房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告工作流程

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究工作流程及工作要求目錄目錄市場(chǎng)研究的主要物業(yè)形態(tài)市場(chǎng)研究的主要物業(yè)形態(tài) 1項(xiàng)目整體工作流程項(xiàng)目整體工作流程 1住宅物業(yè)市場(chǎng)的研究住宅物業(yè)市場(chǎng)的研究 3商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的研究商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的研究 5辦公物業(yè)的研究辦公物業(yè)的研究 8酒店行業(yè)的研究酒店行業(yè)的研究 9附錄：工作成果附錄：工作成果 11. v市場(chǎng)研究的主要物業(yè)形態(tài)市場(chǎng)研究的主要物業(yè)形態(tài)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的物業(yè)形態(tài)主要包括但不限于以下幾種：1 住宅市場(chǎng)2 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)3 辦公物業(yè)市場(chǎng)4 酒店業(yè)市場(chǎng)對(duì)各個(gè)細(xì)分物業(yè)市場(chǎng)的檔次定位，可結(jié)合客戶需要具體確定。在進(jìn)行調(diào)查研究前，需做出一系列假設(shè)確定研究對(duì)象和研究 X 圍。按什么標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)的檔次

2、分析按什么標(biāo)準(zhǔn)確定為存量還是未來(lái)的供應(yīng)量均價(jià)的計(jì)算方法各物業(yè)的開(kāi)發(fā)周期項(xiàng)目整體工作流程項(xiàng)目整體工作流程主要包括項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、分析研究三個(gè)階段。1.項(xiàng)目前期的資料整理、收集和分析項(xiàng)目前期的資料整理、收集和分析（1）資料整理內(nèi)容資料整理內(nèi)容城市自然概況（行政區(qū)域、人口、面積等）及經(jīng)濟(jì)概覽（主要是各種宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、房地產(chǎn)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等） 城市的整體規(guī)劃、基建及交通網(wǎng)絡(luò)情況過(guò)去兩年中央及地方政府推出的宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。（2）資料來(lái)源資料來(lái)源市政府統(tǒng)計(jì)局（統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）規(guī)劃局國(guó)土資源局建設(shè)局各種房地產(chǎn)信息網(wǎng)其它（其它公司的行業(yè)分析報(bào)告、公司年報(bào)等）（3）資料整理要求資料整理要

3、求通過(guò)上述資料的整理、消化吸收，要形成以下文字或圖表資料：. v各種宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及房地產(chǎn)指標(biāo)（附表 1：主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，附表 2：主要房地產(chǎn)指標(biāo)）當(dāng)?shù)爻鞘械淖匀桓艣r（地理位置、行政區(qū)域、面積、人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展地位）及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況（主要說(shuō)明該地區(qū)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、政府主導(dǎo)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)方向及未來(lái)發(fā)展構(gòu)想）其它指標(biāo)：旅游業(yè)指標(biāo)、酒店業(yè)指標(biāo)（可通過(guò)當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局或旅游局獲得） ，根據(jù)研究的物業(yè)形態(tài)確定該部分?jǐn)?shù)據(jù)是否要收集。此外，各種網(wǎng)上資料要形成資料儲(chǔ)備2.現(xiàn)場(chǎng)資料收集工作現(xiàn)場(chǎng)資料收集工作（1）到達(dá)該城市后，需要獲得以下資料：城市地圖兩份城市的樓市分布圖 1 份（如無(wú)，可通過(guò)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)信息網(wǎng)，收集比較全面的樓盤(pán)

4、項(xiàng)目，作為我們到達(dá)當(dāng)?shù)睾蟛杉瘶潜P(pán)項(xiàng)目的導(dǎo)引）城市的統(tǒng)計(jì)年鑒，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)的專業(yè)性報(bào)刊等以上資料存檔備查（2）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研 同客戶進(jìn)行深談，了解以下信息該城市房地產(chǎn)發(fā)展歷史住宅、辦公、商業(yè)等主要集中區(qū)域政府調(diào)控措施對(duì)城市項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響城市規(guī)劃，尤其是重要的交通設(shè)施建設(shè)的影響項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃及該區(qū)域在城市中的定位研究的物業(yè)類型主要集中區(qū)域，項(xiàng)目所在區(qū)域的優(yōu)勢(shì)和地位該區(qū)域目前的發(fā)展?fàn)顩r、主要發(fā)展的物業(yè)類型和重要的物業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目定價(jià)依據(jù)（目標(biāo)定位和銷售策略） 、客戶群項(xiàng)目勘查了解包括目標(biāo)項(xiàng)目在內(nèi)的樣本樓盤(pán)的基本信息，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研。完成以下具體調(diào)研表格。（3）工作要求形成初步研究素材3.分析研究分析研究針

5、對(duì)不同的物業(yè)形態(tài)，要選擇不同的主要影響因素進(jìn)行分析。撰寫(xiě)報(bào)告前要對(duì)撰寫(xiě)的內(nèi)容有深刻地認(rèn)識(shí)后才可開(kāi)始撰寫(xiě)工作。. v報(bào)告格式：各部分報(bào)告撰寫(xiě)完，詢問(wèn)統(tǒng)一格式，進(jìn)行調(diào)整，保證每部分報(bào)告格式的統(tǒng)一。提示：容易忽視的問(wèn)題：1、 表格數(shù)據(jù)比正文小 1 號(hào)（一般為小五）2、 注意數(shù)字使用千位附號(hào)3、 道路名稱、鐵路名稱和城市名稱等首字母大寫(xiě)4、 圖表無(wú)底色，與正文字體一致，無(wú)邊框，力求大方、漂亮5、 需要做區(qū)域圖形的做出圖形放在報(bào)告內(nèi)住宅物業(yè)住宅物業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)的研究的研究住宅分類：住宅分類：根據(jù)客戶需求，住宅項(xiàng)目一般可以分為以下幾種類型：服務(wù)式公寓：包含專業(yè)的服務(wù)式管理公司統(tǒng)一租賃管理的公寓項(xiàng)目，和產(chǎn)權(quán)式管

6、理項(xiàng)目高檔公寓：核心區(qū)域內(nèi)的高端精裝公寓項(xiàng)目中高端住宅：市場(chǎng)內(nèi)有一定影響力的樓盤(pán)項(xiàng)目，中檔偏上中檔住宅：比上述 X 圍更廣泛，包含了市場(chǎng)上一個(gè)平均價(jià)格的項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，是一個(gè)最大量的市場(chǎng)。別墅/低密度住宅項(xiàng)目：同時(shí)要領(lǐng)會(huì)該市場(chǎng)住宅發(fā)展的趨勢(shì)，收集房地產(chǎn)和住宅開(kāi)發(fā)的相關(guān)數(shù)據(jù)。了解研究項(xiàng)目類型的客戶群，各個(gè)區(qū)域的特點(diǎn)、優(yōu)劣勢(shì)等1、存量的統(tǒng)計(jì)、存量的統(tǒng)計(jì)在選擇樓盤(pán)樣本時(shí)，有針對(duì)性的選取。對(duì)已全部完成入住的項(xiàng)目，可參照二手房市場(chǎng)，將那些價(jià)格與目標(biāo)市場(chǎng)接近，規(guī)模較大的項(xiàng)目。渠道：1、網(wǎng)上交易 2、房產(chǎn)中介 3、多期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的已入住項(xiàng)目調(diào)查2、供應(yīng)量的分析、供應(yīng)量的分析重點(diǎn)從兩個(gè)角度來(lái)分析計(jì)算未來(lái)的供應(yīng)量200

7、7 年土地供給情況（可從國(guó)土資源局獲得）目前在建項(xiàng)目，在未來(lái) 3 年左右形成供應(yīng)（入住或竣工） 。住宅未來(lái)供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表. v項(xiàng)目名稱位置（片區(qū)） 預(yù)計(jì)竣工日期開(kāi)發(fā)體量總規(guī)模歷史銷售價(jià)格備注（銷售）123、需求的分析、需求的分析除要研究一般的宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素外（GDP 的增長(zhǎng)等） ，可重點(diǎn)分析：人均可支配收入的增長(zhǎng)趨勢(shì)城市化率的影響購(gòu)房者的類型、需求特點(diǎn)某些基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)住宅市場(chǎng)的影響政府的某些重要經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。關(guān)鍵要求：找出該城市對(duì)該類型物業(yè)市場(chǎng)的需求支撐因素關(guān)鍵要求：找出該城市對(duì)該類型物業(yè)市場(chǎng)的需求支撐因素4、工作要求、工作要求完成以下表格及文字：宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)指標(biāo)信息表住宅項(xiàng)目

8、統(tǒng)計(jì)信息表住宅未來(lái)供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表影響住宅市場(chǎng)需求的主要經(jīng)濟(jì)影響因素（形成研究素材）商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的研究商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的研究商業(yè)可以基本分為：商業(yè)街商業(yè)；市場(chǎng)類商業(yè)（小商品城、服裝城、建材城等專業(yè)市場(chǎng)） 、購(gòu)物中心等綜合體商業(yè)；以及社區(qū)底商（1000-20，000 平米左右）具體撰寫(xiě)報(bào)告時(shí)，可能不會(huì)按照上述標(biāo)準(zhǔn)分類，一般會(huì)分為：高端零售、中高端和中端等，具體描述哪種類型的商業(yè)需要有個(gè)限定標(biāo)準(zhǔn)和判斷。高端零售： 一般指：重要商業(yè)區(qū)內(nèi)的百貨和購(gòu)物中心項(xiàng)目，有時(shí)可以考慮重要步行街商鋪；這些區(qū)域名氣大、影響力大、價(jià)格高、位置核心中高端商業(yè)： 一般可指：建筑面積較大的區(qū)域性的重要百貨和購(gòu)物中心項(xiàng)目。這些項(xiàng)目一般

9、在各個(gè)區(qū)域的重要商業(yè)區(qū)內(nèi)、項(xiàng)目體量較大，對(duì)區(qū)域有一定影響，吸引中高端的人群。前兩個(gè)部分也可以放在一起研究，作為“重要商業(yè)” （Prime Retail）中檔商業(yè)：可以分為兩個(gè)部分：市場(chǎng)類的商業(yè)和社區(qū)底商。. v根據(jù)客戶開(kāi)發(fā)的類型，選擇合適的類型研究。不管研究哪種類型都需要有區(qū)域劃分，重點(diǎn)根據(jù)客戶開(kāi)發(fā)的類型，選擇合適的類型研究。不管研究哪種類型都需要有區(qū)域劃分，重點(diǎn)研究。研究。1、存量的分析和統(tǒng)計(jì)、存量的分析和統(tǒng)計(jì)首先理解對(duì)各種檔次商業(yè)物業(yè)的分類和定位。通常，高檔商業(yè)指的是該商物業(yè)規(guī)模大，品牌影響力強(qiáng)，可以吸引整個(gè)城市的中高收入者來(lái)購(gòu)買(mǎi)；中檔商業(yè)主要指的是社區(qū)商業(yè)，超市，家居，社區(qū)底商等。在分析

10、商業(yè)物業(yè)存量時(shí)，需統(tǒng)計(jì)以下信息：商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目信息表位置建筑面積開(kāi)業(yè)時(shí)間經(jīng)營(yíng)模式主要客戶群（商品、品牌）檔次通達(dá)度物業(yè)名稱 1百貨/大型超市/shopping mall）物業(yè)名稱 1針對(duì)商業(yè)物業(yè)，要選區(qū)重要的區(qū)域作為研究的載體，介紹這些主要商業(yè)區(qū)域的特點(diǎn)、商業(yè)類型、優(yōu)劣勢(shì)、通達(dá)型、發(fā)展趨勢(shì)等；盡可能做成表格進(jìn)行分析，將以上具體物業(yè)分布在主要區(qū)域里，反映：現(xiàn)有存量、預(yù)計(jì)未來(lái)供給、均價(jià)、客戶群和通達(dá)狀況等。在進(jìn)行分析研究時(shí)，將上述商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目信息表整理成如下表格： 商業(yè)物業(yè)統(tǒng)計(jì)信息表區(qū)域 1區(qū)域 2區(qū)域 3區(qū)域 4現(xiàn)有存量（existing stock）新增供給量 10/07-2008(additi

11、onal supply）預(yù)計(jì)存量 2008*（forecast stock）平均售價(jià)/租金經(jīng)營(yíng)模式目標(biāo)客戶（Target Customer）主要優(yōu)劣勢(shì)通達(dá)度（accessibility）2、租金、售價(jià)及空置率的調(diào)查研究、租金、售價(jià)及空置率的調(diào)查研究. v商業(yè)物業(yè)可能采用租或售的方式。按以下表格中提到的要素了解信息。如商業(yè)主要采用銷售方式，則應(yīng)主要了解其售價(jià)水平及其變化趨勢(shì)。商業(yè)物業(yè)租金/售價(jià)表租期租金水平租賃期限每年增長(zhǎng)幅度租賃方式空置率商業(yè)物業(yè) 1（注意租金是如何計(jì)算，租金增長(zhǎng)幅度）以租代售還是按零售額來(lái)租.商業(yè)物業(yè) 2注：在統(tǒng)計(jì)租金水平時(shí)，也可按商圈和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)（零售、洗衣店、餐飲、健身中心

12、等）來(lái)進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)。同時(shí)考慮到地段和位置差異，租金水平的變化。對(duì)于散售的項(xiàng)目，要調(diào)查售價(jià)水平，盡量搜集歷史價(jià)格。對(duì)于散售的項(xiàng)目，要調(diào)查售價(jià)水平，盡量搜集歷史價(jià)格。最后形成歷史年份，或是各個(gè)不同區(qū)域的租金、售價(jià)、空置率的圖表， （具體根據(jù)搜集的資料情況而定） ，但是市場(chǎng)的平均水平一定要獲取。 （下表作為參考）2002。 。 。 。 。2007售價(jià)租金空置率3、需求的分析、需求的分析除要研究一般的宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素外（GDP 的增長(zhǎng)等） ，可重點(diǎn)分析：社會(huì)零售額的變化增長(zhǎng)趨勢(shì)人均可支配收入及消費(fèi)支出的影響某大型住宅樓盤(pán)對(duì)該地區(qū)商業(yè)的影響其它重要影響因素（根據(jù)研究的檔次而定）4、工作要求、工作要求完成

13、：商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目信息表商業(yè)物業(yè)統(tǒng)計(jì)信息表商業(yè)物業(yè)售價(jià)及租金價(jià)格表形成初步的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析的素材。 （包括傳統(tǒng)商圈、消費(fèi)趨勢(shì)、消費(fèi)特點(diǎn)、. v辦公物業(yè)的研究辦公物業(yè)的研究確定辦公物業(yè)類型，一般研究甲級(jí)或乙級(jí)，對(duì)于辦公物業(yè)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的城市，可以研究高確定辦公物業(yè)類型，一般研究甲級(jí)或乙級(jí)，對(duì)于辦公物業(yè)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的城市，可以研究高質(zhì)量的寫(xiě)字樓，即保證是純寫(xiě)字樓項(xiàng)目，并對(duì)物業(yè)管理、交通和樓層面積作適當(dāng)限制。質(zhì)量的寫(xiě)字樓，即保證是純寫(xiě)字樓項(xiàng)目，并對(duì)物業(yè)管理、交通和樓層面積作適當(dāng)限制。1、存量的統(tǒng)計(jì)、存量的統(tǒng)計(jì)思路基本與住宅一致。表表 11：辦公物業(yè)的項(xiàng)目信息表（已建或在建項(xiàng)目）：辦公物業(yè)的項(xiàng)目信息表（已建

14、或在建項(xiàng)目）區(qū)域位置建筑面積租金水平空置率通達(dá)性辦公物業(yè)1辦公物業(yè)2辦公物業(yè)32、增量的統(tǒng)計(jì)、增量的統(tǒng)計(jì)完成在建辦公物業(yè)的統(tǒng)計(jì)，并結(jié)合土地供應(yīng)量考慮未來(lái)辦公物業(yè)的供給。區(qū)域 1區(qū)域 2區(qū)域 3區(qū)域 4現(xiàn)有存量（existing stock）新增供給量 10/07-2008(additional supply）預(yù)計(jì)存量 2008*（forecast stock）平均售價(jià)/租金目標(biāo)客戶（Target Customer）主要優(yōu)劣勢(shì)通達(dá)度（accessibility）3、辦公物業(yè)的需求影響分析、辦公物業(yè)的需求影響分析影響辦公物業(yè)的需求主要是企業(yè)的個(gè)數(shù)、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度以及服務(wù)業(yè)員工數(shù)量。. v大城市

15、的高檔寫(xiě)字樓需求與外商投資有比較強(qiáng)的相關(guān)性，因此分析大城市高檔寫(xiě)字樓時(shí)可分析 FDI 和外資企業(yè)數(shù)量對(duì)需求的影響；中小城市的寫(xiě)字樓需求與當(dāng)?shù)胤?wù)業(yè)的發(fā)展水平有關(guān)，要分析第三產(chǎn)業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓需求的影響因素。同時(shí)空置率也是需求強(qiáng)度的體現(xiàn)。4、租金和售價(jià)、租金和售價(jià)關(guān)于寫(xiě)字樓價(jià)格方面：大城市的寫(xiě)字樓主要出租模式，故不考慮售價(jià)，主要調(diào)查其租金水平；中小城市的寫(xiě)字樓物業(yè)可能采用出售或出租的方式，因此售價(jià)和租金都應(yīng)了解?？蓮漠?dāng)?shù)卣凶庑畔?、中介及物業(yè)公司了解。5、工作要求、工作要求完成辦公物業(yè)項(xiàng)目信息表完成辦公物業(yè)初步市場(chǎng)分析素材（要重點(diǎn)分析辦公物業(yè)所處區(qū)域在整個(gè)城市的定位及特色，如是政治中心還是經(jīng)濟(jì)中心.第三

16、產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域.等）酒店行業(yè)的研究酒店行業(yè)的研究1、資料收集工作：、資料收集工作：（1）收集旅游業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)（見(jiàn)附表 8：旅游飯店業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）表 8：旅游飯店業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)200020012000220032004200520062007國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)國(guó)內(nèi)旅游收入國(guó)際旅客人數(shù)國(guó)際旅游收入游客總?cè)藬?shù)旅游總收入注：該數(shù)據(jù)應(yīng)該盡可能統(tǒng)計(jì)到研究當(dāng)月時(shí)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。在具體研究時(shí)，不一定要采用全部的數(shù)據(jù)。表 9：酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表200020012000220032004200520062007五星級(jí). v酒店數(shù)量房間數(shù)平均房?jī)r(jià)入住率GOP注：1、根據(jù)研究需要，選擇是統(tǒng)計(jì)五星級(jí)還是四星或

17、者其它星級(jí)酒店來(lái)進(jìn)行分析。2、平均房?jī)r(jià)、入住率數(shù)據(jù)可通過(guò)多種渠道獲取。 （如當(dāng)?shù)氐木频陿I(yè)經(jīng)營(yíng)人士、酒店業(yè)協(xié)會(huì)人員、以及現(xiàn)場(chǎng)勘查） ，GOP可能不能獲得，不做要求。3、平均房?jī)r(jià)按是門(mén)市價(jià)的0.6進(jìn)行估計(jì)，在確定其平均房?jī)r(jià)和入住率時(shí)時(shí)，需再通過(guò)實(shí)地考查或者網(wǎng)上優(yōu)惠價(jià)等多種方式進(jìn)行驗(yàn)證。（2）已建或在建酒店物業(yè)的項(xiàng)目信息表。表 10：酒店物業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)信息表位置星級(jí)房間數(shù)開(kāi)業(yè)時(shí)間酒店 1酒店 22、調(diào)查工作：、調(diào)查工作：在對(duì)酒店進(jìn)行調(diào)查研究時(shí)，主要通過(guò)訪談方式，了解：在建酒店項(xiàng)目（按上述酒店信息表了解相關(guān)信息）驗(yàn)證各酒店的平均房?jī)r(jià)和入住率目標(biāo)客戶構(gòu)成（會(huì)議客源、旅游客源還是商務(wù)客源等）主要利潤(rùn)構(gòu)成3、

18、分析研究工作：、分析研究工作：宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要考慮旅游業(yè)的發(fā)展（旅游人數(shù)、旅游收入、酒店業(yè)收入、盈利情況）入住率和平均房?jī)r(jià)的研究是難點(diǎn)，通常從客戶方面獲得支持，從旅游局界人士中獲得大致情況，并根據(jù)到現(xiàn)場(chǎng)等多種方式進(jìn)行驗(yàn)證。 （驗(yàn)證：把各個(gè)酒店的標(biāo)準(zhǔn)間門(mén)市價(jià)收集起來(lái)，最低的折扣幅度。通常是門(mén)市價(jià) 6 折為平均房?jī)r(jià)。入住率情況跟酒店前臺(tái)人員聊等、到酒店具體感受等）. v分析需求時(shí)，主要分析各種檔次酒店的目標(biāo)客戶的需求特點(diǎn)及需求趨勢(shì)。如：高端酒店：四星以上；中端：三星左右；經(jīng)濟(jì)型酒店。是否將四星納入高端酒店根據(jù)具體情況而定。三種酒店的目標(biāo)客戶需了解高端酒店主要針對(duì)大型會(huì)議型客戶，外國(guó)游客，大型企業(yè)商

19、務(wù)人士；中端主要吸引旅游人士，中小企業(yè)商務(wù)人士及中小型會(huì)議；經(jīng)濟(jì)型酒店，主要針對(duì)旅游型人源。4、工作要求：、工作要求：完成：旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表酒店物業(yè)項(xiàng)目信息表（已建在建項(xiàng)目）完成酒店行業(yè)的初步素材整理（包括旅游行業(yè)發(fā)展、商務(wù)會(huì)議發(fā)展情況、主要國(guó)際級(jí)品牌酒店情況、酒店業(yè)的投資回報(bào)利率等）辦公物業(yè)的研究辦公物業(yè)的研究確定辦公物業(yè)類型，一般研究甲級(jí)或乙級(jí)，對(duì)于辦公物業(yè)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的城市，可以研究高確定辦公物業(yè)類型，一般研究甲級(jí)或乙級(jí)，對(duì)于辦公物業(yè)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的城市，可以研究高質(zhì)量的寫(xiě)字樓，即保證是純寫(xiě)字樓項(xiàng)目，并對(duì)物業(yè)管理、交通和樓層面積作適當(dāng)限制。質(zhì)量的寫(xiě)字樓，即保證是純寫(xiě)字樓項(xiàng)目，并

20、對(duì)物業(yè)管理、交通和樓層面積作適當(dāng)限制。1、存量的統(tǒng)計(jì)、存量的統(tǒng)計(jì)思路基本與住宅一致。表表 11：辦公物業(yè)的項(xiàng)目信息表（已建或在建項(xiàng)目）：辦公物業(yè)的項(xiàng)目信息表（已建或在建項(xiàng)目）區(qū)域位置建筑面積租金水平空置率通達(dá)性辦公物業(yè)1辦公物業(yè)2辦公物業(yè)32、增量的統(tǒng)計(jì)、增量的統(tǒng)計(jì)完成在建辦公物業(yè)的統(tǒng)計(jì)，并結(jié)合土地供應(yīng)量考慮未來(lái)辦公物業(yè)的供給。. v區(qū)域 1區(qū)域 2區(qū)域 3區(qū)域 4現(xiàn)有存量（existing stock）新增供給量 10/07-2008(additional supply）預(yù)計(jì)存量 2008*（forecast stock）平均售價(jià)/租金目標(biāo)客戶（Target Customer）主要優(yōu)劣勢(shì)通達(dá)

21、度（accessibility）3、辦公物業(yè)的需求影響分析、辦公物業(yè)的需求影響分析影響辦公物業(yè)的需求主要是企業(yè)的個(gè)數(shù)、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度以及服務(wù)業(yè)員工數(shù)量。大城市的高檔寫(xiě)字樓需求與外商投資有比較強(qiáng)的相關(guān)性，因此分析大城市高檔寫(xiě)字樓時(shí)可分析 FDI 和外資企業(yè)數(shù)量對(duì)需求的影響；中小城市的寫(xiě)字樓需求與當(dāng)?shù)胤?wù)業(yè)的發(fā)展水平有關(guān)，要分析第三產(chǎn)業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓需求的影響因素。同時(shí)空置率也是需求強(qiáng)度的體現(xiàn)。4、租金和售價(jià)、租金和售價(jià)關(guān)于寫(xiě)字樓價(jià)格方面：大城市的寫(xiě)字樓主要出租模式，故不考慮售價(jià)，主要調(diào)查其租金水平；中小城市的寫(xiě)字樓物業(yè)可能采用出售或出租的方式，因此售價(jià)和租金都應(yīng)了解?？蓮漠?dāng)?shù)卣凶庑畔?、中介及物業(yè)公

22、司了解。5、工作要求、工作要求完成辦公物業(yè)項(xiàng)目信息表完成辦公物業(yè)初步市場(chǎng)分析素材（要重點(diǎn)分析辦公物業(yè)所處區(qū)域在整個(gè)城市的定位及特色，如是政治中心還是經(jīng)濟(jì)中心.第三產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域.等）附錄：附錄：返回的返回的工作成果工作成果：現(xiàn)場(chǎng)后需要提交基本資料：1、 城市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)（excel）. v注意：注意：（1）注意格式，表格統(tǒng)一使用“Times New Roman” 小五字體，字間距“固定值 16 磅” 。（2）表格和圖表都要注明來(lái)源，source:（3）來(lái)源和備注，小五字號(hào)，斜體（4）注意數(shù)字的單位，符號(hào)（5）表格和圖表須注明表頭2000200120022003200420052006

23、2000-2006GAGRRegistered Population(mil)Urban population(mil)Nominal GDP(RMB bil)Real GDP growth rate(%)GDP per capita(RMB)CPI(%)FDI(USD bil)FDI growth rate(%)Retail sales (RMB bil)Retail growth rate(%)Urbanization(%)Annual disposable ine per city resident (RMB)Annual consumption per city resident (RMB)Fixed asset investme