如何進行房地產(chǎn)市場

1、如何進行房地產(chǎn)市場分析如何進行房地產(chǎn)市場分析課件講稿200.12地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！本報告是嚴格保密的。2課程目標課程目標正確地做事還需在實戰(zhàn)項目的傳、幫、帶中更多的活學(xué)活用。本報告是嚴格保密的。3學(xué)習(xí)內(nèi)容學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？本報告是嚴格保密的。4市場市場為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？開發(fā)商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。規(guī)避市場風(fēng)

2、險4。制定項目的發(fā)展方向和市場定位5。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議6。評估開發(fā)商目標實現(xiàn)的可能性。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提整合與提煉煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁。這正是我們房地產(chǎn)顧問存在的意義，我們提出的所有建議都是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？本報告是嚴格保密的。5什么是房地產(chǎn)市場分析？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方

3、：物業(yè)的購買者或租賃者需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！本報告是嚴格保密的。6STEP1:STEP1:需求市場分析目標客戶需求分析需求市場分析目標客戶需求分析u通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)及市場調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。：確定目標消費人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計目標消費者收入、支付能力和購買力遷居和交通方式目標客戶的消費價值趨向（偏好）等本報告是嚴格保密的。7STEP2:STEP2:供給市場分析競爭項目市場分析供給市

4、場分析競爭項目市場分析u通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)及市場調(diào)研數(shù)據(jù)獲取?，F(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類型和各供應(yīng)面積空置率和空置物業(yè)的特點近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況在建或者正在籌建、擬建的項目租金或者售價，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價的波動租金或者售價，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價的波動現(xiàn)有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）現(xiàn)有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）本報告是嚴格保密的。8STEPSTEP: :市場分析的落腳點必須回答的市場分析的落腳點必須回答的三個核心問題三個核心問題后面與案例結(jié)合講解本報告是嚴格保密的。9房地產(chǎn)市場分析的思路、步

5、驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1 1。思路。思路u三個層次三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目物業(yè)市場u兩個方面兩個方面供給、需求u三個時段三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析青島房地產(chǎn)市場青島住宅市場青島高端住宅市場例如：競爭供給分析客戶需求分析本報告是嚴格保密的。10房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2 2。步驟。步驟第一步：市場區(qū)域界定第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域

6、經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析第四步：項目市場分析根據(jù)對市場潛力、競爭對手及目標客戶的分析找到項目的機會點、預(yù)估項目的市場占有率。本報告是嚴格保密的。11房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分

7、析（一）基本內(nèi)容（一）基本內(nèi)容+對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。本報告是嚴格保密的。12房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析場分析（二）基本資料的獲得（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標 GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)

8、劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談本報告是嚴格保密的。13房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)

9、市場發(fā)展狀況的指標（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標人均人均GDPGDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDPGDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系本報告是嚴格保密的。14房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場發(fā)展階段房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場發(fā)展階段房地產(chǎn)周期理論房地產(chǎn)周期理論GDP增速人均GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度判斷因素：階段階段價格價格 階段：階段： 復(fù)蘇復(fù)蘇 發(fā)展發(fā)展 危機危機 蕭條蕭條本報告是嚴格保密的。15房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標體系房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標體系第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市

10、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標本報告是嚴格保密的。16房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標中國當(dāng)前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù)中國當(dāng)前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù)本報告是嚴格保密的。17房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)

11、市場發(fā)展狀況的指標（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低 20042004年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)本報告是嚴格保密的。18房價收入比房價收入比衡量城市住房可支付能力高低、衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場總體狀況的指標反映房地產(chǎn)市場總體狀況的指標 u同一城市的房價收入比會隨時間發(fā)生波動 u同一國家中不同城市的房價收入比存在差異u在世界范圍內(nèi)，特別是低收

12、入國家，房價收入比波動較大，暫時還沒有一個理想的目標值。 “46倍”是從市場經(jīng)濟國家歸納得出的結(jié)論，不能不加修改的應(yīng)用到我國。 某個住宅市場上某個指定時期內(nèi)銷售的住宅的自由市場價格中位數(shù)（或平均數(shù)）和該市場上家庭年收入中位數(shù)（或平均數(shù)）的比值。國際上的大多數(shù)組織使用中位數(shù)定義，而我國的房價收入比定義屬于平均數(shù)定義。來源：綜合聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展委員會、聯(lián)合國人類住區(qū)（生境）中心、世界銀行對房價收入比的定義房價收入比平均房價/平均家庭年收入平均房價面積單價面積指標平均家庭年收入平均個人年收入計算人口數(shù) 定義定義計算方法及缺陷計算方法及缺陷各指標的取值不同，算出的房價收入比結(jié)果相差是非常大的各指標的取

13、值不同，算出的房價收入比結(jié)果相差是非常大的 面積單價：經(jīng)濟適用房面積單價、商品房面積單價、新舊房折合單價面積指標：60平方米、80平方米、人均建筑面積平均家庭人口平均個人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入計算人口數(shù)：雙職工假設(shè)、平均家庭人口 本報告是嚴格保密的。19房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第三步第三步專業(yè)市場分析專業(yè)市場分析1、供給總量：房地產(chǎn)市場當(dāng)前的物業(yè)存量。新增供給是指本期存量與上期存量之間的差量。2、供給結(jié)構(gòu) 按產(chǎn)品類型、戶型、面積、價格等對各片區(qū)供給量進行分類，進而分析各片區(qū)的供給特征3、現(xiàn)有物業(yè)的空置率和空置物業(yè)的

14、特點4、近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況5 5、租金或者售價，以及不同位置和質(zhì)量的物業(yè)租金或售價的波動、租金或者售價，以及不同位置和質(zhì)量的物業(yè)租金或售價的波動6 6、現(xiàn)有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）、現(xiàn)有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）7、現(xiàn)有物業(yè)的營銷方式數(shù)據(jù)獲得數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計數(shù)據(jù)現(xiàn)場調(diào)查供給分析供給分析本報告是嚴格保密的。20房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第三步第三步專業(yè)市場分析專業(yè)市場分析需求量：在外生經(jīng)濟變量（例如人口、收入、產(chǎn)量等）的影響下，市場中的主體（家庭和企業(yè)）所需要且占用的空間量。影

15、響需求量的因素：人口增長（自然增長、遷移、城市化）、家庭結(jié)構(gòu)、支付能力、投資渠道、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)政策市場現(xiàn)有物業(yè)的客戶來源分析、購買驅(qū)動因素市場現(xiàn)有物業(yè)的產(chǎn)品特點、營銷手段及市場反應(yīng)消費者對市場現(xiàn)有產(chǎn)品的評價數(shù)據(jù)獲得數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計數(shù)據(jù)銷售人員訪談對目標消費者的調(diào)查（問卷調(diào)查、訪談） 需求分析需求分析供給與需求的對比分析供給與需求的對比分析通過對影響供給和需求的因素分析，現(xiàn)有物業(yè)供給和需求的特點分析預(yù)測未來市場的供需走勢。本報告是嚴格保密的。21房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第四步第四步項目市場分析項目市場分析（微觀層面）（微觀層面）對每一個可

16、能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。價。法律特性：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標準經(jīng)濟特性：價格、付款方式自然特性：地塊面積、形狀、高度、景觀、區(qū)位關(guān)聯(lián)性：通達性、可視性項目自身資源條件分析項目自身資源條件分析競爭對手分析競爭對手分析目標客戶分析目標客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、市場反應(yīng)目標客戶的數(shù)量、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項目的目標客戶找出項目的目標客戶目標客戶的置業(yè)需求目標客戶的置業(yè)需求和偏好和偏好找出項目面對競爭市找出項目面對競爭市場的機會點場的機會點最終目標最終目標本報告是嚴格保

17、密的。22進行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤進行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視項目差異性項目差異性3。 過于偏重對過于偏重對“二手資料二手資料”的應(yīng)用的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好別人做什么賣得好，我們做也會賣得好u房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流

18、！數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！本報告是嚴格保密的。23補充幾點市場分析方法的建議：補充幾點市場分析方法的建議：市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話事實勝于雄辯！市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話事實勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類繁雜項目），表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類繁雜項目），便于整理分析；便于整理分析；基于事實的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點，或是提出問基于事實的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。房地產(chǎn)專業(yè)顧問的競爭力在于：基于事實的分析和研究找房地產(chǎn)專業(yè)顧問的競爭力在于：

19、基于事實的分析和研究找到項目解決的方案。而不是靠創(chuàng)意出點子，那不是我們的到項目解決的方案。而不是靠創(chuàng)意出點子，那不是我們的強項！強項！EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2本報告是嚴格保密的。24 數(shù)據(jù)、圖表示例數(shù)據(jù)、圖表示例u結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀：w農(nóng)業(yè)人口約占總?cè)丝诘?0%w教育程度以初中為主w年齡結(jié)構(gòu)以35歲以上的中老年為主w職業(yè)以加工制造、交通運輸、商飲服務(wù)業(yè)為主u結(jié)構(gòu)變化結(jié)構(gòu)變化：主要集中在區(qū)域內(nèi)部的農(nóng)業(yè)人口向非農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)化。資料來源：各派出所常住人口變動月報表，整理得出。北小營鎮(zhèn)常住人口狀況南彩鎮(zhèn)常住人口狀況單位：人人口教育程度結(jié)構(gòu)圖資料來源：北小營鎮(zhèn)政府。人口產(chǎn)業(yè)分布結(jié)構(gòu)圖第二產(chǎn)

20、業(yè)：加工制造業(yè)、建筑業(yè)為主第三產(chǎn)業(yè)：交通運輸業(yè)、商飲服務(wù)業(yè)為主本報告是嚴格保密的。25數(shù)據(jù)圖表示例數(shù)據(jù)圖表示例u低u低u高u高附加值附加值可可 行行 性性u低u鼓勵發(fā)展鼓勵發(fā)展u伺機發(fā)展伺機發(fā)展u限制發(fā)展限制發(fā)展u高可可 行行 性性汽車及零部件都市產(chǎn)業(yè)光機電電子信息生物醫(yī)藥房地產(chǎn)物流商業(yè)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀電子信息制造業(yè)汽車制造業(yè)會展業(yè)電器機械制造業(yè)物流商業(yè)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)都市產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)未來產(chǎn)業(yè)未來體育休閑產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)低附加值加工本報告是嚴格保密的。26 數(shù)據(jù)圖表示例數(shù)據(jù)圖表示例1234u日常消費u各細分市場各細分市場的價值貢獻的價值貢獻u23%u空港空港城片區(qū)城片區(qū) u77%u中心中心片區(qū)片區(qū)u

21、25%u11%u居住u教育u耐用品u45%u59%5u休閑娛樂u15%u6%u2%u18%u13%u6%u中心中心片區(qū)片區(qū)u35%u15%u20%u50%u10%u8%u5%u17%u30%u10%u空港空港城片區(qū)城片區(qū) u60%u40%調(diào)整前的消費結(jié)構(gòu)調(diào)整前的消費結(jié)構(gòu)調(diào)整后的消費結(jié)構(gòu)調(diào)整后的消費結(jié)構(gòu)耐用品教育居住日常消費休閑娛樂空港城消費現(xiàn)狀 中心片區(qū)消費現(xiàn)狀13215254559116186空港城消費未來 中心片區(qū)消費未來本報告是嚴格保密的。27學(xué)習(xí)內(nèi)容學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)本報告是嚴格保密的。28金融街惠州巽寮旅游度假區(qū)項目市場分析金融街惠州巽寮旅游度假區(qū)項目市場分析案例案例1巽寮

22、面臨的市場需求環(huán)境分析巽寮面臨的市場需求環(huán)境分析巽寮面臨的市場競爭環(huán)境分析巽寮面臨的市場競爭環(huán)境分析巽寮在城市群中面臨的市場需求環(huán)境巽寮在城市群中面臨的市場需求環(huán)境巽寮在惠州面臨的市場需求環(huán)境巽寮在惠州面臨的市場需求環(huán)境城市群整體供給水平分析城市群整體供給水平分析大鵬半島度假市場針對性研究大鵬半島度假市場針對性研究代表性度假物業(yè)和度假配套設(shè)施代表性度假物業(yè)和度假配套設(shè)施區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析競爭供給分析客戶需求分析思維圖本報告是嚴格保密的。29巽寮在城市群中面臨的市場需求環(huán)境巽寮在城市群中面臨的市場需求環(huán)境城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展地位珠三角經(jīng)濟發(fā)展水平旅游度假消費市場需求趨勢香港對周邊旅游

23、市場的影響泛珠三角的旅游市場機會城市群旅游地選擇偏好調(diào)查巽寮灣的環(huán)境承載力粗算旅游度假需求分析度假置業(yè)需求分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境及市場分析各區(qū)域度假置業(yè)購買力分析客戶關(guān)注的置業(yè)關(guān)鍵要素周末度假置業(yè)客戶區(qū)域特征度假置業(yè)的物業(yè)偏好度假區(qū)物業(yè)配套的關(guān)鍵要素開發(fā)第二居所的條件分析區(qū)域內(nèi)典型物業(yè)本報告是嚴格保密的。30廣東省作為全球供應(yīng)鏈的出口中心和外資廣東省作為全球供應(yīng)鏈的出口中心和外資首選的投資目的地，經(jīng)濟實力雄厚首選的投資目的地，經(jīng)濟實力雄厚u外商在廣東省直接投資FDI總額占全國1/5。u目前，廣東省出口貿(mào)易占全國28%， 是江蘇、浙江和山東的總和。20% 28% 城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展地位本報告是嚴格保密的。

24、31珠三角產(chǎn)業(yè)群是全球產(chǎn)業(yè)鏈上最大的生產(chǎn)珠三角產(chǎn)業(yè)群是全球產(chǎn)業(yè)鏈上最大的生產(chǎn)基地之一基地之一廣東省的主要工業(yè)產(chǎn)品：u石化u食品u硬件產(chǎn)品u家具uIT和電氣u建材u洗滌u鐘表u玩具u出版u軟件研發(fā)2005（1-7）各省份工業(yè)增加值）各省份工業(yè)增加值金融貿(mào)易港口 城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展地位本報告是嚴格保密的。32u廣州、東莞、深圳為珠江三角洲最發(fā)達的城市，經(jīng)過20多年的持續(xù)增長，經(jīng)濟發(fā)展水平在全國處于最前列；u產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，高度工業(yè)化的城市。廣州、深圳、東莞及其周邊地區(qū)具有良好廣州、深圳、東莞及其周邊地區(qū)具有良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)，潛在客戶群消費能力強的經(jīng)濟基礎(chǔ)，潛在客戶群消費能力強資料

25、來源：廣州統(tǒng)計年鑒、深圳統(tǒng)計年鑒、東莞統(tǒng)計年鑒、 惠州統(tǒng)計年鑒人均GDPGDP珠三角經(jīng)濟發(fā)展水平本報告是嚴格保密的。33珠三角自駕游形成規(guī)模，度假和商務(wù)市場珠三角自駕游形成規(guī)模，度假和商務(wù)市場需求旺盛需求旺盛u珠江三角洲是全國人均汽車擁有量最高的地區(qū)，東莞居全國首位。u調(diào)查顯示，選擇同家人和朋友度假出行的人數(shù)分別占70%和40%，隨團出行主要為商務(wù)活動。珠三角旅游度假市場需求趨勢本報告是嚴格保密的。34CEPACEPA使得香港對惠州的輻射作用進一步使得香港對惠州的輻射作用進一步加強加強u香港在地區(qū)經(jīng)濟中扮演重要角色，港資企業(yè)占外資的70%以上。港澳臺為惠州最大投資者。u歷史上惠州與香港在經(jīng)濟、

26、社會關(guān)系上一直血脈相承，消費習(xí)慣受香港影響深遠。u2004年，廣州437萬入境游旅客中，香港同胞237萬人，占54%從香港到大亞灣的跨海穿梭游2005年4月到香港推介，效果很好。但是目前巽寮開發(fā)不夠，缺乏好的酒店，留不住人。一直沒有開通航道。但是開通航道是比較容易的?；葜菔新糜尉窒愀蹖χ苓吢糜问袌龅挠绊憉與惠東同樣毗鄰深圳入境游客中，86.8%的游客來自香港。本報告是嚴格保密的。35泛珠三角整體協(xié)調(diào)發(fā)展，使惠州中心化趨泛珠三角整體協(xié)調(diào)發(fā)展，使惠州中心化趨勢加快，同時也為旅游業(yè)帶來新的機會勢加快，同時也為旅游業(yè)帶來新的機會u深圳市國內(nèi)游客中，以廣東、湖南、湖北、江西、廣西、及四川等省份游客為主，

27、來自上述地區(qū)的國內(nèi)游客合計占了68.54% 。國際游客基本從香港入境，對內(nèi)地旅游業(yè)的形象、品牌認識有限，可以結(jié)合香港的國際知名度、廣州舉辦大型展會的能力、周邊省份城市豐富的旅游資源，開發(fā)聯(lián)動旅游路線，將區(qū)域內(nèi)著名景點介紹給世界各國游客，深度挖掘泛珠“9+2”各地區(qū)的旅游資源 。 世界休閑組織主席德瑞克世界休閑組織主席德瑞克加塞加塞 加強與泛珠三角地區(qū)的合作，按照“資源互補，線路互動，客源互送，利益共享”的原則，共同構(gòu)建精品旅游路線?；莞?004127號文件加快我市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見泛珠三角的旅游市場機會資料來源：2005廣東國際旅游展覽會備忘錄 本報告是嚴格保密的。36自然山水風(fēng)景和濱海資源是

28、各地游客提及自然山水風(fēng)景和濱海資源是各地游客提及率最高的短途旅游度假目的地率最高的短途旅游度假目的地u惠州的山地風(fēng)景資源在珠三角地區(qū)首屈一指。城市群旅游地選擇偏好調(diào)查本報告是嚴格保密的。37根據(jù)對環(huán)境承載力和市場容量分析，巽寮灣個人根據(jù)對環(huán)境承載力和市場容量分析，巽寮灣個人休閑游和商務(wù)會議潛在市場空間巨大休閑游和商務(wù)會議潛在市場空間巨大u參考案例：深圳大鵬半島發(fā)展規(guī)劃?？深惐鹊貐^(qū)旅游環(huán)境承載可類比地區(qū)旅游環(huán)境承載巽寮巽寮 巽寮項目年游客容量約為巽寮項目年游客容量約為250萬人萬人巽寮日游客量9000-10000人日容量利用率：旺季100%；過渡季80%，淡季25% 其中珠三角商務(wù)會議培訓(xùn)15-

29、20萬人次，降低周中和非旺季客流波動，提高設(shè)施利用率目標個人游市場總量為：230萬人次巽寮灣的環(huán)境承載力本報告是嚴格保密的。38小結(jié)小結(jié)珠三角經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，為巽寮灣帶來潛在的大規(guī)模旅游珠三角經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，為巽寮灣帶來潛在的大規(guī)模旅游度假和度假物業(yè)置業(yè)需求和較強購買力。度假和度假物業(yè)置業(yè)需求和較強購買力。香港對于珠三角的旅游業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)影響深遠。香港對于珠三角的旅游業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)影響深遠。泛珠三角地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，將促進巽寮旅游資源國際知名度的提高。泛珠三角地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，將促進巽寮旅游資源國際知名度的提高。自然山水風(fēng)景和濱海資源是各地游客首選的度假目的地。自然山水風(fēng)景和

30、濱海資源是各地游客首選的度假目的地。巽寮灣的環(huán)境承載力能夠滿足所依托的龐大市場空間。巽寮灣的環(huán)境承載力能夠滿足所依托的龐大市場空間。本報告是嚴格保密的。39巽寮在城市群中面臨的市場需求環(huán)境巽寮在城市群中面臨的市場需求環(huán)境各區(qū)域度假置業(yè)購買力分析客戶關(guān)注的置業(yè)關(guān)鍵要素周末度假置業(yè)客戶區(qū)域特征度假置業(yè)的物業(yè)偏好度假區(qū)物業(yè)配套的關(guān)鍵要素開發(fā)第二居所的條件分析區(qū)域內(nèi)典型物業(yè)度假置業(yè)需求分析旅游度假需求分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境及市場分析本報告是嚴格保密的。40旅游地產(chǎn)的機會：珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游地產(chǎn)的機會：珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游度假地開發(fā)第二居所的必備條件旅游度假地開發(fā)第二居所的必備條件開發(fā)第

31、二居所的條件分析本報告是嚴格保密的。41珠三角客戶相對于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強的珠三角度假珠三角客戶相對于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強的珠三角度假置業(yè)購買力，珠三角中高端客戶將是初期高品質(zhì)度假物業(yè)主要置業(yè)購買力，珠三角中高端客戶將是初期高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體需求群體u超過15%的廣深客戶對于本區(qū)域度假置業(yè)的購買意愿在100萬以上。四成在60萬以上。u一半以上的北京地區(qū)客戶和七成天津客戶接受總價在60萬以下。u訪談顯示，置業(yè)出于投資和度假雙重目的。高端客戶傾向于選擇自己比較熟悉的區(qū)域投資。資料來源：世聯(lián)分析各區(qū)域度假置業(yè)購買潛力分析本報告是嚴格保密的。42由于距離和成本因素，在本區(qū)域置業(yè)用

32、于由于距離和成本因素，在本區(qū)域置業(yè)用于周末度假的客戶主要集中在珠三角周末度假的客戶主要集中在珠三角u成本包括經(jīng)濟成本和時間成本。u出于時間成本和經(jīng)濟成本的考慮，大北京地區(qū)的客戶在本區(qū)域置業(yè)用于周末度假的比例遠低于珠三角客戶。u因此，地緣性的珠三角區(qū)域客戶表現(xiàn)為更大的潛在購買需求。我買房子度假，只會考慮北京及周邊。珠三角太遠了，坐飛機本身就是很辛苦的事情。北京客戶十一長假我一般都是在上海周邊江浙一帶度假，不會走得太遠的。上海客戶周末度假置業(yè)客戶區(qū)域特征本報告是嚴格保密的。43景觀享受、投資價值和物業(yè)管理服務(wù)是各景觀享受、投資價值和物業(yè)管理服務(wù)是各區(qū)域客戶共同關(guān)注的置業(yè)要素區(qū)域客戶共同關(guān)注的置業(yè)要

33、素u區(qū)域和項目所顯示出的投資價值，是促成置業(yè)的最關(guān)鍵要素。u相對于第一居所來講，第二居所對于景觀更為注重。u相對于北京、廣深客戶來講，以天津為代表的第二梯隊城市投資度假物業(yè)意識較弱。客戶關(guān)注的置業(yè)關(guān)鍵要素本報告是嚴格保密的。44獨棟別墅和酒店式公寓是最受歡迎的度假獨棟別墅和酒店式公寓是最受歡迎的度假物業(yè)類型物業(yè)類型u連排別墅等中間物業(yè)受歡迎程度明顯低于獨棟別墅和公寓。u結(jié)合對總價的調(diào)查看，小面積別墅更受個人休閑客戶青睞。大戶型主要面向觀瀾高爾夫球會的大戶型“高爾夫大宅”做的過大，導(dǎo)致除部分企業(yè)客戶用來做會所外，對于個人客戶吸引力不高，雖然價格不斷上漲，但銷售速度明顯低于其他小面積別墅。我們在后

34、期將調(diào)整戶型。個人客戶傾向于分散式投資，即便是富豪也很少愿意將資金過于集中的投在一棟房子里，所以控制總價是十分必要的。觀瀾高爾夫球會度假置業(yè)的物業(yè)偏好本報告是嚴格保密的。45對于酒店等度假配套設(shè)施，舒適度和服務(wù)對于酒店等度假配套設(shè)施，舒適度和服務(wù)水平是各區(qū)域客戶最為關(guān)注的要素水平是各區(qū)域客戶最為關(guān)注的要素u舒適的旅游度假環(huán)境和較高的服務(wù)水平是各個區(qū)域客戶最為關(guān)注的。其次是價格。景觀提及率處于第四位。u景觀和價格的訴求以軟硬環(huán)境質(zhì)量為依據(jù)。u在度假灣公司對于度假區(qū)屬性的調(diào)查中，舒適性最為重要，提級率75%，遠遠高于娛樂性、觀賞性、參與性。巽寮灣的酒店太差了，沒有度假的感覺，還不如一般的商務(wù)酒店，

35、讓人不想再去第二次。酒店的舒適度最重要了。珠三角客戶度假區(qū)物業(yè)配套的關(guān)鍵要素本報告是嚴格保密的。46典型項目分析：棕櫚島高爾夫球會典型項目分析：棕櫚島高爾夫球會面面向整個珠三角客戶向整個珠三角客戶u距離深圳40分鐘車程。u在2000余畝的土地上形成了以高爾夫為主題的度假區(qū)。u配套項目有spa、野戰(zhàn)、會議、游泳館、天文館等。u突出反映了惠州對于高爾夫等高尚消費有效購買力較低。區(qū)域內(nèi)典型物業(yè)本報告是嚴格保密的。47新世界的香港背景和惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展為棕櫚新世界的香港背景和惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展為棕櫚島的經(jīng)營和物業(yè)銷售帶來了穩(wěn)定的來源島的經(jīng)營和物業(yè)銷售帶來了穩(wěn)定的來源u棕櫚島有效利用了地緣優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)發(fā)展時機。u發(fā)

36、展商為香港新世界。u每天有往返香港中環(huán)的公共巴士。u深圳會員和香港會員各占40%的份額，其他珠三角客戶20%份額。u新世界全國性的布局和多元化的物業(yè)投資選擇，使其具有較強的風(fēng)險承擔(dān)能力和現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。u與其他股權(quán)投資者（金源米業(yè)HK0677）合資，是減輕資金和經(jīng)營壓力的重要舉措。2005年Resort推出G8區(qū)棗林徑的投資產(chǎn)權(quán)式服務(wù)公寓，此批物業(yè)只邀約棕櫚島VIP會員及業(yè)主進行優(yōu)先內(nèi)部認購,在進行認購的短短數(shù)天內(nèi)全數(shù)售罄, 并創(chuàng)下惠陽豪宅每平方米售價人民幣16,000元之新紀錄。這批投資物業(yè)的年租金回報率約10%。2002年和2003年中海殼牌與新世界在惠陽簽署棕櫚島6年宿舍租賃權(quán)。棕櫚島距

37、離中海殼牌石化項目用地乘車僅10多分鐘時間，2002年3月開始這里將入住外國專家9戶，年底達40多戶，根據(jù)建設(shè)工期的需要將分階段陸增入住200多戶。棕櫚島為中海殼牌建設(shè)了國際學(xué)校一所?；蓐柟I(yè)區(qū)的工廠大部分是臺資背景，大多住宅棕櫚島。棕櫚島在香港知名度很高，惠陽和香港的聯(lián)系很密切，惠陽人很多在香港有血緣關(guān)系，一期是02年做的，購買客戶是通過新世界在香港的客戶資源。資料來源：新世界中國本報告是嚴格保密的。48小結(jié)小結(jié)珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游度假地開發(fā)第二居所的必備條件。珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游度假地開發(fā)第二居所的必備條件。珠三角客戶相對于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強的珠三角度假置業(yè)購買

38、力。珠三角客戶相對于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強的珠三角度假置業(yè)購買力。珠三角中高端客戶將是高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體珠三角中高端客戶將是高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體。地緣性客戶和經(jīng)常性度假客戶是度假區(qū)置業(yè)的中堅力量。地緣性客戶和經(jīng)常性度假客戶是度假區(qū)置業(yè)的中堅力量。景觀享受、投資價值和物業(yè)管理服務(wù)是各區(qū)域客戶共同關(guān)注的置業(yè)要素。景觀享受、投資價值和物業(yè)管理服務(wù)是各區(qū)域客戶共同關(guān)注的置業(yè)要素。獨棟別墅和酒店式公寓是最受歡迎的度假物業(yè)類型。獨棟別墅和酒店式公寓是最受歡迎的度假物業(yè)類型。舒適度和軟性服務(wù)是度假客戶最關(guān)注要素。舒適度和軟性服務(wù)是度假客戶最關(guān)注要素。區(qū)域目標客戶置業(yè)需求及偏好本報告是嚴格保

39、密的。49巽寮在惠州面臨的市場需求環(huán)境巽寮在惠州面臨的市場需求環(huán)境惠州整體經(jīng)濟發(fā)展水平和空間惠州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及分布產(chǎn)業(yè)對城市和旅游的影響惠州人對沿海物業(yè)的置業(yè)需求城市群對惠州物業(yè)的投資需求惠州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及分布地緣性的市場需求環(huán)境地緣性的市場需求環(huán)境惠州的市場需求環(huán)境惠州的市場需求環(huán)境稔平半島的產(chǎn)業(yè)狀況本地產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的影響本地人口經(jīng)濟狀況和消費特征本報告是嚴格保密的。50小結(jié)（目標客戶及需求偏好分析）小結(jié)（目標客戶及需求偏好分析）相對于核心城市而言，較低的經(jīng)濟和社會發(fā)展水平一方面使得本地人口相對于核心城市而言，較低的經(jīng)濟和社會發(fā)展水平一方面使得本地人口對于度假和置業(yè)的有效需求較低對于度假和置業(yè)

40、的有效需求較低；另一方面其洼地效應(yīng)所形成的投資價；另一方面其洼地效應(yīng)所形成的投資價值也被城市群的投資者看好。值也被城市群的投資者看好。歷史原因所造成的心理因素對惠州人置業(yè)投資有抑制作用，但其作用正歷史原因所造成的心理因素對惠州人置業(yè)投資有抑制作用，但其作用正在逐步減小。本地購買力將逐步釋放。在逐步減小。本地購買力將逐步釋放?；葜莓a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展將為旅游業(yè)帶來惠州產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展將為旅游業(yè)帶來1小時圈內(nèi)的地緣性消費群。小時圈內(nèi)的地緣性消費群。臨海產(chǎn)業(yè)群的形成和專業(yè)鎮(zhèn)經(jīng)濟的加強為大旅游業(yè)的發(fā)展帶來潛在機臨海產(chǎn)業(yè)群的形成和專業(yè)鎮(zhèn)經(jīng)濟的加強為大旅游業(yè)的發(fā)展帶來潛在機會。會。由于缺乏競爭性供給，導(dǎo)致本地需求

41、乏力由于缺乏競爭性供給，導(dǎo)致本地需求乏力，使得本地尚未形成具有身，使得本地尚未形成具有身份標識性的社區(qū)。份標識性的社區(qū)。地緣性高收入人群漸成規(guī)模，但本地置業(yè)需求未被充分挖掘。地緣性高收入人群漸成規(guī)模，但本地置業(yè)需求未被充分挖掘。本報告是嚴格保密的。51巽寮面臨的市場競爭環(huán)境分析巽寮面臨的市場競爭環(huán)境分析城市群整體供給水平分析城市群整體供給水平分析大鵬半島度假市場針對性研究大鵬半島度假市場針對性研究代表性度假物業(yè)和度假配套設(shè)施代表性度假物業(yè)和度假配套設(shè)施巽寮面臨的市場競爭環(huán)境分析巽寮面臨的市場競爭環(huán)境分析本報告是嚴格保密的。52本地休閑自住類旅游度假區(qū)本地休閑自住類旅游度假區(qū)資源有瓶頸，覆蓋市場

42、窄資源有瓶頸，覆蓋市場窄珠三角市場供給本報告是嚴格保密的。53區(qū)域旅游度假區(qū)域旅游度假resortresort類類資源低檔開發(fā)，功能尚未健全資源低檔開發(fā)，功能尚未健全珠三角市場供給本報告是嚴格保密的。54珠三角整體旅游市場開發(fā)相對滯后，無法滿足龐珠三角整體旅游市場開發(fā)相對滯后，無法滿足龐大的消費需求大的消費需求u山/文化資源并不強勢u海資源素質(zhì)相對有限，并且未能保持原生態(tài)，城市化嚴重個人休閑短假市場商務(wù)會議市場缺乏高素質(zhì)設(shè)施：“深圳很多度假地的規(guī)劃缺乏長遠目標，零散、低素質(zhì)的設(shè)施破毀了整體氣氛，很難向高端市場走”（香港興業(yè)）旅游活動單調(diào)：“珠三角一些海灘空有龐大人流，但沒有提供旅游活動，引導(dǎo)消

43、費。”（深業(yè)）設(shè)施供不應(yīng)求：“我們希望能找到固定的會議培訓(xùn)場地，但一直不成功。沒有合適的選擇?！保ㄕ猩套C券）服務(wù)水平不足：“大量的香港客人周末來到東莞以獲得優(yōu)質(zhì)低廉的服務(wù)。”（東莞三正酒店）未能充分利用自然資源：“深圳不是沒有自然環(huán)境好、適合培訓(xùn)的地方，但都給現(xiàn)存的低素質(zhì)建設(shè)浪費了，短期內(nèi)很難改善提升”（深圳會展協(xié)會）本報告是嚴格保密的。55巽寮所面臨的珠三角旅游市場競爭版圖巽寮所面臨的珠三角旅游市場競爭版圖一流的區(qū)域級旅游度假勝地存在極大市場空缺一流的區(qū)域級旅游度假勝地存在極大市場空缺 本地旅游休閑本地旅游休閑自住類自住類一流區(qū)域旅游度假一流區(qū)域旅游度假resort類類一流目的地型一流目的地

44、型 resortResort的功能的功能單一復(fù)合空間空間和人和人口的口的覆蓋覆蓋廣泛集中夏威夷坎昆巴拉德羅馬爾代夫Bintan亞龍灣巽寮南國桃園華僑城觀瀾GOLF荔湖GOLF光明農(nóng)場美視GOLF愉景灣大梅沙御溫泉丹霞山海凌島小梅沙飛沙灘七星巖Hidden ValleyHomestead國際標桿珠三角市場珠三角市場供給Forest Highlands本報告是嚴格保密的。56大亞灣（霞涌）在資源稟賦和產(chǎn)業(yè)群影響大亞灣（霞涌）在資源稟賦和產(chǎn)業(yè)群影響上競爭力較差上競爭力較差l霞涌區(qū)位和通達性較好，地理位置較深圳更近，但是距離石化城、核電站、澳頭深水港等產(chǎn)業(yè)較近，難以去城市化l資源評價略遜于巽寮灣。海水

45、和沙灘質(zhì)量差l景觀單一，原生態(tài)環(huán)境，植被等生態(tài)條件一般，潛在產(chǎn)業(yè)污染l尚缺乏高水準配套設(shè)施l以市場為導(dǎo)向的高標準、有序開發(fā)目前十分有限l周邊市化城汽車城等產(chǎn)業(yè)帶來潛在地緣性消費群，但嚴重影響沿路景觀和度假功能我們接待過的深圳客戶有的去過巽寮，再帶他們?nèi)S金海岸，客戶覺得還是巽寮好 。南山國際霞涌霞涌石化城石化城惠州惠州惠陽惠陽澳頭澳頭45KM13KM5KM本報告是嚴格保密的。57亞婆角亞婆角l岸線景觀不具足夠競爭力。南向海灘受洋流和季風(fēng)影響明顯。l碼頭過渡開發(fā)，可達性差。l缺乏基本的經(jīng)營管理，現(xiàn)場破敗凌亂。l缺乏整體開發(fā)，配套不足，海灘過于開敞。綠化率較差。 l認知度較差。l硬地道路尚未鋪設(shè)，

46、道路年久失修，可達性較差。沿路景觀一般。l植被破壞嚴重。l未來開發(fā)主體為稔平鎮(zhèn)政府，主體的操作能力主體的操作能力較低。龍門的山地和森林資源對于珠三角客戶影響較大。去龍門的廣州人最多。 惠州人周末游玩也主要也在龍門和海濱。麗日百合資料來源 ：惠州市規(guī)劃局、旅游局本報告是嚴格保密的。58大鵬半島從資源和區(qū)位上看，未來都是巽大鵬半島從資源和區(qū)位上看，未來都是巽寮的強有力競爭寮的強有力競爭u基礎(chǔ)設(shè)施：周邊有多條道路正在規(guī)劃建設(shè)中，交通體系逐漸完善，地塊與其它地區(qū)的 溝通提供便利；u人文歷史：大鵬所城改造一期工程即將啟動，總投資5000萬元，附近已規(guī)劃仿明清一條街，未來將依托大鵬所城，建設(shè)具有文化特色的

47、購物街；u酒店等招商進展緩慢，調(diào)查顯示諸多商家對投資持謹慎態(tài)度。u整合推廣：目前尚未進入整合推廣階段。本報告是嚴格保密的。59本項目原生態(tài)的一流旅游資源首屈一指，但仍需在人文資源打造、本項目原生態(tài)的一流旅游資源首屈一指，但仍需在人文資源打造、基礎(chǔ)設(shè)施改善、市場認知度的提高和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上進一步提高競爭基礎(chǔ)設(shè)施改善、市場認知度的提高和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上進一步提高競爭力力目前整個廣東省海岸線大規(guī)模發(fā)展石化工業(yè)等重工業(yè)，巽寮灣等是僅有的海濱度假區(qū)。競爭機會點競爭機會點本報告是嚴格保密的。60武漢武漢漢陽赫山項目房地產(chǎn)市場分析漢陽赫山項目房地產(chǎn)市場分析案例案例2如何突破區(qū)域價格？如何突破區(qū)域價格？區(qū)域發(fā)展前景是否

48、看好？可能的目標客戶區(qū)域？是否具有購買力及購買意愿？目標客戶競爭區(qū)域分析是否具有打贏的機會？區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境及市場分析目標客戶及需求偏好市場競爭機會點分析本報告是嚴格保密的。61區(qū)域發(fā)展研究區(qū)域發(fā)展研究本報告是嚴格保密的。62整體規(guī)劃漢江南岸規(guī)劃為文化旅游中心整體規(guī)劃漢江南岸規(guī)劃為文化旅游中心未來:建起一座現(xiàn)代化新城, 以“兩江一路”（即長江、漢水、外環(huán)線）圍合的扇形區(qū)域為規(guī)劃范圍，面積368平方公里。在行政范圍上包含現(xiàn)在的漢陽區(qū)、武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和蔡甸區(qū)的一部分。規(guī)劃到2020年人口達到100萬。規(guī)劃將新區(qū)發(fā)展定位為輻射武漢乃至整個華中地區(qū)的現(xiàn)代制造業(yè)基地、生產(chǎn)性服務(wù)中心、市級文化旅游中心 市

49、級文化旅游中心主要依托漢江、長江沿江開發(fā)，在旅游方面成為一個品牌；現(xiàn)代制造業(yè)基地則立足武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，提升武漢的經(jīng)濟實力；生產(chǎn)性服務(wù)中心以發(fā)展四新地區(qū)為重點，可極大地提高武漢的區(qū)域輻射力。 本報告是嚴格保密的。63月湖公園正在建設(shè)，景觀建設(shè)規(guī)模約58萬平方米月湖音樂廳主體完工月湖藝術(shù)廳2008年建成并召開中國第八屆藝術(shù)節(jié)交通建設(shè)梅子路的建成通車將貫通漢口、硚口、漢陽，穿越墨水湖直通沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，赫山路連接琴臺和漢陽大道、羅七路呼應(yīng)；鐵道規(guī)劃 項目東側(cè)鐵路線作為京廣線的組成部分，有計劃線路外擴，但還是承擔(dān)火車中轉(zhuǎn)和城市內(nèi)部交通軌道的作用；近期規(guī)劃漢陽打造沿江高尚住宅區(qū)近期規(guī)劃漢陽打造沿江高

50、尚住宅區(qū)20082008年琴臺藝術(shù)中心將落成使用年琴臺藝術(shù)中心將落成使用月湖公園本報告是嚴格保密的。64漢正旅游商貿(mào)區(qū)段：漢正旅游商貿(mào)區(qū)段：入江口至月湖橋段，漢正板塊。漢正街有500年悠久商貿(mào)歷史和漢地文化，該區(qū)域定位為特色商業(yè)文化為主導(dǎo)功能的傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)生活休閑區(qū)段：生活休閑區(qū)段：月湖橋至龍陽橋段，漢西板塊。緊鄰規(guī)劃中的武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)和武漢美食街，將定位為現(xiàn)代商務(wù)居住為主導(dǎo)功能的高品質(zhì)都市商務(wù)區(qū)濱水發(fā)展區(qū)：濱水發(fā)展區(qū)：龍陽橋至長豐橋段，古田板塊。充分利用該區(qū)域現(xiàn)有的自然資源，規(guī)劃定位為新興業(yè)態(tài)發(fā)展區(qū)和新橋家園區(qū)，建成以生態(tài)低層和多層區(qū)為主的武漢稀有別墅區(qū)近期規(guī)劃漢江北岸規(guī)劃為都市商務(wù)區(qū)近

51、期規(guī)劃漢江北岸規(guī)劃為都市商務(wù)區(qū)發(fā)展規(guī)劃確定：發(fā)展規(guī)劃確定：漢江北岸濱水區(qū)域東至友誼南路，南臨沿河大道（含江灘地塊），西至江漢五橋，北至解放大道（硚口路以西）和中山大道（硚口路以東），岸線全長14.5公里，總用地面積1054公頃，規(guī)劃范圍內(nèi)可供開發(fā)用地581公頃，可供景觀規(guī)劃用地643.6公頃，可供道路及廣場建設(shè)用地119.6公頃，根據(jù)武漢市城市總體規(guī)劃和濱水北岸現(xiàn)狀，漢江北岸將依托漢正街、漢西和古田規(guī)劃為三個功能板塊：漢正旅游商貿(mào)區(qū)漢正旅游商貿(mào)區(qū)生活休閑區(qū)生活休閑區(qū)濱水發(fā)展區(qū)濱水發(fā)展區(qū)本報告是嚴格保密的。65月湖橋月湖橋北岸北岸古田片古田片江漢二橋江漢二橋北岸西片北岸西片漢江北岸待招商地塊漢江

52、北岸待招商地塊( (硚口區(qū)硚口區(qū)) ) A A 月湖橋橋片區(qū) B B 江漢二橋北岸西片 CC 古田片土地漢江北岸即將進入大規(guī)模開發(fā)階段土地漢江北岸即將進入大規(guī)模開發(fā)階段項目周邊土地出讓情況項目周邊土地出讓情況本報告是嚴格保密的。66漢江南岸待招商地塊漢江南岸待招商地塊( (漢陽區(qū)漢陽區(qū)) )區(qū)政府舊改片區(qū)區(qū)政府舊改片區(qū)( (漢陽區(qū)漢陽區(qū)) )晴川片晴川片月湖片月湖片漢鋼片漢鋼片四新片四新片歸元寺歸元寺片片郭茨口西郭茨口西片片土地漢江南岸土地規(guī)劃土地漢江南岸土地規(guī)劃項目周邊土地出讓情況項目周邊土地出讓情況本報告是嚴格保密的。67區(qū)域城市發(fā)展研究區(qū)域城市發(fā)展研究從遠期看：老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變成文化旅游中心

53、區(qū)，發(fā)展前景良好；從近期看：漢陽全力打造沿江高尚社區(qū)，項目中高檔定位順應(yīng)城市規(guī)劃發(fā)展大勢從土地出讓情況看從近期土地出讓計劃看沒有直接競爭，漢江兩岸規(guī)劃看相互呼應(yīng)，具有打造中高檔樓盤的條件本報告是嚴格保密的。68客戶研究客戶研究客戶來源區(qū)域客戶購買力和購買意愿客戶置業(yè)特征分析本報告是嚴格保密的。69科教文化中心科教文化中心客戶研究圈層的確定1、武漢老印象2、行業(yè)客戶訪談3、漢陽樓盤調(diào)研武昌客戶抗性最大漢口中心區(qū)及以北地區(qū)抗性較大，較高的性價比會吸引部分中心區(qū)低購買力客戶漢江北岸客戶抗性相對較低古田區(qū)域城市資源佳，抗性大漢陽客戶無抗性漢陽和漢江北岸客戶應(yīng)漢陽和漢江北岸客戶應(yīng)是重點研究片區(qū)是重點研究

54、片區(qū)城市商貿(mào)中心城市商貿(mào)中心旅游、居住區(qū)旅游、居住區(qū)老工業(yè)區(qū)（基本已外遷）老工業(yè)區(qū)（基本已外遷）漢陽和漢江北岸是客戶重點研究片區(qū)漢陽和漢江北岸是客戶重點研究片區(qū)本報告是嚴格保密的。70項目客戶研究片區(qū)劃分項目客戶研究片區(qū)劃分沌口沌口王家灣王家灣鐘家村鐘家村漢西建材漢西建材漢正街漢正街寶豐商圈寶豐商圈研究客戶群1、沌口片區(qū)2、鐘家村片區(qū)3、王家灣片區(qū)4、商業(yè)片區(qū)漢正街商貿(mào)客戶、漢西街建材客戶5、寶豐商圈沌口沌口王家灣王家灣鐘家村鐘家村漢西建材漢西建材漢正街漢正街寶豐商圈寶豐商圈10分鐘車程5公里路程15分鐘車程12公里路程6分鐘車程4公里路程10分鐘車程8公里路程10分鐘車程8公里路程20分鐘車

55、程15公里路程本報告是嚴格保密的。71客戶分析方法客戶分析方法u對整體市場以及區(qū)域市場的認識與看法u對本項目的看法u對產(chǎn)品的創(chuàng)新及初步構(gòu)思的試探與檢驗u需求和購買力p訪談：訪談：u對整體市場以及區(qū)域市場的認識與看法u對本項目的看法u對產(chǎn)品的創(chuàng)新及初步構(gòu)思的試探與檢驗u需求和購買力p樓盤調(diào)研樓盤調(diào)研本報告是嚴格保密的。72一、客戶購房意愿和購買力分析一、客戶購房意愿和購買力分析本報告是嚴格保密的。73訪談目錄表（訪談目錄表（5656個客戶深度訪談）個客戶深度訪談）政府相關(guān)人員政府相關(guān)人員武漢規(guī)劃國土司漢陽分局規(guī)劃科羅科長漢陽開發(fā)辦主任金主任政府公務(wù)員 金主任公務(wù)員 俞先生；業(yè)內(nèi)專業(yè)人士業(yè)內(nèi)專業(yè)人

56、士三江公司張部長三江公司營銷部李部長復(fù)地翠微新城營銷部經(jīng)理李經(jīng)理集賢書香苑銷售員漢正會館（漢正街第一大道）銷售員南國明珠銷售人員南湖某開發(fā)商營銷經(jīng)理馬冬漢來燈飾五金批發(fā)市場企劃部張主任武漢德思勤副總上海愛家碧水晴天銷售人員金橋鳳凰華庭 銷售經(jīng)理策源代理 策劃 ?？蛻艨蛻舴b商戶女士歲武漢人服裝商戶先生歲經(jīng)營年石家莊人服裝商戶先生歲經(jīng)營年溫州人服裝商戶先生歲經(jīng)營年東北人服裝商戶先生歲經(jīng)營年十堰人 服裝商戶4118 先生50歲溫州人服裝商戶4318女士歲杭州人服裝商戶4330女士歲廣州人服裝商戶1229 男 30歲 非武漢人 服裝商戶1329 女 35歲 武漢人服裝商戶4237 女 30歲 武漢漢

57、陽人服裝商戶 男 45歲 建材市場華利燈飾沈老板歲左右寧波人建材市場勝陽燈飾孫老板歲左右武漢人漢正街臨街商鋪酒水飲料批發(fā)經(jīng)營戶歲武漢周邊（黃岡人）漢正街臨街商鋪茶葉批發(fā)經(jīng)營戶 歲左右外地人漢正街臨街商鋪干果批發(fā)經(jīng)營戶歲左右武漢周邊（孝感人）大興路鞋類商品批發(fā)經(jīng)營戶歲武漢人趙先生漢西建材市場賣場經(jīng)理漢西建材市場瓷磚老板歲福建人漢西建材市場華藝照明b217先生歲十堰人漢西建材市場工藝畫廊女士50歲武漢人大橋局職工歲左右道路設(shè)計院職工家屬歲左右沌口消費者 男高工沌口消費者 女管理人員沌口消費者 男管理人員沌口消費者 男一般職員。本報告是嚴格保密的。74沌口項目客戶研究項目客戶研究( (客戶訪談、樓盤

58、調(diào)研客戶訪談、樓盤調(diào)研) ) 對項目片區(qū)印象：武漢人環(huán)境還可以對項目片區(qū)印象：武漢人環(huán)境還可以 非武漢人大多不太熟悉本片區(qū)非武漢人大多不太熟悉本片區(qū)1 1、客戶基本情況、客戶基本情況n有東風(fēng)、康師傅、可口可樂等n多數(shù)企業(yè)為非武漢人員（80以上），只有少數(shù)企業(yè)以本地人員為主2 2、客戶收入、客戶收入較好企業(yè)員工收入n平均收入：3000元/月n普通員工不超過2000元/月n技術(shù)人員和科長級別3000-4000元/月n管理層約10，收入高并且差別大3 3、現(xiàn)居住狀況、現(xiàn)居住狀況 n現(xiàn)狀:多數(shù)在區(qū)域購房（企業(yè)集中購房），管理層在區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)環(huán)境物業(yè)（如金色港灣）和城市中心區(qū)購房沌口片區(qū)客戶研究沌口片區(qū)客

59、戶研究本報告是嚴格保密的。75沌口項目客戶研究項目客戶研究 ( (客戶訪談、樓盤調(diào)研客戶訪談、樓盤調(diào)研) ) 沌口片區(qū)客戶研究沌口片區(qū)客戶研究金色港灣4 4、客戶特點、客戶特點多數(shù)為非武漢客戶，無武漢城市情節(jié)，認為沌口區(qū)域不差，區(qū)域基本生活 配套較成熟，出片區(qū)主動意愿不強原企業(yè)集中購房模式使客戶習(xí)慣愛老鄉(xiāng)社區(qū)群居，不愿分開 跳出區(qū)域外置業(yè)特點：武漢人多數(shù)具有“三緣”（親緣、工作緣、地緣）關(guān)系選擇在企業(yè)巴士沿線物業(yè)非武漢客戶為子女教育投資（城市教育資源要求高）5 5、本項目契合度、本項目契合度跳出區(qū)域購買特點和本項目不相符對在沌口區(qū)域購買物業(yè)的客戶拉動抗性大片區(qū)城市價值（成熟度）低于中心城區(qū)和沌

60、口自然環(huán)境，沌口項目優(yōu)于本項目（如金色港灣3900元）形成沌口區(qū)域相對封閉市場，不具備大量區(qū)域外購買驅(qū)動力形成沌口區(qū)域相對封閉市場，不具備大量區(qū)域外購買驅(qū)動力本報告是嚴格保密的。76項目客戶研究項目客戶研究 ( (客戶訪談、樓盤調(diào)研客戶訪談、樓盤調(diào)研) ) 對項目片區(qū)印象：地塊是漢陽目前居住適宜區(qū)域?qū)椖科瑓^(qū)印象：地塊是漢陽目前居住適宜區(qū)域1 1、客戶基本情況、客戶基本情況本區(qū)域集中漢陽大量政府公務(wù)員和大橋局客戶，具有較高購買力2 2、客戶收入、客戶收入一般公務(wù)員收入:2000-3000大橋局收入:2500-35003 3、現(xiàn)居住狀況、現(xiàn)居住狀況 、購買力、購買力大橋局職工公務(wù)員基本已有一套福