聚焦雄安(四：從雄安啟示談特色小鎮(zhèn)開發(fā)與孵化

1、.聚焦雄安（四）：從雄安啟示談特色小鎮(zhèn)開發(fā)與孵化綠維創(chuàng)景規(guī)劃XX林峰博士指出，雄安新區(qū)絕非傳統(tǒng)工業(yè)和房地產主導的集聚區(qū)，創(chuàng)新驅動是其發(fā)展的基點，雄安將成為進行制度創(chuàng)新、科技創(chuàng)新、文化創(chuàng)新、金融創(chuàng)新的新區(qū)，吸引高端技術企業(yè)、國際合作企業(yè)、創(chuàng)新引領企業(yè)集聚，建設集技術研發(fā)和轉化交易、成果孵化、產城融合的創(chuàng)新發(fā)展示X區(qū)。本文重點從雄安新區(qū)的規(guī)劃要求展開分析，提出特色小鎮(zhèn)的核心論斷以及開發(fā)框架和孵化邏輯。一、雄安新區(qū)規(guī)劃建設的要求和特色雄安新區(qū)要堅持穩(wěn)中求進的總基調，牢度樹立和貫徹落實新發(fā)展理念，適應把握引領經濟發(fā)展新常態(tài)，以推進供給側結構改革為主線，堅持世界眼光、國際標準、中國特色、高點定位，堅持生

2、態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展，堅持以人民為中心、注重保障和改善民生，堅持弘揚中華優(yōu)秀傳統(tǒng)文化、延續(xù)歷史文脈。雄安新區(qū)未來的定位之一，是將其建成京津冀協(xié)同發(fā)展中XX“新型城鎮(zhèn)化與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示X區(qū)”。林峰博士指出，雄安新區(qū)是貫徹落實新理念的創(chuàng)新發(fā)展示X區(qū)，是整個中國社會發(fā)展到了一個較高經濟水準，較高文明程度，較高發(fā)展階段而出現(xiàn)的新城，代表了新的城市發(fā)展不再以房地產為核心，而是產城融合下生活與工作一體化的發(fā)展，創(chuàng)新驅動是其最大特點，將引領未來城市發(fā)展、引領全國經濟社會發(fā)展。二、關于特色小鎮(zhèn)的核心論斷（一）特色小鎮(zhèn)是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展到較高階段的必然選擇特色小鎮(zhèn)是一種開發(fā)運營一體化、投資一體化的結構，是城市開發(fā)較高階段

3、的必然選擇。特色小鎮(zhèn)是一種生活追求、理念追求、哲學追求、精神追求的社會化呈現(xiàn)，是一個跨產業(yè)、跨區(qū)域、跨地產、跨社會的綜合開發(fā)架構，包括了土地一級開發(fā)、特色產業(yè)開發(fā)、特色村落開發(fā)、農業(yè)創(chuàng)新開發(fā)、房產開發(fā)、旅游景區(qū)開發(fā)等多種結構。（二）特色小鎮(zhèn)開辟了城鎮(zhèn)化的另一條路以工業(yè)化為核心的城鎮(zhèn)化，需要工業(yè)化產業(yè)要素聚集，形成產業(yè)聚集。而以特色小鎮(zhèn)為核心的城鎮(zhèn)化，開辟了城鎮(zhèn)化的另一條路，即依托原鄉(xiāng)本土的物質資源、人文資源，基于特色條件，建設特色產業(yè)引導下的城鎮(zhèn)發(fā)展，這其中，以服務產業(yè)聚集、智能制造與體驗化定制、互聯(lián)網+、電商運用等為依托的創(chuàng)新發(fā)展層面，構筑了全新的城鎮(zhèn)化發(fā)展圖景。這方水土，養(yǎng)這方人！在這方水

4、土與這方人中，挖掘出特色價值，培育出特色產業(yè)，這是關鍵。（三）特色小鎮(zhèn)是中國城鎮(zhèn)化的革命以特色小鎮(zhèn)開發(fā)帶動分散的廣大鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群的城鎮(zhèn)化，是中國未來社會經濟發(fā)展中最重要的開發(fā)帶動模式和引擎結構，是縣域經濟發(fā)展的核心引擎！特色小鎮(zhèn)是中國城鎮(zhèn)化的革命，它將帶動2000個小鎮(zhèn)、30萬億以上的產城一體化開發(fā)、2-3億人口致富。（四）特色小鎮(zhèn)是以市場為導向的產城發(fā)展模式任何一個特色小鎮(zhèn)一定是政府、市場化運營的社會機構和開發(fā)性金融機構的合作結構，而不是一個單一企業(yè)的商業(yè)結構。因為特色小鎮(zhèn)用地產化的方式是沒有出路的，一定要有產業(yè)經營結構，而產業(yè)的經營需要政府與民營企業(yè)長期性合作。社會機構以市場為前提進行資源配置

5、帶動長期性的資金，帶動政府投資小鎮(zhèn)基礎設施和公共服務設施,有效的帶動居民就業(yè)及產業(yè)發(fā)展。三、特色小鎮(zhèn)進入規(guī)X調控階段自去年7月份開始，特色小鎮(zhèn)相關政策密集出臺，促使很多地產開發(fā)商、央企為代表的社會投資主體都紛紛進入特色小鎮(zhèn)領域，如火如荼的探索過程中，雖取得了一些成績，但也出現(xiàn)了一哄而上，千城一面、房地產化等不健康現(xiàn)象。人民日報、住建部等多次發(fā)聲糾偏，2017年3月28日，在全國特色小鎮(zhèn)培訓會上，住建部公布10項規(guī)X要求。目前特色小鎮(zhèn)仍在探索階段，申報是很積極的，真正的開發(fā)建設還遠遠沒有全面啟動。整體上缺少必要的規(guī)劃基礎與開發(fā)理論支持，單個企業(yè)或者單純依靠政府難以獨立完成特色小鎮(zhèn)的建設開發(fā)和運營

6、。因此，亟需理順開發(fā)理念，梳理開發(fā)邏輯，把基于市場配置資源的核心發(fā)展架構落實到規(guī)劃、開發(fā)、投融資及產城開發(fā)運營中。避免走彎路，嚴禁建鬼城，真正實現(xiàn)開發(fā)一座特色小鎮(zhèn)，帶動一個區(qū)域發(fā)展，富裕一方百姓。綠維文旅在特色小鎮(zhèn)的研究及實踐過程中，一直在踐行這一理念，也在不斷的突破。四、特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營的關鍵林峰博士從特色產業(yè)培育運營、頂層設計、投融資等幾方面重點解讀了特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營的關鍵。林峰博士對特色小鎮(zhèn)的“特”有自己獨到的見解：產業(yè)“特”、功能“特”、形態(tài)“特”、機制“特”。特色小鎮(zhèn)真實有效的發(fā)展，關鍵是要做好產業(yè)選擇、產業(yè)規(guī)劃、產業(yè)培育、產業(yè)集群化、產業(yè)品牌塑造，形成特色產業(yè)持續(xù)發(fā)展的路徑。特色產

7、業(yè)是城鎮(zhèn)發(fā)展的背景與推動力，構成了人口與要素集聚的前提和基礎。特色產業(yè)應在縱向上實現(xiàn)延伸，向上往研發(fā)延伸，向下往應用、營銷、管理、服務延伸；橫向上實現(xiàn)整合，與旅游、教育、會議等相關產業(yè)及配套產業(yè)進行廣泛融合，實現(xiàn)全產業(yè)鏈聚集。在特色小鎮(zhèn)的創(chuàng)新規(guī)劃手法層面，林峰博士提出了產業(yè)規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃與景觀規(guī)劃和城市設計“四規(guī)合一”的架構體系，并強調在規(guī)劃過程中，通過要素整合和資源整合，實現(xiàn)孵化器功能，運用聯(lián)合孵化模式，導入成功的結構，將后端的建造、運營、管理、營銷等全要素資源導入前期規(guī)劃設計中，利于形成落地性強的規(guī)劃方案，同時運用互聯(lián)網思維，實現(xiàn)小鎮(zhèn)規(guī)劃中的基礎分析、功能產品、保障體系、

8、落地實施、城市營銷等方面的突破。提供一攬子解決方案和全產業(yè)鏈一體化服務，破解規(guī)劃與運營的脫節(jié)問題。在特色小鎮(zhèn)的開發(fā)建設中，持續(xù)穩(wěn)定的資金來源、科學的投融資規(guī)劃是至關重要的，林峰博士指出，特色小鎮(zhèn)的開發(fā)建設，關鍵是把控好“投、融、營、退”四步結構，掌握好“六大收益模式”。四步結構，即：投資的時序與規(guī)模控制、融資的對象與政府扶持利用、特色產業(yè)與旅游的運營專業(yè)化導入、資金與資本的適時適度退出安排；六大收益模式，即工程收益、地產收益、房產收益、旅游收益、特色產業(yè)收益、資本收益。這是特色小鎮(zhèn)開發(fā)投資的核心模式設計?；谝陨狭笫找姘才磐顿Y資金，必然先投資基礎設施、土地開發(fā)、公共設施開發(fā)，必然落實ppp，

9、落實長期化開發(fā)金融支持貸款,這就是投資與融資的啟動結構。五、特色小鎮(zhèn)聯(lián)合孵化模式特色小鎮(zhèn)的開發(fā)運營，需要資金、人才、管理、營銷、企業(yè)等各類資源的共同發(fā)力，是一個系統(tǒng)性工程，其健康持續(xù)發(fā)展需要專業(yè)的孵化器。綠維文旅在多年經驗基礎上，依托“旅游與特色小鎮(zhèn)開發(fā)運營平臺”，創(chuàng)新提出了“特色小鎮(zhèn)孵化器”，聯(lián)合上千家企業(yè)共同為特色小鎮(zhèn)提供頂層設計、全要素導入、開發(fā)支持與EPC建造、及持續(xù)性后期服務，為特色小鎮(zhèn)開發(fā)建設及落地運營提供一攬子解決方案和全產業(yè)鏈一體化服務，我們稱之為“全產業(yè)鏈全程聯(lián)合孵化服務模式”。綠維文旅提出的“特色小鎮(zhèn)孵化器”，主要包括特色產業(yè)孵化、旅游目的地孵化，“旅游+”孵化、土地綜合開發(fā)孵化、房地產孵化和城鎮(zhèn)化孵化等六大孵化內容。