加油站土地評(píng)估收益法上市公司備案版

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上收益還原法的評(píng)估測(cè)算過(guò)程：收益還原法是在估算估價(jià)對(duì)象在未來(lái)每年預(yù)期純收益（正常年純收益）的基礎(chǔ)上，以一定的土地還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來(lái)每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法。根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)人員的調(diào)查，估價(jià)對(duì)象位于高陽(yáng)縣保滄路與三利大街丁字交叉口西北角，土地為三角形。三利大街南北貫穿高陽(yáng)縣，為該縣中心主干道；保滄路向東直達(dá)河間，向西連接宏潤(rùn)大街，沿宏潤(rùn)大街向北可達(dá)保定，向南可直通保滄高速。高陽(yáng)縣宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)，估價(jià)對(duì)象所臨道路車(chē)流量穩(wěn)定，估價(jià)對(duì)象年銷(xiāo)售量穩(wěn)定，考慮到估價(jià)對(duì)象為*下屬加油站，油量供應(yīng)穩(wěn)定，供應(yīng)價(jià)格穩(wěn)定，對(duì)于加油站而言，其毛利率是固定的。故本

2、次估價(jià)設(shè)定未來(lái)每年的純收益保持不變、還原利率不變，有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算公式為：P=a÷r×1-1/(1+r)n其中：P土地價(jià)格a土地年純收益r土地還原利率n估價(jià)對(duì)象土地使用年期1、最高最佳利用方式分析估價(jià)對(duì)象位于高陽(yáng)縣保滄路與三利大街丁字交叉口西北角，土地為三角形。三利大街南北貫穿高陽(yáng)縣，為該縣中心主干道；保滄路向東直達(dá)河間，向西連接宏潤(rùn)大街，沿宏潤(rùn)大街向北可達(dá)保定，向南可直通保滄高速。該站站前保滄路為雙向四車(chē)道，中間無(wú)隔離帶，沿路開(kāi)口60米，進(jìn)出口寬度均為18米，過(guò)往車(chē)流量大，地理位置優(yōu)越。經(jīng)當(dāng)?shù)貒?guó)土資源局、規(guī)劃局及相關(guān)經(jīng)貿(mào)部門(mén)核準(zhǔn)，評(píng)估對(duì)象符合城區(qū)和公路沿線加油

3、站發(fā)展布局規(guī)劃，用地手續(xù)和建設(shè)手續(xù)合法，現(xiàn)狀利用方式符合最高最佳利用方式，有利于作為加油站用地的最佳功能發(fā)揮。收益預(yù)測(cè)的假設(shè)條件2、加油站年房地客觀總收益的測(cè)算加油站作為一種特殊用途的土地，不像其他商業(yè)用地往往沿街分布或成片聚集，加油站之間一般都有一定距離的間隔，位置分布離散性較強(qiáng)。故加油站同一供需區(qū)的劃定不能簡(jiǎn)單根據(jù)土地級(jí)別，應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)爻菂^(qū)和公路沿線加油站發(fā)展布局規(guī)劃，并在此基礎(chǔ)上根據(jù)其坐落位置的臨路條件和交通車(chē)流量等進(jìn)行細(xì)分。依據(jù)委托方提供的該加油站2015年的經(jīng)營(yíng)狀況、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、成本和收益情況，結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，評(píng)估人員對(duì)加油站未來(lái)的年客觀收益情況作了合理的分

4、析、預(yù)測(cè)。加油站年房地客觀總收益=年銷(xiāo)售收入-年銷(xiāo)售成本-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-年設(shè)備折舊-年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)-年?duì)I業(yè)稅金及附加。A經(jīng)營(yíng)總收益的測(cè)算高陽(yáng)縣近年來(lái)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)，估價(jià)對(duì)象加油站位于高陽(yáng)縣保滄路與三利大街丁字交叉口西北角，土地為三角形。三利大街南北貫穿高陽(yáng)縣，為該縣中心主干道；保滄路向東直達(dá)河間，向西連接宏潤(rùn)大街，沿宏潤(rùn)大街向北可達(dá)保定，向南可直通保滄高速。該站站前保滄路為雙向四車(chē)道，中間無(wú)隔離帶，可以雙向加油，過(guò)往車(chē)流量大，因此油品的銷(xiāo)量有保證。根據(jù)委托方提供的*保定71站（高陽(yáng)三利（71）2015年銷(xiāo)售資料，估價(jià)對(duì)象2015年汽油銷(xiāo)售量為2289.645噸，柴油銷(xiāo)售量為1844.098 噸，累計(jì)總銷(xiāo)售

5、量為4133.742 噸。根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)人員的了解，由于估計(jì)對(duì)象所在區(qū)域車(chē)流量穩(wěn)定，預(yù)計(jì)未來(lái)估價(jià)對(duì)象銷(xiāo)售量也比較穩(wěn)定。根據(jù)委托方提供的*保定71站（高陽(yáng)三利（71）2015年銷(xiāo)售資料，估價(jià)對(duì)象2015年銷(xiāo)售總額為.07元。2015年銷(xiāo)售成本為.89元。B運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的測(cè)算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用主要指加油站為獲得收益所投入的必要?jiǎng)趧?dòng)費(fèi)用和資本費(fèi)用。主要包含勞動(dòng)力工資，加油設(shè)備及員工工作用水、用電費(fèi)用，加油設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)和相關(guān)設(shè)施修理的費(fèi)用，加油站正常運(yùn)作所需的辦公用品以及管理人員的業(yè)務(wù)管理費(fèi)用等。該站由該站由石家莊高莊油庫(kù)供油，資源配給有保障，運(yùn)距48公里，運(yùn)輸方便。站內(nèi)設(shè)置大慶石化建設(shè)公司30mm&

6、#179;F型單層罐（埋地油罐）5具，雙槍雙油品潛油泵型加油機(jī)4臺(tái)，設(shè)卸油油氣回收系統(tǒng)和加油油氣回收系統(tǒng)。另外，該加油站的標(biāo)準(zhǔn)人員配備為8人。（1）油（氣）損耗費(fèi)：與主營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)性較大，根據(jù)估價(jià)人員調(diào)查了解*規(guī)定油（氣）損耗控制在0.2%，本次估計(jì)確定油（氣）損耗費(fèi)為銷(xiāo)售收入的0.2%；（2）水電費(fèi)：水電費(fèi)與主營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)性不大，年費(fèi)用支出基本穩(wěn)定，本次估價(jià)取2015年水電費(fèi)；（3）人員工資及福利費(fèi)：*標(biāo)準(zhǔn)加油站按其面積規(guī)模，對(duì)人員的配備有固定標(biāo)準(zhǔn)，本加油站預(yù)計(jì)配備人員8人；（4）折舊及攤銷(xiāo)：加油站建站之初的投入可以滿足未來(lái)的經(jīng)營(yíng)需要，后期不需要其他投入，只需要考慮維護(hù)費(fèi)用；（5）修理費(fèi)和取暖費(fèi)

7、：與主營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)性不大，年費(fèi)用支出比較穩(wěn)定，本次估價(jià)取2015年修理費(fèi)和其他費(fèi)用；（6）財(cái)務(wù)費(fèi)：財(cái)務(wù)費(fèi)用指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用計(jì)算表金額單位：元序號(hào)醒目名稱(chēng)合計(jì)1油（氣）損耗費(fèi)48918.15814 2水電費(fèi)27076.00 3人員工資及福利81545.37 4修理費(fèi)35910.26 5財(cái)務(wù)費(fèi)6896.03 6取暖費(fèi)33728.32 7運(yùn)營(yíng)費(fèi)用總計(jì).13814C設(shè)備折舊費(fèi)的測(cè)算根據(jù)估價(jià)人員的調(diào)查估價(jià)對(duì)象主要設(shè)備見(jiàn)下表。序號(hào)名 稱(chēng)規(guī) 格單位數(shù)量原值（元）1儲(chǔ)罐30mm³F型單層罐具5276,6672液位儀(TLS2觸摸式控制臺(tái))臺(tái)17,2283雙槍雙

8、油品潛油泵型加油機(jī)CS46J2220G臺(tái)4144,9004工藝管道套1180,0005液位儀控制器(TLS2觸摸式控制臺(tái))套110,2006防靜電裝置定制套15,0007鍋爐WJN-D30臺(tái)118,1008變壓器DTZY19C-G臺(tái)16,0009電力鎧裝電纜鋁線YJV22-1kv 5x6m3007,50010發(fā)電機(jī)常易牌CY25臺(tái)15,20011電力管道m(xù)12,000設(shè)備折舊費(fèi)指加油站設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)期間每年的價(jià)值折扣，主要包括油泵、儲(chǔ)油罐、電氣消防等設(shè)備的折舊。設(shè)備年折舊費(fèi)=設(shè)備原值×（1-殘值率）/使用年限。其中，主要工藝設(shè)備中儲(chǔ)油罐的折舊年限為20年，加油機(jī)、油泵折舊年限為20年。

9、主要工藝管線的折舊年限為20年；主要電氣工程的折舊年限為15年；管理系統(tǒng)設(shè)備和監(jiān)控設(shè)備折舊年限為8年；給排水工程、消防工程中的設(shè)備以及采暖設(shè)備折舊年限為15年；通風(fēng)設(shè)備折舊年限為5年；空調(diào)設(shè)備折舊年限為8年。所有設(shè)備的殘值率均為0%。加油站設(shè)備各年的折舊情況如下表： 設(shè)備折舊計(jì)算表 金額單位：元序號(hào)名 稱(chēng)原值（元）折舊年限（年）年折舊費(fèi)（元）1儲(chǔ)罐276,6672013833.35 2液位儀7,22820361.40 3雙槍雙油品潛油泵型加油機(jī)144,900207245.00 4工藝管道180,000209000.00 5液位儀控制器10,20015680.00 6防靜電裝置5,0001533

10、3.33 7鍋爐18,100151206.67 8變壓器6,00015400.00 9電力鎧裝電纜7,50015500.00 10發(fā)電機(jī)5,20015346.67 11電力管道12,00015800.00 34706.42故設(shè)備年折舊費(fèi)為34706.42元。D經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的測(cè)算經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)指加油站每年正常經(jīng)營(yíng)狀況下其經(jīng)營(yíng)資金應(yīng)有的商業(yè)利潤(rùn)，可以年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和流動(dòng)資金之和為基數(shù)計(jì)算經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。流動(dòng)資金指保持持續(xù)加油業(yè)務(wù)需投入的周轉(zhuǎn)資金額，主要為每次進(jìn)貨所需資金。年平均流動(dòng)資金=年平均進(jìn)貨成本/年平均需進(jìn)貨次數(shù)年平均進(jìn)貨成本=年平均銷(xiāo)售油量×平均進(jìn)貨價(jià)年平均需進(jìn)貨次數(shù)=年銷(xiāo)售油量/儲(chǔ)油能力根據(jù)委托方

11、提供的相關(guān)資料，該加油站設(shè)有5個(gè)儲(chǔ)油罐，每個(gè)油罐儲(chǔ)存量為30立方米。同時(shí)，評(píng)估人員根據(jù)93#、97#汽油、0#柴油的銷(xiāo)售量以及其各自密度計(jì)算出該加油站的最大儲(chǔ)油能力為90噸。目前保定市高陽(yáng)縣普通商業(yè)行業(yè)利潤(rùn)率在9%-12%，而加油站行業(yè)的年均投資收益率為10%，故本次評(píng)估取10%為其商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率。相關(guān)數(shù)據(jù)的測(cè)算詳見(jiàn)下表：經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)測(cè)算表金額單位：元序號(hào)項(xiàng)目 年份2015備注1年進(jìn)貨成本.893,162.572年銷(xiāo)量（噸）4133.742 3,622.50 3儲(chǔ)油能力（噸）90.0090.004需進(jìn)貨次數(shù)（次）46 =（2）÷（3） 5年均流動(dòng)資金.39 =（1）÷（4） 6

12、年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用.138147商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率4%8經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)29900.34 =【（5）+（6）】×（7） E.營(yíng)業(yè)稅金及附加成品油零售加油站銷(xiāo)售稅金主要包括“兩稅一費(fèi)”和地方教育費(fèi)附加等，根根據(jù)有關(guān)規(guī)定，當(dāng)?shù)爻墙ǘ惣敖逃郊佣惵使灿?jì)12%，以增值稅為計(jì)算依據(jù)。根據(jù)中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例和成品油零售加油站增值稅征收管理辦法，納稅人銷(xiāo)售成品油應(yīng)納增值稅稅額為當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額，增值稅稅率為17%。估價(jià)對(duì)象增值稅=（成品油年應(yīng)稅銷(xiāo)售額-成品油購(gòu)進(jìn)成本）×17%=（.07-.89）×17% =.52元估價(jià)對(duì)象營(yíng)業(yè)稅金及附加=增值稅×12%=.5

13、206×12%=17158.38元綜上，加油站年房地客觀總收益=年銷(xiāo)售收入-年銷(xiāo)售成本-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-年設(shè)備折舊-年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)-年?duì)I業(yè)稅金及附加，詳見(jiàn)下表：房地客觀總收益測(cè)算表金額單位：元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)元1年銷(xiāo)售收入.072年銷(xiāo)售成本.893運(yùn)營(yíng)費(fèi)用總計(jì).138144設(shè)備折舊費(fèi)34706.42 5經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)29900.346營(yíng)業(yè)稅金及附加17158.387房地客觀總收益.90193、加油站房地出租年總費(fèi)用測(cè)算加油站內(nèi)設(shè)油罐區(qū)、加油區(qū)、站房及其他配套設(shè)施，主要包含站房、罩棚、加油罐區(qū)、加油島、圍墻以及硬化路面。站房一層，結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，外墻墻體采用370mm厚燒結(jié)普通磚（非粘土）并采用外保溫節(jié)

14、能技術(shù)，保溫層為50厚EPS保溫板；內(nèi)墻墻體采用240mm厚燒結(jié)普通磚（非粘土）。建筑工程耐火等級(jí)為二級(jí)，耐久年限為50年，屋面防水等級(jí)為二級(jí)。站房?jī)?nèi)設(shè)：便利店、男衛(wèi)生間、女衛(wèi)生間、盥洗室、儲(chǔ)藏間、綜合辦公室、發(fā)電間、配電間、設(shè)備間、餐廳活動(dòng)室、休息室、淋浴間。加油站罩棚26m×22m×7.9m，采用螺栓球網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，由專(zhuān)業(yè)公司制作并安裝。罩棚四面包裝，包裝后檐面高度0.8m。罩棚立柱為鋼管立柱，立柱凈高7.9m，采用鋁塑板包裝，上部為中油乳白色，下部為中油銀灰色。四角為半徑為60mm的鋁型材圓角。啞鈴型加油島4個(gè)，側(cè)立面采用5mm鋼板防護(hù)，鋼板表面涂150mm寬，右側(cè)傾斜6

15、0°角黑黃相間反光漆的斜杠，加油島上表面貼100mm×100mm的深灰色廣場(chǎng)磚，上平面與側(cè)立面連接處采用DN25的厚壁鍍鋅鋼管護(hù)邊。柱連島外側(cè)設(shè)置防撞柱。實(shí)體圍墻 134米，高2.1米。圍墻采用MU10普通燒結(jié)磚（非粘土），MU5.0水泥砂漿。3.0米設(shè)一個(gè)墻垛（370mm×370mm）。在不大60米處留沉降縫。預(yù)留PVC管，排水管間距3300mm。20mm厚1：2水泥砂漿抹面，300mm高勒腳刷中油銀灰色外墻乳膠漆，其他部分刷中油乳白色外墻乳膠漆?；炷劣不孛婕s1297.29，做法為：路基碾壓密實(shí)、300厚3:7灰土墊層、25厚粗砂層、220厚C30混凝土面層

16、。加油區(qū)地面采用*黃色和白色劃分各區(qū)域線及分道線。進(jìn)出口各做一條長(zhǎng)減速防滑帶，總長(zhǎng)約31m。站區(qū)內(nèi)可種植草坪等進(jìn)行綠化，但不得種植油性植物，綠化面積約638.83（建筑紅線內(nèi)）。進(jìn)出口指示燈箱、主標(biāo)識(shí)立牌基礎(chǔ)采用鋼筋混凝土基礎(chǔ)。進(jìn)出口指示燈箱基礎(chǔ)混凝土標(biāo)號(hào)為C25，預(yù)留洞采用C30混凝土二次灌漿。主標(biāo)識(shí)立牌砼強(qiáng)度等級(jí)：柱、基礎(chǔ)一律采用C30，墊層用C15。主要建筑物及構(gòu)筑物序號(hào)名 稱(chēng)單 位數(shù) 量估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置價(jià)格（元）備 注1站房391.881,079,356房屋所有權(quán)證（高陽(yáng)字第號(hào)）2罩棚572651,503鋼結(jié)構(gòu)3圍墻m13432,160磚混4主標(biāo)識(shí)立牌個(gè)110,000鋼混5進(jìn)出口標(biāo)識(shí)個(gè)26

17、,0006支柱警示牌套27707品牌標(biāo)識(shí)柱基礎(chǔ)個(gè)416,800鋼混8加油島(柱連島)個(gè)414,000磚混9消防沙池個(gè)13,500磚混10卸油口箱個(gè)14,50011混凝土地面1297.2990,810混凝土12場(chǎng)區(qū)綠化m638.8331,9421,941,341房地出租費(fèi)用主要包括建（構(gòu)）筑物的維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、折舊費(fèi)以及稅費(fèi)。建（構(gòu)）筑物的維修費(fèi)是指為保障建（構(gòu)）筑物正常使用每年需支付的修繕費(fèi)，參考待估宗地上建（構(gòu)）筑物維持正常經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)行的維修工作，維修費(fèi)按建（構(gòu)）筑物重置價(jià)的3%計(jì)算。帶估宗地上的建（構(gòu)）筑物為加油站站房、罩棚等，建（構(gòu)）筑物的重置價(jià)為1,941,341元。建（構(gòu)）筑物維修費(fèi)

18、=1,941,341×3%=58240.23元。建（構(gòu)）筑物的保險(xiǎn)費(fèi)是指房屋所有權(quán)人為使其房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的保險(xiǎn)費(fèi)用。根據(jù)保險(xiǎn)公司的有關(guān)規(guī)定，保險(xiǎn)費(fèi)率為建（構(gòu)）筑物重置價(jià)的0.20%。故建（構(gòu)）筑物的保險(xiǎn)費(fèi)=1,941,341×0.20%=3882.682元。折舊費(fèi)指建（構(gòu)）筑物在使用過(guò)程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r(jià)值。年折舊費(fèi)建（構(gòu)）筑物重置價(jià)格×（1殘值率）÷折舊年限 如建（構(gòu)）筑物尚可使用年限短于土地設(shè)定年期，則：折舊年限=建（構(gòu)）筑物已使用年限+尚可使用年限 建（構(gòu)）筑物尚可使用年限長(zhǎng)于土地設(shè)定年期，則折舊年限=建（構(gòu)）筑物已

19、使用年限 + 土地設(shè)定年期此時(shí)不計(jì)取殘值。根據(jù)以上公式：設(shè)定估價(jià)對(duì)象土地使用年限為30.1年,待估宗地的建筑物結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)的耐用年限為50年, 建（構(gòu)）筑物竣工年限為2012,至估價(jià)期日房屋以使用年限為4年，建（構(gòu)）筑物剩余使用年限為46年，建（構(gòu)）筑物尚可使用年限長(zhǎng)于土地設(shè)定年期。根據(jù)孰短原則，本次評(píng)估確定折舊年限為34.4年；則：折舊年限=建（構(gòu)）筑物已使用年限+尚可使用年限=30.1+4=34.4年 年折舊費(fèi)=1,941,341÷34.4=56434.3314元建（構(gòu)）筑物的稅費(fèi)是指房產(chǎn)所有權(quán)人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等。其中營(yíng)業(yè)稅、城建稅

20、、教育費(fèi)附加已計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及其附加中，故不再重復(fù)計(jì)算。依據(jù)稅法，自營(yíng)性房產(chǎn)的房產(chǎn)稅以房屋余值的1.2%計(jì)算。故建（構(gòu)）筑物的房產(chǎn)稅=1,941,341×1.2%=23296.092元。綜上，加油站房地出租年總費(fèi)用詳見(jiàn)下表：序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)元1物維修費(fèi)58240.232保險(xiǎn)費(fèi)3882.6823年折舊費(fèi)56434.33144稅費(fèi)23296.092 7房地出租年總費(fèi).3354 4、加油站房地年純收益測(cè)算房地年純收益房地年總收益房地出租年總費(fèi)用=.9019-.3354=.5665元 5、加油站土地凈收益測(cè)算A、土地還原率的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T 18508-2014），土地還原利率的

21、確定一般有三種方法，即：土地純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法三種方法。本次評(píng)估采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法兩種方法綜合確定土地還原利率。利用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法測(cè)算土地還原利率根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T 18508-2014），我們選取估價(jià)期日實(shí)行的中國(guó)人民銀行公布的一年期定期存款年利率1.50%作為安全利率。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定綜合考慮了以下因素：估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的平均收益狀況、估價(jià)對(duì)象的地理位置、估價(jià)對(duì)象的用途等。根據(jù)估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查了解，在當(dāng)前由于政策以維持房地產(chǎn)穩(wěn)定為主，土地投資風(fēng)險(xiǎn)得到了進(jìn)一步的釋放，綜合分析該區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)狀況對(duì)土地投資的影響程度以及估價(jià)對(duì)象的區(qū)位條件等，確定商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為1.53.5%，由此求得土地還原利率約為3.55.5%，均值為4%。利用投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法測(cè)算土地還原利率投資