海安曲塘鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場報告

1、市場數(shù)據(jù)市場回顧整體銷售銷售套數(shù)銷售套數(shù)銷售面積銷售面積（）成交均價成交均價（元元/ /）住宅成交均價住宅成交均價（元元/ /）海安縣4079474919.2652915033其中：海安鎮(zhèn)3047376657.9355095206其中：城東鎮(zhèn)58555109.8249925086其中其中：曲塘鎮(zhèn)曲塘鎮(zhèn)12212211006.211006.24375437539903990其中：李堡鎮(zhèn)13314932.7536043299其中：胡集鎮(zhèn)696626.6441853800其中：南莫鎮(zhèn)262900.2130733073其中：角斜鎮(zhèn)3357.8822242224其中：墩頭鎮(zhèn)1166.1423802380

2、其中：老壩港鎮(zhèn)281.7224472447其中：西場鎮(zhèn)483274.2136762773其中：孫莊鎮(zhèn)41124.0423492349其中：白甸鎮(zhèn)00002013年1-8月2013年1-5月2012年1-9月從2012-2013年房地產(chǎn)成交不完全統(tǒng)計看，曲塘成交占海安比重偏小，但位列鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊第一曲塘市場跟隨整體市場走向發(fā)展，尚未而走出單獨(dú)的行情海安縣1-8月數(shù)據(jù)同比上漲約14%，曲塘鎮(zhèn)的成交則上漲了70%，一方面曲塘成交基數(shù)低，漲幅被放大，另一方面是2012年底回暖行情在2013年初集中備案以近兩年的市場成交觀察，曲塘市場的年均成交量在200套左右書香名苑（80套）曲新花苑（93套）2012年2

3、013年2014年國恒花苑（108套）盛明花園（100套）國恒二期約100套書香二期約100套曲新二期約 90套.碧水華庭2012年至今曲塘市場主要項目推盤及待推情況2012年-2013，年均推盤約200套，與整體市場消化量相當(dāng)2014年將迎來一個供應(yīng)高峰（主要為小高層，約300套），市場競爭白熱化2015年在無新出讓土地下，上述項目進(jìn)入銷售末期，但市場庫存仍處高位市場回顧推案情況商業(yè)、居住中心：人民路曲塘中學(xué)曲塘初中國恒南苑（電梯）3R:119、124主力總價：52-55萬地上車庫：4萬/個地下車位：10萬/個盛明花園3R:102-125主力總價：42-53萬車庫：10萬/個曲新花苑多層、小

4、高4300-4400元/主力總價40-48萬書香名苑多層、小高4400元/主力總價44-50萬曲塘小學(xué)目前市場在售待售的樓盤主要集中在鎮(zhèn)東、鎮(zhèn)南市場回顧樓盤分布本案項目背景：位于鎮(zhèn)南，為曲塘首個具備較高辨識度的品質(zhì)社區(qū)，開發(fā)商前身為“曲塘建筑站”，有本地基礎(chǔ)曲塘樓盤回顧國恒南苑國恒 南苑建筑面積33.萬（一期1.6萬方，二期1.7萬方）項目位置曲塘小學(xué)旁總戶數(shù)一期108戶二期約100戶樓棟情況一期5棟電梯多層二期3棟小高層銷售情況均價4500元/（較前期提價100）頂層：約6000元/庫存約8-10套，頂層庫存約4-5套開盤時間2012年5月（一期）二期在建商鋪價格均價12000元/（一層挑高

5、）產(chǎn)品表現(xiàn)：電梯多層：曲塘首個電梯多層項目，具備中式建筑的部分典型特征，購買者認(rèn)可度較高小高層：項目二期通過變更規(guī)劃，二期由多層轉(zhuǎn)為小高層銷售抗性：價格相對較高，車庫設(shè)計不合理商鋪去化不佳主因是面積較大，以1-1.2萬/的售價來看，總價約100-120萬，投資門檻高（一街之隔的盛明花苑均價1萬，主力面積在50-70，少量已運(yùn)營商鋪多為買家自買自用，低總價是必然）國恒南苑三房兩廳兩衛(wèi)的設(shè)計在部分鄉(xiāng)下客戶看來，沒有必要多一衛(wèi)，稍顯浪費(fèi)面積，而有部分戶型更是“開門見衛(wèi)”，戶型設(shè)計欠合理地下室成本高，售價10萬/個，客戶少有購買，地上車庫4萬全部售罄，但非常小，只能做非機(jī)動車庫使用主臥飄窗贈送，客廳設(shè)

6、飄窗主要做采光用客廳多不南向采光，部分客戶不認(rèn)可，三房朝南的設(shè)計使得居住的隱私性受到影響（臥室門緊挨著）124119國恒南苑購買客戶特征描述主力客源：主要為周邊的教師，醫(yī)務(wù)，鎮(zhèn)上公務(wù)員等，層次相對較高，自住型需求，非本鎮(zhèn)客戶主要考慮曲塘的教育資源特殊客源：少量高端客戶以在全國各地從事建筑行業(yè)曲塘人為主，這部分客源主要由開發(fā)商自身攻克拆遷客源：曲塘本地 拆遷戶極少，有段時間傳出拆遷風(fēng)聲后，客戶來訪量顯著增加，但一方面對價格承受能力弱，另一方面認(rèn)為與拆遷安置小區(qū)的辨別度不夠，因此寧愿去等拆遷房；不過雅周在萬畝良田過程中產(chǎn)生的一些拆遷戶愿意拿現(xiàn)金在曲塘購房，主要考慮到曲塘的生活配套與學(xué)區(qū)資源國恒南苑

7、對本案的啟示：國恒項目對本案是非常好的借鑒樣本，其二期小高層也將與本案形成一定競爭減少地下車位設(shè)置，市場需求少造價高，可采用地上車庫或半地下車庫設(shè)計，尤其是出售地上車庫可作為產(chǎn)品價格的補(bǔ)充建筑風(fēng)格及外立面的品質(zhì)可以為項目加分，但對項目銷售溢價有限（200-300元/）客戶需求多元化，傳統(tǒng)的三臥房朝南，部分客戶并不認(rèn)可，客廳朝南偏受年輕客群喜好高贈送（如入戶花園、大露臺），提高項目附加值，讓客戶在實際使用上有一定轉(zhuǎn)圜的空間，如設(shè)置一個小書房，儲藏室曲塘樓盤回顧曲新花苑曲新花苑建筑面積規(guī)劃5.6萬項目位置曲塘汽車站北側(cè)300米項目戶數(shù)規(guī)劃342戶，一期186戶已開93戶產(chǎn)品均價小高層：4400元/

8、多層：4300元/戶型面積98-126開盤時間2013年2月銷售情況整體去化50%，小高層、多層差異不大項目背景：位于曲塘鎮(zhèn)東南角，原址為壓延廠，且西側(cè)為拱橋，項目地勢較低；開發(fā)商曾開發(fā)碧水華庭，有曲塘及周邊有一定口碑市場抗性：位置不好，無價格優(yōu)勢市場表現(xiàn)：小高層：曲塘稀缺產(chǎn)品，僅曲新花苑在售，對于住慣多層、民宅的客戶來說有一定吸引力多層：相對售價稍低，公攤小的優(yōu)勢使得鄉(xiāng)下客戶，經(jīng)濟(jì)條件稍弱者認(rèn)可度更高1.體量大：曲塘現(xiàn)階段最大體量項目，總建約5.6萬方2.同質(zhì)化：小高層、多層同樣為本案主力產(chǎn)品3.地理差：位置偏于一隅，認(rèn)可度較差推出差異化產(chǎn)品，保證項目優(yōu)勢項目小結(jié)對本案的啟示：曲新花苑將與本

9、案長期競爭，相同價格下本案優(yōu)勢明顯，對方未來可能以低價策略競爭推出低端產(chǎn)品，與對方進(jìn)行競爭（如低總價產(chǎn)品，2+1戶型）設(shè)置少量中間套小戶型，滿足部分客戶需求曲新花苑書香名苑建筑面積27000項目位置曲塘中學(xué)北側(cè)總戶數(shù)首批80戶多層樓棟情況2棟9+1小高層，4棟4層多層銷售報價均價4400元/（層次費(fèi)100元/）底層閣樓以2200元/銷售開盤時間2013年5月去化速度約40套后期兩棟9+1小高層，年底動工，約108套曲塘樓盤回顧書香名苑項目 背景：項目位于曲塘中學(xué)東側(cè)，但周邊多為民房，生活配套設(shè)施基本沒有，人氣較少，但戶型設(shè)計較佳市場定位思考核心客戶：本地周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶的自住型需求（包括剛需和改善

10、）邊緣客戶：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷客戶，返鄉(xiāng)客戶偶得客戶：投資等其他通過對國恒南苑、曲新花苑、盛明花苑、書香名邸項目的市調(diào)，我們將數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總1.市場在售以多層、電梯多層為主，未來市場供應(yīng)小高、高層供應(yīng)比例上升2.三房戶型為絕對主力戶型，至少兩臥朝南甚至三臥朝南，客廳多采用北向陽臺或東西側(cè)飄窗采光3.主力戶型面積多在100-125之間，市場均價4200-4400元/，總價42-55萬4.頂復(fù)產(chǎn)品閣樓層價值一般為普通場價格的1/3至1/2不等5.地上車庫價格10-12萬/個，地下車庫6-10萬不等市場數(shù)據(jù)匯總項目總體量約10萬方，對于曲塘鎮(zhèn)來說是一個大體量項目，因此在產(chǎn)品設(shè)計中必須考慮到多種客戶的需求，力

11、求一網(wǎng)打盡11+1F18F(回遷)18F(回遷)11+1F11+1F11+1F11+1F6+1F11+1F5+1F5+1F11+1F5+1F6+1F6+1F6+1F7+1F項目已有規(guī)劃背景我們在整個項目中布置了小高層、多層、洋房、疊加等多種產(chǎn)品那么整個項目最大的問題在于：盡管背負(fù)江蘇省重點(diǎn)中心城鎮(zhèn)重托，但終究只是三線城市下屬縣級市鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鎮(zhèn)區(qū)約2萬人，全鎮(zhèn)戶籍9.6萬，常住3.5萬人，曲塘究竟有沒有足夠多的數(shù)量人群去消化小高，多層，有沒有人去認(rèn)可洋房、疊加別墅產(chǎn)品？我們從不同角度去尋找客源，以及相對應(yīng)的產(chǎn)品項目名稱產(chǎn)品類型單價（元/）面積（）總價（萬元）金石藍(lán)郡疊拼（兩疊）15000209、21

12、8（不含贈送面積）300怡景灣聯(lián)排10000310-320300怡景灣電梯多層預(yù)計6000118、13570-80奧體新城洋房普通層：70001F、頂復(fù)：10000-1200091-128（不含贈送面積)70-120華盛沁園電梯多層700083-12860-84蘇中尚城電梯多層8000約140112附表：海安城區(qū)洋房、別墅產(chǎn)品價格簡表洋房、電梯多層產(chǎn)品供應(yīng)極少，市場價格高且銷售普遍較好附表：海安城西部分高層產(chǎn)品銷售城西板塊中以奧體、金石藍(lán)郡、愛法三個項目為剛需產(chǎn)品的代表其中金石藍(lán)郡項目約4成客戶來自曲塘鎮(zhèn)，7成客戶來自曲塘及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)奧體項目約5-6成客戶來自曲塘及城西鄉(xiāng)鎮(zhèn)愛法項目約5成客戶來自

13、曲塘及城西鄉(xiāng)鎮(zhèn)多為個人發(fā)展需求及子女就學(xué)考慮的置業(yè)問題1 ：高端客戶為何在曲塘購買疊墅？客戶必要條件：1.對海安城區(qū)不敏感（非學(xué)區(qū)非工作原因），對曲塘無抗性2.已有購房經(jīng)驗，新的住房體驗轉(zhuǎn)向別墅類別墅產(chǎn)品典型客戶描述曲塘人或城西鄉(xiāng)鎮(zhèn)（如白米）客戶，在外從事建筑或相關(guān)行業(yè)的私營業(yè)主，多在外地購置房產(chǎn)，在海安尚無房產(chǎn)或海安縣城一套房產(chǎn)，普通的高層、小高層無法滿足他的改善需求，那么類別墅產(chǎn)品成為首選，而是否一定在海安城區(qū)購房相對來說不如剛需客戶表現(xiàn)強(qiáng)烈（值得注意的是，曲塘約9.6萬人，常住人口僅3.5萬，大量人口在外工作，必然會出現(xiàn)高端消費(fèi)層）除曲塘外，周邊白米、雙樓也為私營企業(yè)較多，有一定高端客戶

14、潛在存在的區(qū)域若曲塘市場出現(xiàn)相應(yīng)的高端產(chǎn)品，憑借半價甚至1/3價格的優(yōu)勢，保證同樣的產(chǎn)品體驗，我認(rèn)為市場有這樣的客戶存在（尤其是國恒項目中出現(xiàn)了這樣一部分高端建筑行業(yè)客源，主要來自開發(fā)商的內(nèi)部挖掘），但客戶數(shù)量肯定較為有限因此只建議在沿河或中央景觀部分設(shè)置極少量疊加產(chǎn)品，或在前期有確定客源的情況下，可適當(dāng)增加這部分房源數(shù)量中高端客戶：為何在曲塘購買洋房產(chǎn)品？首先這里的洋房指的是具備鮮明的建筑風(fēng)格，品質(zhì)立面的中高端產(chǎn)品，而非簡單的電梯多層，1F贈送地下室花園，頂樓復(fù)式，更近似于類別墅產(chǎn)品客戶必要條件：1.上述高端客戶中經(jīng)濟(jì)實力稍弱者2.來自本鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在周邊工作，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，對產(chǎn)品品質(zhì)有

15、一定要求，期望與普通多層辨別開3.海安城區(qū)已購房的曲塘人第一類客源可以理解，第二類客源未來有可能出現(xiàn)較大補(bǔ)充（曲塘本地的拆遷戶），第三類客源不確定性強(qiáng)（曲塘人在海安購房多在城西，置業(yè)目的多為滿足個人發(fā)展需求及子女教育、婚姻，在這個過程中我們發(fā)現(xiàn)為子女購房家庭中部分家庭的居住、工作是分離的，我認(rèn)為未來會出現(xiàn)少量回歸的現(xiàn)象，城里的房子給孩子上學(xué)，做未來的婚房，而自己會選擇“葉落歸根”）若曲塘市場出現(xiàn)如奧體新城的洋房同類品質(zhì)的產(chǎn)品，客戶將主要來自本鎮(zhèn)中高端客戶對產(chǎn)品品質(zhì)認(rèn)可后的“升級購買”（洋房同比多層總價貴5-10萬）因此建議項目次核心位置布置洋房產(chǎn)品，比疊墅多，比多層少（一期少量開發(fā)，通過市場反

16、饋后調(diào)整二期開發(fā)量）海安本地?zé)徜N洋房（非電梯多層）戶型退臺式設(shè)計，建筑面積90-128不等標(biāo)準(zhǔn)層3-6為不同面積的露臺贈送1F為前花園+地下室附贈2F為后花園贈送頂樓為閣樓贈送原有規(guī)劃中將疊墅與洋房分開，實際可考慮將疊墅產(chǎn)品與洋房產(chǎn)品融合，上圖所示的洋房戶型兼具疊墅（一層和頂復(fù)戶型）和洋房（中間層）雙重特性年均200套銷量：曲塘年均可達(dá)到的銷售套數(shù)，絕大多數(shù)為剛需客戶的自住需求，憑借項目的位置優(yōu)勢（地方越小，越在乎區(qū)位），同等品質(zhì)同類產(chǎn)品同等價格，項目可以壟斷絕大部分的市場銷量中低端客戶：普通產(chǎn)品客戶量大約多少？項目主力產(chǎn)品仍然以小高層、電梯多層為主，相對曲塘數(shù)量巨大，購買基本為在本鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)

17、鎮(zhèn)工作、生活、學(xué)習(xí)的剛需群體拆遷進(jìn)程：對于本項目有著較大影響，海安2012年的城市化率達(dá)到51.3%，這個數(shù)字相對南通市及省內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)，相差約8-15個百分點(diǎn)，提升空間巨大，同時海安城區(qū)內(nèi)可發(fā)展空間急劇縮小，未來想提升城鎮(zhèn)化率，鄉(xiāng)鎮(zhèn)將成為重點(diǎn)改造區(qū)域以目前市場狀況發(fā)展，項目年均推出150-200套，可獲得70-80%的去化量，假如城鎮(zhèn)化建設(shè)、拆遷進(jìn)程加快，可加快工期，及時推向市場曲塘市場與海安城區(qū)市場主力戶型相當(dāng)，均為三房戶型100-130以市場均價比較，曲塘與城西板塊項目主力總價相差約20萬左右 從個人發(fā)展角度看，海安縣城是唯一的選擇 從子女教育角度看，海安縣城擁有最好教育資源因此普通產(chǎn)品與城西

18、板塊項目根本不存在競爭，購房者也不會因為這個20萬差價選擇留在曲塘，尤其是青年群體 與城區(qū)板塊的總價差距，會為本項目截留客戶群嗎？中低端客戶：流向城區(qū)的客戶可否截住？同理，曲塘的教育資源，生活商業(yè)配套對雅周、南莫等西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)有著極大的吸引力，可部分截住這部分客源從客戶角度看，我們認(rèn)為不同層次群體在曲塘均存在，對于本項目的體量來說，產(chǎn)品的多元化是必要的市場競爭在未來日趨激烈，在對競品了解的情況下，推出高度同質(zhì)化的產(chǎn)品極為不理性，產(chǎn)品、戶型的“微創(chuàng)新”也是必須高端產(chǎn)品的打造可以提升項目形象，尤其是部分中高端客戶的購買，在這個人際關(guān)系緊密的鄉(xiāng)鎮(zhèn)起到比營銷推廣更好的作用不同類型的產(chǎn)品設(shè)計及特點(diǎn)，相對應(yīng)客

19、戶分解小高層：1.項目有兩棟高層回遷戶，需要注意回遷房流向市場尤其對小高層的沖擊2.市場待推項目有三個項目為小高層產(chǎn)品，約300套，市場競爭激烈3.小高層建議以市場均價4400元/平價銷售，搶奪客源1R產(chǎn)品（55-65）：總價約24-28萬主要面對老齡群體，主要為客戶養(yǎng)老自購或子女代購項目北側(cè)為曲塘中學(xué)，兼帶投資產(chǎn)品（可出租，預(yù)計月租金600-800元，學(xué)校旁合租房約500元/月）2+1R產(chǎn)品（90-95）：總價約40-42萬主要面對低端客戶，對總價敏感，同時又希望滿足戶型功能完整性，如本地及周邊鄉(xiāng)下上來的客戶三房仍為市場標(biāo)配，兩房設(shè)計有一定風(fēng)險，建議做+1設(shè)計，客戶具備轉(zhuǎn)圜空間，同時+1設(shè)計

20、可以與市場上回遷戶的2R產(chǎn)品形成差異，做1衛(wèi)設(shè)計，客戶能夠接受3R產(chǎn)品（110-125）：總價約48-55萬主要面對市場中端客戶，希望居住舒適，體驗電梯和高度生活，客戶來源較為廣泛，但基本為在曲塘及周邊工作自住型需求客戶標(biāo)準(zhǔn)三房設(shè)計，如有條件，可增加附加值贈送，如考慮成本，可不送，同價格下項目仍具備明顯優(yōu)勢小高層是主力銷售房源，體量大、套數(shù)多，在各個總價段都有產(chǎn)品推向市場，積極與市場同類產(chǎn)品競爭，不同房型的總價段之間有一定價差，不會內(nèi)部競爭多層、洋房（帶電梯）：1.多層（不帶電梯）與小高層，銷售差別 不大（來自曲新花苑對比）2.客戶認(rèn)可多層公攤小，小高層便捷，同樣對多層的高區(qū)，小高的公攤有抗性

21、3.多層(不帶電梯)與多層（帶電梯）相比，銷售相對較好（來自國恒與其他對比）多層產(chǎn)品(按4400元/銷售)3R（100-120）：總價約45-54萬主要面對低端客戶，認(rèn)為傳統(tǒng)多層經(jīng)濟(jì)實惠，可填補(bǔ)對小高層產(chǎn)品不滿意，對洋房總價敏感的客戶需求主要布置在位置較差的區(qū)域，建議做標(biāo)準(zhǔn)三房設(shè)計（少量即可）洋房產(chǎn)品（按4600元/銷售）3R（110-130）：總價約50-60萬主要面對中高端客戶，對產(chǎn)品品質(zhì)有一定要求，希望產(chǎn)品有一定的辨識度，如本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)上私營業(yè)主，教師、醫(yī)生公務(wù)員、部分拆遷戶等主要布置在較好的位置，舒適型三房，建議做+1設(shè)計，或者大面積飄窗露臺贈送，降低高總價帶來的市場風(fēng)險洋房產(chǎn)品爭奪中高端市場，在50-60萬總價段布局，爭搶其余項目的大面積戶型、好區(qū)位房源的客戶群疊加（三疊、兩疊）：1.市場獨(dú)占性產(chǎn)品，具備