房地產開發(fā)的程序與管理

1、第第 六章六章 房地產開發(fā)的程序與管理房地產開發(fā)的程序與管理第一節(jié)第一節(jié) 房地產開發(fā)的程序房地產開發(fā)的程序一、概述(一)房地產開發(fā)的含義 房地產開發(fā)是指房地產開發(fā)企業(yè)按照城市規(guī)劃和社會經濟發(fā)展的要求，在依法取得使用權的土地上，對房屋等建筑物和構筑物進行“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”，以取得良好的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的綜合性生產經營活動。 廣義上的房地產開發(fā)跨越生產和流通兩個領域，其活動內容包括規(guī)劃設計、征地拆遷、土地開發(fā)、各類房屋建造、工程驗收、經營銷售、交付使用、售后管理和維修服務等。 狹義上的房地產開發(fā)僅包括房地產產品的物質生產過程。本章所論述的是狹義上的房地產開發(fā)。(

2、二二)房地產開發(fā)的特征房地產開發(fā)的特征1.綜合性 這是房地產開發(fā)最本質的特征。2.長期性3、地城性 4、風險性 (三三)房地產開發(fā)的形式房地產開發(fā)的形式1、按開發(fā)區(qū)域的性質劃分 根據(jù)被開發(fā)區(qū)域的性質可以將房地產開發(fā)分為新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)再開發(fā)兩種形式。 新區(qū)開發(fā)主要是通過對城市郊區(qū)的農地和荒地的改造，使之變成建設用地，并進行一系列的房屋、道路、公用設施等方面的建設和鋪裝，使之變成新的城區(qū)及房地產產品。 舊區(qū)再開發(fā)也稱為舊區(qū)改造，主要是對建成區(qū)某些區(qū)段的建筑和各項配套設施進行拆遷改造或重新建設，具有改變或擴大原有建筑地段的使用性質和功能的特點。 目前，舊區(qū)改造已成為許多大中城市房地產開發(fā)的主要形式。

3、2、按開發(fā)的對象劃分 根據(jù)房地產開發(fā)的對象可以劃分為土地開發(fā)，房屋開發(fā)和綜合開發(fā)三種形式。 土地開發(fā)是指土地開發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權以后，對土地進行平整和基礎設施建設，使之達到一定的建設利用條件，然后通過協(xié)議、招標或拍賣的方式，將其轉讓給其他房地產開發(fā)企業(yè)進行房屋建設的一種開發(fā)形式。 房屋開發(fā)是指房地產開發(fā)企業(yè)以一定的方式獲得地塊的使用權后，按照規(guī)劃要求，建造各類房地產商品，如住宅、辦公樓、商業(yè)用房、工業(yè)廠房、娛樂用房等，并以出售或出租手段將這些房地產商品推人市場的一種開發(fā)形式。 綜合開發(fā)是指將土地、房屋和有關的市政、公建配套設施結合起來進行建設的開發(fā)形式，項目從投資決策、土地使用權的獲取、前

4、期工作，直到施工建設、竣工驗收等全過程都由一個開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一負責。 這種開發(fā)方式也是目前我國絕大多數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)采取的一種開發(fā)方式。3、按開發(fā)的規(guī)模劃分 根據(jù)房地產開發(fā)的規(guī)?？梢詣澐譃閱雾楅_發(fā)和成片開發(fā)。 單項開發(fā)規(guī)模小、占地少、功能比較單一，這種項目開發(fā)投資較少，建設周期較短，往往表現(xiàn)為分散建設的一些單項工程或單位工程； 成片開發(fā)規(guī)模較大、占地多、功能比較齊全，無論是在新區(qū)開發(fā)還是舊區(qū)改造中都表現(xiàn)為成街成片地建造多個工程項目，是一種投資額高、建設周期長的綜合性開發(fā)。二、房地產開發(fā)的程序二、房地產開發(fā)的程序 房地產開發(fā)的程序通?？煞譃橥顿Y項目選擇與決策分析、前期工作、項目建設和房屋租售四個環(huán)節(jié)

5、。當然，具體項目的開發(fā)程序并不一定按部就班地進行，某些環(huán)節(jié)可以發(fā)生交叉，如在項目建設前或建設中就預售或預租給投資者或使用者。（一）項目選擇與決策分析（一）項目選擇與決策分析 主要目的是決定投資開發(fā)的對象。通過房地產市場研究尋找投資開發(fā)的機會，通過項目建議書初步論證開發(fā)項目的可行性，通過可行性研究來最終做出是否投資開發(fā)的決策。（二）前期工作（二）前期工作 主要目的是為開工建設做好準備。通過征地、拆遷，辦理用地手續(xù)，落實建設場地問題，通過工程勘察、規(guī)劃、設計得到一個滿足城市規(guī)劃要求的項目實施藍圖，通過全面的準備工作為項目的開工建設創(chuàng)造必要條件等。（三）項目建設（三）項目建設 主要目的是按期、按質、

6、按量、節(jié)約、安全地完成房地產開發(fā)項目的施工建設。通過招投標方式落實施工單位，通過落實監(jiān)理方式和監(jiān)理單位實現(xiàn)工程建設的有效管理，通過竣工驗收全面檢驗工程建設質量并結清與有關單位的權利與義務關系等。（四）房屋租售（四）房屋租售 主要目的是找到客戶，以盡快回收投資，實現(xiàn)利潤。通過經營方式的選擇確定是出租還是出售，通過評估促銷工具確定采用哪些推銷方法，通過確定租金或出售價格來做到租售時的心中有數(shù)，通過開展豐富多彩的促銷活動來實現(xiàn)房地產開發(fā)項目的價值。三、房地產開發(fā)過程的主要參與者三、房地產開發(fā)過程的主要參與者(一一)房地產開發(fā)企業(yè)房地產開發(fā)企業(yè)(二二)建筑承包商建筑承包商 房地產開發(fā)最終是為社會生產出

7、一批合格的建筑產品，建筑承包商是開發(fā)過程的重要參與者，投有建筑承包商的參與，諸多的工程計劃將無法付諸實施。建筑承包商按照合同的要求，組織人員、設備、技術進行施工，是建筑產品質量的直接負責人。 根據(jù)建設部頒布的自2001年7月1日起實施的建筑業(yè)企業(yè)資質管理規(guī)定，將建筑業(yè)企業(yè)分為施工總承包企業(yè)、專業(yè)承包企業(yè)和勞務分包企業(yè)三類。 按企業(yè)的建設業(yè)績、人員素質、管理水平、資金數(shù)量、技術裝備等，將施工總承包企業(yè)資質等級分為一、二級；專業(yè)承包企業(yè)資質等級分為一至四級。 獲得施工總承包資質的企業(yè)，可以對工程實行施工總承包或者對主體工程實行施工承包。承擔施工總承包的企業(yè)可以對所承接的工程全部自行施工，也可以將非

8、主體工程或者勞務作業(yè)分包給具有相應專業(yè)承包資質或者勞務分包資質的其他建筑業(yè)企業(yè)。 獲得專業(yè)承包資質的企業(yè)，可以承接施工總承包企業(yè)分包的專業(yè)工程或者建設單位按照規(guī)定發(fā)包的專業(yè)工程。專業(yè)承包企業(yè)可以對所承接的工程全部自行施工，也可以將勞務作業(yè)分包給具有相宜勞務分包資質的勞務分包企業(yè)。獲得勞務分包資質的企業(yè)，可以承接施工總承包企業(yè)或者專業(yè)承包企業(yè)分包的勞務作業(yè)。 (三三)政府有關部門政府有關部門 政府部門主要是以房地產開發(fā)活動的行政管理者身份來參與其中的，開發(fā)活動中的不少環(huán)節(jié)需要經過政府有關部門的審批許可和協(xié)調，如審批發(fā)放建設用地許可證，審批規(guī)劃設計方案，發(fā)放施工許可證，協(xié)調市政、公建配套計劃等等，

9、因此，政府部門是以法規(guī)、政策、經濟手段對開發(fā)活動進行管理與控制的。 政府部門有時也可以開發(fā)商的身份，進行安居房的建設、基礎設施及其他一些公益項目的建設。其主要目的是改善人民的居住條件，提高環(huán)境質量，滿足公眾的整體需求。某些重大項目也可由政府部門作為開發(fā)及投資主體組織進行。 (四四)金融機構金融機構 房地產開發(fā)需要巨額的投資，向金融機構申請貸款是開發(fā)商籌資的最主要的渠道，因此金融機構在房地產開發(fā)中是以最主要的資金提供者的身份來參與其中的。(五五)房地產中介機構房地產中介機構 房地產咨詢機構是以房地產知識和技術為基礎，通過對特定信息進行加工來為開發(fā)商解決開發(fā)建設過程中各種技術問題。 房地產價格評估

10、機構是按照商品經濟的一般規(guī)律，分析影響房地產價值的各種因素，科學地以貨幣形態(tài)反映房地產商品的價值。 房地產經紀機構是為房地產買賣、交換、租賃、換房等提供信息及信托勞務等中介服務。一、項目選擇與決策分析階段的影響因素一、項目選擇與決策分析階段的影響因素（一）政治因素 （二）經濟因素 （三）社會因素二、前期工作階段的影響因素二、前期工作階段的影響因素（一）城市規(guī)劃 城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃。 對房地產開發(fā)影響最大的是控制性詳細規(guī)劃。 控制性詳細規(guī)劃往往對建設地塊的開發(fā)順序、用途、容積率、建筑密度、建筑高度、設計方案、建筑風格等作了詳細的規(guī)定，從而決定了未來城市各區(qū)位房地產開發(fā)價值和效益。 第

11、二節(jié)第二節(jié) 影響房地產開發(fā)的因素影響房地產開發(fā)的因素（二）土地政策 土地供應政策是通過編制土地供應計劃來實施的。 土地供應計劃的內容包括：年度土地開發(fā)的面積、地點，修建的市政工程及所需經費，出讓土地的面積、地點，上蓋建筑物的性質、建筑面積及所需的建造經費，預計的地價款收入等； 土地價格政策對房地產開發(fā)的影響主要是指政府通過調控地價來影響房地產開發(fā)的成本，從而影響房地產開發(fā)的經濟效益。 土地稅收政策對房地產開發(fā)的影響是指政府通過制定稅賦差別和優(yōu)惠政策來調整房地產開發(fā)方向、抑制市場投機和規(guī)范交易行為。 （三）設計水平 房地產開發(fā)項目能否做到布局合理、景觀協(xié)調、結構先進、造型新穎、設備完善、功能齊全

12、、質量優(yōu)良、造價低廉，在很大程度上取決于設計水平。 （四）土地開發(fā)期 土地開發(fā)期的長短直接影響房地產開發(fā)的進度。三、項目建設階段的影響因素三、項目建設階段的影響因素（一）施工進度 施工工期一般能夠按照合同的要求實施，但由于某些特殊因素的影響，也可能會使施工工期延長。 施工工期延長，開發(fā)商一方面要承擔更多的貸款利息，另一方面也會延誤恰當?shù)匿N售時機。 2.建筑材料價格和人工費用 當建筑工程開工后，由于建筑材料價格和人工費用發(fā)生變化，而導致建造成本改變。這種改變對開發(fā)商是否有影響，要看承包合同的形式如何。 如果承包合同是一種固定總價合同，則建造成本的改變由承包商負擔，對開發(fā)商基本無影響。否則，開發(fā)商

13、要承擔項目建設階段由于建筑材料價格和人工費用上漲所引起的建造成本增加額。3.施工質量 房地產開發(fā)項目的施工質量直接影響到最終產品房地產的質量，從而影響房地產的銷售和使用。 開發(fā)商要監(jiān)督施工單位嚴格按照工程設計圖紙和施工技術標準施工，選用合格的建筑材料、建筑構配件和設備，保證良好的施工質量。四、租售階段的影響因素四、租售階段的影響因素（一）租售期 租售期的長短與宏觀的社會經濟狀況、市場供求狀況等有直接關系。租售期延長會使得購置土地及建筑工程所占用的資金承擔更多的利息，進而增加整個開發(fā)項目的財務費用。（二）租售價格 租金收入或銷售收入構成了房地產開發(fā)項目的主要現(xiàn)金流入，租售價格的提高可能會導致租售

14、率降低，從而影響項目的總收益。（三）租售率 租售率是指已經出售或出租的面積占可出售或出租總面積的比例。提高租售率可增加項目的收益，減少項目的運營費用，從而提高房地產開發(fā)的經濟效益。一、概述一、概述 可行性研究是對建設項目在投資決策前進行技術經濟論證的一門綜合學科。 房地產開發(fā)項目的可行性研究是指在投資決策前對擬開發(fā)項目相關的社會、經濟和技術等各方面情況進行深入細致的調查研究，對各種可能的方案進行科學評價的基礎上，綜合研究擬開發(fā)項目的建設必要性、技術上的可能性、經濟上的合理性，由此確定該項目是否應該投資和如何投資。 主要任務是研究擬開發(fā)項目在技術上是否先進、適用、可靠，在經濟上是否合理，在財務上

15、是否贏利。 第三節(jié)第三節(jié) 房地產開發(fā)項目的可行性研究房地產開發(fā)項目的可行性研究 根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資的盲目性和風險性，提高經濟效益、社會效益和環(huán)境效益。(一一)可行性研究的作用可行性研究的作用1.為投資決策提供依據(jù) 2.為籌集開發(fā)資金提供依據(jù)3.為簽訂協(xié)議和合同提供依據(jù) 4.為編制規(guī)劃設計提供依據(jù) 。(二二)可行性研究的內容可行性研究的內容1、房地產開發(fā)項目的必要性 2、房地產開發(fā)項目實施的可能性 3、房地產開發(fā)項目的技術經濟分析 (三三)可行性研究的步驟可行性研究的步驟可行性研究一般按如下步驟進行：1、接受委托 2、調查研究 調查主要從五個方面進行：一是市場

16、需求調查；二是市場供給調查；三是資源調查；四是建設地點及所處地段條件的調查；五是金融市場資金供求狀況、利率和資金來源的調查等等。3、方案選擇和優(yōu)化 4、財務評價和國民經濟評價 5、編制可行性研究報告 二、房地產開發(fā)項目的財務評價二、房地產開發(fā)項目的財務評價(一一)財務評價的含義財務評價的含義 房地產開發(fā)項目的財務評價是指根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，在科學估算項目的成本和收入基礎上，通過計算一系列評價指標來評價項目的贏利能力、清償能力以及外匯平衡能力，并據(jù)此判斷項目的財務可行性和經濟合理性，為投資決策提供依據(jù)。 財務評價是可行性研究的核心內容。(二二)財務評價的程序財務評價的程序1、分析和估

17、算開發(fā)項目的財務數(shù)據(jù) 2、編制財務基本報表 財務基本報表是根據(jù)財務數(shù)據(jù)填列的，是計算反映項目贏利能力、清償能力的技術經濟指標的基礎。財務基本報表包括現(xiàn)金流量表、資產負債表、利潤表、借款還本付息表等。3、計算財務評價指標 財務評價指標主要有財務凈現(xiàn)值、財務內部收益率、投資回收期、成本利潤率等。通過分析這些指標的計算結果，來評價項目的經濟可行性，為項目投資決策提供可靠的依據(jù)。(三三)項目投資與收入估算項目投資與收入估算 一般來說，房地產開發(fā)項目成本及費用包括以下幾個部分：1.土地費用 土地費用是指為取得項目用地而發(fā)生的費用，主要包括以下幾個方面：(1)土地使用權出讓金及征地費等。 獲取土地使用權的

18、方式不同，所發(fā)生的費用也就不一樣。土地使用權出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素 的修正得到；也可依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準地價，根據(jù)項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。(2)基礎設施配套費用。 基礎設施配套費是因政府投資進行城市基礎設施如自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等的建設而由受益者分攤的費用。 有時該項費用還包括非營業(yè)性的配套設施如居委會、派出所、幼兒園、中小學、公共廁所等的建設費的分攤，統(tǒng)稱配套設施建設費。這些費用的估算可根據(jù)各地的

19、具體規(guī)定和標準進行。(3)拆遷安置補償費。 包括拆遷補償費和拆遷安置費，拆遷補償費是指開發(fā)商對被拆除房屋的所有權人，按照有關規(guī)定給予補償所發(fā)生的費用。拆遷安置費是指開發(fā)商對被拆除房屋的使用人，按照有關規(guī)定給予安置所發(fā)生的費用。2.前期工程費 主要包括項目的可行性研究、水文地質勘察、規(guī)劃、設計以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。 3.房屋建造費 包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費。 建安工程費是指直接用于房屋建筑物建設的總成本費用，主要包括建筑工程費、設備及安裝工程費和室內裝飾家具費等。 附屬工程費包括鍋爐房、熱力站、.變電室、煤氣調壓站、自行車棚、信報箱等建設費用。 室外工程費包括自來水

20、、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等的建設費用.4.管理費 是指為管理和組織生產經營活動而發(fā)生的各種費用，包括公司經費、工會經費、職工教育培訓經費、勞動保險費、待業(yè)保險費、訴訟費、壞賬損失及其他管理費用。5.銷售費用 是指在銷售房地產產品過程中發(fā)生的各項費用，包括銷售人員工資、獎金、廣告宣傳費、代理費、銷售許可證申領費等。6.財務費用 是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續(xù)費、融資代理費以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。7.其他費用 主要包括臨時用地費和臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、招標管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工

21、程監(jiān)理費、保險費等雜項費用。8.不可預見費 根據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的3%7%估算。9.稅費 在投資估算中還應考慮項目所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。各項稅費應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算。(四四)財務評價的方法財務評價的方法1、動態(tài)評價方法、動態(tài)評價方法 這種方法不僅考慮投資、成本、收入這些現(xiàn)金流量絕對值的大小，還考慮其發(fā)生的時間，因此它能客觀地反映項目效益狀況，是財務評價的主要方法。常用的指標主要有：0)1 ()(0tnitFIRRCOCI(1)財務內部收益率(FIRR)。 是指項目在整個計算期內各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。它反

22、映項目所占資金的贏利率，是考察項目贏利能力的主要動態(tài)指標。 式中：CI現(xiàn)金流入量；CO現(xiàn)金流出量；(CI-CO)t項目在第t年的凈現(xiàn)金流量；n計算期，即項目的開發(fā)或經營周期(年、半年、季度或月)， 財務內部收益率的經濟含義是，項目在這樣的折現(xiàn)率下，到項目壽命終了時，所有投資可以被完全收回。財務內部收益率可通過內插法求得。內插公式為：式中：i1當凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率；i2當凈現(xiàn)值為接近于零的負值時的折現(xiàn)率；FNPV1采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值；FNPV2采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負值。211211)(FNPVFNPViiFNPViFIRR說明： i1與i2之差不應超過2%，否則，折現(xiàn)率i

23、1、i2與凈現(xiàn)值之間不一定呈線形關系， (2)財務凈現(xiàn)值(FNPV)。 它是指按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率，將項目計算期內各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初的現(xiàn)值之和，其計算公式為：式中：ic行業(yè)基準收益率或設定的目標收益率。當NPV0時，說明項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。 在比較多種投資方案時，通常還要計算財務凈現(xiàn)值率(FNPVR)，即項目凈現(xiàn)值與項目總投資現(xiàn)值之比。一般應選取凈現(xiàn)值率較大的方案。nitctiCOCIFNPV0)1 ()(3)動態(tài)投資回收期(DPP)。 是指考慮折現(xiàn)因素時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能

24、力的重要指標。動態(tài)投資回收期自開發(fā)投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份，其計算公式為： 可用線性內插法計算 將求得的DPP與基準回收期相比較，如果前者小于后者，則開發(fā)項目在財務上就是可以接受的。DPPttctiCICO00)1 ()(2.靜態(tài)評價方法 在投資方案的初選階段，如項目機會研究階段和初步可行性研究階段，以及短期小型的房地產投資決策中仍有一定的參考價值。常用的指標有：(1)成本利潤率。 是指項目投資產生的利潤總額與投資額的比率。其計算公式為： 項目總開發(fā)價值：當項目全部出售，則等于扣除銷售稅金后的凈銷售收入；當項目用于出租時，則為項目在整個持有期內所有凈

25、經營收入的現(xiàn)值累計之和。 %100總開發(fā)成本總開發(fā)成本項目總開發(fā)價值成本利潤率(2)投資收益率。 是指開發(fā)項目達到正常贏利年份時，項目年凈收益與項目投資的資本價值之比，主要用來描述出租經營的房地產項目的經濟效益。(3)靜態(tài)投資回收期(Pt)。 是指以項目的凈收益抵償全部投資所需要的時間，這是考察項目在財務上的投資回收能力的主要靜態(tài)指標。計算表達式為：tPttCOCI00)(例例:某開發(fā)商以5000萬元的價格獲得一宗占地面積為4000平方米的土地50年的使用權，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60%，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為標準層，建筑成本為3500元/平方米，專業(yè)人員的

26、費用為建造成本預算的8%，行政性收費等其他費用為460萬元，管理費用為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費用和其他費用之和的3.5%，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅金分別為銷售收入的0.5%、3.0%、6.5%，預計建成后的售價為12000元/平方米。項目開發(fā)期為3年，建造期為2年，地價開始時一次投入，建造成本、專業(yè)人員費用和管理費用在建造期內均勻投入；年貸款利率為12%，按季度計息，融資費用為貸款利息的10%。計算（1）項目的總建筑面積、（2）標準層建筑面積、（3）開發(fā)商成本利潤率。解：1、項目的總開發(fā)價值：（1）項目總建筑面積：4000*5.5=22000（平方米）（2）標準層每層建筑面積：（2

27、2000-4000*60%*4）/10=1240（平方米）（3）項目總銷售收入：22000*12000=26400（萬元）（4）銷售稅費：26400*6.5%=1716（萬元）項目總開發(fā)價值：264000-1716=24684（萬元）2、項目總開發(fā)成本（1）土地成本：5000（萬元）（2）建造成本：22000*3500=7700（萬元）（3）專業(yè)人員費用：7700*8%=616（萬元）（4）其他費用：460（萬元）（5）管理費用:（5000+7700+616+460)3.5%=482.16（6）財務費用 土地費用利息：5000*（1+12%/4）3/4-1=2128.8建造費用、專業(yè)人員費用、

28、其他費用、管理費用利息：（7700+616+460+482.16）*（1+12%/4)（2/2）/4 -1=1161.98融資費用：（2128.8+1161.98）*10%=329.08財務費用總計：2128.80+1161.98+329.08=3619.86(7)市場推廣及銷售代理費用:26400*(3.0%+0.5%)=924項目開發(fā)成本總計：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+954=18802.023、開發(fā)商利潤：24684-18802.02=5881.98（萬元）4、開發(fā)商成本利潤率為： （5881.98/18802.02）*100%=31.28%例：例

29、：某投資者以10000元/平方米的價格購買了一棟建筑面積為27000平方米的寫字樓用于出租經營，其中30%是自有資金，其余是貸款年限為15年，利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)貸款。該投資者在購買該寫字樓的過程中用自有資金支付了購買價格5.3%的稅費。假設該寫字樓在出租經營期內，月租金為160元/平方米，前三年的出租率分別為65%、75%和85%，從第四年開始一直為95%，出租期間的運營成本為毛租金收入的28%。如果購買投資發(fā)生在第一年的年初，每年的經營收益和貸款的還本付息都發(fā)生在年末，整個出租經營期為48年，投資者的目標收益率為14%，試從投資者的角度分析投資者自有資金的財務凈現(xiàn)值（FNPV

30、）和財務內部收益率（FIRR），并判斷該項目是否可行。解：解：（1）寫字樓購買總價為：10000*27000=27000（2）稅費為：27000*5.3%=1431（萬元）（3）投資者的自有資金為27000*30%+1431=9531(萬元)（4）貸款資金為：27000*70%=18900（萬元）（5）年還本付息額為；A=P* i /1-（1+ i）-n = 18900* 7.5%/1-（1+7.5%）-15 = 2141.13（萬元）（6）第一年的凈經營收益：27000*160*12*65%*（1- 28%）=2426.11（萬元）（7）第二年的凈經營收益：27000*160*12*75%*

31、（1- 28%）=2799.36（萬元）（8）第三年的凈經營收益：27000*160*12*85%*（1- 28%）=3172.61（萬元）（9）第四年及以后年凈經營收益： 27000*160*12*95%*（1-28%）=3545.86（萬元）（10）項目自有資金的現(xiàn)金流量表： 單位：萬元年末01234-1516-48自有資金投入9531.00凈經營收入2426.112799.363172.613545.863545.86貸款還本付息2141.132141.132141.132141.130.00凈現(xiàn)金流量-9531.00284.98658.231031.481404.733545.86（1

32、1）由于ic=14%，所以該項目的財務凈現(xiàn)值為：FNPV=-9531.00+284.98/（1+14%）+658.23/（1+14%）2+1031.48/（1+14%）3+ 1404.731404.73/14%*1-（1+14%）-12*（1+14%）-3 +3545.86/14%1-（1+14%）-33* （1+14%）-15 =789.81(萬元)（12）該項目自有資金的財務內部收益率（FIRR）為： 當i1 =14%,FNPV1=789.81(萬元),i2=15%,FNPV2=-224.34利用插值公式得：FIRR=14.78%由于FNPV=789.81萬元0,FIRR=14.78%14

33、%,所以該項目可行 三、房地產開發(fā)項目的不確定性分析三、房地產開發(fā)項目的不確定性分析(一）盈虧平衡分析1、定義 盈虧平衡分析又稱為盈虧分析盈虧平衡分析又稱為盈虧分析：盈虧平衡分析就是要找出項目投產后生產中的盈虧平衡點。根據(jù)盈虧平衡點的生產規(guī)模大小或產品價格的高低等來分析項目風險的大小。盈虧平衡點處的生產規(guī)模越小或產品價格越低，說明項目風險越小，即出現(xiàn)虧損的可能性越小。 盈虧平衡點可以是生產規(guī)模、產品成本、銷售收入或產品價格，但多以產量或生產規(guī)模表示盈虧平衡點。根據(jù)成本和收入與生產規(guī)模呈線性或是非線性關系，將盈虧分析分為線性盈虧分析和非線性盈虧分析兩種。目前，盈虧分析方法在建設項目可行性分析和企

34、業(yè)經濟活動分析中，得到了廣泛的應用。 2、線性盈虧分析如果項目的成本和收入都是產品產量的線性函數(shù)，則該類項目的盈虧分析稱為線性盈虧分析。（1）成本函數(shù)和收入函數(shù)為 CF+Vx (51) R(1r)px (52)式中 C生產總成本；F固定成本，V可變成本；x產品產量；R銷售收入；p產品單價；r產品銷售稅率。 以產品產量為橫坐標，以成本和收人為縱坐標，繪出總成本線和銷售收入曲線，得盈虧平衡分析圖，(如圖55)所示。圖中總成本線和銷售收入線的交點x0即為盈虧平衡點。 由圖55可見：當產品產量等于x0時，利潤等于零(即RC0)，盈虧平衡；當產品產量小于x0，項目出現(xiàn)虧損；當產品產量大于x0時，項目盈利

35、。產量越高，盈利越大，因此在產品有銷路的情況下，應盡量擴大生產規(guī)模。盈虧平衡點x0越小，則盈虧平衡分析圖中虧損區(qū)越小，因而項目發(fā)生虧損的可能性越小，即抗風險能力越大。 盈虧平衡點可用圖解法確定，繪出盈虧平衡圖，總成本線與銷售收入線的交點即為盈虧平衡點。 （2）盈虧平衡點的計算。 令令CR，由式(51)和式(52)得盈虧平衡點產量的計算公式如下（53）由式由式(51)和式和式(52)還可得出產品的還可得出產品的價格盈虧平衡盈虧平衡點為點為(54)式(54)為任意產量情況下的產品價格盈虧平衡點。VprFx)1 (0rxFVp110若生產能力維持若生產能力維持設計生產能力，此時，此時產品產量為為X，

36、則產品則產品價格盈虧平衡點為盈虧平衡點為(55) 用同樣方法還可得出以可變成本表示的盈虧平衡點表示的盈虧平衡點,及以及以固定成本表示的盈表示的盈虧平衡點虧平衡點f0。(56) f0Xp(1r)V (57)rXFVp110XFrpv)1 (0例： 某擬建項目設計規(guī)模為年生產某產品3萬t，預計年生產成本為1350萬元，其中固定成本為420萬元，單位產品可變成本為310萬元，已知單位產品價格為630元t，銷售稅率為8，試繪出盈虧平衡圖，并計算盈虧平衡產量解：已知F420萬元，y310萬元，p=630萬元，r8，則: 成本函數(shù)為 C420+310 x 收入函數(shù)為 R630(18)x盈虧平衡分析圖(如圖

37、56)所示。盈虧平衡點產量為 計算結果表明，項目投產后產量即使降到1.56萬t，仍然可以保本，可見項目具有較強的抗風險能力。 )(56. 1310630%)81 (4200tx萬圖56 盈虧平衡分析圖 例： 某項目年生產能力120萬t，產品單價p150元t，銷售綜合稅率r13.85，單位產品可變成本為V40元t，固定成本F6000萬元。試進行盈虧平衡分析。解：分別令產量盈虧平衡點為x0，單價盈虧平衡點為p0，可變成本盈虧平衡點為v0，固定成本盈虧平衡點為f0，則 24.6740%)85.131 (15060000 x47.104%85.13114012060000p23.791206000%)

38、85.131 (1500v1070740)13850. 01 (1501200f(萬t/年)（元/t）（元/t）（萬元）若用相對值表示，則由以上計算可知，當產量不低于設計產量的56.03，或價格不低于原預測價格的69.65，或可變成本不高于設計可變成本的1.98倍，或固定成本不高于設計固定成本的1.78倍，都能保證盈利。 %03.5612024.670Xx%65.6915047.1040pp98. 14023.790Vv78. 16000107070Ff3、非線性盈虧分析 有些項目總成本并不是隨產品產量呈線性變化，產品的銷售收入也可能會受市場的影響不呈線性變化，這種情況下項目的盈虧分析稱為非線

39、性盈虧分析。非線性盈虧分析的盈虧平衡(如圖57)所示，圖57(a)只有成本函數(shù)為非線性，圖57(b)中成本函數(shù)和收入函數(shù)都為非線性。 由圖57可見：一般存在兩個盈虧平衡點x1 1和x3 3，當x1xx3時盈利；當xx1或xx3時盈虧平衡；當xx1或xx3時發(fā)生虧損。存在一個盈利最大的產量，即圖57中的x2，對x2一般借助于數(shù)學中的極值原理求解。x1越小，盈利區(qū)越大，則工程項目抗風險能力越強。下面舉例說明非線性盈虧分析計算方法圖57 非線性盈虧平衡分析圖例： 已知某投資方案預計年銷售收入為R500 x0.02x2元，年總成本為C300000+200 x0.01x2元，式中x為生產規(guī)模。試求(1)

40、為保證盈利，生產規(guī)模應在什么范圍?(2)生產規(guī)模為多大時,盈利最大?最大利潤為多少解：(1)計算盈虧平衡點。由銷售收入函數(shù)和成本函數(shù)可得利潤函數(shù)E(500 x0.02x2)(300000+200 x0.01x2)即 E0.01x2+300 x300000令E0，則 0.01x2+300 x3000000解方程得x11036(m2)，x228964(m2)。故為保證盈利，生產規(guī)模應在1036m2和28964m2之間。函數(shù)形式ax2+bx+c=0則(2)計算最優(yōu)生產規(guī)模與最大利潤。 0.02x+300令 =0，則 0.02x+3000 解得x15000(件)aacbbx2422, 1dXdEdXd

41、E 0.020因而15000件為利潤最大時的生產規(guī)模，此時利潤為E0.01150002+300150003000001950000(元)195(萬元) 需要指出的是，在正常生產條件下，圖57(b)中生產總成本線凸向產量坐標軸，而銷售收入線凹向產量坐標軸，這是邊際收益遞減規(guī)律發(fā)生作用結果，因此X2通常有惟一的正解。 22dXEd(二二)敏感性分析敏感性分析1、敏感性分析、敏感性分析 是分析和預測反映項目投資效益的經濟評價指標對主要變動因素變化的敏感程度。 敏感性就是指經濟效果指標對其影響因素的敏感程度大小。 如果某變動因素變化幅度很小但對項目經濟評價指標的影響極大，則認為項目對該變量是很敏感的。

42、 敏感性分析的目的，就是要在眾多的不確定性因素中，找出對項目經濟評價指標影響較大的因素，并判明其對開發(fā)項目投資效益的影響程度。2、敏感性分析一般分為四個步驟：、敏感性分析一般分為四個步驟： (1)找出那些最能反映項目投資效益的經濟評價指標，如財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資回收期、利潤率等； (2)從眾多影響項目投資效益的不確定性因素中選取對經濟評價指標有重大影響，并在開發(fā)周期內有可能發(fā)生變動的因素作為敏感性分析的對象。一般來說，在房地產開發(fā)項目中，影響評價結果的主要因素有：土地成本、建造成本、租金或售價、開發(fā)期、貸款利率、空置率等； (3)設定各不確定性因素的變化范圍； (4)計算各不確定因

43、素在可能的變動范圍內發(fā)生不同幅度變動所導致的項目經濟效果指標的變動情況，找出敏感性因素。3、下面用實例說明敏感性分析的過程、下面用實例說明敏感性分析的過程。例：某房地產開發(fā)項目的占地面積為2000m2，建筑容積率為2.5，樓面地價為1 500元m2，建造費用為3000元m2；預計項目建成后，建筑物可出租面積系數(shù)為0.75，初步確定項目的租金水平為230元m2月(可出租，面積)，出租費用為毛租金收入的25%；項目開發(fā)周期為2年，土地開發(fā)費用在開發(fā)初期一次性投入，建造費用在開發(fā)期內均勻投入，貸款利率為15%，專業(yè)人員費用為建造費用預算的10%；廣告宣傳及市場推廣費為40萬元；該類項目的投資收益率為

44、18%，試進行項目的財務分析和敏感性分析。項目的財務評價如下：1.預期總開發(fā)價值(1)總建筑面積：20002.5=5000m2(2)預計年凈租金收入： 50000.75230(1-25%)12=776.25萬元(3)總開發(fā)價值：776.25/18%=4312.5萬元2.土地費用(1)地價：50001 500=750萬元(2)土地費用利息： 750(1+15%)2-1)=241.875萬元(3)土地費用總額：750+241.875=991.875萬元3.建造費用(1)建造費用預算：30005000=1500萬元(2)專業(yè)人員費用：150010%=150萬元(3)建筑費用利息支出： (1500+1

45、50)15%=247.5萬元(4)建造費用總額：1500+150+247.5=1897.5萬元4.廣告宣傳及市場推廣費：40萬元5.總開發(fā)費用：991.875+1897.5+40=2929.375萬元6.開發(fā)商利潤：4312.5-2929.375=1383.125萬元。 7.開發(fā)商投資利潤率： (1383.125/2929.375)100%=47.2%。項目的敏感性分析如下： 經初步分析，項目的建造費用、建設周期、租金水平和建筑面積對項目的經濟評價指標影響可能較大，故確定這四個因素作為不確定性因素，采用的經濟評價指標為利潤和利潤率。1、建造費用的敏感性分析 對建造費用的敏感性分析是假定建造費用

46、在一定范圍內變化，而其他因素均不變的情況下，計算項目的利潤和利潤率數(shù)值。具體計算過程見表53。 建造費用的變化，直接影響建造費用預算、專業(yè)人員費用和建筑費用利息的數(shù)值變化，而其他指標如總開發(fā)價值、土地費用等保持不變。 表5-3 建造費用的敏感性分析 單位：萬元建造費用變化百分率-10-50+5+10總開發(fā)價值土地費用總額建造費用總顫廣告宣傳及市場推廣費總開發(fā)費用開發(fā)商利潤開發(fā)商投資利潤率投資利潤率變化幅度4312.5991.91 707.840.02739.71 572.857.4+10.24312.5991.91802.640.02834.51478.052.1+4.94312.5991.9

47、1897.540.02929.41 383.147.204312.5991.91992.440.03024.31288.242.6%-4.6%4312.5991.92087.340.03119.21193.338.3-8.92、建設周期的敏感性分析 對建設周期的敏感性分析是假定建設周期在一定范圍內變化，而其他因素不變的情況下，計算項日利潤和利潤率數(shù)。具體計算過程見表5-4。表5-4 建設周期的敏感性分析 單位：萬元建設周期變化1年1.5年2年2.5年3年總開發(fā)價值土地費用總額建造費用總額廣告宣傳及市場推廣費總開發(fā)費用開發(fā)商利潤開發(fā)商投資利潤率投資利潤率變化幅度4312.5862.51769.4

48、40.02671.91640.661.4+14.24312.5914.91832.340.02797.21515.354.2+74312.5991.91897.540.02929.41243.847.204312.91063.71966.040.03068.713a3.140.5-6.74312.51140.72034.040.03215.51097.034.1-13.1-50%-25%+50%+25%計算過程舉例：當建設期為1.5年時，土地費用總額為 750(1+15%)1.5=924.9萬元建筑費利息支出為： (1 500+150)(1+15%)1.5/2-1)=182.3萬元建造費用總額

49、為：1 650+182.3=1832.3萬元 由表計算可知，當建設周期為2.5午時，增長率為(2.5-2)/2=25%，利潤率下降了6.7%；當建設周期為3年時，增長率為(32)/2=50%，利潤率下降了13.1%。3、租金的敏感性分析 租金的敏感性分析是假定租金在一定范圍內變化，而其他因素均不變的情況下，計算利潤和利潤率數(shù)值。具體計算過程見表5-5。單位：萬元租金變化百分率-10-50+5+10租金水平(元m2月)總開發(fā)價值總開發(fā)費用開發(fā)商利潤開發(fā)商投資利潤率投資利潤率變化幅度2073881.32929.4951.932.5-14.7218.54096.92929.41 167.539.9-

50、7.32304312.52929.41 383.147.20241.14 528.12929.41 598.754.6+7.42534743.82829.41814.461.9+14.7表5-5租金的敏感性分析租金的變化，直接影響項目的年凈租金收入，從而影響項目的總開發(fā)價值的數(shù)值變化，而土地費用、建造總費用等均保持不變。計算過程舉例：當租金下降5%，即租金為218.5元m2月時，項目年凈租金收入為：50000.75218.5(1-25%)12=737.44萬元總開發(fā)價值為：737.44/18%=4096.9萬元4、建筑面積的敏感性分析 建筑面積的敏感性分析是假定建筑面積在一定范圍內變化，而其他

51、因素不變的情況下，計算利潤和利潤率數(shù)值。具體計算過程見表5-6。 建筑面積的變化，直接影響到總開發(fā)價值和建造費用的數(shù)值變化，而土地費用和廣告宣傳及市場推廣費不變。計算過程舉例：當建筑面積減少5%，即建筑面積為4750m2項目年凈租金收入為： 47500.75230(1-25%)12=737.44萬元 總開發(fā)價值為： 737.44/18%=4096.9萬元總建造費用為：30004750(1+10%)15%=1 802.6萬元，其他計算同前。表5-6 建筑面積的敏感性分析建筑面積變化百分率-10%-5%0%+5+10%建筑面積(m2)總開發(fā)價值土地費用總額建造費用總額廣告宣傳及市場推廣費總開發(fā)費用

52、開發(fā)商利潤開發(fā)商投資利潤率投資利潤事變化幅度45003881.6991.91 707.840.02739.71 141.641.7-5.547504096.9991.91 802.640.02834.51262.444.5-2.750004312.5991.91 897.540.02929.41 383.147.2052504 528.1991.91992.440.03024.31 503.849.7+2.555004743.8991.92087.340.03 119.21 624.652.1%+4.9%單位：萬元 從以上分析可以看出，當建造費用上升5%時，投資利潤率下降4.6%；當建設周期上

53、升5%時，投資利潤率下降1.34%(6.7%/5)；當租金下降5%時，投資利潤率下降7.3%；當建筑面積下降5%時，投資利潤率下降2.7%。 所以可以得出結論：以上四個因素從敏感性由大到小的排列順序為：租金、建造費用、建筑面積和建設周期。如果考慮其他變化數(shù)據(jù)，也可得到相同的結論。 將上述一些數(shù)據(jù)描繪成圖表，以便直接地看出哪些因素是敏感的，哪些數(shù)據(jù)是不敏感的。如圖5-2所示，事實上，本例除租金的敏感性曲線為直線外，其余均不是直線，但接近直線，本例為了說明問題，均畫成直線圖5-2敏感性分析圖從圖52中可見，租金和建造費用的斜率大，是敏感因素；建設周期的斜率最小，因此它是不敏感的。4、多變量敏感性分

54、析方法、多變量敏感性分析方法“三項預測法三項預測法”。 “三項預測法”的基本思路是，對房地產開發(fā)項目經濟評價中所涉及的變量，分別給出三個預測值，即最樂觀預測值、最可能預測值和最悲觀預測值，根據(jù)各變量三個預測值的相互組合來分析、判斷項目利潤變化的情況。 當然，對各變量三項預測值的估計并不是一件簡單的事情，它依賴于評估人員的專業(yè)水平和所擁有市場資料的完整性。如果將各變量全部按最樂觀情況考慮，或者全部按最可能情況和最悲觀情況考慮，則可以得出最有用的三組結果。表 評估變量的三項預測值變量最樂觀情況最可能情況最悲觀情況租金增長情況（每年）7%5%3%投資收益率（年）6.5%7%7.5%建造成本上漲情況（

55、每年）6%7.5%9%貸款利率（年） 10%13%16%建造期12個月12個月12個月租售期建成即租出3個月6個月準備期3個月3個月6個月共有38=6561個組合表 不同狀態(tài)下的評估結果變量狀態(tài)最樂觀情況最可能情況最悲觀情況原始評估值開發(fā)商利潤值26684119944438539118235占總開發(fā)價值的百分比24.5%20.0%4.2%13.4%占總開發(fā)成本的百分比33.4%25.6%4.5%15.5%在原有評估結果基礎上的變化+126%+69%-67%(三三)概率分析（風險分析）概率分析（風險分析） 敏感性分析主要是分析評估中所選變量的估計值與實際情況發(fā)生差異時，該項目的贏利性所發(fā)生的變化

56、以及變化的敏感程度。 但敏感性分析只能說明哪些因素對經濟效果指標影響大，而不能說明這些影響因素發(fā)生的可能性即概率。敏感性分析無法對開發(fā)商所承擔的風險作出定量估計，只能做定性說明。 概率分析也稱風險分析，是利用概率值來定量研究各變量發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對經濟效果的影響，進而對經濟評價指標做出某種概率說明。主要方法：解析法和蒙特卡羅模擬法 解析法主要用于簡單風險問題，一般變量不多于2-3個的情況。蒙特卡羅模擬法適用于項目評估中有若干個變量，并且每個變量有多種甚至無限多種取值的情況。四、房地產開發(fā)項目可行性研究報告的撰寫四、房地產開發(fā)項目可行性研究報告的撰寫 一般來說，一份正式的可行性研究報

57、告應包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖六個部分。第四節(jié)第四節(jié) 土地使用權的獲取土地使用權的獲取一、開發(fā)商取得土地使用權的方式一、開發(fā)商取得土地使用權的方式（一）政府行政劃撥（一）政府行政劃撥 政府劃撥土地使用權有兩種具體形式：一是直接劃撥國有土地；二是征用集體所有土地后劃撥。以第二種形式取得土地時，開發(fā)商需支付土地補償費、安置補助費和地上附著物及青苗補償費以及耕地占用稅或新菜地開發(fā)建設基金等稅費。（二）土地使用權出讓二）土地使用權出讓 這種方式是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權出讓金的行為。開發(fā)商通過出讓方式得到土地使用權需向國家

58、支付出讓金。 具體形式有協(xié)議、招標和拍賣三種，通常是根據(jù)社會經濟發(fā)展計劃及出讓地塊所處位置、用途、出讓年限和市場需求狀況等因素來確定。（三）土地使用權轉讓（三）土地使用權轉讓 （四）補辦出讓手續(xù)（四）補辦出讓手續(xù) 經政府批準，通過劃撥方式取得土地的原土地使用者?？梢詫潛芡恋厥褂脵噙M行轉讓，但必須要由受讓方繳納土地出讓金，辦理土地使用權出讓手續(xù)。 一、房地產開發(fā)的前期工作 (一)工程勘察(二)工程規(guī)劃 城市規(guī)劃法第四章“城市規(guī)劃的實施”對建設項目的審批程序作了明確的規(guī)定，即實行選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證，即“一書兩證”。1、申請辦理選址意見書 城市規(guī)劃法第30條規(guī)定：“

59、城市規(guī)劃區(qū)內的建設工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設計任務書報請批準時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書?！?、申請辦理建設用地規(guī)劃許可證 第五節(jié)第五節(jié) 房地產開發(fā)過程房地產開發(fā)過程 城市規(guī)劃法第31條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內進行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設計條件，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。建設單位或者個人在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經縣級以上人民政府審查批準后，由土地管理部門劃撥土地.3、申請辦理建設工程規(guī)劃許可證 城市規(guī)劃法第

60、32條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內新建、擴建和改建建筑物；構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。建設單位或者個人在取得建設工程規(guī)劃許可證和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。”附圖和附件是建設工程規(guī)劃許可證的配套證件，具有同等法律效力。(三)工程設計 一般建設項目按初步設計和施工圖設計兩個階段進行。技術復雜的建設項目按初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行。 1、初步設計 初步設計的主要成果有建筑總平面圖；各層平面及主要剖面、立面圖；說明書、總概算書等。2、施工圖設計