2016年下半年吉林房地產(chǎn)估價師理論與方法：假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象考試試題

1、2016年下半年吉林省房地產(chǎn)估價師理論與方法：假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、我國目前的一年期銀行存款利率為1.96%,經(jīng)測算，寫字樓市場相對于整個投資市場的風險系數(shù)為0.17,整個投資市場的平均收益率為8%,則寫字樓的預期收益率為。A. 6.78%B. 4.55%C. 2.99%D. 3.66%2、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積波及系數(shù)計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30m2,外墻面積6m2,單元

2、間分隔墻面積8m2,公攤面積3m2。那么，可出租面積應為。A.33m2B40m2C43m2D47m23、所謂，是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。A.最高最佳使用B.標準科學使用C.標準操作手段D.科學操作手段4、大專院校、科研院所從事房地產(chǎn)教學、研究的人員取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的，申請注冊時，需要提供。A:人才服務中心托管人事檔案的證明B:社會保險繳納憑證復印件C:所在單位同意其注冊的書面意見D:所取得的房地產(chǎn)估價科研成果E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的期限一般為年。A: 5B: 10C：20D：30E:執(zhí)行層的組織

3、協(xié)調(diào)6、某宗房地產(chǎn)的總價值為100萬元，其中土地價值30萬元，通過抵押獲得貸款60萬元，若投火災保險，則其投保價值應為萬元。A. 100B. 70C. 60D. 407、企業(yè)租賃是指企業(yè)的所有者在一定期限內(nèi)，以收租金的形式，將企業(yè)的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營者的行為。A:整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)B:整體資產(chǎn)C:部分資產(chǎn)D:固定資產(chǎn)E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、下列種情況會導致房地產(chǎn)的價格偏高。A.政府協(xié)議出讓土地B.購買相鄰房地產(chǎn)C.賣方不了解行情D.設(shè)立抵押的房地產(chǎn)9、某家庭以住房抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6%,以每月2500元等額還款。該家庭于第9年年初一次性償

4、還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為（）元。A. 3019.53B. 2983.84C1524.15D1587.6510、預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元。該類房地產(chǎn)的報酬率為6%,則該宗房地產(chǎn)的收益價格為萬元。A.1548 467C500D.無法確定11、某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年（從補辦之日算起）。2006年10月1日對該房地產(chǎn)進行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價

5、格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為00則在估價時點（2006年10月1日）該房地產(chǎn)的評估價值為一萬元。A.4091B4182C4250D500012、功能折舊違背了以下哪個原理。A,收益遞減原理B,收益遞增原理C.均衡原理D.適合原理13、增加了國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的掛牌出讓方式。A:中華人民共和國土地管理法B:中華人民共和國土地管理法實施條例C:城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例D:招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定E:房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章14、達不成拆遷補償安置協(xié)議，應當自收到申請之日起日內(nèi)作出裁決。A: 15B: 30C: 60D: 90E:房地產(chǎn)

6、估價機構(gòu)必須加蓋公章15、當選擇最佳開發(fā)利用方式時，最重要的是要選擇。A.用途B.建筑容積率C.覆蓋率D.建筑式樣16、在我國，會計年度自公歷止。A:上年的6月1日起至次年5月31日B:上年的8月1日起至次年7月31日C:每年的1月1日起至12月31日D:每年的6月1日起至次年的5月31日E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、通過土地重劃或調(diào)整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了對地價的影響。A.土地面積B.地質(zhì)條件C. 土地位置D. 土地形狀18、下列哪項不屬于平均指標。A.眾數(shù)B.中位數(shù)C.水平指標D.調(diào)和平均數(shù)19、拍賣行應在拍賣日的前以登報或通過電視等媒體公告的形式發(fā)布關(guān)于

7、該房地產(chǎn)拍賣的公告信息。A.半個月至一個月B. 一個月至三個月C. 一個月至六個月D.三個月至六個月20、已知某項房地產(chǎn)投資的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資項目的財務內(nèi)部收益率。如果投資目標收益率為10%時，該投資項目的動態(tài)投資回收期為（）年。A.4.00B.4.58C.4.625D.5.1621、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/nf,出租率為85%,運營費用占有效毛收入的35%,報酬率為2%,商場建筑面積為40000nl2,可供出租的比例為95%,運營期為38年，該商場的收益價值為萬元。A. 690.40B. 8284.79C. 8720.83D9746.8122、下列關(guān)于目前我國

8、有償使用土地，表述不正確的是。A:有償使用土地是土地使用制度改革的核心內(nèi)容B:有償使用土地是管好土地、促進節(jié)約用地和合理利用土地、提高土地效益的經(jīng)濟手段C:有償使用土地有多種形式，如土地使用權(quán)出讓、土地租賃、土地使用權(quán)作價入資、入股等D:目前對國有土地全部實行有償使用E:房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章23、是指在建筑使用中人群的活動、家具、設(shè)備、物資、風壓力、雪荷載等。A.永久荷載B.長期荷載，C.可變荷載D.偶然荷載24、納稅人必須在經(jīng)土地管理部門批準占用耕地之日起日內(nèi)繳納耕地占用稅。A:15B：30C：60D：120E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、某房地產(chǎn)占地面積40000m2,上存樓房三棟。甲樓4

9、層，每層建筑面積均為3000m2:乙樓建筑面積為3層，每層6000m2;丙樓6層，每層7500m2,則該宗土地的建筑覆蓋率為。A: 242.4%B: 50%C: 41.25%D: 187.5%E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)中，同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款，說法正確的是。A:抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償B:抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償C:抵押權(quán)已登記的后

10、于未登記的受償D:抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償E:抵押權(quán)為價值權(quán)，也是實體權(quán)2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法對等主要管理環(huán)節(jié)，確立了一系列基本制度，作出了具體規(guī)定。A:房地產(chǎn)開發(fā)B:如何取得國有土地使用權(quán)C:房地產(chǎn)權(quán)屬登記D:耕地保護E:城鄉(xiāng)規(guī)劃3、某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款3000萬元，期限為3年，年利率為8%,若該筆貸款的還款方式為期間按季度計息、到期后一次償還本息，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是萬元。A: 378.49B: 678.22C: 779.14D: 804.73E:借款合同4、下列指標可以按年計算，也可以按整個借款期計算的有。A:利息備付率B:資產(chǎn)負債率C:償債備付率D

11、:流動比率E:速動比率5、房地專指的合成體。A.土地B.建筑物C.物產(chǎn)D.物業(yè)E.物流6、下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是。A:進行項目的財務評價B:獲取項目所需土地C:確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得批準D:對項目的建設(shè)工程進行招標E:提交項目開工申請并獲得批準7、以下不屬于普通商品住宅開發(fā)商競爭者的是開發(fā)商。A.經(jīng)濟適用房B.自建住宅C.高檔別墅D.聯(lián)建住宅8、會計起修正作用的一般原則包括。A:配比原刖B:謹慎原刖C:重要性原則D:形式重于實質(zhì)原則E:實質(zhì)重于形式原則9、在估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，其主要作用有。A:規(guī)避估價風險B:保護估價師和估價機構(gòu)C:使評估價值更接近實際成

12、交價格D:告知和提醒估價報告使用人注意有關(guān)事項E:使委托人能得到其預期的估價結(jié)果10、根據(jù)對比指標的性質(zhì)差異和說明問題的特點，統(tǒng)計中的相對指標包括。A.價值相對指標B.結(jié)構(gòu)相對指標C.強度相對指標D.動態(tài)相對指標E.時期相對指標11、下列不屬于基本報表的是。A.資金來源與運用表B.經(jīng)營成本估算表C.資產(chǎn)負債表D.損益表12、辦公房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看等。A:臨街狀況B:商務氛圍C:交通D:繁華程度E:周圍環(huán)境和景觀13、下列關(guān)于合同，表述錯誤的是。A:合同是具有相應法律效力的協(xié)議B:合同是一方以上當事人的法律行為C:合同是平等主體之間的民事法律關(guān)系D:合同的本質(zhì)是一種合意或協(xié)議E:執(zhí)行層的

13、組織協(xié)調(diào)14、A房地產(chǎn)開發(fā)商以出讓方式取得一塊住宅用地的土地使用權(quán)，并進行了開發(fā)建設(shè)，后因改作其他投資，擬轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)項目，A房地產(chǎn)開發(fā)商應具備的轉(zhuǎn)讓條件是。A:按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金1000萬元B:按照出讓合同約定已經(jīng)支付部分土地使用權(quán)出讓金600萬元C:取得了該房地產(chǎn)項目的土地使用權(quán)證書D:實際投入房屋建設(shè)工程的資金額（含土地使用權(quán)出讓金）應占全部開發(fā)投資總額的25%以上E:實際投入房屋建設(shè)工程的資金額（不含土地使用權(quán)出讓金）應占全部開發(fā)投資總額的25%以上15、被執(zhí)行人張某不能清欠張某所欠的債務，同時張某借給楊某的現(xiàn)金足以保證張某履行債務，楊某到期卻拒不償還，法院因

14、此向楊某發(fā)出履行到期債務的通知，但楊某在指定期限內(nèi)既沒有提出異議也不履行，法院因此以裁定對的財務強制拍賣。A.張某B.張某或楊某C.楊某D.張某和楊某16、市場失靈主要表現(xiàn)在。A:壟斷阻礙了市場機制的作用，使資源得不到有效配置B:在市場機制中，市場往往無法解決伴隨經(jīng)濟活動而產(chǎn)生的外部負效應的影響C:市場能夠有效地提供公共產(chǎn)品D:市場無法有效地提供公共產(chǎn)品E:消費者和生產(chǎn)者的信息不完全17、某承租人的基礎(chǔ)租金為5萬元/月，營業(yè)額的10%作為百分比租金，如果其在一個月內(nèi)的營業(yè)額為150萬元，則其應支付的租金為（）萬元。A.20B15C.35D5018、對于閑置土地的處置方式中，延長開發(fā)建設(shè)期限，最

15、長不得超過年。A: 5B: 3C: 2D1E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、法的分類中，按法所規(guī)定的內(nèi)容不同分為。A:實體法B:普通法C:特殊法D:程序法E:一般法20、下列會計科目中，屬于資產(chǎn)類的有。（2009年試題）A:短期投資B:累計折舊C:實收資本D:委托加工材料E:壞賬準備21、下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有。A.基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定的B.基礎(chǔ)租金高于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費用C.基礎(chǔ)資金低于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費用D.在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金E.在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金22、是在土地房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。A.物業(yè)稅B