2020——收藏資料4日北京華貿(mào)中心市調研報告

1、北京華貿(mào)中心市調研報告 2011年11月4日第一章第一章第二章第二章第三章第三章第四章第四章第五章第五章基礎調查篇基礎調查篇建筑規(guī)劃篇建筑規(guī)劃篇目錄目錄業(yè)態(tài)配比篇業(yè)態(tài)配比篇商業(yè)運營篇商業(yè)運營篇分析小結分析小結項目基礎信息項目基礎信息項目名稱：項目名稱：北京華貿(mào)中心 開發(fā)商：開發(fā)商：北京國華置業(yè)有限公司項目區(qū)位：項目區(qū)位：華貿(mào)中心坐落于東長安街，位于CBD東側，西距國貿(mào)橋900米，東臨東四環(huán)四惠橋，南望長安街。至首都國際機場只需20分鐘 建筑業(yè)態(tài)組合建筑業(yè)態(tài)組合建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃21113（新光天（新光天地）地）3（商業(yè)街）（商業(yè)街）3（購物中心）（購物中心）3（廣場）（廣場）4（麗思卡（麗思卡爾

2、頓酒店）爾頓酒店）4（JW萬豪萬豪酒店）酒店）規(guī)劃設計：規(guī)劃設計： 1、寫字樓區(qū)（寫字樓區(qū)（1 1）面向長安街，并有其面向南側的步行廣場給寫字樓提供高尚的商業(yè)辦公氛圍； 2、公寓區(qū)（公寓區(qū)（2 2）擁有它相對獨立的公寓區(qū)花園及水景，且花園、水景在不同的平臺高度上高低有致，形成整潔，宜人的空間秩序；另一方面，也使花園充分擁有陽光、擁有更大的日照角度。 3、商業(yè)區(qū)（商業(yè)區(qū)（3 3）與酒店（與酒店（4 4）位于用地的中部，由寫字樓和酒店共同圍合成一個在北京獨具特色的主題公園，既形成了東長安街商業(yè)區(qū)的延續(xù)，又為酒店提供了廣闊的城市公園性空間。 4、商城和廣場以 水主題水主題 貫穿，是為整個華貿(mào)中心項目

3、的公共共享空間而設計的 交通規(guī)劃交通規(guī)劃內(nèi)部交通內(nèi)部交通新光天地新光天地項目分析項目分析項目優(yōu)勢：項目優(yōu)勢：u 1 1、交通：、交通：新光天地緊鄰城市地鐵一號線大望路站，明顯的交通優(yōu)勢；華茂中心的定位是集寫字樓、高檔酒店、高級公寓與大型商業(yè)于一體，目標是建設成為100 米之內(nèi)47 條公交線路?？?，具備成為城市綜合體。u 2 2、品牌：、品牌：MARRIOTT 及 RITZ-CARLTON 兩個五星級酒店品牌進住華貿(mào)中心后，奠定了項目的城市綜合體氣勢，也為其商業(yè)部分實現(xiàn)高端消費奠定了基礎；u 3 3、區(qū)位、區(qū)位：新光天地依托的是北京這個CBD 商圈的商務人群和周邊高端居住人群。目前CBD 區(qū)域消

4、費人群超過50萬，其中，年輕時尚的商務白領占32 萬。CBD 常駐財富階層及涉外人士約有6 萬，商務旅行人群約2萬，文化休閑人群約172萬，觀光人群8 萬人。 新光天地新光天地項目分析項目分析運營關鍵：運營關鍵： u引進成熟的外資百貨運營模式-體驗式一站購物；u囊括全球頂級品牌到街頭個性時尚；u藝術時尚品味營造出創(chuàng)新商業(yè)氣息；u超前和人性化的細節(jié)功能設置；u將百貨零售業(yè)從單純“購物是買與賣”的傳統(tǒng)模式，逐步轉型為 “購物是休閑生活”的現(xiàn)代商業(yè)格局；u整體租給成熟商業(yè)運營商，追求整體市場價值而非短期利潤價值新光天地新光天地項目分析項目分析項目亮點：項目亮點：1 1、獨特設計：、獨特設計：主體建筑

5、外側的LED顯示屏墻新光星幕，長95.6米，高13.05米，中間錯綜排列著14508顆圓形特制燈，設計了隨年隨景，隨節(jié)隨季，充滿動幻的，萬花筒般璀璨斑斕的音樂圖像，成為北京美麗的城市夜景；新光天地新光天地項目分析項目分析2 2、美學與人性化設計：、美學與人性化設計：每一塊大理石地磚的材質、色調、規(guī)格、形狀精工細選，每一設計都是根據(jù)經(jīng)營商品的不同類別，將建筑、商業(yè)、美學與讓顧客安心舒適的氛圍完美結合。在挑空區(qū)，考慮到顧客可在閑暇時倚欄觀賞，各層均沿邊緣設有圍欄，四角圓形設計，無銳角，不會碰傷顧客3 3、特色的餐飲組合：、特色的餐飲組合：分別設置了48家風味餐飲店，世界十大餐飲店的臺灣鼎泰豐、南來

6、順、門框褡褳火燒等老北京小吃，F(xiàn)AUCHON（馥頌）面包、巴黎貝甜等面包房、TILA意大利冰淇淋以及雪音咖啡等設置在新光天地各樓層賣場，讓購物成為生活，一種獨特的購物休閑生活方式 新光天地新光天地項目分析項目分析4 4、時尚的購物體驗：、時尚的購物體驗：家居區(qū)匯聚了全世界最具代表性的頂級家居品牌，中式風格的泓韻筷子店、全世界最昂貴的頂級寢具Pratesi；筆筒、燭臺、酒杯、牙簽，餐桌、寢具、床椅等，以質量生活櫥窗的方式，提供質量生活的建議。 一樣的鞋子，在新光天地里不一樣的陳列，讓顧客感受到的是尊崇和服務，鞋子與天花板、貨柜、地面風格融為一體，不同款式，不同顏色的鞋子從不同角度陳列，層次豐富，

7、立體感強。最引人矚目的，則是擁有獨特舞臺造型的夢幻試鞋區(qū)獨特舞臺造型的夢幻試鞋區(qū)，色彩絢麗的試鞋沙發(fā)、可照映全身的試鞋鏡色彩絢麗的試鞋沙發(fā)、可照映全身的試鞋鏡，讓買鞋的過程宛如舞臺演出。 5 5、體貼的服務：、體貼的服務：童車、輪椅、咨詢、導購、包裝、寄存物品等常規(guī)服務，時尚顧問服務、溫馨禮儀服務、司機休息室等特色服務?！皨雰菏摇薄ⅰ坝H子衛(wèi)生間”專為帶寶寶逛店的媽媽設置；前店后廠的完整“修改室”在北京獨一無二；專用衛(wèi)生間、試衣間、無障礙通道專為殘障人士服務。6 6、豐富的品牌：、豐富的品牌：將國內(nèi)外百貨零售業(yè)的領先優(yōu)勢整合在一起，除時尚食品超市外，經(jīng)營品種主要是來自歐美等國家的世界頂級名品、國

8、內(nèi)精致商品和全國各地的特色消費品；從幾元錢的商品，到幾十萬元的名品；從法國百年經(jīng)典美饌到老北京風味小吃；從全球頂級精品到街頭個性時尚；從未來生活科技館到國際家居精品。 國際名品旗艦店和百貨精品概念店：CHANEL、GUCCI、PRADA等10大國際頂級品牌旗艦店，DUNHILL、ANNA SUI等來自全世界938個品牌薈萃，進口貨品占到61%，其中78家世界頂級品牌將首次在中國市場保持與世界同步上市，從此，北京乃至全中國將與巴黎、紐約保持國際時尚零時差。 新光天地新光天地項目分析項目分析新光天地新光天地業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比新光天地新光天地業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比各樓層業(yè)態(tài)劃分各樓層業(yè)態(tài)劃分新光天地新光天地

9、業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比特色物產(chǎn)特色物產(chǎn)BHGFAUCHON新光天地新光天地業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比夢幻女鞋區(qū)夢幻女鞋區(qū)護膚區(qū)護膚區(qū)新光天地新光天地業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比夢幻內(nèi)、睡衣室夢幻內(nèi)、睡衣室新光天地新光天地業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比一茶一坐一茶一坐新光天地新光天地業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比水幕空間水幕空間新光天地新光天地業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比綜合信息交流中心兒童娛樂區(qū)新光天地新光天地業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比鹿港小鎮(zhèn)鹿港小鎮(zhèn)松原日本料理松原日本料理新光天地新光天地業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比經(jīng)驗借鑒：經(jīng)驗借鑒：1 1、注重顧客購物休閑體驗：、注重顧客購物休閑體驗：匯聚了全世界最具代表性的頂級家居品牌：意大利菲姐家居生活館、德國的菲斯樂更是把廚房開在了賣場

10、里，完全方案的廚房布置，不僅有油鹽醬醋等生活調味還有鍋、鏟、勺、菜板等炊具，柜內(nèi)同時配備了時蔬、肉類等菜品，消費者不僅可以體驗全球頂級炊具帶來的烹飪樂趣，更可以現(xiàn)場大展廚藝；2 2、功能齊全、功能齊全的“嬰兒室”、“親子衛(wèi)生間”、北京獨一無二的“前店后廠”完整“修改室”、殘疾人士專用衛(wèi)生間、試衣間、無障礙通道與客梯連接等都體現(xiàn)了一種人文人文關懷關懷 3 3、錯位競爭只走高端、錯位競爭只走高端：CBD的商業(yè)競爭已經(jīng)相當激烈，比如新世界百貨、百盛等商場都已經(jīng)在近期陸續(xù)開業(yè)，新光天地走的是高端路線，大部分是國內(nèi)外知名品牌，尤其是尤其是大品牌不可能像其他商場一樣頻繁大品牌不可能像其他商場一樣頻繁打折促

11、銷，打折促銷，只有在換季時，部分品牌可能有適當?shù)恼劭?。新光天地將采取贈禮、舉辦藝術展等手段來吸贈禮、舉辦藝術展等手段來吸引高端人群引高端人群，今后也將與國內(nèi)更多與國內(nèi)更多銀行聯(lián)合推進會員制度，吸引貴賓銀行聯(lián)合推進會員制度，吸引貴賓客戶?？蛻?。新光天地新光天地業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比B1層與新光天地及地鐵站連通。 華貿(mào)中心商業(yè)組群運營關鍵：華貿(mào)中心商業(yè)組群運營關鍵： u 為保證整體價值，降低短期利潤，引進成熟商業(yè)運營商引進成熟商業(yè)運營商，改變原有購物形態(tài)，將“購物是買與賣”升級為“購物為一站式休閑生活購物為一站式休閑生活”；u利用規(guī)劃特點，將商業(yè)街區(qū)及公園廣場有機結合，商業(yè)街區(qū)及公園廣場有機結合，配合業(yè)

12、態(tài)的補缺，形成品種豐富及檔次各一的商業(yè)氣氛；u商業(yè)整體體量較大情況下，商場進行差異化定位進行差異化定位，購物中心與新光天地品牌互補，差異經(jīng)營，互生互利，帶動整體商業(yè)價值 華貿(mào)購物中心華貿(mào)購物中心項目分析項目分析 華貿(mào)廣場華貿(mào)廣場項目分析項目分析 華貿(mào)中心商業(yè)街華貿(mào)中心商業(yè)街項目分析項目分析 華貿(mào)中心寫字樓華貿(mào)中心寫字樓項目分析項目分析3、硬件設施完善硬件設施完善 華貿(mào)中心寫字樓華貿(mào)中心寫字樓項目分析項目分析 華貿(mào)中心寫字樓華貿(mào)中心寫字樓項目分析項目分析華貿(mào)中心寫字樓運營關鍵：華貿(mào)中心寫字樓運營關鍵： u引入投資者，獲取充裕資金。與日本Re-plus基金合作，將華貿(mào)寫字樓一期1、2號樓四層以上的

13、塔樓出售，雙方合資成立了一家資產(chǎn)管理公司，負責華貿(mào)中心寫字樓部分的運營和招租，雙方每年按比例分成運營收益 ；u “以最小代價回流資金，并保持開發(fā)商對物業(yè)的持有權” 為跨國企業(yè)量身定做。以跨國公司為服務目標，硬軟件設施具有前瞻性； u嚴格篩選進駐企業(yè)資格。保證物業(yè)檔次及形象，支撐租金高回報；u商業(yè)配套支持。新光天地百貨、華貿(mào)商業(yè)街構成華貿(mào)中心特有的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，加上麗思卡爾頓和JW萬豪酒店，為進駐寫字樓的客戶和企業(yè)提供京城無以倫比的商業(yè)配套服務 。 華貿(mào)中心寫字樓華貿(mào)中心寫字樓項目分析項目分析 華貿(mào)中心酒店華貿(mào)中心酒店項目分析項目分析 華貿(mào)中心商住樓華貿(mào)中心商住樓項目分析項目分析 華貿(mào)中心國際公

14、寓華貿(mào)中心國際公寓項目分析項目分析華貿(mào)中心項目啟示與借鑒：華貿(mào)中心項目啟示與借鑒：1、華茂中心作為航母型綜合體，業(yè)態(tài)完整豐富，呈現(xiàn)了綜合體完整的生態(tài)發(fā)展鏈條， 各個業(yè)態(tài)在整個系統(tǒng)中相榮相生，彼此促進；2、商業(yè)作為華茂中心最核心的價值因素，發(fā)展商放棄了短期的利潤，引進成熟的商業(yè)運營公司進行合作，改變以往的商業(yè)經(jīng)營模式，實現(xiàn)“休閑體驗式”購物模式，通過不同檔次及形式的業(yè)態(tài)組合（購物中心、華茂廣場、商業(yè)街），補缺和提升整體的商業(yè)檔次及氛圍，支撐了綜合體的形象檔次，保證商務人流；3、為跨國大企業(yè)量身定做的寫字樓，嚴格篩選入駐資格，保證商務平臺的高端性，為商業(yè)提供固定的高消費人流，支撐公寓的租賃平臺；4