維修基金管理、毗鄰房屋管理辦法課件-----添加一個案例

1、河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7維修基金使用及異產(chǎn)毗連房屋維修基金使用及異產(chǎn)毗連房屋管理辦法管理辦法參考資料參考資料鄭州市房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法鄭州市房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法鄭州市房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金使用管理實(shí)施細(xì)則鄭州市房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金使用管理實(shí)施細(xì)則鄭州市城市異產(chǎn)毗連房屋管理辦法鄭州市城市異產(chǎn)毗連房屋管理辦法 北京市城鎮(zhèn)公有住宅樓房大、中小修定標(biāo)準(zhǔn)北京市城鎮(zhèn)公有住宅樓房大、中小修定標(biāo)準(zhǔn)黑龍江省城鎮(zhèn)樓房大、中修工程分類試行標(biāo)準(zhǔn)黑龍江省城鎮(zhèn)樓房大、中修工程分類試行標(biāo)準(zhǔn)河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7名詞解釋名詞解釋共

2、用部位是指房屋承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、共用部位是指房屋承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、共用門廳、樓梯間、走柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、共用門廳、樓梯間、走廊通道等。廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指建設(shè)費(fèi)用已攤?cè)敕课蒌N售價格的共用的給共用設(shè)施設(shè)備是指建設(shè)費(fèi)用已攤?cè)敕课蒌N售價格的共用的給排水管道、落水管、水箱、加壓水泵、供熱管道、供氣管道、排水管道、落水管、水箱、加壓水泵、供熱管道、供氣管道、電梯、天線、照明、鍋爐、供電線路、路燈、消防設(shè)施、綠地、電梯、天線、照明、鍋爐、供電線路、路燈、消防設(shè)施、綠地、道路、溝、渠、池、井、非經(jīng)營性停車場（庫）

3、、公益性文體道路、溝、渠、池、井、非經(jīng)營性停車場（庫）、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 60以上業(yè)主是指與維修項(xiàng)目有共用關(guān)系、應(yīng)當(dāng)分擔(dān)維修費(fèi)以上業(yè)主是指與維修項(xiàng)目有共用關(guān)系、應(yīng)當(dāng)分擔(dān)維修費(fèi)用的業(yè)主總數(shù)的用的業(yè)主總數(shù)的60以上。以上。 異產(chǎn)毗連房屋，系指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬異產(chǎn)毗連房屋，系指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有權(quán)人所共有的房屋。建筑，而為不同所有權(quán)人所共有的房屋。 河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7鄭州市房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備鄭州市房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法維修基金管理辦法要點(diǎn)解讀要點(diǎn)

4、解讀河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7一、維修基金專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修一、維修基金專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新和改造。分?jǐn)傇瓌t按以下執(zhí)行：期滿后的大修、更新和改造。分?jǐn)傇瓌t按以下執(zhí)行：（一）、共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修繕，（一）、共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)。由共有房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)。（二）、共有墻體的修繕（包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及的相鄰（二）、共有墻體的修繕（包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及的相鄰部位的修繕），按兩側(cè)均分后，由每側(cè)面房屋所有權(quán)人按部位的修繕），按兩側(cè)均分后

5、，由每側(cè)面房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)。房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)。 河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7（三）、墻面的修繕，室內(nèi)墻面的修繕，由所在部位房屋所（三）、墻面的修繕，室內(nèi)墻面的修繕，由所在部位房屋所有權(quán)人負(fù)擔(dān)；共有部位墻面的修繕，由共有房屋所有權(quán)人按有權(quán)人負(fù)擔(dān)；共有部位墻面的修繕，由共有房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)。房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)。（四）、樓蓋的修繕，其樓面（包括地坪粉灰層和樓面裝飾（四）、樓蓋的修繕，其樓面（包括地坪粉灰層和樓面裝飾層）、與頂棚（包括頂棚粉灰層、吊頂和頂棚裝飾層）部位，層）、與頂棚（包括頂棚粉灰層、吊頂和頂棚裝飾層）部位，由所在層房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)

6、建筑面積比例分擔(dān)；其結(jié)構(gòu)部由所在層房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)；其結(jié)構(gòu)部位，由毗連房屋所有權(quán)人按上六下四的比例分擔(dān)。位，由毗連房屋所有權(quán)人按上六下四的比例分擔(dān)。 河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7（五）、屋蓋的修繕：（五）、屋蓋的修繕：1、不上人屋蓋，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所、不上人屋蓋，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)；有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)；2、可上人屋蓋（包括屋面和周邊護(hù)欄），如為各層所、可上人屋蓋（包括屋面和周邊護(hù)欄），如為各層所共用，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建共用，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建

7、筑面積比例分擔(dān)；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有權(quán)筑面積比例分擔(dān)；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)一半，其余一半由修繕?biāo)胺秶税捶慨a(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)一半，其余一半由修繕?biāo)胺秶采w下各層房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)。覆蓋下各層房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)。 河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7（六）、樓梯及樓梯間（包括出屋面部分）的修繕：（六）、樓梯及樓梯間（包括出屋面部分）的修繕：1、各層共有樓梯（間），由房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑、各層共有樓梯（間），由房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)；面積比例分擔(dān)；2、某些層所專用的樓梯（間），由其專用的房屋

8、所有、某些層所專用的樓梯（間），由其專用的房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)。權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)。（七）、房屋共有部位必要的裝飾，由受益的房屋所有權(quán)人（七）、房屋共有部位必要的裝飾，由受益的房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)。按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)。河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7（八）、房屋共有、共用的設(shè)備和附屬建筑的修繕：（八）、房屋共有、共用的設(shè)備和附屬建筑的修繕：1、電梯、水泵、垃圾道（箱）、化糞池及水、氣、暖、電梯、水泵、垃圾道（箱）、化糞池及水、氣、暖、電的主要管線等，由房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)；電的主要管線等，由房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)；2、水

9、、氣、暖、電的支管線及廚房、衛(wèi)生間設(shè)備等，、水、氣、暖、電的支管線及廚房、衛(wèi)生間設(shè)備等，由相關(guān)的所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)；由相關(guān)的所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)；3、公用電視天線、公用電話、信報箱等共用設(shè)施，由、公用電視天線、公用電話、信報箱等共用設(shè)施，由受益人按戶分擔(dān)。受益人按戶分擔(dān)。（九）、房屋拆除，其拆卸支付或殘值回收，由房屋所有權(quán)（九）、房屋拆除，其拆卸支付或殘值回收，由房屋所有權(quán)人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)或分配。人按房產(chǎn)建筑面積比例分擔(dān)或分配。 返回返回河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7二、業(yè)委會成立前和成立后如何使用維修基金？二、業(yè)委會成立前和成立后如何使用維修基金？、成

10、立前需使用維修基金的，由售房單位或物業(yè)管理、成立前需使用維修基金的，由售房單位或物業(yè)管理單位提出使用方案（以下通稱為管理單位），經(jīng)單位提出使用方案（以下通稱為管理單位），經(jīng)60以上業(yè)以上業(yè)主簽字同意后到市物業(yè)維修基金管理中心辦理使用手續(xù)，并主簽字同意后到市物業(yè)維修基金管理中心辦理使用手續(xù)，并負(fù)責(zé)監(jiān)督管理維修工程。負(fù)責(zé)監(jiān)督管理維修工程。、業(yè)主委員會成立后，需使用維修基金的，由業(yè)主委、業(yè)主委員會成立后，需使用維修基金的，由業(yè)主委員會提出使用方案，經(jīng)業(yè)主大會討論決定或員會提出使用方案，經(jīng)業(yè)主大會討論決定或60以上業(yè)主簽以上業(yè)主簽字同意后到市物業(yè)維修基金管理中心辦理使用手續(xù)，并負(fù)責(zé)字同意后到市物業(yè)維修

11、基金管理中心辦理使用手續(xù)，并負(fù)責(zé)監(jiān)督管理維修工程。監(jiān)督管理維修工程。 河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7三、維修基金按下列規(guī)定計交：三、維修基金按下列規(guī)定計交：、公有住房出售，售房單位按售房款的、公有住房出售，售房單位按售房款的30從售房款從售房款中提取。中提取。、購買無電梯多層商品房的，購房人按建筑面積每平、購買無電梯多層商品房的，購房人按建筑面積每平方米方米35元計交，購買別墅的，購房人按每平方米元計交，購買別墅的，購房人按每平方米45元計交；元計交；購買高層商品房或設(shè)有電梯的多層商品房的，購房人按建筑購買高層商品房或設(shè)有電梯的多層商品房的，購房人按建筑面積每平方米面積每平方米65元

12、計交。元計交。 、維修基金余額不足首次歸集總額的、維修基金余額不足首次歸集總額的50時，經(jīng)業(yè)主時，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以續(xù)籌維修基金。大會決定，可以續(xù)籌維修基金。利用歸業(yè)主共同所有的共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動的營利用歸業(yè)主共同所有的共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動的營業(yè)收入，經(jīng)業(yè)主大會決定，可提取一定比例補(bǔ)充維修基金。業(yè)收入，經(jīng)業(yè)主大會決定，可提取一定比例補(bǔ)充維修基金。 河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7四、三級核算：四、三級核算：委托維修基金管理中心管理的維修基金，按物業(yè)管理區(qū)委托維修基金管理中心管理的維修基金，按物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，實(shí)行三級核算。每個物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一級域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，實(shí)行三級

13、核算。每個物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一級核算，每一幢樓設(shè)立二級核算，每個業(yè)主設(shè)立三級核算。維核算，每一幢樓設(shè)立二級核算，每個業(yè)主設(shè)立三級核算。維修基金本金和利息核算到每個業(yè)主。修基金本金和利息核算到每個業(yè)主。 維修基金自存入維修基金專戶之日起按規(guī)定計息，利息維修基金自存入維修基金專戶之日起按規(guī)定計息，利息轉(zhuǎn)入維修基金，滾存使用和管理。轉(zhuǎn)入維修基金，滾存使用和管理。房屋拆遷或其他原因造成房屋滅失的，維修基金余額退房屋拆遷或其他原因造成房屋滅失的，維修基金余額退還原業(yè)主，并辦理賬戶注銷手續(xù)。還原業(yè)主，并辦理賬戶注銷手續(xù)。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，維修基金余額隨房屋所有權(quán)同業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，維修基金余額隨房

14、屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移過戶；房屋的受讓人應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房屋維修基金余額支村時轉(zhuǎn)移過戶；房屋的受讓人應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房屋維修基金余額支村給原業(yè)主；轉(zhuǎn)讓合同另有約定的，從其約定。給原業(yè)主；轉(zhuǎn)讓合同另有約定的，從其約定。 河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7五、使用維修基金：五、使用維修基金：、必須符合下列條件：、必須符合下列條件：符合本辦法規(guī)定的專項(xiàng)用途；符合本辦法規(guī)定的專項(xiàng)用途；經(jīng)核實(shí)房屋確需維修的；經(jīng)核實(shí)房屋確需維修的；符合本辦法規(guī)定的使用比例；符合本辦法規(guī)定的使用比例；決定使用程序符合本辦法規(guī)定。決定使用程序符合本辦法規(guī)定。、房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)突發(fā)性損壞，不、房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)突發(fā)性

15、損壞，不及時維修將嚴(yán)重影響業(yè)主使用或房屋安全的，業(yè)主委員會可及時維修將嚴(yán)重影響業(yè)主使用或房屋安全的，業(yè)主委員會可及時組織維修，所發(fā)生費(fèi)用可在維修后在維修基金中列支。及時組織維修，所發(fā)生費(fèi)用可在維修后在維修基金中列支。委托市維修基金管理中心代管的，經(jīng)核實(shí)后，由市維修基金委托市維修基金管理中心代管的，經(jīng)核實(shí)后，由市維修基金管理中心撥付。管理中心撥付。 河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7、使用維修基金應(yīng)先在增值部分中列支。增值部分不、使用維修基金應(yīng)先在增值部分中列支。增值部分不敷使用時，經(jīng)業(yè)主大會討論決定或敷使用時，經(jīng)業(yè)主大會討論決定或60以上業(yè)主簽字同意可以上業(yè)主簽字同意可使用首次歸集總額使

16、用首次歸集總額50以下的維修基金本金。以下的維修基金本金。使用維修基金，由業(yè)主按其擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑面積分使用維修基金，由業(yè)主按其擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑面積分擔(dān)。擔(dān)。 附件附件1河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7鄭州市城市異產(chǎn)毗連房屋管理辦法鄭州市城市異產(chǎn)毗連房屋管理辦法 要點(diǎn)解讀要點(diǎn)解讀河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7一、毗連關(guān)系原則：一、毗連關(guān)系原則：、異產(chǎn)毗連房屋各方，應(yīng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、異產(chǎn)毗連房屋各方，應(yīng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、共同協(xié)商、互諒互讓、公平合理的原則正確處理毗連關(guān)系。共同協(xié)商、互諒互讓、公平合理的原則正確處理毗連關(guān)系

17、。、城市異產(chǎn)毗連房屋的各所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)按照房屋所、城市異產(chǎn)毗連房屋的各所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)按照房屋所有權(quán)證核定的范圍行使權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。有權(quán)證核定的范圍行使權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。、異產(chǎn)毗連房屋的共有部位歸毗連各方共同所有，共、異產(chǎn)毗連房屋的共有部位歸毗連各方共同所有，共同承擔(dān)義務(wù)。同承擔(dān)義務(wù)。 、房屋所有權(quán)人和使用人對共有、共用的承重結(jié)構(gòu)、房屋所有權(quán)人和使用人對共有、共用的承重結(jié)構(gòu)、墻壁、屋面、樓梯（間）、通道、院落、廁所、廚房、陽臺、墻壁、屋面、樓梯（間）、通道、院落、廁所、廚房、陽臺、垃圾道（箱）、信報箱及水、氣、暖、電管線等應(yīng)共同愛護(hù)、垃圾道（箱）、信報箱及水、氣、暖、電管線等應(yīng)共同

18、愛護(hù)、合理使用。除另有約定的外，任何一方不得多占、獨(dú)占。合理使用。除另有約定的外，任何一方不得多占、獨(dú)占。房屋所有權(quán)人和使用人在共有、共用部位不得有侵害他房屋所有權(quán)人和使用人在共有、共用部位不得有侵害他方利益的行為。方利益的行為。 河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7、異產(chǎn)毗連房屋的一方所有權(quán)人或使用人有損壞房、異產(chǎn)毗連房屋的一方所有權(quán)人或使用人有損壞房屋和造成房屋危險行為的，他方有權(quán)制止和采取必要的保護(hù)屋和造成房屋危險行為的，他方有權(quán)制止和采取必要的保護(hù)措施，防止危險發(fā)生；造成損失的，由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。措施，防止危險發(fā)生；造成損失的，由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。、對擁有共有墻的異產(chǎn)毗連房屋，其中一

19、方房屋拆除、對擁有共有墻的異產(chǎn)毗連房屋，其中一方房屋拆除不建時，共有墻不得拆除，由各方協(xié)商處理。不建時，共有墻不得拆除，由各方協(xié)商處理。 、異產(chǎn)毗連房屋所有權(quán)人以外的人，如需要使用異產(chǎn)、異產(chǎn)毗連房屋所有權(quán)人以外的人，如需要使用異產(chǎn)毗連房屋的共有、共用部位時，應(yīng)征得各房屋所有權(quán)人的一毗連房屋的共有、共用部位時，應(yīng)征得各房屋所有權(quán)人的一致同意，并簽訂書面協(xié)議。致同意，并簽訂書面協(xié)議。、異產(chǎn)毗連房屋所有權(quán)人和使用人需要改變房屋用途、異產(chǎn)毗連房屋所有權(quán)人和使用人需要改變房屋用途的，不得影響毗連房屋的安全，并征求相連房屋所有權(quán)人和的，不得影響毗連房屋的安全，并征求相連房屋所有權(quán)人和使用人的意見。使用人的

20、意見。 河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7二、毗連房屋修繕管理二、毗連房屋修繕管理、分?jǐn)傇瓌t見第一部分。、分?jǐn)傇瓌t見第一部分。、異產(chǎn)毗連房屋的上下水管道或衛(wèi)生設(shè)備發(fā)生滲透、異產(chǎn)毗連房屋的上下水管道或衛(wèi)生設(shè)備發(fā)生滲透（漏）、水并影響下層房屋所有權(quán)人或使用人時，應(yīng)及時修（漏）、水并影響下層房屋所有權(quán)人或使用人時，應(yīng)及時修繕。屬自然損壞的按第一條規(guī)定承擔(dān)費(fèi)用；屬人為損壞或者繕。屬自然損壞的按第一條規(guī)定承擔(dān)費(fèi)用；屬人為損壞或者因維修保養(yǎng)不當(dāng)造成損壞的，由責(zé)任人承擔(dān)修繕費(fèi)用。因維修保養(yǎng)不當(dāng)造成損壞的，由責(zé)任人承擔(dān)修繕費(fèi)用。、異產(chǎn)毗連房屋所有權(quán)人一方擴(kuò)建、改建房屋，需要、異產(chǎn)毗連房屋所有權(quán)人一方擴(kuò)建

21、、改建房屋，需要改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)的，應(yīng)征得毗連房屋其他所有權(quán)改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)的，應(yīng)征得毗連房屋其他所有權(quán)人的書面同意，報城市規(guī)劃管理部門審批。人的書面同意，報城市規(guī)劃管理部門審批。 祥見祥見河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7、異產(chǎn)毗連房屋所有權(quán)人需要在房屋內(nèi)開門、開窗、異產(chǎn)毗連房屋所有權(quán)人需要在房屋內(nèi)開門、開窗、加墻等改變房屋結(jié)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)征得所在地縣（市）、區(qū)房地加墻等改變房屋結(jié)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)征得所在地縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門同意。產(chǎn)管理部門同意。異產(chǎn)毗連房屋使用人不得在房屋內(nèi)開門、開窗和加墻。異產(chǎn)毗連房屋使用人不得在房屋內(nèi)開門、開窗和加墻。 河南鑫苑物業(yè)管理有限公司202

22、2-5-7三、違反規(guī)定罰則三、違反規(guī)定罰則、違反本辦法規(guī)定造成他人損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)、違反本辦法規(guī)定造成他人損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。賠償責(zé)任。 、有下列行為之一的，市、縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理、有下列行為之一的，市、縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可按下列規(guī)定處以罰款：部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可按下列規(guī)定處以罰款：（一）、違反修繕管理中第四條規(guī)定的，處以（一）、違反修繕管理中第四條規(guī)定的，處以500元以元以上上3000元以下的罰款；元以下的罰款；（二）、故意損壞異產(chǎn)毗連房屋共有、共用部位、設(shè)備（二）、故意損壞異產(chǎn)毗連房屋共有、共用部位、設(shè)備和附屬建筑的，

23、處以和附屬建筑的，處以1000元以上元以上5000元以下的罰款。元以下的罰款。 河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7、異產(chǎn)毗連房屋所有權(quán)人或使用人因房屋修繕、使用、異產(chǎn)毗連房屋所有權(quán)人或使用人因房屋修繕、使用發(fā)生糾紛，當(dāng)事人可向所在地縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門發(fā)生糾紛，當(dāng)事人可向所在地縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門申請調(diào)解，也可直接向人民法院起訴。申請調(diào)解，也可直接向人民法院起訴。、違反本辦法規(guī)定的行為，觸犯有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定、違反本辦法規(guī)定的行為，觸犯有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的，由有關(guān)部門給予處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追的，由有關(guān)部門給予處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。究刑事責(zé)

24、任。 河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7大、中修工程分類探討大、中修工程分類探討河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7一、北京市城鎮(zhèn)公有住宅樓房大、中小修標(biāo)準(zhǔn)及摘要一、北京市城鎮(zhèn)公有住宅樓房大、中小修標(biāo)準(zhǔn)及摘要（一）樓房大修包括以下內(nèi)容（一）樓房大修包括以下內(nèi)容1.翻建。翻建。2.屋面大修：坡頂挑修或全部換瓦；平頂換板；重作屋面大修：坡頂挑修或全部換瓦；平頂換板；重作防水。防水。3.整棟樓重做外墻板縫防水。整棟樓重做外墻板縫防水。4.抗震加固?？拐鸺庸?。5.綜合維修。綜合維修。6.地下室重做防水。地下室重做防水。7.上、下水及設(shè)備更新。上、下水及設(shè)備更新。8.電器線路更新。電器線路更新

25、。 河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7 （二）樓房中修，包括以下內(nèi)容（二）樓房中修，包括以下內(nèi)容 1.全樓門窗油飾。全樓門窗油飾。2.全樓內(nèi)外墻粉刷。全樓內(nèi)外墻粉刷。3.全部或部分門窗更換。全部或部分門窗更換。4.修補(bǔ)外墻裝飾層。修補(bǔ)外墻裝飾層。5.修補(bǔ)外墻板縫。修補(bǔ)外墻板縫。6.陽臺、梁、板，柱加固。陽臺、梁、板，柱加固。7.屋面維修。屋面維修。8.修補(bǔ)或重做廚、廁間防水層。修補(bǔ)或重做廚、廁間防水層。9.地下室局部滲漏。地下室局部滲漏。10.局部更換上、下水管線及設(shè)備。局部更換上、下水管線及設(shè)備。 河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7二、黑龍江省城鎮(zhèn)樓房大、中修工程分類試行標(biāo)準(zhǔn)摘要

26、二、黑龍江省城鎮(zhèn)樓房大、中修工程分類試行標(biāo)準(zhǔn)摘要（一）樓房大修包括以下內(nèi)容（一）樓房大修包括以下內(nèi)容1.屋面大修：坡頂挑修或全部換瓦；平頂換板；重作屋面大修：坡頂挑修或全部換瓦；平頂換板；重作防水。防水。2.整棟樓重做外墻防水或裝飾層。整棟樓重做外墻防水或裝飾層。3.局部承重墻體和基礎(chǔ)、陽臺、梁、板、柱加固。局部承重墻體和基礎(chǔ)、陽臺、梁、板、柱加固。4.地下室重做防水。地下室重做防水。5.上、下水管線及設(shè)備更新。上、下水管線及設(shè)備更新。6.電器線路更新。電器線路更新。 河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7 （二）樓房中修，包括以下內(nèi)容（二）樓房中修，包括以下內(nèi)容 1.全樓門窗油飾。全樓門窗

27、油飾。2.全樓內(nèi)外墻粉刷。全樓內(nèi)外墻粉刷。3.全部或部分門窗更換。全部或部分門窗更換。4.修補(bǔ)外墻裝飾層。修補(bǔ)外墻裝飾層。5.修補(bǔ)非承重墻體裂縫。修補(bǔ)非承重墻體裂縫。6.屋面維修。屋面維修。7.修補(bǔ)或重做廚、廁間防水層。修補(bǔ)或重做廚、廁間防水層。8.地下室局部滲漏。地下室局部滲漏。9.局部更換上、下水管線及設(shè)備。局部更換上、下水管線及設(shè)備。 河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7案例分析案例分析河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7 案例一：案例一： 2004 年年 5 月，上海市某小區(qū)三樓業(yè)主王某進(jìn)行房屋裝月，上海市某小區(qū)三樓業(yè)主王某進(jìn)行房屋裝修，在衛(wèi)生間安裝衛(wèi)浴用具時，在下面的樓板上打

28、孔，由于修，在衛(wèi)生間安裝衛(wèi)浴用具時，在下面的樓板上打孔，由于沒有密封好，結(jié)果造成滲水，樓下的業(yè)主秦某找上門來，要沒有密封好，結(jié)果造成滲水，樓下的業(yè)主秦某找上門來，要求王某進(jìn)行修復(fù)或采取其他辦法補(bǔ)救，但王某卻說這應(yīng)由物求王某進(jìn)行修復(fù)或采取其他辦法補(bǔ)救，但王某卻說這應(yīng)由物業(yè)解決。于是秦某要求物業(yè)管理公司作出處理。物業(yè)管理公業(yè)解決。于是秦某要求物業(yè)管理公司作出處理。物業(yè)管理公司答復(fù)水是從樓上溢出的，是由于王某的違規(guī)裝修所造成的，司答復(fù)水是從樓上溢出的，是由于王某的違規(guī)裝修所造成的，物業(yè)公司不應(yīng)該負(fù)責(zé)任。物業(yè)公司不應(yīng)該負(fù)責(zé)任。 請你分析本案例涉及的三方應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。請你分析本案例涉及的三方應(yīng)該承擔(dān)的

29、責(zé)任。 河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7案例二：案例二： A、B雙方的房屋相鄰，雙方的房屋相鄰，2003年年11月，月，B的房屋拆舊建的房屋拆舊建新，致使新，致使A的房屋出現(xiàn)明顯傾斜。的房屋出現(xiàn)明顯傾斜。A遂起訴遂起訴B，要求其承擔(dān)維，要求其承擔(dān)維修房屋等費(fèi)用。訴訟期間，法院根據(jù)修房屋等費(fèi)用。訴訟期間，法院根據(jù)A的申請并經(jīng)的申請并經(jīng)A、B共同共同協(xié)商，委托某建筑物診治技術(shù)有限公司對訟爭房屋的受損情協(xié)商，委托某建筑物診治技術(shù)有限公司對訟爭房屋的受損情況、致?lián)p原因、責(zé)任分擔(dān)等項(xiàng)目進(jìn)行鑒定。鑒定結(jié)論為：況、致?lián)p原因、責(zé)任分擔(dān)等項(xiàng)目進(jìn)行鑒定。鑒定結(jié)論為：A、B兩棟房屋出現(xiàn)相對傾斜的主要原因是由

30、于兩棟房屋出現(xiàn)相對傾斜的主要原因是由于A、B兩棟房屋均兩棟房屋均位于軟弱土層上，房屋基礎(chǔ)相距太近，后建位于軟弱土層上，房屋基礎(chǔ)相距太近，后建B房屋的荷載傳房屋的荷載傳至基礎(chǔ)上，與至基礎(chǔ)上，與A房屋基礎(chǔ)產(chǎn)生相互作用，引起傾斜；次要原房屋基礎(chǔ)產(chǎn)生相互作用，引起傾斜；次要原因在于因在于A房屋原為一層，后又加建一層半，房屋結(jié)構(gòu)不對稱。房屋原為一層，后又加建一層半，房屋結(jié)構(gòu)不對稱。 河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7案例三：案例三： 王某住在西城區(qū)一個臨街巷內(nèi)，住房是一磚木結(jié)構(gòu)的平房，王某住在西城區(qū)一個臨街巷內(nèi)，住房是一磚木結(jié)構(gòu)的平房，和王某相鄰的劉某因?yàn)橐_一家粵菜飯館，就安裝了一個大型和王某相

31、鄰的劉某因?yàn)橐_一家粵菜飯館，就安裝了一個大型油煙機(jī)，其排煙口設(shè)置在自己的房頂上。王某的住房一側(cè)窗戶油煙機(jī)，其排煙口設(shè)置在自己的房頂上。王某的住房一側(cè)窗戶恰好與劉某安裝空調(diào)冷氣機(jī)的墻體相鄰，兩者相距約有恰好與劉某安裝空調(diào)冷氣機(jī)的墻體相鄰，兩者相距約有1米，中米，中間形成一條窄道，雖不走人，但一直是王某家一層住房主要的間形成一條窄道，雖不走人，但一直是王某家一層住房主要的通風(fēng)通道通風(fēng)通道 。 劉某的粵菜飯館正式營業(yè)后，王某發(fā)現(xiàn)二層房間里總有股油劉某的粵菜飯館正式營業(yè)后，王某發(fā)現(xiàn)二層房間里總有股油煙味煙味 ，且一旦開戶通風(fēng)，油煙味更大。查找原因，王某發(fā)現(xiàn)原，且一旦開戶通風(fēng)，油煙味更大。查找原因，王

32、某發(fā)現(xiàn)原來是劉某的粵菜飯館廚房的油煙排放口離自己家二層窗口太近，來是劉某的粵菜飯館廚房的油煙排放口離自己家二層窗口太近，只要油煙機(jī)一開，就會有油煙竄進(jìn)王某的房間里。王某找劉某只要油煙機(jī)一開，就會有油煙竄進(jìn)王某的房間里。王某找劉某商量解決油煙排放問題，劉某置之不理。不得已，王某找到物商量解決油煙排放問題，劉某置之不理。不得已，王某找到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司處理，如你就是物業(yè)公司負(fù)責(zé)人，你將業(yè)公司，要求物業(yè)公司處理，如你就是物業(yè)公司負(fù)責(zé)人，你將如何處理？如何處理？河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7 本案涉及到相鄰關(guān)系中的幾個方面的不同問題。相鄰關(guān)系，本案涉及到相鄰關(guān)系中的幾個方面的不同問題。

33、相鄰關(guān)系，從權(quán)利的角度可稱為相鄰權(quán)。所謂相鄰權(quán)，是指兩個或兩以上從權(quán)利的角度可稱為相鄰權(quán)。所謂相鄰權(quán)，是指兩個或兩以上的不動產(chǎn)所有人或占有人、使用人、收益人，因一方對自己所的不動產(chǎn)所有人或占有人、使用人、收益人，因一方對自己所有或占有、使用、收益的不動產(chǎn)行使所有權(quán)或占有、使用、收有或占有、使用、收益的不動產(chǎn)行使所有權(quán)或占有、使用、收益時，享有的要求對方給予必要便利的權(quán)利。益時，享有的要求對方給予必要便利的權(quán)利。 正確的處理相鄰關(guān)系，必須遵守正確的處理相鄰關(guān)系，必須遵守民法通則民法通則第八十三條第八十三條規(guī)定的規(guī)定的有利生產(chǎn)、方便生活、省事、團(tuán)結(jié)互助、公平合理有利生產(chǎn)、方便生活、省事、團(tuán)結(jié)互助、

34、公平合理的的原則。這些原則，既是相鄰各方正確行使相鄰原則。這些原則，既是相鄰各方正確行使相鄰 權(quán)、妥善處理相權(quán)、妥善處理相鄰關(guān)系的原則，同時也是人民法院正確處理相鄰糾紛的原則。鄰關(guān)系的原則，同時也是人民法院正確處理相鄰糾紛的原則。本案中主要涉及相鄰本案中主要涉及相鄰 關(guān)系的下列幾個方面：關(guān)系的下列幾個方面： 1、相鄰?fù)L(fēng)、相鄰?fù)L(fēng) 相鄰?fù)L(fēng)權(quán)是指房屋的所有人或使用人所享有通過門窗保相鄰?fù)L(fēng)權(quán)是指房屋的所有人或使用人所享有通過門窗保證其室內(nèi)與室外空氣的流通和正常開關(guān)窗戶進(jìn)行室內(nèi)外空氣交證其室內(nèi)與室外空氣的流通和正常開關(guān)窗戶進(jìn)行室內(nèi)外空氣交換的權(quán)利。在實(shí)踐中，相鄰換的權(quán)利。在實(shí)踐中，相鄰 一方的下

35、列行為應(yīng)視為是對他方通一方的下列行為應(yīng)視為是對他方通風(fēng)權(quán)的侵犯：風(fēng)權(quán)的侵犯：河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-7 1)因相鄰一方建造房屋或其他設(shè)施時未與相鄰他方的窗戶因相鄰一方建造房屋或其他設(shè)施時未與相鄰他方的窗戶保證適當(dāng)距離、相距太近而使相鄰他方室內(nèi)空氣通風(fēng)不暢；或保證適當(dāng)距離、相距太近而使相鄰他方室內(nèi)空氣通風(fēng)不暢；或阻擋了相鄰他方之窗戶而使其無法通風(fēng)的。阻擋了相鄰他方之窗戶而使其無法通風(fēng)的。2）因相鄰一方的樹枝等延伸到相鄰他方窗前，阻礙相鄰）因相鄰一方的樹枝等延伸到相鄰他方窗前，阻礙相鄰他方室內(nèi)空氣流通的。他方室內(nèi)空氣流通的。3）因相鄰一方長期存在的原因而迫使相鄰他方無法正常）因相鄰一

36、方長期存在的原因而迫使相鄰他方無法正常開啟窗戶，如相鄰一方在靠近相鄰他方窗戶處修廁所，設(shè)置畜開啟窗戶，如相鄰一方在靠近相鄰他方窗戶處修廁所，設(shè)置畜欄或在其方窗下推放垃圾等；或相鄰一方不斷制造異味，排放欄或在其方窗下推放垃圾等；或相鄰一方不斷制造異味，排放污濁空氣、冷氣、熱氣、有害氣體，致使他方只好緊閉窗戶。污濁空氣、冷氣、熱氣、有害氣體，致使他方只好緊閉窗戶。此類情況如相鄰此類情況如相鄰 一方的行為超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，則可按環(huán)保問一方的行為超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，則可按環(huán)保問題引起的相鄰關(guān)系糾紛處理，如不夠國家規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的相鄰一方的題引起的相鄰關(guān)系糾紛處理，如不夠國家規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的相鄰一方的不良行為，可按侵犯相

37、鄰他方通風(fēng)權(quán)來處理。不良行為，可按侵犯相鄰他方通風(fēng)權(quán)來處理。河南鑫苑物業(yè)管理有限公司2022-5-73、相鄰關(guān)系的相鄰環(huán)保關(guān)系、相鄰關(guān)系的相鄰環(huán)保關(guān)系相鄰環(huán)保關(guān)系中的相鄰雙方因環(huán)境問題發(fā)生的權(quán)利、義相鄰環(huán)保關(guān)系中的相鄰雙方因環(huán)境問題發(fā)生的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，即相鄰一方在自已疆界內(nèi)經(jīng)營工業(yè)或行使其他權(quán)利務(wù)關(guān)系，即相鄰一方在自已疆界內(nèi)經(jīng)營工業(yè)或行使其他權(quán)利時，對另一方負(fù)有的，可請求其采取必要的防止污染周圍環(huán)時，對另一方負(fù)有的，可請求其采取必要的防止污染周圍環(huán)境、危害人身、財產(chǎn)安全的義務(wù)和另一方對其疆界外的人享境、危害人身、財產(chǎn)安全的義務(wù)和另一方對其疆界外的人享有的，可請求采取必要的防止污染環(huán)境措施的權(quán)

38、利的關(guān)系。有的，可請求采取必要的防止污染環(huán)境措施的權(quán)利的關(guān)系。通常業(yè)主、住戶個人因相鄰而發(fā)生的糾紛，主要是由于噪聲、通常業(yè)主、住戶個人因相鄰而發(fā)生的糾紛，主要是由于噪聲、油煙、有毒物、放射物修建廁所、畜欄等散發(fā)的臭氣引起的，油煙、有毒物、放射物修建廁所、畜欄等散發(fā)的臭氣引起的，我國對于相鄰環(huán)保關(guān)系沒有具體規(guī)定，但在我國對于相鄰環(huán)保關(guān)系沒有具體規(guī)定，但在民法通則民法通則中中有對于環(huán)境保護(hù)問題民事責(zé)任的規(guī)定。有對于環(huán)境保護(hù)問題民事責(zé)任的規(guī)定。 點(diǎn)評：點(diǎn)評： 物業(yè)管理公司在處理相鄰關(guān)系時只有相協(xié)調(diào)、調(diào)解的義務(wù)物業(yè)管理公司在處理相鄰關(guān)系時只有相協(xié)調(diào)、調(diào)解的義務(wù)和責(zé)任，物業(yè)管理協(xié)調(diào)、調(diào)解不成的，應(yīng)該由當(dāng)事人向政府和責(zé)任，物業(yè)管理協(xié)調(diào)、調(diào)解不成的，應(yīng)該由當(dāng)事人向政府主管部門請求行政處理或直接按照法律程序訴訟或仲裁。主管部門請求行政處理或直接按照法律程序訴訟或仲裁。河南鑫苑物業(yè)管理有限公司202