房地產(chǎn)投資分析課件ppt第三章

1、周小平周小平 北京師范大學(xué)北京師范大學(xué)3.1房地產(chǎn)市場概述3.2房地產(chǎn)市場分析概述3.3房地產(chǎn)市場調(diào)查3.4房地產(chǎn)市場預(yù)測 3.1.1 房地產(chǎn)市場的特征1房地產(chǎn)市場是信息不充分的市場2房地產(chǎn)市場的區(qū)域性強(qiáng)3房地產(chǎn)市場的壟斷性4房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場5房地產(chǎn)市場存在時(shí)滯6房地產(chǎn)市場的反經(jīng)濟(jì)周期性7房地產(chǎn)市場服務(wù)的專業(yè)性 3.1.2 房地產(chǎn)市場的功能u1調(diào)節(jié)供求的功能u2優(yōu)化資源配置的功能u3政府宏觀管理的基礎(chǔ) 3.1.3 房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)u1房地產(chǎn)一級市場u2房地產(chǎn)二級市場u3房地產(chǎn)三級市場 3.1.4 房地產(chǎn)市場的分類 1. 1. 按照按照區(qū)域劃分區(qū)域劃分 如北京房地產(chǎn)市場、安徽房地

2、產(chǎn)市場、華北房地產(chǎn)市場、華東房地產(chǎn)市場等。 2 2按照用途劃分按照用途劃分 如可以將房地產(chǎn)市場劃分為住宅市場、商業(yè)房地產(chǎn)市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場及特殊用途房地產(chǎn)市場等。 3 3按照功能按照功能劃分劃分 如可以將房地產(chǎn)市場劃分為房產(chǎn)市場、土地市場、房地產(chǎn)金融市場、房地產(chǎn)信息技術(shù)市場等。 4 4按照交易方式劃分按照交易方式劃分 如可以將房地產(chǎn)市場劃分為房地產(chǎn)銷售市場、租賃市場、擔(dān)保市場和保險(xiǎn)市場等。 3.1.5 房地產(chǎn)市場供求的影響因素 1房地產(chǎn)市場供給的影響因素（1）房地產(chǎn)價(jià)格。（2）開發(fā)商目標(biāo)收益率。（3）開發(fā)成本。（4）建筑技術(shù)。（5）房地產(chǎn)開發(fā)能力。（6）融資難度。（7）國家宏觀調(diào)控。 2房地

3、產(chǎn)市場需求的影響因素圖3-1 供給大于需求的情況下的需求層次結(jié)構(gòu)圖圖3-2 需求大于供給的情況下的需求層次結(jié)構(gòu)圖影響房地產(chǎn)市場需求的主要因素有以下幾個方面:（1）人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化。（2）房地產(chǎn)價(jià)格。（3）家庭收入。（4）城市化進(jìn)程。（5）宏觀調(diào)控。（6）消費(fèi)者預(yù)期。3.2.1 房地產(chǎn)市場分析的必要性u1房地產(chǎn)投資決策需要市場分析u2房地產(chǎn)經(jīng)營管理需要市場分析u3房地產(chǎn)價(jià)格策略的制定需要市場分析3.2.2 房地產(chǎn)市場分析的限制u1成本限制u2時(shí)間限制u3技能限制u4偏好限制3.2.3 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容 房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析的市場分析的內(nèi)容概括內(nèi)容概括起來主要包括起來主要包括市場調(diào)查市場調(diào)

4、查與與市市場預(yù)測場預(yù)測。進(jìn)一步。進(jìn)一步細(xì)化，可以將其歸納為以下四個方面。細(xì)化，可以將其歸納為以下四個方面。1 1地區(qū)地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)濟(jì)分析2 2市場概況市場概況分析分析3 3專業(yè)市場供求分析專業(yè)市場供求分析4 4項(xiàng)目競爭分析項(xiàng)目競爭分析 3.3.1 3.3.1 房地產(chǎn)市場調(diào)查的房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容內(nèi)容 1 1房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場環(huán)境市場環(huán)境調(diào)查調(diào)查p（1 1）政治法律環(huán)境調(diào)查）政治法律環(huán)境調(diào)查p（2 2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查p（3 3）社會文化環(huán)境調(diào)查）社會文化環(huán)境調(diào)查p（4 4）社區(qū)環(huán)境調(diào)查）社區(qū)環(huán)境調(diào)查 2 2房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場需求市場需求調(diào)查調(diào)查p（1 1）房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)查）房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)

5、查p（2 2）房地產(chǎn)消費(fèi)動機(jī)調(diào)查）房地產(chǎn)消費(fèi)動機(jī)調(diào)查p（3 3）房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)查）房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)查 3 3房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場供給市場供給調(diào)查調(diào)查l（1 1）行情調(diào)查。）行情調(diào)查。l（2 2）現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、）現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。l（3 3）新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房）新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況。地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況。l（4 4）建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況）建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情

6、況。 4 4房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場營銷活動市場營銷活動調(diào)查調(diào)查p（1 1）房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查）房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查p（2 2）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查p（3 3）房地產(chǎn)促銷調(diào)查）房地產(chǎn)促銷調(diào)查p（4 4）房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查）房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查 3.3.2 3.3.2 房地產(chǎn)市場調(diào)查的房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法方法p1 1普查法普查法p2 2抽樣調(diào)查法抽樣調(diào)查法隨機(jī)抽樣法隨機(jī)抽樣法非隨機(jī)抽樣法非隨機(jī)抽樣法簡單隨機(jī)抽樣法簡單隨機(jī)抽樣法分層隨機(jī)抽樣法分層隨機(jī)抽樣法分群隨機(jī)抽樣法分群隨機(jī)抽樣法配額抽樣法配額抽樣法任意抽樣法任意抽樣法判斷抽樣法判斷抽樣法 3.3.3 3.3.3 房地產(chǎn)市場調(diào)查的房地產(chǎn)市

7、場調(diào)查的程序程序圖3-3 房地產(chǎn)市場調(diào)查程序圖 3.4.1 3.4.1 房地產(chǎn)市場預(yù)測的房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類種類 1 1定性預(yù)測定性預(yù)測 2 2定量預(yù)測定量預(yù)測 3.4.2 3.4.2 房地產(chǎn)市場預(yù)測的房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法方法指標(biāo)法又稱指標(biāo)法又稱樸素預(yù)測法樸素預(yù)測法，是通過一些通俗，是通過一些通俗的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，利用最簡單的統(tǒng)計(jì)處理方法和有限的數(shù)據(jù)資的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，利用最簡單的統(tǒng)計(jì)處理方法和有限的數(shù)據(jù)資料來進(jìn)行預(yù)測的一種方法料來進(jìn)行預(yù)測的一種方法。 以以問卷形式問卷形式征詢潛在購買者未來的購買量，由此預(yù)測出征詢潛在購買者未來的購買量，由此預(yù)測出市場未來的需求市場未來的需求。 移動移動平均法可以分為平均

8、法可以分為簡單移動平均法簡單移動平均法和和加權(quán)移動平均法。加權(quán)移動平均法。 （1 1）簡單移動平均法）簡單移動平均法 簡單簡單移動平均的各元素的權(quán)重都相等。簡單移動平移動平均的各元素的權(quán)重都相等。簡單移動平均法的計(jì)算公式均法的計(jì)算公式為：為： （2 2）加權(quán)移動平均法）加權(quán)移動平均法 加權(quán)加權(quán)移動平均給固定跨越期限內(nèi)的每個變量值以不同移動平均給固定跨越期限內(nèi)的每個變量值以不同的權(quán)重的權(quán)重。 加權(quán)移動平均法的計(jì)算公式為加權(quán)移動平均法的計(jì)算公式為Ft=w1 +w2 +w3 +Ft=w1 +w2 +w3 + +wnwn 式式中：中：w1w1第第t-1t-1期實(shí)際銷售額的權(quán)重；期實(shí)際銷售額的權(quán)重； w

9、2 w2第第t-2t-2期實(shí)際銷售額的權(quán)重；期實(shí)際銷售額的權(quán)重； wnwn第第t-nt-n期實(shí)際銷售額的權(quán)重；期實(shí)際銷售額的權(quán)重； n n預(yù)測的預(yù)測的時(shí)時(shí) w1 w1+ w2+ w2+ + wnwn=1=1 指數(shù)指數(shù)平滑法是在移動平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，是取平滑法是在移動平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，是取預(yù)測對象全部歷史數(shù)據(jù)的加權(quán)平均值作為預(yù)測值的一種預(yù)測預(yù)測對象全部歷史數(shù)據(jù)的加權(quán)平均值作為預(yù)測值的一種預(yù)測方法方法。注：在注：在實(shí)際工作中，平滑常數(shù)一般是根據(jù)原預(yù)測數(shù)與實(shí)際數(shù)的差實(shí)際工作中，平滑常數(shù)一般是根據(jù)原預(yù)測數(shù)與實(shí)際數(shù)的差異大小來確定。如果差異較大，異大小來確定。如果差異較大，a a應(yīng)適當(dāng)取

10、較大值；如果差異較小，應(yīng)適當(dāng)取較大值；如果差異較小，a a應(yīng)適當(dāng)取較小值。為了計(jì)算方便，一般根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，當(dāng)差異較應(yīng)適當(dāng)取較小值。為了計(jì)算方便，一般根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，當(dāng)差異較大時(shí)，大時(shí)，a a取取0.70.70.80.8為宜；當(dāng)差異較小時(shí)，為宜；當(dāng)差異較小時(shí)，a a取取0.20.20.30.3為宜。為宜。 回歸分析回歸分析法是在分析市場現(xiàn)象法是在分析市場現(xiàn)象自變量自變量和和因變量因變量之間相之間相關(guān)關(guān)系的基礎(chǔ)上，建立變量之間的關(guān)關(guān)系的基礎(chǔ)上，建立變量之間的回歸方程回歸方程，并將回歸方，并將回歸方程作為預(yù)測模型，根據(jù)自變量在預(yù)測期的數(shù)量變化來預(yù)測程作為預(yù)測模型，根據(jù)自變量在預(yù)測期的數(shù)量變化來預(yù)測因變

11、量因變量。 趨勢法趨勢法分為分為直線趨勢法直線趨勢法和和曲線趨勢法曲線趨勢法。 直線直線趨勢法趨勢法又稱直線趨勢預(yù)測法、線性趨勢預(yù)測法，又稱直線趨勢預(yù)測法、線性趨勢預(yù)測法，是對觀察期的時(shí)間序列資料表現(xiàn)為接近于一條直線的上升是對觀察期的時(shí)間序列資料表現(xiàn)為接近于一條直線的上升和下降時(shí)采用的一種預(yù)測方法。和下降時(shí)采用的一種預(yù)測方法。 趨勢直線的方程式趨勢直線的方程式是是: :Y Yt t= =a a+ +bxbx 式中：式中：x x自變量，是選定的任何自變量，是選定的任何x x值；值； Y Yt t因變量，對于選定的因變量，對于選定的x x值，相應(yīng)變數(shù)值，相應(yīng)變數(shù)Y Y的平的平均估計(jì)值，即第均估計(jì)值

12、，即第t t預(yù)測周期的預(yù)測周期的預(yù)測預(yù)測值；值； a a、b b未知參數(shù)。未知參數(shù)。 曲線曲線趨勢預(yù)測法趨勢預(yù)測法是指當(dāng)變量與時(shí)間之間存在曲線而非是指當(dāng)變量與時(shí)間之間存在曲線而非直線關(guān)系時(shí)，通過變量（縱坐標(biāo)）改用按指數(shù)值的差距直線關(guān)系時(shí)，通過變量（縱坐標(biāo)）改用按指數(shù)值的差距“刻度刻度”，將曲線關(guān)系直線化，形成一條對數(shù)直線趨勢，將曲線關(guān)系直線化，形成一條對數(shù)直線趨勢線，再按直線趨勢法求解。線，再按直線趨勢法求解。3.4.3 3.4.3 房地產(chǎn)市場預(yù)測的房地產(chǎn)市場預(yù)測的程序程序房地產(chǎn)市場預(yù)測的程序包括以下六個步驟: 1 1確定預(yù)測確定預(yù)測目標(biāo)目標(biāo) 2 2搜集、整理搜集、整理資料資料 3 3選擇預(yù)測選擇預(yù)測方法方法 4 4建立預(yù)測模型