房地產(chǎn)估價(jià)—第五章-收益還原法

1、收益還原法收益還原法本章概概要 收益法是房地產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)方法，實(shí)踐中常應(yīng)用于具有潛在或現(xiàn)實(shí)收益的房地產(chǎn)估價(jià)中，收益法是從房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效用出發(fā)來評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的方法，本章介紹收益法的基本原理和運(yùn)用要點(diǎn)。通過本章學(xué)習(xí)，應(yīng)了解收益法的理論依據(jù)和適用范圍，房地產(chǎn)純收益、資本化率等概念的含義，熟悉求取不同類型房地產(chǎn)凈收益的方法，掌握資本化率的求取方法，重點(diǎn)掌握收益法的計(jì)算公式及應(yīng)用。 5.1收益還原法的基本原理 5.1.1收益還原法的概念 收益還原法是對(duì)具有穩(wěn)定收益或潛在收益的房地產(chǎn)和其他性質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估的基本方法。是將待估房地產(chǎn)未來每年的預(yù)期客觀純收益以一定的資本化率（還原率）統(tǒng)一折算到估價(jià)期日現(xiàn)值的一

2、種估價(jià)方法。 又稱收益法、收益資本化法、投資法或收益現(xiàn)值法。 采用收益還原法測(cè)算的價(jià)格稱為收益價(jià)格5.1.2收益還原法的理論依據(jù)l收益還原法的理論依據(jù)是預(yù)期收益原理。l在通常情況下，人們使用某一塊土地的目的是在正常情況下獲得該土地的純收益并期望在未來若干年間也可以源源不斷地獲得該收益。從現(xiàn)實(shí)生活看，這種源源不斷獲得的純收益也可以被當(dāng)作地租。將這種在未來所獲得的純收益以某一適當(dāng)?shù)倪€原利率貼現(xiàn)到評(píng)估時(shí)日得到一個(gè)貨幣總額（現(xiàn)值），那么，這個(gè)貨幣總額存入銀行，也能源源不斷地帶來與這個(gè)純收益等量的收入。l形象一點(diǎn)可以表示為：某一貨幣額利息率=純收益，那么，這一貨幣額就是這塊土地的理論價(jià)格。用公式表示為：

3、l 土地價(jià)格=純收益/利息率l 例如，假設(shè)某公司擁有一處房產(chǎn)，每年可有400萬的純收益，同時(shí)該公司又有4000萬現(xiàn)金，以10%的年利息率存入銀行，每年可得利400萬元的利息，則對(duì)該公司來說，理論上上述房地產(chǎn)價(jià)值與4000萬元的貨幣等價(jià)，即價(jià)值4000萬元。l上述收益法的基本思想，必須是假設(shè)房地產(chǎn)凈收益和資本化率每年均不變，獲取收益的年限為無限年，并且獲取房地產(chǎn)收益的風(fēng)險(xiǎn)和獲取銀行利息的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)?shù)臈l件下，求取房地產(chǎn)收益價(jià)格的一種方法。由于影響房地產(chǎn)凈收益的因素很多，實(shí)際上，凈收益往往經(jīng)常變化，又由于我國(guó)的土地出讓制度是有償有限期的出讓制度，不同類型房地產(chǎn)收益年限有不同期限的，而收益折現(xiàn)率采用的資

4、本化率等于銀行利率也僅是特例，因而上述基本思想的表達(dá)是比較樸實(shí)、簡(jiǎn)明、便于表達(dá)，但并不十分貼切。 l鑒于此，普遍適用的收益法的基本思想表述如下：l將現(xiàn)在視為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，那么在現(xiàn)在購(gòu)買有一定收將現(xiàn)在視為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，那么在現(xiàn)在購(gòu)買有一定收益年限的房地產(chǎn)預(yù)示著在其未來的收益年限內(nèi)可益年限的房地產(chǎn)預(yù)示著在其未來的收益年限內(nèi)可以不斷地獲取凈收益，若現(xiàn)在有一貨幣額與這未以不斷地獲取凈收益，若現(xiàn)在有一貨幣額與這未來預(yù)期凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就來預(yù)期凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就是該房地產(chǎn)的價(jià)格。是該房地產(chǎn)的價(jià)格。l現(xiàn)代的收益法是建立在資金具有時(shí)間價(jià)值的觀念上，資金的時(shí)間價(jià)值又稱貨幣的時(shí)間價(jià)值，

5、是指現(xiàn)在的資金比將來同樣多的資金具有更高的價(jià)值；或者通俗地說，現(xiàn)在的錢比將來的錢更值錢。有了資金的時(shí)間價(jià)值觀念以后，收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是該房地產(chǎn)未來凈收益的現(xiàn)值之和，其高低取決于下列3個(gè)因素：l1可獲凈收益的大小未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低；l2可獲凈收益期限的長(zhǎng)短獲得凈收益期限越長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低；l3獲得該凈收益的可靠性獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低。 5.1.3收益還原法的特點(diǎn) 1.具有嚴(yán)格的理論基礎(chǔ)地租理論、生產(chǎn)要素分配理論 2.只對(duì)有收益或潛在收益的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估 3.評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于未來房地產(chǎn)地方純收益和收益率確定的準(zhǔn)確度

6、5.1.4收益還原法的適用范圍l收益法適用于有收益或有潛在收益，并且收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠量化的房地產(chǎn)，如商業(yè)、旅館、餐飲、寫字樓、公寓、游樂場(chǎng)、廠房、農(nóng)地等房地產(chǎn)；而對(duì)于收益或潛在收益難以量化的房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估則不適用。如：政府辦公樓，學(xué)校、公園、圖書館、博物館等公用、公益房地產(chǎn)的估價(jià)，收益法大多不適用。5.1.5收益還原法的操作步驟 1.收集并驗(yàn)證可用于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料，例如估價(jià)對(duì)象及其類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料； 2.預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益； 3.求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)； 4.選取適宜的收益還原法公式計(jì)算收益價(jià)格。5.2收益還原法的基本公式1234na

7、10Va4a3a2a1an 5.2.1最一般的情形V房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格，通常稱為現(xiàn)值n房地產(chǎn)的收益期限，通常用年表示ai分別為房地產(chǎn)相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來第1期、第2期，第n期期末的凈運(yùn)營(yíng)收益，簡(jiǎn)稱凈收益。ri分別為房地產(chǎn)相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來第1期、第2期，第n期的報(bào)酬率（折現(xiàn)率）理論公式，實(shí)際無法操作)1 ()1)(1 ()1)(1 (a1a2121211nnrrrarrrV 5.2.2最簡(jiǎn)單的情形 V = = a每年不變；r每年不變且0；n年期無限1lim1(1)nnarrral一、凈收益及其他因素不變的公式一、凈收益及其他因素不變的公式l 收益年限為有限年收益年限為有限年l

8、基本假設(shè)前提為：凈收益a每年不變，即a1=a2=a3=an=a；收益年期為有限年；資本化率大于零為r。l V = nnnrrarrra111111l該公式的用途主要有： l1、直接用于計(jì)算收益價(jià)格l2、用于不同年限價(jià)格的換算l3、用于比較不同年限價(jià)格的高低l4、用于比較法中土地使用年限修正 收益年限為有限年且資本化率為零收益年限為有限年且資本化率為零 基本假設(shè)前提為：凈收益a每年不變；收益年期為有限年；資本化率 r=0 。則V = a+a+a+a = na 收益年限為無限年收益年限為無限年 V = =1lim1(1)nnarrra 課后習(xí)題1 甲房地產(chǎn)的收益期為50年，單價(jià)2000元/平方米；

9、乙房地產(chǎn)收益期為30年，單價(jià)為1800元/平方米。報(bào)酬率均為6%。請(qǐng)比較兩宗房地產(chǎn)的價(jià)格高低。 凈收益在前若干年有變化的公式凈收益在前若干年有變化的公式 根據(jù)收益年限的長(zhǎng)短，凈收益ai在未來的前t年有變化的公式也分為兩種具體情況，一是收益年限為有限年，二是收益年限無限年。 收益年限為有限年收益年限為有限年基本假設(shè)前提為：在未來的前t年(含第t年)有變化；收益年期為有限年；資本化率大于零為r 。公式為：111(1)(1)(1)tiitn tiaaVrrrr 收益年限為無限年收益年限為無限年 基本假設(shè)前提為：在未來的前t年(含第t年)有變化；收益年期為無限年；資本化率大于零為r 。 式中：ai為未

10、來第i年的凈收益； a為 t年后每年凈收益； t為凈收益有變化的年限。tt1iiir)r(1ar)(1aV 課后習(xí)題2 （1）某宗房地產(chǎn)的收益期為38年，預(yù)測(cè)未來5年的凈收益分別為20，22，25，38，30萬元，從未來第六年開始每年凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)的收益價(jià)值。 （2）預(yù)測(cè)某宗房地產(chǎn)未來5年的凈收益分別是20，22，25，28，30萬元，從未來第六年到無窮遠(yuǎn)每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%、請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)的收益價(jià)值。l預(yù)知未來若干年后房地產(chǎn)價(jià)格的公式預(yù)知未來若干年后房地產(chǎn)價(jià)格的公式l基本假設(shè)前提為：已知或可以預(yù)測(cè)

11、某房地產(chǎn)未來第t年末的價(jià)格為Vt；房地產(chǎn)在未來前t年的凈收益可以預(yù)測(cè)，且每年均有變化為a1、a2、a3at。l式中， ai為未來前t年（含第t年）中第i年的年凈收益；Vt該房地產(chǎn)t年末的價(jià)格。l前t年收益不變呢？ttiiti 1VaV(1r)(1r) 某宗房地產(chǎn)目前的價(jià)格為3500元/平方米，年凈收益為200元/平方米，報(bào)酬率為10%?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將新建一座現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)目前的價(jià)格為7000元/平方米。據(jù)此預(yù)計(jì)火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)價(jià)格將達(dá)到7000元/平方

12、米。請(qǐng)計(jì)算獲知新建火車站后該房地產(chǎn)的價(jià)格。 某寫字樓過去的市場(chǎng)價(jià)格為12000元/平方米，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，其市場(chǎng)租金為每天3元/平方米。該類寫字樓的凈收益為市場(chǎng)租金的70%。預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)3年后會(huì)回升，那是該類寫字樓的市場(chǎng)價(jià)格將達(dá)到12500元/平方米，轉(zhuǎn)讓該寫字樓的稅費(fèi)為市場(chǎng)價(jià)格的6%。如果投資者要求該類投資的報(bào)酬率為10%，請(qǐng)求取該寫字樓目前的價(jià)值。 課后習(xí)題3 某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價(jià)值為1100萬元，拆除費(fèi)用為50萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。請(qǐng)求取該舊辦公樓的價(jià)值。l凈

13、收益按等差級(jí)數(shù)遞增（減）的公式凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增（減）的公式l 凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增的公式凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增的公式l有限年：有限年：l無限年：無限年：21() 1(1)(1)nnabnbVrrrrr 預(yù)測(cè)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)的收益價(jià)值。 凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減的公式凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減的公式 有限年（有限年（只有這一種情況只有這一種情況 ？）：）： 未來第n年的凈收益為a-(n-1)b21() 1(1)(1)nnabnbVrrrrrl凈收益按等比級(jí)數(shù)遞增（減）的公式凈收

14、益按等比級(jí)數(shù)遞增（減）的公式l 凈收益按等比級(jí)數(shù)遞增的公式凈收益按等比級(jí)數(shù)遞增的公式l 凈收益按等比級(jí)數(shù)遞減的公式凈收益按等比級(jí)數(shù)遞減的公式1lim1()1nnagVrgr 1lim1()1nnagVrgr練習(xí)練習(xí)1某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為50年，至今已經(jīng)使用了6年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。練習(xí)2某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。練習(xí)3已知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)、報(bào)酬率

15、為10%的價(jià)格為3000元/平米，試求該宗房地產(chǎn)50年土地使用權(quán)、報(bào)酬率為8%的價(jià)格。用于比較不同期限價(jià)格的高低用于比較不同期限價(jià)格的高低練習(xí)4有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益期限為50年，單價(jià)2000元/平米，乙房地產(chǎn)的收益期限為30年，單價(jià)1800元/平米。假設(shè)報(bào)酬率均為6%，試比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。用于因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整用于因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整 練習(xí)5已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平米，報(bào)酬率為10%。試求該宗房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格。練習(xí)6某宗5年前通過出讓方式取得的50年使用年限的工業(yè)用地，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)目前為1200元/平米。該基準(zhǔn)地價(jià)

16、在評(píng)估時(shí)設(shè)定的使用年限為法定最高年限，現(xiàn)行土地報(bào)酬率為10%。假設(shè)除了使用年限不同之外，該這宗工業(yè)用地的其他狀況與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的狀況相同，試通過基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地目前的價(jià)格。練習(xí)7某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預(yù)測(cè)得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、25萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。練習(xí)8通過預(yù)測(cè)得到某宗房地產(chǎn)未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到無窮遠(yuǎn)每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的

17、收益價(jià)格。練習(xí)9預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。練習(xí)10某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權(quán)剩余年限為48年；預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。練習(xí)11某出租的寫字樓需要估價(jià)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，但預(yù)測(cè)3年后會(huì)回升。因此，該寫字樓現(xiàn)行市場(chǎng)租金較低，年出租凈收益為500萬元，預(yù)計(jì)未來3年內(nèi)仍然維持在該水平。而等到3年后市場(chǎng)回升時(shí)，將其轉(zhuǎn)賣的售

18、價(jià)會(huì)高達(dá)7950萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。如果投資者要求該類投資的報(bào)酬率為10%，試求該寫字樓目前的價(jià)值。練習(xí)12某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元（沒有費(fèi)用支出），到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價(jià)值為1100萬元，拆除費(fèi)用為50萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。試求該舊辦公樓的價(jià)值。5.3收益還原法的步驟l一、搜集整理資料一、搜集整理資料 1、資料收集的途徑； 主要通過走訪有關(guān)部門及個(gè)人，搜集現(xiàn)有資料、實(shí)地調(diào)查獲取。 2、資料的整理； 在資料調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)樣本資料的類別與特點(diǎn)分級(jí)別歸檔。5.3收益還原法的步驟l二、確定總收益

19、二、確定總收益 房地產(chǎn)收益分為實(shí)際收益和客觀收益。 實(shí)際收益：個(gè)別企業(yè)在個(gè)別的經(jīng)營(yíng)管理情況下的實(shí)際收入水平，一般不能作為評(píng)估的依據(jù)。 客觀收益：排除實(shí)際收益中的特殊的、偶然的要素對(duì)實(shí)際收益的影響后得到的一般正常收益?？芍苯佑糜诠纼r(jià)。5.3收益還原法的步驟 某商店的土地使用年限為40年，從2001年10月1日起計(jì)。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2002年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元m2和120元m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9。試測(cè)算該商場(chǎng)2

20、005年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。 5.3收益還原法的步驟l三、確定總費(fèi)用三、確定總費(fèi)用 1、房地產(chǎn)出租中總費(fèi)用的計(jì)算 包括：管理費(fèi)、維修費(fèi)、 保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、中介費(fèi)用；2、企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的計(jì)算 企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中為獲得經(jīng)營(yíng)收益而必須支付的一切費(fèi)用。5.3收益還原法的步驟l四、計(jì)算純收益四、計(jì)算純收益l1、房地產(chǎn)出租中純收益的計(jì)算、房地產(chǎn)出租中純收益的計(jì)算 房地產(chǎn)純收益房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費(fèi)用 2、企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的房地產(chǎn)純收益 純收益年總收益年經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用 3、尚未使用和自用的 可比較有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料。5.3收益還原法的步驟l五五 、確定資本化率、確定資本化率 l1、什

21、么是資本化率、什么是資本化率l資本化率資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。l資本化率的本質(zhì)資本化率的本質(zhì)是資本投資的收益率，將購(gòu)買房地產(chǎn)看成是資本投資的收益率，將購(gòu)買房地產(chǎn)看成一種投資，這種投資所需要投入的資本是房地產(chǎn)價(jià)格一種投資，這種投資所需要投入的資本是房地產(chǎn)價(jià)格,投投資收益則是房地產(chǎn)每年所產(chǎn)生的收益資收益則是房地產(chǎn)每年所產(chǎn)生的收益. 例子：某房地產(chǎn)的價(jià)格為例子：某房地產(chǎn)的價(jià)格為125萬元，其年凈收益為萬元，其年凈收益為5萬元，萬元，則根據(jù)公式則根據(jù)公式i=a/v,可求出它的資本化率為可求出它的資本化率為?5.3收益還原法的步驟l五五 、確定資本

22、化率、確定資本化率 l2、資本化率種類、資本化率種類l1)綜合資本化率綜合資本化率R0:房地產(chǎn)的年經(jīng)營(yíng)凈收益期望值與房地房地產(chǎn)的年經(jīng)營(yíng)凈收益期望值與房地產(chǎn)總價(jià)值或總價(jià)格的比率產(chǎn)總價(jià)值或總價(jià)格的比率;l2)土地資本化率土地資本化率Rl:土地的年經(jīng)營(yíng)純收益與土地價(jià)值的比率土地的年經(jīng)營(yíng)純收益與土地價(jià)值的比率;l3)建筑資本化率建筑資本化率Rb:建筑物的年經(jīng)營(yíng)純收益與建筑物價(jià)值建筑物的年經(jīng)營(yíng)純收益與建筑物價(jià)值的比率的比率;0*LLBBLBRVRVRVV5.3收益還原法的步驟l五五 、確定資本化率、確定資本化率 l2、資本化率種類、資本化率種類l4)抵押貸款常數(shù)抵押貸款常數(shù):貸款利息率貸款利息率;l5)

23、自有資金資本化率自有資金資本化率:自有資金收益率自有資金收益率;M：貸款占房地產(chǎn)投資的百分比；RM：貸款利息率；E：自有資金占房地產(chǎn)投資的百分比；RE：自有資金資本化率5.3收益還原法的步驟l六六 、求取收益價(jià)格、求取收益價(jià)格111navrra:年純收益r:資本化率n:收益年限注意：收益年限注意：收益年限。當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用年限時(shí)，取建筑物剩余耐用年限；相反，則取土地剩余使用年限。5.4資本化率求算的方法市場(chǎng)提取法安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法復(fù)合投資收益率法投資收益率排序插入法收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法5.4資本化率求算的方法1、市場(chǎng)提取法、市場(chǎng)提取法收集市場(chǎng)上收集市場(chǎng)上3宗以上近期發(fā)生的類似房地產(chǎn)的

24、凈收益和價(jià)格宗以上近期發(fā)生的類似房地產(chǎn)的凈收益和價(jià)格等資料，通過求取其凈收益與價(jià)格之比的平均數(shù)，求出資本等資料，通過求取其凈收益與價(jià)格之比的平均數(shù)，求出資本化率。（見書本表化率。（見書本表5-3）5.4資本化率求算的方法2、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠5.4資本化率求算的方法3、復(fù)合投資收益率法、復(fù)

25、合投資收益率法 將購(gòu)買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資金收益率的加將購(gòu)買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資金收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率。權(quán)平均數(shù)作為資本化率。5.4資本化率求算的方法4、投資收益率排序插入法、投資收益率排序插入法（1）調(diào)查、搜集估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報(bào)酬率的資料；如各種類型的銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報(bào)酬率、風(fēng)險(xiǎn)投資報(bào)酬率及其他投資的報(bào)酬率等。（2）將所搜集的不同類型的報(bào)酬率按從高到低的順序排列，制成圖表（如下圖）；（3）將估價(jià)對(duì)象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，確定估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置，從而就求出了估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。5.4資本

26、化率求算的方法5、收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法、收益風(fēng)險(xiǎn)倍數(shù)法 是一種較為新型的資本化率求算方法，假定房地產(chǎn)投資是一種較為新型的資本化率求算方法，假定房地產(chǎn)投資的年回收額比國(guó)債投資的本息回收額高出的倍數(shù)為的年回收額比國(guó)債投資的本息回收額高出的倍數(shù)為b,將已知將已知數(shù)代入以下公式幾可求得資本化率。數(shù)代入以下公式幾可求得資本化率。111* 1* 11nbiirri：國(guó)債年利率n:收益年限潛在毛收入、有效毛收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用通常以（ ）計(jì)。A年度 B.半年 C.季度 D.月度有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要交納房產(chǎn)稅等，其收益價(jià)格估算可采用（ ）。A.類似寫字樓的客觀收益 B.市場(chǎng)比較法C該寫字樓的實(shí)際收益 D

27、.無法估算（ ）房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象。A混合型 B.直接經(jīng)營(yíng)型 C.自用或尚未使用型 D.出租型收益法求得的土地價(jià)格通常被稱為（ ）。A. 比準(zhǔn)價(jià)格 B.收益價(jià)格 C.計(jì)算價(jià)格 D.地租價(jià)格（ ）理論是收益法的主要理論依據(jù)。A.預(yù)期原理 B.區(qū)位理論 C.供求理論 D.均衡原理某房地產(chǎn)，每年能獲得100萬元的總收益，所需支出的總費(fèi)用為30萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為9%，則，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（ ）萬元。A.752 B.778 C.813 D.860某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬元，資本化率為8%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格是（ ）萬元。

28、A.4858 B.5200 C.2700 D.6264收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率是指（ ）。A.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與潛在毛收入之比 B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與總收益之比C運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與凈收益之比 D.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入之比 預(yù)計(jì)某房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格是多少？ 某房地產(chǎn)的收益年限為50年，預(yù)測(cè)未來3年的凈收益分別為20、21、22萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在22萬左右，如果資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格是多少？ 課后習(xí)題4 某收益性房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)未來3年的凈收益均為100萬元/年，3年后的出售價(jià)格會(huì)上漲12%，屆時(shí)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為售價(jià)的6%，資本化率為9%，試求該房地產(chǎn)目前的價(jià)值。 25某賓館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查，該賓館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收100元，年平均空