資產(chǎn)評(píng)估期末復(fù)習(xí)題

1、1、已知資產(chǎn)的價(jià)值與功能之間存在線(xiàn)性關(guān)系，參照物與評(píng)估對(duì)象僅在功能方面存在差異，參照物的年生產(chǎn)能力為1200件產(chǎn)品，成交價(jià)格為1500元，評(píng)估對(duì)象的年生產(chǎn)能力為1000件，問(wèn)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值為多少？2、評(píng)估對(duì)像在未來(lái)5年內(nèi)預(yù)期收益分別為20萬(wàn)元，22萬(wàn)元，24萬(wàn)元，25萬(wàn)元，26萬(wàn)元，資產(chǎn)從第六年到第十年每年的收益均保持在萬(wàn)元，第十年未資產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓?zhuān)儸F(xiàn)價(jià)約120萬(wàn)元，假定折現(xiàn)率為10%，用收益途徑估測(cè)資產(chǎn)的價(jià)值。3、評(píng)估對(duì)像在未來(lái)5年內(nèi)預(yù)期收益分別為20萬(wàn)元，22萬(wàn)元，24萬(wàn)元，25萬(wàn)元，26萬(wàn)元，資產(chǎn)從第六年到第十年每年的收益均保持在28萬(wàn)元，第十年未資產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓?zhuān)儸F(xiàn)價(jià)約120萬(wàn)元，假定折現(xiàn)率

2、為10%，用收益途徑估測(cè)資產(chǎn)的價(jià)值。4、被估企業(yè)未來(lái)5年的預(yù)期收益為100萬(wàn)元，120萬(wàn)元，150萬(wàn)元，160萬(wàn)元和200萬(wàn)元，假定折現(xiàn)率和本金化率為10%。另外，被估企業(yè)從未來(lái)第6年開(kāi)始，企業(yè)的年收益維持在200萬(wàn)元水平，試采用分段估測(cè)企業(yè)整體價(jià)值。5、某企業(yè)將某項(xiàng)資產(chǎn)與國(guó)處企業(yè)合資，要求對(duì)資進(jìn)行評(píng)估，具體資料如下：該資產(chǎn)帳面原值為270萬(wàn)元，凈值108萬(wàn)元，按財(cái)務(wù)制度規(guī)定該資產(chǎn)折舊年限為30年，已計(jì)折舊年限為20年。經(jīng)調(diào)查分析確定，按現(xiàn)在市場(chǎng)材料價(jià)格和工資費(fèi)用水平，新建適相同構(gòu)造的資產(chǎn)全部費(fèi)用支出480萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)查原始資料和企業(yè)記錄，該資產(chǎn)截止評(píng)估基準(zhǔn)日的法定時(shí)為57600小時(shí)，突計(jì)累計(jì)利

3、用時(shí)間50400小時(shí)，經(jīng)專(zhuān)業(yè)人員勘測(cè)估算，該資產(chǎn)還能使用8年，又知資產(chǎn)由于設(shè)計(jì)不合理，造成耗電量大，維修費(fèi)用高，與現(xiàn)在同類(lèi)資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)比較每年支出營(yíng)運(yùn)成本3萬(wàn)元，（該企業(yè)所得稅率為25%，假定折現(xiàn)率為10%求根據(jù)上述資料，采用成本法對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。6、有一待估資產(chǎn)G需評(píng)估，現(xiàn)收集資料如下：宗地成交價(jià) 交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域位置個(gè)別因素A600 1999 2% 1.2 1% 0% B61019991%1.30%1%C62020000%1.0-1%2%D6202000-4%1.5-4%-4%E60520014%1.45%5%F65020020%1.33%3%g68020024%1.31%5%該城

4、市城價(jià)指數(shù)為：時(shí)間1997 19981999 2000 2001 2002 指數(shù)103 105 106 108 110 112該城市容積率地價(jià)指數(shù)點(diǎn)： 容積率1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 地價(jià)指數(shù)100 105 110 115 120 125 130根據(jù)以上情況，評(píng)估該宗地2002年的價(jià)格。7、有一待估資產(chǎn)F需評(píng)估，現(xiàn)收集資料如下宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率 區(qū)域因素個(gè)別因素A 850 2000 2% 1.2 1% 0% B 810 1999 1% 1.3 0% 1% C 820 2000 0% 1.0 -1% 2% D 850 2001 4% 1.4 5% 5%

5、 E 880 2001 0% 1.3 3% 3% F 2002 4% 1.2 1% -5% 另調(diào)查，該市用地容積率與地價(jià)的關(guān)系是：當(dāng)容積率為11.5時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)與容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%，超過(guò)1.5時(shí)，超出部分的容積率每增加0.1，單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加3%，該城市地價(jià)指數(shù)為：時(shí)間1997 1998 1999 2000 2001 2002 指數(shù)103 105 106 108 110 112根據(jù)以上情況，評(píng)估該宗地2002年的價(jià)格。8、有一待估宗地，剩余使用年限為40年，還原利率為6%，現(xiàn)收集到A、B、C、D四宗地交易實(shí)例，具體情況如下表，表中交易情況，區(qū)域因

6、素和個(gè)別因素都是參照物與評(píng)估標(biāo)的相比較，以評(píng)估標(biāo)的為基準(zhǔn)確定的數(shù)值。該城市比類(lèi)用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為，當(dāng)容積為1.52.0之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地地價(jià)比容積率1.5時(shí)增加2%，該城市從1998年到2002年，每月地價(jià)指數(shù)上升1%，因他因素如下表所示： 宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素剩余年限被估標(biāo)的2002.1 0% 1.7 0% 0% 40 A 2200 2001.1 -1% 1.6 0% -1% 40 B 2400 2001.6 0% 1.8 2%0% 40 C 2300 2000.4 0% 1.7 0% 0% 40 D 2100 1999.1 -2% 1.6 0

7、% -1% 40 試根據(jù)上述條件運(yùn)用市場(chǎng)比較法和算術(shù)平均法來(lái)評(píng)估待估宗地2002年1月時(shí)的價(jià)格。9、現(xiàn)有一宗地，占地面積100平方米，1995年擁有使用權(quán)，期限50年，該地上的建筑235平方米現(xiàn)出租。每月租金3萬(wàn)元，每月總費(fèi)用1.2萬(wàn)元，每年押金2萬(wàn)元，押金收益9%，房屋使用年限50年，已使用5年，目前重置價(jià)每建筑平方米3200元，土地還原利率為6%，建筑物還原利率8%，評(píng)估該地2000年的價(jià)格。10、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2%，在

8、本題中不考慮殘值收入。目前，該類(lèi)建筑重置價(jià)格為每平方米2500元，給建筑物占地面積為500平方米，建筑面積為900平方米?，F(xiàn)用于出租。每月平均實(shí)收租金為3萬(wàn)元。另調(diào)查，當(dāng)?shù)赝?lèi)寫(xiě)字樓出租租金一般為每月建筑平方米50元，空置率為10%,每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑重置價(jià)格的1.5%，土地使用稅及房地產(chǎn)稅合計(jì)為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2%，土地資本化率為7%，建筑物資本化率為8%。假設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期，測(cè)試評(píng)估土地使用的價(jià)格。解：11、有一待估新開(kāi)發(fā)土地，拆遷，安置費(fèi)5萬(wàn)元/畝，其他費(fèi)用（含稅費(fèi)）3萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)1.5億元/平方公里，土地開(kāi)發(fā)周期為

9、2年，第一年投資占總資產(chǎn)的3/4，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率為10%，利息以單利計(jì)算，開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)率10%，試評(píng)估該宗地的價(jià)格。12、需要評(píng)估一宗“七通一平”熟地，2003年9月的價(jià)格，獲知該宗地面積為5000平方米，土地剩余使用年限為65年，建筑容積率為2，適宜建造某種類(lèi)型的商品住宅，預(yù)計(jì)取得該土地后建造該商品住宅開(kāi)發(fā)期為2年，安裝工程費(fèi)為每平方米建筑面積800元，勘察設(shè)計(jì)等專(zhuān)業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的12%，第一年需要投入60%的建筑安裝工程，專(zhuān)業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)，第二年需投入40%的建筑安裝工程專(zhuān)業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)，預(yù)計(jì)該商品住宅在建成時(shí)可全倍售出，出售時(shí)的平均價(jià)為每平方米建筑面積2000

10、元，試估算該宗地2003年9月的總價(jià)和樓面地價(jià)。（銀行貸款利率為5%，行業(yè)的平均投資利潤(rùn)率為10%）13、被評(píng)估設(shè)備為油罐，已建成并使用10年，預(yù)計(jì)將來(lái)還能再用20年。評(píng)估人員了解到該油罐正在維修，原因是由于受到腐蝕，油罐底部出現(xiàn)裂紋發(fā)生滲漏，必須更換才能使用。整個(gè)維修計(jì)劃約需花費(fèi)35 萬(wàn)元，評(píng)估人員已估出該油罐復(fù)原重置成本為200萬(wàn)元。試求實(shí)體性貶值率。14、某上市公司欲收購(gòu)一家企業(yè)，需對(duì)該企業(yè)整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)前5年的稅前凈收益分別為40萬(wàn)元、45萬(wàn)元、50萬(wàn)元、53萬(wàn)元和55萬(wàn)元；從第六年開(kāi)始，企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期，預(yù)計(jì)每年稅前凈收益保持在55萬(wàn)元。折現(xiàn)率與資

11、本化率均為10%，企業(yè)所得稅稅率為40%，使用收益法計(jì)算該企業(yè)的評(píng)估值。15、某土地面積為1000平方米，每平方米征地費(fèi)100元，開(kāi)發(fā)費(fèi)150元，土地取得兩年，土地取得一年后開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10%,當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找鏋?2%，銀行貸款利率為6%，使用成本法評(píng)估土地價(jià)格。16、對(duì)某企業(yè)庫(kù)存的一種燃料進(jìn)行評(píng)估，庫(kù)存量為50噸，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)鑒定，沒(méi)有發(fā)生質(zhì)量變化，仍能滿(mǎn)足正常需要，只是保管中自然損耗1%，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，得知該燃料近期市場(chǎng)價(jià)格為每噸4000元，每噸運(yùn)費(fèi)100元，整理入庫(kù)費(fèi)為每噸40元，則該庫(kù)存燃料的評(píng)估值是多少？17、對(duì)某企業(yè)的應(yīng)收賬款進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)收賬款余額為3

12、6萬(wàn)元，根據(jù)前5年的有關(guān)數(shù)據(jù)可知，前5年應(yīng)收賬款總額為50萬(wàn)元，壞賬發(fā)生總額為2.5萬(wàn)元，并預(yù)計(jì)企業(yè)應(yīng)收賬款的催討成本為0.3萬(wàn)元，則企業(yè)應(yīng)收賬款的評(píng)估值為？18、評(píng)估某企業(yè)某項(xiàng)低值易耗品，原價(jià)700元，預(yù)計(jì)使用1年，現(xiàn)已使用6個(gè)月，會(huì)計(jì)賬面上已攤銷(xiāo)300元，經(jīng)調(diào)查了解，該種低值易耗品全新?tīng)顟B(tài)的現(xiàn)行市價(jià)為1100元，試估算該低值易耗品的評(píng)估值。19、評(píng)估對(duì)象為某企業(yè)1998年購(gòu)進(jìn)的一條生產(chǎn)線(xiàn)，賬面原值為150元，2001年進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)調(diào)查分析確定，該生產(chǎn)線(xiàn)的價(jià)格每年比上一年增長(zhǎng)10%，專(zhuān)業(yè)人員勘察估算認(rèn)為，該資產(chǎn)還能使用6年。又知道目前市場(chǎng)上已出現(xiàn)功能更先進(jìn)的資產(chǎn)，并被普遍使用。新設(shè)備與評(píng)估對(duì)象相比，可節(jié)省人員3人，每人每月工資為650元。此外，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，使該生產(chǎn)線(xiàn)開(kāi)工不足，由此造成收益損失額每年為20萬(wàn)元，該企業(yè)所得稅率為33%，假定折現(xiàn)率為10%，根據(jù)以上資料，利用成本法對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。20.評(píng)估對(duì)象為商業(yè)用房，面積為500平方米。評(píng)估目的是企業(yè)聯(lián)營(yíng)，故采用公允市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)估基準(zhǔn)日2006年10月31日。評(píng)估人員在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上尋找到3個(gè)與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房的交易實(shí)例。具體情況如下表所示：參照物ABC成交單價(jià)（元/平方米）250002980029590成交日期200