(完整版)房地產(chǎn)估價(jià)模擬試卷和答案

1、房地產(chǎn)估價(jià)模擬試題一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)）1不動(dòng)產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于（C）。A. 土地總量有限B.規(guī)劃限制C.不動(dòng)產(chǎn)不可移動(dòng)D.價(jià)值量大2. 某套住宅總價(jià)為30萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積為125m2,套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積為10m2,套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（D）。A.1667元/m2：B.1765元/m2C.1875元/m2D.2000元/m23. 在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（B）的行為。

2、A. 宅基地所有權(quán)B.空間利用權(quán)C.地役權(quán)D.建筑物相鄰關(guān)系4. 某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8,樓面地價(jià)為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0,樓面地價(jià)為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（D）。A.78萬(wàn)元B.882萬(wàn)元C.1210萬(wàn)元D.1272萬(wàn)元5. 一套建筑囤積為100m2，單價(jià)為2000元/m2的住宅，首期付款5萬(wàn)元，余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押貸款方式接月等額支付，貸款年利率為5.31，則該套住宅的（C）。A. 實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬(wàn)元B. 名義單價(jià)為1950元/m2，實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)元C. 實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)

3、際總價(jià)為20萬(wàn)元D. 名義單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬(wàn)元6. 現(xiàn)實(shí)中，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)上某種不動(dòng)產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為（A）。A. 存量十新開發(fā)量十其他種類不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種不動(dòng)產(chǎn)量一該種不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類不動(dòng)產(chǎn)量拆毀量B. 存量十新開發(fā)量十該類不動(dòng)產(chǎn)與其他種類不動(dòng)產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量十拆毀量C. 存量十新開發(fā)量十空置房量一拆毀量D. 存量十新增竣工量一拆毀量7. 某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%；若買賣雙方又重新約定買賣

4、中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為（D）元/m2。A2139B2146C2651D26598. 現(xiàn)需評(píng)估某宗不動(dòng)產(chǎn)2004年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元/m2，成交日期為2004年1月末，該類不動(dòng)產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末平均每月價(jià)格遞增1，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月價(jià)格上漲20元/m2。該可比實(shí)例在2004年10月末的價(jià)格為（C）。A.2648元/m2B.2688元/m2C.2708元/m2D.2734元/m29根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價(jià)值是（

5、D）。A. 有租約限制下的價(jià)值B.共有房地產(chǎn)的價(jià)值C.無(wú)租約限制下的價(jià)值D.承租人權(quán)益的價(jià)值10. 假如可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)本身有若干差異，則在評(píng)估時(shí)，當(dāng)已經(jīng)進(jìn)行了交易情況修正和交易日期調(diào)整后，還需要進(jìn)行關(guān)于（D）調(diào)整。A市場(chǎng)狀況B經(jīng)濟(jì)狀況C物價(jià)狀況D房地產(chǎn)狀況11. 某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（B）。A.35年B.45年C.48年D.50年12. 某不動(dòng)產(chǎn)的土地取得成本為1000萬(wàn)元，開發(fā)成本為3000萬(wàn)元，管理費(fèi)用為200萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為300

6、萬(wàn)元，開發(fā)利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則該不動(dòng)產(chǎn)的投資利潤(rùn)率為（B）。A.10.0B.11.lC.11.9D.12.513. 某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年.重置價(jià)格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（C）。A.10.2萬(wàn)元B.11.0萬(wàn)元C.11.3萬(wàn)元D.11.5萬(wàn)元14. 某宗不動(dòng)產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000元/m2,對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為7%?，F(xiàn)假定報(bào)酬率為9，該宗不動(dòng)產(chǎn)40年上地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于（C）。A.3275元/m2B.3287元/m2C.3402元/m2D.4375元/m215設(shè)臨街深度價(jià)格修正率見下表。

7、設(shè)臨街深度價(jià)格修正率見下表。4-1S-J2limitsL&7AM11301-110Loai=另設(shè)，旁街對(duì)街角地的影響深度以4.5m為一級(jí)距，旁街影響加價(jià)率依次旁街路線價(jià)的40%、20%，則下圖的宗地B的單價(jià)為（B）元/m2。A.6400B.6800C.6960D.760016某宗不動(dòng)產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，頂計(jì)該宗不動(dòng)產(chǎn)年有效毛收人為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40，安全利率假定為6，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40，該不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格為（B）。A.368萬(wàn)元B.552萬(wàn)元C.561萬(wàn)元D.920萬(wàn)元17、某估價(jià)事務(wù)所在1998年3月27日至4月12日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于2004年4月6日

8、的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議。現(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（A）。A2004年4月6日B現(xiàn)在C重新估價(jià)的作業(yè)期D要求重新估價(jià)的委托方指定的日期18.某臨街深度30.48m（即100英尺），臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為121.92萬(wàn)元。按照四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即卩50英尺），臨街寬度25m的矩形土地的總價(jià)為（C，。B.85.34萬(wàn)元D.213.36萬(wàn)元A.53.34萬(wàn)元C.106.68萬(wàn)元19、估價(jià)上的折舊注重的是（D）A原始取得價(jià)值的減價(jià)修正B原始取得價(jià)格的攤銷與回收C重置價(jià)格的攤銷與回收D價(jià)值的減價(jià)修正20. 在

9、采用假設(shè)開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（C，A、未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B、投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)C、開發(fā)商利潤(rùn)和銷售稅費(fèi)D、開發(fā)成本和管理費(fèi)用21. 甲、已兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價(jià)為506元/m2，容積率為1.5,土地使用年限為50年。乙地塊土地單價(jià)為820元/m2，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價(jià)來(lái)判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報(bào)酬率為8，則下列表述中正確的有（D，。A. 乙地塊比甲地塊貴B. 甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價(jià)低于400元/m2C. 甲地塊與乙地塊的樓面地價(jià)相等D. 乙地塊的70年使

10、用權(quán)樓面地價(jià)高于340元/m222. 市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)與下列哪種估價(jià)方法的理論依據(jù)相同（C，A.假設(shè)開發(fā)發(fā)B.收益還原法C.路線價(jià)法D.成本法23. 某宗土地的面積為1000，其上建筑物的建筑面積為5000，建筑物的基底面積為700m，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為（C）。A.8.0B.5.6C.5.0D.0.724. 某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)9，則其實(shí)物狀況修正系數(shù)為（B）。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.1025. 下列表述中，錯(cuò)誤的是（E，。A. 開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為開發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期B. 開發(fā)期又可稱為建設(shè)期，對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來(lái)說(shuō)，又可分為前期和建

11、造期C. 開發(fā)期的終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)完成的日期，起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同D. 經(jīng)營(yíng)期可具體化為銷售期和出租期E. 在有租賃的情況下，租售期通常到開發(fā)完成的日期結(jié)束。二、判斷題（共25題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“廠表示正確；用“X”表示錯(cuò)誤）1、城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，是某些特定條件限制下的價(jià)值，因此城市房屋拆遷估價(jià)不應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，而是采用清算價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。（X）2、在城市某一塊土地，規(guī)劃用途為居住用地，但其周圍是繁華的商業(yè)區(qū)，如果改作商業(yè)用地，其收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居住用地，因此這類土地的評(píng)估，其最高最佳用途應(yīng)為商業(yè)。（X）3、估價(jià)通常僅是求取

12、估價(jià)對(duì)象在某一時(shí)間上的價(jià)格，而且這一時(shí)間估價(jià)人員可以隨意假定。（X）4、在影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的各因素中，如果某影響因素最初對(duì)某不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。（）5、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn)交易，其成交價(jià)格比正常價(jià)格可能偏高也可能偏低。（）6、土地由于具有不可毀滅性，不能再產(chǎn)生，所以無(wú)折舊，在中國(guó)也不例外。（X）7、不動(dòng)產(chǎn)收益可以分為主觀收益和客觀收益兩類。（）8、就建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格而言，一般情況下，重建價(jià)值高于重置價(jià)格。（）9、在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為自然壽命。（X）10

13、、假設(shè)開發(fā)法用于估價(jià)和用于不動(dòng)產(chǎn)投資分析都是站在一個(gè)具體的投資者的立場(chǎng)。（X）11、假設(shè)開發(fā)法在本質(zhì)上是一種收益法，在形式上是成本法的倒算法。（）12、出讓土地使用權(quán)的價(jià)格一般會(huì)隨剩余使用年限的減少而下降，這是與不動(dòng)產(chǎn)的保值增值特性相悖。（X）13、某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)9，則其實(shí)物狀況修正系數(shù)為1.09。（X）14、不動(dòng)產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于土地總量有限。（X）15、若估價(jià)報(bào)告在其有效期內(nèi)未付諸使用，則估價(jià)責(zé)任隨之終止。（X）16、在城市規(guī)劃上，地下建筑面積通常計(jì)容積率。（）17、地役權(quán)是指土地所有人或使用人允許他人在自己土地通行的權(quán)利。（X）18、某宗地已經(jīng)完成拆遷和三通

14、一平，由于這些費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生，在應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，一定注意在評(píng)估待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要扣除拆遷成本和三通一平的成本。（X）19、對(duì)于估價(jià)人員搜集的交易實(shí)例，只要是估價(jià)對(duì)象的類似不動(dòng)產(chǎn)就可以作為可比實(shí)例。（X）20、交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)定。（）21、房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性，派生出了其不可移動(dòng)性，可以說(shuō)沒(méi)有兩宗房地產(chǎn)時(shí)完全相同的。（X）22、就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是不動(dòng)產(chǎn)的交換價(jià)值。（）23、所謂估價(jià)時(shí)點(diǎn)，是指房地產(chǎn)估價(jià)人員在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)時(shí)的作業(yè)時(shí)間。（X）24、對(duì)于有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未明確的待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)，不適宜采

15、用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。（）25、估價(jià)時(shí)所依據(jù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)始終是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。（）四、計(jì)算題（共50分、第1小題15分，第2小題15分，第2小題20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答）1.6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無(wú)償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)

16、，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時(shí)應(yīng)出資多少萬(wàn)元購(gòu)買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占租賃有效毛收入的35，報(bào)酬率為10。2、現(xiàn)有一平房，基底面積150m2,建筑面積面積100m2,土地使用權(quán)年限60年,從1990年5月20起計(jì)。該建筑物于1991年5月20日建成投入使用，耐用年限60年。建筑物原值500月/m2,殘值率為2%。此平房出租每月租金2000元,押金1萬(wàn)元。押金運(yùn)用收益率8，報(bào)酬率10。租金損失準(zhǔn)備金按1月租金收入計(jì)提。稅費(fèi)包括房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加，四稅合計(jì)為年租金收入的17.5。管理

17、費(fèi)按年租金收入的5計(jì)提。維護(hù)費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)均按建筑物原值2計(jì)提。試根據(jù)上述資料，評(píng)估該出租房屋2003年5月20日的收益價(jià)格。3、某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權(quán)，按規(guī)劃要求開發(fā)建設(shè)建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總?cè)莘e率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價(jià)款，并且開工建設(shè)。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排（見如下橫道圖），項(xiàng)目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。第一年第二年第三年第四年第五年第年第n年1、土地取得2、工程建設(shè)1）住宅樓建設(shè)2）寫字樓建設(shè)3、經(jīng)營(yíng)1）住宅樓銷售2）寫字樓出租根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：（1）該項(xiàng)目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅銷售價(jià)格為5000元/m2，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格6%；同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2（可出租面積占建