第八章__投資性房地產(chǎn)

1、劉永澤 陳立軍 主編普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材1第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2第一節(jié)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)概述第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計量投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計量第三節(jié)第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量第四節(jié)第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出第五節(jié)第五節(jié) 投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換第六節(jié)第六節(jié) 投資性房地產(chǎn)的處置投資性房地產(chǎn)的處置目 錄3一、投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)一、投資性房地產(chǎn)的性質(zhì) 投資性房地產(chǎn)是指為投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值賺取租金或資本增值，或者，或者

2、兩兩者兼有者兼有而持有的房地產(chǎn)。而持有的房地產(chǎn)。出租建筑物和土地使用權(quán)出租建筑物和土地使用權(quán)取得租金收入取得租金收入持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)取得轉(zhuǎn)讓增值收益取得轉(zhuǎn)讓增值收益二者均屬于企業(yè)的日?；顒?，所獲得的經(jīng)濟(jì)二者均屬于企業(yè)的日?；顒?，所獲得的經(jīng)濟(jì)利益總流入構(gòu)成企利益總流入構(gòu)成企業(yè)的收入（主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入）。業(yè)的收入（主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入）。第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述 4二、投資性房地產(chǎn)的范圍二、投資性房地產(chǎn)的范圍屬于投資性房地產(chǎn)的項目已出租的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已出租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)的項目自用房地產(chǎn)作為存貨

3、的房地產(chǎn)5屬于投資性房地產(chǎn)的項目屬于投資性房地產(chǎn)的項目已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán) 企業(yè)通過企業(yè)通過出讓出讓（一級市場）或（一級市場）或轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓方式（二級市場）取方式（二級市場）取得的，以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。得的，以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。分析：出讓與轉(zhuǎn)讓有區(qū)別嗎？分析：出讓與轉(zhuǎn)讓有區(qū)別嗎？ 出讓是指國家將出讓是指國家將國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓金的行為的行為. .是是土地交易土地交易一級市場一級市場, ,由由國土資源國土資源管理部門代

4、表國家通過管理部門代表國家通過拍賣拍賣、招標(biāo)、招標(biāo)、掛牌出讓掛牌出讓和和協(xié)議協(xié)議四種方式出讓土地。四種方式出讓土地。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指已取得土地使用權(quán)的土地使用者將土地使是指已取得土地使用權(quán)的土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為。是土地使用權(quán)用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為。是土地使用權(quán)交易二級市場交易二級市場，采取方式，采取方式多為多為出售、交換和贈與。出售、交換和贈與。6 例外情況：承租人將以經(jīng)營租賃方式租入的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租例外情況：承租人將以經(jīng)營租賃方式租入的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。甲企業(yè)出租土地使用權(quán)出租土地使用權(quán)簽訂

5、經(jīng)營租賃簽訂經(jīng)營租賃出租方出租方乙企業(yè)丙企業(yè)承租方承租方出出租租方方7持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過過出讓出讓或或轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 例外情況：未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期例外情況：未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建筑用地屬于限未動工開發(fā)建設(shè)的建筑用地屬于閑置土地閑置土地，不屬于投資性，不屬于投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)8已出租的建筑物已出租的建筑物p用于出租

6、的建筑物中用于出租的建筑物中企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的，以經(jīng)營租賃方式，以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)甲企業(yè)乙企業(yè)丙企業(yè)出出租租出租出租注意：誰作為投資性房地產(chǎn)確認(rèn)，注意：誰作為投資性房地產(chǎn)確認(rèn)，建筑物一定是要有所有權(quán)建筑物一定是要有所有權(quán)9 已出租的建筑物是企業(yè)已出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)擁有產(chǎn)權(quán)并以并以經(jīng)營租賃方式經(jīng)營租賃方式出出租的房屋等建筑物。租的房屋等建筑物。l一般以租賃期開始日確認(rèn)為已出租的建筑物一般以租賃期開始日確認(rèn)為已出租的建筑物l對于持有的空置建筑物，如果董事會或類似權(quán)力機(jī)構(gòu)對于持有的空置建筑物，如果董事會或類似權(quán)力機(jī)

7、構(gòu)已作出正式書面決議，明確表示將其用于經(jīng)營性出租已作出正式書面決議，明確表示將其用于經(jīng)營性出租且持有意圖短期內(nèi)不再變化，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，且持有意圖短期內(nèi)不再變化，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可以將其視為投資性房地產(chǎn)。也可以將其視為投資性房地產(chǎn)。10p企業(yè)已將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的輔助企業(yè)已將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的輔助服務(wù)在協(xié)議中不重大的，應(yīng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房服務(wù)在協(xié)議中不重大的，應(yīng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)地產(chǎn)p比如：企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等比如：企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)；或者企業(yè)出租房屋并且提供一定的物流服務(wù)輔

8、助服務(wù)；或者企業(yè)出租房屋并且提供一定的物流服務(wù)均屬于投資性房地產(chǎn)均屬于投資性房地產(chǎn)1112不屬于投資性房地產(chǎn)的項目不屬于投資性房地產(chǎn)的項目自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn) 為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有的為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)房地產(chǎn)。其價值將隨著房地產(chǎn)的使用逐漸轉(zhuǎn)移到企業(yè)的產(chǎn)品或服其價值將隨著房地產(chǎn)的使用逐漸轉(zhuǎn)移到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中去，通過銷售產(chǎn)品提供勞務(wù)為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。務(wù)中去，通過銷售產(chǎn)品提供勞務(wù)為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地，屬于房地

9、產(chǎn)企業(yè)的存貨，其正在開發(fā)的商品房和土地，屬于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨，其生產(chǎn)、銷售形成企業(yè)的主營業(yè)務(wù)活動。生產(chǎn)、銷售形成企業(yè)的主營業(yè)務(wù)活動。 即使是即使是房地產(chǎn)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)房地產(chǎn)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。13如果某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用如果某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值，在其可以單獨計量和出售于賺取租金或資本增值，在其可以單獨計量和出售的情況下，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)、的情況下，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)、存貨）和投資性房地產(chǎn)。存貨）和投資性房地產(chǎn)。

10、14例：下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（例：下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ）A.A.已出租的建筑物已出租的建筑物 B.B.待出租的建筑物待出租的建筑物C.C.已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán) D.D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物答案：答案：ACAC15例：下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（例：下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ）A.A.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅店飯店，其經(jīng)營目的主要是通企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅店飯店，其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入B.B.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租出的寫字樓企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租出

11、的寫字樓C.C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房D.D.企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)答案：答案：BDBD16三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式成本模式：通常使用成本模式：通常使用公允價值模式：有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值公允價值模式：有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得的能夠持續(xù)可靠地取得的 同一個企業(yè)只能采用一種后續(xù)計量模式，不得對一部分投資同一個企業(yè)只能采用一種后續(xù)計量模式，不得對一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式，對另一部分采用公允價值模式。性房地產(chǎn)采用成本模式，對另一部分采用

12、公允價值模式。17一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件符合投資性房地產(chǎn)的定義符合投資性房地產(chǎn)的定義與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計量18二、投資性房地產(chǎn)的初始計量二、投資性房地產(chǎn)的初始計量取得時均應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量。取得時均應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量。成本包括：取得投資性房地產(chǎn)時和直至使該項成本包括：取得投資性房地產(chǎn)時和直至使該項投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所實際發(fā)投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所實際發(fā)生的各

13、項必要的、合理的支出。如購買價款、生的各項必要的、合理的支出。如購買價款、土地開發(fā)費、建筑安裝成本、應(yīng)予資本化的借土地開發(fā)費、建筑安裝成本、應(yīng)予資本化的借款費用?？钯M用。19（一）外購的投資性房地產(chǎn)（一）外購的投資性房地產(chǎn)成本：購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其成本：購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。他支出。外購的房地產(chǎn)只有在外購的房地產(chǎn)只有在購入的同時即開始出租購入的同時即開始出租才能直接確認(rèn)為投才能直接確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。如果購入時尚未對外出租，則應(yīng)先將其確認(rèn)為固資性房地產(chǎn)。如果購入時尚未對外出租，則應(yīng)先將其確認(rèn)為固定資產(chǎn)，直至對外出租時，再從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房

14、地產(chǎn)。定資產(chǎn)，直至對外出租時，再從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。20（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)成本：由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支成本：由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建筑安裝成本、應(yīng)予以資本化出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建筑安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分?jǐn)偟拈g接費用等。的借款費用、支付的其他費用和分?jǐn)偟拈g接費用等。建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接計入當(dāng)期營業(yè)外支出。建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接計入當(dāng)期營業(yè)外支出。與外購房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的要求類似21判斷題：企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達(dá)到

15、預(yù)定可使用狀態(tài)判斷題：企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時開始自用，之后改為對外出租，應(yīng)當(dāng)該房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)時開始自用，之后改為對外出租，應(yīng)當(dāng)該房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。定可使用狀態(tài)時確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 （ ）22一、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)一、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量（重點）23例：甲公司將一棟寫字樓出租給乙公司使用，確認(rèn)為投例：甲公司將一棟寫字樓出租給乙公司使用，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，假設(shè)這棟辦公資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，假設(shè)這棟辦公樓的成本為樓的成本為72 000 00072 000 0

16、00元，按照年限平均法計提折舊，使元，按照年限平均法計提折舊，使用壽命為用壽命為2020年，預(yù)計凈殘值為零。經(jīng)營租賃合同約定，乙年，預(yù)計凈殘值為零。經(jīng)營租賃合同約定，乙公司每月等額支付甲公司租金公司每月等額支付甲公司租金400 000400 000元。要求：作出甲元。要求：作出甲公司的會計處理。公司的會計處理。24甲公司的賬務(wù)處理如下：（甲公司的賬務(wù)處理如下：（1 1）每月計提折舊）每月計提折舊每月計提的折舊（每月計提的折舊（72 000 00072 000 0002020）1212300 000300 000借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本出租寫字樓折舊出租寫字樓折舊300 000300 0

17、00貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊300 000300 000（2 2）每月確認(rèn)租金收入）每月確認(rèn)租金收入借：銀行存款（或其他應(yīng)收款）借：銀行存款（或其他應(yīng)收款）400 000400 000貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入出租寫字樓租金收入出租寫字樓租金收入400 000400 000（元）（元）25二、采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)二、采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)（一）采用公允價值模式計量的條件（能夠持續(xù)可靠地?。ㄒ唬┎捎霉蕛r值模式計量的條件（能夠持續(xù)可靠地取得）得）投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。的房地產(chǎn)交易市場。企業(yè)能夠從活

18、躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的地產(chǎn)的公允價值公允價值作出合理的估計。作出合理的估計。26（二）采用公允價值模式計量的會計處理（二）采用公允價值模式計量的會計處理不需要計提折舊或攤銷不需要計提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值公允價值計計量。公允價值的變動計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。量。公允價值的變動計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。注意：不計資產(chǎn)提減值準(zhǔn)備注意：不計資產(chǎn)提減值準(zhǔn)備資產(chǎn)負(fù)債表日資產(chǎn)負(fù)債表日借：投資性房

19、地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益借：公允價值變動損益借：公允價值變動損益 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動高于低于27例：甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。例：甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。20082008年年8 8月，月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給乙公司使用精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為，租賃期為1010年。當(dāng)年年。當(dāng)年1010月月1 1日，該寫字樓開發(fā)完成并開日，該寫

20、字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價為始起租，寫字樓的造價為10001000萬元。萬元。20082008年年1212月月3131日，該日，該寫字樓的公允價值為寫字樓的公允價值為12001200萬元。甲企業(yè)采用公允價值計量萬元。甲企業(yè)采用公允價值計量模式。模式。28（1 1）20082008年年1010月月1 1日，出租寫字樓時日，出租寫字樓時借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)- -成本成本 1000000010000000 貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本 1000000010000000（2 2）20082008年年1212月月3131日，公允價值與原賬面價值之間的差日，公允價值與原賬面價值之間的差額

21、計入當(dāng)期損益額計入當(dāng)期損益借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)- -公允價值變動公允價值變動 200 0000200 0000 貸：貸： 公允價值變動損益公允價值變動損益 200 0000200 000029例：長江公司于例：長江公司于20102010年年1212月月3131日將一建筑物對外出租并采日將一建筑物對外出租并采用公允價值模式計量，出租時，該建筑物的成本為用公允價值模式計量，出租時，該建筑物的成本為28002800萬萬元，已提折舊元，已提折舊500500萬元，已提減值準(zhǔn)備萬元，已提減值準(zhǔn)備300300萬元，公允價值萬元，公允價值為為20502050萬元，萬元，20112011年年1212

22、月月3131日，該建筑物的公允價值為日，該建筑物的公允價值為21002100萬元，萬元，20112011年度長江公司應(yīng)確認(rèn)的公允價值變動損益年度長江公司應(yīng)確認(rèn)的公允價值變動損益為（）萬元。為（）萬元。A.A.損失損失5050B.B.收益收益5050C.C.收益收益150150D.D.損失損失100100答案：答案：B B30注意：投資性房地產(chǎn)，為建筑物的，同固定資產(chǎn)計提折舊注意：投資性房地產(chǎn)，為建筑物的，同固定資產(chǎn)計提折舊一致，當(dāng)月增加，當(dāng)月不計提折舊；當(dāng)月減少，當(dāng)月照提一致，當(dāng)月增加，當(dāng)月不計提折舊；當(dāng)月減少，當(dāng)月照提折舊。折舊。借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊貸：

23、投資性房地產(chǎn)累計折舊 投資性房地產(chǎn)，為土地使用權(quán)的，同無形資產(chǎn)計提攤銷一投資性房地產(chǎn)，為土地使用權(quán)的，同無形資產(chǎn)計提攤銷一致，當(dāng)月增加，當(dāng)月開始攤銷；當(dāng)月減少，當(dāng)月不再攤銷。致，當(dāng)月增加，當(dāng)月開始攤銷；當(dāng)月減少，當(dāng)月不再攤銷。借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計攤銷貸：投資性房地產(chǎn)累計攤銷31例：某企業(yè)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，例：某企業(yè)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，20122012年年9 9月月2020日將達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的自行建造的辦公日將達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的自行建造的辦公樓對外出租，該辦公樓建造成本為樓對外出租，該辦公樓建造成本為5200520

24、0萬元，預(yù)計使用年萬元，預(yù)計使用年限為限為2525年，預(yù)計凈殘值為年，預(yù)計凈殘值為200200萬元。在采用年限平均法計萬元。在采用年限平均法計提折舊的情況下，提折舊的情況下，20122012年該辦公樓應(yīng)計提的折舊額為（年該辦公樓應(yīng)計提的折舊額為（ ）萬元。萬元。A.0 B.100 C.200 D.50A.0 B.100 C.200 D.5020122012年該辦公樓應(yīng)計提的折舊額年該辦公樓應(yīng)計提的折舊額= =（5200-2005200-200）2525* *3/123/12 =50 =50萬元萬元32三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更 成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式

25、，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，按計量模式變更時投資性房地產(chǎn)的公允價值與賬面價值的差按計量模式變更時投資性房地產(chǎn)的公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整額，調(diào)整期初留存收益。期初留存收益。借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 投資性房地產(chǎn)累計攤銷投資性房地產(chǎn)累計攤銷投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 盈余公積盈余公積 利潤分配利潤分配未分配利潤未分配利潤 一定條件下33新知識補(bǔ)充：追溯調(diào)整，指對某項交易或事項變更會計政策時，新知識補(bǔ)充：追溯調(diào)整，指對某項交易或事項變更會

26、計政策時，如同該交易或事項初次發(fā)生時就開始采用新的會計政策，并以此如同該交易或事項初次發(fā)生時就開始采用新的會計政策，并以此對相關(guān)項目進(jìn)行調(diào)整。對相關(guān)項目進(jìn)行調(diào)整。34例：星海公司的投資性房地產(chǎn)原采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。由于例：星海公司的投資性房地產(chǎn)原采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。由于星海公司所在地的房地產(chǎn)市場現(xiàn)已比較成熟，房地產(chǎn)的公允價值能星海公司所在地的房地產(chǎn)市場現(xiàn)已比較成熟，房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，可以滿足采用公允價值模式計量的條件，星海夠持續(xù)可靠地取得，可以滿足采用公允價值模式計量的條件，星海公司決定從公司決定從20122012年年1 1月月1 1日起，對投資性房地產(chǎn)采用公允價

27、值模式進(jìn)日起，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。星海公司作為投資性房地產(chǎn)核算的資產(chǎn)有兩項：一項行后續(xù)計量。星海公司作為投資性房地產(chǎn)核算的資產(chǎn)有兩項：一項是成本為是成本為1560015600萬元、累計已提折舊為萬元、累計已提折舊為21002100萬元的寫字樓；另一項萬元的寫字樓；另一項是成本為是成本為38003800萬元、累計已攤銷金額為萬元、累計已攤銷金額為280280萬元的土地使用權(quán)。萬元的土地使用權(quán)。20122012年年1 1月月1 1日，寫字樓的公允價值為日，寫字樓的公允價值為1300013000萬元，土地使用權(quán)的公萬元，土地使用權(quán)的公允價值為允價值為40004000萬元。星海

28、公司按凈利潤的萬元。星海公司按凈利潤的10%10%提取盈余公積。提取盈余公積。35借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本）寫字樓（成本）1300013000 00000000 盈余公積盈余公積 5050 00000000 利潤分配利潤分配未分配利潤未分配利潤 450450 00000000 投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊 21002100 00000000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓 1560015600 00000000借借: :投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán)（成本）土地使用權(quán)（成本） 40004000 00000000 投資性房地產(chǎn)累計攤銷投資性房地產(chǎn)

29、累計攤銷 280280 00000000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán) 38003800 00000000 盈余公積盈余公積 4848 00000000 利潤分配利潤分配未分配利潤未分配利潤 432432 0000 0000 36一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的處理原則一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的處理原則投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，是指已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的項投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，是指已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的項目在持有期間發(fā)生的與投資性房地產(chǎn)使用效能直接相關(guān)的各目在持有期間發(fā)生的與投資性房地產(chǎn)使用效能直接相關(guān)的各種支出。種支出。后續(xù)支出后續(xù)支出延長了延長了投資性房地產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)

30、的使用壽命使用壽命或或明顯改良了明顯改良了使用使用效能，導(dǎo)致流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益超過了原先的估計，能夠滿效能，導(dǎo)致流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益超過了原先的估計，能夠滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)的成本。足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)的成本。例如：改建擴(kuò)建支出、裝修支出。例如：改建擴(kuò)建支出、裝修支出。第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出37一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的處理原則一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的處理原則后續(xù)支出只是后續(xù)支出只是維護(hù)或恢復(fù)維護(hù)或恢復(fù)投資性房地產(chǎn)原有的使用效能，投資性房地產(chǎn)原有的使用效能，不可能導(dǎo)致流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益超過原先的估計，應(yīng)當(dāng)在不可能導(dǎo)致流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利

31、益超過原先的估計，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。例如：日常維護(hù)修理。發(fā)生時計入當(dāng)期損益。例如：日常維護(hù)修理。38二、資本化的后續(xù)支出二、資本化的后續(xù)支出企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建擴(kuò)建等再開發(fā)，如果企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建擴(kuò)建等再開發(fā)，如果再開發(fā)活動完成后仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間再開發(fā)活動完成后仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計提折舊再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷?；驍備N。3940例：例：20208 8年年3 3月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項廠房經(jīng)營租賃合月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。該廠房按照成本模式進(jìn)

32、行后續(xù)計量同即將到期。該廠房按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計量, ,原價為原價為2 2 000000萬元，已計提折舊萬元，已計提折舊600600萬元。為了提高廠房的租金收入，萬元。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)甲企業(yè)決定在租賃期滿后對廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時將廠房出租給簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時將廠房出租給丙企業(yè)。丙企業(yè)。3 3月月1515日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，廠房隨即日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。進(jìn)入改擴(kuò)建工程。1212月月1010日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)日，廠房改擴(kuò)建工程完

33、工，共發(fā)生支出生支出150150萬元，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。假設(shè)萬元，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計量模式。甲企業(yè)采用成本計量模式。41甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：(1)20(1)208 8年年3 3月月1515日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程：日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房廠房( (在建在建) )1400 00001400 0000 投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊 600 0000600 0000貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)廠房廠房 2000 00002000 0000(2)20(2)208 8年年

34、3 3月月1515日日1212月月1010日：日：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房廠房( (在建在建) ) 150 0000150 0000 貸：銀行存款貸：銀行存款 150 0000150 0000(3)20(3)208 8年年1212月月1010日，改擴(kuò)建工程完工：日，改擴(kuò)建工程完工：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房廠房1550 00001550 0000貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)廠房廠房( (在建在建) ) 1550 00001550 000042例：例：20208 8年年3 3月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項廠房經(jīng)營租賃合月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。為了提高

35、廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租同即將到期。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃賃期滿后對廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時將廠房出租給丙企業(yè)。合同，約定自改擴(kuò)建完工時將廠房出租給丙企業(yè)。3 3月月1515日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，廠房即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，廠房即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。1111月月1010日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出150150萬元，萬元，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。3 3月月1515日，廠房賬面余日，廠房賬

36、面余額為額為1 2001 200萬元，其中成本萬元，其中成本1 0001 000萬元，累計公允價值變動萬元，累計公允價值變動200200萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用公允價值計量模式。萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用公允價值計量模式。43甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：(1)20(1)208 8年年3 3月月1515日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程：日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房廠房( (在建在建) )1200 00001200 0000貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本1000 00001000 0000 公允價值變動公允價值變動 200 0000200 0

37、000(2)20(2)208 8年年3 3月月1515日日1111月月1010日：日： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房廠房( (在建在建) ) 150 0000150 0000貸：銀行存款貸：銀行存款 150 0000150 0000(3)20(3)208 8年年1111月月1010日，改擴(kuò)建工程完工日，改擴(kuò)建工程完工 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 1350 00001350 0000貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)廠房廠房( (在建在建) )1350 00001350 000044三、費用化的后續(xù)支出三、費用化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與

38、投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益（條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益（借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：銀行存款貸：銀行存款45一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)的用途發(fā)生了改變，才企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)的用途發(fā)生了改變，才能進(jìn)行房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。這里的確鑿證據(jù)包括兩個方面：能進(jìn)行房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。這里的確鑿證據(jù)包括兩個方面：企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)的用途形企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)的用途形成正式的書面決議成正式的書面決議房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)

39、上的改變房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式（房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式（P12)P12)第五節(jié) 投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換(重點）投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)46二、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)二、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（一）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（一）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)企業(yè)將原本用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的企業(yè)將原本用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，通常應(yīng)于租賃期開始日，將相應(yīng)房地產(chǎn)改用于出租，通常應(yīng)于租賃期開始日，將相應(yīng)的的轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。計量時計量時在轉(zhuǎn)換日的原價“投資性房地產(chǎn)”科目累計折舊（或累計攤銷）“投資性房地

40、產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目減值準(zhǔn)備“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目分別轉(zhuǎn)入47例：甲公司決定將因轉(zhuǎn)產(chǎn)而閑置的一棟廠房用于對外出租例：甲公司決定將因轉(zhuǎn)產(chǎn)而閑置的一棟廠房用于對外出租。20122012年年6 6月月1010日，甲公司于日，甲公司于B B公司簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，公司簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將廠房出租給將廠房出租給B B公司使用，租賃期開始日為公司使用，租賃期開始日為20122012年年7 7月月1 1日日，租賃期，租賃期5 5年。年。20122012年年7 7月月1 1日，廠房賬面原價日，廠房賬面原價12001200萬元，萬元，累計已提折舊累計已提折舊300300萬元。甲公司對投資性房地產(chǎn)采用

41、成本萬元。甲公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量。模式計量。要求：編制相關(guān)會計分錄。要求：編制相關(guān)會計分錄。48借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 廠房廠房 12001200 累計折舊累計折舊 300300 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)廠房廠房 12001200 投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊 300300 49計量時計量時以該項建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的公允價值作為投以該項建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值資性房地產(chǎn)的入賬價值公允價值小于原賬面價值的差額，計入當(dāng)期損益（公公允價值小于原賬面價值的差額，計入當(dāng)期損益（公允價值變動）允價值變動）公允價值大于原賬面價

42、值的差額，計入其他綜合收益。公允價值大于原賬面價值的差額，計入其他綜合收益。50例：例：20082008年年5 5月月8 8日，某造紙廠將其擁有的操場一塊出租給日，某造紙廠將其擁有的操場一塊出租給當(dāng)?shù)刈闱蚓銟凡?，操場賬面原值當(dāng)?shù)刈闱蚓銟凡?，操場賬面原值5050萬元，已經(jīng)計提累計攤?cè)f元，已經(jīng)計提累計攤銷銷1010萬元，公允價值為萬元，公允價值為3535萬元。如何進(jìn)行賬務(wù)處理萬元。如何進(jìn)行賬務(wù)處理借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 35 0000 35 0000 公允價值變動損益公允價值變動損益 5 0000 5 0000 累計攤銷累計攤銷 10 0000 10 0000 貸：無形資產(chǎn)貸：無

43、形資產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán) 50 0000 50 0000 年末，上述投資性房地產(chǎn)公允價值升值為年末，上述投資性房地產(chǎn)公允價值升值為3838萬元。賬務(wù)處萬元。賬務(wù)處理如何操作？理如何操作？51借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動 3 0000 3 0000 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益 3 0000 3 0000 52例：例：20082008年年6 6月月1 1日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂協(xié)議，將其擁日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂協(xié)議，將其擁有的寫字樓一幢，出租給某證券交易所用作營業(yè)用房。租有的寫字樓一幢，出租給某證券交易所用作營業(yè)用房。租賃開始日為賃開始日為7 7月月1

44、 1日，租期日，租期5 5年。寫字樓原價年。寫字樓原價50005000萬元，已萬元，已計提折舊計提折舊10001000萬元。假如開發(fā)公司將出租的寫字樓改按公萬元。假如開發(fā)公司將出租的寫字樓改按公允價值計量模式計量，租賃開始日評估寫字樓的公允價值允價值計量模式計量，租賃開始日評估寫字樓的公允價值為為48004800萬元。如何進(jìn)行賬務(wù)處理？萬元。如何進(jìn)行賬務(wù)處理？借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 48004800累計折舊累計折舊 10001000貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)寫字樓寫字樓 50005000其他綜合收益其他綜合收益 80080053 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資

45、性房地產(chǎn)54見例見例1 1例例2 255（二）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（二）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，其轉(zhuǎn)換日通常為房地產(chǎn)的租賃期開始日。其轉(zhuǎn)換日通常為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。期。56 作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)57例：甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，例：甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，20209 9年年3 3月月101

46、0日，甲企日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為業(yè)使用，租賃期開始日為20209 9年年4 4月月1515日。日。20209 9年年4 4月月1515日，該寫日，該寫字樓的賬面余額字樓的賬面余額4500045000萬元，已計提存貨跌價準(zhǔn)備萬元，已計提存貨跌價準(zhǔn)備10001000萬元，轉(zhuǎn)換萬元，轉(zhuǎn)換后采用成本模式計量。后采用成本模式計量。借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓 4400044000 存貨跌價準(zhǔn)備存貨跌價準(zhǔn)備 10001000 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品 45000450

47、0058例：甲為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。例：甲為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。20132013年年3 3月月1010日，甲企業(yè)日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20132013年年4 4月月1515日。日。20132013年年4 4月月1515日，該寫字樓的賬面余額日，該寫字樓的賬面余額4500045000萬元，公允價值為萬元，公允價值為4700047000萬元。萬元。20132013年年1212月月3131日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為48000

48、48000萬元。萬元。59(1)2013(1)2013年年4 4月月1515日，存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：日，存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 4700047000貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品 4500045000其他綜合收益其他綜合收益 20002000(2)2013(2)2013年年1212月月3131日，公允價值變動：日，公允價值變動： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動 10001000貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益 1000100060三、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)三、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)（一）投資性房地產(chǎn)

49、轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)產(chǎn)品、企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理，其提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理，其轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)、企業(yè)轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)、企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。計量時計量時在轉(zhuǎn)換日的賬面余額“固定資產(chǎn)”科目累計折舊（或累計攤銷）“累計折舊”科目減值準(zhǔn)備“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目分別轉(zhuǎn)入61例：例：208208年年8 8月月1 1日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開始日，甲企業(yè)將出

50、租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項房地產(chǎn)賬面價值為用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項房地產(chǎn)賬面價值為37653765萬元，萬元，其中原價其中原價50005000萬元，累計已計提折舊萬元，累計已計提折舊12351235萬元。假設(shè)企業(yè)萬元。假設(shè)企業(yè)采用成本計量模式。采用成本計量模式。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理為：甲企業(yè)的賬務(wù)處理為：借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 50005000 投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊 12351235 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 50005000 累計折舊累計折舊 1235123562計量時計量時以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房

51、地產(chǎn)的賬面價值公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益63例：例：20209 9年年1010月月1515日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，開始作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。字樓收回，開始作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。20209 9年年l0l0月月1515日，該寫字樓的公允價值為日，該寫字樓的公允價值為4 8004 800萬元。該萬元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為4 7504 750萬元，其中，成本為萬元，其中，成本為4 5004 500萬元，

52、公允價值變動為增萬元，公允價值變動為增值值250250萬元。萬元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 48004800貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本 45004500 公允價值變動公允價值變動 250250 公允價值變動損益公允價值變動損益 505064 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)65（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營租賃的房地產(chǎn)收回，重新開發(fā)用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營租賃的房地產(chǎn)收回，重新開發(fā)用于對外銷售對外銷售，其，其轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)作為租賃期屆滿、企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。66 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨67例：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的部分寫字樓用于對外經(jīng)營租賃。例：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的部分寫字樓用于對外經(jīng)營租賃。20209 9年年1010月月1515日，因租賃期滿，甲企業(yè)將出租的寫字樓收回，并日，因租賃期滿，甲企業(yè)將出租的寫字樓收回，并作出書面決