論中小城市房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險與防范開題報告

1、 畢業(yè)論文(設(shè)計)開題報告題目： 論中小城市房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險與防范以廣東省陽江市為例 課 題 類 型： 論文 R 設(shè)計 學(xué) 生 姓 名： 學(xué) 號： 班 級： 工商管理 專業(yè)（全稱）：工商管理系 別：管理系指 導(dǎo) 教 師： 一、課題研究的目的、意義自1998年國家全面取消福利分房制度以來，房地產(chǎn)業(yè)在我國得到了很大發(fā)展。由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，近幾年我國的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)暴露出了幾個嚴(yán)重的問題：房價地價過高，且有加速上漲的態(tài)勢；開發(fā)資金主要依賴銀行貸款；房屋結(jié)構(gòu)性矛盾十分突出等。房地產(chǎn)開發(fā)中蘊含的風(fēng)險逐漸累積和凸顯。而且隨著我國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的快速推進(jìn)，中小城市的房地產(chǎn)開發(fā)也已進(jìn)入升溫階段。需要引起警惕的是，

2、由于中小城市的市場經(jīng)濟(jì)條件還不成熟、地方經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱甚至沒有成型的支柱產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)鏈，居民的房地產(chǎn)消費觀念和意識比較落后，房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨更大的開發(fā)風(fēng)險。如何滿足中小城市消費者對商品房的需求，同時又能夠加強(qiáng)對中小城市房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的監(jiān)控與防范，這些都是迫切需要進(jìn)行深入研究探討并盡快給予解決的問題。本文針對中小城市房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的風(fēng)險并以陽江市為研究對象，尋求其防范途徑與措施，以期為我國中小城市房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展提供有益的參考和借鑒。二、本課題國內(nèi)外研究的歷史、現(xiàn)狀和研究目標(biāo)（一）國外研究及進(jìn)展風(fēng)險管理是伴隨著生產(chǎn)力和科學(xué)技術(shù)的發(fā)展而產(chǎn)生的。風(fēng)險問題的研究最早起源于一戰(zhàn)后的德國，Litn

3、er(1915)在其著作企業(yè)風(fēng)險論中開始了對企業(yè)風(fēng)險的理論研究。美國Marshall(1921)在企業(yè)管理(Business Administration)一書中提出了風(fēng)險負(fù)擔(dān)管理(Administration of Risk-Bearing)的觀點，提出了風(fēng)險排除和風(fēng)險轉(zhuǎn)移的處理方法；Mowbray(1950)等人合著的保險學(xué)中詳細(xì)闡述了風(fēng)險管理的概念等。美國管理協(xié)會(AMA)在1931年首先倡導(dǎo)進(jìn)行風(fēng)險管理，以學(xué)術(shù)會議及研究班等多種形式集中探討和研究風(fēng)險管理問題，并嘗試在一些大企業(yè)中實踐；20世紀(jì)60年代起，美國、英國等西方發(fā)達(dá)國家紛紛成立了各種形式的風(fēng)險研究所和協(xié)會，在一些企業(yè)也相繼成立

4、了風(fēng)險分析和處理的風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)；20世紀(jì)70年代中期，全美大多數(shù)大學(xué)的工商管理學(xué)院開設(shè)了風(fēng)險管理課程。美國設(shè)立了ARM證書，授予通過風(fēng)險管理資格考試者。日本于1978年成立了風(fēng)險管理協(xié)會，通過協(xié)會廣泛的在工商企業(yè)界推廣風(fēng)險管理以及開展風(fēng)險管理普及教育和人才培養(yǎng)的活動。1956年10月在新加坡召開了風(fēng)險管理國際學(xué)術(shù)討論會，表明風(fēng)險管理活動己經(jīng)成為全球性的活動。國外房地產(chǎn)投資風(fēng)險方面的研究始于20世紀(jì)60-70年代，涉及投資風(fēng)險與防范、風(fēng)險測量、投資組合和風(fēng)險決策等領(lǐng)域。美國Jeffrey.pinto(1966)在項目管理（Project Mangement）中對項目風(fēng)險管理的四個階段即識別、后果

5、、緩解和控制以及財務(wù)、技術(shù)、商業(yè)、執(zhí)行、合同或法律風(fēng)險進(jìn)行了描述，并提出了接受、最小化、分擔(dān)和轉(zhuǎn)移四種風(fēng)險防范方法；Jacobns.c.(1970)著的房地產(chǎn)概論（Real Estate）一書中對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、信托與契約、金融與投資、房地產(chǎn)估價、稅收、開發(fā)與經(jīng)紀(jì)作了較詳細(xì)的闡述；Greer.G.E.(1997)在房地產(chǎn)投資決策分析（第4版）（Investment Analysis For Real Estate Decisions）中對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進(jìn)行了分析，并對投資不同類型房地產(chǎn)、現(xiàn)金流的預(yù)測、所得稅因素以及投資組合進(jìn)行了分析。（二）國內(nèi)研究及進(jìn)展1.關(guān)于風(fēng)險方面的研究。我國由于長期實行計劃

6、經(jīng)濟(jì)，對風(fēng)險方面的研究較晚。清華大學(xué)郭仲偉教授(1987)風(fēng)險分析與決策的出版，標(biāo)志著我國新時期風(fēng)險研究的開始。吳鳴(1989)在經(jīng)濟(jì)風(fēng)險論中探索了經(jīng)濟(jì)和風(fēng)險的關(guān)系，從風(fēng)險的角度對中國的現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行了研究。雷勝強(qiáng)(1996)主編的國際工程風(fēng)險管理和保險以及盧有杰、盧家儀(1998)編著的項目風(fēng)險管理，促進(jìn)了國內(nèi)風(fēng)險管理研究的發(fā)展。于九如(1999)主編的投資項目風(fēng)險分析中對大型工程項目的風(fēng)險理論和應(yīng)用進(jìn)行了系統(tǒng)的闡述。陸惠民、蘇振民、王延樹(2002)合著的工程項目管理一書對工程項目中的風(fēng)險識別、分析和處理進(jìn)行了描述。張欣莉、汪賢裕(2008)編著的風(fēng)險項目管理對風(fēng)險防范的措施進(jìn)行了詳細(xì)的

7、闡述。2.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險方面的研究。國內(nèi)在房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的研究方面起步比較晚，直到上世紀(jì)90年代初海南、北海等地房地產(chǎn)投資泡沫破裂后才逐步開始了房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險方面的研究。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的形成機(jī)制，葉青、易丹輝（2000）合著的企業(yè)決策中風(fēng)險分析認(rèn)為，其風(fēng)險的內(nèi)涵在于它是在一定時間內(nèi)，有風(fēng)險因素、風(fēng)險事故和風(fēng)險結(jié)果遞進(jìn)聯(lián)系而呈現(xiàn)的可能性。而郭曉亭、蒲勇健、林略在風(fēng)險概念及其數(shù)量刻畫（數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)研究2004年2期）中認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險是在一定時間內(nèi)以相應(yīng)的風(fēng)險因素為必要條件，以相應(yīng)的風(fēng)險事件為充分條件，有關(guān)行為主體承受相應(yīng)的風(fēng)險結(jié)果的可能性。張建旭在房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析與防范研究（商品儲

8、運與養(yǎng)護(hù)2008年01期第30卷）中指出在我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況下，房地產(chǎn)投資過程是風(fēng)險與收益并存的，尤其是中小城市，房地產(chǎn)投資周期是一個動態(tài)過程，充滿著不確定性。陳佑啟(1994)編著的房地產(chǎn)風(fēng)險投資管理及經(jīng)營決策方法，杜海鵬(1998)主編的房地產(chǎn)投資風(fēng)險與防范推動了房地產(chǎn)業(yè)對投資風(fēng)險的了解；李啟明、陳興漢(2002)編著的房地產(chǎn)投資決策與風(fēng)險防范完全手冊較完整的對房地產(chǎn)投資風(fēng)險及其防范措施進(jìn)行了闡述；李木祥(2007)在中國房地產(chǎn)泡沫研究一書中著重從金融的角度對房地產(chǎn)的金融風(fēng)險以及未來的發(fā)展趨勢和風(fēng)險進(jìn)行了分析。婁國豪(2006)在中國房地產(chǎn)期刊上發(fā)表了房地產(chǎn)項目開發(fā)中的風(fēng)險及對策分析指出應(yīng)從

9、探析風(fēng)險的構(gòu)成元素及本質(zhì)入手，進(jìn)而從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)外因素進(jìn)行有效的風(fēng)險識別，提出了影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體風(fēng)險要素，以及各風(fēng)險要素的形成機(jī)理，并對此提出有效進(jìn)行風(fēng)險防范及管理的具體措施，為開發(fā)企業(yè)的實際項目運作提供風(fēng)險控制指導(dǎo)。張燕(2007)在安徽建筑期刊上發(fā)表了房地產(chǎn)項目市場與財務(wù)風(fēng)險分析指出我國不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率極高，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險，存在的財務(wù)風(fēng)險隱患已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實問題；并分析得出加強(qiáng)我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的措施：加強(qiáng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財務(wù)人員的財務(wù)管理意識和綜合素質(zhì)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平；優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低籌資風(fēng)

10、險，企業(yè)負(fù)債經(jīng)營會給企業(yè)帶來杠桿效益加大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；加強(qiáng)投資項目管理，控制投資風(fēng)險。陳怡(2007)的美國次級債危機(jī)及對我國房地產(chǎn)市場的警示從美國次級債危機(jī)給世界金融造成的危害角度分析了次貸危機(jī)對我國房地產(chǎn)市場的警示。著名學(xué)者易憲容(2007)在互聯(lián)網(wǎng)博客里相繼發(fā)表了國內(nèi)房價快速上漲能夠持續(xù)多久?、如何來理解當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場形勢?等文，指出當(dāng)前房地產(chǎn)投資領(lǐng)域已現(xiàn)過熱勢頭，存在較高的風(fēng)險，應(yīng)引起高度重視。關(guān)于中小城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展方面的研究文章不多，文玉洋、高志強(qiáng)(2007)的關(guān)于當(dāng)前中小城市商品住宅價格的探討（中國房地產(chǎn)2007年第8期）和劉衛(wèi)衛(wèi)(2007)的宏觀調(diào)控下中小房地產(chǎn)企

11、業(yè)的發(fā)展之路（中國房地產(chǎn)2007年第12期）文章中，對中小城市房地產(chǎn)價格以及在宏觀調(diào)控環(huán)境下中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢、劣勢及未來發(fā)展之路進(jìn)行了初步探討。本課題將運用風(fēng)險的相關(guān)理論和方法，選取陽江市為研究切入點，對中小城市房地產(chǎn)開發(fā)過程中的風(fēng)險識別、風(fēng)險評價和風(fēng)險防范方法進(jìn)行初步研究，以期為提高中小城市房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益提供有益的指導(dǎo)。三、本課題研究的基本內(nèi)容和方法 本文借鑒和吸收國內(nèi)外學(xué)者關(guān)于風(fēng)險及房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險的研究成果，結(jié)合在校期間對房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)的學(xué)習(xí)認(rèn)識與理解，探討了中小城市房地產(chǎn)開發(fā)各階段存在的風(fēng)險，分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險存在的問題和原因，并針對中小城市房

12、地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的風(fēng)險提出了評價風(fēng)險的方法和防范措施。本課題主要包括四方面的內(nèi)容：1.緒論。主要介紹課題研究背景與意義、研究的文獻(xiàn)綜述。2.目前中小城市房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀及存在問題。主要介紹目前中小城市房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀并針對陽江市房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題分析其產(chǎn)生的原因。3.風(fēng)險防范對策。針對第二部分分析的原因，提出相應(yīng)的風(fēng)險防范途徑與措施。4.結(jié)論與展望。本課題研究的方法： 1.調(diào)查法。對陽江市調(diào)查所取得的具體數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)分析。 2.歸納法。這種方法的使用主要是總結(jié)事物的特征。文章將對多位學(xué)者的研究成果進(jìn)行歸納，總結(jié)并提出中小城市房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的普遍性問題。四、課題研究的步驟及進(jìn)度安排1

13、.2010.9.28-2010.10.15：利用現(xiàn)有的資源，收集盡可能多的與論文題目相關(guān)的已發(fā)表的論文、期刊和書籍，并將有用的參考文獻(xiàn)都瀏覽，做好相應(yīng)記錄，以便隨時可供運用。多了解中小城市房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，在掌握相關(guān)研究現(xiàn)狀的同時為開題報告做好準(zhǔn)備。2.2010.10.16-2010.11.4：多與指導(dǎo)教師溝通，以便熟練地掌握論文開題報告的基本內(nèi)容及具體的寫法，然后交給指導(dǎo)老師，在指導(dǎo)老師的指導(dǎo)下確定開題報告所撰寫的內(nèi)容。并進(jìn)一步收集有關(guān)論文的資料，并初步能確定論文提綱。3.2010.11.5-2010.12.2：確定論文方向，并能熟練的運用手中資料，對其進(jìn)行歸納總結(jié)，開始撰寫開題報告，修改并

14、定稿。4.2010.12.3-2010.12.24：畢業(yè)設(shè)計（論文）工作（答辯）委員會對開題報告進(jìn)行嚴(yán)格審核，確定能否開題。5.2010.12.27-2011.3.20：在占有盡可能多的論文寫作材料的基礎(chǔ)上撰寫并完成論文初稿，并接受指導(dǎo)教師的指導(dǎo)。62011.3.21-2011.4.5：提交初稿，多與指導(dǎo)老師就論文內(nèi)容進(jìn)行探討，根據(jù)指導(dǎo)老師的意見初步完成二稿和三稿的修改。72011.4.6-2011.4.19：將修改終稿交畢業(yè)論文（設(shè)計）工作（答辯）委員會進(jìn)行論文的規(guī)范化審核。82011.4.20-2011.4.30：將完成的畢業(yè)設(shè)計（論文）按要求整理裝訂成冊，連同有關(guān)的參考資料、讀書筆記等成果材料交給指導(dǎo)教師審核，并提出答辯申請。9.2011.5.14-2011.5.15：對資料進(jìn)行整理，為答辯做準(zhǔn)備。10.2011.5.16-2011.5.20：論文答辯。11.2011.5.21-2011.5.22：按答辯意見進(jìn)行修改并定稿，上交畢業(yè)