合生創(chuàng)展度天津合生·君景灣項(xiàng)目營(yíng)銷策略總綱

1、天津合生天津合生君景灣項(xiàng)目君景灣項(xiàng)目20122012年度營(yíng)銷策略總綱年度營(yíng)銷策略總綱謹(jǐn)呈：合生創(chuàng)展天津地區(qū)公司謹(jǐn)呈：合生創(chuàng)展天津地區(qū)公司營(yíng)銷出發(fā)點(diǎn)回顧：堅(jiān)定地做開(kāi)發(fā)區(qū)品質(zhì)改善首選營(yíng)銷出發(fā)點(diǎn)回顧：堅(jiān)定地做開(kāi)發(fā)區(qū)品質(zhì)改善首選比肩開(kāi)發(fā)區(qū)核心標(biāo)桿比肩開(kāi)發(fā)區(qū)核心標(biāo)桿堅(jiān)定的拔升客戶堅(jiān)定的拔升客戶價(jià)值預(yù)期價(jià)值預(yù)期營(yíng)銷大事件營(yíng)銷大事件: :以客戶活動(dòng)堅(jiān)持價(jià)值傳遞，把握客戶粘度以客戶活動(dòng)堅(jiān)持價(jià)值傳遞，把握客戶粘度8.278.27：項(xiàng)目進(jìn)駐永旺展場(chǎng)：項(xiàng)目進(jìn)駐永旺展場(chǎng)9.129.12：項(xiàng)目進(jìn)駐友誼名都展場(chǎng)：項(xiàng)目進(jìn)駐友誼名都展場(chǎng)9.249.24：品牌發(fā)布會(huì)召開(kāi)，啟動(dòng)排卡：品牌發(fā)布會(huì)召開(kāi)，啟動(dòng)排卡10.110.1起：外

2、展暖場(chǎng)活動(dòng)持續(xù)每周末進(jìn)行起：外展暖場(chǎng)活動(dòng)持續(xù)每周末進(jìn)行10.510.5起：北京體驗(yàn)之旅持續(xù)每周進(jìn)行起：北京體驗(yàn)之旅持續(xù)每周進(jìn)行10.1210.12： 項(xiàng)目進(jìn)駐外灘樂(lè)購(gòu)展場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)駐外灘樂(lè)購(gòu)展場(chǎng)11.1911.19起：連續(xù)舉辦四場(chǎng)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)起：連續(xù)舉辦四場(chǎng)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)12.312.3：舉辦樣板間開(kāi)放暨客戶升級(jí)活動(dòng)：舉辦樣板間開(kāi)放暨客戶升級(jí)活動(dòng)12.1012.10：舉辦大客戶專場(chǎng)咨詢會(huì)：舉辦大客戶專場(chǎng)咨詢會(huì)12.1412.14：在酒店啟動(dòng)內(nèi)部?jī)r(jià)格咨詢：在酒店啟動(dòng)內(nèi)部?jī)r(jià)格咨詢12.1712.17：銷售中心正式亮相：銷售中心正式亮相品牌發(fā)布會(huì)品牌發(fā)布會(huì)建立品牌認(rèn)知建立品牌認(rèn)知話題性溝通和北京品牌體驗(yàn)之旅話

3、題性溝通和北京品牌體驗(yàn)之旅持續(xù)拉動(dòng)客戶價(jià)值預(yù)期持續(xù)拉動(dòng)客戶價(jià)值預(yù)期產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)深度解析，深度解析，拔升價(jià)值預(yù)拔升價(jià)值預(yù)期期排卡客戶量排卡客戶量升級(jí)客戶量升級(jí)客戶量?jī)?nèi)認(rèn)到場(chǎng)量?jī)?nèi)認(rèn)到場(chǎng)量8324客戶儲(chǔ)備量實(shí)現(xiàn)：客戶儲(chǔ)備量實(shí)現(xiàn)： 針對(duì)客戶類型，精準(zhǔn)鎖定渠道，持續(xù)形成針對(duì)客戶類型，精準(zhǔn)鎖定渠道，持續(xù)形成客戶補(bǔ)量客戶補(bǔ)量渠道渠道支持支持實(shí)現(xiàn)排卡實(shí)現(xiàn)排卡437437張張升級(jí)客戶升級(jí)客戶8383組組塘沽進(jìn)城型客戶塘沽進(jìn)城型客戶工作緣客戶工作緣客戶開(kāi)發(fā)區(qū)高端開(kāi)發(fā)區(qū)高端改善型客戶改善型客戶15000140001300012000110001000016000客戶心理客戶心理價(jià)格預(yù)期價(jià)格預(yù)期項(xiàng)目亮相，市場(chǎng)

4、正常，項(xiàng)目亮相，市場(chǎng)正常，客戶價(jià)格預(yù)期建立在客戶價(jià)格預(yù)期建立在15000-16000之間之間宏觀市場(chǎng)溫度驟降，宏觀市場(chǎng)溫度驟降，客戶價(jià)格預(yù)期持續(xù)走低客戶價(jià)格預(yù)期持續(xù)走低周邊競(jìng)品頻繁降價(jià)周邊競(jìng)品頻繁降價(jià)客戶心理預(yù)期下降客戶心理預(yù)期下降客戶心理價(jià)格預(yù)期：客戶心理價(jià)格預(yù)期：市場(chǎng)環(huán)境驟降，客戶心理價(jià)格持續(xù)被拉低市場(chǎng)環(huán)境驟降，客戶心理價(jià)格持續(xù)被拉低項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)：亮相時(shí)間晚于預(yù)設(shè)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)：亮相時(shí)間晚于預(yù)設(shè)面對(duì)面對(duì)2012201220112011年?duì)I銷工作年?duì)I銷工作收獲的基礎(chǔ)：收獲的基礎(chǔ)：品牌進(jìn)駐濱海的影響力品牌進(jìn)駐濱海的影響力項(xiàng)目比肩開(kāi)發(fā)區(qū)核心項(xiàng)目的價(jià)值預(yù)期項(xiàng)目比肩開(kāi)發(fā)區(qū)核心項(xiàng)目的價(jià)值預(yù)期濱海成熟客戶

5、的持續(xù)關(guān)注濱海成熟客戶的持續(xù)關(guān)注堅(jiān)定的信心堅(jiān)定的信心迎接迎接20122012住宅單價(jià)：住宅單價(jià)：1350013500元元/ /平米起平米起LOFTLOFT：實(shí)現(xiàn)均價(jià)：實(shí)現(xiàn)均價(jià)1600016000元元/ /平米平米全年實(shí)現(xiàn)總銷售額：全年實(shí)現(xiàn)總銷售額：8 8億億20122012目標(biāo)：目標(biāo)：天津整體市場(chǎng)天津整體市場(chǎng)2011年第四季度進(jìn)入速凍期年第四季度進(jìn)入速凍期”成交量跌幅近成交量跌幅近50%20122012外部環(huán)境：外部環(huán)境：50%10月成交面積74.5萬(wàn)平米，較9月份環(huán)比下跌19%11月成交面積45.3萬(wàn)平米，較10月份環(huán)比下跌39%12月份成交面積46.5萬(wàn)平米，連續(xù)兩個(gè)月維持在旺勢(shì)成交量50

6、%的低迷水平濱海新區(qū)作為樓市重災(zāi)區(qū)，濱海新區(qū)作為樓市重災(zāi)區(qū)，2011年度較天津整體情況年度較天津整體情況出現(xiàn)明顯的價(jià)格回落趨勢(shì)，價(jià)格下跌出現(xiàn)明顯的價(jià)格回落趨勢(shì)，價(jià)格下跌5%20122012外部環(huán)境：外部環(huán)境： 成交均價(jià)呈現(xiàn)緩慢下跌趨勢(shì)，較年初，成交均價(jià)下跌5%。從從7 7月份后濱海市場(chǎng)成交量自月份后濱海市場(chǎng)成交量自7 7月以來(lái)持續(xù)下降，月以來(lái)持續(xù)下降，1111月月環(huán)比下降環(huán)比下降27%27%10月成交面積11萬(wàn)平米，較9 9月份環(huán)比下跌月份環(huán)比下跌11%11%11月成交面積7.9萬(wàn)平米，較10月份環(huán)比下跌環(huán)比下跌28%28%12月份成交面積10萬(wàn)平米，在價(jià)格有明顯回調(diào)之后成交量有所回升2012

7、2012外部環(huán)境：外部環(huán)境：觀察觀察2011年度濱海各板塊成交動(dòng)態(tài)，僅有上北、生態(tài)城局部年度濱海各板塊成交動(dòng)態(tài)，僅有上北、生態(tài)城局部發(fā)力，而從價(jià)格走勢(shì)上來(lái)看，降價(jià)成為主旋律。發(fā)力，而從價(jià)格走勢(shì)上來(lái)看，降價(jià)成為主旋律。中新生態(tài)城中新生態(tài)城北塘北塘上北上北時(shí)尚時(shí)尚廣場(chǎng)廣場(chǎng)MSD胡家園胡家園 上北、生態(tài)城為業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主力，其他各板塊不足其他各板塊不足1010萬(wàn)萬(wàn) 降價(jià)成為主基調(diào)，降價(jià)成為主基調(diào)，MSD外其他各板塊淪為同一平臺(tái)：典型項(xiàng)目：萬(wàn)通生態(tài)城新新家園典型項(xiàng)目：遠(yuǎn)洋城典型項(xiàng)目：融創(chuàng)君瀾典型項(xiàng)目：首創(chuàng)國(guó)際城MSD板塊：泰達(dá)時(shí)尚板塊：出貨量：出貨量：1313萬(wàn)萬(wàn)價(jià)：價(jià)：8500-95008500-950

8、0元元/ /出貨量：出貨量：6.56.5萬(wàn)萬(wàn)價(jià)：價(jià)：17000-1800017000-18000元元/ /響響螺螺灣灣于于家家堡堡典型項(xiàng)目：寶龍典型項(xiàng)目：中惠熙元廣場(chǎng)競(jìng)品項(xiàng)競(jìng)品項(xiàng)目目板塊板塊體量體量（mm）推盤推盤周期周期均價(jià)均價(jià)實(shí)現(xiàn)（元實(shí)現(xiàn)（元/m/m）主力面積主力面積10-1210-12月周月周去化去化速度速度（套）（套）已售已售貨量貨量（mm）剩余存剩余存量量（mm）萬(wàn)科海港城泰達(dá)時(shí)尚板塊37萬(wàn)目前剩余二期尾房，以優(yōu)惠房促進(jìn)銷售10500（特價(jià)房8900）90、1153514萬(wàn)23萬(wàn)中交啟航嘉園11萬(wàn)地價(jià)便宜，走量為主9000，團(tuán)購(gòu)可至750065、90、12152.18萬(wàn)8.8萬(wàn)津?yàn)I藏

9、錦MSD板塊6.6萬(wàn)津?yàn)I濱海國(guó)際二期，地價(jià)便宜，不著急回款洋房16500，優(yōu)惠最大可達(dá)14000洋房110-160，高層101、140021.19萬(wàn)（住宅部分）4.75萬(wàn)萬(wàn)東壹區(qū)11.9萬(wàn)地價(jià)便宜，后期還有大量土地，走量為主9500，優(yōu)惠可達(dá)870077、88、113350.7萬(wàn)11.2萬(wàn)20122012外部環(huán)境：外部環(huán)境：聚焦板塊競(jìng)爭(zhēng)格局，各項(xiàng)目地價(jià)便宜，且前期已有利潤(rùn)回款，聚焦板塊競(jìng)爭(zhēng)格局，各項(xiàng)目地價(jià)便宜，且前期已有利潤(rùn)回款，因此第四季度采取以價(jià)換量策略，走量為主，將近因此第四季度采取以價(jià)換量策略，走量為主，將近20%價(jià)價(jià)格跌幅拉低區(qū)域認(rèn)知格跌幅拉低區(qū)域認(rèn)知機(jī)會(huì)探尋機(jī)會(huì)探尋項(xiàng)目自身逐漸成熟

10、，展示條件隨之豐盈項(xiàng)目自身逐漸成熟，展示條件隨之豐盈2 2、精裝樣板間亮相年末，匹配項(xiàng)目高匹配項(xiàng)目高端調(diào)性。端調(diào)性。會(huì)所前廣場(chǎng)仙女水法雕塑堂皇大氣的會(huì)所內(nèi)場(chǎng)典雅的洽談區(qū)1 1、濱海首個(gè)濱海首個(gè)15001500平米業(yè)主私享高平米業(yè)主私享高端會(huì)所端會(huì)所交付使用，兌現(xiàn)項(xiàng)目高端調(diào)性，贏得銷售端主場(chǎng)作戰(zhàn)機(jī)會(huì)。八角窗270度八角窗戶戶吊頂通高門高檔進(jìn)口壁紙機(jī)會(huì)探尋機(jī)會(huì)探尋項(xiàng)目檔次項(xiàng)目產(chǎn)品形式主流戶型（ m ）單價(jià)（ 萬(wàn)/m ）明年存量準(zhǔn)豪宅準(zhǔn)豪宅萬(wàn)通華府29層高層 兩室169，三室200-3002.351.5萬(wàn)柏翠園小高層三室170-200，四室200-3002.352.6萬(wàn)中高端中高端公園6號(hào)29層、3

11、0層高層 兩室80-114三室141-1461.50.4萬(wàn)津?yàn)I藏錦洋房+小高三室140-150高層1.35洋房1.54.75萬(wàn)剛需剛需海港城高層兩室90，三室115、12818萬(wàn)東壹區(qū)洋房+高層高層77-113洋房150高層1.1-1.2洋房1.4-1.511.2萬(wàn)智諦山高層一室67，兩室76-91，三室104、1121.0510萬(wàn)缺失缺失本項(xiàng)目主力供應(yīng)：本項(xiàng)目主力供應(yīng)：153153平米奢適型三居產(chǎn)品（占住宅總配比的平米奢適型三居產(chǎn)品（占住宅總配比的68%68%，全盤的，全盤的39%39%），）， 對(duì)應(yīng)成熟客群高端改善需求，補(bǔ)缺市場(chǎng)空白對(duì)應(yīng)成熟客群高端改善需求，補(bǔ)缺市場(chǎng)空白開(kāi)發(fā)區(qū)中高端品質(zhì)改善

12、型項(xiàng)目多為尾盤供應(yīng)，開(kāi)發(fā)區(qū)中高端品質(zhì)改善型項(xiàng)目多為尾盤供應(yīng)，未來(lái)存在市場(chǎng)空白未來(lái)存在市場(chǎng)空白機(jī)會(huì)探尋機(jī)會(huì)探尋清晰的客戶群體持續(xù)關(guān)注清晰的客戶群體持續(xù)關(guān)注品質(zhì)改善型品質(zhì)改善型客戶剪影客戶剪影來(lái)源：開(kāi)發(fā)區(qū)二、三、四大街年齡：35-45購(gòu)房關(guān)鍵點(diǎn)：購(gòu)房關(guān)鍵點(diǎn)：必須在開(kāi)發(fā)區(qū)、認(rèn)品牌開(kāi)發(fā)商。注重社區(qū)環(huán)境來(lái)源：開(kāi)發(fā)區(qū)/塘沽職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主及高公積金人群年齡：35-50購(gòu)房關(guān)鍵點(diǎn)：購(gòu)房關(guān)鍵點(diǎn)：產(chǎn)品要有升值空間、現(xiàn)在是出手時(shí)機(jī)、注重稀缺性資產(chǎn)沉淀型資產(chǎn)沉淀型客戶剪影客戶剪影來(lái)源：塘沽職業(yè)：天津港和保稅區(qū)企業(yè)購(gòu)房關(guān)鍵點(diǎn)：購(gòu)房關(guān)鍵點(diǎn)：離工作單位近、社區(qū)配套豐富、精裝直接入住工作改善型工作改善型客戶剪影客戶剪影三大主

13、要客戶類型：三大主要客戶類型：回顧2011：首年亮相試水，建立品質(zhì)盤認(rèn)知面對(duì)2012：挑戰(zhàn)之一：市場(chǎng)持續(xù)低迷，進(jìn)入低谷盤整期挑戰(zhàn)之二：周邊以剛需產(chǎn)品為供應(yīng)主力，優(yōu)惠頻出，拉低區(qū)域價(jià)值認(rèn)知機(jī)會(huì)探尋：機(jī)遇一：項(xiàng)目在成熟豪華會(huì)所兌現(xiàn)，復(fù)合產(chǎn)品線上馬，大盤形象支撐強(qiáng)化機(jī)遇二：開(kāi)發(fā)區(qū)品質(zhì)改善型產(chǎn)品存在空白機(jī)遇三：清晰的品質(zhì)客戶關(guān)注度不減品質(zhì)力強(qiáng)化，對(duì)位成熟買家的改善需求競(jìng)爭(zhēng)占位競(jìng)爭(zhēng)占位開(kāi)發(fā)區(qū)品質(zhì)改善唯一之選開(kāi)發(fā)區(qū)品質(zhì)改善唯一之選價(jià)格價(jià)格產(chǎn)品產(chǎn)品挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者跟隨者跟隨者補(bǔ)缺者補(bǔ)缺者本案本案做品質(zhì)改善型產(chǎn)品的補(bǔ)缺者做品質(zhì)改善型產(chǎn)品的補(bǔ)缺者開(kāi)發(fā)區(qū)地段優(yōu)勢(shì)下的中高端品質(zhì)改善型產(chǎn)品稀缺開(kāi)發(fā)區(qū)地段優(yōu)勢(shì)下

14、的中高端品質(zhì)改善型產(chǎn)品稀缺純粹大戶純粹大戶+ +精裝品質(zhì)精裝品質(zhì)+ +極致園林，開(kāi)發(fā)區(qū)絕無(wú)僅有極致園林，開(kāi)發(fā)區(qū)絕無(wú)僅有上限上限下限下限萬(wàn)科萬(wàn)科柏翠園柏翠園本案本案東壹區(qū)、海港城東壹區(qū)、海港城核心價(jià)值梳理：核心價(jià)值梳理：柏翠園本項(xiàng)目津?yàn)I藏錦毗鄰時(shí)尚中心、純大戶社區(qū)3萬(wàn)平米園林、精裝豪宅專家從項(xiàng)目屬性，看我們的價(jià)值點(diǎn)梳理從項(xiàng)目屬性，看我們的價(jià)值點(diǎn)梳理從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，看我們的價(jià)值點(diǎn)梳理從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，看我們的價(jià)值點(diǎn)梳理3萬(wàn)平米集中園林豪宅專家物業(yè)精裝核心價(jià)值梳理：核心價(jià)值梳理：BenefitAdvantageFeature本身屬性：城市價(jià)值、純大戶型社區(qū)、精裝修、極致園林、品牌本身屬性：城市價(jià)值、純大戶型社

15、區(qū)、精裝修、極致園林、品牌相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)：多元配套、三居起步、集中園林、豪宅精裝、相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)：多元配套、三居起步、集中園林、豪宅精裝、品牌物管品牌物管客戶價(jià)值：客戶價(jià)值：毗鄰多元配套：便捷、繽紛的時(shí)尚生活毗鄰多元配套：便捷、繽紛的時(shí)尚生活純粹定位：圈層的純粹純粹定位：圈層的純粹集中園林：暢想自然的健康與悠然集中園林：暢想自然的健康與悠然豪宅精裝：對(duì)位上升人士的審美品位豪宅精裝：對(duì)位上升人士的審美品位品牌物管：尊貴的服務(wù)體驗(yàn)以及資產(chǎn)安全品牌物管：尊貴的服務(wù)體驗(yàn)以及資產(chǎn)安全一種坐享時(shí)尚活力中心的品質(zhì)優(yōu)雅生活濱海核心優(yōu)質(zhì)生活高地濱海核心優(yōu)質(zhì)生活高地 合生君景灣合生君景灣【純大戶社區(qū)純

16、大戶社區(qū)】【精裝精裝】【園林園林】 【城市城市】【品牌品牌】?jī)r(jià)值背書價(jià)值背書線上主訴求線上主訴求住宅客戶定位住宅客戶定位工作緣客戶：自由切換工作和便利生活工作緣客戶：自由切換工作和便利生活改善客戶：對(duì)居住品質(zhì)的不斷追求改善客戶：對(duì)居住品質(zhì)的不斷追求進(jìn)城客戶：開(kāi)發(fā)區(qū)的追逐夢(mèng)想進(jìn)城客戶：開(kāi)發(fā)區(qū)的追逐夢(mèng)想明確的城市標(biāo)簽明確的城市標(biāo)簽便捷的生活配套便捷的生活配套舒適的生活空間和品質(zhì)體驗(yàn)舒適的生活空間和品質(zhì)體驗(yàn)客戶價(jià)值需求客戶價(jià)值需求成熟買家成熟買家濱海公寓市場(chǎng)盤點(diǎn)濱海公寓市場(chǎng)盤點(diǎn)從濱海整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，響螺灣板塊從濱海整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，響螺灣板塊2012年面臨公寓產(chǎn)品井噴式供應(yīng)，供應(yīng)面積年面臨公寓產(chǎn)品井噴式供

17、應(yīng)，供應(yīng)面積達(dá)達(dá)28萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米，套數(shù)超過(guò)，套數(shù)超過(guò)5000套套，總價(jià)在，總價(jià)在49萬(wàn)萬(wàn)-104萬(wàn)區(qū)間段，會(huì)極大分流本項(xiàng)萬(wàn)區(qū)間段，會(huì)極大分流本項(xiàng)目的投資和資產(chǎn)沉淀型客戶。目的投資和資產(chǎn)沉淀型客戶。另：于家堡板塊有寶龍國(guó)際中心項(xiàng)目公寓產(chǎn)品在售，另：于家堡板塊有寶龍國(guó)際中心項(xiàng)目公寓產(chǎn)品在售，2011年去化年去化0.65萬(wàn)萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)在平米，預(yù)計(jì)在2012年的供應(yīng)面積年的供應(yīng)面積為為2.75萬(wàn)平米。萬(wàn)平米。LOFTLOFT針對(duì)性市場(chǎng)盤點(diǎn)針對(duì)性市場(chǎng)盤點(diǎn)區(qū)域區(qū)域分布分布樓座分布樓座分布總戶總戶數(shù)數(shù)主力面積主力面積對(duì)外報(bào)價(jià)對(duì)外報(bào)價(jià)loftloft消化情消化情況況濱海國(guó)泰大廈響螺灣A/3-37層3501

18、30-30011000元/40套中惠熙元響螺灣1#/13-31層59445-5516500元/1套海昌中心響螺灣2-24層32060-12012000-15000元/未售潤(rùn)德匯響螺灣輔樓/3-5層15180-90012000元/未售市場(chǎng)在售市場(chǎng)在售loft產(chǎn)品僅有兩個(gè)項(xiàng)目，其中國(guó)泰大廈的產(chǎn)品僅有兩個(gè)項(xiàng)目，其中國(guó)泰大廈的loft是寫字樓產(chǎn)品，作為區(qū)域市是寫字樓產(chǎn)品，作為區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)跑者場(chǎng)領(lǐng)跑者11個(gè)月去化個(gè)月去化40套套（包括大客戶購(gòu)買），中惠熙元廣場(chǎng)的（包括大客戶購(gòu)買），中惠熙元廣場(chǎng)的loft公寓產(chǎn)品由公寓產(chǎn)品由于單價(jià)沖破區(qū)域天花板，開(kāi)盤僅售出一套。于單價(jià)沖破區(qū)域天花板，開(kāi)盤僅售出一套。LOFT

19、LOFT競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)策略于家堡于家堡響螺灣響螺灣泰達(dá)泰達(dá)時(shí)尚中心時(shí)尚中心同類型產(chǎn)品聚集在新興商務(wù)板塊。商務(wù)屬性強(qiáng)烈，但需長(zhǎng)時(shí)間兌現(xiàn)中惠本項(xiàng)目海昌潤(rùn)德匯濱海國(guó)泰大廈本項(xiàng)目本項(xiàng)目LOFTLOFT依托于區(qū)域成熟度和項(xiàng)目整體價(jià)值依托于區(qū)域成熟度和項(xiàng)目整體價(jià)值在居住屬性上占據(jù)明顯優(yōu)勢(shì)在居住屬性上占據(jù)明顯優(yōu)勢(shì)跳脫單純的產(chǎn)品線競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)揮區(qū)域和大跳脫單純的產(chǎn)品線競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)揮區(qū)域和大盤優(yōu)勢(shì)，做開(kāi)發(fā)區(qū)核心板塊的公寓標(biāo)桿盤優(yōu)勢(shì)，做開(kāi)發(fā)區(qū)核心板塊的公寓標(biāo)桿核心價(jià)值梳理：核心價(jià)值梳理：BenefitAdvantageFeature本身屬性：城市價(jià)值、品質(zhì)住區(qū)復(fù)合大盤、附贈(zèng)空間、精裝修、品牌本身屬性：城市價(jià)值、品質(zhì)住區(qū)復(fù)合

20、大盤、附贈(zèng)空間、精裝修、品牌相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)：毗鄰天津港、多元配套、品質(zhì)大盤、品牌物管相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)：毗鄰天津港、多元配套、品質(zhì)大盤、品牌物管客戶價(jià)值：客戶價(jià)值：毗鄰港口商務(wù)核心：更便捷的商務(wù)機(jī)會(huì)毗鄰港口商務(wù)核心：更便捷的商務(wù)機(jī)會(huì)毗鄰多元配套：便捷、繽紛的時(shí)尚生活毗鄰多元配套：便捷、繽紛的時(shí)尚生活品質(zhì)大盤：高端圈層的身份標(biāo)簽品質(zhì)大盤：高端圈層的身份標(biāo)簽附贈(zèng)空間：更自由的自我空間實(shí)現(xiàn)附贈(zèng)空間：更自由的自我空間實(shí)現(xiàn)品牌物管：尊貴的服務(wù)體驗(yàn)以及資產(chǎn)安全品牌物管：尊貴的服務(wù)體驗(yàn)以及資產(chǎn)安全離生活配套更近離辦公中樞更近更安全的升值保障LOFTLOFT定位定位濱海核心濱海核心時(shí)尚財(cái)智生活時(shí)尚財(cái)智

21、生活這里可以住，有最時(shí)尚的生活這里可以辦公，離報(bào)關(guān)行只有5分鐘這里同樣可以投資，有品牌開(kāi)發(fā)商，才是最優(yōu)的資產(chǎn)LOFTLOFT客戶定位客戶定位基于居住屬性，基于居住屬性，本項(xiàng)目本項(xiàng)目loft產(chǎn)品會(huì)自然牽引周邊地緣，如天津港、渤海油、保稅區(qū)工作客產(chǎn)品會(huì)自然牽引周邊地緣，如天津港、渤海油、保稅區(qū)工作客戶就近置業(yè)、也會(huì)吸引一部分進(jìn)入型人口戶就近置業(yè)、也會(huì)吸引一部分進(jìn)入型人口“過(guò)渡型居住過(guò)渡型居住”?；谫Y產(chǎn)安全屬性，基于資產(chǎn)安全屬性，本項(xiàng)目本項(xiàng)目loft會(huì)吸引開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)富實(shí)力人群做資產(chǎn)處置安排。會(huì)吸引開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)富實(shí)力人群做資產(chǎn)處置安排。基于復(fù)合屬性基于復(fù)合屬性（開(kāi)發(fā)商保障、大盤價(jià)值），（開(kāi)發(fā)商保障、大盤價(jià)

22、值），會(huì)有一部分投資兼辦公自用客戶選擇。會(huì)有一部分投資兼辦公自用客戶選擇。客戶來(lái)源客戶來(lái)源客戶描述客戶描述關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)核心核心客戶客戶工作在周邊（開(kāi)發(fā)區(qū)、工作在周邊（開(kāi)發(fā)區(qū)、天津港、保稅區(qū)），開(kāi)天津港、保稅區(qū)），開(kāi)發(fā)區(qū)租房住發(fā)區(qū)租房住工作于天津港內(nèi)部或者在開(kāi)發(fā)區(qū)工作，但居住在其它區(qū)域，需要過(guò)渡型居所，或者父母給孩子買婚房生活配套產(chǎn)品品質(zhì)便捷交通總價(jià)控制重要重要客戶客戶開(kāi)發(fā)區(qū)、塘沽財(cái)富實(shí)力開(kāi)發(fā)區(qū)、塘沽財(cái)富實(shí)力人群人群私營(yíng)業(yè)主、高公積金人群，手中有一部分閑置資金，關(guān)注市場(chǎng)供應(yīng)，看中本項(xiàng)目居住屬性和周邊工作相關(guān)，有出手理由地段、配套社區(qū)環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)邊緣邊緣客戶客戶與天津港有業(yè)務(wù)關(guān)系的與天津港有業(yè)務(wù)關(guān)

23、系的人、外埠進(jìn)入開(kāi)發(fā)區(qū)工人、外埠進(jìn)入開(kāi)發(fā)區(qū)工作的私營(yíng)業(yè)主作的私營(yíng)業(yè)主與開(kāi)發(fā)區(qū)有工作往來(lái)，看中本項(xiàng)目的升值空間，暫時(shí)是投資打算，也可做小型辦公場(chǎng)所使用便捷交通開(kāi)發(fā)商品質(zhì)社區(qū)環(huán)境工作緣居住型資產(chǎn)處置型小型辦公兼投資型基于明確項(xiàng)目整體定位基于明確項(xiàng)目整體定位 “濱海核心優(yōu)質(zhì)生活高地濱海核心優(yōu)質(zhì)生活高地”2012全年?duì)I銷策略安排全年?duì)I銷策略安排 營(yíng)銷階段劃分：營(yíng)銷階段劃分：2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月LoftLoft樣板間具樣板間具備展示條件備展示條件實(shí)樓樣板間具實(shí)樓樣板間具備展示條件備展示條件客戶客戶策

24、略策略高端產(chǎn)品高端產(chǎn)品復(fù)合大盤復(fù)合大盤現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)品牌紅利品牌紅利20122012年度年度1/9#開(kāi)盤加推8#加推loftA加推loftB加推2#114戶型銷售銷售階段階段蓄水期蓄水期開(kāi)盤強(qiáng)銷期開(kāi)盤強(qiáng)銷期集中加推期集中加推期順?shù)N期順?shù)N期主訴主訴價(jià)值價(jià)值前期老客戶著力維系聚焦首開(kāi)瘋狂攬客持續(xù)儲(chǔ)客沖量任務(wù)老帶新與攬新并行客戶答謝客戶客戶牽引牽引改善唯一之選改善唯一之選高端體驗(yàn)感受高端體驗(yàn)感受 復(fù)合產(chǎn)品線大盤價(jià)值復(fù)合產(chǎn)品線大盤價(jià)值品牌、感恩品牌、感恩加推7#營(yíng)銷關(guān)鍵舉措：營(yíng)銷關(guān)鍵舉措：1 1、樹(shù)形象樹(shù)形象：承接首年形象，快速對(duì)位成熟客戶改善需承接首年形象，快速對(duì)位成熟客戶改善需求，跳脫藍(lán)海競(jìng)爭(zhēng)求

25、，跳脫藍(lán)海競(jìng)爭(zhēng)2 2、精活動(dòng)、精活動(dòng)：“君景灣君景灣生活之美生活之美”貫穿全年價(jià)值體貫穿全年價(jià)值體驗(yàn)主題驗(yàn)主題3 3、重體驗(yàn)：、重體驗(yàn)：內(nèi)外場(chǎng)關(guān)鍵包裝，讓客戶在案場(chǎng)感受知內(nèi)外場(chǎng)關(guān)鍵包裝，讓客戶在案場(chǎng)感受知曉項(xiàng)目熱度、感受空間魅力、暢想圈層生活曉項(xiàng)目熱度、感受空間魅力、暢想圈層生活4 4、挖渠道：、挖渠道：針對(duì)性渠道精準(zhǔn)營(yíng)銷，小花費(fèi)，大收獲針對(duì)性渠道精準(zhǔn)營(yíng)銷，小花費(fèi)，大收獲關(guān)鍵舉措一：清晰的高端形象，快速聚焦成熟客戶改善需求關(guān)鍵舉措一：清晰的高端形象，快速聚焦成熟客戶改善需求年度推廣主題2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月121

26、2月月1 1月月推廣推廣訴求訴求塑區(qū)域、塑區(qū)域、拔調(diào)性拔調(diào)性復(fù)合大盤復(fù)合大盤現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)品牌紅利品牌紅利20122012年度年度2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月LoftLoft樣板間具樣板間具備展示條件備展示條件實(shí)樓樣板間具實(shí)樓樣板間具備展示條件備展示條件20122012年度年度1/9#開(kāi)盤加推8#加推loftA加推loftB加推2#蓄水期蓄水期開(kāi)盤強(qiáng)銷期開(kāi)盤強(qiáng)銷期集中加推期集中加推期順?shù)N期順?shù)N期區(qū)域炒作季產(chǎn)品體驗(yàn)季產(chǎn)品體驗(yàn)季優(yōu)質(zhì)生活大賞季優(yōu)質(zhì)生活大賞季品牌感恩季品牌感恩季主訴求營(yíng)銷事件跟黨走，配

27、合開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)做一本軟性的政府宣傳讀物配合開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)做一本軟性的政府宣傳讀物，宣傳開(kāi)發(fā)宣傳開(kāi)發(fā)區(qū)的品質(zhì)生活和產(chǎn)業(yè)配套。區(qū)的品質(zhì)生活和產(chǎn)業(yè)配套。以“真人圖書館”形式收集產(chǎn)業(yè)代表的影響力和采邀本項(xiàng)目客群語(yǔ)錄?；顒?dòng)組織渠道客群政府公關(guān)政府公關(guān)：濱海委、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)等機(jī)關(guān)單位：濱海委、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)等機(jī)關(guān)單位以“真人圖書館”獻(xiàn)禮政府，征集語(yǔ)錄、編輯出品的過(guò)程邀請(qǐng)開(kāi)發(fā)區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)參與相關(guān)活動(dòng)，項(xiàng)目與政府形成雙贏。“開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)= =最成熟最成熟居住區(qū)居住區(qū)”概念傳播概念傳播緊靠開(kāi)發(fā)區(qū)，炒作緊靠開(kāi)發(fā)區(qū)，炒作區(qū)域的成熟兌現(xiàn)，區(qū)域的成熟兌現(xiàn)，進(jìn)行項(xiàng)目先天價(jià)值進(jìn)行項(xiàng)目先天價(jià)值的拉升。的拉升。加推7#講區(qū)域講區(qū)域2

28、 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月LoftLoft樣板間具樣板間具備展示條件備展示條件實(shí)樓樣板間具實(shí)樓樣板間具備展示條件備展示條件20122012年度年度1/9#開(kāi)盤加推8#加推loftA加推loftB加推2#蓄水期蓄水期開(kāi)盤強(qiáng)銷期開(kāi)盤強(qiáng)銷期集中加推期集中加推期順?shù)N期順?shù)N期產(chǎn)品體驗(yàn)季優(yōu)質(zhì)生活大賞季優(yōu)質(zhì)生活大賞季品牌感恩季品牌感恩季主訴求和濱海愛(ài)心社濱海愛(ài)心社合作，拉通渤海油（愛(ài)心社主辦方）等企業(yè)，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力營(yíng)銷事件活動(dòng)組織渠道客群征集征集20122012濱海笑臉濱海笑臉的活動(dòng)，以項(xiàng)目名義走近陽(yáng)光家園助

29、老，泰達(dá)心血管醫(yī)院的病兒，給予幫助，采集笑臉，以有獎(jiǎng)評(píng)選收口；精神堡壘征名大賽外場(chǎng)外場(chǎng)- -內(nèi)場(chǎng)，高端生活價(jià)值體驗(yàn)之旅設(shè)內(nèi)場(chǎng)，高端生活價(jià)值體驗(yàn)之旅設(shè)定定1 1、完善現(xiàn)場(chǎng)展示，增設(shè)一些、完善現(xiàn)場(chǎng)展示，增設(shè)一些“影音影音室室”、“園林投影沙盤園林投影沙盤”這樣的高質(zhì)感這樣的高質(zhì)感體驗(yàn)工具，增加項(xiàng)目高端價(jià)值的觸及點(diǎn)；體驗(yàn)工具，增加項(xiàng)目高端價(jià)值的觸及點(diǎn)；2 2、完善地界包裝，以精神堡壘征集設(shè)、完善地界包裝，以精神堡壘征集設(shè)計(jì)方案來(lái)吸引關(guān)注度。計(jì)方案來(lái)吸引關(guān)注度。走進(jìn)企業(yè)、社區(qū)走進(jìn)企業(yè)、社區(qū)：重點(diǎn)拉通渤海油、天：重點(diǎn)拉通渤海油、天津港等企業(yè)，建立和高產(chǎn)社區(qū)的較好互津港等企業(yè)，建立和高產(chǎn)社區(qū)的較好互動(dòng)動(dòng)區(qū)

30、域炒作季區(qū)域炒作季加推7#講產(chǎn)品講產(chǎn)品2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月LoftLoft樣板間具樣板間具備展示條件備展示條件實(shí)樓樣板間具實(shí)樓樣板間具備展示條件備展示條件20122012年度年度1/9#開(kāi)盤加推8#加推loftA加推loftB加推2#蓄水期蓄水期開(kāi)盤強(qiáng)銷期開(kāi)盤強(qiáng)銷期集中加推期集中加推期順?shù)N期順?shù)N期優(yōu)質(zhì)生活大賞產(chǎn)品體驗(yàn)季產(chǎn)品體驗(yàn)季區(qū)域炒作季區(qū)域炒作季品牌感恩季品牌感恩季主訴求打造主題樣板間（風(fēng)格或者品牌為引），拔升loft調(diào)性；導(dǎo)入車友會(huì)、銀行VIP客戶、雜志會(huì)員等高端客群，用活會(huì)所，營(yíng)造圈

31、層。營(yíng)銷事件活動(dòng)組織渠道客群“以主題以主題loftloft”樣板樣板間開(kāi)放嫁接高端品間開(kāi)放嫁接高端品牌，坐實(shí)項(xiàng)目調(diào)性牌，坐實(shí)項(xiàng)目調(diào)性與名家、名車、名與名家、名車、名牌、名酒嫁接，以牌、名酒嫁接，以展覽等暖場(chǎng)活動(dòng)營(yíng)展覽等暖場(chǎng)活動(dòng)營(yíng)造項(xiàng)目圈層造項(xiàng)目圈層以“主題loft樣板間開(kāi)放”為引爆點(diǎn)，開(kāi)啟濱海優(yōu)質(zhì)生活大賞系活動(dòng)，嫁接名品，名牌，舉辦高頻次、高規(guī)格的暖場(chǎng)活動(dòng)。找關(guān)系：數(shù)據(jù)庫(kù)和第三方資源客群找關(guān)系：數(shù)據(jù)庫(kù)和第三方資源客群加推7#講大盤講大盤2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月LoftLoft樣板間具樣板間具備

32、展示條件備展示條件實(shí)樓樣板間具實(shí)樓樣板間具備展示條件備展示條件20122012年度年度1/9#開(kāi)盤加推8#加推loftA加推loftB加推2#蓄水期蓄水期開(kāi)盤強(qiáng)銷期開(kāi)盤強(qiáng)銷期集中加推期集中加推期順?shù)N期順?shù)N期品牌感恩季產(chǎn)品體驗(yàn)季產(chǎn)品體驗(yàn)季優(yōu)質(zhì)生活大賞季優(yōu)質(zhì)生活大賞季區(qū)域炒作季區(qū)域炒作季主訴求營(yíng)銷事件活動(dòng)組織渠道客群大型客戶答謝活動(dòng)大型客戶答謝活動(dòng)兌現(xiàn)品牌開(kāi)發(fā)商紅兌現(xiàn)品牌開(kāi)發(fā)商紅利利線上傳播熱銷，活線上傳播熱銷，活動(dòng)方面注重老帶新動(dòng)方面注重老帶新的結(jié)果。的結(jié)果。以年終客戶答謝和品牌圓夢(mèng)為引，舉辦大型活動(dòng)，廣邀客戶參加，線上傳播熱銷證言。大型音樂(lè)會(huì)和小型的業(yè)主私家宴會(huì)老帶新：管理成交客群，以老帶新的

33、各種利好促進(jìn)介紹老帶新：管理成交客群，以老帶新的各種利好促進(jìn)介紹加推7#講品牌講品牌關(guān)鍵舉措二：關(guān)鍵舉措二： “ “君景灣君景灣品質(zhì)生活之美品質(zhì)生活之美”貫穿全年價(jià)值體驗(yàn)主題貫穿全年價(jià)值體驗(yàn)主題歐洲藝術(shù)文化盛筵歐洲藝術(shù)文化盛筵區(qū)域價(jià)值論壇區(qū)域價(jià)值論壇合生君景灣開(kāi)啟國(guó)際高端品質(zhì)生活系列合生君景灣開(kāi)啟國(guó)際高端品質(zhì)生活系列（“美妙星期六美妙星期六”周周暖場(chǎng)延續(xù)主題）周周暖場(chǎng)延續(xù)主題）一級(jí)營(yíng)銷事件：一級(jí)營(yíng)銷事件：二級(jí)活動(dòng)：二級(jí)活動(dòng)：活動(dòng)形式：活動(dòng)形式：歐洲主題音樂(lè)節(jié)歐洲主題音樂(lè)節(jié)渠道主題圈層活動(dòng)渠道主題圈層活動(dòng)主題體育文化活動(dòng)主題體育文化活動(dòng)奢侈品巡展奢侈品巡展家居風(fēng)水主題講家居風(fēng)水主題講座座答謝音樂(lè)

34、會(huì)答謝音樂(lè)會(huì)慈善拍賣會(huì)慈善拍賣會(huì)區(qū)域價(jià)值的炒作全年藝術(shù)生活之美活動(dòng)的起勢(shì)活動(dòng)主旨：活動(dòng)主旨：強(qiáng)化藝術(shù)生活氛圍引進(jìn)渠道資源客戶調(diào)動(dòng)客戶的跟隨性嫁接名品給項(xiàng)目一個(gè)明確調(diào)性，導(dǎo)入精致生活氛圍強(qiáng)化品牌對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的兌現(xiàn)能力關(guān)鍵舉措三：陣地包裝，強(qiáng)化地界內(nèi)外差異性關(guān)鍵舉措三：陣地包裝，強(qiáng)化地界內(nèi)外差異性完善進(jìn)入動(dòng)線包裝，強(qiáng)化地界完善進(jìn)入動(dòng)線包裝，強(qiáng)化地界標(biāo)識(shí)，營(yíng)造專屬客戶通路標(biāo)識(shí)，營(yíng)造專屬客戶通路形式：圍擋、精神堡壘、導(dǎo)視牌形式：圍擋、精神堡壘、導(dǎo)視牌圍擋圍擋精神堡壘精神堡壘導(dǎo)視牌導(dǎo)視牌（外場(chǎng)）（外場(chǎng)）關(guān)鍵舉措三：在內(nèi)場(chǎng)，用科技、細(xì)節(jié)、品質(zhì)打動(dòng)客戶關(guān)鍵舉措三：在內(nèi)場(chǎng)，用科技、細(xì)節(jié)、品質(zhì)打動(dòng)客戶對(duì)應(yīng)高規(guī)格展

35、示條對(duì)應(yīng)高規(guī)格展示條件，擴(kuò)充品質(zhì)觸點(diǎn)件，擴(kuò)充品質(zhì)觸點(diǎn)1 1、增設(shè)影音廳，循環(huán)播放項(xiàng)目宣傳片，強(qiáng)化印象、增設(shè)影音廳，循環(huán)播放項(xiàng)目宣傳片，強(qiáng)化印象2 2、運(yùn)用聲光電等技術(shù)、豐富展、運(yùn)用聲光電等技術(shù)、豐富展示條件示條件多媒體觸摸屏（電子樓書）精致單體模型精致園林沙盤3 3、精細(xì)產(chǎn)品細(xì)部，注重展示、精細(xì)產(chǎn)品細(xì)部，注重展示（內(nèi)場(chǎng)）（內(nèi)場(chǎng)）關(guān)鍵舉措三：注重生活品質(zhì)和生活方式的體驗(yàn)關(guān)鍵舉措三：注重生活品質(zhì)和生活方式的體驗(yàn)（樣板間）（樣板間）樣板間展示生活化、提前兌現(xiàn)客戶入住感受樣板間展示生活化、提前兌現(xiàn)客戶入住感受背景：在現(xiàn)有樣板間增加主題生活軟裝配飾，以給客戶背景：在現(xiàn)有樣板間增加主題生活軟裝配飾，以給客

36、戶“造夢(mèng)造夢(mèng)”，淡化客戶對(duì)于精裝風(fēng)格的抗性。，淡化客戶對(duì)于精裝風(fēng)格的抗性。關(guān)鍵舉措三：感性營(yíng)銷，五星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵舉措三：感性營(yíng)銷，五星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提高會(huì)所服務(wù)規(guī)格、服務(wù)人員服務(wù)提高會(huì)所服務(wù)規(guī)格、服務(wù)人員服務(wù)水平，匹配項(xiàng)目高端調(diào)性水平，匹配項(xiàng)目高端調(diào)性停車停車入位入位進(jìn)入進(jìn)入大門大門落座落座飲品飲品 建立貴賓式服務(wù)體系，營(yíng)造客戶尊崇感。客戶進(jìn)入動(dòng)線客戶進(jìn)入動(dòng)線1、飲品提高檔次，、飲品提高檔次，2、服務(wù)人員動(dòng)作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。、服務(wù)人員動(dòng)作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。（服務(wù)）（服務(wù)）全面封鎖工作緣客戶全面封鎖工作緣客戶誠(chéng)意登記客戶居住的老社區(qū)誠(chéng)意登記客戶居住的老社區(qū)主要客群的消費(fèi)場(chǎng)所主要客群的消費(fèi)場(chǎng)所關(guān)鍵舉措

37、四：針對(duì)性渠道導(dǎo)入關(guān)鍵舉措四：針對(duì)性渠道導(dǎo)入依據(jù)客戶地圖延續(xù)前期依據(jù)客戶地圖延續(xù)前期有效渠道方式有效渠道方式常規(guī)動(dòng)作常規(guī)動(dòng)作消費(fèi)場(chǎng)所采用消費(fèi)場(chǎng)所采用派單派單+巡展巡展擴(kuò)大覆蓋面擴(kuò)大覆蓋面居住區(qū)域采用居住區(qū)域采用直投直投+巡展巡展持久跟蹤持久跟蹤工作單位采用工作單位采用陌拜和插車陌拜和插車持久跟蹤持久跟蹤采用采用電營(yíng)電營(yíng)+巡展巡展直接聯(lián)通直接聯(lián)通高端客群高端客群關(guān)鍵舉措四：針對(duì)性渠道導(dǎo)入關(guān)鍵舉措四：針對(duì)性渠道導(dǎo)入自選動(dòng)作自選動(dòng)作形式：小眾渠道形式：小眾渠道宣傳宣傳+ +口碑傳播組口碑傳播組合合形式：走進(jìn)團(tuán)購(gòu)形式：走進(jìn)團(tuán)購(gòu)單位內(nèi)洽談及活單位內(nèi)洽談及活動(dòng)動(dòng)1 1、讓他知道、讓他知道2 2、帶他來(lái)、帶

38、他來(lái)形式：參觀樣板形式：參觀樣板間、售樓處、活間、售樓處、活動(dòng)、物業(yè)、服務(wù)動(dòng)、物業(yè)、服務(wù)3 3、讓他體驗(yàn)、讓他體驗(yàn)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠+ +老帶新優(yōu)惠老帶新優(yōu)惠額度：團(tuán)購(gòu)可享額度：團(tuán)購(gòu)可享兩個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠兩個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠4 4、讓他買、讓他買合生君景灣合生君景灣打造針對(duì)天津港等大客戶的團(tuán)購(gòu)方案打造針對(duì)天津港等大客戶的團(tuán)購(gòu)方案可享兩個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠推售安排：推售安排：20122012年貨源選擇年貨源選擇1 12 23 34 45 56 67 7大盤入市首年,以中高端資源入市,建立項(xiàng)目高端形象.故以住宅產(chǎn)品二級(jí)資源產(chǎn)品拉動(dòng)三級(jí)產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)互補(bǔ).少量公寓產(chǎn)品快銷試水.樓座樓座項(xiàng)目?jī)r(jià)值貢獻(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值貢獻(xiàn)1#9#二級(jí)產(chǎn)品與三級(jí)產(chǎn)品,已拿到銷許,相互搭配,可有效代表項(xiàng)目?jī)r(jià)值7#8#二級(jí)產(chǎn)品中的優(yōu)質(zhì)貨源,可有效拔升項(xiàng)目?jī)r(jià)值2#三級(jí)資源中最優(yōu)資源，可搭配二級(jí)資源實(shí)現(xiàn)快銷A、B公寓產(chǎn)品二級(jí)資源，首先試水公寓產(chǎn)品推售節(jié)奏：兩次大節(jié)點(diǎn)集中開(kāi)盤，多頻次加推，產(chǎn)品線相互搭配推售節(jié)奏：兩次大節(jié)點(diǎn)集中開(kāi)盤，多頻次加推，產(chǎn)品線相互搭配1 1月月2 2月月20122012年年?duì)I銷階段營(yíng)銷階段價(jià)值傳遞、蓄客期持銷1-31-3月蓄月蓄客客3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月Loft儲(chǔ)客持銷加推加推、持銷首次開(kāi)