房地產(chǎn)交易稅收解析

1、房地產(chǎn)交易稅收解析房地產(chǎn)交易稅收解析Stephen Chen2015年年3月月一、交易環(huán)節(jié)稅收交易環(huán)節(jié)稅收買房買房n契稅契稅：3%n減免規(guī)定減免規(guī)定個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，1.5%個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，1%一、一、交易環(huán)節(jié)稅收交易環(huán)節(jié)稅收買房買房普通住宅標準普通住宅標準（上海）（上海）單套建筑面積在140平方米以下實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍內(nèi)環(huán)線以內(nèi)低于330萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間低于200萬元/套，外環(huán)線以外低于160萬元/套一、交易環(huán)節(jié)稅收交易環(huán)節(jié)

2、稅收買房買房n印花稅印花稅萬分之五萬分之五n減免規(guī)定減免規(guī)定2008年起暫免征一、交易環(huán)節(jié)稅收交易環(huán)節(jié)稅收賣房賣房n營業(yè)稅營業(yè)稅及附加稅費及附加稅費： 5.35%、5.55%或或5.65% 其中其中:營業(yè)稅營業(yè)稅5%城市維護建設稅為營業(yè)稅的城市維護建設稅為營業(yè)稅的1%、5%或或7%教育費附加為營業(yè)稅的教育費附加為營業(yè)稅的3%地方教育費附加為營業(yè)稅的地方教育費附加為營業(yè)稅的2%河道維護費為營業(yè)稅的河道維護費為營業(yè)稅的1%一、交易環(huán)節(jié)稅收交易環(huán)節(jié)稅收賣房賣房n營業(yè)稅及附加稅費的征收及減免規(guī)定營業(yè)稅及附加稅費的征收及減免規(guī)定 持有不足5年的，全額征收超過5年（含5年）的非普通住房，按照其銷售收入減去

3、購買房屋的價款后的差額征收超過5年（含5年）的普通住房，免征l“5年”起算日：以房產(chǎn)證或契稅完稅證明上注明的日期為準，二者不一致的，按照“孰先”的原則確定。一、交易環(huán)節(jié)稅收交易環(huán)節(jié)稅收賣房賣房n個人所得稅個人所得稅老政策老政策自用5年以上，且是家庭唯一生活用房，免征普通住房、自建住房、經(jīng)濟適用房、已購公有住房和城鎮(zhèn)拆遷安置住房，轉(zhuǎn)讓收入的1%轉(zhuǎn)讓非普通住房的，轉(zhuǎn)讓收入的2%一、交易環(huán)節(jié)稅收交易環(huán)節(jié)稅收賣房賣房n個人所得稅個人所得稅新政策新政策轉(zhuǎn)讓收入轉(zhuǎn)讓收入減房屋原值房屋原值、稅金稅金及合理費用合理費用后差額的20%一、交易環(huán)節(jié)稅收交易環(huán)節(jié)稅收賣房賣房n個人所得稅個人所得稅新政策新政策房屋原值

4、的計算房屋原值的計算商品房商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。自建住房自建住房：實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權時實際交納的相關稅費。公有住房公有住房：公有住房標準面積按當?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上超標準面積實際支付的房價款以及相關稅費。一、交易環(huán)節(jié)稅收交易環(huán)節(jié)稅收賣房賣房n個人所得稅個人所得稅新政策新政策房屋原值的計算房屋原值的計算城鎮(zhèn)拆遷安置住房城鎮(zhèn)拆遷安置住房u采取產(chǎn)權調(diào)換方式補償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為房屋拆遷補償安置協(xié)議注明的價款及交納的相關稅費u被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為房屋拆遷補償安置協(xié)議注明的價款和交納的相關稅費，減

5、去貨幣補償后的余額一、交易環(huán)節(jié)稅收交易環(huán)節(jié)稅收賣房賣房n個人所得稅個人所得稅新政策新政策房屋原值的計算房屋原值的計算城鎮(zhèn)拆遷安置住房城鎮(zhèn)拆遷安置住房u采取產(chǎn)權調(diào)換方式補償，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為房屋拆遷補償安置協(xié)議注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。一、交易環(huán)節(jié)稅收交易環(huán)節(jié)稅收賣房賣房n個人所得稅個人所得稅新政策新政策合理費用的計算合理費用的計算按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。 裝修費用扣除標準裝修費用扣除標準u公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%u商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%

6、一、交易環(huán)節(jié)稅收交易環(huán)節(jié)稅收賣房賣房n土地增值稅土地增值稅收益部分的30%-60%n減免規(guī)定減免規(guī)定2008年起暫免征收一、交易環(huán)節(jié)稅收交易環(huán)節(jié)稅收賣房賣房n印花稅印花稅萬分之五萬分之五n減免規(guī)定減免規(guī)定2008年起暫免征一、交易環(huán)節(jié)稅收交易環(huán)節(jié)稅收贈與、繼承、贈與、繼承、夫妻共同財產(chǎn)處分（受讓方）夫妻共同財產(chǎn)處分（受讓方）n契稅契稅：3%n減免規(guī)定減免規(guī)定法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，免征契稅夫妻之間在房產(chǎn)證上加減名字及離婚財產(chǎn)分割無需繳納契稅一、交易環(huán)節(jié)稅收交易環(huán)節(jié)稅收贈與、繼承、贈與、繼承、夫妻共同財產(chǎn)處分（受讓方）夫妻共同財產(chǎn)處分（受

7、讓方）n印花印花稅稅：萬分之五萬分之五n減免規(guī)定減免規(guī)定房產(chǎn)證上加減夫妻名字及離婚財產(chǎn)分割無需繳納一、交易環(huán)節(jié)稅收交易環(huán)節(jié)稅收贈與、繼承、贈與、繼承、夫妻共同財產(chǎn)處分（出讓方）夫妻共同財產(chǎn)處分（出讓方）n營業(yè)稅營業(yè)稅、個人所得稅、個人所得稅 贈與直系親屬（配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹）及撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人之外的人，按前述賣房規(guī)定納稅。一、交易環(huán)節(jié)稅收交易環(huán)節(jié)稅收贈與、繼承、贈與、繼承、夫妻共同財產(chǎn)處分（出讓方）夫妻共同財產(chǎn)處分（出讓方）n減免規(guī)定減免規(guī)定下列情況免征營業(yè)稅及個人所得稅：離婚財產(chǎn)分割無償贈與直系親屬（配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子

8、女、兄弟姐妹）無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人一、交易環(huán)節(jié)稅收交易環(huán)節(jié)稅收贈與、繼承、贈與、繼承、夫妻共同財產(chǎn)處分（出讓方）夫妻共同財產(chǎn)處分（出讓方）n受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的住房對外銷售適用前述賣房營業(yè)稅、個人所得稅減免規(guī)定u購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定u購房價格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房原價確定一、交易環(huán)節(jié)稅收交易環(huán)節(jié)稅收贈與、繼承、贈與、繼承、夫妻共同財產(chǎn)處分（出讓方）夫妻共同財

9、產(chǎn)處分（出讓方）n印花印花稅稅：萬分之五萬分之五n減免規(guī)定減免規(guī)定房產(chǎn)證上加減夫妻名字及離婚財產(chǎn)分割無需繳納二、保有保有環(huán)節(jié)稅收環(huán)節(jié)稅收-房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅(上海上海)n征收對象征收對象上海市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房非上海市居民家庭在上海市新購的住房u新購住房的購房時間：購房合同網(wǎng)上備案日期u居民家庭：包括夫妻及其未成年子女二、保有保有環(huán)節(jié)稅收環(huán)節(jié)稅收-房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅(上海上海)n計稅依據(jù)計稅依據(jù)按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納n適用稅率適用稅率0.6%市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍的，0.4%二、保有保有環(huán)節(jié)稅收環(huán)節(jié)稅收-房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅(上海上

10、海)n稅收減免稅收減免人均面積標準：居民家庭合并計算的家庭全部住房面積（住房建筑面積）人均不超過60平方米的，新購住房暫免征收房產(chǎn)稅； 人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，征收房產(chǎn)稅； 居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，可計入該居民家庭計算免稅住房面積；二、保有保有環(huán)節(jié)稅收環(huán)節(jié)稅收-房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅(上海上海)n稅收減免稅收減免改善型購房：本市居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已繳納的房產(chǎn)稅，可予退還成年子女分居：本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅二、保有保有環(huán)節(jié)稅收環(huán)節(jié)稅收-房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅(上海上海)n稅收減免稅收減免改善型購房：本市居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一