土地估價師開始必備材料二土地估價理論與方法

1、2009年土地估價理論與方法真題一、判斷題(10題，題號1一10，共10分。請判斷各題說法正確或錯誤，并將答題卡相同題號對應(yīng)的符號涂黑，正確涂“”，錯誤涂“×”。評分說明：每題1分，判斷錯誤不得分并倒扣1分，最多扣至判斷題總分為O) 1.估價期日是進(jìn)行估價資料調(diào)查、分析和價格評估工作的日期。( )2.容積率越大，意味著單位面積土地上可以建設(shè)的建筑面積越大。因此，當(dāng)其他條件相同時，容積率與樓面地價成反比關(guān)系。( )3.一些因素對土地價格的影響難以用數(shù)學(xué)模型度量或難以量化，在估價中可以不予考慮。( )4.地價是土地權(quán)利的價格或價值，但是，土地估價結(jié)果中可以包括地上物和其他相關(guān)權(quán)利的價值。

2、( )5.基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價是我國地價體系的核心。( )6.宗地甲的單位面積地價為650元/平方米，土地使用權(quán)年限為25年;宗地乙的單位面積地價為700元/平方米，土地使用權(quán)年限為30年。當(dāng)土地還原率為8%時，實(shí)際上宗地甲的單位面積地價高于宗地乙。( )7.承租土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)相比，在投資風(fēng)險和收益水平方面都存在差異，一般在采用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價格時，所確定的還原率應(yīng)高于評估出讓土地使用權(quán)的還原率。( )8.建筑物現(xiàn)值是建筑物的原始購建價格扣除使用過程中的折舊(價值減損)后的余額。( )9.地價是指地上權(quán)利的價格，地下空間按照構(gòu)筑物進(jìn)行估價。( )10.在某新建成住宅的估

3、價中發(fā)現(xiàn)，其平面設(shè)計(jì)采用的是20世紀(jì)80年代的布局，則采用成本法和市場比較法進(jìn)行評估，確定結(jié)果時，需要計(jì)算并扣減折舊。( )二、單項(xiàng)選擇題(45題，題號1155，共45分。每題有A、B、C、D四個備選項(xiàng)，其中只有一個最符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。評分說明：每題1分，選錯不得分，不倒扣分)11.在土地估價中，需要將影響土地價格的因素條件修正到估價期日的水平，是依據(jù)土地估價的( )進(jìn)行的。A.替代原則 B.供需原則C.變動原則 D.預(yù)期收益原則12.根據(jù)馬克思地租理論，土地價格存在的根源是( )。A.壟斷地租 B.級差地租 C.絕對地租 D.農(nóng)業(yè)地租13.在城鎮(zhèn)土地分等中，假

4、設(shè)某因子對應(yīng)指標(biāo)與土地利用效益呈正相關(guān)，某參評對象對應(yīng)指標(biāo)值為500，評價對象中該指標(biāo)的最高值為800，最低值為300，則采用極值標(biāo)準(zhǔn)化法計(jì)算參評對象的指標(biāo)得分為( )。A.40 B.60 C14.以下關(guān)于中心地職能的說法不正確的是( )。A.中心地提供的商品和服務(wù)稱為中心地職能B.中心地職能以商業(yè)、服務(wù)業(yè)為主C.中心地職能包括社會、文化方面的內(nèi)容D.中心地職能包括制造業(yè)活動15.路線價法中確定標(biāo)準(zhǔn)深度時，應(yīng)采用臨街各宗地的( )。A.平均深度 B.深度的中位數(shù)C.深度的眾數(shù) D.城市統(tǒng)一確定的某一深度16.某建筑物的總面積為4000平方米，8年前建成投入使用，現(xiàn)單位面積重置成本為1000元/

5、平方米，估計(jì)尚可使用32年，殘值率為5%，則采用平均折舊法評估該建筑物的現(xiàn)值為( )萬元。A.250 B.304 C.324 D.34017.在采用土地租金測算土地純收益時，需扣除的租賃費(fèi)用中不包括 ( )。A.管理費(fèi) B.土地稅 C.維護(hù)費(fèi) D.保險費(fèi)18.在市場比較法中，案例與待估宗地所在地區(qū)的區(qū)域特性及其影響地價的因素和條件相同或相近時，可稱為二者處在( )。A.相同區(qū)域或同一供需圈 B.比較區(qū)域或同一供需圈C.類似區(qū)域或同一供需圈 D.比較區(qū)域或類似區(qū)域19.某公司于1996年8月取得一宗40年期使用權(quán)的土地，于1998年8月建成賓館，建筑物耐用年限為50年。該賓館年凈收益200萬元，

6、房地綜合還原率為9%。采用收益還原法評估該賓館2009年8月的價格為( )萬元。A. 2145 B.2130 C.2040 D.200520.在采用成本逼近法評估土地價格時，計(jì)算投資利潤的基數(shù)不包括 ( )。A.土地取得費(fèi) B.土地開發(fā)費(fèi) C.利息 D.稅費(fèi)21.運(yùn)用市場比較法的直接比較法是以( )為基準(zhǔn)，將交易案例與其逐項(xiàng)比較，經(jīng)過修正計(jì)算得到比準(zhǔn)價格。A.待估宗地 B.某交易案例 C.類似宗地 D.標(biāo)準(zhǔn)宗地22.某賓館建筑物尚可使用25年，剩余土地使用權(quán)年限為27年，預(yù)計(jì)未來第一年的純收益為39萬元，此后純收益每年在上一年基礎(chǔ)上減少2萬元，采用收益還原法計(jì)算該不動產(chǎn)價值時，收益年數(shù)應(yīng)確定為

7、( )年。 B.20.5 C.25 D.2723.某煤礦風(fēng)井用地以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后采用國有土地租賃方式進(jìn)行有償使用，合同約定年租金為3萬元/畝，租期15年。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝惞I(yè)用地市場租賃年租金為5萬元/畝。假設(shè)土地還原率為7%，則評估該宗地法定最高年限的出讓土地使用權(quán)價格為( )萬元/畝。A. 27.6 B.41.4 C24.市場比較法中比較案例與待估宗地間建立價格可比基礎(chǔ)不包括( )。A.統(tǒng)一價格時點(diǎn) B.統(tǒng)一面積單位C.統(tǒng)一付款方式 D.統(tǒng)一貨幣種類和單位。25.在某不動產(chǎn)總價值中，地價占45%，建筑物價值占55%，土地和建筑物的還原率分別為9%和11%，則綜合還原率為( )%

8、。A. 9.8 B.10 C26.標(biāo)準(zhǔn)深度的連線被稱為里地線，里地線兩側(cè)不臨街的宗地分別稱為( )A.里地和表地 B.臨街地和表地C.里地和袋地 D.臨街地和袋地27.下列各圖中，( )正確地反映了土地的自然供給特征。28.下表為某城市住宅用地2005 -2008年間環(huán)比地價指數(shù)情況，某比較案例住宅用地2006年成交價為1500元/平方米，該案例修正到2008年的價格為( )元/平方米。年份2005200620072008地價指數(shù)108106110109A. 1635 B.1650 C.1785 D.179929.企業(yè)甲有住宅用地5000平方米，現(xiàn)與開發(fā)商乙達(dá)成協(xié)議聯(lián)建住宅，建設(shè)資金均由開發(fā)商

9、乙出。預(yù)計(jì)該住宅項(xiàng)目容積率為1.6，住宅單位建筑面積的造價為1500元/平方米，稅費(fèi)為建筑造價的4%。建成后，企業(yè)甲分得總建筑面積的 60%，開發(fā)商乙獲得總建筑面積的40%。則相當(dāng)于企業(yè)甲以( )元/平方米的地面價格出資。A. 1498 B.2340 C.3600 D.374430.采用成本法求取舊建筑物的價格時，首先求取在( )的建筑物重置價格，再計(jì)算建筑物的折舊額，將建筑物重置價格減去折舊額，得到估價對象的價值。A.建造時 B.估價工作時間C.估價期日 D.未來某個時點(diǎn)31.某宗土地采用三種估價方法得出的估價結(jié)果分別為820元/平方米、850元/平方米和900元/平方米，若賦予的權(quán)重分別為

10、0.5、0.3和0.2，則該宗地的最終評估價格為( )元/平方米。A.820 B.845 C.850 D.85732.在土地估價過程中，以下不屬于確定最佳開發(fā)利用方式內(nèi)容的是( )。A.最佳用途 B.最佳收益 C.最佳集約度 D.最佳規(guī)模33.馬克思地租理論認(rèn)為，土地自然條件的差別是( )產(chǎn)生的條件。A.絕對地租 B.級差地租 C.壟斷地租 D.城市地租34.下列( )條件發(fā)生時，將導(dǎo)致相應(yīng)用途的地價上升。A.住宅區(qū)內(nèi)道路禁止貨車通行B.住宅區(qū)旁建設(shè)鐵路線C.寫字樓旁建設(shè)大型娛樂場D.工業(yè)區(qū)地下水過量開采而產(chǎn)生地面沉降35.某一邊臨街的三角形宗地，高9米，所臨街道路線價為1000元/平方米，根

11、據(jù)臨街地深度指數(shù)表，該宗地價格為( )元/平方米。 臨街深度 （米） 未滿4  滿4 未滿8 滿8 未滿12 滿12 未滿16 滿16 未滿18深度指數(shù)(%) 130 125 120 110 100A. 1100 B.1200 C.1250 D.130036.對工業(yè)用地價格影響最大的兩個因素是( )。A.位置和環(huán)境 B.位置和基礎(chǔ)設(shè)施C.交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施 D.交通條件和環(huán)境37.對具有保護(hù)價值的古建筑物估價應(yīng)采用該古建筑物的( )。A.重置價格 B.重建價格 C.市場價格 D.收益價格38.在土地估價過程中，記載估價關(guān)鍵事項(xiàng)和估價結(jié)果，簡要介紹估價技術(shù)過程的是( )。A.送文函 B

12、.估價工作報告C.土地估價報告 D.土地估價技術(shù)報告39.應(yīng)用剩余法評估宗地價格，首先需要調(diào)查確認(rèn)的是( )。A.該宗土地規(guī)劃許可的用途B.該宗土地規(guī)劃的容積率和建筑密度C.該宗土地開發(fā)周期D.該宗土地開發(fā)完成后房地產(chǎn)可能的售價40.某宗地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為25萬元，此后逐年遞增2%，該類地產(chǎn)的土地還原率為6%，則該宗地產(chǎn)無限年期的收益價格為( )萬元。A. 312.5 B.416.7 C41.下列土地估價中的技術(shù)處理不正確的是( )。A.當(dāng)采用市場比較法評估時，選擇的比較案例應(yīng)為3年內(nèi)成交的交易實(shí)例B.當(dāng)采用成本逼近法評估宗地價格時，計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用應(yīng)準(zhǔn)確區(qū)分宗地紅線內(nèi)外的開發(fā)程度C

13、.收益還原法中估價對象的凈收益應(yīng)根據(jù)估價對象實(shí)際經(jīng)營的財(cái)務(wù)報表分析獲得D.剩余法中未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)價值可以采用市場比較法、收益還原法進(jìn)行測算42.受理估價委托時應(yīng)明確估價基本事項(xiàng)，其中不包括( )。A.明確估價目的 B.明確估價對象C.明確估價時點(diǎn) D.明確估價收費(fèi)具體數(shù)額43.某房地產(chǎn)開發(fā)商取得一宗商業(yè)用地法定最高年限土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)2年完成開發(fā)建設(shè)，經(jīng)調(diào)查測算，項(xiàng)目建成后的商場房地年凈收益可達(dá)到400萬元，綜合還原率為7%，則開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值為( )萬元。A. 5333 B.5277 C.4804 D.475444.某城市寫字樓用地的評估中，應(yīng)選取同時期的( )對比較案例估價期日

14、進(jìn)行修正。A.全國綜合地價指數(shù) B.該市綜合地價指數(shù)C.全國寫字樓地價指數(shù) D.該市寫字樓地價指數(shù)45.采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗地價格時，需要通過各方面的比較將對應(yīng)用途和級別的基準(zhǔn)地價修正為估價對象宗地價格，在比較修正的因素中不包括對( )的修正。A.建筑物成新狀況 B.土地開發(fā)程度C.土地使用權(quán)年限 D.容積率46.下列城市規(guī)劃因素中對地價影響最大的因素是( )。A.面積、形狀、土地使用年限 B.防洪堤、供電容量、消防站C.綠化、游憩設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量 D.用途、容積率、建筑密度47.某宗房地產(chǎn)的總價值為90萬元，其中土地價值20萬元，通過抵押獲得貸款60萬元。若投?；馂?zāi)險，其投保價值最高為

15、( )萬元。A.30 B.60 C.70 D.9048.依據(jù)交通原則建立起來的中心地體系，上級中心地可以支配下級中心地( )的商服活動。A.全部 B.1/2 C.1/3 D.1/649.某公司以年租金540元/平方米的價格租用某商業(yè)不動產(chǎn)，該不動產(chǎn)的剩余土地使用年期為30年，建筑容積率為1，建筑物的成新度為70%。據(jù)調(diào)查，同類建筑物的重置價格為2000元/平方米，同類商業(yè)房地產(chǎn)的法定最高年期土地出讓價格為3000元/平方米，土地還原率為8%，建筑物還原率為10%，不動產(chǎn)綜合還原率為9%。則該不動產(chǎn)的價格為( )元/平方米。A. 3650 B.4232 C.5270 D.559950.某宗土地面

16、積為3000平方米，城市規(guī)劃限制指標(biāo)為：容積率不高于2.5，建筑密度不高于30%，在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列方案中最佳的、可行的是( )。A.總建筑面積7000平方米，首層建筑面積1000平方米B.總建筑面積5000平方米，首層建筑面積900平方米C.總建筑面積7200平方米，首層建筑面積1000平方米D.總建筑面積7200平方米，首層建筑面積900平方米51.關(guān)于土地估價，下列表述中不正確的是( )。A.采用不同估價方法評估的結(jié)果可能不同B.不同估價目的下的估價結(jié)果可能不同C.不同的估價時點(diǎn)將影響估價結(jié)果D.不同的估價作業(yè)時間將影響估價結(jié)果52.在路線價評估中，( )不符合

17、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的標(biāo)準(zhǔn)。A.街道轉(zhuǎn)角處的宗地 B.矩形宗地C.容積率為所在區(qū)段代表性容積率D.一面臨街的宗地53.以下( )方法不適宜地租量的求取。A.從房租中分離出地租 B.從地價中求出地租C.從土地開發(fā)成本中求出地租 D.用類似剩余法的方法求出地租54.( )是決定城市土地利用價值的重要因素。A.區(qū)位 B.土地承載力C.土地出讓方式 D.土地開發(fā)成本55. 2009年上半年我國各主要大城市均出現(xiàn)土地市場、房地產(chǎn)市場的火爆現(xiàn)象，房價過快上漲、“地王”頻現(xiàn)，業(yè)界普遍認(rèn)為存在一定的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。根據(jù)土地估價的基本原理，在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的情況下，( )才能夠評估出估價對象客觀潛在的價格。A.市場比較

18、法 B.成本法 C.收益還原法 D.剩余法三、多項(xiàng)選擇題(15題，題號5670，共30分。每題有A、B、C、D、E五個備選項(xiàng)，其中至少有兩個最符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。評分說明：每題2分，多選、有錯誤選項(xiàng)的不得分，不倒扣分;少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0.5分)56.關(guān)于成本逼近法測算中的“土地增值”，下列表述正確的有( )。A.土地增值是土地開發(fā)收益B.土地增值是土地市場價格與成本價格的差額C.土地增值是土地成本價格與土地增值率的乘積D.土地增值是土地開發(fā)總投資與土地增值率的乘積E.土地增值是因開發(fā)后基礎(chǔ)設(shè)施增強(qiáng)、土地用途改變、土地權(quán)利轉(zhuǎn)移等多種因素帶來的57.我國城鎮(zhèn)

19、國有土地價格實(shí)質(zhì)上是( )。A.無限年期的土地所有權(quán)價格 B.有限年期的土地所有權(quán)價格C.有限年期的土地使用權(quán)價格 D.完全的土地所有權(quán)價格E.土地所有權(quán)價格的一部分58.采用安全利率加風(fēng)險值調(diào)整值法求取土地還原率時，安全利率可以采用( )。A.同時期一年期國債年利率B.同時期一年期銀行定期存款年利率C.同時期一年期銀行貸款年利率D.同時期銀行活期存款年利率E.政府統(tǒng)計(jì)的經(jīng)濟(jì)增長率59.在影響宗地價格的因素中，下列選項(xiàng)中屬于個別因素的有( )。A.繁華程度、生活配套設(shè)施齊備程度B。宗地內(nèi)開發(fā)程度C.宗地面積、形狀D.環(huán)境質(zhì)量、景觀E.臨街類型、臨街位置60.當(dāng)存在( )情況時，不適于采用剩余法

20、評估土地價格。A.房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，價格波動很大B.城市有穩(wěn)定的土地供應(yīng)計(jì)劃和政策C.房地產(chǎn)交易資料信息完整，可公開查詢D.貸款利率不變E.規(guī)劃控制容積率、建筑密度等指標(biāo)不明確61.在用剩余法評估土地價格過程中，預(yù)測開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值一般可以采用( )。A.市場比較法 B.成本逼近法C.收益還原法 D.長期趨勢法E.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法62.在路線價法評估過程中，街角地所臨的兩條道路，( )的街道應(yīng)作為正街。A.路線價低 B.路線價高C.路線價相同時較寬 D.路線價相同時較窄E.車流量較大63.在以下影響土地價格的因素中，當(dāng)因素的指標(biāo)值上升時，引起土地價格呈單純上升趨勢的有( )。A.人口密

21、度 B.基礎(chǔ)設(shè)施配套水平C.繁華程度 D.噪聲E.地形坡度64.下列情況中，( )的土地估價特別適用路線價法。A.土地稅收 B.大城市住宅用地C.工業(yè)開發(fā)區(qū) D.商業(yè)街兩側(cè)不動產(chǎn)E.城市房屋拆遷補(bǔ)償65.需要結(jié)合土地用途才能確定其對土地價格影響方向的因素有( )。A.交通管制 B.社會治安 C.鐵路D.流動人口 E.經(jīng)濟(jì)形勢66.土地估價報告應(yīng)經(jīng)( )才能生效。A.估價假設(shè)條件說明 B.土地估價師簽字C.公證 D.土地估價機(jī)構(gòu)蓋章E.送文函67.以下不動產(chǎn)價格評估，不能采用收益還原法的有( )。A.寫字樓 B.普通住宅 C.醫(yī)院 D.郵電所E.空置廠房68.導(dǎo)致影響土地價格的社會經(jīng)濟(jì)因素發(fā)生變

22、化的原因可能是( )。A.城市人均收入提高B.城市規(guī)劃中對城市性質(zhì)進(jìn)行了調(diào)整C.城市土地供求變化D.城市道路系統(tǒng)調(diào)整E.新建大型文化娛樂中心69.房屋新舊程度評定標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的( )等方面的有關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行評定的。A.建成年代 B.結(jié)構(gòu)和樓地面C.裝飾部分 D.設(shè)備部分E.維修、大修情況70.采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗地價格時，需要收集所在城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估成果，包括( )。A.基準(zhǔn)地價表 B.基準(zhǔn)地價成果圖件C.基準(zhǔn)地價因素修正系數(shù)表 D.基準(zhǔn)地價評估方案E.基準(zhǔn)地價成果應(yīng)用說明四、情景分析題(3題，內(nèi)含15小題，題號71 - 85，共15分。每小題有A、B、C、D四個備選項(xiàng)，其中至少有一個最

23、符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。評分說明：每小題1分，多選、有錯誤選項(xiàng)的不得分，不倒扣分：少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0. 25分)(一)某工業(yè)開發(fā)區(qū)通過征地方式獲得1平方公里O土地進(jìn)行一級開發(fā)，計(jì)劃達(dá)到“五通一平”后按工業(yè)用地分塊出讓。該地區(qū)土地取得費(fèi)用平均為15萬元/畝(含征地費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi))，達(dá)到“五通一平”條件的開發(fā)費(fèi)用(含管理費(fèi)和開發(fā)階段的稅費(fèi))平均為2億元/平方公里。征地完成后，土地開發(fā)周期為2年，第一年內(nèi)投入開發(fā)費(fèi)用的60%，第二年內(nèi)投入剩余的40%。假設(shè)銀行貸款年利率為7%，當(dāng)?shù)匾患夐_發(fā)的投資利潤率為15%，類似土地開發(fā)的土地增值收益率為20%，土地還原率為9%

24、。預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可用于出讓的面積比例為70%。請就上述內(nèi)容，回答71 -75小題的問題。71.土地取得費(fèi)用的計(jì)息期應(yīng)為( )年。A.2 B.1.5 C72.土地開發(fā)期間所負(fù)擔(dān)的利息總額為( )萬元。A. 2975 B.4717 C.4817 D.555973.土地開發(fā)利潤總額達(dá)到( )萬元。A. 6375 B.7083 C.8500 D.944374.計(jì)算土地增值收益應(yīng)采取的基數(shù)為( )。A.土地取得費(fèi)用B.土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用C.土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+利息D.土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+利息+利潤75.為確定開發(fā)后可出讓面積的出讓底價，在將各項(xiàng)因素構(gòu)成相加求和的基礎(chǔ)上，還應(yīng)做(

25、)等處理和修正。A.因素構(gòu)成累加值÷70% B.因素構(gòu)成累加值×70%C.年期修正 D.期日修正(二)某城市建成區(qū)內(nèi)有一國有化工廠，土地面積15000平方米，為1980年底經(jīng)劃撥方式取得的土地使用權(quán)，地上建有磚混結(jié)構(gòu)的廠房和辦公用房。1995年領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。該工廠周圍為居住區(qū)。根據(jù)城市總體規(guī)劃，該廠址所處區(qū)域規(guī)劃為居住用地。由于經(jīng)營效益低下，且對環(huán)境有污染，該市土地儲備中心擬進(jìn)行收購。該市基準(zhǔn)地價公布日期為2003年1月1日。請就上述內(nèi)容，回答76 - 80小題的問題。76.該工廠土地要人市交易，可以采用( )方式。A.不改變工業(yè)用途，協(xié)議出讓 B.直接轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商C

26、.招標(biāo) D.掛牌77.僅根據(jù)城市總體規(guī)劃圖中的信息判斷，估價中該土地可能按( )用途評估。A.居住 B.商業(yè) C.工業(yè) D.商住綜合78.某開發(fā)商委托評估該宗土地可能實(shí)現(xiàn)的市場價格，可采用( )。A.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 B.市場比較法C.成本逼近法 D.剩余法79.為評估該宗土地出讓的市場價格，估價師還應(yīng)搜集的信息為( )。A.該宗土地規(guī)劃容積率B.類似土地出讓掛牌底價C.類似土地拍賣成交價格D.類似用途物業(yè)市場銷售成交價格80.若要評估該宗土地的劃撥土地使用權(quán)價格，能夠采用的評估方法有( )。A.市場比較法 B.成本逼近法C.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 D.收益還原法(三)某人擁有一套建筑面積110平方米的商品住宅。該住宅為2000年底取得70年土地使用權(quán)，2003年底建成交付使用的，建筑物使用年限為70年，辦理了房地產(chǎn)權(quán)證。2008年底這套住宅正在出租，月租金3000元，出租方承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)和維修費(fèi)，水電費(fèi)、供暖費(fèi)等由承租方負(fù)擔(dān)。該地區(qū)此類住房的年出租空置率平均為10%，還原率為9%。請就上述內(nèi)容，回答81 - 8