蕪湖和瑞動(dòng)漫科技園投資商業(yè)計(jì)劃書

1、蕪湖*動(dòng)漫科技園投資商業(yè)計(jì)劃書（第三稿）二零零八年三月正文目錄第一章 項(xiàng)目背景介紹11 概要12 項(xiàng)目公司13 項(xiàng)目簡(jiǎn)介14 市場(chǎng)基礎(chǔ)15 項(xiàng)目投資價(jià)值16 項(xiàng)目資金及合作27 項(xiàng)目成功關(guān)鍵28 項(xiàng)目發(fā)展使命與經(jīng)濟(jì)目標(biāo)2第二章 蕪湖投資環(huán)境分析31 整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況31.1 增長(zhǎng)分析31.2 固定投資增長(zhǎng)分析41.3 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析42 蕪湖經(jīng)濟(jì)在安徽省中的地位分析52.1 P比較分析52.2 固定投資增長(zhǎng)比較分析52.3 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較分析53 蕪湖未來發(fā)展機(jī)遇63.1 中部崛起的政策機(jī)遇63.2 長(zhǎng)三角一體化的機(jī)遇63.3 城市化進(jìn)程加快的機(jī)遇63.4 先進(jìn)制造業(yè)帶動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇6第

2、三章 蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)分析71 蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析71.1 宏觀層面分析71.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)量增速71.1.2 近三年來地產(chǎn)價(jià)格的變化趨勢(shì)71.1.3 蕪湖土地市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析81.1.4辦公樓市場(chǎng)現(xiàn)狀分析81.1.5 蕪湖房地產(chǎn)未來走勢(shì)分析101.2 微觀層面分析111.2.1 蕪湖主要地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析111.2.2 2007年蕪湖地產(chǎn)銷售市場(chǎng)解讀131.2.3 2007蕪湖地產(chǎn)租賃市場(chǎng)解讀141.3 蕪湖大商業(yè)市場(chǎng)解讀151.4 蕪湖高校資源解讀16第四章 動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析171 2006年第三產(chǎn)業(yè)投資態(tài)勢(shì)與趨勢(shì)172 動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢(shì)與市場(chǎng)前景展望182.1 動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況1

3、82.2 國內(nèi)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析192.3 國內(nèi)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析202.3.1 經(jīng)濟(jì)環(huán)境202.3.2 消費(fèi)環(huán)境202.3.3 政策環(huán)境202.4 國內(nèi)動(dòng)畫產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的問題與挑戰(zhàn)212.4.1 漫畫市場(chǎng)板塊212.4.2 原創(chuàng)動(dòng)畫板塊212.4.3 加工動(dòng)畫板塊222.4.4 衍生產(chǎn)品板塊222.5 國內(nèi)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景分析232.5.1 動(dòng)漫創(chuàng)作發(fā)展前景232.5.2 動(dòng)漫加工制作發(fā)展前景232.5.3 衍生產(chǎn)品發(fā)展前景232.6 動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)與高新技術(shù)聯(lián)動(dòng)發(fā)展前景分析242.6.1網(wǎng)絡(luò)動(dòng)漫242.6.2 網(wǎng)絡(luò)游戲252.6.3 手機(jī)動(dòng)漫262.6.4 手機(jī)游戲27第五章 蕪湖動(dòng)漫產(chǎn)

4、業(yè)發(fā)展分析與前景預(yù)測(cè)281 蕪湖動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的SWOT分析281.1優(yōu)勢(shì)281.2 劣勢(shì)291.3 機(jī)會(huì)301.4 威脅302 蕪湖動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)前景預(yù)測(cè)302.1 動(dòng)漫原創(chuàng)前景預(yù)測(cè)302.2 動(dòng)漫加工制作前景預(yù)測(cè)312.3 動(dòng)漫衍生產(chǎn)品前景預(yù)測(cè)323 國內(nèi)主要?jiǎng)勇乇容^分析323.1 動(dòng)漫基地介紹323.2 動(dòng)漫基地分類333.2.1產(chǎn)業(yè)孵化型333.2.2 產(chǎn)業(yè)示范開發(fā)型333.2.3產(chǎn)業(yè)教育型343.3 國內(nèi)幾大動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地運(yùn)營(yíng)狀況343.4 動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展存在問題363.5 蕪湖*動(dòng)漫科技園發(fā)展對(duì)策36第五章 項(xiàng)目建設(shè)選址及建設(shè)條件論證401 項(xiàng)目建設(shè)選址402 選址建設(shè)條件422.1

5、區(qū)位條件和交通條件422.2 環(huán)境條件422.3 基礎(chǔ)配套設(shè)施423 項(xiàng)目規(guī)劃方案424 詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)445 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容446 項(xiàng)目建設(shè)用地及建設(shè)規(guī)劃457 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃45第六章 招商規(guī)劃471 概述472 招商優(yōu)勢(shì)473 招商目標(biāo)行業(yè)市場(chǎng)研究484 招商行業(yè)方向與目標(biāo)企業(yè)鎖定484.1 產(chǎn)業(yè)招商484.2 其它招商494.3 招商重點(diǎn)區(qū)域495 招商方式與策略515.1招商方式515.2 招商策略516 招商計(jì)劃52第七章 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略531 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣總體理念532 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的階段性工作構(gòu)思532.1 籌備期532.2 試水期532.3 強(qiáng)推期532.4 收割期543

6、 項(xiàng)目宣傳手段構(gòu)思543.1硬件塑造543.2 活動(dòng)新聞軟性宣傳543.3 項(xiàng)目合作性推廣策劃54第八章 項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式分析551 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏552 物業(yè)租售模式分析552.1 模式A：短期投資策略552.2 模式B：中期持有策略562.3 模式C：長(zhǎng)期持有策略563 定價(jià)策略563.1 租賃價(jià)格563.2 銷售價(jià)格564 園區(qū)經(jīng)營(yíng)管理模式分析574.1 園區(qū)經(jīng)營(yíng)管理指導(dǎo)思路574.2 園區(qū)經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)框架574.3 園區(qū)盈利模式分析59第九章 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)相關(guān)政策體系分析611 民營(yíng)科技園政策研究背景分析611.1民營(yíng)科技園運(yùn)行內(nèi)涵概述611.2 民營(yíng)科技園政策體系分析612. 政策體

7、系研究整體思路解讀622.1 國外動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)政策借鑒分析622.2 現(xiàn)有動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)扶持政策解讀63第十章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)651 基于不同開發(fā)模式下的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)路徑652 基于開發(fā)模式A的財(cái)務(wù)分析652.1 項(xiàng)目建設(shè)階段成本費(fèi)用測(cè)算652.2 項(xiàng)目銷售收入測(cè)算662.3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收入測(cè)算672.4 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效益分析683 基于開發(fā)模式B的財(cái)務(wù)分析693.1 建設(shè)成本費(fèi)用測(cè)算693.2 銷售收入分析703.2 租賃收入分析703.3 投資效益分析713.4 現(xiàn)金流分析714 基于模式C的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)724.1 項(xiàng)目建設(shè)成本費(fèi)用測(cè)算724.2 項(xiàng)目租賃收入測(cè)算724.3 項(xiàng)目投資效益分析734.4 項(xiàng)目現(xiàn)

8、金流分析735 三種投資模式比較分析736 基于前期免租條件下的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)756.1 項(xiàng)目建設(shè)成本費(fèi)用測(cè)算756.2 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算756.3 項(xiàng)目投資效益分析766.4 項(xiàng)目現(xiàn)金流分析766.5 結(jié)論777 800畝意向地塊的財(cái)務(wù)分析778 園區(qū)項(xiàng)目與800畝意向地塊項(xiàng)目合并財(cái)務(wù)分析79第十一章 項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案分析821方案一：股權(quán)收購方案822 方案二: 增資擴(kuò)股方案823 兩種方案比較分析82第十二章 結(jié)論與建議831 項(xiàng)目戰(zhàn)略前景832 項(xiàng)目可行性綜合評(píng)價(jià)832.1 市場(chǎng)可行性832.2 財(cái)務(wù)可行性832.3 實(shí)施可行性833 實(shí)施建議84附件一：基于開發(fā)模式下的財(cái)務(wù)測(cè)算85附件二：

9、基于開發(fā)模式下的財(cái)務(wù)分析90附件三：基于開發(fā)模式下的財(cái)務(wù)分析94附件四：基于前期免租條件下的財(cái)務(wù)分析98圖表目錄圖-1 蕪湖生產(chǎn)總值與增長(zhǎng)值的變化4圖-2 蕪湖固定資產(chǎn)投資總額與增長(zhǎng)率的變化4圖-3 蕪湖第三產(chǎn)業(yè)增加值及增長(zhǎng)率的變化5圖-4蕪湖住宅、辦公樓、商業(yè)用房的新開工面積9圖-5 蕪湖辦公樓新開工面積9圖-6 蕪湖辦公樓平均價(jià)格10圖-7 2004年至2007年動(dòng)畫產(chǎn)量與增速圖19圖-8國際主流動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈演示圖19圖-9 2005年至2010年網(wǎng)絡(luò)動(dòng)漫市場(chǎng)預(yù)測(cè)25圖-10 2006年至2011年大型角色扮演類網(wǎng)絡(luò)游戲市場(chǎng)預(yù)測(cè)25圖-11 2006年至2011年休閑游戲市場(chǎng)預(yù)測(cè)26圖-

10、12 2006年至2010年手機(jī)動(dòng)漫市場(chǎng)預(yù)測(cè)26圖-13手機(jī)游戲市場(chǎng)預(yù)測(cè)27圖-14 動(dòng)漫基地分類比例34圖-15 日本動(dòng)畫產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖37圖-16 窗口戰(zhàn)略和資源重復(fù)使用戰(zhàn)略圖37圖-17 制作委員會(huì)流程圖38圖-18 項(xiàng)目地塊在蕪湖的位置41圖-19 項(xiàng)目地塊在蕪湖高新區(qū)的位置41圖-20 *動(dòng)漫科技園總體規(guī)劃圖43圖-21園區(qū)經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)框架圖58圖-22 園區(qū)盈利模式圖59圖-23 三種模式回報(bào)率分析74表格目錄表-1蕪湖2007年新建商品房平均銷售價(jià)格情況分析表7表-2 城中板塊介紹11表-3 城南板塊介紹11表-4 鳩江區(qū)板塊介紹12表-5 三山區(qū)板塊介紹12表-6 2007年主要住

11、宅新盤介紹13表-7 2007年主要寫字樓線盤介紹13表-8 2007年配套商業(yè)新盤介紹14表-9 2007年分區(qū)、分物業(yè)類型租賃價(jià)格介紹14表-10 蕪湖主要大商業(yè)列表15表-11 蕪湖高校列表16表-12 2006年第三產(chǎn)業(yè)各行業(yè)固定投資增速排名17表-13國家級(jí)動(dòng)漫基地名單32表-14 國內(nèi)幾大動(dòng)漫基地運(yùn)營(yíng)情況35表-15 項(xiàng)目建設(shè)用地及規(guī)劃面積表45表-16 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表45表-17 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏55表-18 日韓動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)扶持政策62表-19 國家、省、市對(duì)動(dòng)漫出納也扶持政策要點(diǎn)解讀63表-20 項(xiàng)目建設(shè)總成本費(fèi)用表（模式A）66表-21 項(xiàng)目銷售收入表（模式）67表-22 項(xiàng)目

12、租賃收入表（模式A）68表-23 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效益分析表（模式）68表-24 現(xiàn)金流量表（模式）69表-25 項(xiàng)目總建設(shè)成本表（模式）70表-26 項(xiàng)目銷售收入分析表（模式）70表-27 項(xiàng)目租賃收入分析表（模式）70表-28 項(xiàng)目投資效益分析（模式）71表-29項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（模式B）71表-30項(xiàng)目總建設(shè)成本費(fèi)用表（模式）72表-31項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入表（模式）72表-32項(xiàng)目投資效益分析表（模式）73表-33項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（模式）73表-34三種開發(fā)模式財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)74表-35 項(xiàng)目租賃收入表（基于前期免租條件）76表-36 項(xiàng)目投資效益分析（基于前期免租條件）76表-37 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（基于前期免

13、租條件）76表-38畝意向地塊投資開發(fā)強(qiáng)度77表-39畝意向地塊銷售總量預(yù)測(cè)78表-40畝意向地塊分年度銷售預(yù)測(cè)78表-41畝意向地塊投資效益分析78表-42畝意向地塊現(xiàn)金流分析79表-43項(xiàng)目與畝意向地塊捆綁開發(fā)投資效益分析（模式）79表-44項(xiàng)目與畝意向地塊捆綁開發(fā)現(xiàn)金流分析（模式）80表-45項(xiàng)目與畝意向地塊捆綁開發(fā)投資效益分析（模式）80表-46項(xiàng)目與畝意向地塊捆綁開發(fā)現(xiàn)金流分析（模式）80第一章 項(xiàng)目背景介紹1 概要本報(bào)告為蕪湖*動(dòng)漫科技園項(xiàng)目投資商業(yè)計(jì)劃書，為新黃浦領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)投資本項(xiàng)目提供決策參考。2 項(xiàng)目公司本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的主體是蕪湖*科技投資，由杭州*科技全資控股。公司注冊(cè)地址蕪

14、湖市交通銀行利民路支行，注冊(cè)資本1億元，法人代表汪清沅。3 項(xiàng)目簡(jiǎn)介蕪湖*動(dòng)漫科技園坐落在蕪湖弋江區(qū)九華南路與峨山路路口地塊，占地200畝，建筑面積27萬平方米左右。本項(xiàng)目將規(guī)劃建設(shè)以動(dòng)漫游戲生產(chǎn)制作為核心的動(dòng)漫基地與以軟件設(shè)計(jì)開發(fā)為主體的IT軟件園；同時(shí)圍繞動(dòng)漫基地與IT軟件園的主體功能，項(xiàng)目將規(guī)劃科技服務(wù)中心、研發(fā)中心、人才公寓與商業(yè)配套，承擔(dān)動(dòng)漫游戲與高科技研發(fā)、公共科技服務(wù)與綜合配套的功能。4 市場(chǎng)基礎(chǔ)在產(chǎn)業(yè)升級(jí)與結(jié)構(gòu)調(diào)整的驅(qū)使并由相關(guān)扶持政策的推動(dòng)下，由于蕪湖以動(dòng)漫、軟件及衍生的相關(guān)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，對(duì)開發(fā)區(qū)與高新區(qū)內(nèi)的郊區(qū)型寫字樓以及相關(guān)配套的需求量大大提升，為本項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的市場(chǎng)基

15、礎(chǔ)。5 項(xiàng)目投資價(jià)值項(xiàng)目在以銷售為主的開發(fā)模式A下，30年平均投資回報(bào)率6.23%，30年內(nèi)部回報(bào)率15.12%；20年平均投資回報(bào)率3.62%，20年內(nèi)部回報(bào)率13.59%；投資回收期6.3年。項(xiàng)目在以租賃為主的開發(fā)模式B下，30年平均投資回報(bào)率7.24%，30年內(nèi)部回報(bào)率12.97%；20年平均投資回報(bào)率2.49%，20年內(nèi)部回報(bào)率9%；投資回收期15.6年。項(xiàng)目在只租不售的開發(fā)模式C下，30年平均投資回報(bào)率6.29%，30年內(nèi)部回報(bào)率11.61%；20年平均投資回報(bào)率0.23%，20年內(nèi)部回報(bào)率3.07%；投資回收期19.6年。800畝意向地塊6年平均投資回報(bào)率在14.8%，投資回收期2

16、.81年，內(nèi)部回報(bào)率36.8%；如果本項(xiàng)目與800意向地塊捆綁開發(fā)，合并財(cái)務(wù)報(bào)表，則在開發(fā)模式B下，項(xiàng)目8年平均投資回報(bào)率9.08%，投資回收期4.31年，內(nèi)部回報(bào)率23.75%；在開發(fā)模式C下，項(xiàng)目8年平均投資回報(bào)率8%，投資回收期4.55年，內(nèi)部回報(bào)率18.34%。6 項(xiàng)目資金及合作項(xiàng)目總投資4.5億，投資商杭州*科技將通過出讓項(xiàng)目公司60%股權(quán)，和潛在的戰(zhàn)略投資者新黃浦共同出資1億元作為自有開發(fā)建設(shè)資金，其余資金通過銀行貸款與預(yù)售回籠資金解決。7 項(xiàng)目成功關(guān)鍵項(xiàng)目在強(qiáng)大的資金基礎(chǔ)支持下，按照既定計(jì)劃于年底完成建設(shè)任務(wù)，同時(shí)借助于新黃浦強(qiáng)大的招商資源與管理平臺(tái)，在項(xiàng)目全面運(yùn)營(yíng)后帶來充沛的現(xiàn)

17、金流。8 項(xiàng)目發(fā)展使命與經(jīng)濟(jì)目標(biāo)以動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)與軟件產(chǎn)業(yè)的引入、培育為主要發(fā)展目標(biāo)，通過核心企業(yè)的引入，并在園區(qū)建立良好的管理、服務(wù)、支持、孵化體系，在當(dāng)?shù)匦纬煽萍肌?chuàng)意類企業(yè)與有孵化需求的中小企業(yè)的首選辦公地點(diǎn)，并由此帶動(dòng)租售率與平均租售價(jià)格的提高，最終在財(cái)務(wù)上形成資金流的良性循環(huán)。 第二章 蕪湖投資環(huán)境分析1 整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況蕪湖市作為一個(gè)擁有220萬人口的濱江之都，位于安徽省東南部，地處長(zhǎng)江下游南岸，是安徽省內(nèi)無可厚非的經(jīng)濟(jì)中心。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)評(píng)測(cè)，在國內(nèi)200個(gè)城市中，蕪湖綜合競(jìng)爭(zhēng)力排第52位，增長(zhǎng)指數(shù)高居全國城市第8位，其經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)空間正得到越來越多的重視與垂青。 2006年蕪湖國民經(jīng)濟(jì)仍保

18、持穩(wěn)定增長(zhǎng)，發(fā)展連創(chuàng)新高，GDP總值和增長(zhǎng)率增長(zhǎng)較快，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)。這一良好局面首先得益于工業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁的支撐，而第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，也大大提升了蕪湖經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量。在安徽省各市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，蕪湖市的各項(xiàng)指標(biāo)一直走在前列。而與同類型城市的對(duì)比中，蕪湖的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著自己的特色，總體而言，蕪湖的市場(chǎng)潛力巨大。蕪湖經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，人均收入的增加，為房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了保證。1.1 增長(zhǎng)分析近幾年來，蕪湖市總體經(jīng)濟(jì)和工業(yè)增加值一直維持在一個(gè)較高的水平上；2002年至2005年的GDP和工業(yè)平均增長(zhǎng)率分別達(dá)到13.9%和17.3%，大大高于中國同期的平均增長(zhǎng)率。2006年的增速更

19、是9年來的新高，快速發(fā)展的背后是投資、進(jìn)出口、消費(fèi)、工業(yè)生產(chǎn)方面增速的加快。從圖中我們可以看到，2004年，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值345.07億元，比上年增長(zhǎng)14.6%；2005年，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值400.65億元，比上年增長(zhǎng)13.1%；2006年，蕪湖市全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值479.72億元，比上年增長(zhǎng)15.4%。圖1 蕪湖生產(chǎn)總值與增長(zhǎng)值的變化（數(shù)據(jù)來源：安徽省統(tǒng)計(jì)年鑒）1.2 固定投資增長(zhǎng)分析從整體上看，蕪湖市國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持著較快的發(fā)展態(tài)勢(shì)，固定資產(chǎn)投資總額呈上升趨勢(shì)，全年投資總額增長(zhǎng)30%；其中，第二產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)35.9%，第三產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)26.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)35.7%。圖

20、2 蕪湖固定資產(chǎn)投資總額與增長(zhǎng)率的變化（數(shù)據(jù)來源：安徽省統(tǒng)計(jì)年鑒）1.3 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析2007年蕪湖的人均GDP已經(jīng)超過3000美元，在正常水平下，3000美元人均GDP的區(qū)域，第三產(chǎn)業(yè)與第二產(chǎn)業(yè)的比例應(yīng)該相當(dāng)，但由于近幾年蕪湖工業(yè)在汽車業(yè)的帶動(dòng)下超速發(fā)展，蕪湖的第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重反而逐年下降了，根據(jù)安徽統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，2006年蕪湖實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值179億元，占GDP的37.3%。但隨著蕪湖先進(jìn)制造業(yè)生產(chǎn)力布局的基本完成以及工業(yè)化對(duì)新興產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，未來幾年蕪湖將迎來第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的契機(jī)。圖3 蕪湖第三產(chǎn)業(yè)增加值及增長(zhǎng)率的變化（數(shù)據(jù)來源：安徽省統(tǒng)計(jì)年鑒）2 蕪湖經(jīng)濟(jì)在安徽省中的地位分析

21、2.1 P比較分析2006年，無論從地區(qū)生產(chǎn)總值、增長(zhǎng)率還是人均生產(chǎn)總值上看，蕪湖的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都居于安徽省的前列。蕪湖GDP增長(zhǎng)穩(wěn)定快速，在安徽省總量排名第三，人均GDP在全省排名第四，比省平均水平高近兩倍。蕪湖經(jīng)濟(jì)的增幅居全省第三，比省平均增幅12.75%高出2.65個(gè)百分點(diǎn)。2.2 固定投資增長(zhǎng)比較分析2006年，蕪湖市固定資產(chǎn)投資總額在全省范圍內(nèi)排名第三，是省固定投資額平均水平的兩倍，顯示了蕪湖良好的投資環(huán)境與產(chǎn)業(yè)吸引力。2.3 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較分析與蕪湖在安徽省內(nèi)的工業(yè)地位相比，蕪湖第三產(chǎn)業(yè)無論從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與增速而言，在安徽排名都不算靠前，雖然蕪湖金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模均在

22、安徽排名第二，但其他新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐依然不夠大。但蕪湖作為政府引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)行為比較成功的城市，在良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)平臺(tái)的支撐與各項(xiàng)扶持鼓勵(lì)第三產(chǎn)業(yè)的政策的刺激下，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景與空間將相當(dāng)看好。3 蕪湖未來發(fā)展機(jī)遇3.1 中部崛起的政策機(jī)遇蕪湖在過去15年經(jīng)濟(jì)建設(shè)中,通過重點(diǎn)骨干企業(yè)的發(fā)展與支撐，新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)已經(jīng)開始發(fā)揮效益，企業(yè)內(nèi)生增長(zhǎng)機(jī)制的形成帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)逐步由傳統(tǒng)粗放式經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向內(nèi)源式經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式。而在國家支持中部崛起戰(zhàn)略和安徽東向發(fā)展戰(zhàn)略的推動(dòng)下，攜全面對(duì)接長(zhǎng)三角之勢(shì)，蕪湖將進(jìn)一步改善投資環(huán)境，增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力，突破地域與空間的限制，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式為“十一”規(guī)劃的重心

23、與方向。3.2 長(zhǎng)三角一體化的機(jī)遇行政區(qū)劃調(diào)整后，蕪湖作為中部省份中離長(zhǎng)三角最近的人口超百萬的城市，將面臨前所未有的機(jī)遇。隨著蕪湖融入長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈的步伐加快，在經(jīng)濟(jì)、交通、信息、人才等各方面將受到長(zhǎng)三角發(fā)達(dá)城市的全面輻射，并承接產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移帶來的投資機(jī)會(huì)。  3.3 城市化進(jìn)程加快的機(jī)遇蕪湖市在推進(jìn)城市化進(jìn)程中，圍繞建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)基地、綜合交通樞紐、濱江山水園林城市、區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化中心的總體要求，打造城鄉(xiāng)一體“大蕪湖”格局，在新一輪城市規(guī)劃中，打破市區(qū)、郊區(qū)、縣城、農(nóng)村等行政區(qū)劃束縛，強(qiáng)化城市概念，建立起工業(yè)帶動(dòng)農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村、城鄉(xiāng)良性互動(dòng)的長(zhǎng)效機(jī)制，形成了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

24、3.4 先進(jìn)制造業(yè)帶動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇改革開放以來，蕪湖的工業(yè)已形成規(guī)模，產(chǎn)業(yè)梯度結(jié)構(gòu)漸趨合理，產(chǎn)業(yè)配套門類基本齊全，支柱產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈已經(jīng)得到充分延伸。蕪湖先進(jìn)制造業(yè)的發(fā)展為新興產(chǎn)業(yè)提供了良好的生長(zhǎng)土壤，而以科技信息、文化創(chuàng)意為代表的新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)成熟化和完善化的標(biāo)志，是現(xiàn)代城市發(fā)展、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器，有著多方面的積極作用。蕪湖在全面建設(shè)創(chuàng)新型社會(huì)的政策感召下，通過全方位培育當(dāng)?shù)匦畔?、軟件、?huì)展、創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)集群，全面構(gòu)建與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相吻合、與先進(jìn)制造業(yè)基地相配套、與區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化中心相協(xié)調(diào)、與山水園林城市相適應(yīng)，能夠不斷滿足城鄉(xiāng)居民需要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系，從而為工業(yè)化提供增長(zhǎng)

25、動(dòng)力，為城市化拓展發(fā)展空間，為市場(chǎng)化注入發(fā)展活力。第三章 蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1 蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析1.1 宏觀層面分析1.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)量增速2007年，蕪湖市在城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)投資額與銷售面積等多項(xiàng)指標(biāo)都實(shí)現(xiàn)了大幅度的增長(zhǎng)。據(jù)蕪湖市開發(fā)辦有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年全市房地產(chǎn)行業(yè)完成投資88.90億元，比去年同比增加49.8%；2007年全市新開工面積332.23萬平方米，其中住宅達(dá)259.48平方米；住宅竣工面積達(dá)138.84平方米，比上年增加38.19%；房屋銷（預(yù)）售面積達(dá)195.92平方米，其中住宅為177.42萬平方米，比去年增加124.26%

26、，市區(qū)房屋（預(yù)）銷售面積為159.07萬平方米，住宅銷售達(dá)146.04平方米，增幅為38%，寫字樓與商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房銷售面積為13萬平方米。同時(shí)，2007年蕪湖市住宅的空置率下降了41.2%，顯示了對(duì)住宅市場(chǎng)的強(qiáng)勁需求。1.1.2 近三年來地產(chǎn)價(jià)格的變化趨勢(shì)在2005年年中房地產(chǎn)宏觀調(diào)控新政出臺(tái)后，蕪湖平均房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了回調(diào)，在2005年末到達(dá)谷底后開始反彈，在之后階段均保持穩(wěn)定快速增長(zhǎng)。從整體上看，在國家宏觀調(diào)控政策基本穩(wěn)定的情況下，市場(chǎng)機(jī)制使得蕪湖市房?jī)r(jià)繼續(xù)運(yùn)行在合理軌道上，價(jià)格基本保持著微幅上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。2007年以來蕪湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況繼續(xù)顯現(xiàn)著宏觀調(diào)控以來的良好效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)也

27、繼續(xù)維持著健康有序的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但城中區(qū)與城南區(qū)重新呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。表1蕪湖2007年新建商品房平均銷售價(jià)格情況分析表（數(shù)據(jù)來源：蕪湖住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)）區(qū)域預(yù)售面積（平方米）預(yù)售備案均價(jià)（元/平方米）實(shí)際銷售均價(jià)（元/平方米）2006年實(shí)際銷售均價(jià)（元/平方米）同比增長(zhǎng)（%）市區(qū)整體130143443814281329529.92城中區(qū)41884353745277363445.21城南區(qū)56002044234297327031.41三山區(qū)4418920972067171820.31城北區(qū)278380316431013148-1.51.1.3 蕪湖土地市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 根據(jù)蕪湖市房地產(chǎn)管理局

28、信息中心提供的資料，2007年全年，蕪湖市區(qū)土地市場(chǎng)共出讓土地17宗，雖然只比去年增加1宗，但從土地出讓面積來看，2007年土地出讓面積多達(dá)397.53萬平方米（去年同期為87.73萬平方米），較去年同期增加353.12%。由于蕪湖區(qū)域性中心城市地位逐漸形成，吸引了一批有實(shí)力的房地產(chǎn)上市公司來蕪湖投資開發(fā)，從而使得土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，土地拍賣價(jià)格攀升較快。1.1.4辦公樓市場(chǎng)現(xiàn)狀分析l 辦公樓發(fā)展政策環(huán)境分析 2006年12月1日，蕪湖有關(guān)部門出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記若干問題的規(guī)定，其中第五條其中一款規(guī)定：“辦公用房不得以個(gè)人名義申請(qǐng)辦理權(quán)屬登記，必須以市工商行政管理部門登記注冊(cè)的各類經(jīng)營(yíng)實(shí)體

29、名義申請(qǐng)方可辦理，且不得以住宅名義辦理按揭貸款或提取住房公積金，不得享受居民生活用水、用電、用氣價(jià)格”。同時(shí)，“辦公用房的地下汽車庫只能整體登記發(fā)證，不得空間拆零分割申請(qǐng)辦理權(quán)屬登記”。這一政策的出臺(tái)表明個(gè)人不再允許購買寫字樓。而在過去的蕪湖，以個(gè)人名義購買寫字樓并當(dāng)住宅使用已經(jīng)是“行規(guī)”。該規(guī)定的出臺(tái)將規(guī)范蕪湖住宅市場(chǎng)與寫字樓市場(chǎng)的界線，也為寫字樓市場(chǎng)帶來了新一輪發(fā)展機(jī)遇。在2007年1月11日舉辦的蕪湖首次全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)座談會(huì)上，蕪湖市政府副市長(zhǎng)洪建平指出“隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，寫字樓的開發(fā)肯定是個(gè)大趨勢(shì)，蕪湖這次不允許個(gè)人購買寫字樓，是因?yàn)槭徍膶懽謽呛推渌鞘胁灰粯?，它已?jīng)變味了，不

30、是真正的寫字樓。我們有些企業(yè)在利益的趨勢(shì)下在把寫字樓當(dāng)住宅賣，這樣就失去了寫字樓的作用，也失去了寫字樓開發(fā)的意義。”由于蕪湖對(duì)國家政策的執(zhí)行力度一直都比較強(qiáng)，很多方面都走在兄弟城市的前列，這一輪規(guī)范寫字樓市場(chǎng)的政策規(guī)定將為蕪湖寫字樓市場(chǎng)的健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。l 開發(fā)量分析最近三年蕪湖住宅、辦公樓和商業(yè)用房的新開工面積的結(jié)構(gòu)比例由82.5：0.5：17調(diào)整為85：5：10，而辦公樓的新開工面積更是呈幾何式增長(zhǎng)，照此發(fā)展趨勢(shì)，接下來的幾年在蕪湖的房地產(chǎn)市場(chǎng)，辦公樓將呈快速上升發(fā)展趨勢(shì)。圖-4蕪湖住宅、辦公樓、商業(yè)用房的新開工面積（數(shù)據(jù)來源：安徽省統(tǒng)計(jì)年鑒）5 蕪湖辦公樓新開工面積（數(shù)據(jù)來源：安

31、徽省統(tǒng)計(jì)年鑒）l 銷售量分析目前無法獲取近幾年來蕪湖辦公房銷售面積數(shù)據(jù)，而且尚無法對(duì)辦公用房銷售量進(jìn)行分類，即區(qū)分購房人是用于居住功能還是用于辦公功能。l 價(jià)格走勢(shì)分析總體而言，蕪湖的銷售型辦公樓的價(jià)格相對(duì)較低，主力價(jià)格段在3000 元/平方米4500 元/平方米。2004年以來，蕪湖辦公樓價(jià)格增速很快，甚至超過了同期住宅價(jià)格的增速。圖6 蕪湖辦公樓平均價(jià)格l 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)2006年，蕪湖各類注冊(cè)的企業(yè)已達(dá)10808家，其中，中小企業(yè)總數(shù)已由2005年的8443戶增加到2006年的9500余戶，業(yè)內(nèi)人士分析，蕪湖目前的辦公樓銷售市場(chǎng)辦公樓市場(chǎng)由于政策的調(diào)整以及各種產(chǎn)業(yè)集群的建設(shè)，區(qū)域成長(zhǎng)性

32、比較強(qiáng)，而中小型民營(yíng)企業(yè)的蓬勃發(fā)展，使蕪湖未來辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)得以看好。1.1.5 蕪湖房地產(chǎn)未來走勢(shì)分析總體而言，2005年以來,在國家宏觀調(diào)控和市場(chǎng)機(jī)制的雙重作用下，蕪湖市緊緊圍繞正確引導(dǎo)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)核心，采取積極有效措施，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。當(dāng)前蕪湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行基本正常，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨向合理，地產(chǎn)價(jià)格呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，宏觀調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。蕪湖市近幾年每年新增城鎮(zhèn)人口約23萬人，每年新增大學(xué)生約1萬多人。同時(shí)隨著城市化進(jìn)程的加快，民營(yíng)企業(yè)的快速發(fā)展，以及購房入戶政策的實(shí)施，都會(huì)吸引大量的外來人口購房，據(jù)測(cè)算新增人口每年大約需要住房近80萬平方米。據(jù)房地產(chǎn)銷售情況統(tǒng)計(jì)顯

33、示：2004-2006年蕪湖外來人口購房和農(nóng)民進(jìn)城購房的比例達(dá)59.9。此外，蕪湖市流動(dòng)人口近100萬，有一大部分屬于進(jìn)城務(wù)工人員，對(duì)房屋租賃有很大的市場(chǎng)需求。目前，蕪湖市人均建筑面積為32.62平方米，人均使用面積18.83平方米，人均居住面積14.24平方米，離“人均居住面積25平方米”的小康居住水平仍有一定差距，住房建設(shè)的空間仍然很大。2006年，蕪湖各類注冊(cè)的企業(yè)已達(dá)10808家，其中，中小企業(yè)總數(shù)已由2005年的8443戶增加到2006年的9500余戶（這一數(shù)量甚至超過浙江省中小企業(yè)最多的寧波市8767家），業(yè)內(nèi)人士分析，蕪湖目前的辦公樓銷售市場(chǎng)辦公樓市場(chǎng)由于政策的調(diào)整以及各種產(chǎn)業(yè)集

34、群的建設(shè)，區(qū)域成長(zhǎng)性比較強(qiáng)，而中小型民營(yíng)企業(yè)的蓬勃發(fā)展，使蕪湖未來辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)得以看好。1.2 微觀層面分析1.2.1 蕪湖主要地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析根據(jù)易居房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)提供的分析資料，蕪湖主要地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析如下：l 城中板塊城中板塊南到沿河路、北接天門山路、西至長(zhǎng)江沿線、東到弋江路。是蕪湖市的傳統(tǒng)中心。該區(qū)域以住宅、商業(yè)和寫字樓項(xiàng)目為主，住宅多為高層豪宅，代表性項(xiàng)目有世茂濱江花園、左岸生活社區(qū)、僑鴻國際等諸多項(xiàng)目。價(jià)格在4300元-8000元之間。表-2 城中板塊介紹（資料來源：易居房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)）樓盤檔次高檔中高檔均價(jià)5500元以上5000元以下物業(yè)形態(tài)住宅、商業(yè)、寫字樓住宅主力戶型

35、住宅90-120、商業(yè)2570平米、寫字樓敞開式三房?jī)蓮d110平米以上消費(fèi)群體全市居民，投資戶居多。職業(yè)特征為生意人、私企老板、行政事業(yè)單位職工社區(qū)規(guī)模中盤為主，以510萬平米項(xiàng)目居多l(xiāng) 城南板塊城南板塊主要指沿江路以南弋江區(qū)大部區(qū)域。北依青弋江，西臨長(zhǎng)江，南濱漳河，東至荊山河。弋江區(qū)地處蕪湖市城市發(fā)展中心區(qū)域。該區(qū)域住宅、商業(yè)以沿江邊發(fā)展速度較快，形成了具有代表性的中高檔樓盤如長(zhǎng)江長(zhǎng)現(xiàn)代城、中央城等諸多樓盤。表-3 城南板塊介紹（資料來源：易居房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)）樓盤檔次高檔中低檔均價(jià)5500元以上5000元以下物業(yè)形態(tài)高層、商業(yè)、寫字樓多層、小高層主力戶型三房?jī)蓮d70120平米兩房?jī)蓮d100平

36、米以下消費(fèi)群體以本地板塊消費(fèi)人群為主，外商消費(fèi)為輔，多為傳統(tǒng)居民社區(qū)規(guī)模中、大盤為主，以350萬平米項(xiàng)目居多l(xiāng) 鳩江區(qū)板塊鳩江區(qū)位于蕪湖市東北部，西臨長(zhǎng)江，是蕪湖市所轄四區(qū)之一。該區(qū)域以工業(yè)區(qū)為主，區(qū)境內(nèi)有國家級(jí)蕪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、朱家橋外貿(mào)碼頭，跨越境內(nèi)的蕪湖長(zhǎng)江大橋、蕪寧高速公路、蕪合高速公路、蕪杭高速公路和205國道在境內(nèi)交匯。具有代表性的住宅有北城水岸、鳳凰城系列樓盤、信德翡翠灣等隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展形成了一批開發(fā)規(guī)模較大的樓盤，現(xiàn)階段住宅均價(jià)在2930元3538元之間。表-4 鳩江區(qū)板塊介紹（資料來源：易居房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)）樓盤檔次中低檔低檔均價(jià)3000元-3500元以下3000元以

37、下物業(yè)形態(tài)多層、商業(yè)多層主力戶型二房二廳7095平米三房?jī)蓮d100平米以下消費(fèi)群體以本板塊普通消費(fèi)者為主，生意人、拆遷戶和企業(yè)職工為主社區(qū)規(guī)模中、小盤為主，以370萬平米項(xiàng)目居多l(xiāng) 三山區(qū)板塊三山區(qū)位于蕪湖市城區(qū)西南部，是蕪湖市最具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d城區(qū)，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，工業(yè)基礎(chǔ)較好。該區(qū)在努力打造集電力能源、汽車制造、特色農(nóng)業(yè)、物流業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)為一體的現(xiàn)代化城區(qū)。代表性的樓盤有江濱花園、金鑫花園、錦江家園、龍湖花園等，現(xiàn)階段住宅均價(jià)在1800元2000元之間。表-5 三山區(qū)板塊介紹（資料來源：易居房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)）樓盤檔次中低檔均價(jià)2000元以上物業(yè)形態(tài)住宅、商業(yè)主力戶型三房?jī)蓮d70-120

38、平米消費(fèi)群體全市居民，投資戶居多。職業(yè)特征為生意人、私企老板、行政事業(yè)單位職工社區(qū)規(guī)模中盤為主，以550萬平米項(xiàng)目居多據(jù)以上分析可以得知，弋江區(qū)與鏡湖區(qū)是蕪湖主要中高檔及高檔樓盤的聚集區(qū)，隨著未來城市發(fā)展軸線向南延伸，弋江板塊的發(fā)展前景將更為樂觀。1.2.2 2007年蕪湖地產(chǎn)銷售市場(chǎng)解讀l 住宅根據(jù)房庫網(wǎng)與實(shí)地調(diào)研結(jié)果，2007年城中、城南板塊新盤數(shù)據(jù)如下：表-6 2007年主要住宅新盤介紹板塊樓盤價(jià)格范圍（元平方米）城中板塊融匯錦江4700香榭麗舍4300世貿(mào)濱江7300月桂都市5300城南板塊長(zhǎng)江長(zhǎng)現(xiàn)代城6300中央城5200江岸明珠4900匯成名郡5000根據(jù)以上表獲知，2007年高檔

39、樓盤不斷推出，均價(jià)不斷刷新蕪湖甚至整個(gè)安徽省的記錄，由于目前城南板塊是蕪湖市場(chǎng)熱點(diǎn)的趨向所在，價(jià)格與城中板塊主要樓盤相差越來越小。l 寫字樓根據(jù)蕪湖365地產(chǎn)家居網(wǎng)與實(shí)地調(diào)研結(jié)果，2007年蕪湖寫字樓新盤數(shù)據(jù)如下：表-7 2007年主要寫字樓線盤介紹樓盤價(jià)格范圍（元平方米）鏡街金鼎SOHO10500僑鴻國家商城7800聯(lián)盛國際大廈未開盤2007年新建的寫字樓由于在規(guī)劃理念、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)管理方面較前幾年開發(fā)的辦公樓已經(jīng)在各個(gè)方面都有了質(zhì)的飛躍，如僑鴻國際大廈是皖南第一高樓與蕪湖第一座甲級(jí)寫字樓，鏡街金鼎SOHO也是蕪湖檔次最高的集商住一體的SOHO辦公樓；相比前幾年寫字樓價(jià)格與周邊同類住宅價(jià)格

40、倒掛的現(xiàn)象，2007年開發(fā)的寫字樓將把蕪湖寫字樓市場(chǎng)帶入一個(gè)新的時(shí)代。雖然以上樓盤均位于城中板塊，但給城南板塊提供了很多的發(fā)展的啟示。l 配套商業(yè)根據(jù)蕪湖365地產(chǎn)家居網(wǎng)與實(shí)地調(diào)研結(jié)果，2007年蕪湖配套商業(yè)新盤數(shù)據(jù)如下：表-8 2007年配套商業(yè)新盤介紹板塊樓盤目前價(jià)格范圍（元平方米）城中板塊泰華家園（外街一層）12000天泰大廈（外街一層）15000和平大廈（內(nèi)街一層）15000城南板塊長(zhǎng)江長(zhǎng)現(xiàn)代城（外街一層）未開盤，預(yù)計(jì)20000以上中央城（內(nèi)街一層）6000匯成名郡（外街一層）200001.2.3 2007蕪湖地產(chǎn)租賃市場(chǎng)解讀相比蕪湖比較成熟的銷售市場(chǎng)，蕪湖租賃市場(chǎng)與發(fā)達(dá)的一、二線城市

41、租賃市場(chǎng)相比，還尚在起步階段，體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：² 沒有成熟、系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)² 租賃價(jià)格浮動(dòng)很大，用市場(chǎng)發(fā)達(dá)城市通用的“元/月.平方米”指標(biāo)來衡量，往往同類樓盤租賃價(jià)格差距都會(huì)很大。因?yàn)樵谑徍捎谑袌?chǎng)需求結(jié)構(gòu)的原因，越是大面積物業(yè)的租賃，價(jià)格相比中小面積物業(yè)會(huì)有大幅度下降，所以誤差會(huì)比較大。² 目前城中板塊由于城市功能發(fā)展相對(duì)比較成熟，租賃價(jià)格具有更強(qiáng)的合理性，而城南板塊屬于新區(qū)，在城市建設(shè)、人口導(dǎo)入、配套設(shè)施方面還存在一定差距，所以租賃價(jià)格還比較低，而隨著城市化進(jìn)程的加快，城南板塊的價(jià)格上揚(yáng)空間將得以看好。根據(jù)實(shí)地調(diào)研，蕪湖住宅、寫字樓與配套商業(yè)租賃價(jià)格數(shù)據(jù)如下：

42、表-9 2007年分區(qū)、分物業(yè)類型租賃價(jià)格介紹板塊樓盤租賃價(jià)格范圍（元平方米月）城中板塊中高檔住宅20-30中低檔住宅7-12傳統(tǒng)辦公樓（如和平大廈、三泰大廈、金鼎大廈等）15-40新建高檔寫字樓（如鏡街、僑鴻國際商城）60以上，部分如鏡街中某些單元可以達(dá)到商鋪一層外街100-200城南板塊住宅10-20商鋪一層外街80-100工業(yè)廠房8-10根據(jù)以上數(shù)據(jù)可知，由于城南目前尚未有可以參考的辦公樓案例，而城中傳統(tǒng)辦公樓與新建高檔辦公樓價(jià)格差距也比較大，由于*動(dòng)漫科技園地塊屬于工業(yè)用地，辦公樓建設(shè)也不以甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)未來發(fā)展的趨勢(shì)，其價(jià)格體系的設(shè)計(jì)可以參考工業(yè)廠房與城中傳統(tǒng)辦公樓的價(jià)格。1

43、.3 蕪湖大商業(yè)市場(chǎng)解讀近幾年來，蕪湖一批大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛亮相，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在日益繁榮的同時(shí)也呈現(xiàn)出競(jìng)爭(zhēng)加劇的格局。隨著僑鴻國際、沃爾瑪、和平國際等大型商業(yè)企業(yè)的相繼入駐，蕪湖原有的以中山路為中心的商業(yè)格局被打破，商業(yè)零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，一個(gè)多元化、多層次的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在形成，根據(jù)實(shí)地調(diào)研，蕪湖大商業(yè)現(xiàn)狀如下：表-10 蕪湖主要大商業(yè)列表商業(yè)類型商業(yè)名稱營(yíng)業(yè)面積（萬平方米）百貨零售蕪湖新百大廈3.4蕪湖華億購物中心2蕪湖僑鴻國際商城3.4專賣店+大賣場(chǎng)融匯中江廣場(chǎng)4和平國際商廈2.6復(fù)合型商業(yè)購物中心、多功能城市綜合體聯(lián)盛商業(yè)廣場(chǎng)19（包括酒店、辦公、公寓面積）吉和城市商業(yè)廣場(chǎng)25（包括

44、酒店、辦公、公寓面積）華強(qiáng)城市廣場(chǎng)12復(fù)合型文化藝術(shù)特色主題商業(yè)旅游步行街金科.小九華2.3超市沃爾瑪1.9樂購.TESCO2歐尚2可以看到，幾年來蕪湖大中型商業(yè)發(fā)展速度相當(dāng)迅猛，開發(fā)量已經(jīng)趕上先前二十年開發(fā)建設(shè)的總量，新建商業(yè)主要還是集中在鏡湖區(qū)，弋江區(qū)作為未來主要人口導(dǎo)入的區(qū)域，目前商業(yè)仍以配套商業(yè)為主，并沒有大商業(yè)項(xiàng)目入駐，800畝意向地塊作為集居住、商業(yè)于一體的綜合地塊，規(guī)劃有較大的商業(yè)體量，可以考慮引入大商業(yè)業(yè)態(tài)作為該區(qū)域重要的商業(yè)形態(tài)之一。1.4 蕪湖高校資源解讀由于本項(xiàng)目與800畝意向地塊均位于蕪湖高校園區(qū)附近，對(duì)高校園區(qū)的分析將有助于對(duì)項(xiàng)目未來重要的受眾群體之一-高校學(xué)生的相關(guān)

45、情況與數(shù)據(jù)進(jìn)行掌握，有助于項(xiàng)目項(xiàng)目操作實(shí)施的全程把握。目前，蕪湖高校園區(qū)已經(jīng)入駐以安徽師范大學(xué)為代表的8所高校，其中四所本科院校，主要情況如下：表-11 蕪湖高校列表（資料來源：各大高校網(wǎng)站）學(xué)校名稱在校人數(shù)（萬人）主要專業(yè)方向安徽師范大學(xué)2.2綜合類安徽工程科技學(xué)校1.3機(jī)電、紡織皖南醫(yī)學(xué)院0.78醫(yī)學(xué)、藥學(xué)安徽商貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院0.87商貿(mào)、財(cái)會(huì)、法律、旅游安徽中醫(yī)藥高等?？茖W(xué)校0.4醫(yī)學(xué)、藥學(xué)、護(hù)理蕪湖職業(yè)技術(shù)學(xué)院1.1機(jī)械、數(shù)控、電氣安徽信息技術(shù)職業(yè)學(xué)院0.5計(jì)算機(jī)應(yīng)用、應(yīng)用電子安徽機(jī)電職業(yè)技術(shù)學(xué)院0.6機(jī)電、汽車、數(shù)控根據(jù)上表可知，蕪湖高校在校人數(shù)已經(jīng)接近8萬人，專業(yè)覆蓋從傳統(tǒng)工業(yè)技術(shù)

46、到計(jì)算機(jī)、信息與商貿(mào)，已經(jīng)成為蕪湖最重要的人才源頭，同時(shí)也構(gòu)筑了蕪湖重要的消費(fèi)力量之一。第四章 動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析1 2006年第三產(chǎn)業(yè)投資態(tài)勢(shì)與趨勢(shì)近幾年，隨著能源、重化工與裝備制造業(yè)的高速發(fā)展，帶來了固定資產(chǎn)投資的高速增長(zhǎng)，使投資需求對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用進(jìn)一步增強(qiáng)，作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展中的國家，投資驅(qū)動(dòng)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，具有其他因素不可替代的作用。雖然從總體規(guī)模與發(fā)展水平而言，國內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)還處在一個(gè)相對(duì)較低的水平；從第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)構(gòu)成上，仍以傳統(tǒng)商業(yè)服務(wù)業(yè)為主，基礎(chǔ)性的第三產(chǎn)業(yè)和新興第三產(chǎn)業(yè)如、通訊、金融保險(xiǎn)、信息、咨詢、科技等行業(yè)依然發(fā)育不足。2006年第三產(chǎn)業(yè)各行業(yè)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率排

47、序如下:表-12 2006年第三產(chǎn)業(yè)各行業(yè)固定投資增速排名（資料來源：中國企業(yè)投資分析報(bào)告（2007年版）2006年投資增長(zhǎng)率排序2005年投資增長(zhǎng)率排序住宿和餐飲業(yè)住宿和餐飲業(yè)租賃和商業(yè)服務(wù)業(yè)租賃和商業(yè)服務(wù)業(yè)居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)批發(fā)和零售業(yè)交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)房地產(chǎn)業(yè)居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)文化、體育和娛樂業(yè)文化、體育和娛樂業(yè)批發(fā)和零售業(yè)科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地址勘探業(yè)水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)公共管理和社會(huì)組織水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)房地產(chǎn)業(yè)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)公共管理和社會(huì)組織金融業(yè)教育科學(xué)研究 、技術(shù)服務(wù)和

48、地址勘查業(yè)金融業(yè)教育信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)由上表可以獲知，文化、體育和娛樂業(yè)在05年與06年的增速都在第三產(chǎn)業(yè)各個(gè)子行業(yè)中排名靠前，超過了近幾年備受市場(chǎng)關(guān)注的金融業(yè)與計(jì)算機(jī)軟件行業(yè)，顯示了文化產(chǎn)業(yè)強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿?。相比于傳統(tǒng)的服務(wù)業(yè)，文化產(chǎn)業(yè)一直以來受國家政策限制與區(qū)域壁壘影響比較大，而2007年3月9日國務(wù)院下發(fā)關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干通知，針對(duì)非公有制經(jīng)濟(jì)進(jìn)入服務(wù)業(yè)提出了“三個(gè)凡是”，即凡是法律法規(guī)沒有明令禁入的服務(wù)領(lǐng)域，都要面向社會(huì)資本開放；凡是向外資開房的領(lǐng)域，都要向內(nèi)資開放；進(jìn)一步打破市場(chǎng)分割和地區(qū)封鎖，推進(jìn)全國統(tǒng)一開放、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系建設(shè)，各地區(qū)凡是對(duì)本地企業(yè)開放的服務(wù)業(yè)領(lǐng)

49、域，應(yīng)全部對(duì)外地企業(yè)家開放。這為文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了全新的機(jī)遇，具有強(qiáng)烈創(chuàng)新意識(shí)與探索精神的民營(yíng)資本的進(jìn)入，產(chǎn)業(yè)鏈的完善與延伸，全國性大市場(chǎng)的戰(zhàn)略構(gòu)建，都為文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景作了良好的鋪墊，順應(yīng)當(dāng)代社會(huì)逐步由產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)時(shí)代、服務(wù)經(jīng)濟(jì)時(shí)代過渡到體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，滿足大眾對(duì)更高層次的精神文化產(chǎn)品的需求。2 動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢(shì)與市場(chǎng)前景展望2.1 動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況中國近些年提出的“動(dòng)漫”產(chǎn)業(yè)的概念，是對(duì)西方國家近百年來發(fā)展起來的漫畫、動(dòng)畫、游戲、電影動(dòng)畫等等產(chǎn)業(yè)的整體的概括性描述，在英文中最接近的相對(duì)應(yīng)單詞是“animationindustry”。因此，“動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)”準(zhǔn)確的定義是“動(dòng)畫和漫畫產(chǎn)業(yè)”，涉及的

50、領(lǐng)域有以下方面：傳統(tǒng)繪畫藝術(shù)、雕塑藝術(shù)、手工動(dòng)畫、泥塑動(dòng)畫、影視制作、音效制作、廣告策劃、科學(xué)仿真、計(jì)算機(jī)模擬、計(jì)算機(jī)圖形學(xué)、計(jì)算機(jī)游戲、科幻小說、神話小說、報(bào)刊連環(huán)畫、動(dòng)畫短片、動(dòng)漫教材、影視發(fā)行、音樂發(fā)行、玩具設(shè)計(jì)、禮品發(fā)行等等。國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部等部門關(guān)于推動(dòng)我國動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干問題意見的通知中對(duì)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵表述為：是指以“創(chuàng)意”為核心，以動(dòng)畫、漫畫為表現(xiàn)形式，包含動(dòng)漫圖書、報(bào)刊、電影、電視、音像制品、舞臺(tái)劇和基于現(xiàn)代信息傳播技術(shù)手段的動(dòng)漫新品種等動(dòng)漫直接產(chǎn)品的開發(fā)、生產(chǎn)、出版、播出、演出和銷售，以及與動(dòng)漫形象有關(guān)的服裝、玩具、電子游戲等衍生產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)。由此看，動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)

51、包括創(chuàng)作、制作媒體傳播產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)和設(shè)計(jì)生產(chǎn)與動(dòng)漫相關(guān)的周邊或衍生產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)。動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)指以原創(chuàng)動(dòng)畫片及原創(chuàng)卡通形象及品牌為核心。數(shù)字時(shí)代的到來促使動(dòng)畫、漫畫和游戲形成三位一體的新格局。動(dòng)漫與電影、電視、出版、音像業(yè)、衍生品互相滲透與融合，形成動(dòng)畫產(chǎn)業(yè)鏈。2.2 國內(nèi)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析國內(nèi)在2002年提出大力發(fā)展動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)，5年來，通過促進(jìn)動(dòng)畫業(yè)與投資業(yè)等各方面的合作，推動(dòng)了動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)和延伸。1993年到2003年，國內(nèi)動(dòng)畫總產(chǎn)量?jī)H為4.6萬分鐘，而2004年一年的產(chǎn)量就增長(zhǎng)到2.18萬分鐘，2005年年產(chǎn)量為4.27萬分鐘，2006年全年總量超過7萬分鐘。2007年1月至9月初，國產(chǎn)動(dòng)畫的

52、產(chǎn)量達(dá)到6.4萬分鐘，大大超過去年同期水平。圖-7 2004年至2007年動(dòng)畫產(chǎn)量與增速圖（數(shù)據(jù)來源：華經(jīng)視點(diǎn)-2007年至2008年中國動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)前景展望與市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告）2.3動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)侵竿ㄟ^“漫畫-動(dòng)畫-周邊產(chǎn)品”形成的一條可以創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的路徑，如下圖所示，是國際主流遵循的模式。圖-8國際主流動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈演示圖而在國內(nèi)，由于動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)尚處于初步發(fā)展階段，國外成熟的產(chǎn)業(yè)發(fā)展價(jià)值鏈尚無法覆蓋到各個(gè)產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)之中。目前，漫畫的自身已經(jīng)有一條小的贏利模式，就是：“漫畫創(chuàng)作-出版-讀者”來賺取利潤(rùn)，依靠出版物基本能夠回收投資成本。相對(duì)而言，“動(dòng)畫原創(chuàng)-動(dòng)畫加工-衍生品制售”這條

53、價(jià)值延伸路徑，由于受限于國內(nèi)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展層次，近幾年雖然已經(jīng)得到了很大的發(fā)展，但離成熟階段還有很大的距離。2.3 國內(nèi)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境分析2.3.1 經(jīng)濟(jì)環(huán)境動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)具有消費(fèi)群體廣、市場(chǎng)需求大、產(chǎn)品生命周期長(zhǎng)和高成本、高附加值、高國際化等特點(diǎn)，是開發(fā)潛力巨大的新興文化產(chǎn)業(yè)。動(dòng)畫產(chǎn)業(yè)及衍生產(chǎn)品包括電影、電視、音像、出版、廣告、旅游、教育、食品、服裝、文具、玩具、通訊、網(wǎng)絡(luò)、數(shù)字娛樂以及相關(guān)的附屬產(chǎn)品，覆蓋面特別大。動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的興盛實(shí)際上與國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度密切相關(guān)。中國近年興起的動(dòng)漫熱，實(shí)際上是上世紀(jì)以來中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展在文化領(lǐng)域里的折射。 2.3.2 消費(fèi)環(huán)境隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，人民生活水

54、平不斷提高，廣大人民群眾特別是青少年，對(duì)創(chuàng)意性、時(shí)尚性強(qiáng)的高品位動(dòng)漫文化、動(dòng)漫產(chǎn)品需求越來越大。目前，國內(nèi)約有 5億的動(dòng)漫影視產(chǎn)品消費(fèi)群，各電視臺(tái)國產(chǎn)動(dòng)畫年需要量為28萬分鐘。按國家規(guī)定的全國省級(jí)、副省級(jí)電視臺(tái)三年內(nèi)全部開通少兒頻道的要求，到2010年，全國電視臺(tái)每天需要5000分鐘、全年需要180萬分鐘的動(dòng)畫節(jié)目，國產(chǎn)動(dòng)畫產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值將在1000億元人民幣以上，映射出國內(nèi)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)龐大的消費(fèi)市場(chǎng)和巨大的發(fā)展空間。 2.3.3 政策環(huán)境 2004年4月，國家廣電總局頒發(fā)關(guān)于發(fā)展我國影視動(dòng)畫產(chǎn)業(yè)的若干意見，對(duì)國產(chǎn)動(dòng)畫片的播出數(shù)量、所占比例和播出時(shí)段作了硬性規(guī)定，如國產(chǎn)動(dòng)畫片在每季度播出的的動(dòng)畫片總量中不少于60，凡電影、電視劇頻道在17：0