第4章 房屋租賃課件

1、2022-4-241 萬億市場空間萬億市場空間國家衛(wèi)計委中國流動人口發(fā)展報告中國流動人口發(fā)展報告2016數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至顯示，截至2016年底，我國流動人口有年底，我國流動人口有2.45億人億人，而，而2015年我國平均家庭規(guī)模為年我國平均家庭規(guī)模為3.1人人/戶，故戶，故2016年末全國流動人口總戶數(shù)為年末全國流動人口總戶數(shù)為0.79億戶（億戶（0.79=2.45/3.1）,假設假設70%需要租房，測算出我國需要租房，測算出我國年均租賃市場規(guī)模為年均租賃市場規(guī)模為1.33萬億。萬億。（1.33=0.79*0.7*0.2*12）房屋租賃市場有多大？房屋租賃市場有多大？2022-4-242 增

2、量空間巨大增量空間巨大1 1）2016年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為57.4%，發(fā)達國家80%的平均水平。2）流動人口有流動人口有2.452.45億人，假設億人，假設70%70%的流動人口需的流動人口需要租房，占全國人口的要租房，占全國人口的12.5%12.5%。而美國租賃人口占。而美國租賃人口占比比35%35%，英國租賃人口占比，英國租賃人口占比37%37%，日本租賃人口占，日本租賃人口占比比27%27%。2022-4-2431 1、20162016年年5 5月月1717日日國務院辦公廳關(guān)于加快培育國務院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見和發(fā)展住房租賃市場的若干意見2 2、20172

3、017年年7 7月月1010日廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印日廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知）發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知）3 3、國務院九部委聯(lián)合（、國務院九部委聯(lián)合（2017.7.182017.7.18）：關(guān)于在人）：關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知知( (建房建房20172017153153號號) )4 4、2017.9.162017.9.16上海最新出臺了上海最新出臺了關(guān)于加快培育和關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見，共，共6 6個部分，

4、個部分，2626條措施。條措施。5、10月月29日晚間，北京市多部門聯(lián)合起草的日晚間，北京市多部門聯(lián)合起草的關(guān)關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知正式發(fā)布，將于正式發(fā)布，將于2017年年10月月31日起實施。日起實施。住房租賃市場政策住房租賃市場政策2022-4-244教學內(nèi)容：1、房屋租賃市場概述房屋租賃市場概述2、房屋租賃管理規(guī)定房屋租賃管理規(guī)定3、房屋租賃價格、房屋租賃價格4、房屋租賃環(huán)節(jié)的稅收、房屋租賃環(huán)節(jié)的稅收2022-4-245第一節(jié)房屋租賃市場概述第一節(jié)房屋租賃市場概述一、房屋租賃市場的一、房屋租賃市場的概念、概念、類型類型 1.

5、按房屋用途劃分按房屋用途劃分住宅租賃市場住宅租賃市場非住宅租賃市場非住宅租賃市場2.按照租賃目的劃分按照租賃目的劃分自自住住租賃市場租賃市場轉(zhuǎn)租用于投資租賃市場轉(zhuǎn)租用于投資租賃市場2022-4-2463.按住宅性質(zhì)劃分按住宅性質(zhì)劃分商品住房租賃市場商品住房租賃市場保障性住房租賃市場保障性住房租賃市場4.按租賃期長短劃分按租賃期長短劃分短租租賃市場短租租賃市場長租租賃市場長租租賃市場2022-4-247二、房屋租賃市場的特點二、房屋租賃市場的特點租賃價格相對穩(wěn)定租賃價格相對穩(wěn)定季節(jié)性變化明顯季節(jié)性變化明顯交易更為頻繁交易更為頻繁屬地區(qū)性市場屬地區(qū)性市場2022-4-248三、房屋租賃經(jīng)紀業(yè)務三、

6、房屋租賃經(jīng)紀業(yè)務流程2022-4-249（一）存量房租賃（一）存量房租賃居間居間業(yè)務業(yè)務1.客戶接待環(huán)節(jié)客戶接待環(huán)節(jié)2.房屋租賃價格談判及租賃房屋租賃價格談判及租賃 合同簽訂環(huán)節(jié)合同簽訂環(huán)節(jié)（二）存量房出租和承租代理業(yè)務2022-4-2410四、房屋租賃合同四、房屋租賃合同（一）房屋租賃合同的特征1.房屋租賃合同是不動產(chǎn)租賃合同3.期限最長不得超過二十年期限最長不得超過二十年 2022-4-2411（二）房屋租賃合同的主要內(nèi)容（二）房屋租賃合同的主要內(nèi)容1.房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所2.標的物（房屋基本情況）3.租金和押金數(shù)額、支付租金和押金數(shù)額、支付時間、時間、方式方式4.租賃用途租

7、賃用途和房屋使用要求和房屋使用要求5.房屋和室內(nèi)設施的安全性能房屋和室內(nèi)設施的安全性能6.租賃期限租賃期限7.房屋維修責任房屋維修責任8.物業(yè)服務、水、電、燃氣等相關(guān)費用的繳納9.爭議解決辦法和違約責任2022-4-2412（三三）簽訂房屋租賃合同的注意事項）簽訂房屋租賃合同的注意事項1.房屋租賃合同的主體合格房屋租賃合同的主體合格2.房屋租賃合同應為書面合同房屋租賃合同應為書面合同3.合同標的物依法能夠出租合同標的物依法能夠出租4.合同對轉(zhuǎn)租應進行特別約定合同對轉(zhuǎn)租應進行特別約定2022-4-24132022-4-24142022-4-24152022-4-24162022-4-241720

8、22-4-2418在出賣房屋時，應提前在出賣房屋時，應提前3 3個月通知承租人。個月通知承租人。2022-4-2419 案例思考：張三和房東簽下租賃期為二年的租張三和房東簽下租賃期為二年的租賃合同賃合同. .現(xiàn)在合同已有半年現(xiàn)在合同已有半年, ,由于預期房價要下跌由于預期房價要下跌, ,房房東想把房屋出售東想把房屋出售. .試問試問: : 1) 1)該房東是否有權(quán)將租賃期未到期的房屋賣出該房東是否有權(quán)將租賃期未到期的房屋賣出? ? 2) 2)如果該房屋被賣出如果該房屋被賣出, ,張三是否有權(quán)繼續(xù)住滿二張三是否有權(quán)繼續(xù)住滿二年年? ? 3) 3)張三在租賃期是否有權(quán)將房屋轉(zhuǎn)租給其他人張三在租賃期

9、是否有權(quán)將房屋轉(zhuǎn)租給其他人? ?20一、房屋出租的條件一、房屋出租的條件根據(jù)商品房屋租賃管理辦法規(guī)定，下下列房屋不得出租：列房屋不得出租：1.1.屬于違法建筑的房屋屬于違法建筑的房屋2.2.不符合安全、防災等工程建設強制性標不符合安全、防災等工程建設強制性標準的房屋準的房屋3.3.違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的4.4.法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形的法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形的第二節(jié)房屋租賃管理規(guī)定第二節(jié)房屋租賃管理規(guī)定2022-4-2421二、房屋轉(zhuǎn)租條件二、房屋轉(zhuǎn)租條件轉(zhuǎn)租的房屋必須合法，禁止出租的房屋的情形也適用于轉(zhuǎn)租的房屋需經(jīng)出租人書面同意需經(jīng)出租人書面同

10、意轉(zhuǎn)租期限不得超過原合同規(guī)定的期限 原承租人與出租人之間的房屋租賃合同繼續(xù)有效2022-4-2422三、房屋租賃合同備案三、房屋租賃合同備案1.房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)三十日內(nèi)，房屋租賃當事人應當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門辦理房屋租賃登記備案。房屋當事人辦理房屋租賃登記備案，應當提交的材料：（1）房屋租賃合同；（2）房屋租賃當事人身份證明；（3）房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；（4）直轄市、市、縣人民政府（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。2022-4-24232.所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門應在3個工作日內(nèi)辦理房屋租賃登記備案。3.房屋租賃登記備案

11、內(nèi)容發(fā)生變化，當事人應當在當事人應當在三十日內(nèi)，三十日內(nèi)，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。2022-4-24244.房屋租賃登記備案效力1）租賃合同不以備案登記為生效條件。）租賃合同不以備案登記為生效條件。當事人當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持支持2）優(yōu)先承租權(quán)。優(yōu)先承租權(quán)。出租人就同一出租人就同一房屋房屋訂立數(shù)份租訂立數(shù)份租賃合同

12、，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，除承租人已經(jīng)合法占有租賃房屋的外已經(jīng)辦合同的，除承租人已經(jīng)合法占有租賃房屋的外已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的房屋租賃合同優(yōu)先于成立在先的房理登記備案手續(xù)的房屋租賃合同優(yōu)先于成立在先的房屋租賃合同屋租賃合同的。的?！耙环繑?shù)租”的處理原則，順序：已經(jīng)合法占已經(jīng)合法占有租賃房屋的；有租賃房屋的；已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；合已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；合同成立在先的。同成立在先的。2022-4-2425四、房屋租賃的禁止行為四、房屋租賃的禁止行為（一）出租人出租人的的禁止行為禁止行為1.違反規(guī)定分割出租，出租住房的，應當以

13、原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標準；（廣州，承租人人均使用面積不得低于5平方米）2.廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居?。?.嚴禁將經(jīng)濟適用住房、廉租住房出租或轉(zhuǎn)租給他人使用；4.在房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平；5.嚴禁企事業(yè)單位、個人將非居住用房出租給他人居住使用。2022-4-2426（二）承租人的禁止行為1.保障性住房轉(zhuǎn)租（購買經(jīng)濟適用住房和限價房不能用于出租，公共租賃住房和廉租住房承租人也不能轉(zhuǎn)租）；2.違反租賃用途和使用要求使用房屋；3.擅自改動房屋承重結(jié)構(gòu)和拆改室內(nèi)設施；4.不得損害其他業(yè)主和使用人的合法

14、權(quán)益。承租人因使用不當?shù)仍蛟斐沙凶夥课莺驮O施損壞的，承租人應當負責修復或者承擔賠償責任；5.嚴禁利用出租房屋進行各類違法犯罪活動。2022-4-2427（一）租賃合同無效的認定（一）租賃合同無效的認定1、三種情形認定、三種情形認定五、處理房屋租賃糾紛的規(guī)定2022-4-24282.當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案為由，請求確認合同無效的，人民法定辦理登記備案為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。院不予支持。3.當事人當事人約定約定以辦理以辦理登記備案登記備案手續(xù)為房屋租賃合同手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定生效條件

15、的，從其約定。但但當事人一方已經(jīng)履行主要當事人一方已經(jīng)履行主要任務，對方接受的除外。任務，對方接受的除外。 4.房屋租賃合同無效，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。支持。2022-4-2429（二二）房屋租賃合同的解除）房屋租賃合同的解除因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：租人請求解除合同的，人民法院應予支持：（1）租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查）租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依

16、法查封的；封的；（2）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；（3）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。屋使用條件強制性規(guī)定情況的。2022-4-2430（三）租賃房屋裝修糾紛處理（三）租賃房屋裝修糾紛處理 承租人承租人經(jīng)出租人同意經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合未形成附合的的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。的，承租人應當恢復原狀。20

17、22-4-2431 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：照下列情形分別處理：1）因）因出租人違約出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值殘值損失的，應予支持；損失的，應予支持；2）因）因承租人違約承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人剩余租賃期內(nèi)裝飾裝

18、修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償；同意利用的，應在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償；3）因）因雙方違約雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修導致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯各自的過錯承擔相應的責任；承擔相應的責任；4）因）因不可歸責于雙方不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃的事由導致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則按照公平原則分擔。法分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。2022-4-2432（四）（四）房屋租

19、賃轉(zhuǎn)租處理：房屋租賃轉(zhuǎn)租處理： 出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個六個月月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。 因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應予支持。出租人合同解除權(quán)的，人民法院應予支持。但轉(zhuǎn)租合但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。同無效的除外。（

20、代償請求權(quán)）（代償請求權(quán)） 次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償向承租人追償。2022-4-2433（五五）承租人優(yōu)先權(quán)的保護）承租人優(yōu)先權(quán)的保護租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持支持。例外。例外情形：情形：（1）房屋在）房屋在出租前已設立抵押權(quán)出租前已設立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的

21、；（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本條系“買賣不破租賃” 適用例外的規(guī)定。2022-4-2434（二）具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房（二）具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：屋的，人民法院不予支持： （1 1）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；（2 2）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（3 3）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)

22、未明確）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；表示購買的；（4 4）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。2022-4-2435第三節(jié)房屋租賃價格第三節(jié)房屋租賃價格一、房屋租金一、房屋租金房屋租賃價格即是房屋租金，是指承租人因使用房屋，按照房屋租賃合同約定向出租人支付的價款，是租賃合同中最主要的內(nèi)容之一。2022-4-2436（一）房地產(chǎn)市場因素（一）房地產(chǎn)市場因素 1.房屋租賃市場供求關(guān)系房屋租賃市場供求關(guān)系2.房價因素房價因素（二）房屋基本狀況（二）房屋基本狀況 1.區(qū)位因素區(qū)位因素（位置、交通、配套、環(huán)境）（位置、交通

23、、配套、環(huán)境）2.實物因素實物因素（新舊、面積、裝修、配套）（新舊、面積、裝修、配套）3.權(quán)益因素權(quán)益因素（所有權(quán)、抵押權(quán)）（所有權(quán)、抵押權(quán)）二、影響房屋租金的主要因素二、影響房屋租金的主要因素2022-4-2437第四節(jié)房屋租賃環(huán)節(jié)稅費第四節(jié)房屋租賃環(huán)節(jié)稅費1.增值稅：增值稅： 2016年年5月月1日，營改增日，營改增 1）計稅方法：不動產(chǎn)租賃服務，）計稅方法：不動產(chǎn)租賃服務，增值稅稅率為增值稅稅率為11%。一般計稅法（一般一般納稅人）：一般計稅法（一般一般納稅人）： 應納稅額應納稅額=當期銷項稅額當期銷項稅額-當期進項稅額當期進項稅額簡易計稅法（一般小規(guī)模納稅人）：簡易計稅法（一般小規(guī)模納

24、稅人）： 應納稅額應納稅額=銷售額銷售額*征收率征收率=含稅銷售額含稅銷售額/（1+征征收率）收率）*征收率征收率 稅法規(guī)定，納稅人的經(jīng)營規(guī)模以及會計核算的健全程度，是劃分一般納稅人和小規(guī)模納稅人的主要依據(jù)。2022-4-24382）免征增值稅： 增值稅小規(guī)模納稅人月銷售額未達到2萬元的企業(yè)或非企業(yè)單位，免征； 2017年12月31日前對月銷售額2萬元至3萬元的增值稅小規(guī)模納稅人，免征；2018年12月31日前，公共租賃住房經(jīng)營管理單位出租公共租賃住房免征增值稅；2022-4-24393）對不動產(chǎn)租賃服務的主要規(guī)定（1）一般納稅人出租不動產(chǎn)）一般納稅人出租不動產(chǎn) 一般納稅人出租不動產(chǎn)，其不動產(chǎn)

25、為2016年5月1日以后取得，或雖然是2016年4月30前取得但其自愿選擇一般計稅方法的稅率11%，在出租不動產(chǎn)所在地預交3%稅款，剩余應交稅款回機構(gòu)所在地申報繳納。不動產(chǎn)所在地預交的增值稅含稅銷售額/（1+11%）*3%，回機構(gòu)所在地再申報繳納的增值稅含稅銷售額/（1+11%）*11%-已經(jīng)預交的稅款。 2016年4月30日前取得，選擇簡易計稅辦法征收率為5%。 不動產(chǎn)所在地預繳的增值稅款含稅銷售額/（1+5%）*5%；回機構(gòu)所在地申報繳納的稅款含稅銷售額/（1+5%）*5%-已預交稅款2022-4-2440（2）小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)）小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)適用5%征收率。出租不動產(chǎn)預交稅款含稅銷售額/（1+5%）*5%；機構(gòu)所在地申報繳納的稅款=含稅銷售額/（1+5%）*5%已預交稅款2022-4-2441（3）個體工商戶出租住房）個體工商戶出租住房個體工商戶出租住房，征收率5%但減按1.5%應預繳稅款含稅銷售額/(1+5%)*1.5%（4）個人出租不動產(chǎn)）個人出租不動產(chǎn)個人出租的非住房（指用于生產(chǎn)經(jīng)營用）征收率5%，應納稅額含稅銷售額/（1+5%）*5%個人出租住房征收率5%減按1.5%，應納稅額=含稅銷售額/（1+5%）*1.5%2022-4-2442例：李某于2010年2月將自有的一套住房出