天津市大悅城商業(yè)區(qū)調(diào)研報(bào)告房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)社會(huì)調(diào)研報(bào)告天津市大悅城商業(yè)區(qū)調(diào)研報(bào)告天津理工大學(xué)中環(huán)信息學(xué)院二一三年十月天津市大悅城商業(yè)區(qū)調(diào)研報(bào)告1、 項(xiàng)目介紹1、基本信息天津大悅城占地面積約8.9萬(wàn)平方米，建筑面積約53萬(wàn)平方米（含地下部分），是涵蓋了一站式體驗(yàn)型購(gòu)物中心、國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓、高端精品公寓、高檔住宅等多業(yè)態(tài)的“城市綜合體”。項(xiàng)目定位天津大悅城定位為“國(guó)際時(shí)尚青年城”， “年輕、時(shí)尚、潮流、品位”作為大悅城的精神名片，詮釋JOY CITY的生活方式，以便捷、休閑、開(kāi)放與親和為基調(diào)，引導(dǎo)前沿生活理念。交通位置天津大悅城位于天津內(nèi)環(huán)核心區(qū)域，據(jù)守和平與南開(kāi)兩大中心城區(qū)交匯處，其便捷的立體交通脈絡(luò)使項(xiàng)目周邊具有極大的輻射

2、力。項(xiàng)目地處城市交通干線“黃金交叉點(diǎn)”緊鄰城市主干道南門外大街、南馬路。周邊不僅有49條公交線路匯集至此，同時(shí)還與2012年已開(kāi)通的地鐵2號(hào)線無(wú)縫對(duì)接。天津大悅城接連城市動(dòng)脈之上，占據(jù)繁華制高點(diǎn)。商業(yè)環(huán)境天津大悅城領(lǐng)跑天津最大的新興商圈，周邊3公里范圍擁有73萬(wàn)人口，5公里范圍擁有330萬(wàn)人口。區(qū)域內(nèi)新增成熟高端社區(qū)300萬(wàn)平方米，約14萬(wàn)中高端消費(fèi)群體。項(xiàng)目比鄰古文化街、食品街、鼓樓商業(yè)街等天津著名旅游景點(diǎn)，每年有近600萬(wàn)的旅游人群。日數(shù)十萬(wàn)人的腳步涌動(dòng)此間，開(kāi)啟大悅繁華。資源優(yōu)勢(shì)天津大悅城是世界500強(qiáng)企業(yè)中糧集團(tuán)斥資50億打造的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，與國(guó)際頂級(jí)公司結(jié)為合作伙伴，依托強(qiáng)大的資源優(yōu)

3、勢(shì)，將品質(zhì)經(jīng)典融入天津大悅城的血脈之中：建筑設(shè)計(jì)：美國(guó)RTKL 中國(guó)建筑科學(xué)研究院景觀設(shè)計(jì)及標(biāo)識(shí)顧問(wèn)：日本株式會(huì)社丹青社機(jī)電顧問(wèn)：香港灃信交通顧問(wèn)：香港弘達(dá)物業(yè)顧問(wèn)：中糧凱萊物業(yè)燈光顧問(wèn)：美國(guó)CD+M燈光設(shè)計(jì)：照奕恒2、開(kāi)發(fā)商介紹中糧集團(tuán)有限公司（COFCO）是世界500強(qiáng)企業(yè)，是中國(guó)領(lǐng)先的農(nóng)產(chǎn)品、食品領(lǐng)域多元化產(chǎn)品和服務(wù)供應(yīng)商，致力于打造從田間到餐桌的全產(chǎn)業(yè)鏈糧油食品企業(yè)，建設(shè)全服務(wù)鏈的城市綜合體。利用不斷再生的自然資源為人類提供營(yíng)養(yǎng)健康的食品、高品質(zhì)的生活空間及生活服務(wù)，貢獻(xiàn)于民眾生活的富足和社會(huì)的繁榮穩(wěn)定。中糧下屬品牌有農(nóng)產(chǎn)品、食品及地產(chǎn)酒店等領(lǐng)域。大悅城是中糧集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略部署精

4、心打造的“國(guó)際化青年城市綜合體”。3、購(gòu)物中心購(gòu)物中心以18歲至35歲的中青年人為主力消費(fèi)人群，引進(jìn)國(guó)際時(shí)尚主流品牌，集合新穎、時(shí)尚、前衛(wèi)于一體，傳播潮流最新資訊。購(gòu)物中心主體部分四層，局部五層。分為北端的時(shí)尚潮流館和南端的青春活力館，中間以獨(dú)有的十六米開(kāi)闊的藝術(shù)連廊創(chuàng)意連通。共有店鋪約500個(gè)，是融合了購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體的綜合型一站式購(gòu)物中心。地上停車樓及地下三層大型停車場(chǎng)擁有共3000個(gè)停車位，統(tǒng)一的空間設(shè)計(jì)，多樣的行車體驗(yàn)，讓你的大悅城夢(mèng)幻之旅從路上便已悄然展開(kāi)。月季花廣場(chǎng)，與往來(lái)的人潮一起成就獨(dú)特的風(fēng)景，俯仰之間，穿梭眼花繚亂的銘牌印記，縱橫之中，體驗(yàn)百米跨度的體量視野。讓我

5、們不覺(jué)在每一個(gè)角落流連忘返，紛至沓來(lái)，感受國(guó)際時(shí)尚品牌薈萃的影像志，留戀每一個(gè)櫥窗精致的文化感。大悅城購(gòu)物中心，集合了休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)，在天津首次引入大型綜合電影院金逸國(guó)際、全明星大型真冰場(chǎng)、歡樂(lè)主題KTV酷姿、兒童職業(yè)體驗(yàn)店寶貝當(dāng)家（Babyboss）、高檔親子游樂(lè)館悠游堂（YuYuTo）、高端精品超市華潤(rùn)堂以及國(guó)際快速時(shí)尚品牌，打造出一站式購(gòu)物的全新體驗(yàn)。國(guó)際頂級(jí)品牌主力店的進(jìn)駐，國(guó)際化商業(yè)街區(qū)規(guī)劃理念的融入，使之成為天津乃至華北地區(qū)的時(shí)尚潮流聚集地、流行資訊發(fā)布地、新銳達(dá)人體驗(yàn)地和生活理念引領(lǐng)地，是天津都市青年8小時(shí)以外的時(shí)尚生活中心、交流中心和娛樂(lè)中心。地位天津大悅城購(gòu)

6、物中心是天津至今投資最大、體量最大、業(yè)態(tài)最全的一站式購(gòu)物中心。坐擁25萬(wàn)平米的超大商業(yè)建筑體量，500余米沿街展示面，500米長(zhǎng)室內(nèi)步行街，150米長(zhǎng)主題街區(qū)，承載最齊全的功能業(yè)態(tài)。天津大悅城涵蓋集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲美食為一體的多元化時(shí)尚消費(fèi)模式，完美融合了消費(fèi)文化、人文文化、國(guó)際文化、企業(yè)文化的同時(shí)，顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式，獨(dú)創(chuàng)中糧式大悅文化，以其不一樣的視野，定義商業(yè)地產(chǎn)新格局。理念經(jīng)營(yíng)理念：“引領(lǐng)時(shí)尚共享大悅”人無(wú)我有我們有主力業(yè)態(tài)、主力店、國(guó)際品牌人有我精我們有最好的品牌形象店、旗艦店創(chuàng)新業(yè)態(tài)我們有獨(dú)具特色的主題街區(qū)差異化經(jīng)營(yíng)我們的經(jīng)營(yíng)品類與眾不同大悅?cè)苏且赃@種不斷創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念，執(zhí)著

7、于現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)作精神的本質(zhì)，詮釋著生活方式哲理，締造國(guó)際前沿的品味生活。服務(wù)理念：“享你所享悅你所悅”悅是一種心情、一種感受、也是一種體驗(yàn)讓每一位顧客感到悅讓每一位商戶感到悅讓每一名員工感到悅讓每一個(gè)來(lái)到大悅城的人感到悅天津大悅城秉承中糧文化的優(yōu)良傳統(tǒng)，結(jié)合天津百年文化積淀，解構(gòu)服務(wù)文化的深層內(nèi)涵，彰顯“悅你，悅我，悅精彩！”。悅是文化，悅是態(tài)度，悅是精神。天津大悅城用激情與實(shí)力，在2011年，即將點(diǎn)燃這座城市的大悅夢(mèng)想。4、公寓住宅大悅城購(gòu)物中心完美的商業(yè)配備，中心區(qū)域方便的交通優(yōu)勢(shì)，凝聚區(qū)域內(nèi)無(wú)限的升值潛力，造就了大悅城的獨(dú)特魅力，大悅城時(shí)尚住區(qū)將以全新的模式闡述繁華都市中的靜雅生活。大悅城

8、北區(qū)住宅“悅府”地上總建筑面積約7萬(wàn)平方米，占據(jù)該“城市綜合體”西側(cè)的單獨(dú)地塊，是天津核心區(qū)域內(nèi)純正的高尚住宅群。典雅、簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代主義設(shè)計(jì)風(fēng)格，滿足對(duì)質(zhì)感生活，高尚品位的追求。無(wú)論設(shè)計(jì)、用材還是配套，都是以國(guó)際最新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，完全體現(xiàn)城市主流精英的健康品位。5棟高層建筑，70-145平米主力戶型，簡(jiǎn)約時(shí)尚風(fēng)格的精裝示范標(biāo)準(zhǔn)，面向城市中高端客群，依托大悅城時(shí)尚品牌標(biāo)簽，詮釋了全新的生活模式，滿足了都市精英對(duì)現(xiàn)代生活的要求，在眾多城市精英中統(tǒng)領(lǐng)生活潮流。大悅城高檔住宅以時(shí)尚現(xiàn)代的建筑立面配合人本主義的景觀環(huán)境，致力于打造高品質(zhì)的生活體驗(yàn)，讓每一位住在這里的人擁有自己的家園暢想，陶冶時(shí)代繁華，盡享天倫

9、之樂(lè)，于簡(jiǎn)約處詮釋居家風(fēng)格藍(lán)本。大悅城南區(qū)公寓定位于“城市綜合體時(shí)尚精品公寓”，作為大悅城住宅產(chǎn)品的升級(jí)版，面向城市時(shí)尚精英客群，地上總建筑面積4.6萬(wàn)平米，位于項(xiàng)目地塊最南端，由南北兩棟百米塔樓構(gòu)成。精裝公寓規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，就聘請(qǐng)了美國(guó)RTKL、日本丹青社等國(guó)際設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，傾力打造符合國(guó)際化品質(zhì)需求的精品。無(wú)論從簡(jiǎn)潔流暢的外立面設(shè)計(jì)，獨(dú)具特色的屋頂花園，到后期的人性化物業(yè)服務(wù)，均體現(xiàn)出大悅城國(guó)際化時(shí)尚品牌的特性，作為綜合體中對(duì)商業(yè)、寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)客群有效地結(jié)合，各種業(yè)態(tài)足不出區(qū)盡享其中，為城市新興中產(chǎn)階級(jí)打造全新國(guó)際化時(shí)尚精品住區(qū)。憑窗望去，大悅城時(shí)尚精品公寓與住宅彼此呼應(yīng)，獨(dú)有的帆型外檐，精致的回

10、車?yán)鹊?，讓您在繁華世界的背后靜靜的感悟著寧?kù)o的歸屬。拋卻公共空間的煩擾，重拾私有空間的品位，每一天都留給自己一段完美的心靈假期。5、寫(xiě)字樓190米超高層建筑體，采用5A全智能化控制，LOW-E雙層中空玻璃幕墻，12.3米挑空大堂、標(biāo)準(zhǔn)層單體建筑面積約1900平方米、層高4.25米，凈高達(dá)2.8米，核心筒結(jié)構(gòu)，室內(nèi)無(wú)立柱，分割自如的大跨度設(shè)計(jì)。大悅城國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓，以超高端配套和完美的空間體量設(shè)計(jì)，引領(lǐng)世界經(jīng)濟(jì)浪潮，依托大悅城的城市綜合體以及一站式購(gòu)物中心定位，建成后將是一座規(guī)模最大的集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體的現(xiàn)代時(shí)尚的綜合建筑集群，打造環(huán)球商務(wù)旗艦，更有寬闊的區(qū)域景觀視野，一覽天津的繁華

11、古今。與這座城市彼此欣賞，據(jù)守地標(biāo)核心，成就宏圖萬(wàn)景。作為一種全新的地產(chǎn)、生活模式，天津大悅城項(xiàng)目是集諸多功能于一體的現(xiàn)代綜合建筑集群，它濃縮了一個(gè)城市的精華，在這里居住、商務(wù)辦公、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交、游憩等諸多功能樣樣俱全，你所想到的城市生活在這里都可以一站式擁有。 天津大悅城開(kāi)業(yè) 再添城市綜合體天津大悅城項(xiàng)目位于天津市內(nèi)環(huán)核心區(qū)域，緊鄰城市主干道南門外大街、南馬路，占地面積約8.9萬(wàn)平方米，建筑面積約53萬(wàn)平方米(含地下部分)，是涵蓋一站式體驗(yàn)型購(gòu)物中心、國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓、時(shí)尚精品公寓、高端住宅等多種業(yè)態(tài)的“城市綜合體”。2、 分析1、房地產(chǎn)區(qū)位理論房地產(chǎn)業(yè)是與區(qū)位緊密聯(lián)系的特殊產(chǎn)業(yè)

12、土地的區(qū)位不同，會(huì)產(chǎn)生不同的區(qū)位效益。土地的用途不同，產(chǎn)生的區(qū)位效益也不同。國(guó)家發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，力求使土地獲得最佳用途，追求最優(yōu)的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益。房地產(chǎn)企業(yè)追求最大的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)投資者追求理想的投資回報(bào)。消費(fèi)者追求最佳的使用功能。城市土地區(qū)位效益的實(shí)質(zhì)是（位置）級(jí)差地租（1）城市土地區(qū)位形成的因素自然條件和環(huán)境交通和通訊基礎(chǔ)設(shè)施人口和經(jīng)濟(jì)集聚文化教育衛(wèi)生科技狀況（2）房地產(chǎn)區(qū)位的選擇房地產(chǎn)宏觀區(qū)位的選擇布局指向房地產(chǎn)中觀區(qū)位的選擇：商業(yè)區(qū)；工業(yè)區(qū)；居住區(qū)房地產(chǎn)微觀區(qū)位的選擇：商用房地產(chǎn)微觀區(qū)位選擇的標(biāo)準(zhǔn)外部經(jīng)濟(jì)性臨街深度人口流量交通和通訊增值潛力居住房地產(chǎn)微觀區(qū)位選擇的標(biāo)準(zhǔn)周邊

13、環(huán)境交通和通訊社會(huì)文化環(huán)境購(gòu)物便利增值潛力 就大悅城商業(yè)區(qū)而言,其自身是涵蓋了一站式體驗(yàn)型購(gòu)物中心、國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓、高端精品公寓、高檔住宅等多業(yè)態(tài)的“城市綜合體”。 集公園、公寓、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、餐飲、休閑、娛樂(lè)、會(huì)所于一體。高度集中的優(yōu)勢(shì)，在于其資源可以更高的利用和共享。工作、休閑、生活可以在該區(qū)位同時(shí)的到滿足，減少了交通時(shí)間與成本。這是該綜合體的優(yōu)勢(shì)所在。而另一方面，其地理位置也十分具有優(yōu)越性，項(xiàng)目地處城市交通干線“黃金交叉點(diǎn)”緊鄰城市主干道南門外大街、南馬路。周邊不僅有49條公交線路匯集至此，同時(shí)還與2012年已開(kāi)通的地鐵2號(hào)線無(wú)縫對(duì)接。還有公交觀光2路 606路 609路 628路 63

14、2路 633路 635路 638路 639路 640路 641路 645路 646路 658路 659路 675路 676路 681路 829路 832路 837路 855路 841路 860路 878路 905路 954路 961路都至此區(qū)位。而日后還有地鐵4號(hào)線開(kāi)通，更是大大方便其交通出行。而大悅城周邊3公里范圍擁有73萬(wàn)人口，5公里范圍擁有330萬(wàn)人口。區(qū)域內(nèi)新增成熟高端社區(qū)300萬(wàn)平方米，約14萬(wàn)中高端消費(fèi)群體。項(xiàng)目比鄰古文化街、食品街、鼓樓商業(yè)街等天津著名旅游景點(diǎn)，每年有近600萬(wàn)的旅游人群。這更是其商業(yè)優(yōu)勢(shì)的所在。2、地租理論地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)從土地使用者那里獲得報(bào)酬。

15、在某些場(chǎng)合下，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)把地租定義為物主將其所有的土地、房屋或任何財(cái)產(chǎn)租給他人使用所獲得的報(bào)酬，并不一定專指出租土地而獲得的租金。按照這個(gè)定義，把地租分為契約地租和經(jīng)濟(jì)地租兩類。契約地租又稱商業(yè)地租，是指物主將土地或其他財(cái)物出租給承租者，承租者按租賃契約支付給物主之租金。經(jīng)濟(jì)地租又稱理論地租，有廣義和狹義之分。廣義上講，經(jīng)濟(jì)地租是指人們使用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額利潤(rùn)。狹義上講，經(jīng)濟(jì)地租是指人們利用土地所獲的超額利潤(rùn)，即土地總收益扣除總成本的剩余部分。一般所謂地租，是針對(duì)狹義地租而言的。（1）地租分類絕對(duì)地租：絕對(duì)地租的實(shí)質(zhì)和來(lái)源是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值。級(jí)差地租：是指對(duì)同一地塊上的連續(xù)追加投資，由各次投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為地租。壟斷地租：是指由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化成的地租。分離地租：關(guān)于非農(nóng)業(yè)用地的地租在土地所有權(quán)與土地經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的條件下，不論租