企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略背景材料分析綠城

1、 - - 1 1 - - - - 2 2 - - 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)一家在區(qū)域市場(chǎng)上具有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，并卓有成就的進(jìn)行了跨地域拓展的企業(yè) 成立于1995年，2005年轉(zhuǎn)制為外商獨(dú)資企業(yè)，是香港上市企業(yè)綠城中國(guó)控股有限公司的全資子公司。 目前，綠城是浙江省內(nèi)綜合實(shí)力最強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商，中國(guó)最大的民營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)之一 截至2005年，公司總資產(chǎn)125.8億元。根據(jù)06年中期業(yè)績(jī)顯示，預(yù)期2006及2007年純利分別將達(dá)到15.4億元及18.8億元 專注開發(fā)系列城市優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)品，以開發(fā)、銷售優(yōu)質(zhì)公寓和別墅為主，產(chǎn)品形態(tài)涵蓋別墅、多層公寓、高層公寓、酒店式服務(wù)公寓等系列 - - 3 3 - - 綠城房地產(chǎn)

2、集團(tuán)企業(yè)發(fā)展歷程成立浙江綠城房地產(chǎn)成立浙江綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)有限責(zé)任公司19951995年年20022002年年開始進(jìn)行對(duì)開始進(jìn)行對(duì)外擴(kuò)張發(fā)展外擴(kuò)張發(fā)展20032003年年在北京、上海、在北京、上海、合肥等城市進(jìn)合肥等城市進(jìn)行開發(fā)行開發(fā)20042004年年進(jìn)行產(chǎn)業(yè)重組，形進(jìn)行產(chǎn)業(yè)重組，形成綠城房地產(chǎn)和綠成綠城房地產(chǎn)和綠城控股兩大集團(tuán)城控股兩大集團(tuán)進(jìn)入長(zhǎng)沙、鄭州、進(jìn)入長(zhǎng)沙、鄭州、烏魯木齊等城市烏魯木齊等城市20062006年年引進(jìn)國(guó)際戰(zhàn)略投資引進(jìn)國(guó)際戰(zhàn)略投資者，通過配售可轉(zhuǎn)者，通過配售可轉(zhuǎn)換債券和股本，募換債券和股本，募集集1.51.5億美元資金億美元資金7 7月完成香港聯(lián)交所月完成

3、香港聯(lián)交所上市，募集資金上市，募集資金26.6326.63億港元億港元 通過海外設(shè)立公通過海外設(shè)立公司，采取一系列司，采取一系列并購注資運(yùn)作，并購注資運(yùn)作，使得綠城房地產(chǎn)使得綠城房地產(chǎn)集團(tuán)轉(zhuǎn)變?yōu)橥馍碳瘓F(tuán)轉(zhuǎn)變?yōu)橥馍酞?dú)資企業(yè)獨(dú)資企業(yè)20052005年年 - - 4 4 - - 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人宋衛(wèi)平 充滿人文主義理想 對(duì)企業(yè)文化、產(chǎn)品開發(fā)等方面產(chǎn)生重要影響 作風(fēng)低調(diào)，親力親為 性格學(xué)歷背景，尤其是基層成長(zhǎng)鍛煉的經(jīng)歷，決定了宋的做事風(fēng)格 關(guān)注甚至直接參與項(xiàng)目及產(chǎn)品品質(zhì)的管理之中 熱心公益事業(yè) 對(duì)品牌建設(shè)、企業(yè)影響力產(chǎn)生積極作用 教育、文體、醫(yī)療為主的多產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)個(gè)人經(jīng)歷個(gè)人經(jīng)歷宋衛(wèi)平，浙江省紹

4、興人1982年，畢業(yè)于杭州大學(xué)歷史系1982年至1987年，在某黨校任教1987年，在珠海一家電腦公司工作，從文員一 直干到老總1994年，宋從珠?；睾贾?，以15萬元起家，進(jìn) 入房地產(chǎn)行業(yè)，并通過房地產(chǎn)開發(fā)迅速 積累起巨額財(cái)富1998年，著手組建浙江綠城足球俱樂部。 2002年，一場(chǎng)足球的“掃黑行動(dòng)”，讓宋的大 名一夜傳遍大江南北2002年以來，積極參與浙江省大學(xué)生助學(xué)計(jì)劃，設(shè)立了“浙江省大學(xué)生助學(xué)基金綠城大學(xué)生專項(xiàng)助 學(xué)基金” - - 5 5 - - 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)管理團(tuán)隊(duì) 管理層結(jié)構(gòu)穩(wěn)定 一種內(nèi)部集中控制的管理體制綠城中國(guó)控股高層管理人員綠城中國(guó)控股高層管理人員姓名姓名年齡年齡職務(wù)職務(wù)入職

5、時(shí)間入職時(shí)間主要職責(zé)主要職責(zé)壽柏年壽柏年52歲常務(wù)副總裁、行政總裁 1998年負(fù)責(zé)本公司整體業(yè)務(wù)運(yùn)作及財(cái)務(wù)管理陳順華44歲執(zhí)行董事、運(yùn)營(yíng)總裁2002年負(fù)責(zé)管理公司日常運(yùn)作：人力資源、銷售、及客戶關(guān)系；負(fù)責(zé)華東區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)郭佳峰41歲執(zhí)行董事、執(zhí)行總經(jīng)理1999年負(fù)責(zé)北京及華中地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)；湖南綠城投資置業(yè)有限公司主席；桃花源房地產(chǎn)公司副主席趙錦標(biāo)58歲執(zhí)行總經(jīng)理1999年負(fù)責(zé)浙江省房地產(chǎn)開發(fā)管理；杭州綠城房地產(chǎn)公司總經(jīng)理馬力48歲執(zhí)行總經(jīng)理2000年負(fù)責(zé)監(jiān)督項(xiàng)目建造、采購原材料及成本控制；杭州翡翠成房地產(chǎn)公司總經(jīng)理陳維40歲執(zhí)行總經(jīng)理2002年負(fù)責(zé)監(jiān)督項(xiàng)目規(guī)劃及室內(nèi)設(shè)計(jì)工程；杭州中山房地產(chǎn)

6、公司總經(jīng)理錢曉華42歲執(zhí)行總經(jīng)理2005年負(fù)責(zé)公司商用物業(yè)開發(fā)管理；上海靜宇置業(yè)有限公司總經(jīng)理宋主管外部事務(wù)和具體項(xiàng)目，壽主管財(cái)務(wù)等內(nèi)部事務(wù)，搭檔多年 - - 6 6 - - 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)股權(quán)結(jié)構(gòu) 企業(yè)大股東掌握絕對(duì)控制權(quán) 企業(yè)改組上市前后，宋、壽始終處于大股東地位 上市后，宋（連同其夫人）的股份仍高達(dá)42% 企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)與所有權(quán)高度統(tǒng)一，利于形成高效率的決策機(jī)制宋衛(wèi)平宋衛(wèi)平壽柏年壽柏年夏一波夏一波綠城控股集團(tuán)綠城控股集團(tuán) 遠(yuǎn)東里程（香港）遠(yuǎn)東里程（香港）綠城房地產(chǎn)綠城房地產(chǎn)上海綠宇上海綠宇杭州九溪杭州九溪54%54%39%39%7%7%7%7%39%39%7%7%54%54%54%54%39

7、%39%50%50%25%25%25%25%公司改組未上市前股權(quán)結(jié)構(gòu)圖公司改組未上市前股權(quán)結(jié)構(gòu)圖 - - 7 7 - - 宋衛(wèi)平宋衛(wèi)平壽柏年壽柏年夏一波夏一波Delta HouseDelta House（BVIBVI）公眾股東公眾股東綠城房地產(chǎn)綠城房地產(chǎn)上海綠宇上海綠宇杭州九溪杭州九溪0.74%0.74%100%100%100%100%37.23%37.23%Profitwise Profitwise （BVIBVI）100%100%Wisearn Wisearn （BVIBVI）100%100%StarkStarkJP Morgan JP Morgan SecuritiesSecuritie

8、s28.47%28.47%5.11%5.11%0.74%0.74%27.71%27.71%綠綠 城城 中中 國(guó)國(guó) 控控 股（英屬開曼群島）股（英屬開曼群島）Richwise Richwise 才智（才智（BVIBVI）Green Sea Green Sea International International LimitedBVI)LimitedBVI)Hua Yick Hua Yick Investments Investments Limited(BVI)Limited(BVI)100%100%100%100%100%100%95%95%100%100%5%5%2929間附屬公司間附屬公

9、司杭州綠城東部杭州綠城東部建設(shè)有限公司建設(shè)有限公司青島綠城百通青島綠城百通置業(yè)有限公司置業(yè)有限公司公公司司重重組組上上市市后后股股權(quán)權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)圖圖 - - 8 8 - - 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)組織結(jié)構(gòu) 集團(tuán)公司 + 項(xiàng)目公司 高度集權(quán)的股權(quán)結(jié)構(gòu)，決定了內(nèi)部集中控制的管理體制 為企業(yè)進(jìn)取性的擴(kuò)張策略提供組織架構(gòu)支持 在企業(yè)處于發(fā)展期、組織規(guī)模尚小的階段，利于形成快速高效的投資決策及開發(fā)運(yùn)營(yíng) - - 9 9 - - 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)文化 注重人文氣質(zhì)，充滿理想主義情懷 企業(yè)logo：一彎明月和一朵桂花，始終緊緊連在一起 開發(fā)理念：以人為本 核心價(jià)值觀：真誠(chéng)、善意、精質(zhì)、完美 無形文化落實(shí)于有形產(chǎn)品 產(chǎn)

10、品系列在案名、規(guī)劃、園林景觀等多方面體現(xiàn)著人文理想主義“桂花是一種有形的東西，但它的香味是無形的。在房產(chǎn)品的開發(fā)過程中，不僅要進(jìn)行有形的界定，對(duì)無形的境界也應(yīng)該有所理想和追求，這也許就是綠城的追求。我們是理想主義者，同時(shí)是有行為和能力的現(xiàn)實(shí)主義者，但我們的導(dǎo)向是理想主義的?！彼涡l(wèi)平文化意境桂花園系列的桂花情結(jié)、桃花源的人文理想、春江花月的文化語境山水文園九溪玫瑰園的山、春江花月的江、桃花源的湖、桂花園的桂人性家園科技人性化的園區(qū)配套、富有人情味的物業(yè)管理、文明優(yōu)雅的居家氛圍 - - 1010 - - 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)文化 以人為本，堅(jiān)持對(duì)社會(huì)的責(zé)任與義務(wù) 講正義、走正道、得正果 品牌口號(hào)、產(chǎn)

11、品開發(fā)主導(dǎo)思想：創(chuàng)造城市的美麗 企業(yè)使命：為員工創(chuàng)造平臺(tái)，為客戶創(chuàng)造價(jià)值，為城市創(chuàng)造美麗，為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富 肩負(fù)社會(huì)使命感的多產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局 教育、體育、醫(yī)療等 熱心公益事業(yè)，回報(bào)社會(huì) 2002年以來，積極參與浙江省大學(xué)生助學(xué)計(jì)劃，設(shè)立了“浙江省大學(xué)生助學(xué)基金綠城大學(xué)生專項(xiàng)助學(xué)基金 - - 1111 - - 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)綠城會(huì) 一種由產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，向客戶資源競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)略調(diào)整 2005年8月，綠城會(huì)正式成立，分為普通會(huì)員和星級(jí)會(huì)員兩種 主旨：為客戶置業(yè)理想提供全程支持，與客戶攜手共創(chuàng)豐富精彩的生活空間 以客戶服務(wù)為導(dǎo)向，積累和培育優(yōu)質(zhì)客戶的忠誠(chéng)度，利于降低銷售成本，提高重復(fù)購買 塑造、傳播企業(yè)品牌，推進(jìn)

12、綠城品牌的全國(guó)化擴(kuò)張 支持體系 七千余戶的客戶積累，是創(chuàng)立綠城會(huì)的基礎(chǔ) 教育、醫(yī)療、健康保健等產(chǎn)業(yè)可以作為重要的支持資源 - - 1212 - - 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu) 以核心業(yè)務(wù)為導(dǎo)向，多產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局 形成了較為完整的房地產(chǎn)開發(fā)鏈條 物管、建筑設(shè)計(jì)、景觀園林、裝飾裝潢 由房地產(chǎn)業(yè)衍生而向相關(guān)產(chǎn)業(yè)延伸 房地產(chǎn)投資、教育、酒店會(huì)所、醫(yī)療健康 圍繞公益事業(yè)展開的產(chǎn)業(yè)，有利于品牌建設(shè)、企業(yè)影響力的提升 足球、教育、醫(yī)療健康物業(yè)管理物業(yè)管理設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、景觀園林、裝飾園林、裝飾裝潢裝潢足球足球房地產(chǎn)房地產(chǎn)投資投資教育教育酒店會(huì)所酒店會(huì)所醫(yī)療健康醫(yī)療健康文化文化傳媒傳媒房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 開發(fā)開發(fā) -

13、 - 1313 - - 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu) 以核心業(yè)務(wù)為導(dǎo)向，多產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局產(chǎn)業(yè)類型產(chǎn)業(yè)類型成立時(shí)間成立時(shí)間代表企業(yè)代表企業(yè)備注備注物業(yè)管理物業(yè)管理1995年3月浙江綠城物業(yè)管理有限公司國(guó)家一級(jí)資質(zhì)；介入咨詢和接管物業(yè)總建面逾3000萬平米建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)1996年12月浙江綠城建筑設(shè)計(jì)有限公司擁有建筑行業(yè)建筑工程甲級(jí)資質(zhì)1996年8月浙江綠城裝飾設(shè)計(jì)有限公司從事室內(nèi)外裝飾工程設(shè)計(jì)浙江綠城景觀工程有限公司集景觀設(shè)計(jì)、工程施工和綠化養(yǎng)護(hù)為一體的專業(yè)工程公司2004年9月浙江綠城東方建筑設(shè)計(jì)有限公司國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)的建筑工程甲級(jí)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位體育體育1998年1月浙江綠城足球俱樂部有限公司綠城集

14、團(tuán)、浙江大學(xué)和浙江足協(xié)發(fā)起成立，浙江省唯一職業(yè)足球俱樂部教育教育2001年3月浙江綠城教育投資有限公司目前已投資5億元建成學(xué)校6所，形成學(xué)前教育至高中教育一體化的辦學(xué)格局房產(chǎn)投資房產(chǎn)投資2001年5月浙江中青旅綠城房地產(chǎn)投資有限公司中青旅控股和綠城控股出資組建，下轄4家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)酒店酒店2003年5月杭州綠城酒店管理公司金沙港酒店、舟山綠城大酒店項(xiàng)目、九溪玫瑰園度假村項(xiàng)目；上海綠宇會(huì)所、杭州玫瑰園會(huì)所、杭州桃花源會(huì)所、杭州深藍(lán)廣場(chǎng)等醫(yī)療醫(yī)療2004年1月浙江綠城醫(yī)院投資有限公司已設(shè)立文新診所、春江花月診所。在建1.65萬平方米，可容納200余張病床，總投資1.8億元其他其他2006年3月浙

15、江綠城健康促進(jìn)管理有限公司“綠城園區(qū)健康促進(jìn)系統(tǒng)”簡(jiǎn)稱“天使計(jì)劃”，是一項(xiàng)開展社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)的產(chǎn)業(yè) - - 1414 - - 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu) 以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征中高檔住宅物業(yè)中高檔住宅物業(yè)地域特征地域特征杭浙市場(chǎng)為主杭浙市場(chǎng)為主 - - 1515 - - 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù) 中高檔住宅為主的產(chǎn)品特征 住宅物業(yè)為主，涵蓋寫字樓、商業(yè)、酒店等多種物業(yè)類型 住宅物業(yè)以中高檔見長(zhǎng)，涵蓋多層、高層、別墅等多種產(chǎn)品形態(tài)杭州市場(chǎng)典型項(xiàng)目一覽杭州市場(chǎng)典型項(xiàng)目一覽物業(yè)類型物業(yè)類型產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目說明說明住宅住宅多層產(chǎn)品桂花城總建筑面積19萬平方米，

16、容積率1.11，綠化率68%高層產(chǎn)品春江花月總建筑面積約48萬平米，容積率2.11，綠化率37%別墅產(chǎn)品九溪玫瑰園總占地面積約302畝，容積率0.32，綠化率58%桃花源總占地2700畝，容積率0.08精裝修丁香公寓1幢精裝修單身公寓，套精裝修小戶型，容積率4.08，綠化率25%深藍(lán)廣場(chǎng)酒店式服務(wù)公寓、寫字樓和商業(yè)街組成，總建面13.4萬，容積率6.7，綠化率25%寫字樓寫字樓黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)總建筑面積8.07萬平米，建筑密度34.9%，綠化率40%金桂大廈建筑面積3.4萬平米，容積率3.5，地上18層，地下兩層酒店酒店金沙港酒店超五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)度假村度假村九溪玫瑰園度假村項(xiàng)目準(zhǔn)五星標(biāo)準(zhǔn) - - 16

17、16 - - 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù) 中高檔住宅為主的產(chǎn)品特征 強(qiáng)調(diào)低層、低容積率、低密度、高綠化率、強(qiáng)調(diào)低層、低容積率、低密度、高綠化率、 高配套的產(chǎn)品品質(zhì)特點(diǎn)高配套的產(chǎn)品品質(zhì)特點(diǎn) 住宅開發(fā)優(yōu)勢(shì) 在開發(fā)理念上，對(duì)產(chǎn)品具有深入認(rèn)識(shí) 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段可以將開發(fā)理念良好的在產(chǎn)品上表現(xiàn)并實(shí)現(xiàn) 在開發(fā)團(tuán)隊(duì)上，擁有集開發(fā)、設(shè)計(jì)、景觀、園林、裝飾、物業(yè)等為一體的自有團(tuán)隊(duì)產(chǎn)品系列中，對(duì)建筑與景觀的處理原則產(chǎn)品系列中，對(duì)建筑與景觀的處理原則容積率1.0以下建筑必須完全服從景觀容積率1.01.2建筑可以與景觀相互融合容積率1.2以上景觀要完全服從建筑 - - 1717 - - 綠城房地產(chǎn)

18、集團(tuán)杭州 桃花源 項(xiàng)目介紹 位置：杭州城西近郊鳳凰山南麓的丘陵地帶 建設(shè)單位：杭州余杭綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積：2700畝 容積率：0.08 核心理念 真山真水的自然環(huán)境 建筑與自然環(huán)境的共生共長(zhǎng)，互為映襯依依山山就就勢(shì)、勢(shì)、鱗鱗次次櫛櫛比比的的整整體體布布局局 - - 1818 - - 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)建筑與自然環(huán)境的共生共長(zhǎng)，互為映襯建筑與自然環(huán)境的共生共長(zhǎng)，互為映襯別墅單體與山地渾然一體，擁有多層次的空間結(jié)構(gòu)別墅單體與山地渾然一體，擁有多層次的空間結(jié)構(gòu) - - 1919 - - 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù) 地域特征 區(qū)域市場(chǎng)占有絕對(duì)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)占有絕對(duì)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)浙江省內(nèi)

19、綜合實(shí)力最強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自1996年以來，年銷售額連續(xù)9年位居浙江省房地產(chǎn)界前列省內(nèi)開發(fā)包括杭州、德清、寧波、舟山、海寧、上虞、淳安七個(gè)城市 - - 2020 - - 綠城房地產(chǎn)集團(tuán) - - 2121 - - 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù) 地域特征 繼續(xù)強(qiáng)化本地區(qū)域市場(chǎng)繼續(xù)強(qiáng)化本地區(qū)域市場(chǎng)目前正在或計(jì)劃開發(fā)的項(xiàng)目有83個(gè)，總建面865萬平米，其中24個(gè)位于杭州，總面積達(dá)340萬平米，27個(gè)位于浙江其他城市，總建筑面積260萬平方米截至截至20062006年年6 6月月3030日新開工情況表日新開工情況表新開工建筑面積比重公司權(quán)益新開工建筑面積比重杭州杭州125,94218.41%1

20、8.41%58,30113.28%13.28%浙江其他區(qū)域浙江其他區(qū)域470,28768.75%68.75%315,34571.81%71.81%上海上海11,5561.69%11,5562.63%北京北京42,2946.18%33,8357.70%全國(guó)其他城市全國(guó)其他城市34,0104.97%20,1214.58% - - 2222 - - 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)跨區(qū)域拓展戰(zhàn)略 2003年綠城在浙江省外銷售實(shí)現(xiàn)零突破 2005年以來，全國(guó)近40個(gè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作城市城市/ /區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目總數(shù)項(xiàng)目總數(shù)總建筑面積總建筑面積（萬平米）（萬平米）杭州市24項(xiàng)340浙江省其他城市27項(xiàng)260上海市10項(xiàng)78.6北

21、京市7項(xiàng)52.8合肥、長(zhǎng)沙及烏魯木齊市15項(xiàng)130資料來源：綠城招股說明書 - - 2323 - - 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)跨區(qū)域拓展戰(zhàn)略 財(cái)務(wù)表現(xiàn) 2006年中期財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)情況主要財(cái)務(wù)指標(biāo)情況（百萬元）（百萬元）0606年中期年中期0505年中期年中期增幅增幅說明說明銷售收入121099122%主要由房?jī)r(jià)上升帶來股東應(yīng)占溢利2572388%其他業(yè)務(wù)、聯(lián)營(yíng)投資收益、處置子公司收益減少，有效稅率提高毛利率43%31%38.7%房?jī)r(jià)上升；本期收入貢獻(xiàn)占55%的桃花源與杭州春江花月毛利率較高每股盈利0.250.2442%流動(dòng)現(xiàn)金9238597.5%資本負(fù)債率556%433%28.4%05年為全年指

22、標(biāo)。上市后資本負(fù)債率降低40%銷售及管理費(fèi)用14012116%員工工資福利提高，規(guī)模擴(kuò)張所致 - - 2424 - - 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)跨區(qū)域拓展戰(zhàn)略 財(cái)務(wù)表現(xiàn) 過去三年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)诮Y(jié)算面積增長(zhǎng)的情況下，銷售收入的降低，主要由于結(jié)算項(xiàng)目的價(jià)格水平遠(yuǎn)低于往年雖然05年銷售收入降低7.4%，但該年北京、合肥、海寧三地銷售項(xiàng)目的拿低成本較低，銷售成本較04年降低了11.7% - - 2525 - - 2003200520032005年各地區(qū)基本銷售情況年各地區(qū)基本銷售情況20032003年年20042004年年20052005年年已交付建筑面積平均售價(jià)已交付建筑面積平均售價(jià)已交付建筑面積平均售價(jià)杭州杭州

23、別墅3118067064263913599公寓9735385761519065893790117523浙江（不計(jì)杭州）浙江（不計(jì)杭州）別墅公寓38540345393653580581313354上海上海別墅公寓15062065261071469539北京北京別墅公寓1096742807安徽安徽別墅公寓753512462949153360合計(jì)合計(jì)167073167073429881429881448877448877杭州市場(chǎng)仍主要以中高檔住宅開發(fā)為主，擁有相當(dāng)比例別墅項(xiàng)目杭州以外市場(chǎng)，受拿地情況、城市發(fā)展階段等條件所限，很多項(xiàng)目的價(jià)格水平較杭州市場(chǎng)明顯偏低 - - 2626 - - 綠城房地產(chǎn)集

24、團(tuán)杭州部分樓盤價(jià)格走勢(shì)分析 - - 2727 - - 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)跨區(qū)域拓展戰(zhàn)略 進(jìn)取性的擴(kuò)張策略 項(xiàng)目數(shù)量的急速擴(kuò)張 截至目前，公司已完成物業(yè)項(xiàng)目或項(xiàng)目分期共28項(xiàng)，總建筑面積約為200萬平方米 2005年至今公司同時(shí)運(yùn)作項(xiàng)目數(shù)量就達(dá)到近40個(gè) 現(xiàn)正開發(fā)或計(jì)劃開發(fā)83項(xiàng)物業(yè)項(xiàng)目或項(xiàng)目分期 土地儲(chǔ)備的急速擴(kuò)張 綠城中國(guó)目前土地儲(chǔ)備共有865萬平方米，足夠未來4至5年發(fā)展需要 未來3年，綠城的目標(biāo)是將土地儲(chǔ)備增至1500萬平方米 - - 2828 - - 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)跨區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略 負(fù)債水平居高不下 2004年，綠城合并貨幣資金為8.39億元，應(yīng)收賬款僅為3478萬元，存貨中在建開發(fā)產(chǎn)品的合

25、并數(shù)字高達(dá)44.37億元，而合并短期借款為16億元 2005年，綠城總資產(chǎn)125.8億元人民幣，總負(fù)債為119.2億元人民幣，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)94.7% 截至2006年4月，債務(wù)與股本比率約為829%，而在2005年底這一指標(biāo)只有434% - - 2929 - - 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)跨區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略 進(jìn)取性擴(kuò)張戰(zhàn)略與企業(yè)能力、資源的矛盾 與中高檔住宅為主的單一產(chǎn)品形式之間的矛盾 不利于提高營(yíng)運(yùn)效率，尤其是資金使用效率 規(guī)模圈地，占款大 滾動(dòng)開發(fā)，周期長(zhǎng)回款慢 中高檔住宅受宏觀調(diào)控影響大 與杭浙為主的單一地域市場(chǎng)之間的矛盾 不利于分散開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) - - 3030 - - 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)融資策略 開拓多渠道

26、融資途徑信托信托發(fā)行可轉(zhuǎn)債發(fā)行可轉(zhuǎn)債私募融資私募融資內(nèi)部融資內(nèi)部融資海外上市海外上市資產(chǎn)重組資產(chǎn)重組合作開發(fā)合作開發(fā)股權(quán)融資股權(quán)融資 - - 3131 - - 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)融資策略 海外上市資產(chǎn)重組資產(chǎn)重組私募發(fā)行可轉(zhuǎn)私募發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券換債券香港上市香港上市“上市所募集的資金將不會(huì)集中用于新項(xiàng)目的發(fā)展，而將用于公司現(xiàn)有項(xiàng)目的重整。”據(jù)悉，綠城7月中旬上市募集的26.63億港元中，5.72億港元將用于回購此前發(fā)行的可轉(zhuǎn)債，9.75億港元用于現(xiàn)有項(xiàng)目發(fā)展，剩下的資金才將考慮投入新項(xiàng)目。 - - 3232 - - 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)時(shí)間時(shí)間其他參與方其他參與方具體內(nèi)容具體內(nèi)容項(xiàng)目項(xiàng)目雙龍信托計(jì)劃200

27、3年12月浙江通和置業(yè)投資公司、金地集團(tuán) 該信托計(jì)劃采用基金模式管理，旨在房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)益性投資為主。三方各出資2500萬，委托金信信托募集資金2.79億元 合肥桂花園合肥百合公寓內(nèi)部融資2005年78月僅限綠城內(nèi)部員工對(duì)內(nèi)發(fā)行的信托貸款。最低數(shù)額5萬元，不設(shè)上限，期限12個(gè)月，預(yù)計(jì)員工年收益率10以上，到期后一次還本付息。 金沙港項(xiàng)目 股權(quán)融資2002年至今中青旅“持股取固定回報(bào)退股”模式 。綠城平均融資成本16%左右，但該融資成本基于項(xiàng)目開發(fā)周期計(jì)算德清百合公寓、德清桂花城、鄭州綠城百合公寓等項(xiàng)目 合作開發(fā)2004年9月2005年8月浙江省發(fā)展投資集團(tuán)兩家的合作基本上是“綠城出力，浙發(fā)展出資” 發(fā)展綠城翡翠城 ；杭政儲(chǔ)出（2005）2號(hào)地塊。2006年8月中國(guó)葛洲壩集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議杭州錢江新城濱江區(qū)塊 2006年9月西子集團(tuán)成立綠城西子房產(chǎn)公司，西子電梯集團(tuán)旗下的西子房