建發(fā)圣地亞哥商業(yè)銷售價(jià)格研判與策略制定

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2007-9-19建發(fā)圣地亞哥商業(yè)銷售價(jià)建發(fā)圣地亞哥商業(yè)銷售價(jià)格研判與策略制定格研判與策略制定謹(jǐn)呈：建發(fā)房產(chǎn)2007GW53房行東方房行東方 http:/ http:/ http:/ http:/ 出租率出租率售價(jià)售價(jià)(元元/)平均租金平均租金(元元/月月)回報(bào)率回報(bào)率區(qū)域區(qū)域商業(yè)商業(yè)漳州漳州角美鎮(zhèn)中心角美鎮(zhèn)中心25334-100%1.5萬856.8%漳州漳州龍池開發(fā)區(qū)龍池開發(fā)區(qū)18734-90%1.1萬505.5%社區(qū)社區(qū)商業(yè)商業(yè)未來海岸未來海岸23600 100%45%1.6萬403%大學(xué)康城大學(xué)康城15000 100%-1.6萬-區(qū)域市場租售市場樂

2、觀，平均售價(jià)可達(dá)到區(qū)域市場租售市場樂觀，平均售價(jià)可達(dá)到1.1-1.6萬萬/，但社區(qū)商業(yè)初期經(jīng)營回報(bào)低，但社區(qū)商業(yè)初期經(jīng)營回報(bào)低房行東方房行東方 http:/ 房行東方房行東方 http:/ http:/ http:/ http:/ http:/ 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)缺點(diǎn)開發(fā)商回款快、流程簡單、操作方便提高商鋪對(duì)業(yè)主的吸引力，相對(duì)減低業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)將業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)減到最低，對(duì)商鋪銷售有一定幫助銷售實(shí)現(xiàn)難度大操作較繁瑣操作、手續(xù)最為繁瑣項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)保證銷售價(jià)值保證銷售價(jià)值策略選取策略選取銷售方式與策略銷售方式與策略房行東方房行東方 http:/ http:/ http:/ http:/ http:/ 商業(yè)氛圍交

3、通條件升值潛力 主力店 產(chǎn)權(quán)狀況權(quán)重202015151515比較項(xiàng)目未來海岸1218911126大學(xué)康城16181012137龍池151511986161612131111 以等商業(yè)項(xiàng)目作為比準(zhǔn)項(xiàng)目，從人流量、商業(yè)人流量、商業(yè)氣氛、交通條件、升值潛力、主力店及產(chǎn)權(quán)狀況氣氛、交通條件、升值潛力、主力店及產(chǎn)權(quán)狀況等主要商業(yè)價(jià)值影響因素進(jìn)行綜合評(píng)分，得出項(xiàng)目核心均價(jià)測算值。u大學(xué)康城與未來海岸開發(fā)品質(zhì)和性質(zhì)都與項(xiàng)目類似,又同處于廈門遠(yuǎn)郊大盤,所以對(duì)于項(xiàng)目具有較高參考價(jià)值u龍池作為項(xiàng)目片區(qū)相對(duì)成熟的生活與商業(yè)區(qū),其商業(yè)開發(fā)市場對(duì)于項(xiàng)目具有一定參考價(jià)值房行東方房行東方 http:/ 可以推算可以推算出本

4、項(xiàng)目出本項(xiàng)目合計(jì)權(quán)重值銷售均價(jià)權(quán)重比例所占權(quán)重未來海岸1.6萬1.1630%大學(xué)康城1.6萬1.0440%龍池1.1萬1.2330%-u“權(quán)重比例”是項(xiàng)目權(quán)重值比參考案例權(quán)重值結(jié)果。u“所占權(quán)重”是參考案例對(duì)于項(xiàng)目參考價(jià)值的評(píng)估值。u“權(quán)重均價(jià)”是”銷售均價(jià)”、 “ 權(quán) 重 比 例 ” 、“所占權(quán)重”的乘積結(jié)果。項(xiàng)目均價(jià)研判項(xiàng)目均價(jià)研判房行東方房行東方 http:/ http:/ http:/ 綜合以上分析比較得出，項(xiàng)目三個(gè)價(jià)值區(qū)域大小次序?yàn)椋盒V場商鋪小廣場商鋪 臨街鋪臨街鋪 內(nèi)鋪一樓內(nèi)鋪一樓 內(nèi)鋪二樓內(nèi)鋪二樓項(xiàng)目均價(jià)研判項(xiàng)目均價(jià)研判房行東方房行東方 http:/ 已推導(dǎo)出本項(xiàng)目核心均價(jià)為1

5、6000元/，以此為分區(qū)定價(jià)的參考基準(zhǔn)，推導(dǎo)出項(xiàng)目各區(qū)域的價(jià)格系數(shù)：價(jià)值點(diǎn)展示面人流量主力店增值潛力合計(jì)核心均價(jià)權(quán)重11.51618.7510.556.751比較區(qū)域臨街鋪202520121.4 小廣場街鋪142025151.3 內(nèi)街鋪一樓81320100.9 內(nèi)街鋪二樓461050.4 從上面各區(qū)域價(jià)格系數(shù)得出，項(xiàng)目各區(qū)域價(jià)格：臨街鋪（一、二層聯(lián)體）實(shí)收均價(jià)臨街鋪（一、二層聯(lián)體）實(shí)收均價(jià)=1.65萬元萬元/1.42.31萬元萬元/小廣場店鋪實(shí)收均價(jià)（一、二層聯(lián)體）小廣場店鋪實(shí)收均價(jià)（一、二層聯(lián)體）=1.65萬元萬元/1.32.145萬元萬元/內(nèi)街鋪一樓實(shí)收均價(jià)內(nèi)街鋪一樓實(shí)收均價(jià)=1.65萬元

6、萬元/0.91.485萬元萬元/內(nèi)街鋪二樓實(shí)收均價(jià)內(nèi)街鋪二樓實(shí)收均價(jià)=1.65萬元萬元/0.40.66萬元萬元/u“核心均價(jià)權(quán)重”是其它區(qū)域價(jià)格權(quán)重的均值。u“加權(quán)系數(shù)”是各權(quán)重對(duì)“核心均價(jià)權(quán)重”的比值。分區(qū)各均價(jià)為分區(qū)各均價(jià)為項(xiàng)目均價(jià)研判項(xiàng)目均價(jià)研判房行東方房行東方 http:/ 5萬萬/建議報(bào)價(jià)建議報(bào)價(jià)2.3萬萬/建議報(bào)價(jià)建議報(bào)價(jià)2.3萬萬/建議報(bào)價(jià)建議報(bào)價(jià)1.8萬萬/建議報(bào)價(jià)建議報(bào)價(jià)1.4萬萬/建議報(bào)價(jià)建議報(bào)價(jià)0.8萬萬/建議報(bào)價(jià)建議報(bào)價(jià)0.5萬萬/銷售方式報(bào)價(jià)外街鋪聯(lián)體2.3-2.5萬/內(nèi)街鋪一層1.4-1.8萬/內(nèi)街鋪二層0.5-0.8萬/小廣場聯(lián)體2.3萬/建議的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目價(jià)值的建議的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目價(jià)值的最大可能挖掘最大可能挖掘，但，但并不并不以銷售實(shí)現(xiàn)為主要方向以銷售實(shí)現(xiàn)為主要方向，根據(jù)首次匯報(bào)中的研究結(jié)論，根據(jù)首次匯報(bào)中的研究結(jié)論，2010年價(jià)值能夠較好兌現(xiàn)，價(jià)值方能夠最大化實(shí)現(xiàn)。年價(jià)值能夠較好兌現(xiàn)，價(jià)值方能夠最大化實(shí)