信托業(yè)務基本知識

1、信托基本知識及法律實務 引語目前信托財產總規(guī)模已突破7萬億，信托公司在管理資產規(guī)模方面已經成為國內金融行業(yè)的重要力量，并呈現(xiàn)更加專業(yè)化、特色化的發(fā)展趨勢。信托已經成為國內資產管理和財富管理市場的生力軍。房地產信托、政信合作信托、股權收益權信托等信托業(yè)務呈現(xiàn)出新的發(fā)展特點。信托基金、主動管理型信托等受到關注。信托定義信托就是信用委托，是一種具有“受人之托、代人理財”性質的民事法律行為。中華人民共和國信托法第二條對信托的概念進行了完整的定義：信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進行管理或者處分的行為。上述

2、定義基本體現(xiàn)了信托財產的獨立性、權利主體與利益主體相分離、責任有限性和信托管理連續(xù)性這幾個基本法理和觀念。信托主體信托主體包括委托人、受托人以及受益人。 委托人是信托關系的創(chuàng)設者，他應具有完全民事行為能力的自然人、法人或依法成立的其他組織。委托人提供信托財產，確定誰是受益人以及受益人享有的受益權。指定受托人、并有權監(jiān)督受托人實施信托。 受托人承擔著管理、處分信托財產的責任。應具有完全民事行為能力的自然人或法人。受托人必須恪盡職守、履約誠實、信用、謹慎、有效管理的義務。必須為受益人的最大利益，依照信托文件的法律規(guī)定管理好信托財產的義務。在我國受托人是特指經中國銀監(jiān)會批準成立的

3、信托投資公司，屬于非銀行金融機構。 受益人是在信托中享有信托受益權的人，可以是自然人、法人、或依法成立的其他組織。也可以是未出生的胎兒。公益信托的受益人則是社會公眾。信托客體信托客體主要是指信托財產。 信托財產的范圍：信托財產是指受托人承諾信托而取得的財產；受托人因管理、運用、處分該財產而取得的信托利益，也屬于信托財產。信托財產的具體范圍我國沒有具體規(guī)定，但必須是委托人自有的、可轉讓的合法財產。法律法規(guī)禁止流通的財產不能作為信托財產；法律法規(guī)限制流通的財產須依法經有關主管部門批準后，可作為信托財產。 信托財產的特殊性：信托財產的特殊性主要表現(xiàn)為獨立性，信托財產不屬

4、于信托公司的固有財產，也不屬于信托公司對受益人的負債。信托公司終止時，信托財產不屬于其清算財產。包括以下幾個方面：A.信托財產與委托人未建立信托的其他財產相區(qū)別。建立信托后，委托人死亡或依法被解散，依法被撤消，或被宣告破產時，當委托人是唯一受益人時，信托終止，信托財產作為其遺產或清算財產；當委托人不是唯一受益人的信托存續(xù)，信托財產不作為其遺產或清算財產。B.信托財產與受托人固有財產相區(qū)別。受托人必須將信托財產與固有財產區(qū)別管理，分別記賬，不得將其歸入自己的固有財產。C.信托財產獨立于受益人的自有財產：受益人雖然對信托財產享有受益權，但這只是一種利益請求權，在信托存續(xù)期內，受益人并不享有信托財產

5、的所有權。 信托財產的物上代位性：在信托期內，由于信托財產的管理運用，信托財產的形態(tài)可能發(fā)生變化。如信托財產設立之時是不動產，后來賣掉變成資金，然后以資金買成債券，再把債券變成現(xiàn)金，呈現(xiàn)多種形態(tài)，但它仍是信托財產，其性質不發(fā)生變化。 信托財產的隔離保護功能：可以說，信托財產形成的風險隔離機制和破產隔離制度，在盤活不良資產、優(yōu)化資源配置中，信托具有永恒的市場，具有銀行、保險等機構無法與之比擬的優(yōu)勢。信托一般按委托人的意圖經營管理信托財產，信托的經營風險一般由委托人或受益人承擔，信托投資公司只收取手續(xù)費和傭金，不保證信托本金不受損失和最低收益。而銀行信貸則是根據國家規(guī)定的存放款

6、利率吸收存款、發(fā)放貸款，自主經營，因而銀行承擔整個信貸資金的營運風險，只要不破產，對存款要保本付息、按期支付。銀行破產時，存、貸款作為破產清算財產統(tǒng)一參與清算;而信托投資公司終止時，信托財產不屬于清算財產，由新的受托人承接繼續(xù)管理，保護信托財產免受損失。 信托財產不得強制執(zhí)行以及例外：由于信托財產具有獨立性，因此，委托人、受托人、受益人的一般債權人是不能追及信托財產的，對信托財產不得強制執(zhí)行是一般原則。例外情形：中華人民共和國信托法第十七條 除因下列情形之一外，對信托財產不得強制執(zhí)行：（一）設立信托前債權人已對該信托財產享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?，并依法行使該權利的；（二）受托人?/p>

7、理信托事務所產生債務，債權人要求清償該債務的；（三）信托財產本身應擔負的稅款；（四）法律規(guī)定的其他情形。對于違反前款規(guī)定而強制執(zhí)行信托財產，委托人、受托人或者受益人有權向人民法院提出異議。信托設立設立信托，應當采取書面形式。書面形式包括信托合同、遺囑或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他書面文件等。采取信托合同形式設立信托的，信托合同簽訂時，信托成立。采取其他書面形式設立信托的，受托人承諾信托時，信托成立。設立信托，其書面文件應當載明下列事項：（一）信托目的；（二）委托人、受托人的姓名或者名稱、住所；（三）受益人或者受益人范圍；（四）信托財產的范圍、種類及狀況；（五）受益人取得信托利益的形式、方法。除前

8、款所列事項外，可以載明信托期限、信托財產的管理方法、受托人的報酬、新受托人的選任方式、信托終止事由等事項。設立信托，對于信托財產，有關法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理登記手續(xù)的，應當依法辦理信托登記。未依照前款規(guī)定辦理信托登記的，應當補辦登記手續(xù)；不補辦的，該信托不產生效力。設立遺囑信托，應當遵守繼承法關于遺囑的規(guī)定。遺囑指定的人拒絕或者無能力擔任受托人的，由受益人另行選任受托人；受益人為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，依法由其監(jiān)護人代行選任。遺囑對選任受托人另有規(guī)定的，從其規(guī)定。公益信托的設立和確定其受托人，應當經有關公益事業(yè)的管理機構（以下簡稱公益事業(yè)管理機構）批準。未經公益事業(yè)管理機

9、構的批準，不得以公益信托的名義進行活動。公益事業(yè)管理機構對于公益信托活動應當給予支持。信托分類以信托關系成立的方式為標準，信托業(yè)務基本可以分為任意信托和法定信托。(一)任意信托根據當事人之間的自由意思表示而成立的信托稱為任意信托，任意信托又稱為自由信托或明示信托，大部分信托業(yè)務都屬于任意信托。(二)法定信托法定信托是與任意信托相對應的一種信托形式。主要指由司法機關確定當事人之間的信托關系而成立的信托。設立法定信托的目的主要是保護當事人的合法利益，防止當事人財產被不法使用。比如，某人去世后，留下一筆遺產，但他并未對遺產的處置留下任何遺言，這時只能通過法庭來判定遺產的分配。即由法庭依照法律對遺產的

10、分配進行裁決。法庭為此要做一系列的準備工作，比如進行法庭調查等等。在法庭調查期間，遺產不能無人照管，這時，司法機關就可委托一個受托人在此期間管理遺產，妥善保護遺產。以信托財產的性質為標準，信托業(yè)務分為金錢信托、動產信托、不動產信托、有價證券信托和金錢債權信托。(一)金錢信托金錢信托也叫資金信托，它是指在設立信托時委托人轉移給受托人的信托財產是金錢，即貨幣形態(tài)的資金，受托人給付受益人的也是貨幣資金，信托終了，受托人交還的信托財產仍是貨幣資金。在我國信托機構從事的信托業(yè)務中，金錢信托占有很大的比重，主要包括信托貸款、信托投資、委托貸款、委托投資等形式。市場中最常見：資金信托，又分為單一資金信托、集

11、合資金信托。(二) 有價證券信托有價證券信托是指委托人將有價證券作為信托財產轉移給受托人，由受托人代為管理運用。(三) 不動產信托不動產信托是指委托人把各種不動產，如房屋、土地等轉移給受托人，由其代為管理和運用，如對房產進行維護保護、出租房屋土地、出售房屋土地等等。(四) 動產信托動產信托是指以各種動產作為信托財產而設定的信托。(五)金錢債權信托金錢債權信托是指以各種金錢債權作信托財產的信托業(yè)務。金錢債權是指要求他人在一定期限內支付一定金額的權力，具體表現(xiàn)為各種債權憑證，如銀行存款憑證、票據、保險單、借據等等。受托人接受委托人轉移的各種債權憑證后，可以為其收取款項

12、，管理和處理其債權，并管理和運用由此而獲得的貨幣資金。以信托目的為標準，信托可以劃分為擔保信托、管理信托、處理信托、管理和處理信托。(一)擔保信托擔保信托是指以確保信托財產的安全，保護受托人的合法權益為目的而設立的信托。當受托人接受了一項擔保信托業(yè)務后，委托人將信托財產轉移給受托人，受托人在受托期間并不運用信托財產去獲取收益，而是妥善保管信托財產，保證信托財產的完整。 (二)管理信托管理信托是指以保護信托財產的完整，保護信托財產的現(xiàn)狀為目的而設立的信托。(三)處理信托處理信托是指改變信托財產的性質、原狀以實現(xiàn)財產增值的信托業(yè)務。(四)管理和處理信托這種信托形式包括了管理和處理兩種形式

13、。通常是由受托人先管理財產，最后再處理財產。以信托事項的法律立場為標準，信托可以分為民事信托和商事信托。(一)民事信托民事信托是指信托事項所涉及的法律依據在民事法律范圍之內的信托。(二)商事信托商事信托是指信托事項所涉及的法律依據在商法規(guī)定的范圍之內的信托。按照委托人的不同，信托可以分為個人信托和法人信托，及個人法人通用的信托。(一)個人信托個人信托是指以個人(自然人)為委托人而設立的信托。個人只要符合信托委托人的資格條件就可以設立信托。個人信托的開展與個人財產的持有狀況及傳統(tǒng)習慣有很大的關系。個人有生命期的限制，由此個人信托又可以分為兩種：一是生前信托，二是身后信托。1生前信托生前信托是指委

14、托人生前與信托機構簽訂信托契約，委托信托機構在委托人在世時就開始辦理有關的事項。2身后信托身后信托是指信托機構受托辦理委托人去世后的各項事務。身后信托與生前信托的區(qū)別在于信托契約的生效期，生前信托的契約在委托人在世時即可生效。但生前信托的事項可以延續(xù)到委托人去世以后。身后信托的契約有些是在委托人在世時就與信托機構簽定，但契約的生效卻是在委托人去世后，還有一部分身后信托的發(fā)生并不源于委托人的意愿，而是在委托人去世后，由其家屬或法院指定的。身后信托大多與執(zhí)行遺囑管理遺產有關，身后信托的受益人只能是委托人以外的第三者。(二)法人信托法人信托是指由具有法人資格的企業(yè)、公司、社團等作為委托人而設立的信托

15、。(三)個人與法人通用信托業(yè)務以受托人承辦信托業(yè)務的目的為標準，信托可以分為營業(yè)信托與非營業(yè)信托。(一) 營業(yè)信托營業(yè)信托是指受托人以收取報酬為目的而承辦的信托業(yè)務。(二) 非營業(yè)信托非營業(yè)信托是指受托人不以收取報酬為目的而承辦的信托業(yè)務。從受益人的角度對信托進行劃分，可以將信托分為四類：自益信托、他益信托、私益信托、公益信托。(一) 自益信托自益信托是指委托人將自己指定為受益人而設立的信托。(二) 他益信托他益信托是委托人指定第三人作為受益人而設立的信托業(yè)務。信托發(fā)展早期主要是他益信托，利用這種形式使他人也能享受自己財產的收益。例如身后信托就是一種他益

16、信托。(三)私益信托私益信托是指委托人為了特定的受益人的利益而設立的信托。(四)公益信托公益信托是指為了公共利益的目的，使整個社會或社會公眾的一個顯著重要的部分受益而設立的信托。按委托人數(shù)量不同可分為：單一信托和集合信托。(一) 單一信托單一信托就是受托人接受單個委托人的委托，單獨管理和運用信托財產的方式(二) 集合信托集合信托主要是指受托人把兩個或兩個以上委托人交付的信托財產（動產或不動產或知識產權等等）加以集合，以受托人自己的名義對所接受委托的財產進行管理、運用或處分的方式。信托公司信托公司是指依照中華人民共和國公司法和信托公司管理辦法設立的主要經營信托業(yè)務的金融機構。

17、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會對信托公司及其業(yè)務活動實施監(jiān)督管理。設立信托公司，應當經中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準，并領取金融許可證。未經中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準，信托公司不得設立或變相設立分支機構。未經中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準，任何單位和個人不得經營信托業(yè)務，任何經營單位不得在其名稱中使用“信托公司”字樣。法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。信托公司注冊資本最低限額為3億元人民幣或等值的可自由兌換貨幣，注冊資本為實繳貨幣資本。中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會根據信托公司行業(yè)發(fā)展的需要，可以調整信托公司注冊資本最低限額。信托公司處理信托事務不履行親自管理職責，即不承擔投資管理人職責的，其注冊資本不得低于1億元人

18、民幣或等值的可自由兌換貨幣。信托公司凈資本不得低于人民幣2億元。信托公司業(yè)務信托公司可以申請經營下列部分或者全部本外幣業(yè)務：（一）資金信托；（二）動產信托；（三）不動產信托；（四）有價證券信托；（五）其他財產或財產權信托；（六）作為投資基金或者基金管理公司的發(fā)起人從事投資基金業(yè)務；（七）經營企業(yè)資產的重組、購并及項目融資、公司理財、財務顧問等業(yè)務；（八）受托經營國務院有關部門批準的證券承銷業(yè)務；（九）辦理居間、咨詢、資信調查等業(yè)務；（十）代保管及保管箱業(yè)務；（十一）法律法規(guī)規(guī)定或中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會批準的其他業(yè)務。信托公司可以根據中華人民共和國信托法等法律法規(guī)的有關規(guī)定開展公益信托活動。申

19、請經營企業(yè)年金基金、證券承銷、資產證券化等業(yè)務，應當符合相關法律法規(guī)規(guī)定的最低注冊資本要求。信托公司可以開展對外擔保業(yè)務，但對外擔保余額不得超過其凈資產的50%。信托公司經營外匯信托業(yè)務，應當遵守國家外匯管理的有關規(guī)定，并接受外匯主管部門的檢查、監(jiān)督。按信托公司管理辦法規(guī)定，信托公司的業(yè)務分為信托業(yè)務與非信托業(yè)務（又稱固有業(yè)務）。信托業(yè)務是指信托公司以營業(yè)和收取報酬為目的，以受托人身份承諾信托和處理信托事務的經營行為。信托公司管理運用或處分信托財產時，可以依照信托文件的約定，采取投資、出售、存放同業(yè)、買入返售、租賃、貸款等方式進行。中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會另有規(guī)定的，從其規(guī)定。信托公司不得以賣

20、出回購方式管理運用信托財產。信托公司不得開展除同業(yè)拆入業(yè)務以外的其他負債業(yè)務，且同業(yè)拆入余額不得超過其凈資產的20%。中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會另有規(guī)定的除外。買入返售實質上是一種期權合約。買入返售證券業(yè)務是指資金融出方與其他有關方面以合同或協(xié)議的方式，按一定價格買入證券，到期日再按合同規(guī)定的價格將該批予以返售。這種業(yè)務實際上是以證券為依據向交易對方融出資金，而有價證券并不真正轉移，目的是獲取買賣價差收入。買入返售是貸款、投資，賣出回購是借款、負債，因此前者可以，后者禁止。信托公司開展信托業(yè)務，不得有下列行為：（一）利用受托人地位謀取不當利益；（二）將信托財產挪用于非信托目的的用途；（三）承諾信

21、托財產不受損失或者保證最低收益；（四）以信托財產提供擔保；（五）法律法規(guī)和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會禁止的其他行為。信托公司固有業(yè)務即以自由資金開展的業(yè)務，與信托業(yè)務相對應。信托公司固有業(yè)務項下可以開展存放同業(yè)、拆放同業(yè)、貸款、租賃、投資等業(yè)務。投資業(yè)務限定為金融類公司股權投資、金融產品投資和自用固定資產投資。信托公司不得以固有財產進行實業(yè)投資，但中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會另有規(guī)定的除外。信托公司開展固有業(yè)務，不得有下列行為：（一）向關聯(lián)方融出資金或轉移財產；（二）為關聯(lián)方提供擔保；（三）以股東持有的本公司股權作為質押進行融資。信托公司的關聯(lián)方按照中華人民共和國公司法和企業(yè)會計準則的有關標準界定。

22、集合資金信托計劃定義集合資金信托計劃（簡稱信托計劃），即由信托公司擔任受托人，按照委托人意愿，為受益人的利益，將兩個以上（含兩個）委托人交付的資金進行集中管理、運用或處分的資金信托業(yè)務活動。信托計劃的設立信托公司設立信托計劃，應當符合以下要求：（一）委托人為合格投資者；（二）參與信托計劃的委托人為惟一受益人；（三）單個信托計劃的自然人人數(shù)不得超過50人，但單筆委托金額在300萬元以上的自然人投資者和合格的機構投資者數(shù)量不受限制；（四）信托期限不少于1年；（五）信托資金有明確的投資方向和投資策略，且符合國家產業(yè)政策以及其他有關規(guī)定；（六）信托受益權劃分為等額份額的信托單位；（七）信托合同應約定受

23、托人報酬，除合理報酬外，信托公司不得以任何名義直接或間接以信托財產為自己或他人牟利；（八）中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會規(guī)定的其他要求。合格投資者，是指符合下列條件之一，能夠識別、判斷和承擔信托計劃相應風險的人：（一）投資一個信托計劃的最低金額不少于100萬元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織；（二）個人或家庭金融資產總計在其認購時超過100萬元人民幣，且能提供相關財產證明的自然人；（三）個人收入在最近3年內每年收入超過20萬元人民幣或者夫妻雙方合計收入在最近3年內每年收入超過30萬元人民幣，且能提供相關收入證明的自然人。信托計劃推介期限屆滿，未能滿足信托文件約定的成立條件的，信托公司應當在

24、推介期限屆滿后30日內返還委托人已繳付的款項，并加計銀行同期存款利息。由此產生的相關債務和費用，由信托公司以固有財產承擔。信托計劃的運營與管理信托資金可以進行組合運用，組合運用應有明確的運用范圍和投資比例。信托公司運用信托資金進行證券投資，應當采用資產組合的方式，事先制定投資比例和投資策略，采取有效措施防范風險。信托公司可以運用債權、股權、物權及其他可行方式運用信托資金。信托公司管理信托計劃，應當遵守以下規(guī)定：（一）不得向他人提供擔保；（二）向他人提供貸款不得超過其管理的所有信托計劃實收余額的30%，但中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會另有規(guī)定的除外；（三）不得將信托資金直接或間接運用于信托公司的股東及

25、其關聯(lián)人，但信托資金全部來源于股東或其關聯(lián)人的除外；（四）不得以固有財產與信托財產進行交易；（五）不得將不同信托財產進行相互交易；（六）不得將同一公司管理的不同信托計劃投資于同一項目。信托計劃存續(xù)期間，受益人可以向合格投資者轉讓其持有的信托單位。信托公司應為受益人辦理受益權轉讓的有關手續(xù)。信托受益權進行拆分轉讓的，受讓人不得為自然人。機構所持有的信托受益權，不得向自然人轉讓或拆分轉讓。信托產品產品設計原則信托產品是指一種為投資者提供了低風險、穩(wěn)定收入回報的金融產品。信托品種在產品設計上非常多樣，各自都會有不同的特點。各個信托品種在風險和收益潛力方面可能會有很大的分別。信托公司可以根據市場需要，

26、按照信托目的、信托財產的種類或者對信托財產管理方式的不同設置信托業(yè)務品種。產品種類（一）根據信托投資收益的確定程度劃分1、固定收益類信托這類信托產品的本金及預期收益一般由融資方的相關資產或第三方擔保來保障。如：由融資方資產或股權質押（抵押貸款類信托）、由擔保公司或其他關聯(lián)企業(yè)及法人連帶擔保（擔保類信托）、由次級投資方給優(yōu)先級投資人提供優(yōu)先保障（結構化信托）等。也就是說固定收益類信托的收益是相對固定的，其風險主要由抵押率及變現(xiàn)價值等因素決定。2、浮動收益類信托這類信托產品的收益是浮動的，其預期收益有可能實現(xiàn)或超額實現(xiàn)，也有可能是負值，是沒有保障的。如主要投資于證券二級市場的“證券投資類信托（陽光

27、私募）”等。3、固定+浮動收益類信托這類信托的本金及基本收益的保障同“固定收益類信托”，只是其收益率可能比較低；浮動收益部分根據信托資產最終運作結果而定。(二)根據信托募集資金的投資方向劃分按信托募集資金的投資方向劃分，可分為：證券投資類信托（投資于證券二級市場）、私募股權投資類信托、房地產類信托、工礦企業(yè)類信托、交通運輸類信托、基礎設施類信托等等。（三）根據組成信托資產的資金性質劃分1、非結構化信托，即一般信托。2、結構化信托所謂結構化信托，是指信托公司根據投資者不同的風險偏好對信托受益權進行分層配置，使具有不同風險承擔能力和意愿的投資者通過投資不同層級的受益權來獲取不同的收益，并承擔相應風

28、險的集合資金信托業(yè)務。結構化信托理財產品與一般信托產品的不同，主要就在于“結構”上。目前，國內信托公司設計的結構化證券投資信托理財產品具有幾個可識別的特征。首先，在信托計劃的委托人上采用“一般/優(yōu)先”模式。社會投資者是優(yōu)先受益權委托人，一般受益權委托人則為機構投資者?！耙话?優(yōu)先”模式使委托人的收益與風險成正比。從理論上說，初始信托資金由優(yōu)先受益權資金和一般受益權資金按一定比例配比。其次，在風險承擔上，一般受益權委托人（一般受益人）以其初始信托資金承擔有限風險在先，而優(yōu)先受益權委托人（優(yōu)先受益人）承擔相對較低的風險在后；在收益分配上，優(yōu)先受益人則優(yōu)先于一般受益人。結構化信托理財產品的避震功能也

29、就體現(xiàn)于此，當該信托計劃出現(xiàn)較大的風險并由此造成虧損時，機構投資者的資金沖鋒在前，保障投資者的資金安全。與此相對應，當投資獲得豐厚回報時，機構投資者的收益也要比個人投資者多得多。此外，“結構”還體現(xiàn)在投資模式上。結構化證券投資信托產品就是投資的多元組合，此類產品可以投資股票、基金、債券、貨幣市場工具等多種有價證券，具體的投資比例由該信托的投資團隊掌握。（四）按資金運用方式劃分1、貸款信托類貸款信托是指通過信托方式吸收資金用來發(fā)放貸款的信托方式。這種類型的信托產品，是數(shù)量最多的一種。2、權益信托類這一類型的信托產品，是通過對能帶來現(xiàn)金流的權益設置信托的方式來籌集資金，其突出優(yōu)點就是實現(xiàn)了公司無形

30、資產的變現(xiàn)，從而加快了權益擁有公司資金的周轉，實現(xiàn)了不同成長性資產的置換，有利于公司把握有利的投資機會，迅速介入，實現(xiàn)公司價值的最大化。 3、融資租賃信托類信托公司以設立信托計劃的方式募集信托資金,將其運用于融資租賃業(yè)務,通過嚴格專業(yè)化、流程化的管理，通過定期收取租金，實現(xiàn)信托收益，為社會投資人提供安全、穩(wěn)定回報的理財服務常見信托產品介紹-房地產信托產品房地產信托融資主要有貸款型信托、股權型信托、混合型信托、財產受益型信托四種模式。信托公司發(fā)放貸款的房地產開發(fā)項目必須滿足"四證"齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。信托公司不

31、得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。（一）貸款型信托1、操作流程在這種模式下，信托公司作為受托人，接受市場中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息并于信托計劃期限屆滿時償還本金給信托公司；信托公司定期向投資者支付信托受益并于信托計劃期限屆滿之時支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。 2、特點及優(yōu)勢對公司(項目)要求“四證”齊全，自有資本金達到35，二級以上開發(fā)資質，項目盈利能力強。要求的風險控制機制資產抵押（土地、房產等不動產，抵押率一般在5

32、0左右）、股權質押、第三方擔保、設置獨立賬戶。退出方式償還貸款本金（二）股權型信托1、操作流程在這種模式下，信托公司以發(fā)行信托產品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權投資的方式(收購股權或增資擴股)向項目公司注入資金，同時項目公司或關聯(lián)的第三方承諾在一定的期限（如兩年）后溢價回購信托公司持有的股權。 2、特點及優(yōu)勢對公司(項目)要求股權結構相對簡單清晰、項目盈利能力強。要求的風險控制機制向（項目）公司委派股東和財務經理、股權質押、第三方擔保。退出方式溢價股權回購。（三）混合型信托（夾層融資型）債權和股權相結合的混合信托投融資模式。它具備貸款類和股權類房產信托的基本特點，同時也有

33、自身方案設計靈活、交易結構復雜的特色，通過股權和債權組合滿足開發(fā)商對項目資金的需求。（四）財產受益型信托1、操作流程利用信托的財產所有權與受益權相分離的特點，開發(fā)商將其持有的房產信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權和劣后受益權，并委托信托公司代為轉讓其持有的優(yōu)先受益權。信托公司發(fā)行信托計劃募集資金購買優(yōu)先受益權，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權未得到足額清償，則信托公司有權處置該房產補足優(yōu)先受益權的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權則滯后受償。 2、特點及優(yōu)勢對信托財產要求業(yè)已建成，產權清晰，證件齊全；能產生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如商場、寫字樓、酒店等租賃型物業(yè)。要求的風險控制機制通常設置一般受益權和優(yōu)

34、先受益權，分別由開發(fā)商和投資者（信托計劃）持有；信托到期后如投資者優(yōu)先受益權未得到足額清償，則信托公司有權處置該房產補足優(yōu)先受益權的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權則滯后受償；回購承諾及第三方擔保。退出方式開發(fā)商溢價受益權回購。信托法律實務信托項目運作流程    1.融資方評估資金需求；    2.信托公司與融資方接洽、溝通，開展盡職調查與商務談判；    3.形成融資方案；    4.設計信托產品；   &

35、#160;5.融資方、信托公司與律師、會計師溝通、討論融資方案及信托產品的相關法律、會計問題，擬定交易文件、信托文件等信托融資法律文件；    6.信托融資項目審批，包括信托公司內部審批和特殊項目向監(jiān)管部門報備；    7.信托公司發(fā)行信托計劃募集資金，成立信托計劃；    8.信托公司按相關交易文件與信托文件之約定向融資方注入資金，并對資金運用和融資方進行監(jiān)督管理；    9.信托計劃的重大事項需要召開受益人大會表決通過； 

36、   10.資金退出，信托收益分配；    11.信托清算結束。信托項目盡職調查     對信托融資項目的法律盡職調查    項目基本情況    項目權屬狀況以房地產信托融資項目為例，項目權屬狀況調查內容包括：項目的立項、土地使用權、前期報備及審核、項目的他項權利與法律瑕疵等    項目現(xiàn)狀以房地產信托融資項目為例，項目現(xiàn)狀調查內容包括：項目的動拆遷、建設施

37、工、竣工驗收、已支付的稅費、預售等    信托方案設計與項目風險控制法律盡職調查報告的基本內容：    1.項目公司調查情況    2.項目調查情況    3.重點關注的問題    4.結論    5.文件清單    6.本盡職調查報告的說明與提醒盡職調查報告是信托公司設立信托計劃必備文件之一。信托所涉法律文件

38、0;  信托融資項目完整的文件包括：    意向性及框架性安排協(xié)議：合作框架協(xié)議、投資/合作意向書、備忘錄等；    交易文件：合作協(xié)議、增資協(xié)議/股權轉讓協(xié)議、貸款合同/債權轉讓協(xié)議、抵押合同、保證合同等    公司文件：項目各方內部的程序性文件，如股東會決議、董事會決議等    信托文件：信托合同、信托計劃說明書、認購風險申明書；    其他：財務顧問協(xié)議、資金保管協(xié)議、資

39、金代理收付協(xié)議等。（一）資金保管協(xié)議信托計劃的資金實行保管制。對非現(xiàn)金類的信托財產，信托當事人可約定實行第三方保管，但中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會另有規(guī)定的，從其規(guī)定。信托計劃存續(xù)期間，信托公司應當選擇經營穩(wěn)健的商業(yè)銀行擔任保管人。信托財產的保管賬戶和信托財產專戶應當為同一賬戶。保管協(xié)議至少應包括以下內容：（一）受托人、保管人的名稱、住所；（二）受托人、保管人的權利義務；（三）信托計劃財產保管的場所、內容、方法、標準；（四）保管報告內容與格式；（五）保管費用；（六）保管人對信托公司的業(yè)務監(jiān)督與核查；（七）當事人約定的其他內容。（二）資金代理收付協(xié)議信托公司推介信托計劃時，可與商業(yè)銀行簽訂信托資金代

40、理收付協(xié)議。委托人以現(xiàn)金方式認購信托單位，可由商業(yè)銀行代理收付。信托公司委托商業(yè)銀行辦理信托計劃收付業(yè)務時，應明確界定雙方的權利義務關系，商業(yè)銀行只承擔代理資金收付責任，不承擔信托計劃的投資風險。信托公司可委托商業(yè)銀行代為向合格投資者推介信托計劃。（三）認購風險申明書認購風險申明書至少應當包含以下內容：（一）信托計劃不承諾保本和最低收益，具有一定的投資風險，適合風險識別、評估、承受能力較強的合格投資者。（二）委托人應當以自己合法所有的資金認購信托單位，不得非法匯集他人資金參與信托計劃。（三）信托公司依據信托計劃文件管理信托財產所產生的風險，由信托財產承擔。信托公司因違背信托計劃文件、處理信托事務不當而造成信托財產損失的，由信托公司以固有財產賠償；不足賠償時，由投資者自擔。（四）委托人在認購風險申明書上簽字，即表明已認真閱讀并理解所有的信托計劃文件，并愿意依法承擔相應的信托投資風險。認購風險申明書一式二份，注明委托人認購信托單位的數(shù)量，分別由信托公司和受益人持有。（四）信托計劃說明書信托計劃說明書至少應當包括以下內容：（一）信托公司的基本情況；（二）信托計劃的名稱及主要內容；（三）信托合同的內容摘要；（四）信托計劃的推介日期、期限和信托單位價格；（五）信托計劃的推介機構名稱；（六）信托經理人員名單、履歷；（七）律師事務所出具的法律意見書；（八）風險警示內容；（九）中