第二章房地產(chǎn)估價(jià)概述

1、2012.2第二章 導(dǎo)論1 第二章第二章 房地產(chǎn)估價(jià)概述房地產(chǎn)估價(jià)概述第一節(jié)第一節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的基本問(wèn)題房地產(chǎn)估價(jià)的基本問(wèn)題第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析2012.2第二章 導(dǎo)論2第一節(jié)第一節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一、一、土地所有權(quán)土地所有權(quán) 二、二、房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)三、三、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán) 四、四、房地產(chǎn)抵押權(quán)房地產(chǎn)抵押權(quán) 2012.2第二章 導(dǎo)論3一、土地所有權(quán)一、土地所有權(quán) 土地所有權(quán)是土地所有者對(duì)自己所有的土土地所有權(quán)是土地所有者對(duì)自己所有的土地享有完全的占有、使用、收益和處分并依地享有完

2、全的占有、使用、收益和處分并依法排除他人干涉的權(quán)利。法排除他人干涉的權(quán)利。 土地所有權(quán)是土地產(chǎn)權(quán)制度在法律上的體土地所有權(quán)是土地產(chǎn)權(quán)制度在法律上的體現(xiàn)。我國(guó)現(xiàn)。我國(guó)“實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”，習(xí)慣，習(xí)慣稱(chēng)國(guó)有稱(chēng)國(guó)有( (所有所有) )土地和集體土地和集體( (所有所有) )土地。土地。 1.1.國(guó)有土地國(guó)有土地 2.2.集體所有土地集體所有土地2012.2第二章 導(dǎo)論41.1.國(guó)有土地國(guó)有土地 含義及特點(diǎn)：含義及特點(diǎn)： 國(guó)有土地享有最完整、最充分的占有、使用、收國(guó)有土地享有最完整、最充分的占有、使用、

3、收益和處分的權(quán)利。這不僅表現(xiàn)為土地所有權(quán)的本質(zhì)：益和處分的權(quán)利。這不僅表現(xiàn)為土地所有權(quán)的本質(zhì)：絕對(duì)性、排他性和永久性絕對(duì)性、排他性和永久性；而且體現(xiàn)于其；而且體現(xiàn)于其無(wú)限制性無(wú)限制性，即國(guó)有土地為國(guó)家最高法律所確認(rèn)和保護(hù)，擁有對(duì)即國(guó)有土地為國(guó)家最高法律所確認(rèn)和保護(hù)，擁有對(duì)國(guó)有土地的最終處分權(quán)。國(guó)有土地的最終處分權(quán)。 與此相對(duì)，即使是最完整的土地私有制國(guó)家，其與此相對(duì)，即使是最完整的土地私有制國(guó)家，其私有土地所有權(quán)也因公共利益的需要而受到法律的私有土地所有權(quán)也因公共利益的需要而受到法律的限制。限制。2012.2第二章 導(dǎo)論5我國(guó)國(guó)有土地主要包括三個(gè)部分：我國(guó)國(guó)有土地主要包括三個(gè)部分：城市市區(qū)的土

4、地；城市市區(qū)的土地；國(guó)家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒國(guó)家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂、河灘地等；地、灘涂、河灘地等；農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒(méi)收、征用、征購(gòu)、收歸農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒(méi)收、征用、征購(gòu)、收歸國(guó)有的土地國(guó)有的土地( (依法劃定或者確定為集體所有的除外依法劃定或者確定為集體所有的除外) )。 組成：組成：2012.2第二章 導(dǎo)論6 國(guó)家土地所有權(quán)的惟一主體是中華人民共和國(guó)家土地所有權(quán)的惟一主體是中華人民共和國(guó)，其所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。國(guó)，其所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。 國(guó)家實(shí)行土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則，國(guó)家實(shí)行土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則，“國(guó)有

5、土地實(shí)行有償、有限期使用制度國(guó)有土地實(shí)行有償、有限期使用制度”，通過(guò)，通過(guò)有償出讓的土地使用權(quán)可以依法進(jìn)入土地有償出讓的土地使用權(quán)可以依法進(jìn)入土地( (房地房地產(chǎn)產(chǎn)) )市場(chǎng)，但行政劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)除外。市場(chǎng)，但行政劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)除外。使用：使用：2012.2第二章 導(dǎo)論7含義：含義： 集體土地所有權(quán)是我國(guó)土地公有制的另一表集體土地所有權(quán)是我國(guó)土地公有制的另一表現(xiàn)形式?，F(xiàn)形式?！稗r(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所宅基地和自留地、自留山，屬

6、于農(nóng)民集體所有。有?！?.2.集體所有土地集體所有土地2012.2第二章 導(dǎo)論8 集體所有土地同樣具有對(duì)其土地享有占有、使用、集體所有土地同樣具有對(duì)其土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但其權(quán)利的完全性和充分性在收益和處分的權(quán)利，但其權(quán)利的完全性和充分性在一定條件下受到一定的一定條件下受到一定的“限制限制”，“國(guó)家因公共利國(guó)家因公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用”。(1)(1)國(guó)有土地與集體所有土地存在讓渡，但只能是單國(guó)有土地與集體所有土地存在讓渡，但只能是單向的。向的。(2)(2)集體所有土地的最終處分權(quán)屬于國(guó)家集體所有土地的最終處分

7、權(quán)屬于國(guó)家。(3) (3) 集體所有土地在被征用時(shí)其經(jīng)濟(jì)利益得不到應(yīng)集體所有土地在被征用時(shí)其經(jīng)濟(jì)利益得不到應(yīng)有的滿(mǎn)足有的滿(mǎn)足。 限制性：限制性：2012.2第二章 導(dǎo)論9 二、房屋所有權(quán)二、房屋所有權(quán)含義：含義：房屋所有權(quán)是房屋所有者在法律規(guī)定的范房屋所有權(quán)是房屋所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其所有的房產(chǎn)享有占有、使用、收益和處圍內(nèi)對(duì)其所有的房產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分并依法排除他人干擾的權(quán)利。分并依法排除他人干擾的權(quán)利。 2012.2第二章 導(dǎo)論10我國(guó)房屋所有權(quán)所有形式：我國(guó)房屋所有權(quán)所有形式：1 1國(guó)家所有房屋國(guó)家所有房屋2 2集體所有房屋集體所有房屋3 3公民個(gè)人所有的房屋公民個(gè)人所有的

8、房屋4 4中外合資房產(chǎn)所有權(quán)和外產(chǎn)所有權(quán)中外合資房產(chǎn)所有權(quán)和外產(chǎn)所有權(quán)2012.2第二章 導(dǎo)論11 這是我國(guó)社會(huì)主義全民所有制在法律上的體現(xiàn)，這是我國(guó)社會(huì)主義全民所有制在法律上的體現(xiàn)，是國(guó)家財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的重要組成部分。國(guó)有房產(chǎn)是是國(guó)家財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的重要組成部分。國(guó)有房產(chǎn)是我國(guó)城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)的重要組成部分，主要包括：我國(guó)城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)的重要組成部分，主要包括：國(guó)家授權(quán)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理部門(mén)直接管理的公房；國(guó)家授權(quán)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理部門(mén)直接管理的公房；國(guó)家授權(quán)給機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位自行管理國(guó)家授權(quán)給機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位自行管理的公房；的公房；宗教類(lèi)用房。宗教類(lèi)用房。 1 1國(guó)家所有房屋國(guó)家所有房屋2012.2

9、第二章 導(dǎo)論12 這是我國(guó)勞動(dòng)群眾集體所有制在法律上的體現(xiàn)，這是我國(guó)勞動(dòng)群眾集體所有制在法律上的體現(xiàn)，是我國(guó)社會(huì)主義房屋公有制的另一表現(xiàn)形式。集是我國(guó)社會(huì)主義房屋公有制的另一表現(xiàn)形式。集體房屋所有權(quán)的主體可以是具有法人資格的各種體房屋所有權(quán)的主體可以是具有法人資格的各種集體組織。集體組織。 集體房屋所有權(quán)所涉及的房屋主要是城鎮(zhèn)集體集體房屋所有權(quán)所涉及的房屋主要是城鎮(zhèn)集體組織的工業(yè)、商業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、文化組織的工業(yè)、商業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、文化教育等建筑物及其設(shè)施。教育等建筑物及其設(shè)施。2 2集體所有房屋集體所有房屋2012.2第二章 導(dǎo)論13 這是國(guó)家保護(hù)公民合法財(cái)產(chǎn)在法律上的體這是

10、國(guó)家保護(hù)公民合法財(cái)產(chǎn)在法律上的體現(xiàn)。城鎮(zhèn)個(gè)人所有的房屋大部分是住宅。近年現(xiàn)。城鎮(zhèn)個(gè)人所有的房屋大部分是住宅。近年來(lái)，隨著多種經(jīng)濟(jì)成分的形成，個(gè)體、私營(yíng)和來(lái)，隨著多種經(jīng)濟(jì)成分的形成，個(gè)體、私營(yíng)和股份制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)個(gè)人非住宅房屋的比股份制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)個(gè)人非住宅房屋的比例在逐步提高。例在逐步提高。 公民個(gè)人房屋所有權(quán)的取得主要通過(guò)以下公民個(gè)人房屋所有權(quán)的取得主要通過(guò)以下途徑：興建、購(gòu)置、繼承、接受贈(zèng)與以及其他途徑：興建、購(gòu)置、繼承、接受贈(zèng)與以及其他根據(jù)法律規(guī)定所取得的。根據(jù)法律規(guī)定所取得的。3 3公民個(gè)人所有的房屋公民個(gè)人所有的房屋2012.2第二章 導(dǎo)論14 如外國(guó)政府、社團(tuán)，國(guó)外及港澳臺(tái)

11、企業(yè)、如外國(guó)政府、社團(tuán)，國(guó)外及港澳臺(tái)企業(yè)、私人等在我國(guó)境內(nèi)所有的房產(chǎn)，我國(guó)企業(yè)與經(jīng)私人等在我國(guó)境內(nèi)所有的房產(chǎn)，我國(guó)企業(yè)與經(jīng)濟(jì)組織和外國(guó)政府、國(guó)外與港澳臺(tái)企業(yè)或個(gè)人濟(jì)組織和外國(guó)政府、國(guó)外與港澳臺(tái)企業(yè)或個(gè)人合資建造、購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。合資建造、購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。4 4中外合資房產(chǎn)所有權(quán)和外產(chǎn)所有權(quán)中外合資房產(chǎn)所有權(quán)和外產(chǎn)所有權(quán)2012.2第二章 導(dǎo)論15 三、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)三、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán) 1 1國(guó)有土地使用權(quán)的種類(lèi)國(guó)有土地使用權(quán)的種類(lèi)土地使用權(quán)存在行政劃撥和有償使用兩類(lèi)。土地使用權(quán)存在行政劃撥和有償使用兩類(lèi)。 有償使有償使用包括：作價(jià)入股、土地租賃、有償出讓等形式。用包括：作價(jià)入股、土地租賃、有償

12、出讓等形式。 行政劃撥：除上述土地使用權(quán)的有償使用外，還存行政劃撥：除上述土地使用權(quán)的有償使用外，還存在行政劃撥的情況。行政劃撥的土地使用權(quán)主要有：在行政劃撥的情況。行政劃撥的土地使用權(quán)主要有：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；水利等項(xiàng)目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。地。2012.2第二章 導(dǎo)論162 2出讓土地使用權(quán)的收益出讓土地使用權(quán)的收益 出讓土地使用權(quán)的收益歸國(guó)家所有。出讓土地使用權(quán)的收益歸國(guó)家所有。 其占有權(quán)

13、、使用權(quán)受出讓年期的限制；其占有權(quán)、使用權(quán)受出讓年期的限制；收益權(quán)除受土地出讓年期的限制外，其土地增值收益權(quán)除受土地出讓年期的限制外，其土地增值收益之部分，即由土地所有權(quán)及土地周?chē)h(huán)境改收益之部分，即由土地所有權(quán)及土地周?chē)h(huán)境改善而引起的土地增值收益部分，應(yīng)當(dāng)歸土地所有善而引起的土地增值收益部分，應(yīng)當(dāng)歸土地所有者所有；者所有；處分權(quán)則需在合法的前提下才能行使。處分權(quán)則需在合法的前提下才能行使。2012.2第二章 導(dǎo)論17四、房地產(chǎn)抵押權(quán)四、房地產(chǎn)抵押權(quán) 房地產(chǎn)抵押含義：房地產(chǎn)抵押含義： 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供合法的房地產(chǎn)以不

14、轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押時(shí)，房屋所有權(quán)與該房屋占有在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押時(shí)，房屋所有權(quán)與該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)需同時(shí)抵押。當(dāng)債務(wù)人不能履范圍內(nèi)的土地使用權(quán)需同時(shí)抵押。當(dāng)債務(wù)人不能履行擔(dān)保時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法從抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)行擔(dān)保時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法從抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款中優(yōu)先受償所得的價(jià)款中優(yōu)先受償( (扣除必要的變現(xiàn)費(fèi)用，如律扣除必要的變現(xiàn)費(fèi)用，如律師費(fèi)、估價(jià)費(fèi)、拍賣(mài)費(fèi)等師費(fèi)、估價(jià)費(fèi)、拍賣(mài)費(fèi)等) )。 2012.2第二章 導(dǎo)論18 以有償出讓方式獲得的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押以有償出讓方式獲得的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，此時(shí)

15、為單純的土地使用權(quán)抵押，這在房地產(chǎn)開(kāi)權(quán)，此時(shí)為單純的土地使用權(quán)抵押，這在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中是經(jīng)常的。發(fā)中是經(jīng)常的。 事實(shí)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往將已事實(shí)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往將已合法取得的土地使用權(quán)合法取得的土地使用權(quán)( (價(jià)值量一般較大價(jià)值量一般較大) )設(shè)定抵押設(shè)定抵押權(quán)，進(jìn)行抵押，以作為向金融機(jī)構(gòu)融資的擔(dān)保資信，權(quán)，進(jìn)行抵押，以作為向金融機(jī)構(gòu)融資的擔(dān)保資信，獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的大量資金。獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的大量資金。 從理論上而言，開(kāi)發(fā)商從金融機(jī)構(gòu)中獲得的融資從理論上而言，開(kāi)發(fā)商從金融機(jī)構(gòu)中獲得的融資在整個(gè)投資量中的比例越大，開(kāi)發(fā)商的獲利也越大。在整個(gè)投資量中的比例越大，

16、開(kāi)發(fā)商的獲利也越大。 2012.2第二章 導(dǎo)論19 以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)一般不可以設(shè)以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)一般不可以設(shè)定抵押權(quán)，但在必要的情況下，也可設(shè)定抵押權(quán)。定抵押權(quán)，但在必要的情況下，也可設(shè)定抵押權(quán)。此時(shí)，劃撥土地使用權(quán)之抵押權(quán)的處置有兩種方式：此時(shí)，劃撥土地使用權(quán)之抵押權(quán)的處置有兩種方式：在設(shè)定抵押權(quán)前將劃撥使用土地通過(guò)出讓轉(zhuǎn)化為在設(shè)定抵押權(quán)前將劃撥使用土地通過(guò)出讓轉(zhuǎn)化為有償使用土地，此時(shí)相當(dāng)于以出讓方式獲得有償土有償使用土地，此時(shí)相當(dāng)于以出讓方式獲得有償土地使用權(quán)的抵押情況；地使用權(quán)的抵押情況；不改變行政劃撥土地使用方式直接進(jìn)行抵押。但不改變行政劃撥土地使用方式直接

17、進(jìn)行抵押。但當(dāng)?shù)盅菏?，債?wù)人不能履行債務(wù)擔(dān)保，抵押權(quán)人當(dāng)?shù)盅菏?，債?wù)人不能履行債務(wù)擔(dān)保，抵押權(quán)人依法以抵押的土地進(jìn)行拍賣(mài)時(shí)，從拍賣(mài)所得的價(jià)款依法以抵押的土地進(jìn)行拍賣(mài)時(shí)，從拍賣(mài)所得的價(jià)款中應(yīng)最先扣除相當(dāng)于拍賣(mài)時(shí)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出中應(yīng)最先扣除相當(dāng)于拍賣(mài)時(shí)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金，上繳國(guó)家，余后抵押權(quán)人方可享受優(yōu)先受償讓金，上繳國(guó)家，余后抵押權(quán)人方可享受優(yōu)先受償權(quán)利。權(quán)利。2012.2第二章 導(dǎo)論20五、房地產(chǎn)租賃權(quán)五、房地產(chǎn)租賃權(quán)房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)租賃是指房地產(chǎn)合法權(quán)益人作為出租人將其是指房地產(chǎn)合法權(quán)益人作為出租人將其合法擁有的房地產(chǎn)出租給承租人使用合法擁有的房地產(chǎn)出租給承租人使用( (主要是

18、房屋主要是房屋) )，并由承租人向出租人支付租金的行為。并由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)租賃權(quán)房地產(chǎn)租賃權(quán)的設(shè)置實(shí)際上是房地產(chǎn)所有權(quán)權(quán)益的的設(shè)置實(shí)際上是房地產(chǎn)所有權(quán)權(quán)益的暫時(shí)讓渡，承租人具有暫時(shí)的占有、使用乃至收益暫時(shí)讓渡，承租人具有暫時(shí)的占有、使用乃至收益的權(quán)利，但具有不損壞房屋本體之義務(wù)。出租人則的權(quán)利，但具有不損壞房屋本體之義務(wù)。出租人則從承租人中獲取一定的租金，以作為房地產(chǎn)暫時(shí)讓從承租人中獲取一定的租金，以作為房地產(chǎn)暫時(shí)讓渡的補(bǔ)償。渡的補(bǔ)償。2012.2第二章 導(dǎo)論21第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的基本問(wèn)題房地產(chǎn)估價(jià)的基本問(wèn)題一、一、房地產(chǎn)估價(jià)的涵義房地產(chǎn)估價(jià)的涵義二、二、房地產(chǎn)估

19、價(jià)的內(nèi)容房地產(chǎn)估價(jià)的內(nèi)容三、三、房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)四、四、房地產(chǎn)估價(jià)的基本要素房地產(chǎn)估價(jià)的基本要素五、五、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性房地產(chǎn)估價(jià)的必要性六、六、房地產(chǎn)估價(jià)的原則房地產(chǎn)估價(jià)的原則2012.2第二章 導(dǎo)論22一、房地產(chǎn)估價(jià)的涵義一、房地產(chǎn)估價(jià)的涵義 房地產(chǎn)估價(jià)，英文為房地產(chǎn)估價(jià)，英文為real estate appraisalreal estate appraisal或或real property valuationreal property valuation；日本和韓國(guó)稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)；日本和韓國(guó)稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)，簡(jiǎn)稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)鑒定；香港常稱(chēng)為物業(yè)估價(jià)。鑒定評(píng)價(jià)，簡(jiǎn)稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)鑒定；香港常

20、稱(chēng)為物業(yè)估價(jià)。 房地產(chǎn)估價(jià)是指由房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員依據(jù)國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)是指由房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員依據(jù)國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)資料，根據(jù)特定目的，家的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)資料，根據(jù)特定目的，遵循適用的原則和標(biāo)準(zhǔn)，按照法定的程序，應(yīng)用科遵循適用的原則和標(biāo)準(zhǔn)，按照法定的程序，應(yīng)用科學(xué)的估價(jià)方法，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)學(xué)的估價(jià)方法，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值、使用價(jià)值和最可格因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值、使用價(jià)值和最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格作出真實(shí)、客觀、合理的推測(cè)與能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格作出真實(shí)、客觀、合理的推測(cè)與判斷的過(guò)程。判斷的過(guò)程。2012.2第二章 導(dǎo)論23正確認(rèn)識(shí)什么

21、是房地產(chǎn)估價(jià)，最核心的是正確認(rèn)識(shí)什么是房地產(chǎn)估價(jià)，最核心的是把握以下幾點(diǎn)：把握以下幾點(diǎn)：1 1房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)。房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)。2 2房地產(chǎn)估價(jià)不是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的主觀確定，房地產(chǎn)估價(jià)不是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的主觀確定，而是把而是把房地產(chǎn)客觀實(shí)在的價(jià)格通過(guò)估價(jià)活動(dòng)正確地反映出來(lái)房地產(chǎn)客觀實(shí)在的價(jià)格通過(guò)估價(jià)活動(dòng)正確地反映出來(lái)。3 3房地產(chǎn)估價(jià)，既是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估，也是對(duì)房房地產(chǎn)估價(jià)，既是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估，也是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和使用價(jià)值的評(píng)估。地產(chǎn)價(jià)值和使用價(jià)值的評(píng)估。4 4房地產(chǎn)估價(jià)工作不是任何人都能從事的工作，它是房地產(chǎn)估價(jià)工作不是任何人都能從事的工作，它是一項(xiàng)專(zhuān)

22、業(yè)性很強(qiáng)的工作，從事這項(xiàng)工作的人需要經(jīng)過(guò)一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的工作，從事這項(xiàng)工作的人需要經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)的訓(xùn)練和考核，也需要具備專(zhuān)業(yè)化的知識(shí)和職業(yè)專(zhuān)門(mén)的訓(xùn)練和考核，也需要具備專(zhuān)業(yè)化的知識(shí)和職業(yè)道德品質(zhì)。道德品質(zhì)。2012.2第二章 導(dǎo)論24二、房地產(chǎn)估價(jià)的內(nèi)容二、房地產(chǎn)估價(jià)的內(nèi)容 ( (一一) )土地價(jià)格估價(jià)土地價(jià)格估價(jià) ( (二二) )建筑物價(jià)格估價(jià)建筑物價(jià)格估價(jià)（三）房地產(chǎn)估價(jià)（三）房地產(chǎn)估價(jià)（四）期貨房地產(chǎn)的估價(jià)（四）期貨房地產(chǎn)的估價(jià)（五）滅失的房地產(chǎn)的估價(jià)（五）滅失的房地產(chǎn)的估價(jià)2012.2第二章 導(dǎo)論25三、房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)三、房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)n即時(shí)性即時(shí)性n市場(chǎng)性市場(chǎng)性n預(yù)測(cè)性預(yù)測(cè)性n公正性公正

23、性n咨詢(xún)性咨詢(xún)性n專(zhuān)業(yè)性專(zhuān)業(yè)性2012.2第二章 導(dǎo)論26四、房地產(chǎn)估價(jià)的基本要素四、房地產(chǎn)估價(jià)的基本要素n估價(jià)的對(duì)象估價(jià)的對(duì)象n估價(jià)的目的估價(jià)的目的n估價(jià)的主體估價(jià)的主體n估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)n估價(jià)程序估價(jià)程序n估價(jià)方法估價(jià)方法2012.2第二章 導(dǎo)論27五、房地產(chǎn)估價(jià)的主要依據(jù)五、房地產(chǎn)估價(jià)的主要依據(jù)1.供需原則供需原則2.變動(dòng)原則變動(dòng)原則3.替代原則替代原則4.最有效使用原則最有效使用原則2012.2第二章 導(dǎo)論28六、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性1.理論上的必要性理論上的必要性2.現(xiàn)實(shí)中的必要性現(xiàn)實(shí)中的必要性n房地產(chǎn)交易的需要房地產(chǎn)交易的需要n房地產(chǎn)抵押的需要房地產(chǎn)抵押的需要n房地產(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償?shù)?/p>

24、需要房地產(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償?shù)男枰猲房地產(chǎn)稅收的需要房地產(chǎn)稅收的需要n房地產(chǎn)征用和拆遷補(bǔ)償?shù)男枰康禺a(chǎn)征用和拆遷補(bǔ)償?shù)男枰猲房地產(chǎn)糾紛解決的需要房地產(chǎn)糾紛解決的需要n房地產(chǎn)管理的需要房地產(chǎn)管理的需要n企業(yè)合資、合作、聯(lián)營(yíng)、股份制改組、上市、兼企業(yè)合資、合作、聯(lián)營(yíng)、股份制改組、上市、兼并買(mǎi)賣(mài)、破產(chǎn)清算的需要并買(mǎi)賣(mài)、破產(chǎn)清算的需要2012.2第二章 導(dǎo)論29七、房地產(chǎn)估價(jià)的原則七、房地產(chǎn)估價(jià)的原則1.合法原則合法原則2.最高最佳使用原則最高最佳使用原則3.替代原則替代原則4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則5.公平原則公平原則6.綜合性原則綜合性原則2012.2第二章 導(dǎo)論30第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分

25、析房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析一、一、房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)二、二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查n房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容n房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序n房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法2012.2第二章 導(dǎo)論31一、房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)1.房地產(chǎn)市場(chǎng)是產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)是產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)2.房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)3.房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)4.房地產(chǎn)市場(chǎng)具有周期性房地產(chǎn)市場(chǎng)具有周期性2012.2第二章 導(dǎo)論32房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容n房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查n房地產(chǎn)市

26、場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查n房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查n房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查n對(duì)項(xiàng)目周邊居民消費(fèi)傾向的調(diào)查對(duì)項(xiàng)目周邊居民消費(fèi)傾向的調(diào)查2012.2第二章 導(dǎo)論33房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序n調(diào)查準(zhǔn)備。確定調(diào)查的問(wèn)題及地域調(diào)查準(zhǔn)備。確定調(diào)查的問(wèn)題及地域范圍，制定調(diào)查計(jì)劃與方法。范圍，制定調(diào)查計(jì)劃與方法。n正式調(diào)查。收集資料。正式調(diào)查。收集資料。n結(jié)果處理。將收集的資料進(jìn)行分類(lèi)、結(jié)果處理。將收集的資料進(jìn)行分類(lèi)、統(tǒng)計(jì)、分析。統(tǒng)計(jì)、分析。2012.2第二章 導(dǎo)論34房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法n直接調(diào)查法。直接與調(diào)查對(duì)象接觸、交直接調(diào)查法。直接

27、與調(diào)查對(duì)象接觸、交流。流。n間接調(diào)查法。通過(guò)報(bào)刊、電視、網(wǎng)絡(luò)收間接調(diào)查法。通過(guò)報(bào)刊、電視、網(wǎng)絡(luò)收集有關(guān)房地產(chǎn)資料，然后進(jìn)行分析，去集有關(guān)房地產(chǎn)資料，然后進(jìn)行分析，去偽存真。偽存真。n直接征詢(xún)。問(wèn)卷調(diào)查。直接征詢(xún)。問(wèn)卷調(diào)查。n現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)“踩點(diǎn)踩點(diǎn)”調(diào)查。調(diào)查者偽裝成買(mǎi)樓調(diào)查。調(diào)查者偽裝成買(mǎi)樓者，獲取交易資料。者，獲取交易資料。2012.2第二章 導(dǎo)論35(2)(2)集體所有土地的最終處分權(quán)集體所有土地的最終處分權(quán)屬于國(guó)家屬于國(guó)家n如國(guó)家因鐵路、公路等大型交通設(shè)施或其他基礎(chǔ)設(shè)如國(guó)家因鐵路、公路等大型交通設(shè)施或其他基礎(chǔ)設(shè)施如環(huán)境保護(hù)等建設(shè)的需要而需征用集體所有土地施如環(huán)境保護(hù)等建設(shè)的需要而需征用集體所

28、有土地的，集體土地所有單位應(yīng)服從國(guó)家建設(shè)和發(fā)展的需的，集體土地所有單位應(yīng)服從國(guó)家建設(shè)和發(fā)展的需要，同意征用，具有明顯的強(qiáng)制性；要，同意征用，具有明顯的強(qiáng)制性；n集體土地所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)梢猿邪瓤梢猿屑w土地所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)梢猿邪?，既可以承包給本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，也可以承包給本集體包給本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，也可以承包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人；經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人；n集體所有土地只有經(jīng)征用轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地后，才能集體所有土地只有經(jīng)征用轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地后，才能出讓、轉(zhuǎn)讓?zhuān)M(jìn)入土地出讓、轉(zhuǎn)讓?zhuān)M(jìn)入土地( (房地產(chǎn)房地產(chǎn)) )市場(chǎng)。市場(chǎng)。 2012.2第二章 導(dǎo)論36(3)(3)集體

29、所有土地在被征用時(shí)其集體所有土地在被征用時(shí)其經(jīng)濟(jì)利益得不到應(yīng)有的滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)利益得不到應(yīng)有的滿(mǎn)足 盡管對(duì)集體所有土地的征用有一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)盡管對(duì)集體所有土地的征用有一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，但僅僅是補(bǔ)償，償，但僅僅是補(bǔ)償，并非是對(duì)等的經(jīng)濟(jì)交換關(guān)并非是對(duì)等的經(jīng)濟(jì)交換關(guān)系，系，也不考慮實(shí)際的市場(chǎng)情況及其發(fā)展趨勢(shì)。也不考慮實(shí)際的市場(chǎng)情況及其發(fā)展趨勢(shì)。 然而，土地的價(jià)格主要地是由土地未來(lái)能然而，土地的價(jià)格主要地是由土地未來(lái)能給所有者或使用者可能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益所決定給所有者或使用者可能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益所決定的，而不是過(guò)去的收益水平。過(guò)去的收益水平的，而不是過(guò)去的收益水平。過(guò)去的收益水平僅是一種參考。僅是一種參考。2012

30、.2第二章 導(dǎo)論37 房地產(chǎn)估價(jià)表現(xiàn)為一種主觀的活動(dòng)，但房地產(chǎn)估價(jià)表現(xiàn)為一種主觀的活動(dòng)，但要剔除主觀因素的干擾，客觀的評(píng)估。要剔除主觀因素的干擾，客觀的評(píng)估。為此，許多國(guó)家規(guī)定：為此，許多國(guó)家規(guī)定：n估價(jià)人員與被估價(jià)房地產(chǎn)有利害關(guān)系時(shí)估價(jià)人員與被估價(jià)房地產(chǎn)有利害關(guān)系時(shí)要采取回避的辦法；要采取回避的辦法；n估價(jià)收費(fèi)不能與估價(jià)額完全掛鉤；估價(jià)收費(fèi)不能與估價(jià)額完全掛鉤；n規(guī)定了估價(jià)規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)定了估價(jià)規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)。2012.2第二章 導(dǎo)論38即時(shí)性即時(shí)性n房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，同一宗房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)點(diǎn)上就會(huì)有不同的價(jià)房地產(chǎn)在不同的時(shí)點(diǎn)上就會(huì)有不同的價(jià)格；格；n

31、對(duì)過(guò)去已經(jīng)消失的房地產(chǎn)和未來(lái)尚未建對(duì)過(guò)去已經(jīng)消失的房地產(chǎn)和未來(lái)尚未建立的房地產(chǎn)的估價(jià)均必須將其模擬為某立的房地產(chǎn)的估價(jià)均必須將其模擬為某一時(shí)刻存在。一時(shí)刻存在。2012.2第二章 導(dǎo)論39市場(chǎng)性市場(chǎng)性n 房地產(chǎn)估價(jià)以實(shí)際市場(chǎng)為基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)估價(jià)以實(shí)際市場(chǎng)為基礎(chǔ)，在模擬市場(chǎng)條件下，對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀模擬市場(chǎng)條件下，對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀況進(jìn)行評(píng)估。而不論該房地產(chǎn)是否況進(jìn)行評(píng)估。而不論該房地產(chǎn)是否需要進(jìn)入市場(chǎng)交易。需要進(jìn)入市場(chǎng)交易。n估價(jià)結(jié)果的有效性，需要按市場(chǎng)標(biāo)估價(jià)結(jié)果的有效性，需要按市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)。準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)。2012.2第二章 導(dǎo)論40預(yù)測(cè)性預(yù)測(cè)性 是指房地產(chǎn)的估價(jià)工作是用預(yù)測(cè)房地是指房地產(chǎn)的估價(jià)工作

32、是用預(yù)測(cè)房地產(chǎn)在未來(lái)時(shí)空的潛能說(shuō)明現(xiàn)實(shí)的。即產(chǎn)在未來(lái)時(shí)空的潛能說(shuō)明現(xiàn)實(shí)的。即通過(guò)預(yù)見(jiàn)未來(lái)而判定現(xiàn)實(shí)的價(jià)格。表通過(guò)預(yù)見(jiàn)未來(lái)而判定現(xiàn)實(shí)的價(jià)格。表現(xiàn)在：現(xiàn)在：n通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)的收益借以評(píng)估現(xiàn)在的通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)的收益借以評(píng)估現(xiàn)在的價(jià)格；價(jià)格；n通過(guò)預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)的使用狀況借通過(guò)預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)的使用狀況借以評(píng)估現(xiàn)在的房地產(chǎn)價(jià)格；以評(píng)估現(xiàn)在的房地產(chǎn)價(jià)格；n通過(guò)預(yù)期房地產(chǎn)的使用年限來(lái)評(píng)估出通過(guò)預(yù)期房地產(chǎn)的使用年限來(lái)評(píng)估出現(xiàn)在的價(jià)格?，F(xiàn)在的價(jià)格。2012.2第二章 導(dǎo)論41公正性公正性 是指房地產(chǎn)估價(jià)行為對(duì)于估價(jià)當(dāng)事人是指房地產(chǎn)估價(jià)行為對(duì)于估價(jià)當(dāng)事人具有獨(dú)立性，它服務(wù)于房地產(chǎn)估價(jià)本具有獨(dú)立性，它服務(wù)于房地產(chǎn)估

33、價(jià)本身的需要，而不是服務(wù)于估價(jià)當(dāng)事人身的需要，而不是服務(wù)于估價(jià)當(dāng)事人中任何一方的需要。表現(xiàn)為：中任何一方的需要。表現(xiàn)為：n房地產(chǎn)估價(jià)是按公正的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)房地產(chǎn)估價(jià)是按公正的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)程進(jìn)行的。程進(jìn)行的。n估價(jià)主體應(yīng)該是與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)及估價(jià)主體應(yīng)該是與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)及評(píng)估當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系的第三者。評(píng)估當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系的第三者。2012.2第二章 導(dǎo)論42咨詢(xún)性咨詢(xún)性指房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)論只是一種有關(guān)待估房地指房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)論只是一種有關(guān)待估房地產(chǎn)價(jià)值的專(zhuān)業(yè)化意見(jiàn)，這種意見(jiàn)本身并無(wú)產(chǎn)價(jià)值的專(zhuān)業(yè)化意見(jiàn)，這種意見(jiàn)本身并無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力。強(qiáng)制執(zhí)行的效力。n評(píng)估結(jié)論為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)提供參考，成交價(jià)評(píng)估結(jié)論為

34、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)提供參考，成交價(jià)不一定就是評(píng)估價(jià)；不一定就是評(píng)估價(jià)；n房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以為房地產(chǎn)交易提供專(zhuān)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以為房地產(chǎn)交易提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，也可以為房地產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)、開(kāi)業(yè)服務(wù)，也可以為房地產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)提供咨詢(xún)服務(wù)。發(fā)提供咨詢(xún)服務(wù)。2012.2第二章 導(dǎo)論43專(zhuān)業(yè)性專(zhuān)業(yè)性n房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)擁有專(zhuān)業(yè)人員，專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)擁有專(zhuān)業(yè)人員，專(zhuān)業(yè)人員具備專(zhuān)業(yè)知識(shí)、專(zhuān)業(yè)資格、專(zhuān)業(yè)人員具備專(zhuān)業(yè)知識(shí)、專(zhuān)業(yè)資格、專(zhuān)業(yè)職稱(chēng)。職稱(chēng)。n為社會(huì)提供為社會(huì)提供“房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)”這一專(zhuān)業(yè)這一專(zhuān)業(yè)服務(wù)。服務(wù)。2012.2第二章 導(dǎo)論44估價(jià)目的估價(jià)目的 指為何種需要而評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格。房指為何種需要而評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)

35、格。房地產(chǎn)估價(jià)目的的類(lèi)型有：地產(chǎn)估價(jià)目的的類(lèi)型有：n房地產(chǎn)交易；房地產(chǎn)交易；n房地產(chǎn)課稅、保險(xiǎn)；房地產(chǎn)課稅、保險(xiǎn)；n房地產(chǎn)管理；房地產(chǎn)管理；n處理房地產(chǎn)糾紛；處理房地產(chǎn)糾紛；n房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。2012.2第二章 導(dǎo)論45估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)n指估價(jià)中應(yīng)遵循的公允的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，這指估價(jià)中應(yīng)遵循的公允的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，這一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是公開(kāi)的市場(chǎng)價(jià)值公開(kāi)的市場(chǎng)價(jià)值，即在公，即在公開(kāi)市場(chǎng)條件下房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。開(kāi)市場(chǎng)條件下房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。n房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是客觀價(jià)格，又稱(chēng)公平房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是客觀價(jià)格，又稱(chēng)公平價(jià)格，而不是委托人或估價(jià)人員所希望價(jià)格，而不是委托人或估價(jià)人員所希望或認(rèn)定的價(jià)格?；蛘J(rèn)定的價(jià)格。2012.2第二章 導(dǎo)論46理論上的必要性理論上的必要性n房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，難以房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，難以形成公眾容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格；形成公眾容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格；n對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，非專(zhuān)業(yè)人員難以做到；經(jīng)驗(yàn)，非專(zhuān)業(yè)人員難以