招商、運(yùn)營管理辦法

1、金科股份商業(yè)招商、運(yùn)營管理辦法（修訂版）第一章 總則第一條 目的 為加強(qiáng)集團(tuán)商業(yè)物業(yè)招商工作的內(nèi)部管控，規(guī)范 商業(yè) 的招商和運(yùn)營管理，使招商、運(yùn)營工作更符合集團(tuán)的經(jīng)營 現(xiàn) 狀，根據(jù)集團(tuán)相關(guān)工作會議要求，特修訂金科股份商 業(yè)招商、運(yùn) 營管理辦法 （修訂版）。第二條 適用范圍 本辦法適用于集團(tuán)總部商業(yè)地產(chǎn)部、所屬各 公司商業(yè) 地產(chǎn)部（或地區(qū)商業(yè)管理公司）商業(yè)物業(yè)之招商及運(yùn)營。第二章 分則第三條 商業(yè)系統(tǒng)職能劃分 一、商業(yè)招商管理職能（一）集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部1 、招商總?cè)蝿?wù)、 階段性招商任務(wù)、 特定招商任務(wù)的分 解和 下達(dá)；2、招商方案、租賃政策的審核批準(zhǔn)；3 、招商進(jìn)度、 執(zhí)行過程、 任務(wù)達(dá)成率、 費(fèi)

2、用控制率的 指 導(dǎo)、管理和考核；4、視情況參與或直接開展招商執(zhí)行工作。（二）各公司商業(yè)地產(chǎn)部（區(qū)域商業(yè)管理公司）1、項(xiàng)目定位階段對周邊項(xiàng)目商業(yè)進(jìn)行市場調(diào)研，分析周邊樓盤的商業(yè)形態(tài)與租金水平，形成可行性報(bào)告；2、擬訂商業(yè)項(xiàng)目的招商方案、租賃政策；3、進(jìn)行各項(xiàng)目的商業(yè)招商工作，簽訂商業(yè)租賃合同；4、根據(jù)項(xiàng)目銷售情況進(jìn)行補(bǔ)位招商;5、商家關(guān)系的維護(hù)協(xié)調(diào)。二、商業(yè)運(yùn)營管理職能（一）集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部1、年度租金總收入、 年度新增租金收入、 季度租金收 入的 分解和下達(dá)；2、租金收取率的督導(dǎo)、考核；3、運(yùn)營方案的審核批準(zhǔn)；4、按季度定期檢查各項(xiàng)目運(yùn)營情況。（二）各公司商業(yè)地產(chǎn)部1、收取租金、保證金、定金，對

3、拖欠金額進(jìn)行催收；2、 租賃文件存檔，包括：權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、放棄 優(yōu)先購買權(quán)聲明等；3、 定期對進(jìn)駐商家進(jìn)行回訪，了解商家經(jīng)營狀況，及 時(shí)處 理糾紛；4、 建立月度租金收取報(bào)表，并按季報(bào)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部 備 案。（三）商業(yè)管理公司1、 統(tǒng)一運(yùn)營，根據(jù)運(yùn)作進(jìn)度和供求市場影響，不定期 舉辦 各種類型的促銷活動，統(tǒng)一折扣優(yōu)惠或部分商品折現(xiàn)等，既可以項(xiàng)目整體為單位，也可以部分品牌為單位，在適當(dāng)范圍內(nèi)進(jìn)行造勢宣傳；2、 協(xié)調(diào)職能，協(xié)調(diào)解決開發(fā)商與租賃戶之間的矛盾，搭建 兩者間的橋梁，及時(shí)溝通、反饋各方信息；3、 關(guān)注租賃商家的經(jīng)營情況，針對經(jīng)營不善的個(gè)別商家， 及時(shí)運(yùn)用調(diào)研市場、經(jīng)營建議、運(yùn)營整改等軟性

4、措施和適當(dāng)硬件支撐，若仍不能很好適應(yīng)市場，及時(shí)清理，更換新鮮血液，保持市場競爭力和良性循環(huán)軌道。第三章細(xì)則第四條商業(yè)形態(tài)劃分商業(yè)類型面積疋位輻射范圍是否銷售購物中心6萬川至10萬川集購物、餐飲、娛 樂為一體的商業(yè)中 心整個(gè)市區(qū)或單 個(gè)片區(qū)以持有為、4主題商業(yè) 街2萬川至6 萬m2有主題特色的商業(yè)街周邊公里以內(nèi)以銷售為、4社岡商業(yè)根據(jù)地塊 臨街面排布社區(qū)底商本小區(qū)及周邊2公里內(nèi) 居民銷售第五條商業(yè)招商原則、購物中心（一）在項(xiàng)目拿地前了解主力店的進(jìn)駐意向，取得主 力店 的物業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，為項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)提供支持；（二）在項(xiàng)目開盤前滿足銷售宣傳要求，以合同、確 認(rèn) 函、意向協(xié)議等形式取得主力商家的初步確

5、認(rèn)；（三）編制招商方案時(shí)重點(diǎn)寫明主力店的業(yè)態(tài)、面積、在整個(gè)商業(yè)中的位置并用圖形示意，其他非主力店的招商在招商方案中不用體現(xiàn)；（四）租賃合同中須用加粗字體注明：“租賃期內(nèi)，甲方有權(quán)將該商鋪抵押、轉(zhuǎn)讓，甲方抵押、轉(zhuǎn)讓該商鋪時(shí)不再另行通知乙方，乙方自愿同意放棄該商鋪的優(yōu)先購買權(quán)”；（五）主力店招商執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)面積樓層年限超市5000 川至 10000 m2負(fù)一層或頂層三12年|百貨10000 m 至 20000m2價(jià)值最低樓層三20年品牌快餐300 m2 至 600 m2一層、二層三15年普通餐飲300 m2 至 800 m2四層及以上三6年零售100 m?至 500 m2四層以下三5年影院4000

6、 m?至 7000 m2負(fù)一層或頂層三15年1、主題商業(yè)街（一）招商面積不超過商 業(yè)總體量的 30% （含超市）；（二）在項(xiàng)目開盤前滿足銷售宣傳要求，以合同、確 認(rèn) 函、意向協(xié)議等形式取得主力商家的初步確認(rèn)；（三）主題商業(yè)街只對主力店進(jìn)行招商，編制招商方 案時(shí) 列明主力店的招商計(jì)劃、面積、位置，根據(jù)后期銷售 的需要再對非 主力店進(jìn)行補(bǔ)位招商；（四）超市、百貨、電影院等大中型主力店原則上以清水房形式進(jìn)行交付，我司不提供空調(diào)、電梯、扶梯等專用設(shè)施設(shè)備；（五）租賃合同中須用加粗字體注明：“租賃期內(nèi)，甲方有權(quán)將該商鋪抵押、轉(zhuǎn)讓，甲方抵押、轉(zhuǎn)讓該商鋪時(shí)不 再另行通知乙方，乙方自愿同意放棄該商鋪的優(yōu)先購買

7、權(quán)”；（六）主力店招商執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)面積樓層租賃年限超市3000 m 2 至 8000 m 2負(fù)一層三15年品牌快餐300 m2 至 600 m 2、二層三15年影院2500 m 2 至 4000 m 2頂層三15年娛樂1000 m2 至 2000 m 2負(fù)一層及頂層三12年二、社區(qū)商業(yè)原則上社區(qū)商業(yè)不進(jìn)行招商，根據(jù)后期銷售需要進(jìn)行招商，但招商面積不超過商業(yè)體量的5%第六條商業(yè)運(yùn)營管理原則一、租售并舉商業(yè)（一）租售并舉的商業(yè)是指在商鋪銷售之前已經(jīng)簽訂 了租賃合同（即先租后售的商業(yè)），當(dāng)商鋪銷售時(shí)應(yīng)簽訂三方權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議；（二）租售并舉商業(yè)的運(yùn)營主要是租金收取，各公司 商業(yè) 地產(chǎn)部（區(qū)域商業(yè)管理

8、公司）于每月 5日前將上月的 租金收取情況 上報(bào)至集團(tuán)；（三）租賃商家發(fā)生欠租行為時(shí)，應(yīng)按照以下原則處預(yù)警機(jī)制預(yù)警時(shí)間介入部門處理方式綠色預(yù)警繳納日的前五日商業(yè)地產(chǎn)部電話提醒藍(lán)色預(yù)警拖欠15日以上拒不繳納商業(yè)地產(chǎn)部上門催收黃色預(yù)警拖欠30日以上拒不繳納商業(yè)地產(chǎn)部，法務(wù)部律師函送達(dá)紅色預(yù)警拖欠40日以上拒不繳納商業(yè)地產(chǎn)部，法務(wù)部律師介入，進(jìn) 入司法程序二、持有型商業(yè)（一）持有型商業(yè)是指商業(yè)物業(yè)只租賃不銷售，通過 收取 租金獲益，主要體現(xiàn)為購物中心，由項(xiàng)目所在公司成 立商業(yè)管理公 司負(fù)責(zé)運(yùn)營管理；（二）商業(yè)管理公司全權(quán)負(fù)責(zé)持有型商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營， 以 及對物業(yè)服務(wù)過程中所涉及到的服務(wù)事項(xiàng)（含商業(yè)、倉 庫、車位等 相關(guān)配套物業(yè)）進(jìn)行統(tǒng)一管理和收費(fèi)；（三）持有型商業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)工作人員的由商業(yè) 管理公 司統(tǒng)一管理，勞動關(guān)系掛靠項(xiàng)目物業(yè)管理公司，相 關(guān)人員