住宅小區(qū)物業(yè)服務等級與收費標準

1、南寧市物價局文 件 南寧市房產(chǎn)管理局 南價格2009200號關(guān)于印發(fā)南寧市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級及收費標準的通知 各有關(guān)單位：為規(guī)范我市物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例及自治區(qū)物價局、建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)廣西壯族自治區(qū)物業(yè)服務收費管理暫行辦法的通知（桂價格2007122號）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市物業(yè)服務收費的實際情況，經(jīng)研究，現(xiàn)將南寧市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級及收費標準印發(fā)給你們，并就有關(guān)規(guī)定事項通知如下，請遵照執(zhí)行。一、本通知公布的收費標準只適用于南寧市區(qū)范圍內(nèi)、業(yè)主大會成立前由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務企業(yè)，對住宅（不含別

2、墅）物業(yè)進行管理的住宅小區(qū)。二、本等級收費正式實施時，建設(shè)單位與物業(yè)服務企業(yè)已簽訂住宅物業(yè)服務合同的，物業(yè)服務及收費標準仍按原合同約定執(zhí)行。合同到期后，尚未成立業(yè)主委員會的住宅物業(yè)，其物業(yè)服務及其收費標準按正式公布實施的等級收費標準執(zhí)行。三、帶電梯住宅物業(yè)服務收費含包物業(yè)公司對電梯的日常維護費（日常檢查及小修）、專業(yè)維保商的維保費、電梯的年檢費。電梯電費按實際發(fā)生額進行分攤。四、物業(yè)服務企業(yè)與建設(shè)單位簽訂物業(yè)服務合同后，應當以書面形式及時將執(zhí)行的服務等級和收費標準分別向房產(chǎn)、價格主管部門備案，如不備案，一律按服務合同所簽訂的服務等級及收費標準降低一級進行檢查。五、物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定實行明

3、碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將實行的服務等級相對應的服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進行公示。 六、物業(yè)服務企業(yè)有違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，政府價格主管部門將依據(jù)中華人民共和國價格法和價格違法行為行政處罰規(guī)定予以處罰。七、根據(jù)市場及物價指數(shù)的變化情況，服務等級標準可相應調(diào)整；收費標準原則上一年一定，如未有新的年度價格出臺前，則繼續(xù)延用上一年度的收費標準。八、本通知由南寧市物價局、南寧市房產(chǎn)管理局負責解釋。 九、本通知從2009年10月1日起執(zhí)行，此前有關(guān)規(guī)定與本辦法相抵觸的，一律以本辦法為準。附件一：南寧市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準附件二：南寧市普通住宅小區(qū)物業(yè)服

4、務收費標準附件三：南寧市普通住宅小區(qū)停車場停車收費標準附件四：南寧市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費標準備案表     南寧市物價局              南寧市房產(chǎn)管理局 二九年九月三日 附件一：南寧市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準南寧市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準 一、服務基本要求（一）組織要求1、物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)國家規(guī)定取得企業(yè)法人資格和經(jīng)營資質(zhì)證書；2、物業(yè)服務企業(yè)應有健全的物業(yè)服務規(guī)程和人員

5、管理制度，有安全生產(chǎn)、安全防范等各種措施和規(guī)定；3、物業(yè)服務專業(yè)人員應取得相應職業(yè)資格證書，專業(yè)技術(shù)人員應取得相應專業(yè)技術(shù)職稱及相關(guān)上崗證；（二）資質(zhì)要求1、物業(yè)服務企業(yè)應嚴格執(zhí)行建設(shè)部物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法的有關(guān)要求。（三）財務管理1、物業(yè)服務企業(yè)應嚴格執(zhí)行國家發(fā)展和改革委員會和建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定和南寧市相關(guān)政策法規(guī)；2、物業(yè)服務企業(yè)應建立健全財務管理制度，對物業(yè)服務費和其它費用的收支應嚴格按照政府相關(guān)政策進行財務管理，運作規(guī)范，賬目清晰；3、物業(yè)服務收費可以實行酬金制或包干制計費方式。（四）收費公示 1、物業(yè)服務企業(yè)應當依法實行明碼標價。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

6、的顯著位置，將實行的服務等級相對應的服務內(nèi)容以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況予以公示；2、收費項目和標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或收費地點公示，實行酬金制計費方式的，每三個月以書面形式向業(yè)主公布收支情況；3、接受業(yè)主、業(yè)主委員會或非業(yè)主使用人的監(jiān)督。（五）專業(yè)企業(yè)服務1、物業(yè)服務企業(yè)可以自己提供專業(yè)服務，也可以聘請專業(yè)組織承擔共用設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、秩序維護等專業(yè)服務；2、物業(yè)服務企業(yè)不允許將全部服務項目委托其他專業(yè)組織進行服務。（六）服務質(zhì)量管理1、物業(yè)服務企業(yè)應設(shè)立專門部門，按照服務合同約定和政府頒發(fā)的服務規(guī)范、規(guī)范等進行服務質(zhì)量管理；2、應按合同約定定期檢查服務情況、接受業(yè)主

7、投訴，糾正服務行為；3、每年服務質(zhì)量定期檢查至少2次，并在服務區(qū)域公示。二、 相關(guān)術(shù)語和定義（一）急修：對嚴重影響物業(yè)服務區(qū)域正常生活秩序的設(shè)施設(shè)備故障進行及時的處理和修復。（二）完好率：設(shè)備設(shè)施能夠正常運行情況占總體情況的比例。（三）業(yè)主滿意率：業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)服務態(tài)度和服務質(zhì)量持滿意和滿意態(tài)度的人數(shù)占征詢?nèi)藬?shù)的比例。一級項目內(nèi)容標準權(quán)重(%)（一）綜合服務1、 根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務等有償便民服務的，并公示服務項目和服務標準。2、 與被服務者簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同（協(xié)議），雙方的權(quán)利義務關(guān)系明確，公布物業(yè)管理服務項目、內(nèi)容及物業(yè)服務標準，嚴格按照合同約定提

8、供物業(yè)服務。3、 小區(qū)設(shè)服務中心，每天12小時有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務合同范圍內(nèi)的公共性事務。公示服務電話， 24小時受理住戶的報修和投訴。辦公設(shè)施設(shè)備較先進完備，應用計算機等現(xiàn)代化管理手段進行科學管理，辦公場所整潔有序。4、 建立有完善的物業(yè)管理制度、作業(yè)流程及物業(yè)管理工作計劃及實施時間。建立財務制度，財務收支符合國家有關(guān)規(guī)定。5、 業(yè)主或使用人的咨詢、投訴在1天內(nèi)予以答復處理。業(yè)主急修半小時內(nèi)、其他報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修紀錄，并有回訪制度。6、 廣泛的應用專門的物業(yè)管理軟件、計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務、收費情況、設(shè)備檔案和日常辦公進行管理。

9、7、 按合同適時組織開展健康有益的文體娛樂活動。8、 小區(qū)業(yè)主支持和配合物業(yè)管理的各項工作，每年進行一次對物業(yè)管理服務滿意度抽樣調(diào)查，滿意率達90%以上，對不滿意的情況進行分析并及時整改。（征求業(yè)主人數(shù)不低于業(yè)主總?cè)藬?shù)的85%）9、 物業(yè)管理企業(yè)持有有效證照， 人員配置合理，項目經(jīng)理有中級以上職稱或大專以上學歷，有5年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有2年以上項目經(jīng)理任職經(jīng)歷。項目經(jīng)理、管理人員、水、電、綠化等專業(yè)操作人員，按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書，崗位責任制明確。10、    全體員工統(tǒng)一著裝，佩戴標志，服務意識高，敬業(yè)精神高，業(yè)務素質(zhì)強，行為

10、語言規(guī)范，服務主動，熱情。11、    定期對服務人員進行物業(yè)管理業(yè)務知識培訓、消防培訓及其他服務培訓。12、    承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。13、    每月在服務中心公布1次由業(yè)主分攤的公共水電等費用詳細測算情況，每月1次在服務中心公布涉及住戶共用設(shè)施設(shè)備費用分攤情況和其他物業(yè)管理代收代支費用情況。14、    按有關(guān)規(guī)定或合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。23（二）房屋管理及維修養(yǎng)護1、按照物業(yè)服務合同和業(yè)主公約的約定對房

11、屋及配套設(shè)施設(shè)備提供服務。2、小區(qū)出入口設(shè)有小區(qū)房屋、道路平面示意圖、宣傳欄，主要路口設(shè)有路標；各組團、棟、及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施場地的標識齊全、規(guī)范、美觀。3、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔，符合原設(shè)計要求；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。4、對違反規(guī)劃私搭亂建、私自拆改管線和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和相關(guān)主管部門。5、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃、消防器材等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護，維修養(yǎng)護處理及時率達95以上，巡邏、檢修

12、記錄和保養(yǎng)記錄齊全。6、每半年1次編制房屋等共用部位日常管理和維修養(yǎng)護計劃。7、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。8、根據(jù)房屋實際使用年限，每年至少1次編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。12（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護1、小區(qū)內(nèi)公共配套服務設(shè)施完好，標志、標識齊全、規(guī)范，不

13、隨意改變用途，共用設(shè)施設(shè)備按照項目配套建設(shè)管理責任分工運轉(zhuǎn)正常，日常的管理和維修養(yǎng)護情況良好（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。2、共用設(shè)施設(shè)備運行維修養(yǎng)護制度健全，每年1次編制共用設(shè)施設(shè)備運行維修養(yǎng)護計劃，建立的共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳）、運行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄齊全。3、維修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示，水、電、電梯、中央空調(diào)、監(jiān)控等工作標準及崗位責任制明確，操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常，無事故隱患。4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，及時編制維修計劃、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根

14、據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或更新改造。5、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范；小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置有明顯的安全警示標志。6、載人電梯24小時正常運行，每天至少1次對電梯實施巡查，發(fā)生故障應立即維修。7、每天至少1次檢查路燈、樓道燈、景觀燈等公共照明設(shè)備完好率95%以上，按約定時間定時開關(guān)。8、設(shè)備用房整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施，9、對可能發(fā)生的各種設(shè)備故障及重大或突發(fā)性事件有應急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。10、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用，消防通道通暢；有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案。11

15、、防雷裝置每年檢查1次，保證其性能符合國家標準。12、雨水井、化糞井每月檢查1次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。13、接到相關(guān)部門停水、停電通知，應在小區(qū)醒目處提前通知業(yè)主。9（四）綠化養(yǎng)護1、  有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。2、  根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、松土，花草樹木生長良好，無枯死、無樹掛，適時修剪、疏密得當，有良好的觀賞效果；樹形符合自然特征，整形植物保持一定形狀。發(fā)現(xiàn)死樹在一周內(nèi)清除，并適時補種。3、  草坪生長整齊，高度不應超過8公分，超過時應在一周內(nèi)及時進行修剪，每年清除雜草4次以上，有效控制雜草孳生；無垃圾、無煙頭紙屑。4、

16、  綠籬枝葉較茂密，適時進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，當天清除修剪廢棄物。5、  按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥，每年施肥1次，并視樹木情況進行追肥1次。6、  適時組織防凍保暖，定期噴灑藥物，預防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。7、  園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無損。8、綠化地設(shè)有提示人們愛護綠化的宣傳牌。6（五）保潔服務1、  根據(jù)小區(qū)實際情況合理布設(shè)果皮箱或垃圾桶，垃圾袋裝化。垃圾清運日產(chǎn)日清，每天早晚定時清運2次，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象，每周至少清洗1次，保持垃圾設(shè)施清潔、無異味；垃圾收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味

17、。2、  有健全的保潔制度，小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等公共區(qū)域設(shè)專人保潔，每天清掃2次；電梯廳每日清掃2次，拖洗1次，每2周對電梯門壁打蠟上光1次。樓道、一層共用大廳每日清掃1次，拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；室外標識、宣傳欄、信報箱等共用部位設(shè)施設(shè)備每周擦拭2次；路燈、樓道燈每月清潔1次；設(shè)施設(shè)備用房每天清掃1次；休閑、娛樂、健身設(shè)施每天清潔一次，每月刷洗消毒1次3、  共用雨、污水管道每年疏通1次；雨水井、化糞井、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏，保持通暢，無堵塞外溢；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。4、

18、60; 二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。5、  進行保潔巡查，樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放，無明顯暴露垃圾、衛(wèi)生死角等現(xiàn)象，保證小區(qū)內(nèi)干凈整潔。6、  建立消殺工作管理制度，根據(jù)小區(qū)實際情況開展消毒和滅蟲除害工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。14（六）協(xié)助公共秩序1、 門崗室整潔，公共秩序維護人員統(tǒng)一著裝，佩戴有明顯的標志，定期接受安全技能培訓，有較強的安全防范能力，能正確使用各級消防、物防、技防設(shè)備和器材2、 設(shè)專人24小時值勤，其中主出入口不少于12小時立崗值勤，并有詳細的交接班記錄。3、 對進出小區(qū)的車輛實施有效管理，引

19、導車輛有序通行、停放。4、 對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。5、 配備有樓宇可視對講系統(tǒng)將、電子監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或者其他三項安全防范設(shè)施的，對安全監(jiān)控設(shè)施實施24小時監(jiān)控并及時記錄，發(fā)現(xiàn)問題30分鐘內(nèi)有人到現(xiàn)場處理。6、 按照規(guī)定路線和時間24小時進行有計劃、不間斷的巡邏，每天不少于8次；對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次，并做好巡查記錄；夜間對服務范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實施24小時監(jiān)控并做有完備的記錄。7、 對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應措施。每年

20、應組織不少于1次應急預案演習36二級項目內(nèi)容標準權(quán)重(%)（一）綜合服務1、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務等有償便民服務的，并公示服務項目和服務標準。2、簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務項目和標準，建立有財務管理公開、監(jiān)督制度。3、設(shè)有服務中心，每天8小時有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務合同范圍內(nèi)的公共性事務。公示服務電話， 24小時受理住戶的報修和投訴，業(yè)主或使用人的的投訴在2天內(nèi)予以答復處理。業(yè)主急修1小時內(nèi)、其他報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修紀錄，并有回訪制度。4、應用專門的物業(yè)管理軟件、計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管

21、理服務、收費情況、設(shè)備檔案和日常辦公進行管理。5、按合同適時組織開展文體娛樂活動。6、小區(qū)業(yè)主支持和配合物業(yè)管理的各項工作，每年進行一次對物業(yè)管理服務滿意度抽樣調(diào)查，滿意率達80%以上，及時改進薄弱環(huán)節(jié)。（征求業(yè)主人數(shù)不低于業(yè)主總?cè)藬?shù)的70%）7、物業(yè)管理企業(yè)持有有效證照，項目經(jīng)理有中級以上職稱或大專以上學歷，有3年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有1年以上項目經(jīng)理任職經(jīng)歷，人員配置合理，項目經(jīng)理和管理人員、水、電、綠化等專業(yè)操作人員，并按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書，崗位責任制明確。8、全體員工統(tǒng)一著裝，佩戴標志，服務意識高，行為語言規(guī)范，服務主動，熱情。9、適時對服務人員進行物

22、業(yè)管理業(yè)務知識培訓、消防培訓及其他服務培訓。10、承接項目時驗收手續(xù)齊全。11、每月至少1次在服務中心公布由業(yè)主分攤的公共水電等費用詳細測算情況，每季度至少1次在服務中心公布涉及住戶共同設(shè)施設(shè)備費用分攤情況和其他物業(yè)管理代收代支費用情況。12、按有關(guān)規(guī)定或合同約定使用住房專項維修資金。24（二）房屋管理及維修養(yǎng)護1、按物業(yè)服務合同和業(yè)主公約的約定對房屋及配套設(shè)施設(shè)備提供服務。2、小區(qū)出入口設(shè)有小區(qū)房屋、道路平面示意圖、宣傳欄，各組團、棟、及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施場地的標識明顯。3、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛

23、現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置。4、對違反規(guī)劃私搭亂建、私自拆改管線和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和相關(guān)主管部門。5、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護，維修養(yǎng)護及時率達到90%以上，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。6、每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃，組織實施。7、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每2日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響

24、房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。8、根據(jù)房屋實際使用年限，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。11（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護1、小區(qū)內(nèi)公共配套服務設(shè)施完好，標志、標識齊全，不隨意改變用途，共用設(shè)施設(shè)備按照項目配套建設(shè)管理責任分工運轉(zhuǎn)正常，日常的管理和維修養(yǎng)護情況良好。2、共用設(shè)施設(shè)備運行維修養(yǎng)護制度健全，及時編制共用設(shè)施設(shè)備運行維修養(yǎng)護計劃，建立的共用設(shè)施設(shè)備臺帳、運行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄齊全。3、維修養(yǎng)護制度健全，水、電、電梯、中央空調(diào)、監(jiān)控等工作標準及崗位

25、責任制明確，操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，及時編制維修計劃、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或更新改造。5、小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范；小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置有明顯的安全警示標志。6、載人電梯早6點至晚12點正常運行。7、水、電、中央空調(diào)、監(jiān)控等設(shè)備運行保養(yǎng)人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。8、路燈、樓道燈、景觀燈等公共照明設(shè)備完好率90%以上。9、容易危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施，對可能發(fā)生的

26、各種突發(fā)設(shè)備故障有應急方案。10消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用，消防通道通暢；建立消防責任制及火災消防預案。11、防雷裝置每年檢查1次，保證其性能符合國家標準。12、雨水井、化糞井每季度檢查1次，根據(jù)需要適時清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。10（四）綠化養(yǎng)護1、有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。2、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木生長良好，存活率 95%以上；樹形符合自然特征，整形植物保持一定形狀。發(fā)現(xiàn)死樹在半個月內(nèi)清除，并適時補種。3、草坪平整，每年清除雜草3次以上，有效控制雜草孳生，無垃圾、無煙頭紙屑；4、綠籬適時進行修剪，及時清除修剪廢棄物。5、適時組織防凍保暖，預防病蟲害

27、，病蟲害無明顯跡象。6、園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無損。7、綠化地設(shè)有提示人們愛護綠化的宣傳牌。6（五）保潔服務1、根據(jù)小區(qū)實際情況合理布設(shè)果皮箱或垃圾桶，垃圾清運日產(chǎn)日清；每天早晚定時清運2次，保持垃圾設(shè)施清潔、無異味。2、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等公共區(qū)域設(shè)專人保潔，每天清掃2次；電梯廳每日清掃1次，每三天拖洗1次，每月對電梯門壁打蠟上光1次；樓道，每天清掃1次，每周拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；室外標識、宣傳欄、信報箱等共用部位設(shè)施設(shè)備每周擦拭1次；路燈、樓道燈每兩個月清潔1次。設(shè)施設(shè)備用房每3天清掃1次；休閑、娛樂、健身設(shè)施每2天清潔1次，每月刷洗1次

28、。3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨水井、化糞井、污水井每季度檢查1次，視檢查情況及時清掏，保持通暢；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；5、進行保潔巡查，樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。6、建立消殺工作管理制度，根據(jù)小區(qū)實際情況開展消毒和滅蟲除害工作。13（六）協(xié)助公共秩序1、門崗室整潔，公共秩序維護人員統(tǒng)一著裝，佩戴有明顯的標志，定期接受安全技能培訓，有較強的安全防范能力，能正確使用各級消防、物防、技防器械和設(shè)備。2、設(shè)專人24小時值勤，其中主出入口不少于10個小時有專人站崗值守，并有詳細的交接班記錄。3、

29、對進出小區(qū)的車輛實施有效管理，引導車輛有序通行、停放。4、對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。5、按照規(guī)定路線和時間24小時進行有計劃、不間斷的巡邏，每天不少于8次，對重點區(qū)域、重點部位每2小時至少巡查1次，并做好巡查記錄。6、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應措施；36三級項目內(nèi)容標準權(quán)重(%)（一）綜合服務1、按照合同約定公布物業(yè)管理服務項目、內(nèi)容及物業(yè)服務標準。設(shè)有服務中心，每天6小時有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務合同范圍內(nèi)的公共性事務，公示服務電話， 24小時受理住戶的報修和投訴，對業(yè)主或使用人的投訴在5

30、天內(nèi)答復處理。急修2小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄。2、對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務、收費情況、設(shè)備檔案和日常辦公進行管理。3、小區(qū)業(yè)主支持和配合物業(yè)管理的各項工作，每年進行一次對物業(yè)管理服務滿意度抽樣調(diào)查，滿意率達70%以上（征求業(yè)主人數(shù)不低于業(yè)主總?cè)藬?shù)的60%）。4、項目經(jīng)理有2年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷，小區(qū)項目經(jīng)理和物業(yè)管理人員應全部持有物業(yè)管理人員職業(yè)上崗證書，特種作業(yè)人員應100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。5、全體員工佩戴標志，行為語言規(guī)范，服務主動，熱情。23（二）房屋管理及維修養(yǎng)護1、按物業(yè)服務合同和業(yè)主公約的約定對房屋及配套設(shè)施設(shè)備

31、提供服務。2、各組團、棟、及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施場地的標識明顯。3、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置。4、對違反規(guī)劃私搭亂建、私自拆改管線和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和相關(guān)主管部門。5、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護，維修養(yǎng)護及時率達80%以上，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。6、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用

32、人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每3天巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。7、保修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄。10（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護1、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）；2、小區(qū)內(nèi)公共配套服務設(shè)施完好，不隨意改變用途，共用設(shè)施設(shè)備按照項目配套建設(shè)管理責任分工運轉(zhuǎn)正常。3、操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常，無事故隱患。4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，及時編制

33、維修計劃、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或更新改造。5、水、電、電梯、監(jiān)控等設(shè)備運行保養(yǎng)人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。6、路燈、樓道燈、景觀燈等公共照明設(shè)備完好率85%以上。7、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用，消防通道通暢。8、防雷裝置每年檢查1次，保證其性能符合國家標準。9、容易危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施，對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應急方案。12（四）綠化養(yǎng)護1、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木生長正常，存活率 90%以上。2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護，每年清

34、除雜草2次；3、定期清理綠地雜草、雜物；4、園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無損。5、根據(jù)病蟲害發(fā)生情況有針對性及時滅治7（五）保潔服務1、設(shè)有垃圾收集點，生活垃圾每天清運一次；2、小區(qū)公共場所每天清掃1次；電梯廳每日清掃1次、每周拖洗一次；每季度對電梯門壁打蠟上光一次；樓道每日清掃1次，每月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗1次；共用部位玻璃每月清潔1次；室外標識、宣傳欄、信報箱等共用部位設(shè)施設(shè)備每月度擦拭1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。設(shè)施設(shè)備用房每周清掃1次3、共用雨、污水管道每2年疏通1次；雨水井、化糞井、污水井每半年檢查1次，視檢查情況及時清掏，化糞池每半年檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時

35、清掏；4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；13（六）協(xié)助公共秩序1、設(shè)專人24小時值勤，其中主出入口不少于8個小時有專人站崗值守，公共秩序維護人員能正確使用各級消防、物防、技防設(shè)備和器材。車輛停放有序。2、對重點區(qū)域、重點部位每4小時至少巡查1次，并做好巡查記錄。3、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應措施。35                四級項目內(nèi)容標準

36、權(quán)重(%)（一）綜合服務1、按照合同約定公布物業(yè)管理服務項目、內(nèi)容及物業(yè)服務標準。設(shè)有服務接待中心，公示有服務電話，及時處理物業(yè)管理服務合同范圍內(nèi)的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。對業(yè)主或使用人的投訴在7天內(nèi)答復處理。報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄。2、對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務、收費情況、設(shè)備檔案和日常辦公進行管理。3、小區(qū)物業(yè)管理人員應全部持有物業(yè)管理人員職業(yè)上崗證書，特種作業(yè)人員應100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。4、全體員工佩戴標志，行為語言規(guī)范，服務態(tài)度好。23（二）房屋管理及維修養(yǎng)護1、按物業(yè)服務合同和業(yè)主公約的約定對房屋及配套設(shè)施設(shè)備提供服務

37、。2、各組團、棟、及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施場地有必要的標識。3、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好；公共樓梯間墻面、地面有破損的能夠及時修補；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置。4、對違反規(guī)劃私搭亂建、私自拆改管線和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和相關(guān)主管部門。5、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。6、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知

38、裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每5天巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。10（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護1、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）；2、小區(qū)內(nèi)公共配套服務設(shè)施基本完好，不隨意改變用途，共用設(shè)施設(shè)備按照項目配套建設(shè)管理責任分工運轉(zhuǎn)正常。3、操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常，無事故隱患。4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，及時編制維修計劃、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員

39、會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或更新改造。5、水、電、電梯、監(jiān)控等設(shè)備運行保養(yǎng)人員，嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。6、路燈、樓道燈、景觀燈等公共照明設(shè)備完好率80%以上。7、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用，消防通道通暢。8、防雷裝置每年檢查1次，保證其性能符合國家標準。9、容易危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施，對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應急方案。13（四）綠化養(yǎng)護1、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木生長正常，存活率 80%以上，控制大面積病蟲害發(fā)生。2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。3、園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無損。7（五）保潔服務

40、1、設(shè)有垃圾收集點，生活垃圾每天清運一次； 2、小區(qū)公共場所每天清掃1次；電梯廳、樓道每2日清掃1次，每月拖洗1次；樓梯扶手每半月擦洗1次；共用部位玻璃每月清潔1次；室外標識、宣傳欄、信報箱等共用部位設(shè)施設(shè)備每季度擦拭1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，設(shè)施設(shè)備用房每半月清掃1次。3、共用雨、污水管道每2年疏通1次；雨水井、化糞井、污水井每半年檢查1次，視檢查情況及時清掏，化糞池每半年檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏；4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；13（六）協(xié)助公共秩序1、設(shè)專人24小時值勤，其中主出入口不少于個6小時有專人站崗值守，公共秩序維護人員能正確使用消

41、防器材，車輛停放有序。2、對重點區(qū)域、重點部位每6小時至少巡查1次，并做好巡查記錄。3、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應措施。34附件二：南寧市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費標準級別基準價（元/月·平方米）上下浮動幅度浮動范圍（元/月·平方米）帶電梯無電梯帶電梯無電梯一級10%二級10%三級10%四級 10%      說明：1、上述帶電梯住宅物業(yè)服務收費包含：（1）物業(yè)公司對電梯的日常維護費（日常檢查及小修），（2）專業(yè)維保商的維保費，（3）電梯的年檢費。2、電梯電費按實際發(fā)生額進行分攤。3、上述收費標準以住宅建筑面積為計算單位。  附件三：南寧市普通住宅小區(qū)停車場停車收費標準 車型      標準 類型臨時（元/輛·次）過夜（元/輛·次）月票（元/輛·月）備注室外地下室室外地下室室外地下室小區(qū)業(yè)主的車輛應優(yōu)先考慮月票停車自行車摩托車小型汽車大型汽車      &