2015萬達廣場籌備期工程管理的經(jīng)驗分享

1、籌備期經(jīng)驗分享2015年2月目錄籌備期招商階段的工作重點籌備期商戶進場施工階段的工作重點開業(yè)到接管期間的工作重點籌備期工程團隊的管理特點一.籌備期招商階段的工作重點機房設備管理重點 所謂機電設備管理，是指通過前期的介入，并依據(jù)國家和集團相關(guān)標準對各系統(tǒng)的機電設備及設施在設計、施工、工程進度及質(zhì)量監(jiān)督等各階段進行圖紙復核、變更、施工跟進、問題監(jiān)督、檔案歸檔，及時與項目公司的設計、成本、工程以及施工單位協(xié)調(diào)、溝通并組織實施整改，以滿足廣場的開業(yè)和后期營運的需求，保障設備設施安全穩(wěn)定的運行。一.籌備期招商階段的工作重點招商期工程管理的重點步行街商鋪施工圖技術(shù)條件確認及移交。步行街各商鋪的用電容量是否

2、滿足商戶需求。必須要復核商鋪用電總負荷容量以及變壓器的容量能否滿足使用及安全需求。同時要考慮預留日后增容的余量。對商鋪及步行街公共區(qū)域的冷熱負荷指標進行復核，滿足機電設計標準的要求，火鍋及明檔類商鋪的冷負荷適當增加（450W/m2)。臨外玻璃幕墻的商鋪冷熱負荷要適當提高。對商戶排油煙系統(tǒng)進行風量復核，特別是中式餐飲，排氣次數(shù)應50次/小時。一.籌備期招商階段的工作重點招商期工程管理的重點關(guān)注廣場的性能化分析報告，掌握防火分區(qū)的劃分和調(diào)整改造的原則等。關(guān)注當?shù)叵谰值奶厥庖螅ㄖ悄芴由貥?、店招等）。招商末端階段，主要重點是滿足商戶進場施工的條件。特別是各類風管風口的下引，水管，強弱電，上下水等

3、。建議商戶內(nèi)頂部的火災報警線路均采用明敷。招商末端階段，應該盡量召集商戶的設計人員講解“招商手冊”中對商戶設計的要求。以減少日后的問題。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點商家設計圖紙審核重點水電負荷是否滿足原先設定需求。對于超出部分，須對其參數(shù)進行復核。燃氣用量和廚房灶具布局需求盡量跟隨圖紙一并提報。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點商家設計圖紙審核重點是否滿足集團和當?shù)叵啦块T的建審意見，如：面積、疏散距離、疏散出口數(shù)量是否保證、裝修材料方面的要求等。商戶內(nèi)部隔斷位置是否合理，有無與其它管線沖突。裝修圖紙是否滿足當?shù)厣坦芩l(fā)“裝修手冊”要求。時效性，一般審圖不宜超過3天，必須將意見反饋給

4、商戶。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點商家設計圖紙審核重點經(jīng)驗小貼士：商戶出圖前，到場復尺時，應該與招商營運人員共同和商戶設計人員先行了解大致店面店招設計方案布局，是否需要內(nèi)退等信息，以便盡早確認大門的位置，并盡快與商戶簽確，及時反饋給項目工程部門，以利玻璃排產(chǎn)，避免后期返工。 要按照消防報驗的要求，收集和整理商鋪和主力店的圖紙、裝修材料合格證等資料。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點2. 商鋪預驗收及接收商戶交房：設施、設備清點、機電點位移交。施工階段：裝修材料驗收、裝修進度、隱蔽工程驗收、廚房閉水試驗、廚具進場、店招等過程控制。機電功能性驗收：設備試運行、開關(guān)、插座、給排水等檢查。整

5、體驗收：收邊收口、店招、電氣校核。保障臨水、臨電、貨運通道的順暢： 與項目公司及時落實臨水、臨電及貨運通道、垂直運輸?shù)谋Ｕ?方案，并跟蹤落實及成立工程部搶修小組。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點2. 商鋪預驗收及接收確保商鋪的施工條件： 二裝管控小組及時發(fā)現(xiàn)、協(xié)調(diào)處理商鋪與項目公司施工單位的 交叉施工情況，最大限度減少影響商鋪的裝修進度，如漏水、 地面鋪裝、玻璃安裝、公區(qū)裝修等。商戶進場時間：協(xié)調(diào)招商部盡可能動員提前進場，盡早暴露現(xiàn)場工程缺陷、盡早解決。商戶進場時間不能晚于拓展部下發(fā)的商戶進場裝修管控表中的模塊化規(guī)定的進場日期。如果發(fā)現(xiàn)有延遲現(xiàn)象，及早預警。二.籌備期商戶進場施工階段的工作

6、重點2. 商鋪預驗收及接收商戶裝修進度管控：商鋪裝修商戶責任到二裝管控小組人員。量化商戶施工進度表每日施工內(nèi)容，工種、人數(shù)、實時跟蹤。每日核對施工材料數(shù)量及品種，提前通知商戶進料。根據(jù)現(xiàn)場情況協(xié)調(diào)商戶安排施工計劃、交叉施工。餐飲商戶緊盯廚房作業(yè)面、盡早完成閉水試驗、排油煙、補風設備的制作安裝、確定灶具的排產(chǎn)期（一般為點火時間前1個月）、到場時間及燃氣點位。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點2. 商鋪預驗收及接收店招施工需細化施工周期，成品店招、異形玻璃等需確定排產(chǎn)期、到場時間、安裝周期等。經(jīng)驗小貼士： 進場時間晚而裝修周期較長、裝修進度嚴重滯后的需采取特殊手段如送飯、獎懲措施、封閉施工、委派

7、施工人員等。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點3. 加強與項目公司和施工單位的溝通和協(xié)調(diào)a.建立與項目公司的溝通機制：例如：主動參與項目公司或總包單位組織的工程例會、召集專項工作溝通會，制定雙方處理問題的流程等。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點3. 加強與項目公司和施工單位的溝通和協(xié)調(diào)及時跟進施工單位各系統(tǒng)設備設施的安裝進度、施工計劃，及時協(xié)調(diào)在商鋪內(nèi)各系統(tǒng)的交叉施工，不影響項目的總體進度及商戶的裝修進度。例如：商戶吊頂需封板，但施工單位風口及噴淋尚未追位。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點3. 加強與項目公司和施工單位的溝通和協(xié)調(diào)及時與施工單位、招商部門協(xié)調(diào)在商戶鋪內(nèi)終端設備的施工界

8、面或費用，例如：因商戶原因產(chǎn)生的風盤、煙感、噴淋、消火栓移位、增加等。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點3. 加強與項目公司和施工單位的溝通和協(xié)調(diào)經(jīng)驗小貼士：關(guān)注項目屋面防水施工，在廚房施工防水作業(yè)前應完成排油煙、補風、屋面空調(diào)外機的基礎及冷媒路由的施工。定期和商戶施工負責人溝通，了解施工承包方式，及時掌控裝飾材料，施工工種、人員，特別是甲供材料、設備、道具及費用支付，及時聯(lián)系招商部介入?yún)f(xié)調(diào)，避免影響工期。和招商部密切關(guān)注同一商戶同一時期開店商量及所屬施工隊人員在農(nóng)忙時節(jié)的人員安排，避免產(chǎn)生人員不足，影響工期。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點4. 籌備期的人員培訓代管期間注意事項變電所各

9、回路的初次送電必須由施工單位完成（包括因施工需要回路停電的再送電）。各設備室（間）進入外來人員需做好登記。工程各班組開始進入值班狀態(tài)，實行倒班制度。隨時記錄設備運行期間的各種參數(shù)，關(guān)注運行狀態(tài)。收集整理現(xiàn)場跟進階段的各種工程質(zhì)量問題，及時上報項目公司并制定整改時間計劃，落實責任人，跟蹤整改情況。建立對重點部位巡視記錄，按時進行巡查。如：強電井、生活水泵房、消防泵房、濕報間、隔油池間等。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點5. 籌備期的人員培訓培訓目的提高員工的各項工作技能，及時發(fā)現(xiàn)施工過程中質(zhì)量問題。熟悉各種設備設施的操作程序及方法，掌握設備設施的維護保養(yǎng)技能。及時有效處理各種突發(fā)事件。二.籌

10、備期商戶進場施工階段的工作重點6. 施工階段的現(xiàn)場跟進燃氣部分燃氣管網(wǎng)的施工，是廣場正常開業(yè)的必備條件，應給予高度重視。餐飲商鋪簽約后需立即提供燃氣灶具擺放位置平面圖,燃氣設計說明與燃氣需求量，燃氣灶具清單。燃氣灶具廠商提供合格證、當?shù)厝細夤菊J可證明等資料。二.籌備期商戶進場施工階段的工作重點6. 施工階段的現(xiàn)場跟進燃氣部分煤氣布局滿足消防要求（商鋪廚房區(qū)域的封閉，不能在就餐區(qū)域設置煤氣）。煤氣灶具數(shù)量不能隨意增加，煤氣調(diào)壓站施工進度及點火時間。煤氣開通費用的辦理。三.開業(yè)到接管期間的工作重點在對圖紙,建造標準和現(xiàn)場熟悉的情況下，并依照商管自身的需求，列出遺留問題清單，特別是“品質(zhì)提升項和商管需求項”做好與項目公司工程副總、設計副總的溝通，以尋求支持，減少日后問題。三.開業(yè)到接管期間的工作重點做好對現(xiàn)場整改施工人員的作業(yè)管理，加強管理措施。對于在重要機房（如配電房、制冷機房、消控室、消防水泵房等）需要施工的人員，對其作業(yè)內(nèi)容和作業(yè)人數(shù)、施工人員資質(zhì)要做詳細登記。同時需派員進行監(jiān)護作業(yè)，以免出現(xiàn)影響正常營運的情況。三.開業(yè)到接管期間的工作重點利用整理遺留問題的時機，對工程部人員進行再教育培訓，以使其能更快、更深入地掌握和了解相關(guān)系統(tǒng)狀況，以及應急、應變措施。四. 籌備期工程團隊的管理特點關(guān)注工程團隊的組建和思想動態(tài)，加強溝通和合理休息，