房屋建筑可行性分析研究報告

1、一、項(xiàng)目概況XX國際位于XX市中心區(qū)一一城區(qū)西側(cè)的XX街，北至XX市教育學(xué)院，南至新開西二路,東至育才南街，與新世紀(jì)小區(qū)隔街相望。南北長226米，東西寬度126米，共占地26101平方米（不包括尚未取得的土地），整個項(xiàng)目地塊基本呈一長方形，布局規(guī)整。規(guī)劃指標(biāo)占地面積26101平方米總建筑面積142000平方米住宅面積110000平方米商業(yè)面積7000平方米會所面積3000平方米可銷售面積117000平方米配套公建含地下部分及地下車庫22000平方米容積率4.5綠化面積10000平方米綠化率38%總戶數(shù)550-600戶居住人口2200戶均面積190平方米人均居住面積50平方米主力面積200平方米

2、主力戶型三室兩廳二、投資分析概述1、投資分析的目的本案投資分析的目的是在對XX住宅市場和本案所在區(qū)域市場詳細(xì)調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合本案的初步規(guī)劃方案及產(chǎn)品定位，對項(xiàng)目的社會、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評估，判斷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的可行性，以合理有效地利用資金，取得較高的經(jīng)濟(jì)和社會效益。2、投資分析的依據(jù)市場調(diào)研及定位部分確定的相關(guān)指標(biāo)，如項(xiàng)目產(chǎn)品定位、價格、銷售計(jì)劃等；本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案（項(xiàng)目開發(fā)周期，資金投入情況）：行業(yè)一般獲利能力；國家及XX有關(guān)建筑工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)等資料；XX土地、城市建設(shè)、房管部門規(guī)定的有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3、投資分析的條件和范圍條件：本報告按照

3、全部資金來源為自有資金的情況進(jìn)行計(jì)算，不考慮自有資金的機(jī)會成本。范I制：本報告研究的范圍主要側(cè)重于項(xiàng)目的成本測算和簡單財務(wù)效益指標(biāo)等內(nèi)容。三、建設(shè)方案1、方案設(shè)想總體設(shè)想本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)充分考慮區(qū)域市場的特點(diǎn)及發(fā)展商自身情況，汲取其他項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，以較高的性能價格比吸引客戶，樹立物業(yè)的品牌形象。建設(shè)經(jīng)營期本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營期為3年，即2004.2年一2007.2年。開發(fā)方案本項(xiàng)目以滾動開發(fā)方式，建設(shè)工期為24個月；銷曹進(jìn)度方案于開工6個月后（2004年8月）開始正式銷售，銷售周期為20-21個月，住宅結(jié)構(gòu)封頂前,完成銷售總住宅面積的35%（約38500平方米），住宅交付使用時，完成銷售總住

4、宅面積的40-45%（約44000-49500平方米）。四、投資估算1、土地成本A、拆遷成本序號項(xiàng)目面積及造價1教委回遷住戶面積8750平方米2教委其余住宅面積6250平方米3教委辦公樓面積1000平方米4教委商業(yè)面積5000平方米5可銷售價格23125000元6住宅15000M2造價13500000元7辦公樓1000M2造價1000000元8商業(yè)5000M2造價6000000元9總經(jīng)濟(jì)造價2625000元B、土地成本分析以地上建筑面積約120600平方米計(jì)算（其中住宅面積約110000平方米，會所面積約3000平方米，商業(yè)面枳約7000平方米，非配套公建600平方米），可銷售面枳為11700

5、0平方米,土地成本55000000元，平均每平方米分?jǐn)偟貎r470元。2、住宅建安成本XX家園工程概況：該工程為XX家園為兩棟塔式住宅樓，位于XX市豐臺區(qū)東鐵匠營橫七條44號；該項(xiàng)目平均售價6000元/平方米；工程總建筑面積54830.92M2：結(jié)構(gòu)形式為現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)其中一棟住宅樓為地下二層，地上23層，建筑面積27783.43M2；。我們就以XX家園這棟樓為例，其建安成本分析如下：XX家園5#樓建安成本估算序號項(xiàng)目名稱單方造價(元)1土建工程672.562裝飾工程413.153電氣工程136.874管道工程133.675通風(fēng)工程8.136合計(jì)1364.38注：此建安成本費(fèi)用中不包括電梯及安裝

6、費(fèi)。工程三材匯總表序號工程名稱鋼材(t)其中：鋼筋木材(m3)水泥(t)1土建工程1086.181860.180.004971.932裝飾工程5.095.040.391793.443電氣工程8.971.504管道工程6.706.705通風(fēng)空調(diào)1.536合計(jì)1882.471865.220.396773.57說明：土建工程土建工程內(nèi)容:序號子目名稱1土石方工程2砌筑工程3現(xiàn)場攪拌混凝土工程4鋼筋工程5構(gòu)建工程6其他工程陽臺及凸窗內(nèi)欄桿陽臺晾衣架7構(gòu)建制作安裝工程8屋面工程9防水工程地下室基礎(chǔ)防水廚房地面防水衛(wèi)生間地面防水屋面防水10非實(shí)體消耗量模板工程腳手架工程大型垂直機(jī)械使用費(fèi)土建工程造價:序號

7、子目名稱人工費(fèi)（元）材料費(fèi)（元）合計(jì)1土石方工程7145743632436322砌筑工程1254044621582023現(xiàn)場攪拌混凝土工程379587274266334048634鋼筋工程321044484500251743795構(gòu)建工程2768837446其他工程6057306057307構(gòu)建制作安裝工程402366219714958屋面工程1122274374882539防水工程5126644168750068710非實(shí)體消耗量145301818495214236638合計(jì)23044341071360914766589綜合上述工程內(nèi)容后單方造價為672.56元/平方米。裝飾工程部分:裝飾工

8、程內(nèi)容:序號子目名稱1樓地面2天棚3墻面外墻裝修底層為花崗巖，中部以上使用涂料內(nèi)墻裝修涂料4隔墻、隔斷和保溫板式隔墻隔斷墻體保溫保溫墻面外輕內(nèi)保溫墻面5門窗：塑鋼及鋁合金門窗，單層及雙層玻璃。6欄桿、欄板、扶手7裝飾線條歐式裝飾線外掛檐11板8建筑配件9油漆廁所隔墻鋼板網(wǎng)通風(fēng)道算子屋面出氣孔排水溝、水泥面10非實(shí)體消耗量裝飾工程造價:序號子目名稱人工費(fèi)（元）材料費(fèi)（元）合計(jì)1樓地面2284625033867757482天棚2132561776604058283墻面689214138305121629934隔墻、隔斷和保溫151117121134114041335門窗17989231603043

9、4664886欄桿、欄板、扶手15219915261109447裝飾線條78421697471852828建筑配件3762429482999油漆41650594810非實(shí)體消耗量442990合計(jì)164102167688339030671綜合上述裝飾工程內(nèi)容后單方造價為413.15元/平方米。電氣工程、管道工程、通風(fēng)工程部分:電氣工程、管道工程、通風(fēng)工程內(nèi)容:子目名稱電氣工程電氣部分其他部分管道工程（給排水、采暖）雨水排水給水消防采暖刷漆、保溫通風(fēng)工程薄鋼板通風(fēng)管道及附件調(diào)節(jié)閥風(fēng)口消聲裝置設(shè)備及支架地下人防通風(fēng)刷漆、保溫電氣工程、管道工程、通風(fēng)工程造價:序號子目名稱人工費(fèi)（元）材料費(fèi)（元）合計(jì)1

10、電氣工程54614022649582877344綜合上述電氣工程內(nèi)容后單方造價為136.87元/平方米。2管道工程46845619741332524437綜合上述管道工程內(nèi)容后單方造價為133.67元/平方米。3通風(fēng)工程23347137325170493綜合上述通風(fēng)工程內(nèi)容后單方造價為8.13元/平方米。XX國際總建安成本估算項(xiàng)目面積單方造價總造價住宅1100001215133650000商業(yè)130009002700000商業(yè)2400012004800000會所300025007500000車庫20000110022000000合計(jì)170650000說明：由于XX建筑材料和人工費(fèi)用普遍高于XX

11、地區(qū)10-15%,因此，按照XX本地市場情況，以XX家園的建安標(biāo)準(zhǔn)，XX國際的建安單方造價約為1091-1160元；每棟樓配備兩部電梯，共12部電梯，以每部50萬計(jì)，共需6000000元，折合每平方米住宅建安成本增加55元；我們?nèi)∽≌瑔畏皆靸r較高值1160+55元/平方米，以住宅總面積110000平方米計(jì)算，則住宅建安總造價為1.3365億元：其他項(xiàng)目建安成本仍按原來的計(jì)算方式，合計(jì)總建安費(fèi)用為1.7065億元。3、其他費(fèi)用序號項(xiàng)丨丨費(fèi)用（元）1人防設(shè)備30000002配套203000003費(fèi)率100000003外網(wǎng)55000004不可預(yù)見費(fèi)20000005綠化費(fèi)25000006管理費(fèi)用300

12、00007教育投資40000008銀行利息150000009廣告500000010策劃64000011水增容+液化氣140000012房管局登記費(fèi)20000013合計(jì)725400004、總成本造價項(xiàng)目費(fèi)用土地成本55000000建安成本170650000其他72540000合計(jì)2981900005、可銷售面積（住宅及商業(yè)）建筑平米造價XX國際建筑平米造'八總投資額1、2、3、4.五、高檔住宅價=建筑平米造價xx房地產(chǎn)市龍r鐺隹帀f粗住且需求旺盛：預(yù)計(jì)未來幾年，e,城帀叩心區(qū)地價與另價會勺更大幅度的提升;以目前市區(qū)內(nèi)多層宅價格最鬲價2100兀計(jì)算，預(yù)計(jì)未來兩年價格可達(dá)到2500-2600

13、元：豪宅產(chǎn)品附加值與普通住宅不可同口而語，產(chǎn)品品質(zhì)與物業(yè)形象極其高檔，因此，以每平方米高出普通多層住宅800-1000元的價格銷售豪宅項(xiàng)目,市場前景比較樂觀。5、XX國際為XX市第一個超高層豪宅項(xiàng)目，其規(guī)模與檔次均高于現(xiàn)有其他住宅項(xiàng)目，以物業(yè)自身建筑成本以及未來幾年XX房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，我們認(rèn)為本項(xiàng)目平均售價3000-3250/平方米最為合理。六、利潤分析1、利潤分析說明本項(xiàng)目利潤分析是通過對XX市房地產(chǎn)同類型項(xiàng)目的投資調(diào)查，并參照XX地區(qū)目前住宅工程的費(fèi)用水平和市政府有關(guān)管理部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)價格水平的基礎(chǔ)上做出的。本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的住宅全部采取出售經(jīng)營方式，其投資回報分析按照開發(fā)項(xiàng)目全部出售做

14、出。2、利潤統(tǒng)計(jì)表總投資額298190000元總銷售額389310000元營業(yè)稅（5.6%）21801360元銷售傭金（3%）11679300元毛收入57639340元所得稅(33%)19020982元純收入38618358元投資回報12.95%說明：在土地成本、各項(xiàng)稅費(fèi)固定的情況卞，我們只能通過節(jié)約建安費(fèi)用降低成本，以獲取更多的利潤；本項(xiàng)目總投資額為2.9819億元，銷售率達(dá)到100%,總銷售額為3.8931億元，以開發(fā)周期3年計(jì)算，項(xiàng)目毛利潤為0.5764億元；扣除33%的所得稅，凈利潤可達(dá)到0.3862億元，投資回報率為12.95%。七、項(xiàng)目分析1、產(chǎn)品定位A、產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、概念空間大

15、。產(chǎn)品定位：高層、高密度、高容枳、高檔住宅項(xiàng)目：規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)特色：戶型大、豪華、歐陸風(fēng)情；產(chǎn)品概念：國際化豪宅概念，國際社區(qū)，居住文化先進(jìn)性、生活舒適性。B、市場桶缺性與唯一性目前XX市場缺少真正意義的豪宅項(xiàng)目；城市建設(shè)需要標(biāo)志性住宅項(xiàng)目；富有人群需要高品質(zhì)居住生活，心理上樂于期待極具特色的豪宅項(xiàng)目；針對本項(xiàng)目建筑規(guī)劃和定位，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目在一定時間內(nèi)具有唯一性和不可模仿性。C、項(xiàng)目目前實(shí)際情況和開發(fā)條件項(xiàng)目尚處圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段，建筑方案仍在修改細(xì)化當(dāng)中，估計(jì)需時至少1個月才能基本完成;在辦理相關(guān)法律文件方面，建筑方案報批修改，申請開工許可證等均需要一些時間(此部分在建筑方案落實(shí)以后可與其他工

16、作同步進(jìn)行)；目前土地并未拆遷，樂觀估計(jì)需要1個月，希望在2004年5月能順利開工；包括銷售中心和樣板間在內(nèi)的地盤包裝工作必須在4月同時開工，施工時間需要2個月；由于市場競爭激烈，建議發(fā)展商在項(xiàng)目銷售前至少要有2個月的宣傳鋪墊工作，以便市場充分了解項(xiàng)目情況，同時有利于將聲勢造大；銷售策略和銷何工具是項(xiàng)目開售的必備條件，銷售工具的制作可在建筑方案基本確定時立即開始，估計(jì)需時3個月；其他相關(guān)工作視重要程度依次在公開發(fā)售前陸續(xù)完成。2、客群市場A、XX市貧富分化現(xiàn)象突出，社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷造就新的富有人群，成為社會人群的金字塔塔尖的部分；B、富有人群對居住品質(zhì)需求不斷提高，現(xiàn)有住宅品質(zhì)不能滿足要求，出

17、現(xiàn)高檔住宅的市場需求；C、最富有人群需要城市豪宅，雖然豪宅市場客群少，但卻有很人的市場需求。3、風(fēng)險分析A、價格風(fēng)險對于XX國際來說，最大的風(fēng)險就來自于建筑規(guī)劃成本過高導(dǎo)致銷何價格過高。根據(jù)我們的成本核算，每平米的綜合成本為2500多，要達(dá)到15%的利潤率，我們的住宅平均售價應(yīng)達(dá)到3000元以上，這對于目前平均售價為1800元的市場來講，價格顯然是比較高的。降低價格風(fēng)險，在項(xiàng)目土地成本、各項(xiàng)稅費(fèi)固定的情況下，在保證項(xiàng)目品質(zhì)的前提下，只有通過降低建安成本造價，避免不必要的浪費(fèi)，増加市場競爭力，以獲得最人的利潤空間；另一方面，在營銷上，我們要通過運(yùn)用各種營銷手段與價格策略，在未來激烈的市場競爭中戰(zhàn)

18、勝對手，占領(lǐng)市場。E、競爭風(fēng)險我們的項(xiàng)目基本定位是XX的豪宅，是住宅的高端產(chǎn)品，相對于消費(fèi)市場的金字塔，其購買客戶是極其有限的，相同、相似產(chǎn)品出現(xiàn)是市場運(yùn)做的必然結(jié)果，我們知道，現(xiàn)在已同時有好幾個開發(fā)商準(zhǔn)備開發(fā)高層住宅項(xiàng)目，只因擔(dān)心風(fēng)險，遲遲不敢有所動作，他們一旦看到我們出現(xiàn)好的銷售情況，便會將項(xiàng)目立即上馬，這樣顯然會增加我們的壓力。如何控制好項(xiàng)目自身的競爭范闈很重要，把握先機(jī)、遇見市場競爭的可能性，前進(jìn)規(guī)避風(fēng)險，避免在產(chǎn)品上不可改變的劣勢，及時進(jìn)行市場反饋及產(chǎn)品的調(diào)整，不斷創(chuàng)新，提高服務(wù)。因此，我們也是在跟時間賽跑，避免正面沖突與競爭、爭取更多的時間、搶占有限的市場是我們的最重要的面對競爭的

19、手段。后來者要想取得好的成績，自然要付出加倍的努力和代價。C、工期風(fēng)險我們從項(xiàng)目開工到房屋交用人概要持續(xù)兩年的時間，工期較長，影響到銷售時間響應(yīng)較長，市場可變因素和不可預(yù)見的因素都非常多，我們要做好打“持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備，并達(dá)到銷售的可持續(xù)性，是我們所要面臨的人問題，只有進(jìn)行準(zhǔn)確的市場預(yù)測、超前的產(chǎn)品規(guī)劃、豐富多彩的推廣手段以及即使進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)整，才能是我們的項(xiàng)目在較長銷售時間中、激烈的市場競爭中始終立于不敗之地。D、品質(zhì)風(fēng)險在未來的銷售過程中，無論我們推出多么新穎的宣傳廣告，采取多么眼花繚亂的銷售手段，告訴人們我們的項(xiàng)目如何好，如何高檔，但如果沒有極高產(chǎn)品品質(zhì)，都不足以支撐如此高的價位。一位著名的

20、經(jīng)濟(jì)學(xué)家說過：沒有賣不出去的價格，只有賣不出去的產(chǎn)品。就是說，商品的價格并不是最重要的，重要的是產(chǎn)品的品質(zhì)是否能真正滿足消費(fèi)者。因此，產(chǎn)品品質(zhì)的塑造是項(xiàng)目成功與否的根本，是整個項(xiàng)目獲取收益的最重要的前提條件。超高層豪宅產(chǎn)品無論對于開發(fā)商、建筑設(shè)計(jì)方、承建部門，還是當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理、土地管理等政府部門都缺乏一定的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與管理經(jīng)驗(yàn)，因此在產(chǎn)品品質(zhì)的塑造上有一定的風(fēng)險性。因此，我們要引進(jìn)和學(xué)習(xí)外來先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)理念和施工管理方式，比如選用選擇信譽(yù)良好，技術(shù)水平過硬、經(jīng)驗(yàn)豐富的施工單位承建：聘請規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的專家學(xué)者為顧問，協(xié)助我們的建筑設(shè)計(jì)人員；嚴(yán)格把好物業(yè)質(zhì)量關(guān)，聘用把關(guān)嚴(yán)格的施工監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理；

21、由著名的園林設(shè)計(jì)與施工公司進(jìn)行園林綠化等。我們要在項(xiàng)目前期規(guī)劃與設(shè)計(jì)過程中，杜絕一切可能存在的缺陷；在建筑材料選定與合作單位的選擇上，嚴(yán)格篩選，事無巨細(xì)，要落實(shí)于文字，減少不可遇見因素：在建筑過程中，在保證品質(zhì)的前提卞，嚴(yán)格控制建安成本，節(jié)約開支；在銷售過程中，根據(jù)市場反饋情況，及時進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)整，將產(chǎn)品品質(zhì)所帶來的風(fēng)險降到最小。總之，在項(xiàng)目開發(fā)與銷售過程中，是具有一定市場風(fēng)險，這些風(fēng)險通過我們成功的操作是完全可以避免的，它取決于產(chǎn)品品質(zhì)和銷售推廣手段，我們對其開發(fā)的前景持有樂觀的態(tài)度。八、成功執(zhí)行分析1、產(chǎn)品品質(zhì)A、建筑風(fēng)格仍建議采用原有建筑風(fēng)格建議，采用歐陸風(fēng)格的新古典主義建筑；減少整個樓體

22、在建筑裝飾上的部分，只在建筑的底座部分進(jìn)行部分修飾，如雕花、廊柱、券拱等，在建筑中部和頂部仍采用仿石漆涂料，以節(jié)約成本。B、建筑形式采用蝶型塔樓或板塔結(jié)合的建筑形式，追求采光的均好性，最人限度地擴(kuò)人每戶的采光時間。加人南向窗戶及陽臺面積，單向外窗使用雙層綠色玻璃，外部有陽臺的窗戶使用單層玻璃即可。C、戶型設(shè)計(jì)由于項(xiàng)目自身的品質(zhì)定位和高層塔樓使用率較低的特點(diǎn)，建議將本項(xiàng)目主力戶型設(shè)計(jì)為200-220平方米的三室兩廳兩衛(wèi)和三室兩廳三衛(wèi)，此類戶型面枳占項(xiàng)目住宅總面積的50%：室內(nèi)功能設(shè)計(jì)中增加客廳、主臥、衛(wèi)生間的面積與功能（如在主臥室中設(shè)計(jì)出6-7平方米的步入式衣帽間，在入I設(shè)計(jì)3-5平方米的玄關(guān)等

23、）；在主臥和次主臥中設(shè)計(jì)飄窗以突出項(xiàng)目的檔次感；200平方米以上的戶型中設(shè)計(jì)多功能室和工人房，面枳以8-10平方米為宜。（具體詳見附件XX國際戶型面積建議表）D、建筑材料及設(shè)備選擇建議選擇質(zhì)屋優(yōu)良、價格合理的合資品牌的產(chǎn)品，同時注意壞保建材的選擇，具體建議如下:外墻由于XX氣候較冷，建筑外部及內(nèi)部墻體必須使用保溫材料；注重樓體外力面效果，五層以下使用石材，并進(jìn)行部分歐式建筑藝術(shù)修飾；五層以上部分使用仿石漆涂料，一方面節(jié)約建筑成本，另一方面比較安全，便于粉刷和維修,同時也可縮短建設(shè)工期；天際線的歐式裝飾效呆，注意樓體夜間燈光效呆的使用；門窗弧型陽臺及飄窗設(shè)計(jì)，外部使用歐式鐵藝雕花欄桿裝飾；高檔鋁

24、合金門窗，平開或推拉門，部分窗戶使用雙層玻璃；三防或四防安全戶門，合資品牌，配門鏡：高級五金件；、閉門器等；入口大堂住宅入II及大堂的設(shè)計(jì)（住宅人堂150平方米左右為宜，人理石或花崗巖地面、墻面裝飾,擺放雕塑小品和小型噴泉，開辟50平方米休息區(qū)，設(shè)5-10人坐椅，入II處安排門童一名為住戶服務(wù)兼保安之職。電梯及電梯間電梯河鋪設(shè)高級墻面磚和地面磚，電梯選用合資品牌產(chǎn)品，高速、靜音。樓梯間水泥地面，墻面為涂料，樓梯兩側(cè)安裝扶手，轉(zhuǎn)角處設(shè)腳燈和聲控頂燈。室內(nèi)裝修均為毛坯房，廚房、衛(wèi)生間做防水處理。注：XX國際按此裝修標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，每平方米裝修費(fèi)用約為550-600元。E、智能化系統(tǒng)參考XX某高檔小區(qū)的智

25、能化系統(tǒng)，我們在本項(xiàng)目中進(jìn)行取舍：綜合布線系統(tǒng)智能小區(qū)以結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)為基礎(chǔ)，以五類雙絞線或光纖作為傳輸?shù)慕橘|(zhì)，將各樓宇連接起來，開成建筑群的子系統(tǒng)。每座樓分管理間使整個智能化小區(qū)更便于管理，維護(hù)及升級靈活、方便。智能化小區(qū)可根據(jù)用戶使用的需求在水平區(qū)子系統(tǒng)分別采用五類系統(tǒng)或全五類系統(tǒng)，使小區(qū)可支持速率達(dá)100Mb/s的應(yīng)用。在智能化小區(qū)中每個家庭均應(yīng)配備多個信息出II,以滿足每個家庭內(nèi)部的語音、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、INTERNET專線以及小區(qū)物業(yè)管理等多項(xiàng)功能。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)小區(qū)局域網(wǎng)與INTERNET要實(shí)現(xiàn)互聯(lián)，使每一個住戶均可通過局域網(wǎng)訪問INTERNET,可為每一個用戶提供電子郵件(Ema

26、i)服務(wù)和Web代理訪問。目前，與INTERNET互聯(lián)有如下幾種方式：DDN專線它的傳輸速率是64K-2M不等，它按速率等級劃分價格，如按包月算，不高于64K的每月費(fèi)用為1萬元，不高于128K的為2萬多元，與其它連接方式相比價格偏高?？梢晫χv及門禁智能系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)是集小區(qū)門禁、住宅管理、緊急報警于一體的綜合管理系統(tǒng)。可視門禁系統(tǒng)主要由門I】可視主機(jī)、管理中收、室內(nèi)分機(jī)三部分組成，可實(shí)現(xiàn)訪客、管理中心、住戶三方通話。室外機(jī)采用帶攝像頭的訪客對講主機(jī)，訪客來訪時，可通過管理中收確認(rèn)且與住戶通話，經(jīng)住戶許可后方可進(jìn)入樓內(nèi)。同時系統(tǒng)帶有緊急警按鈕，若有意外發(fā)生，管理中心將立刻準(zhǔn)確得知哪間住戶有緊急

27、情況，給住戶以最人的安全保證。同時，可視對講系統(tǒng)還應(yīng)具備住戶與管理中心通訊功能、住戶間通訊功能，且住戶間通話具有保密功能，第三個住戶及管理中心不可能實(shí)現(xiàn)監(jiān)聽。住戶出入憑借IC卡可自由通過門禁。自動抄收系統(tǒng)根據(jù)國家建設(shè)部提出的小康住宅小區(qū)規(guī)劃要求，今后要對新建和改建的住宅統(tǒng)一規(guī)劃，逐步衽水、電、氣三表出戶統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)微機(jī)自動檢測、計(jì)量收費(fèi)。住宅耗能自動抄收系統(tǒng),將計(jì)算機(jī)技術(shù)與數(shù)字通訊技術(shù)完美結(jié)合，該系統(tǒng)徹底改變了傳統(tǒng)的居民住宅水、電、煤氣等生活能耗逐月入戶驗(yàn)表收費(fèi)方式，解決了城市住宅耗能管理的離散性和耗能數(shù)據(jù)人工處理的煩瑣過程，從而節(jié)約了大量人力，且避免了入戶驗(yàn)表對居民生活的干擾。水、電、煤氣

28、的自動抄表計(jì)費(fèi)也是物業(yè)管理的一個重要組成部分，實(shí)行電腦網(wǎng)絡(luò)管理下的水電煤氣的自動抄表計(jì)費(fèi)可以減少中間壞節(jié)，解決入戶抄表的低效率、干擾性和不安全因素,提高工作效益。在智能小區(qū)中，設(shè)置于住戶的自動水、電、煤氣表與數(shù)據(jù)采樣器通過接入家庭配線中心，家庭配線中心通過垂直主干與小區(qū)管理電腦連接，這樣小區(qū)中心管理電腦能定期、自動采集小區(qū)內(nèi)各住戶家中的水表、電表及煤氣表讀數(shù)并進(jìn)行計(jì)費(fèi)，定期與各專業(yè)公司進(jìn)行數(shù)據(jù)交換結(jié)算、銀行自動劃賬。周界報警及中央監(jiān)控系統(tǒng)周界報警探測器主要考慮設(shè)在小區(qū)周界住戶入戶門窗處，防止不法分子非法侵入小區(qū)及住戶家中，若有該類狀況發(fā)生，物業(yè)中心或住戶會及時得到預(yù)警，及時防范處理。在主要公共

29、場所（臺公寓人堂、電梯、停車場等）設(shè)有攝像控探頭，可以采集視頻資料，物業(yè)中心對公共場所進(jìn)行監(jiān)控，以保障住戶安全。泊車管理及消費(fèi)一卡通系統(tǒng)封閉式管理的現(xiàn)代化住宅區(qū)一般設(shè)有大型集中停車場（地上或地卞）需要在每一入11處安裝自動?xùn)艡跈C(jī)，要求地出入11進(jìn)行智能管理，對持卡人進(jìn)行識別。發(fā)生車輛進(jìn)出后，要把有關(guān)信息記錄備案。同時小區(qū)具備自己的消費(fèi)設(shè)施需要與停車場系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)“一卡通”式的統(tǒng)一管理。憑借這張智能卡，用戶進(jìn)出停車場無須下車，自動感應(yīng)器在鑒別用戶身份后自動打開道閘，系統(tǒng)自動記錄用戶進(jìn)入時間。憑借這張智能卡，用戶可以不帶分文，隨心所欲的使用小區(qū)內(nèi)所有的消費(fèi)和需用現(xiàn)金結(jié)算的服務(wù)，在小區(qū)內(nèi)做到無現(xiàn)金消費(fèi)。

30、當(dāng)然購物開銷會一分不少地人用戶卡上扣除，卡上金額用盡，還可繼續(xù)增加，如若丟失，可以掛失，避免損失。有線電視分配系統(tǒng)電纜電視系統(tǒng)（CATV）上當(dāng)今現(xiàn)代化住宅樓接收電視節(jié)目的最普遍方法。隨著通訊技術(shù)的迅速發(fā)展，CATV系統(tǒng)不但可以接受電視塔發(fā)射的電視節(jié)目，還可以通過衛(wèi)星地面站接收衛(wèi)星電視節(jié)目，可考慮光纖接入接疏地方有線電視節(jié)目。利用這套設(shè)備還可以實(shí)現(xiàn)VOD點(diǎn)播等多項(xiàng)功能。CATV系統(tǒng)不僅可以改善電視節(jié)目接收效呆，還可以提供各種信息傳播、電視教學(xué)、娛樂等多項(xiàng)服務(wù)，隨著物質(zhì)生活水平的不斷提高，CATV系統(tǒng)已成為人們生活必不可少的重要組成部分。F、會所會所是高檔社區(qū)的生活配套的一部分，是住宅項(xiàng)目開發(fā)上檔

31、次的重要表現(xiàn)。而且，本項(xiàng)目將是XX市第一個擁有社區(qū)會所的住宅項(xiàng)目，它也是本項(xiàng)目最犬的賣點(diǎn)，所以會所的建設(shè)是必不可少、極其重要的。會所的設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)與整個社區(qū)規(guī)劃風(fēng)格和諧統(tǒng)一，建議會所采用歐陸風(fēng)情的新占典主義建筑設(shè)計(jì)，在建筑外觀上充分體現(xiàn)氣派、高雅，能夠充分顯示使用人身份與地位。滿足高層次人群追求高品位享受的居住心理?？紤]到會所的建設(shè)成本和口后的經(jīng)營，我們建議適當(dāng)縮小會所面積（2500-3000平方米），將會所服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，如減少某些活動設(shè)施面枳，取消人型酒樓和餐廳等，但原則上不應(yīng)降低檔次。G、園林聘請專業(yè)的園林公司進(jìn)行本項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)與建設(shè)，與整個社區(qū)建筑風(fēng)格相呼應(yīng)，園林也要采用新占典主義的

32、風(fēng)格設(shè)計(jì)，具體建議參考我公司提供的總體規(guī)劃補(bǔ)充報告。2、價格策略A、定價原則保證銷售率原則我們說過，高檔項(xiàng)目在XX來講是有一定的消費(fèi)市場的，XX的富有人群所擁有的財富并不比全國任何一個大中城市低，他們在XX、上海等城市買得起價格超過100萬元的房子，3000-3250元只相當(dāng)于XX經(jīng)濟(jì)適用房的價格，但相對于平均售價在1600-1800元的XX的房地產(chǎn)住宅市場，每平方米3000多元的價格顯然是過高了。價格過高，超出人們心理承受力，勢必影響到項(xiàng)目銷售；價格過低，又會損害我們自身的經(jīng)濟(jì)利益。無論定價過高或過低,都會造成項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險。保證利潤原則我們要算出準(zhǔn)發(fā)成本周期，嚴(yán)項(xiàng)目開的各項(xiàng)費(fèi)，只有影響因素

33、所占比例朝向30%戶型格局15%景觀30%噪音10%實(shí)現(xiàn)核確的開和建筑格控制發(fā)建設(shè)費(fèi)用,避要的浪這樣,才項(xiàng)目的大化。拉開不同工期、不同戶型、不同朝向單位差價的原則根據(jù)不同的工期和銷售階段，制定不同的房屋價格，采取不同的促銷手段：在建筑設(shè)計(jì)時，制造少部分豪宅中的豪宅，在定價上拉開差距，提高項(xiàng)目平均價格：拉開不同戶型、不同朝向、暢銷與滯銷單位的差價；在推廣過程中，以起價和均價同時入市，避免差價過大，給客戶造成欺騙的感覺。在不同的銷售情況卜進(jìn)行不同的價格調(diào)整原則1. 銷售情況良好價格普遍調(diào)升但不宜一時調(diào)升過高，可以通過縮短每一價格時間，頻繁調(diào)價，一方面可以促進(jìn)尚處猶豫階段的客戶迅速做出決定，另一方面

34、也可以增加利潤，使開發(fā)商獲得巨大的收益。價格選擇性調(diào)升對于暢銷戶型，加人調(diào)升力度，對于滯銷或銷售情況不好的戶型，保持價格不便或進(jìn)行略微的調(diào)整。2. 銷售情況不好不可進(jìn)行直接降價，這樣會對項(xiàng)目形彖造成較為不利的影響，直接降價不適合高檔項(xiàng)目；可以采取增加優(yōu)惠折扣或贈送精裝修、贈送家具、家電的促銷手段進(jìn)行變相的降價，以促進(jìn)房屋的順利銷售。B、影響價格因素同一樓層中不同單位對價格的影響因素：按項(xiàng)目現(xiàn)有的規(guī)劃圖及市場接受情況考慮，我公司建議其影響因素及所占比例如下：不同樓層對單位價格的影響因素：不同樓體類型，樓層的高低差異所產(chǎn)生的價差也不同，我公司建議如下:（建議在實(shí)際建筑類型樓層差價（元/平方米）銷售

35、過程塔樓15中，取消4、板樓1013、14、24樓層,房號也響應(yīng)轉(zhuǎn)入上一樓層房號，如4層1號房變?yōu)?層1號，13層1號變?yōu)?5層1號，14層1號變?yōu)?6層1號；將6、8、9等這類吉利樓層或房號適當(dāng)加價。）不同樓體類型對單位價格的影響因素：樓體類型自身也是影響因素，敝司針對本項(xiàng)目建議如卞：建筑類型建筑類型評分?jǐn)?shù)塔樓0分板樓1分C、價格調(diào)整建議根據(jù)項(xiàng)目的成本核算和利潤核算，本項(xiàng)目的成交均價為3121元每平方米。項(xiàng)目整體均價及各階段價格調(diào)整建議價格盤升具體方案如下：銷售率提價平均單價0-10%0280010-20%80288020-30%100298030-40%100308040-50%10031

36、8050-60%100328060-70%80336070-80%503410合計(jì)6103121說明：銷售率每上升10%,價格隨即上調(diào)50-100元，共進(jìn)行8次調(diào)價，以銷售周期20-21個月計(jì)算，開盤價與結(jié)案價格差為610元，即20%。銷售率達(dá)到10%前,即開盤均價為2800元/平方米（內(nèi)部認(rèn)購起價2480.，12,最高價3180/M2,樓層、朝向最高差價21.43%）；銷售率達(dá)到10-20%,每平米提價80元，均價為2880元/平方米：銷售率達(dá)到20-30%,每平米提價100元，達(dá)到2980元/平方米：銷售率達(dá)到30-40%,銷售率達(dá)到40-50%,銷售率達(dá)到50-60%,銷售率達(dá)到60-7

37、0%,銷曹率達(dá)到70-80%,達(dá)到3080元/平方米:達(dá)到3180元/平方米:達(dá)到3280元/平方米:每平米提價100元，每平米提價100元，每平米提價100元，每平米提價80元，達(dá)到3360元/平方米;每平米提價50元，達(dá)到3410元/平方米;全盤均價：3121元/平方米。注：此方案之調(diào)價周期以本項(xiàng)目主力戶型銷售進(jìn)度作為依據(jù)；同時，可根據(jù)工程進(jìn)度及銷售情況，對提價幅度及周期進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化調(diào)整；此外，應(yīng)考慮不同戶型在銷售速度上的差異,分別調(diào)整提價幅度，避免“一刀切”的作法。3、各階段推廣策略銷曹前期一一市場預(yù)熱期與開盤期在這個階段，要通過高頻率、人規(guī)模的宣傳攻勢，形成項(xiàng)目高品質(zhì)、高素質(zhì)的物業(yè)形

38、象，使客戶產(chǎn)生極高的期待和興趣，并從心理上認(rèn)同我們的產(chǎn)品品質(zhì)與高于其他項(xiàng)目30%的價格,認(rèn)為我們的項(xiàng)目確實(shí)物有所值。有了市場和消費(fèi)者的認(rèn)可，我們就可以在內(nèi)部認(rèn)購期和開盤期進(jìn)行極其優(yōu)惠的價格銷售策略，回報首批購房客戶，迅速打開市場、占領(lǐng)市場。在這個階段，我們的定價不可過高，這個階段的銷售目的并不是賺取多人的商業(yè)利潤，而是能夠迅速打開市場，確定市場地位。銷曹中期一一市場熱銷期和持續(xù)期真正的銷售黃金期，在這個階段，項(xiàng)目已經(jīng)具有一定的知名度，項(xiàng)目工程進(jìn)展順利，銷售硬件、軟件逐步到位，在這個階段要保持人的銷售勢能，換取資金回籠的速度，同時要提高定價，以獲取巨人的利潤率，但價格的調(diào)整一定要經(jīng)過深思熟慮，更

39、不可因前期良好的銷售情況而頭腦發(fā)熱，任意漲價，價格的調(diào)整猶如爬山，上山容易下山難，漲價容易降價難。銷曹后期一一尾房期在這個階段，銷售勢能逐漸減弱，可挑選房屋逐漸減少，但房屋已成為現(xiàn)房，購買房屋不存在任何風(fēng)險，通過良好的社會II碑、到位的售后服務(wù)和物業(yè)服務(wù)，客戶的購買信心是最強(qiáng)的。對于剩余不同戶型進(jìn)行價格的調(diào)整，銷售情況好的樓層、戶型可以繼續(xù)漲價，而銷售情況不好的戶型則采取一定的促銷手段進(jìn)行銷曹。4、銷售進(jìn)度與銷曹率A、銷售統(tǒng)計(jì)總表（以住宅面積11萬平方米計(jì)算）類型面積（萬平方米）銷售周期（月）銷售率（%）回收資金（億）期房住宅7.7-8.S20-2170-802.403-2.746商業(yè)0.71000.28車庫21