地產(chǎn)企業(yè)建安成本概況及控制要點(diǎn)

1、建安成本概況及控制要點(diǎn)建安成本概況及控制要點(diǎn)內(nèi)容目錄：內(nèi)容目錄：前述前述二二工工程成本科目介紹程成本科目介紹三三建建安成本現(xiàn)狀及控制要點(diǎn)安成本現(xiàn)狀及控制要點(diǎn) 四四相相關(guān)部門(mén)工作中存在的問(wèn)題關(guān)部門(mén)工作中存在的問(wèn)題 五五如如何增加合約與成本意識(shí)何增加合約與成本意識(shí) 六六綜述綜述一、前述一、前述4,500.002007-2008年度主要城市II級(jí)鏍紋鋼價(jià)格走勢(shì)圖6,500.006,000.005,500.005,000.004,000.003,500.003,000.002,500.002007-01 2007-04 2007-07 2007-10 2008-01 2008-04 2008-07 2

2、008-10月份價(jià)格（元/噸）成都 上海 北京350.002007-2008年度主要城市商品混凝土價(jià)格走勢(shì)圖500.00450.00400.00300.00250.00200.002007-01 2007-04 2007-07 2007-10 2008-01 2008-04 2008-07 2008-10月份C30價(jià)格（元/m3）成都 上海北京2007-2008年度主要城市水泥價(jià)格走勢(shì)圖450.00550.00750.00650.00350.00250.002007-01 2007-04 2007-07 2007-10 2008-01 2008-04 2008-07 2008-10月份價(jià)格（元

3、/m3）成都 上海北京2007-2008年度主要城市人工價(jià)格走勢(shì)圖80.00125.00110.0095.0065.0050.0035.002007-01 2007-04 2007-07 2007-10 2008-01 2008-04 2008-07 2008-10月份價(jià)格（元/工日）成都 上海 北京2007年我司年我司實(shí)實(shí)際際建造建造面面積（積（進(jìn)進(jìn)行主行主體體結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)施施工的工的項(xiàng)項(xiàng)目分目分期期總建總建筑筑面積面積之之和和） 達(dá)達(dá)4,254,411.07m2，據(jù)此建造規(guī)模據(jù)此建造規(guī)模，2007年度因材料及人工上漲我司年度因材料及人工上漲我司額額外支外支出出 的的總金額總金額達(dá)達(dá)26,081

4、.60 萬(wàn)元萬(wàn)元； 2008 年度全年我司預(yù)計(jì)實(shí)際建造面積將達(dá)年度全年我司預(yù)計(jì)實(shí)際建造面積將達(dá) 6,185,245.77m2，據(jù)此建造規(guī)模據(jù)此建造規(guī)模，2008年度因材料及人工上漲我司預(yù)年度因材料及人工上漲我司預(yù)計(jì)計(jì)將額將額外外 支支出出49,229.23萬(wàn)元（萬(wàn)元（與與2008年年1月相比）。月相比）。自自08年年9月底、月底、10月初開(kāi)始，鋼材價(jià)格大幅下挫，目前月初開(kāi)始，鋼材價(jià)格大幅下挫，目前一直一直維維持持在在3,600- 4,000元元/噸之間，所噸之間，所以實(shí)以實(shí)際際發(fā)生發(fā)生的的沒(méi)有沒(méi)有達(dá)達(dá)到到5億。但我們?cè)趹c幸材料價(jià)格回落的億。但我們?cè)趹c幸材料價(jià)格回落的 同時(shí)，也不得不面臨一個(gè)更加

5、嚴(yán)重的問(wèn)題，這就同時(shí)，也不得不面臨一個(gè)更加嚴(yán)重的問(wèn)題，這就是全是全國(guó)國(guó)房地房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)的的萎靡萎靡，售售 價(jià)降低，成交量急劇萎縮。價(jià)降低，成交量急劇萎縮。北 京 市北 京 市 07-0807-08年 成 交 面 積 與 價(jià) 格 走 勢(shì)年 成 交 面 積 與 價(jià) 格 走 勢(shì)3002001000萬(wàn) 平 米1 5 0 0 0 元1000050000成 交 面 積 成 交 均 價(jià)07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.1 07.1 07.1 08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.1成交

6、面積 167 104 142 193 152 206233 193 216237 209 17429308065105 9870425855成交均價(jià)8921 933410107112681154112159125741312713211138581352513280125761267112479124491215511241133121033510171上 海 市上 海 市 07-0807-08年 成 交年 成 交 面面 積 與 價(jià) 格 走 勢(shì)積 與 價(jià) 格 走 勢(shì)0100200300萬(wàn) 平 米 2 0 0 0 0 元150001000050000成 交 面 積 成 交 均 價(jià)07.107.2

7、07.307.407.507.607.707.807.9 07.10 07.11 07.12 08.108.208.3 08.408.508.608.708.808.9 08.10成交面積 141811541682342652172082091641401078635999810410473654450成交均價(jià) 9437 9698 9176 10023 10413 10269 10139 10530 10497 11559 10796 11398 11552 11043 1310615071 13927 16970 12753 13609 13599 12843深深圳市圳市07-0807-08

8、年年成交成交面面積與積與價(jià)價(jià)格格走走勢(shì)勢(shì)050100萬(wàn)平米20000 元150001000050000成交面積 成交均價(jià)07.1 07.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.5 08.608.708.8 08.908.10成交面積8060375349564934311518192073326412825283434成交均價(jià) 10871 1126512657 11213 1455214308 14422155191677717350150691564614739 14550124631192711143 14

9、5731375714449 1243112979成都市成都市07-0807-08年成交面積與價(jià)格走勢(shì)年成交面積與價(jià)格走勢(shì)500200150100萬(wàn)平米7000 元6000500040003000200010000成交面積137848779111 128 138 153 100 1127463315866成 交 均 價(jià) 4427 4432 4457 4480 4602 4874 4983 5038 5096 5145 5193 6143 5886 5705 5686 5581 54606097 5997 5610成交面積 成交均價(jià)07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.

10、7 07.8 07.9 07.10 07.11 07.12 08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10514551383337需解決的問(wèn)題：需解決的問(wèn)題：中海地產(chǎn)的建安成本現(xiàn)狀是怎樣？中海地產(chǎn)的建安成本現(xiàn)狀是怎樣？ 從哪些方從哪些方面入手控制成本？面入手控制成本？項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中的各環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)哪些問(wèn)題？項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中的各環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)哪些問(wèn)題？二、工程成本科目介紹二、工程成本科目介紹建建安成本安成本前期工程前期工程基礎(chǔ)工程基礎(chǔ)工程單體工程（包括地下室、裙樓與塔樓）單體工程（包括地下室、裙樓與塔樓）配套設(shè)施（如會(huì)所、小學(xué)、幼兒園等）配套設(shè)施

11、（如會(huì)所、小學(xué)、幼兒園等）配套工程配套工程室外工程室外工程一級(jí)一級(jí)二級(jí)二級(jí)三級(jí)三級(jí)說(shuō)明說(shuō)明建安費(fèi)用前期工程臨時(shí)供水臨時(shí)供水管線(xiàn)的報(bào)裝、接駁費(fèi)用，包括道路局部開(kāi)挖和恢復(fù)。自行抽取地下水所發(fā)生的費(fèi)用屬 于本科目。臨時(shí)排水臨時(shí)排水管線(xiàn)的埋設(shè)、接駁，臨時(shí)排水溝的修建，以及向市政管理部門(mén)交納的排放費(fèi)用。臨時(shí)供電臨時(shí)變配電設(shè)備的購(gòu)置、租賃、安裝，臨時(shí)線(xiàn)路的架設(shè)等費(fèi)用。為本工程臨時(shí)租賃的發(fā)電機(jī)組，其費(fèi)用屬于本科目。主包工程合同中如含有施工單位提供的發(fā)電機(jī)組，則不需要再拆分出來(lái)。場(chǎng)地土方工程為調(diào)整場(chǎng)地標(biāo)高或園林造型而進(jìn)行的大面積的土方開(kāi)挖、搬運(yùn)、回填、整平、夯實(shí)等，區(qū)別于“ 地下室工程”中的“基坑土方工程”。

12、對(duì)于坡地工程產(chǎn)生的大面積土方平衡工作，只要不涉及地下 室工程的土方，即屬于本科目。土方工程合同包括地下室工程土方的，應(yīng)拆分出不同的科目。臨時(shí)設(shè)施初次建造、購(gòu)置的為甲方地盤(pán)管理服務(wù)的各種臨時(shí)建筑物和臨時(shí)設(shè)施產(chǎn)生的費(fèi)用。利用現(xiàn)有建 筑物進(jìn)行裝飾作為辦公場(chǎng)所的，裝飾費(fèi)用屬于本科目。本科目不包括辦公設(shè)備和電器。臨時(shí)道路為項(xiàng)目建設(shè)服務(wù)的臨時(shí)性道路的建造費(fèi)用，包括道路施工中必要的土方開(kāi)挖、邊坡支護(hù)、道路 地基處理，而道路兩側(cè)的排水溝應(yīng)歸入“臨時(shí)排水”。如有紅線(xiàn)之外與市政道路接駁的部分，亦屬 于本科目。主包工程合同中如含有臨時(shí)道路項(xiàng)目，不需要拆分出來(lái)。臨時(shí)圍墻按施工現(xiàn)場(chǎng)形象規(guī)范建造臨時(shí)性圍墻的費(fèi)用，包括附屬

13、的大門(mén)等設(shè)施。主包工程合同中如含有 臨時(shí)圍墻項(xiàng)目，不需要拆分出來(lái)。其他費(fèi)用包括項(xiàng)目開(kāi)工前的場(chǎng)地看護(hù)費(fèi)用以及形象規(guī)范費(fèi)用等。一級(jí)一級(jí)二級(jí)二級(jí)三級(jí)三級(jí)說(shuō)明說(shuō)明建安費(fèi)用基礎(chǔ)工程地基處理因巖土軟弱或空洞，必須加固或擠密以滿(mǎn)足承載力要求所采取措施而發(fā)生的費(fèi)用，包括換填。樁基礎(chǔ)屬于抗撥性質(zhì)的樁或錨桿，亦屬于本科目。包括樁基礎(chǔ)的檢測(cè)費(fèi)用。不包括樁承臺(tái)施工費(fèi)用；截 樁費(fèi)用如果包含在主包工程合同中，則不再拆分。非樁基礎(chǔ)包括獨(dú)立柱基、條基、筏板等非樁形式的各種基礎(chǔ)。以地下室底板作為筏板的，筏板計(jì)入地下室 工程，不再計(jì)入本科目；以獨(dú)立筏板做基礎(chǔ)的，標(biāo)高0.30m以下全部計(jì)入基礎(chǔ)工程科目。采用 其他非樁基礎(chǔ)形式的，標(biāo)

14、高0.30m以下全部計(jì)入基礎(chǔ)工程科目。在編制主包工程清單時(shí)，應(yīng)注 意將非樁的基礎(chǔ)工程和上蓋工程區(qū)分開(kāi)來(lái)，并從主包工程合同中拆分出此科目。包括非樁基礎(chǔ)施 工時(shí)產(chǎn)生的土方開(kāi)挖及回填項(xiàng)目。沉降觀(guān)測(cè)服務(wù)一級(jí)一級(jí)二級(jí)二級(jí)三級(jí)三級(jí)四級(jí)四級(jí)說(shuō)明說(shuō)明建安成本建筑單 體地下室基坑土方工程包括為便于土方施工而采取的降水工作費(fèi)用?；又ёo(hù)工程包括基坑方案的評(píng)審費(fèi)用和獨(dú)立的第三方基坑監(jiān)測(cè)費(fèi)用。建筑工程包括承臺(tái)施工（含土方）或筏板、砼結(jié)構(gòu)、砌體、抹灰、金屬（比如樓梯扶手）、 電梯廳裝飾、所有功能管理用房的裝飾。包括地下室頂板的造價(jià)。人防門(mén)工程包括供應(yīng)和安裝。防水工程只計(jì)防水層費(fèi)用，防水層之基層和保護(hù)層費(fèi)用計(jì)入建筑工程。

15、防火門(mén)工程包括鋼質(zhì)、木質(zhì)、卷簾防火門(mén)。普通門(mén)窗工程地坪處理工程功能管理用房所需的金屬或木質(zhì)門(mén)和窗。高強(qiáng)度砼或砂漿或環(huán)氧樹(shù)脂油漆交通標(biāo)志工程由專(zhuān)業(yè)公司實(shí)施的交通標(biāo)線(xiàn)、標(biāo)牌、減速帶、防撞桿等項(xiàng)目。白蟻防治工程給排水工程不包括消防噴淋系統(tǒng)。設(shè)置于地下室的給排水管道和設(shè)備，如果是服務(wù)于上蓋建筑 的，則應(yīng)將此部分造價(jià)拆分至上蓋建筑的相應(yīng)科目。給水管道與室外小區(qū)給水管網(wǎng) 的劃分以建筑物外墻（有地下室的，以地下室外墻為準(zhǔn)）一米為界；排水管道與室 外小區(qū)排水工程劃分以排水管道出建筑物室外第一個(gè)井為界，井屬于小區(qū)排水工程 范圍。電氣工程包括消防報(bào)警系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)的預(yù)埋管以及橋架、線(xiàn)槽項(xiàng)目。消防工程包括消防噴淋、

16、消火栓系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)。與設(shè)備動(dòng)力有關(guān)的線(xiàn)纜和控 制裝置，列入電氣工程科目。包括消防檢測(cè)費(fèi)用。采暖工程不包括小區(qū)管網(wǎng)工程。停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)包括崗?fù)?。其他工程一?jí)一級(jí)二級(jí)二級(jí)三級(jí)三級(jí)四級(jí)四級(jí)說(shuō)明說(shuō)明建安 成本建筑 單體裙樓建筑工程不包括防水、保溫、外立面裝飾。有轉(zhuǎn)換層設(shè)計(jì)的，轉(zhuǎn)換層的造價(jià)列入本科目。防水工程包括裙樓屋面的防水層。只計(jì)防水層費(fèi)用，防水層之基層和保護(hù)層費(fèi)用計(jì)入建筑工程。防火門(mén)工程包括鋼質(zhì)、木質(zhì)、卷簾防火門(mén)。普通門(mén)工程非防火門(mén)性質(zhì)，且不再區(qū)分鋼質(zhì)與木質(zhì)。窗工程如外立面為整體的幕墻形式，則個(gè)別窗工程可以列入“普通門(mén)工程”。保溫工程只計(jì)保溫層和附加的工藝層，不包括基層和立面的裝飾覆

17、蓋層。不包括屋面構(gòu)造中的保溫層。外立面裝飾工程不包括裝飾面層的基層?；鶎恿腥虢ㄖこ?。欄桿工程不包括樓梯欄桿扶手。樓梯欄桿扶手列入建筑工程。公共部位裝飾工 程指電梯廳、公共走道等部位。大堂裝飾不列入本科目。屬于架空性質(zhì)的裙樓，入戶(hù)大堂之外的墻 面和地面裝飾，列入園建工程。白蟻防治工程給排水工程為便于拆分，管井內(nèi)的給水主管和排水系統(tǒng)主管列入塔樓給排水工程。電氣工程包括消防報(bào)警系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)的預(yù)埋管以及橋架、線(xiàn)槽項(xiàng)目。通風(fēng)、空調(diào)工程非中央空調(diào)的冷凝水管，列入給排水工程。屬于消防功能的防排煙金額太小，列入電氣工程。消防工程包括消防噴淋、消火栓系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)。與設(shè)備動(dòng)力有關(guān)的線(xiàn)纜和控制裝置，列入電氣工

18、程科目。公共部位的防排煙系統(tǒng)列入電氣工程。噴淋和消火栓系統(tǒng)的主管列入塔樓消防工程。包括消防 檢測(cè)費(fèi)用。燃?xì)夤こ滩话ㄐ^(qū)管網(wǎng)工程。采暖工程不包括小區(qū)管網(wǎng)工程。電梯工程為裙樓服務(wù)的電梯，以樓層數(shù)量分?jǐn)偅徊粸槿箻欠?wù)的電梯不分?jǐn)?。其他工程一?jí)一級(jí)二級(jí)二級(jí)三級(jí)三級(jí)四級(jí)四級(jí)說(shuō)明說(shuō)明建安 成本單體塔樓建筑工程不包括防水、保溫、外立面裝飾。包括屋頂砼或鋼質(zhì)結(jié)構(gòu)造型。下設(shè)裙樓的，最頂層裙樓的頂 板造價(jià)列入裙樓相應(yīng)科目。包括外立面變形縫。防水工程只計(jì)防水層費(fèi)用，防水層之基層和保護(hù)層費(fèi)用計(jì)入建筑工程。防火門(mén)工程樓層消防樓梯之防火門(mén)。入戶(hù)門(mén)具有防火功能的，仍需列入入戶(hù)門(mén)科目。入戶(hù)門(mén)工程有入戶(hù)花園的住宅單位，可以計(jì)

19、兩個(gè)入戶(hù)門(mén)。其他門(mén)工程例如別墅類(lèi)物業(yè)的車(chē)庫(kù)門(mén)。外立面門(mén)窗工程指鋁門(mén)窗、塑鋼門(mén)窗等工程，包括外立面的金屬百葉。與外界相通的門(mén)，計(jì)入本科目。保溫工程只計(jì)保溫層和附加的工藝層，不包括基層和立面的裝飾覆蓋層。不包括屋面構(gòu)造中的保溫層。外立面裝飾工程不包括裝飾面層的基層?；鶎恿腥虢ㄖこ?。欄桿工程不包括樓梯欄桿和扶手，可以包括底層住宅單位的欄桿。大堂裝飾工程公共部位裝飾工程指電梯廳、公共走道等部位。無(wú)電梯的建筑，其樓梯間的裝飾由主包單位施工，列入建筑工程 科目。有電梯的建筑，電梯廳與消防樓梯間用防火門(mén)相隔的，則電梯廳的裝飾屬于本科目，而 消防樓梯間的裝飾列入建筑工程；電梯廳與樓梯間直接相連沒(méi)有分隔的，則

20、電梯廳和樓梯間的 裝飾同屬于本科目。（可以包括電梯轎箱裝飾，也可以將此部分列入電梯工程）。白蟻防治工程給排水工程包括非中央空調(diào)的冷凝水管。直飲水工程僅列入塔樓，不再拆分至其他部位。一級(jí)一級(jí)二級(jí)二級(jí)三級(jí)三級(jí)四級(jí)四級(jí)說(shuō)明說(shuō)明建安 成本單體塔樓（續(xù)）中水系統(tǒng)工程僅列入塔樓，不再拆分至其他部位。電氣工程包括消防報(bào)警系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)的預(yù)埋管以及橋架、線(xiàn)槽項(xiàng)目。通風(fēng)、空調(diào)工程非中內(nèi)空調(diào)的冷凝水管，列入給排水工程科目。燃?xì)夤こ倘绻^(qū)燃?xì)夤芫W(wǎng)造價(jià)比重不大，可以不再拆分出來(lái)，列入塔樓的燃?xì)夤こ炭颇?，且不再?分至裙樓相應(yīng)科目。采暖工程如果小區(qū)采暖管網(wǎng)造價(jià)比重不大，可以不再拆分出來(lái)，列入塔樓的采暖工程科目，且不再

21、拆 分至裙樓相應(yīng)科目。消防工程包括消防噴淋、消火栓系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)。與設(shè)備動(dòng)力有關(guān)的線(xiàn)纜和控制裝置，列入電氣工程 科目。公共部位的防排煙系統(tǒng)列入電氣工程。包括消防檢測(cè)費(fèi)用。安防工程包括可視對(duì)講系統(tǒng)、閉路電視、電子巡更、周界報(bào)警等。有線(xiàn)電視工程包括裙樓部分和室外管線(xiàn)設(shè)備。電信工程包括裙樓部分和室外管線(xiàn)設(shè)備。網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)工程包括裙樓部分和室外管線(xiàn)設(shè)備。電梯工程以樓層數(shù)量分?jǐn)傇靸r(jià)。建筑物泛光照明工 程區(qū)別于小區(qū)照明系統(tǒng)工程。其他工程例如信報(bào)箱、太陽(yáng)能工程、防雷檢測(cè)服務(wù)等。一級(jí)一級(jí)二級(jí)二級(jí)三級(jí)三級(jí)四級(jí)四級(jí)說(shuō)明說(shuō)明建安 成本單體戶(hù)內(nèi)裝飾裝飾工程以泥水裝飾項(xiàng)目為主，可以包括涂料、木作、金屬等工作內(nèi)容。戶(hù)內(nèi)門(mén)工程

22、一般僅指木質(zhì)門(mén)。木地板工程廚柜工程潔具與水暖件 供應(yīng)沐浴屏工程電器供應(yīng)指附送的電器裝備，包括煤氣爐、抽煙機(jī)、熱水器、消毒柜、浴霸、分體式空調(diào)等。燈具供應(yīng)只包括戶(hù)內(nèi)燈具。公共部位的燈具列入相應(yīng)的電氣工程科目。室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)一級(jí)一級(jí)二級(jí)二級(jí)三級(jí)三級(jí)說(shuō)明說(shuō)明建安成 本配套設(shè)施基礎(chǔ)工程如是利用主要物業(yè)的樓層興建，比如設(shè)在裙樓里的會(huì)所，則該配套設(shè)施無(wú)此科目。建筑工程包括防水工程、外立面保溫工程。如利用主要物業(yè)的樓層興建，比如設(shè)在裙樓里的會(huì)所，則該配套設(shè)施 無(wú)此科目，但為該配套設(shè)施專(zhuān)門(mén)施工的隔墻、抹灰裝飾等項(xiàng)目，屬于該科目。機(jī)電工程包括水、電、空調(diào)、消防、智能等系統(tǒng)。門(mén)窗工程不再區(qū)分材質(zhì)。欄桿工程外立面裝

23、飾工程屬于立面包裝的施工內(nèi)容，比如玻璃或石材幕墻、涂料、造型等。室內(nèi)裝飾 工程包括入口大堂和內(nèi)部的全部裝飾項(xiàng)目。包括裝飾工程施工單位制作的固定家私，不包括為運(yùn)營(yíng)需要而配 備的活動(dòng)家私。室外工程僅服務(wù)于該配套設(shè)施的園林、園建、市政、道路、康樂(lè)體育設(shè)施等工程。一級(jí)一級(jí)二級(jí)二級(jí)三級(jí)三級(jí)說(shuō)明說(shuō)明配套工程小 區(qū) 給 水 管 網(wǎng) 工程與建筑單體給排水工程的劃分見(jiàn)地下室給排水工程科目說(shuō)明。變配電 工程高壓電纜、變壓器、電房高低壓柜、以及住戶(hù)電表箱之間的母線(xiàn)（或者電纜）和電表箱以及電 房建筑為本科目；其余為機(jī)電工程。包括變電站建設(shè)費(fèi)用。小 區(qū) 燃 氣 管 網(wǎng) 工程如果該部分造價(jià)比重較高，則單設(shè)此科目。小 區(qū)

24、采 暖 管 網(wǎng) 工程如果該部分造價(jià)比重較高，則單設(shè)此科目。小區(qū)排 水工程與建筑單體給排水工程的劃分見(jiàn)地下室給排水工程科目說(shuō)明。中水系統(tǒng)列入塔樓相應(yīng)科目。小區(qū)環(huán) 保工程包括化糞池、垃圾站，以及其他污染物處理工程。其他工 程一級(jí)一級(jí)二級(jí)二級(jí)三級(jí)三級(jí)說(shuō)明說(shuō)明建安 成本室外 工程水景工程包括相關(guān)的建筑工程、水電管線(xiàn)和設(shè)備。園建工程架空層內(nèi)電梯廳和大堂以外的地面、墻面、天花裝飾工程，屬于景觀(guān)性質(zhì)，列入園建工程。由園建 施工單位承擔(dān)的與場(chǎng)地造型相關(guān)的土方工程，不再拆分至“場(chǎng)地土方工程”科目。綠化工程包括架空層內(nèi)的綠化項(xiàng)目。首層住宅圍欄工程對(duì)于別墅類(lèi)工程，首層圍欄工程量較大，可列入此科目。小區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)如

25、果與安防或弱電系統(tǒng)合并成一個(gè)合同，且此部分金額不大的，則不必再拆分出來(lái)。小區(qū)道路工程指主要通道和消防通道，區(qū)別于園建工程中的園林小徑。小區(qū)交通標(biāo)志工程如果本項(xiàng)目以室內(nèi)停車(chē)為主，室外停車(chē)位較少且道路交通標(biāo)線(xiàn)金額不大的話(huà)，則不單設(shè)本科目。出入口與圍墻工程包括圍欄、大門(mén)以及相應(yīng)的電氣管線(xiàn)和燈具。小區(qū)停車(chē)場(chǎng)管理系 統(tǒng)如果本項(xiàng)目以室內(nèi)停車(chē)為主，室外停車(chē)比重較低的話(huà)，則此部分造價(jià)列入地下室停車(chē)管理系統(tǒng)。游樂(lè)設(shè)施小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)包括棟號(hào)和住宅單位的號(hào)牌。小區(qū)照明系統(tǒng)專(zhuān)指道路照明作用。設(shè)置于園林景觀(guān)內(nèi)部的觀(guān)賞性燈具，列入園建工程。三、建安成本現(xiàn)狀及控制要點(diǎn)三、建安成本現(xiàn)狀及控制要點(diǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)單方造價(jià)（單方造

26、價(jià)（元元/m2）開(kāi)工時(shí)間開(kāi)工時(shí)間竣工時(shí)間竣工時(shí)間非別墅類(lèi)（多層、小高層、高層）非別墅類(lèi)（多層、小高層、高層）深圳月朗苑1,706.272005年3月2006年10月深圳怡瑞山居1,759.202005年4月2006年12月廣州觀(guān)園國(guó)際2,119.892004年12月2006年12月佛山萬(wàn)錦豪園一期1,808.892005年4月2006年12月蘇州半島華府二期1,693.842006年2月2007年4月南京塞納麗舍一期2,036.622004年11月2005年12月長(zhǎng)春水岸馨都一期1,759.562006年3月2006年11月成都格林威治城1,869.682004年5月2006年11月成都常春藤

27、花園1,791.942005年11月2007年05月西安中海華庭1,790.692004年10月2007年06月項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)單方造價(jià)（單方造價(jià)（元元/m2）開(kāi)工時(shí)間開(kāi)工時(shí)間竣工時(shí)間竣工時(shí)間別墅類(lèi)別墅類(lèi)北京安德魯斯山莊2,353.452005年1月2005年12月上海翡翠湖岸一二期4,060.152003年12月2005年12月寧波東湖觀(guān)邸一期2,590.072006年7月2007年10月長(zhǎng)春萊茵東郡一期2,300.062005年5月2006年11月從從上表上表可以看出，按總建筑面積計(jì)算的單方造價(jià)，非別墅物業(yè)類(lèi)型普遍集可以看出，按總建筑面積計(jì)算的單方造價(jià)，非別墅物業(yè)類(lèi)型普遍集 中在中在1,8

28、001,800元元m2m2以上，別墅類(lèi)型普遍在以上，別墅類(lèi)型普遍在2,3002,300元元/m2/m2以上，但離散度更大一些。以上，但離散度更大一些。 但這個(gè)數(shù)字之間不能做簡(jiǎn)單的對(duì)比高低，尚需考但這個(gè)數(shù)字之間不能做簡(jiǎn)單的對(duì)比高低，尚需考慮物慮物業(yè)業(yè)類(lèi)型類(lèi)型比比例，例，地地上與上與地地下下 面積比例，不同地區(qū)設(shè)計(jì)差別，檔次高低等因素面積比例，不同地區(qū)設(shè)計(jì)差別，檔次高低等因素。目。目前前我部我部最最近批近批復(fù)復(fù)的指的指標(biāo)標(biāo)， 以鋼筋材料價(jià)以鋼筋材料價(jià)格格42004200元元/ /噸為基數(shù)，整個(gè)項(xiàng)目的建安單方造價(jià)控制噸為基數(shù)，整個(gè)項(xiàng)目的建安單方造價(jià)控制在在2,200- 2,200- 2,4002,4

29、00元元/m2/m2（非非別別墅，墅，以以總建總建筑筑面積面積為為計(jì)算計(jì)算依依據(jù)），據(jù)），但能但能否否達(dá)到達(dá)到公公司領(lǐng)司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)要要求求 的以可售計(jì)的以可售計(jì)2,5002,500元元/m2/m2，還取決于地下室面積及所謂的贈(zèng)送面積大小。還取決于地下室面積及所謂的贈(zèng)送面積大小。（一）前期工程（一）前期工程一般一般水平水平，按建按建筑面筑面積計(jì)算，單方造價(jià)在積計(jì)算，單方造價(jià)在20-5020-50元元m2m2。這項(xiàng)費(fèi)用，與設(shè)。這項(xiàng)費(fèi)用，與設(shè) 計(jì)環(huán)節(jié)無(wú)關(guān)。它與項(xiàng)目占地面積大小有關(guān)，與總計(jì)環(huán)節(jié)無(wú)關(guān)。它與項(xiàng)目占地面積大小有關(guān)，與總建筑建筑面面積的積的關(guān)關(guān)聯(lián)不聯(lián)不大大。場(chǎng)。場(chǎng)地地的的 現(xiàn)狀，直接決定它的成本水

30、平。現(xiàn)狀，直接決定它的成本水平?？刂泣c(diǎn)控制點(diǎn)1. 1. 控制點(diǎn)控制點(diǎn)2.2.場(chǎng)地土方工場(chǎng)地土方工程程 （詳見(jiàn)后述中的地下室土方開(kāi)挖工程）（詳見(jiàn)后述中的地下室土方開(kāi)挖工程） 臨時(shí)臨時(shí)圍墻工程圍墻工程臨時(shí)圍墻設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化；臨時(shí)圍墻設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化；注意臨時(shí)圍墻的經(jīng)濟(jì)性，目前該項(xiàng)工程分判的注意臨時(shí)圍墻的經(jīng)濟(jì)性，目前該項(xiàng)工程分判的“最高記錄最高記錄”為為 1,3001,300元元/ /延長(zhǎng)米。延長(zhǎng)米。對(duì)于地塊較大的項(xiàng)目，首期安排在地塊中間，遠(yuǎn)離對(duì)于地塊較大的項(xiàng)目，首期安排在地塊中間，遠(yuǎn)離市政市政交交通道通道路路，為，為了了展展 示和銷(xiāo)售需要，在沒(méi)有整個(gè)地塊的道路交通系統(tǒng)示和銷(xiāo)售需要，在沒(méi)有整個(gè)地塊的道路交

31、通系統(tǒng)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)的的情況情況下下，必，必然然要興要興建建一一 定數(shù)量的臨時(shí)道路、臨時(shí)圍墻、臨時(shí)綠化等等設(shè)施，花費(fèi)相當(dāng)大，不可取。定數(shù)量的臨時(shí)道路、臨時(shí)圍墻、臨時(shí)綠化等等設(shè)施，花費(fèi)相當(dāng)大，不可取。（二）基礎(chǔ)工程（二）基礎(chǔ)工程樁基工程的造價(jià)較為剛性，以總建筑面積為單位計(jì)算，目樁基工程的造價(jià)較為剛性，以總建筑面積為單位計(jì)算，目前的前的造造價(jià)價(jià)水水平平是是 80120元元m2，以建筑物基底計(jì)算，其造價(jià)以建筑物基底計(jì)算，其造價(jià)為為600800元元m2；非樁基工非樁基工 程數(shù)字不規(guī)律。程數(shù)字不規(guī)律?？刂泣c(diǎn)控制點(diǎn)1.1. 地基處理工程地基處理工程這項(xiàng)費(fèi)用完全與場(chǎng)地的地質(zhì)條件有關(guān)，運(yùn)氣不好的這項(xiàng)費(fèi)用完全與場(chǎng)地的

32、地質(zhì)條件有關(guān)，運(yùn)氣不好的將付將付出出大筆大筆金金錢(qián)，錢(qián)，運(yùn)運(yùn)氣氣 好好的的話(huà)支話(huà)支出出很很少少，甚至不發(fā)生費(fèi)用。相對(duì)來(lái)說(shuō)，換土之后如果能利用天然地，甚至不發(fā)生費(fèi)用。相對(duì)來(lái)說(shuō)，換土之后如果能利用天然地 基，是相當(dāng)節(jié)省的，但是，這種方案具有明顯的基，是相當(dāng)節(jié)省的，但是，這種方案具有明顯的地區(qū)地區(qū)特特征，征，不不是每是每個(gè)個(gè)城市城市都都可可 以效仿。以效仿?？刂泣c(diǎn)控制點(diǎn)2.2.樁基礎(chǔ)工程樁基礎(chǔ)工程影響樁基礎(chǔ)造價(jià)的因素有樁的類(lèi)型與樁長(zhǎng)，土質(zhì)不影響樁基礎(chǔ)造價(jià)的因素有樁的類(lèi)型與樁長(zhǎng)，土質(zhì)不好的好的情情況下況下還還會(huì)采會(huì)采用用摩摩 擦樁，在某些情況下，抗撥樁可以用錨桿來(lái)代替，經(jīng)濟(jì)性顯著。擦樁，在某些情況下，

33、抗撥樁可以用錨桿來(lái)代替，經(jīng)濟(jì)性顯著。樁樁基礎(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)計(jì)時(shí)強(qiáng)調(diào)優(yōu)化意識(shí)，盡管造價(jià)較為剛性，但若不加以控制，付出設(shè)計(jì)時(shí)強(qiáng)調(diào)優(yōu)化意識(shí)，盡管造價(jià)較為剛性，但若不加以控制，付出 幾倍的代價(jià)也會(huì)有可能。我部曾發(fā)出一份通報(bào)，幾倍的代價(jià)也會(huì)有可能。我部曾發(fā)出一份通報(bào)，某個(gè)某個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的目的別別墅樁墅樁基基礎(chǔ)工礎(chǔ)工程程的的 造價(jià)造價(jià)超超過(guò)過(guò)400400元元m2m2，究，究其其原因是樁數(shù)太密，承載力太高。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)中心葉原因是樁數(shù)太密，承載力太高。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)中心葉 總的意見(jiàn)，完全可以減少樁數(shù)量而用一塊較厚一總的意見(jiàn)，完全可以減少樁數(shù)量而用一塊較厚一些的些的“板板”來(lái)來(lái)作上作上部部柱子柱子的的支支 撐體。撐體。樁基

34、礎(chǔ)施工時(shí)強(qiáng)調(diào)對(duì)于樁基數(shù)量、打樁順序及樁長(zhǎng)樁基礎(chǔ)施工時(shí)強(qiáng)調(diào)對(duì)于樁基數(shù)量、打樁順序及樁長(zhǎng)記錄記錄的的控制控制與與管理管理，尤尤 其是樁長(zhǎng)記錄，不能僅依靠監(jiān)理去驗(yàn)收。其是樁長(zhǎng)記錄，不能僅依靠監(jiān)理去驗(yàn)收。控制點(diǎn)控制點(diǎn)3.3. 非樁基礎(chǔ)工程非樁基礎(chǔ)工程若能夠避免獨(dú)立的筏板基礎(chǔ)，基礎(chǔ)工程的造價(jià)將會(huì)若能夠避免獨(dú)立的筏板基礎(chǔ)，基礎(chǔ)工程的造價(jià)將會(huì)明顯明顯地地降低降低，比如比如讓讓筏筏 板同時(shí)兼做地下室的底板。如果僅有筏板而無(wú)地板同時(shí)兼做地下室的底板。如果僅有筏板而無(wú)地下室下室的的話(huà)，話(huà)，那那筏板筏板就就比較比較可可惜惜 了對(duì)于低樓層建筑使用獨(dú)立柱基，較為經(jīng)濟(jì)。了對(duì)于低樓層建筑使用獨(dú)立柱基，較為經(jīng)濟(jì)。（三）地下室

35、（三）地下室地下室工程的造價(jià)，一般是地下室工程的造價(jià)，一般是2,2002,2003,0003,000元元m2m2。目前目前有有不少不少地地區(qū)區(qū)的的地地下下 室造價(jià)已經(jīng)達(dá)到室造價(jià)已經(jīng)達(dá)到4,0004,000的水平。的水平。影響地下室造價(jià)的因素有：影響地下室造價(jià)的因素有：1 1、地下室面積。單個(gè)地下室的面積越小，整體造、地下室面積。單個(gè)地下室的面積越小，整體造價(jià)水價(jià)水平平就越就越高高，因，因?yàn)闉樗?分分?jǐn)倲偭怂牧怂闹苤艿牡膲w，所以多棟高層建筑，其下面的地下室如果是連成一片的體，所以多棟高層建筑，其下面的地下室如果是連成一片的話(huà)，相對(duì)來(lái)說(shuō)，就很經(jīng)濟(jì)；而如果每一棟的下部話(huà)，相對(duì)來(lái)說(shuō)，就很經(jīng)濟(jì)；而

36、如果每一棟的下部都有都有一一個(gè)獨(dú)個(gè)獨(dú)立立的地的地下下室，室，而而每每 個(gè)地下室又相互連通，象個(gè)地下室又相互連通，象是是“地道戰(zhàn)地道戰(zhàn)”一樣一樣，那么多個(gè)地下室的造價(jià)水平肯定要，那么多個(gè)地下室的造價(jià)水平肯定要 高于一個(gè)地下室。高于一個(gè)地下室。2 2、地、地下下室層室層數(shù)數(shù)。一。一般般來(lái)說(shuō)來(lái)說(shuō)，地下地下室室的層數(shù)的層數(shù)多一多一些些，比如，比如2 23 3層，其經(jīng)濟(jì)層，其經(jīng)濟(jì) 性會(huì)比性會(huì)比1 1層要好層要好， 但地下室若太深，基但地下室若太深，基坑費(fèi)坑費(fèi)用用加大加大，將會(huì)將會(huì)增增加地加地下下室的室的單單方方造造 價(jià)，同時(shí)，施工周期也較長(zhǎng)，基坑安全風(fēng)險(xiǎn)也將大增。價(jià)，同時(shí)，施工周期也較長(zhǎng)，基坑安全風(fēng)險(xiǎn)也

37、將大增。3 3、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性。具體地體現(xiàn)上鋼筋和砼的、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性。具體地體現(xiàn)上鋼筋和砼的用量用量指指標(biāo)上標(biāo)上，這一這一點(diǎn)點(diǎn)極極 其關(guān)其關(guān)鍵鍵，是，是地地下室下室建造成本控制的核心！目前的水平是鋼筋建造成本控制的核心！目前的水平是鋼筋140140200kg/m2200kg/m2，甚甚 至至更多更多；砼是砼是1.0m3/m21.0m3/m2以上以上，影響影響砼砼用量用量的的是底是底板板厚度厚度，有，有500mm500mm厚厚的，也有的，也有 1000mm1000mm厚的。跟層數(shù)也有關(guān)系，層數(shù)多，攤銷(xiāo)下來(lái)的指標(biāo)就很底。厚的。跟層數(shù)也有關(guān)系，層數(shù)多，攤銷(xiāo)下來(lái)的指標(biāo)就很底。項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)鋼筋

38、含量鋼筋含量 kg/m2kg/m2砼含量砼含量 m3/m2m3/m2項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)鋼筋含量鋼筋含量 kg/m2kg/m2砼含量砼含量 m3/m2m3/m2深圳康城花園B區(qū)130.981.30 長(zhǎng)春國(guó)際社區(qū)一期179.821.16廣州璟暉華庭二期145.001.09 沈陽(yáng)國(guó)際社區(qū)一期180.000.90佛山金沙灣東區(qū)一期154.401.25 大連中海華庭項(xiàng)目160.001.04中山翠林蘭溪園三期B區(qū)青島中海熙岸項(xiàng)目151.001.21南京凱旋門(mén)項(xiàng)目235.001.74 成都翠屏灣項(xiàng)目190.001.70寧波雍城世家一期194.001.98 西安國(guó)際社區(qū)4#地119.251.36星湖國(guó)際項(xiàng)目二期

39、B區(qū)201.001.38 重慶北濱一號(hào)二期60.000.45杭州錢(qián)塘山水項(xiàng)目189.001.31上海瀛臺(tái)二期223.001.10北京中海城R4地塊180.000.99天津御湖翰苑項(xiàng)目170.001.204 4、頂板覆、頂板覆土土。目前目前大大部分部分在在1.0-1.51.0-1.5米之間，對(duì)造價(jià)影響較大。因?yàn)橛懈裁字g，對(duì)造價(jià)影響較大。因?yàn)橛懈?土，將直接影響到頂板部位的梁的高度和板的厚土，將直接影響到頂板部位的梁的高度和板的厚度，度，以以及配及配筋筋加大加大。因?yàn)橐驗(yàn)榱毫杭蛹?高，將導(dǎo)致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加高，將導(dǎo)致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。我。我們們建議建議控控制覆制覆

40、土土厚度厚度，在在 地下室頂板部位，不要安排消防通道和大型苗木。地下室頂板部位，不要安排消防通道和大型苗木。5 5、基坑支護(hù)：涉及到經(jīng)濟(jì)性，在能夠保、基坑支護(hù)：涉及到經(jīng)濟(jì)性，在能夠保證證安安全的全的情情況下況下，盡量盡量?jī)?yōu)優(yōu)化方化方 案，追求最大的經(jīng)濟(jì)性。安全性必須要由施工單案，追求最大的經(jīng)濟(jì)性。安全性必須要由施工單位來(lái)位來(lái)承承諾，諾，否否則將則將來(lái)來(lái)我們我們會(huì)會(huì)面面 臨被索賠的問(wèn)題。臨被索賠的問(wèn)題。6 6、土方工、土方工程程。對(duì)于土方工程量較大的項(xiàng)目分期，土方管理是一對(duì)于土方工程量較大的項(xiàng)目分期，土方管理是一門(mén)學(xué)門(mén)學(xué)問(wèn)問(wèn)， 也容易被大家忽視，需考慮到開(kāi)挖土方的可利用也容易被大家忽視，需考慮到

41、開(kāi)挖土方的可利用性。性。對(duì)對(duì)于開(kāi)于開(kāi)挖挖出來(lái)出來(lái)的的土方土方，能能 否用于本期或該項(xiàng)目的前期回填；仍需外運(yùn)的土否用于本期或該項(xiàng)目的前期回填；仍需外運(yùn)的土方，方，若若能聯(lián)能聯(lián)系系到某到某些些正需正需要要大大 量回量回填填土的土的項(xiàng)項(xiàng)目，目，盡盡可可能能 “變廢為寶變廢為寶”，可減少工程造價(jià)。目前各地區(qū)土方開(kāi)，可減少工程造價(jià)。目前各地區(qū)土方開(kāi) 挖挖+ +外運(yùn)的單價(jià)一般在外運(yùn)的單價(jià)一般在25-5025-50元元/m3/m3之之間間 。7 7、地下室飾面做法：中海地下室，很豪華。有很、地下室飾面做法：中海地下室，很豪華。有很多甲多甲級(jí)級(jí)寫(xiě)字寫(xiě)字樓樓和五和五星星級(jí)級(jí) 酒店的地下室遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有我們中海樓盤(pán)的水

42、平高，酒店的地下室遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有我們中海樓盤(pán)的水平高，哪怕哪怕我我們的們的項(xiàng)項(xiàng)目是目是個(gè)個(gè)中檔中檔定定位位 的項(xiàng)目。這也是中的項(xiàng)目。這也是中海海“太實(shí)在太實(shí)在”的一種表現(xiàn)的一種表現(xiàn)。豪豪華的華的表表現(xiàn)，現(xiàn)，集集中在中在地地面處面處理理上上， 其次是墻面的處理。地面是不是一定要做一層專(zhuān)其次是墻面的處理。地面是不是一定要做一層專(zhuān)用油用油漆漆或硬或硬化化面層面層，要視要視項(xiàng)項(xiàng)目目 檔次而定，不能連低檔樓盤(pán)都這么做。建議只有高檔樓盤(pán)才考慮面層處理。檔次而定，不能連低檔樓盤(pán)都這么做。建議只有高檔樓盤(pán)才考慮面層處理。8 8、人防工程：影響造價(jià)較為明顯，但因?yàn)榫唧w的表現(xiàn)形式、人防工程：影響造價(jià)較為明顯，但因?yàn)榫唧w

43、的表現(xiàn)形式是是在在結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)工工程程 上，所以無(wú)法拆分出造價(jià)水平。上，所以無(wú)法拆分出造價(jià)水平。9 9、防水工程：一般來(lái)說(shuō)，我們只設(shè)計(jì)外防水。但、防水工程：一般來(lái)說(shuō)，我們只設(shè)計(jì)外防水。但外墻外墻防防水目水目前前有些有些地地區(qū)區(qū) 是一是一道，有些地區(qū)公司是兩道防水（卷道，有些地區(qū)公司是兩道防水（卷材材+涂膜或兩層卷材），有些還會(huì)再加上涂膜或兩層卷材），有些還會(huì)再加上 一一道道JS防水劑，是否有必要？我們強(qiáng)調(diào)，防水層不防水劑，是否有必要？我們強(qiáng)調(diào)，防水層不準(zhǔn)準(zhǔn)做做兩道兩道，要從要從施施工工管管理理上上 找滲漏的原因，而不能通過(guò)額外花費(fèi)來(lái)補(bǔ)自己管理上的漏洞。找滲漏的原因，而不能通過(guò)額外花費(fèi)來(lái)補(bǔ)自己管理上

44、的漏洞。地下室哪些部位在設(shè)計(jì)上做法上可以?xún)?yōu)化？地下室哪些部位在設(shè)計(jì)上做法上可以?xún)?yōu)化？1 1、方方柱比柱比圓圓柱便柱便宜宜。涉。涉及及到到模板、抹灰等工序。每平方米的模板和抹灰至少節(jié)模板、抹灰等工序。每平方米的模板和抹灰至少節(jié) 省省1010元，甚至元，甚至1515元；元；2 2、墻墻柱面柱面在在用涂用涂料料時(shí)，時(shí)，可可以以考慮將膩?zhàn)庸ば蚴÷?，只刷涂料，雖然涂料用量可考慮將膩?zhàn)庸ば蚴÷裕凰⑼苛希m然涂料用量可 能會(huì)能會(huì)增增加，加，但但膩?zhàn)幽佔(zhàn)庸すば蚋蚋F貴。當(dāng)。當(dāng)然然，地下室地涂料，也不必用好的，一般檔，地下室地涂料，也不必用好的，一般檔 次的就行，目前膩?zhàn)拥脑靸r(jià)是次的就行，目前膩?zhàn)拥脑靸r(jià)是6

45、 68 8元元m2m2；3 3、天花不要抹灰，直接做涂料（有些地區(qū)天花不抹灰也不刷涂料）。、天花不要抹灰，直接做涂料（有些地區(qū)天花不抹灰也不刷涂料）。4 4、少設(shè)計(jì)幾盞燈。燈火通明是浪費(fèi)；、少設(shè)計(jì)幾盞燈。燈火通明是浪費(fèi)；5 5、如如果能果能做做成自成自然然通風(fēng)通風(fēng)的的地地下室，那么在機(jī)電工程上，將會(huì)節(jié)省相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用。下室，那么在機(jī)電工程上，將會(huì)節(jié)省相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用。 比如比如各各種風(fēng)種風(fēng)管管和風(fēng)和風(fēng)機(jī)機(jī)，就，就可可以省以省掉掉。另外，能使用中壓的通風(fēng)管就不要用高。另外，能使用中壓的通風(fēng)管就不要用高 壓的，因?yàn)檫@兩種情況下使用的板厚相差較壓的，因?yàn)檫@兩種情況下使用的板厚相差較大大 ；6 6、地地下室下室

46、的的門(mén)窗門(mén)窗工工程，程，主主要要是防火門(mén)，它的數(shù)量是按規(guī)范確定的，剛性很強(qiáng)，是防火門(mén)，它的數(shù)量是按規(guī)范確定的，剛性很強(qiáng)， 想在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)上節(jié)省不容想在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)上節(jié)省不容易易 ；7 7、地地下室下室的的機(jī)電機(jī)電工工程成程成本本可可以說(shuō)是個(gè)無(wú)底洞，管理得好也可以更經(jīng)濟(jì)，而且對(duì)以說(shuō)是個(gè)無(wú)底洞，管理得好也可以更經(jīng)濟(jì)，而且對(duì) 于地于地下下室還室還涉涉及到及到很很多要多要與與政府政府壟壟斷行業(yè)的承建范圍接駁，所以在設(shè)計(jì)上需斷行業(yè)的承建范圍接駁，所以在設(shè)計(jì)上需 要注意以下幾點(diǎn)：要注意以下幾點(diǎn)：（1 1）做好管線(xiàn)綜合平衡，防止不必要的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)修改，以致造成浪）做好管線(xiàn)綜合平衡，防止不必要的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)修

47、改，以致造成浪費(fèi)；費(fèi)；（2 2）對(duì)于電氣部分，有條件的機(jī)電圖紙最好能和電力設(shè)計(jì)院的外電設(shè)計(jì)相）對(duì)于電氣部分，有條件的機(jī)電圖紙最好能和電力設(shè)計(jì)院的外電設(shè)計(jì)相 匹配（至少需要機(jī)電設(shè)計(jì)單位了解電力設(shè)計(jì)院當(dāng)?shù)刈龇ǎ?，這樣防止兩者之間匹配（至少需要機(jī)電設(shè)計(jì)單位了解電力設(shè)計(jì)院當(dāng)?shù)刈龇ǎ?，這樣防止兩者之間 的差異較大，而使機(jī)電成本無(wú)法控制；的差異較大，而使機(jī)電成本無(wú)法控制；（3 3）合理設(shè)置水泵房、消防等控制中心位置，以最適合的位置以減少各管）合理設(shè)置水泵房、消防等控制中心位置，以最適合的位置以減少各管 路長(zhǎng)度；路長(zhǎng)度；（4 4）合理選用各管材：預(yù)埋的電線(xiàn)管用）合理選用各管材：預(yù)埋的電線(xiàn)管用PVCPVC管，

48、從橋架接至末端設(shè)備之間管，從橋架接至末端設(shè)備之間 的管段用鍍鋅電線(xiàn)管（當(dāng)?shù)赜袕?qiáng)制規(guī)定的除外的管段用鍍鋅電線(xiàn)管（當(dāng)?shù)赜袕?qiáng)制規(guī)定的除外）；）；PVC-UPVC-U排水管不需要用加排水管不需要用加 厚的就不要用加厚的；消火栓和噴淋給水管能用國(guó)標(biāo)鍍鋅鋼管的就不要使用厚的就不要用加厚的；消火栓和噴淋給水管能用國(guó)標(biāo)鍍鋅鋼管的就不要使用 加厚鍍鋅鋼管。加厚鍍鋅鋼管。（四）地上建筑（裙樓、塔樓）（四）地上建筑（裙樓、塔樓）以住宅以住宅層層的單體造價(jià)為例，目前一般是的單體造價(jià)為例，目前一般是1,6501,6501,8501,850元元m2m2（不含戶(hù)內(nèi)（不含戶(hù)內(nèi) 裝飾），比裝飾），比20062006年平均水平高

49、出年平均水平高出300-400300-400元元/m2/m2。項(xiàng)目名稱(chēng)住宅層單方成本（元m2）竣工日期深圳月朗苑項(xiàng)目多層1,119.942006年10月小高層1,352.06高層1,400.53成都格林威治城項(xiàng)目高層1,499.962006年11月成都常春藤花園項(xiàng)目小高層1,570.392007年5月高層1,487.82西安中海華庭項(xiàng)目小高層1,463.842007年6月高層1,368.14佛山萬(wàn)錦豪園一期小高層1,244.702006年12月高層1,310.091 1、建筑工程、建筑工程控制點(diǎn)控制點(diǎn). .結(jié)構(gòu)指標(biāo)含量結(jié)構(gòu)指標(biāo)含量我們現(xiàn)在的住宅設(shè)計(jì)基本都我們現(xiàn)在的住宅設(shè)計(jì)基本都是是“框框剪剪”

50、體系，而與層數(shù)無(wú)關(guān)，所以小高層與體系，而與層數(shù)無(wú)關(guān)，所以小高層與高層在鋼筋和砼的含量上相不明顯；但是對(duì)于別墅這類(lèi)低層建筑來(lái)說(shuō)，就完高層在鋼筋和砼的含量上相不明顯；但是對(duì)于別墅這類(lèi)低層建筑來(lái)說(shuō)，就完 全沒(méi)有必要設(shè)全沒(méi)有必要設(shè)計(jì)計(jì)“剪剪力力”或或“短短肢肢”了，太浪費(fèi)！目前的水平，鋼筋含量在了，太浪費(fèi)！目前的水平，鋼筋含量在4545 60kg/m260kg/m2，砼含量，砼含量0.35-0.45m30.35-0.45m3m2m2。屋頂造型影響單方造價(jià)水平顯明，越是。屋頂造型影響單方造價(jià)水平顯明，越是 層數(shù)少的建筑物，分?jǐn)偟某杀驹礁?，層?shù)少的建筑物，分?jǐn)偟某杀驹礁撸百?zèng)送面積贈(zèng)送面積”的存在對(duì)結(jié)構(gòu)指

51、標(biāo)含量亦的存在對(duì)結(jié)構(gòu)指標(biāo)含量亦 有較大影響。有較大影響。2 2、防水工程、防水工程此項(xiàng)攤至地上建筑面積一般約為此項(xiàng)攤至地上建筑面積一般約為20-3020-30元元/m2/m2（僅廚衛(wèi)與屋面），但有些地區(qū)僅廚衛(wèi)與屋面），但有些地區(qū) 還要做外墻防水上，如果外墻全部做防水，造價(jià)增加至少還要做外墻防水上，如果外墻全部做防水，造價(jià)增加至少4040元元m2m2。但是，。但是， 外墻是不是一定要做防水？可以再作研究，外墻滲漏主要集中在窗框與外墻外墻是不是一定要做防水？可以再作研究，外墻滲漏主要集中在窗框與外墻 的交界處。墻體滲漏的情況少見(jiàn)。的交界處。墻體滲漏的情況少見(jiàn)。3 3、入戶(hù)門(mén)工程、入戶(hù)門(mén)工程如果是木

52、質(zhì)入戶(hù)門(mén)，其造價(jià)與木材的種類(lèi)有關(guān)，另外，如果裝飾性的邊條是如果是木質(zhì)入戶(hù)門(mén)，其造價(jià)與木材的種類(lèi)有關(guān)，另外，如果裝飾性的邊條是整塊木料加工而成，造價(jià)較昂貴，相反如果是多塊木片疊合而成，則相對(duì)便整塊木料加工而成，造價(jià)較昂貴，相反如果是多塊木片疊合而成，則相對(duì)便 宜。這一項(xiàng)費(fèi)用，剛性明顯，因?yàn)閿?shù)量固定，每戶(hù)一樘，目前來(lái)講一般均價(jià)宜。這一項(xiàng)費(fèi)用，剛性明顯，因?yàn)閿?shù)量固定，每戶(hù)一樘，目前來(lái)講一般均價(jià) 在在2,000-3,000元元/樘，高檔一點(diǎn)的可能一樘門(mén)的一套鎖都需樘，高檔一點(diǎn)的可能一樘門(mén)的一套鎖都需要要1,500元元/樘，樘， 整樘門(mén)可能整樘門(mén)可能在在5,000元元/樘左右，有些可能還要夾鋼板，目前知

53、道樘左右，有些可能還要夾鋼板，目前知道的的“最高記最高記 錄錄”是聯(lián)排別墅是聯(lián)排別墅的的3萬(wàn)萬(wàn)/樘。樘。4 4、外立面門(mén)窗工程、外立面門(mén)窗工程控制點(diǎn)控制點(diǎn)1.1.窗積比窗積比外立面的門(mén)窗與建筑面積（僅限所在樓層）之比，我們稱(chēng)之為外立面的門(mén)窗與建筑面積（僅限所在樓層）之比，我們稱(chēng)之為“窗積比窗積比”， 約為約為0.25-0.30.25-0.3（北方北方般在般在0.250.25左右）。這個(gè)指標(biāo)控制在左右）。這個(gè)指標(biāo)控制在0.250.25是比較恰當(dāng)?shù)摹Ｊ潜容^恰當(dāng)?shù)??？刂泣c(diǎn)控制點(diǎn)2.2.門(mén)窗節(jié)能門(mén)窗節(jié)能（1 1）、塑鋼窗，單價(jià)大約在）、塑鋼窗，單價(jià)大約在300-400300-400元元/m2/m2左左

54、右右 ；（2 2）、斷橋鋁合金門(mén)窗，單價(jià)大約在）、斷橋鋁合金門(mén)窗，單價(jià)大約在500500元元/m2/m2左右；左右；（3 3）、）、LOW-ELOW-E玻璃，在斷橋的基礎(chǔ)上每平方增加玻璃，在斷橋的基礎(chǔ)上每平方增加100-120100-120元元/m2/m2；（4 4）、目前普通型材、粉末噴涂、雙玻、較好的五金配件，門(mén)窗的平性）、目前普通型材、粉末噴涂、雙玻、較好的五金配件，門(mén)窗的平性 單價(jià)是單價(jià)是350350元元m2m2 ?？刂瓶刂泣c(diǎn)點(diǎn)3. 其他（不影響使用也不影響驗(yàn)收）其他（不影響使用也不影響驗(yàn)收）1 1、后裝法會(huì)增加附框的費(fèi)用，相當(dāng)于每平方米建筑面積增加造、后裝法會(huì)增加附框的費(fèi)用，相當(dāng)于每

55、平方米建筑面積增加造價(jià)價(jià)1015元元 ；2 2、慎用氟碳噴涂；、慎用氟碳噴涂；3 3、慎選用木包鋁、內(nèi)開(kāi)內(nèi)倒的門(mén)窗，其造價(jià)、慎選用木包鋁、內(nèi)開(kāi)內(nèi)倒的門(mén)窗，其造價(jià)般般在在1200元元/m2左右，左右， 是是普通門(mén)窗造價(jià)普通門(mén)窗造價(jià)的的2-3倍；若倍；若以以0.3的窗積比計(jì)算，相當(dāng)于地上物業(yè)的單方造的窗積比計(jì)算，相當(dāng)于地上物業(yè)的單方造 價(jià)將增價(jià)將增加加210元元/m2（以地上建筑面積計(jì)），若按可售，增加的造價(jià)將會(huì)更（以地上建筑面積計(jì)），若按可售，增加的造價(jià)將會(huì)更高！高！5 5、保溫工程、保溫工程屬于地屬于地方方性工性工程程，與地區(qū)氣候條件有關(guān)。目前主要以，與地區(qū)氣候條件有關(guān)。目前主要以50mm-1

56、10mm50mm-110mm苯板保溫為苯板保溫為 主，華東地區(qū)多采用主，華東地區(qū)多采用內(nèi)外兩道保溫砂漿，每平方米建筑面積的造價(jià)在內(nèi)外兩道保溫砂漿，每平方米建筑面積的造價(jià)在8080 100100元元m2m2，總體上說(shuō)，南方地區(qū)節(jié)省了這部分費(fèi)用。，總體上說(shuō)，南方地區(qū)節(jié)省了這部分費(fèi)用。6 6、外立面裝飾工程、外立面裝飾工程 控制點(diǎn)控制點(diǎn)1 1. .墻積比墻積比外立面裝飾面積與建筑面積之比稱(chēng)為外立面裝飾面積與建筑面積之比稱(chēng)為“墻墻積積比比”，普遍的數(shù)值在，普遍的數(shù)值在1 11.31.3；但但少少部分部分項(xiàng)項(xiàng)目也有目也有1.61.61.81.8的，這個(gè)比例偏高；對(duì)于聯(lián)排別墅或獨(dú)棟的，這個(gè)比例偏高；對(duì)于聯(lián)

57、排別墅或獨(dú)棟別墅別墅來(lái)來(lái) 講，講，墻墻積比積比目目前大前大部部分在分在1.8-2.11.8-2.1之間之間，甚至甚至更更高。高。如如果在果在設(shè)設(shè)計(jì)上計(jì)上，能夠能夠注注 意立面的層次不要過(guò)多，將會(huì)大大地降低墻積比。意立面的層次不要過(guò)多，將會(huì)大大地降低墻積比?？刂泣c(diǎn)控制點(diǎn)2.2.裝飾材料的選擇與用量比例裝飾材料的選擇與用量比例外墻磚：我們現(xiàn)在的集中采購(gòu)的普通檔次的面磚，是外墻磚：我們現(xiàn)在的集中采購(gòu)的普通檔次的面磚，是2222元元m2m2，面磚施，面磚施工的單價(jià)為工的單價(jià)為4545元元m2m2，那么外立面的造價(jià)是，那么外立面的造價(jià)是6767元元m2m2，按墻積比，按墻積比1.21.2折算成建筑折算成

58、建筑 面積，其單方造價(jià)是面積，其單方造價(jià)是80.4080.40元元m2m2。如果墻積比提高到。如果墻積比提高到1.41.4，則增加建筑面積的，則增加建筑面積的 造價(jià)是造價(jià)是1313元，與門(mén)的造價(jià)，或防水工程（不包括外墻防水）、或欄桿的造價(jià)、元，與門(mén)的造價(jià)，或防水工程（不包括外墻防水）、或欄桿的造價(jià)、或安防系統(tǒng)的造價(jià)相當(dāng)。如果要用較好的外墻磚，比如臺(tái)資廠(chǎng)或日資廠(chǎng)，材料或安防系統(tǒng)的造價(jià)相當(dāng)。如果要用較好的外墻磚，比如臺(tái)資廠(chǎng)或日資廠(chǎng)，材料 價(jià)格估計(jì)是價(jià)格估計(jì)是5050元元m2m2，相當(dāng)于增加建筑面積造價(jià)，相當(dāng)于增加建筑面積造價(jià)33.633.6元元m2m2。外墻涂料：目前來(lái)說(shuō)外墻涂料：目前來(lái)說(shuō)，303

59、0元元m2m2的造價(jià)可以做到較好的合資產(chǎn)品的造價(jià)可以做到較好的合資產(chǎn)品。 少用或少用或 慎用金屬漆。慎用金屬漆。外墻石材：用量、材料種類(lèi)及施工方法均需控制。外墻石材：用量、材料種類(lèi)及施工方法均需控制。目前來(lái)看，高檔的聯(lián)排別墅整項(xiàng)造價(jià)以地上建筑面積計(jì)約目前來(lái)看，高檔的聯(lián)排別墅整項(xiàng)造價(jià)以地上建筑面積計(jì)約350350元元/m2/m2以下，以下， 小高層、高層物業(yè)的外立面裝飾造價(jià)在小高層、高層物業(yè)的外立面裝飾造價(jià)在110110元元/m2/m2左右，高檔的在左右，高檔的在160160元元/m2/m2左左 右。目前此項(xiàng)造價(jià)的右。目前此項(xiàng)造價(jià)的“最高記錄最高記錄”是是520520元元/m2/m2，當(dāng)然只是報(bào)

60、成本預(yù)測(cè)時(shí)候的數(shù)當(dāng)然只是報(bào)成本預(yù)測(cè)時(shí)候的數(shù) 據(jù)，最終不可能按這個(gè)指標(biāo)去批復(fù)。希望各地區(qū)公司在外立面裝飾造價(jià)上，要據(jù)，最終不可能按這個(gè)指標(biāo)去批復(fù)。希望各地區(qū)公司在外立面裝飾造價(jià)上，要 保持克制，一定要認(rèn)清自己項(xiàng)目的檔次和售價(jià)！保持克制，一定要認(rèn)清自己項(xiàng)目的檔次和售價(jià)！7 7、欄桿工程、欄桿工程目前來(lái)說(shuō)，影響造價(jià)水平不大。一是欄桿不可能人為地節(jié)省，有多大的開(kāi)目前來(lái)說(shuō)，影響造價(jià)水平不大。一是欄桿不可能人為地節(jié)省，有多大的開(kāi) 間，就需要多長(zhǎng)的欄桿；二是設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上，我們比較謹(jǐn)慎，一般是鐵質(zhì)加玻間，就需要多長(zhǎng)的欄桿；二是設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上，我們比較謹(jǐn)慎，一般是鐵質(zhì)加玻 璃。璃。只要不是太多花飾或是使用不銹鋼，造價(jià)