各工種施工班組、乙供材料商、編制施工進度計劃和施工方案基礎(chǔ)、地下室施工1-6層結(jié)構(gòu)施工7-11層結(jié)構(gòu)施工樣板房裝修12-16層結(jié)構(gòu)施工樣板房裝修16-18層結(jié)構(gòu)施工展示區(qū)園林園建完成全部配套、室內(nèi)、園建、綠化施工圖項目“工作”的在時間主軸上的分解成本成本采購采購 營銷營銷完成項目前期投資估算項目總造價預(yù)算、編制甲供材料及分包工程招標(biāo)計劃項目總造價預(yù)算、編制甲供材料及分包工程招標(biāo)計劃確定裝修施工單位、甲供裝修材料確定門窗工程、煤氣工程、電視電話、智能化工