工業(yè)地產(chǎn)研究

1、1本報(bào)告嚴(yán)格保密深圳眾廈地產(chǎn)顧問有限公司深圳眾廈地產(chǎn)顧問有限公司2本報(bào)告嚴(yán)格保密用心，創(chuàng)造價(jià)值用心，創(chuàng)造價(jià)值 Creating value by hearts Creating value by hearts3本報(bào)告嚴(yán)格保密工業(yè)地產(chǎn)專題研究工業(yè)地產(chǎn)專題研究 2022-5-124本報(bào)告嚴(yán)格保密工業(yè)地產(chǎn)概念起源于19世紀(jì)末工業(yè)化國(guó)家，最早的工業(yè)物業(yè)出現(xiàn)在20世紀(jì)初的英國(guó)和美國(guó)。從1945年開始后很多國(guó)家將工業(yè)地產(chǎn)融入到整個(gè)國(guó)家策略之中，但是直到1970年，工業(yè)地產(chǎn)得以快速的發(fā)展并在各方面逐漸走向成熟。工業(yè)地產(chǎn)往往是一個(gè)城市乃至國(guó)家的經(jīng)濟(jì)支柱?！叭毡镜墓I(yè)地產(chǎn)占全世界的30，對(duì)日本GDP貢獻(xiàn)在40以

2、上；美國(guó)工業(yè)地產(chǎn)占全世界的27，對(duì)本國(guó)GDP貢獻(xiàn)也超出了30”。引引言言5本報(bào)告嚴(yán)格保密研究思維導(dǎo)圖：研究思維導(dǎo)圖：工業(yè)地產(chǎn)概述工業(yè)地產(chǎn)概述v定義、分類及特點(diǎn)v發(fā)展歷程v政策影響解讀v市場(chǎng)特征v趨勢(shì)研究v開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析盈利模式研究盈利模式研究開發(fā)模式研究開發(fā)模式研究v 工業(yè)園區(qū)模式v 主導(dǎo)企業(yè)引導(dǎo)模式v 工業(yè)地產(chǎn)商模式v 綜合開發(fā)模式v 出租v 出售v REITSv 案例分析眾廈觀點(diǎn)眾廈觀點(diǎn)v 未來走向v 市場(chǎng)機(jī)會(huì)v 盈利模式創(chuàng)新6本報(bào)告嚴(yán)格保密第一部分：工業(yè)地產(chǎn)概述第一部分：工業(yè)地產(chǎn)概述v定義、分類及特點(diǎn)v發(fā)展歷程v市場(chǎng)特征v趨勢(shì)研究v政策影響解讀v開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析7本報(bào)告嚴(yán)格保密工業(yè)地產(chǎn)：工業(yè)地

3、產(chǎn)：指在新經(jīng)濟(jì)、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)指在新經(jīng)濟(jì)、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)業(yè) 為依托、地產(chǎn)為載體的工業(yè)物業(yè)總稱。為依托、地產(chǎn)為載體的工業(yè)物業(yè)總稱。定義定義工業(yè)地產(chǎn)之消費(fèi)者工業(yè)地產(chǎn)之消費(fèi)者主要客戶為公司、企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，而不等同于住宅項(xiàng)目中的個(gè)人、老百姓。工業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟(jì)、新型工業(yè)化背景下，以工業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟(jì)、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、高新技術(shù)研究與發(fā)展用房為主要開發(fā)對(duì)象，房、高新技術(shù)研究與發(fā)展用房為主要開發(fā)對(duì)象，集投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)等為一體的工業(yè)集投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)等為一體的工業(yè)物業(yè)總稱

4、。物業(yè)總稱。工業(yè)地產(chǎn)之功能涵蓋工業(yè)地產(chǎn)之功能涵蓋行政管理、生產(chǎn)加工、形象展示、物流配送、商務(wù)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、生活服務(wù)、人才服務(wù)、科研活動(dòng)、會(huì)展活動(dòng)、休閑活動(dòng)、會(huì)晤功能、銷售功能等一切能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的服務(wù)功能。 8本報(bào)告嚴(yán)格保密根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，將其劃分根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，將其劃分為兩大類，即工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)。為兩大類，即工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)。工業(yè)地產(chǎn)分類工業(yè)地產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)廠房標(biāo)準(zhǔn)廠房定制廠房定制廠房工業(yè)廠房工業(yè)廠房工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)綜合工業(yè)園綜合工業(yè)園科技園區(qū)科技園區(qū)物流園區(qū)物流園區(qū)專業(yè)園區(qū)專業(yè)園區(qū)企業(yè)總部基地企業(yè)總部基地工業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房是具有廣

5、泛通用性的、用于生產(chǎn)的工業(yè)用途物業(yè)。定制廠房是為使用者量身定做的工業(yè)用途物業(yè)，建成后，一般出租給使用者5到10年時(shí)間。主要由標(biāo)準(zhǔn)廠房及定制廠房組成，功能多樣化的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。物業(yè)類別主要有研發(fā)中心、信息科技單位、土地、企業(yè)加速中心等。物流園主要是服務(wù)于物流行業(yè)，滿足其使用要求的工業(yè)園區(qū)。對(duì)設(shè)備及廠址有特殊要求的園區(qū)?？偛炕谹BP以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地。9本報(bào)告嚴(yán)格保密標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的兼容性很好，適合成片開發(fā)，物標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的兼容性很好，適合成片開發(fā)，物業(yè)形式多為單層、多層、聯(lián)排及疊加為主。業(yè)形式多為單層、多層、聯(lián)排及疊加為主。p

6、 企業(yè)可以迅速投入生產(chǎn)，縮減新建一個(gè)工廠的時(shí)間；p 長(zhǎng)期租賃廠房實(shí)際上是一種融資行為，可以節(jié)省初期的投入，為企業(yè)帶來放大數(shù)倍的資本，利于企業(yè)的擴(kuò)張；p 對(duì)于不是十分了解中國(guó)國(guó)情的外資企業(yè)來說，租用標(biāo)準(zhǔn)廠房也是一個(gè)過渡期，為以后自建工廠做個(gè)過渡，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；p 企業(yè)可以從標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的附加產(chǎn)品獲益，如：園區(qū)的優(yōu)惠財(cái)政和稅收政策、園區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)、園區(qū)的企業(yè)集群效應(yīng)。標(biāo)準(zhǔn)廠房的優(yōu)勢(shì)標(biāo)準(zhǔn)廠房的優(yōu)勢(shì)聯(lián)排聯(lián)排單層單層疊加廠房疊加廠房多層廠房多層廠房單層單層工業(yè)廠房工業(yè)廠房標(biāo)準(zhǔn)廠房標(biāo)準(zhǔn)廠房10本報(bào)告嚴(yán)格保密定制工業(yè)廠房在中國(guó)還處于探索實(shí)踐階段，以滿足客戶定制工業(yè)廠房在中國(guó)還處于探索實(shí)踐階段，以滿足客戶特定

7、要求為主，服務(wù)客戶多為跨國(guó)公司。特定要求為主，服務(wù)客戶多為跨國(guó)公司。工業(yè)廠房工業(yè)廠房定制廠房定制廠房開發(fā)商提供一站式服務(wù)，減少使用者在建設(shè)工廠中的種種繁瑣的手續(xù)，使用者不必為一個(gè)項(xiàng)目組建專門的基建隊(duì)伍；開發(fā)商實(shí)際上是提供了一種財(cái)務(wù)手段，減少使用者一次性的投資；有利于使用者鎖定經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，減少持有物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，減少短期租賃風(fēng)險(xiǎn)；提供使用者行業(yè)退出的機(jī)會(huì)，減輕使用者資產(chǎn)負(fù)擔(dān)；量身定制物業(yè)解決方案可以充分滿足使用者業(yè)務(wù)需求；使用者可以專注于拓展其業(yè)務(wù)；對(duì)于使用者而言是進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債表外的融資。定制并出租廠房的好處定制并出租廠房的好處IBMIBM亞太地區(qū)總部亞太地區(qū)總部p 國(guó)內(nèi)案例數(shù)量較少；p 租金較高，使

8、用率高；p 物業(yè)形式主要為單層、多層；p 客戶一般為跨國(guó)公司，且多從事高科技制造業(yè)和物流業(yè)。定制廠房主要特點(diǎn)定制廠房主要特點(diǎn)德國(guó)飛煌世亞電子公司德國(guó)飛煌世亞電子公司蘇州工業(yè)園蘇州工業(yè)園11本報(bào)告嚴(yán)格保密工業(yè)園區(qū)涵蓋廣泛，主要為各類工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、總部工業(yè)園區(qū)涵蓋廣泛，主要為各類工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、總部基地等，物業(yè)形式表現(xiàn)為各類工業(yè)物業(yè)的集合?；氐龋飿I(yè)形式表現(xiàn)為各類工業(yè)物業(yè)的集合。多層停車場(chǎng)多層停車場(chǎng)貨運(yùn)貨運(yùn)電梯電梯Techplace I綜合產(chǎn)業(yè)園綜合產(chǎn)業(yè)園功能復(fù)合：如新加坡面向輕工業(yè)的園區(qū)Techplace I，主要產(chǎn)業(yè)為電子、精密加工、信息產(chǎn)業(yè)及研發(fā)等。北京嘉捷科技園北京嘉捷科技園工業(yè)園區(qū)工業(yè)園

9、區(qū)北京經(jīng)開科技園北京經(jīng)開科技園科技園、孵化器科技園、孵化器園區(qū)物業(yè)類別以科 技、信息為主，包括研發(fā)中心、信息科技單位、軟件設(shè)計(jì)與開發(fā)，信息科技等。12本報(bào)告嚴(yán)格保密工業(yè)園區(qū)物業(yè)形式一般為多層，租金較純辦公樓相對(duì)便工業(yè)園區(qū)物業(yè)形式一般為多層，租金較純辦公樓相對(duì)便宜，一般為混凝土結(jié)構(gòu)，注重綠化，外觀形象科技化。宜，一般為混凝土結(jié)構(gòu)，注重綠化，外觀形象科技化。工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)物流園物流園主要是服務(wù)于物流行業(yè)的工業(yè)園區(qū)，如新加坡樟宜空港物流園區(qū)。專業(yè)物流園專業(yè)物流園對(duì)設(shè)備及廠址有特殊要求的園區(qū)。如大亞灣石油化工專業(yè)園區(qū)。總部基地總部基地 以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)

10、于一體的企業(yè)總部聚集基地?？梢詾槠髽I(yè)提供良好的中樞式運(yùn)營(yíng)管理氛圍，以高效、多能、全屏化優(yōu)勢(shì)為企業(yè)創(chuàng)建發(fā)展的高速通道，以中心級(jí)輻射全國(guó)乃至全球的“中心外圍效應(yīng)”為企業(yè)鋪設(shè)前瞻式空間路徑。 13本報(bào)告嚴(yán)格保密工業(yè)地產(chǎn)是靠市場(chǎng)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的行業(yè)，具有政策主導(dǎo)、工業(yè)地產(chǎn)是靠市場(chǎng)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的行業(yè)，具有政策主導(dǎo)、專業(yè)性強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)、投資回報(bào)期長(zhǎng)及自身增值性的特點(diǎn)。專業(yè)性強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)、投資回報(bào)期長(zhǎng)及自身增值性的特點(diǎn)。工業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)工業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)工業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟(jì)、 產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大；工業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，不同工業(yè)地產(chǎn)必須滿足不同產(chǎn) 業(yè)發(fā)展需求及功能要求；由于工業(yè)發(fā)展具有 很強(qiáng)的聚集效應(yīng)，

11、不同區(qū)域具有不同的 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域市場(chǎng)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)需求一致性較強(qiáng)；致使工業(yè)地產(chǎn)在同區(qū)域的功能差別很小。 工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大，前期投入大；資金占用周期長(zhǎng)，投資回收期限大于住宅房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)； 發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，拓展項(xiàng)目收入來源；加強(qiáng)教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置，打造產(chǎn)業(yè)群；都將促使項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升特點(diǎn)一特點(diǎn)一特點(diǎn)二特點(diǎn)二特點(diǎn)三特點(diǎn)三特點(diǎn)四特點(diǎn)四14本報(bào)告嚴(yán)格保密中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了粗放經(jīng)營(yíng)、逐步規(guī)范、集約化使用中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了粗放經(jīng)營(yíng)、逐步規(guī)范、集約化使用三個(gè)階段，伴隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)建設(shè)穩(wěn)健快速發(fā)展。三個(gè)階段，伴隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)建設(shè)穩(wěn)健快速發(fā)展。0707年后年

12、后開發(fā)區(qū)名義“圈地”土地集中整頓階段0303年年2 2月至月至0303年底年底0404年年0505年至年至0606年年整頓深化，監(jiān)管力度加強(qiáng)短暫休克療法持續(xù)整頓，取得階段性成果政政策策效效果果鞏固整頓成果合理規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展經(jīng)濟(jì)高經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展速發(fā)展需要，需要，逐步放逐步放行階段行階段強(qiáng)化集約用地強(qiáng)化集約用地積極盤活存量土地積極盤活存量土地鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)鼓勵(lì)向鼓勵(lì)向“多功能綜合性多功能綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)”發(fā)展發(fā)展今后政策方向今后政策方向土 地出 讓金 收支 管理逐步實(shí)施工業(yè)用地招拍掛經(jīng)濟(jì)發(fā)展曲線經(jīng)濟(jì)發(fā)展曲線工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程粗放經(jīng)營(yíng)階段：圈地；整頓粗放經(jīng)營(yíng)階段

13、：圈地；整頓規(guī)范經(jīng)營(yíng)階段：放行；管理規(guī)范經(jīng)營(yíng)階段：放行；管理集約使用階段：綜合；優(yōu)化集約使用階段：綜合；優(yōu)化15本報(bào)告嚴(yán)格保密03年以后中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)邁入新一輪高速發(fā)展期，年以后中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)邁入新一輪高速發(fā)展期，中外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商共同角力工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。中外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商共同角力工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。2006年8月10日到11日，由北京思源置地房地產(chǎn)顧問有限公司和新地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)聯(lián)合舉辦的“中國(guó)產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)新論壇”在北京國(guó)際會(huì)議中心召開。 三大總部經(jīng)濟(jì)區(qū)：長(zhǎng)三角區(qū)，以上海為核心的“總部-加工基地”區(qū)域合作模式；珠三角區(qū)，形成了香港和順德、東莞間的“總部-制造業(yè)”互動(dòng)發(fā)展模式；環(huán)渤海區(qū)，以北京為核心，以京津冀及環(huán)

14、渤海為腹地的總部-加工基地模式。從2003年普洛斯帶著“物流地產(chǎn)”的概念登陸中國(guó)后，中外地產(chǎn)開發(fā)商就掀起了物流地產(chǎn)的熱潮。美國(guó)工業(yè)地產(chǎn)巨頭AMB收購(gòu)了松江九亭的一個(gè)物流房地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資約1330萬美元。“這是AMB在中國(guó)的第一筆收購(gòu)?！逼煜碌臇|芝有機(jī)硅公司與江蘇省南通市政府簽署協(xié)議，計(jì)劃投資約7800萬美元在南通建設(shè)其在中國(guó)最大的工業(yè)廠房。同時(shí)還將拓展中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，計(jì)劃通過5000萬美元的資產(chǎn)而使項(xiàng)目得到經(jīng)營(yíng)性升值。主要標(biāo)志事件主要標(biāo)志事件16本報(bào)告嚴(yán)格保密近兩年政府政策主要調(diào)控目的在于抑制外資熱錢大量進(jìn)近兩年政府政策主要調(diào)控目的在于抑制外資熱錢大量進(jìn)入；及提高工業(yè)土地出讓金，規(guī)范工

15、業(yè)土地出讓。入；及提高工業(yè)土地出讓金，規(guī)范工業(yè)土地出讓。政策分析政策分析0606年政策年政策為了防治外資的大量涌入對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)安全造成影響，提高外資進(jìn)入門檻 。工業(yè)用地招拍掛主要是解決工業(yè)用地出讓價(jià)格太低和過程不規(guī)范問題。強(qiáng)化土地出讓金收支管理，約束地方政府賣地的沖動(dòng)。強(qiáng)化土地出讓金收支管理，約束地方政府賣地的沖動(dòng)。 0707年政策年政策7月11日，關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見，提高外資進(jìn)入門檻 。8月1日，國(guó)土資源部招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范和和協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范正式施行。規(guī)范土地供給。正式施行。規(guī)范土地供給

16、。 8月6日，國(guó)土資源部推出土地使用五大價(jià)格與稅收措施。五大措施：一是提高征地成本。二是規(guī)范土地出讓收支管理。三是提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)。四是統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。五是加大建設(shè)用地取得和保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)力度。8月31日，國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知。建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度國(guó)家根據(jù)土地等級(jí)、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 10月18日，土地出讓金收支管理辦法；11月22日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行日前聯(lián)合發(fā)出關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策

17、等問題的通知。 提高工業(yè)土地使用稅費(fèi)。提高工業(yè)土地使用稅費(fèi)。17本報(bào)告嚴(yán)格保密特征一：特征一：工業(yè)投資持續(xù)增長(zhǎng)；呈現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱。工業(yè)投資持續(xù)增長(zhǎng)；呈現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱。中國(guó)吸引投資能力增強(qiáng)，參與供給產(chǎn)業(yè)分工能力加強(qiáng)；企業(yè)總中國(guó)吸引投資能力增強(qiáng)，參與供給產(chǎn)業(yè)分工能力加強(qiáng)；企業(yè)總部向一線城市部向一線城市“遷徙遷徙”；制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移。；制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移。中國(guó)參與國(guó)際產(chǎn)業(yè)分工能力加強(qiáng)，目前“世界制造工廠”的局面還會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)下去，這取決于中國(guó)廉價(jià)而豐富的勞動(dòng)力、低廉的工業(yè)土地價(jià)格和巨大的消費(fèi)市場(chǎng)；北京、上海等一線城市土地價(jià)格一直在攀升，因此國(guó)外一些跨國(guó)企業(yè)開始把制造基地向二、三線

18、城市轉(zhuǎn)移，在這些二、三城市還在這些二、三城市還有其發(fā)展的巨大空間；有其發(fā)展的巨大空間；區(qū)域性招商引資力度普遍加大，各類開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)和生產(chǎn)性 服務(wù)業(yè)集聚區(qū)層出不窮，直接拉動(dòng)了工業(yè)房產(chǎn)的持續(xù)需求直接拉動(dòng)了工業(yè)房產(chǎn)的持續(xù)需求; ;各地對(duì)工業(yè)房產(chǎn)投資開發(fā)給予政策、稅收和土地供給價(jià)格等方各地對(duì)工業(yè)房產(chǎn)投資開發(fā)給予政策、稅收和土地供給價(jià)格等方 面諸多優(yōu)惠，為工業(yè)房產(chǎn)的開發(fā)注入了催化劑。面諸多優(yōu)惠，為工業(yè)房產(chǎn)的開發(fā)注入了催化劑。市場(chǎng)特征市場(chǎng)特征18本報(bào)告嚴(yán)格保密特征二：特征二：工業(yè)土地存量不足，工業(yè)土地日益稀缺。工業(yè)土地存量不足，工業(yè)土地日益稀缺。工業(yè)土地面積供應(yīng)工業(yè)土地面積供應(yīng)縮減原因：縮減原因：國(guó)家

19、宏觀政策加強(qiáng)對(duì)開發(fā)區(qū)和工業(yè)園的調(diào)控力度，清理整頓開發(fā)區(qū)，致使大量開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)關(guān)閉；保留下來的開發(fā)區(qū)也普遍存在用地空間不足的問題，未來的發(fā)展空間受限。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，市場(chǎng)需求量大市場(chǎng)需求量大市場(chǎng)供應(yīng)面積小市場(chǎng)供應(yīng)面積小工業(yè)地產(chǎn)升溫，全國(guó)大部分地區(qū)現(xiàn)有開發(fā)區(qū)土地存量不足。工業(yè)地產(chǎn)升溫，全國(guó)大部分地區(qū)現(xiàn)有開發(fā)區(qū)土地存量不足。上海、重慶等地的工業(yè)園區(qū)同樣面臨無地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工業(yè)園區(qū)已基本無地可售，市場(chǎng)上對(duì)工業(yè)用地的爭(zhēng)奪到了激烈的程度，甚至出現(xiàn)了200家客戶爭(zhēng)奪100畝的土地的場(chǎng)景。 19本報(bào)告嚴(yán)格保密特征三：特征三：工業(yè)土地供求結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致土地價(jià)格快速上漲。工業(yè)

20、土地供求結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致土地價(jià)格快速上漲。本年度工業(yè)地產(chǎn)土地價(jià)本年度工業(yè)地產(chǎn)土地價(jià)值增長(zhǎng)迅速，工業(yè)土地值增長(zhǎng)迅速，工業(yè)土地地價(jià)上漲速度快。地價(jià)上漲速度快。2007年全國(guó)城市總體地價(jià)增長(zhǎng)率同期水平比較（年全國(guó)城市總體地價(jià)增長(zhǎng)率同期水平比較（% %） 從2003年起，國(guó)家就開始清理工業(yè)園區(qū)，嚴(yán)控工業(yè)用地，各類違歸工業(yè)園區(qū)數(shù)量驟減。經(jīng)過了2007年，工業(yè)地產(chǎn)依靠廉價(jià)土地進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作的時(shí)代基本結(jié)束；資料來源：國(guó)土資源部地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng) n2006第三季度第三季度n2007第三季度第三季度20本報(bào)告嚴(yán)格保密特征四：特征四：工業(yè)地產(chǎn)概念不斷延展，涵蓋范圍不斷擴(kuò)大。工業(yè)地產(chǎn)概念不斷延展，涵蓋范圍不斷擴(kuò)大。工業(yè)地

21、產(chǎn)的概念不斷延展，由廠房工業(yè)地產(chǎn)的概念不斷延展，由廠房科技園、物科技園、物流園、總部基地等流園、總部基地等文化產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)文化產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)業(yè)園等，不斷地?cái)U(kuò)大其涵蓋的范圍。業(yè)園等，不斷地?cái)U(kuò)大其涵蓋的范圍。簡(jiǎn)單的工廠用房簡(jiǎn)單的工廠用房產(chǎn)業(yè)集群：產(chǎn)業(yè)集群：科技園、物流園、專業(yè)園區(qū)、科技園、物流園、專業(yè)園區(qū)、企業(yè)總部基地等企業(yè)總部基地等衍生產(chǎn)業(yè)集群：衍生產(chǎn)業(yè)集群：文化產(chǎn)業(yè)園；新聞會(huì)展中心文化產(chǎn)業(yè)園；新聞會(huì)展中心卡通動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地卡通動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地汽車后市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)基地汽車后市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)基地長(zhǎng)三角國(guó)際技術(shù)藍(lán)領(lǐng)基地長(zhǎng)三角國(guó)際技術(shù)藍(lán)領(lǐng)基地21本報(bào)告嚴(yán)格保密工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但由于政府土地政策調(diào)控

22、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但由于政府土地政策調(diào)控及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)情況，供大于求造成的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)難度，形成的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)：政策風(fēng)險(xiǎn)：土地出讓政策變化，招商、稅收優(yōu)惠政策的變化造成區(qū)域吸引力下降。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)： 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力下降，引起對(duì)工業(yè)物業(yè)需求的減少； 產(chǎn)業(yè)升級(jí)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整引起對(duì)物業(yè)需求變化。開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)22本報(bào)告嚴(yán)格保密工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域不斷擴(kuò)大、開發(fā)模式不斷創(chuàng)新，邁入新一工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域不斷擴(kuò)大、開發(fā)模式不斷創(chuàng)新，邁入新一輪高速

23、發(fā)展期；傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正向輪高速發(fā)展期；傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正向方向發(fā)展。方向發(fā)展。政策將強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)工業(yè)用地的配置作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)政策將強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)工業(yè)用地的配置作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格回歸到真實(shí)價(jià)值。格回歸到真實(shí)價(jià)值。趨勢(shì)一趨勢(shì)一國(guó)外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢(shì)，操作方式將國(guó)外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢(shì)，操作方式將不斷創(chuàng)新。資本運(yùn)作成為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的趨勢(shì)。不斷創(chuàng)新。資本運(yùn)作成為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的趨勢(shì)。趨勢(shì)二趨勢(shì)二由于國(guó)內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)的規(guī)模形成，由于國(guó)內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)的規(guī)模形成，投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大，更多城市將得到發(fā)展機(jī)遇。投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大

24、，更多城市將得到發(fā)展機(jī)遇。 趨勢(shì)三趨勢(shì)三工業(yè)地產(chǎn)逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級(jí)過渡，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級(jí)過渡，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)型新城開發(fā)時(shí)代產(chǎn)業(yè)型新城開發(fā)時(shí)代” 。趨勢(shì)四趨勢(shì)四工業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)分析工業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)分析23本報(bào)告嚴(yán)格保密第二部分：工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式研究第二部分：工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式研究v 工業(yè)園區(qū)模式v 主導(dǎo)企業(yè)引導(dǎo)模式v 工業(yè)地產(chǎn)商模式v 綜合模式開發(fā)模式24本報(bào)告嚴(yán)格保密工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)通常包括的四種開發(fā)模式：工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)通常包括的四種開發(fā)模式：工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)商模式工業(yè)地產(chǎn)商模式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地,建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施或廠房、

25、倉(cāng)庫等,然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目。主體企業(yè)引導(dǎo)模式主體企業(yè)引導(dǎo)模式實(shí)力企業(yè)獲取工業(yè)用地開發(fā)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū),自身進(jìn)駐且占主導(dǎo)，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)同類企業(yè)。工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式通過政府行為，劃區(qū)域規(guī)劃發(fā)展集群產(chǎn)業(yè)。該模式為中國(guó)目前各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式模式，同樣也是我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體。綜合運(yùn)作模式綜合運(yùn)作模式上述三種模式的混合運(yùn)用。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式25本報(bào)告嚴(yán)格保密工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式：工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式：以政府開發(fā)為主導(dǎo)，規(guī)劃各種開發(fā)以政府開發(fā)為主導(dǎo)，規(guī)劃各種開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園，示范帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面

26、發(fā)展。區(qū)、產(chǎn)業(yè)園，示范帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。地方政府是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體，工業(yè)園開發(fā)模式也是各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式。地方政府創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)，形成其特有的優(yōu)勢(shì)，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。開發(fā)主體開發(fā)主體操作手段操作手段區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)潛力十足；區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；宏觀政策重大利好，產(chǎn)業(yè)發(fā)展具備良好的政策環(huán)境。具備外部條件具備外部條件工業(yè)園模式工業(yè)園模式26本報(bào)告嚴(yán)格保密總體規(guī)劃總體規(guī)劃園區(qū)建設(shè)園區(qū)建設(shè)園區(qū)管理園區(qū)管理園區(qū)升級(jí)園區(qū)升級(jí)區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究園區(qū)開發(fā)定位行

27、業(yè)發(fā)展規(guī)劃園區(qū)招商定位園區(qū)開發(fā)策略園區(qū)招商策略開發(fā)財(cái)務(wù)規(guī)劃概念性規(guī)劃控制性規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施規(guī) 劃詳細(xì)規(guī)劃非盈利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)盈利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)共用設(shè)施建設(shè)國(guó)內(nèi)招商國(guó)外招商客戶管理物業(yè)管理土地容積率產(chǎn)業(yè)升級(jí)工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式流程工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式流程政府規(guī)劃及先期投入為基礎(chǔ)，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策及稅政府規(guī)劃及先期投入為基礎(chǔ)，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策及稅收政策實(shí)現(xiàn)招商，同時(shí)還負(fù)責(zé)園區(qū)管理及產(chǎn)業(yè)升級(jí)。收政策實(shí)現(xiàn)招商，同時(shí)還負(fù)責(zé)園區(qū)管理及產(chǎn)業(yè)升級(jí)。政府制定園區(qū)發(fā)展的總體規(guī)劃，包括行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，園區(qū)開發(fā)策略、園區(qū)招商策略及開發(fā)財(cái)務(wù)規(guī)劃等，通過前期的基礎(chǔ)投入，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策來吸引大型工業(yè)企業(yè)來園區(qū)建廠，政府負(fù)責(zé)未來

28、園區(qū)管理及未來的規(guī)劃升級(jí)。政府完全主導(dǎo)的開發(fā)模式政府完全主導(dǎo)的開發(fā)模式27本報(bào)告嚴(yán)格保密以政府規(guī)劃的工業(yè)區(qū)、科技園區(qū)的建設(shè)為主導(dǎo)，吸以政府規(guī)劃的工業(yè)區(qū)、科技園區(qū)的建設(shè)為主導(dǎo)，吸引符合條件的企業(yè)進(jìn)駐，完成工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)。引符合條件的企業(yè)進(jìn)駐，完成工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)。松山湖將努力發(fā)展成為國(guó)內(nèi)外著名企業(yè)聚集中心、研發(fā)服務(wù)中心、人才教育松山湖將努力發(fā)展成為國(guó)內(nèi)外著名企業(yè)聚集中心、研發(fā)服務(wù)中心、人才教育中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；發(fā)展“三大產(chǎn)業(yè)”（電子信息產(chǎn)業(yè)、生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)和裝備制造業(yè)）；聚集“三類企業(yè)”（高新技術(shù)企業(yè)、“兩自”企業(yè)和高稅收企業(yè)）；當(dāng)好“三創(chuàng)”示范區(qū)（創(chuàng)新發(fā)展模式、創(chuàng)新

29、發(fā)展環(huán)境、創(chuàng)新發(fā)展能力），全力打造活力松山湖，實(shí)力松山湖，魅力松山湖。松山湖屬丘陵地貌，地處東莞幾何中心，規(guī)劃規(guī)劃控制面積控制面積7272平方公里，平方公里，有近有近8 8平方公里的淡水湖平方公里的淡水湖和豐富的植被。和豐富的植被。截至2007年6月，已完成130多公里高標(biāo)準(zhǔn)道路、100多萬平方米生產(chǎn)生活設(shè)施、500多萬平方米綠化面積。 案例案例東莞松山湖工業(yè)園東莞松山湖工業(yè)園1 1、北部工業(yè)城、北部工業(yè)城 ：位于松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的北部，占地面積約10平方公里，分成A、B、C、D、E五個(gè)工業(yè)分區(qū)和一個(gè)城市核心區(qū)。城市核心區(qū)內(nèi)配備小學(xué)、幼兒園、高級(jí)公寓、商業(yè)中心、文體廣場(chǎng)、汽車客運(yùn)站等生活設(shè)施

30、，滿足了區(qū)內(nèi)人員的日常生活需要。另外，各工業(yè)分區(qū)均設(shè)員工生活區(qū)，配套飯?zhí)?、便利店、自?dòng)柜員機(jī)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等設(shè)施，企業(yè)可租用、購(gòu)買或購(gòu)地自建企業(yè)可租用、購(gòu)買或購(gòu)地自建員工宿舍。員工宿舍。2 2、科學(xué)園：、科學(xué)園：位于松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的中心區(qū)，占地面積平方公里，擁有大面積的單元式開發(fā)用地，現(xiàn)有研發(fā)樓、商務(wù)辦公樓、東莞留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、生產(chǎn)力大廈等辦公場(chǎng)所，配套學(xué)術(shù)交流中心、圖書館等公共服務(wù)平臺(tái), 已引進(jìn)廣東電子工業(yè)研究院、南海海洋引進(jìn)廣東電子工業(yè)研究院、南海海洋生物技術(shù)國(guó)家工程研究中心東莞基地、廣生物技術(shù)國(guó)家工程研究中心東莞基地、廣東華南工業(yè)設(shè)計(jì)院等技術(shù)平臺(tái)，東華南工業(yè)設(shè)計(jì)院等技術(shù)平臺(tái)，并正全力打造信

31、息咨詢平臺(tái)、產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)、863軟件項(xiàng)目孵化器，努力將其建設(shè)成為東莞的總部中心、研發(fā)服務(wù)中心。東莞松山湖片區(qū)發(fā)展的兩大核心支撐點(diǎn)東莞松山湖片區(qū)發(fā)展的兩大核心支撐點(diǎn)28本報(bào)告嚴(yán)格保密以電子信息、生物技術(shù)和高端裝備制造為主的開發(fā)建設(shè)以電子信息、生物技術(shù)和高端裝備制造為主的開發(fā)建設(shè)及招商策略，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展。及招商策略，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展。20072007年松山湖實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值年松山湖實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值110110億元億元，比上年增長(zhǎng)45%；本級(jí)可支配財(cái)政收入4.5億元，比上年增長(zhǎng)125%；工商稅收5.07億元，比上年增長(zhǎng)195%.園區(qū)大中型科研機(jī)構(gòu)達(dá)到29家，世界500強(qiáng)企業(yè)9家，跨國(guó)公司

32、企業(yè)18家。另外，全年共引進(jìn)大中型項(xiàng)目36個(gè)，協(xié)議引進(jìn)資金130億元。2007年，松山湖專利申請(qǐng)和授權(quán)總量分別達(dá)到83件和53件，被確定為“廣東省知識(shí)產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)園區(qū)”和“廣東省版權(quán)興業(yè)示范基地”。 招商進(jìn)駐主要企業(yè)招商進(jìn)駐主要企業(yè)企業(yè)名稱企業(yè)名稱主要業(yè)務(wù)主要業(yè)務(wù)中大南海海洋生物技術(shù)工程中心利用現(xiàn)代先進(jìn)的生物技術(shù)進(jìn)行海洋生物制品、海洋藥物、特種飼料、水產(chǎn)添加劑、工業(yè)用酶等海洋生物技術(shù)的研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化 通快集團(tuán) （1）鈑金加工機(jī)床和鈑金電動(dòng)工具；（2）激光技術(shù)和系統(tǒng)，電子技術(shù)；（3）醫(yī)療技術(shù)。 東莞住礦電子漿料有限公司 電子漿料，生產(chǎn)電阻、導(dǎo)帶、介質(zhì)漿料等產(chǎn)品 。美達(dá)王板和精密金屬（東莞）專門經(jīng)營(yíng)不銹

33、鋼加工銷售業(yè)務(wù) 。東莞新能源科技有限公司 主要生產(chǎn)和銷售鋰離子電池、鋰聚合物電池、超級(jí)電容器、燃料電池與動(dòng)力電池等高新能源產(chǎn)品并提供售后服務(wù) 艾利和電子科技（中國(guó)）主要生產(chǎn)和銷售數(shù)字音、視頻編解碼設(shè)備（MP3、CAR A/V）。 廣東生益科技股份有限公司 主要從事敷銅板和高多層印制電路板用的系列半固化片等電子材料的制造與銷售 天弘（東莞）科技有限公司 產(chǎn)品主要包括打印機(jī)、游戲機(jī)和計(jì)算機(jī)。29本報(bào)告嚴(yán)格保密主體企業(yè)引導(dǎo)模式：主體企業(yè)引導(dǎo)模式：政府支持，大型企業(yè)進(jìn)駐并自主開政府支持，大型企業(yè)進(jìn)駐并自主開發(fā)，通過其行業(yè)影響力，帶動(dòng)上下游企業(yè)加入園區(qū)建設(shè)。發(fā)，通過其行業(yè)影響力，帶動(dòng)上下游企業(yè)加入園區(qū)建

34、設(shè)。地方政府是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的主導(dǎo)，主體企業(yè)引導(dǎo)模式是工業(yè)園開發(fā)模式的衍生模式，也是各級(jí)地方政府經(jīng)常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式經(jīng)常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式。創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，吸引某些行業(yè)的知名企業(yè)進(jìn)吸引某些行業(yè)的知名企業(yè)進(jìn)駐，利用其在行業(yè)的影響度來帶動(dòng)行業(yè)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聚駐，利用其在行業(yè)的影響度來帶動(dòng)行業(yè)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聚集，以產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)發(fā)展。集，以產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)發(fā)展。開發(fā)主體開發(fā)主體操作手段操作手段區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關(guān)政策。具備外部條件具備外部條件主體企業(yè)引導(dǎo)模式主體

35、企業(yè)引導(dǎo)模式30本報(bào)告嚴(yán)格保密初步規(guī)劃初步規(guī)劃主體企業(yè)主體企業(yè)規(guī)劃建設(shè)規(guī)劃建設(shè)園區(qū)管理園區(qū)管理園區(qū)升級(jí)園區(qū)升級(jí)國(guó)內(nèi)招商國(guó)外招商客戶管理物業(yè)管理土地容積率產(chǎn)業(yè)升級(jí)政府完成初步規(guī)劃及配套建設(shè)吸引知名企業(yè)進(jìn)駐，同時(shí)政府完成初步規(guī)劃及配套建設(shè)吸引知名企業(yè)進(jìn)駐，同時(shí)通過土地出讓、租賃等方式引入同類企業(yè)完善產(chǎn)業(yè)鏈。通過土地出讓、租賃等方式引入同類企業(yè)完善產(chǎn)業(yè)鏈。基本配套基本配套建設(shè)建設(shè)政府土地出讓、租賃方式引進(jìn)同類企業(yè)，實(shí)政府土地出讓、租賃方式引進(jìn)同類企業(yè)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造與完善?，F(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造與完善。擴(kuò)大招商擴(kuò)大招商區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究行業(yè)發(fā)展規(guī)劃園區(qū)招商定位園區(qū)開發(fā)策略園區(qū)招商策略道路、交通公共設(shè)施配

36、套廠房其它設(shè)施主體企業(yè)開發(fā)模式流程主體企業(yè)開發(fā)模式流程適當(dāng)包裝及推廣政府引導(dǎo)，企業(yè)帶動(dòng)的開發(fā)模式政府引導(dǎo)，企業(yè)帶動(dòng)的開發(fā)模式31本報(bào)告嚴(yán)格保密依靠諾基亞的品牌帶動(dòng)效應(yīng)，吸引眾多的著名手機(jī)零配依靠諾基亞的品牌帶動(dòng)效應(yīng)，吸引眾多的著名手機(jī)零配件和服務(wù)商跟隨而至，實(shí)現(xiàn)工業(yè)園區(qū)快速發(fā)展。件和服務(wù)商跟隨而至，實(shí)現(xiàn)工業(yè)園區(qū)快速發(fā)展。 星網(wǎng)工業(yè)園是諾基亞全球手機(jī)生產(chǎn)的最重要基地之一。到目前為止，已有20多家國(guó)內(nèi)外著名手機(jī)零配件和服務(wù)供應(yīng)商入駐；2006年星網(wǎng)工業(yè)園產(chǎn)值突破千億； 2006年5月，諾基亞中國(guó)區(qū)總部和北京研發(fā)中心遷入亦莊，成為第一個(gè)在亦莊設(shè)立總部的跨國(guó)公司。案例案例北京諾基亞工業(yè)園北京諾基亞工業(yè)

37、園NONO專業(yè)專業(yè)國(guó)家國(guó)家公司公司1EMS/PCBassembly中國(guó)/美國(guó)Beijing GKI2電池日本Sanyo3PCBs日本Beijing Ibiden Electronic Ltd4Keynats日本Sunarrow Limited5外殼芬蘭Perlos6天線英國(guó)Centroren7物流英國(guó)EXEL8Interconnection美國(guó)Molex9外殼臺(tái)灣Foxconn10充電器德國(guó)Friwo11鍍膜芬蘭Savcor12半導(dǎo)體美國(guó)RF Micro Devices物流配送中心物流配送中心手機(jī)零部件工廠集聚區(qū)手機(jī)零部件工廠集聚區(qū)NOKIA32本報(bào)告嚴(yán)格保密工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式：工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)

38、模式：地產(chǎn)商運(yùn)用住宅開發(fā)的模式，開地產(chǎn)商運(yùn)用住宅開發(fā)的模式，開發(fā)建設(shè)工業(yè)地產(chǎn)，并通過出租、出售，獲取利潤(rùn)。發(fā)建設(shè)工業(yè)地產(chǎn)，并通過出租、出售，獲取利潤(rùn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是該模式的開發(fā)主體，工業(yè)地產(chǎn)商通過市場(chǎng)化的開發(fā)模式來完成工業(yè)地產(chǎn)的從開發(fā)、銷售（租賃）、管理等活動(dòng)。根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)及未來工業(yè)市場(chǎng)的需求狀況，通過市場(chǎng)化的取地方式來獲得土地，繼而進(jìn)行工業(yè)物業(yè)的開發(fā)，以出租或出售方式實(shí)現(xiàn)效益。開發(fā)主體開發(fā)主體操作手段操作手段區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關(guān)政策。具備外部條件具備外部條件工業(yè)地產(chǎn)商模式工業(yè)地產(chǎn)商模式33本報(bào)告嚴(yán)格保密按地產(chǎn)開發(fā)模式進(jìn)

39、行，從取地開始，到施工建設(shè)，最后按地產(chǎn)開發(fā)模式進(jìn)行，從取地開始，到施工建設(shè)，最后通過轉(zhuǎn)讓、租賃、合作經(jīng)營(yíng)等方式回收資金，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。通過轉(zhuǎn)讓、租賃、合作經(jīng)營(yíng)等方式回收資金，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。土地獲取土地獲取收益獲取收益獲取工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式流程工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式流程施工建設(shè)施工建設(shè)工業(yè)園區(qū)獲得工工業(yè)園區(qū)獲得工業(yè)土地業(yè)土地其它途徑獲得其它途徑獲得道路、綠化建設(shè)道路、綠化建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)廠房、倉(cāng)庫、研發(fā)廠房、倉(cāng)庫、研發(fā)租賃、轉(zhuǎn)讓租賃、轉(zhuǎn)讓合資經(jīng)營(yíng)合資經(jīng)營(yíng)合作經(jīng)營(yíng)合作經(jīng)營(yíng)類似于住宅開發(fā)模式類似于住宅開發(fā)模式詳細(xì)了解區(qū)域產(chǎn)詳細(xì)了解區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)勢(shì)適當(dāng)包裝及推廣適當(dāng)包裝及推廣前期

40、工作前期工作工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)開發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)開發(fā)模式34本報(bào)告嚴(yán)格保密依托工業(yè)園區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)，運(yùn)用市場(chǎng)開發(fā)運(yùn)作的模式依托工業(yè)園區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)，運(yùn)用市場(chǎng)開發(fā)運(yùn)作的模式建成的科技園區(qū)，企業(yè)入住情況較好。建成的科技園區(qū)，企業(yè)入住情況較好。北京騰飛國(guó)際高科技園的客戶北京騰飛國(guó)際高科技園的客戶 1 維薩拉公司 2 葛蘭素史克 3 必帝 4 西門子醫(yī)療設(shè)備 5 先靈制藥 6 Lam Research 7 BOSCH 8 P&G案例案例北京騰飛國(guó)際工業(yè)園北京騰飛國(guó)際工業(yè)園位置：位置：北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東區(qū)D9占地：占地：8.5公頃投資商：投資商：北京騰飛博達(dá)房地產(chǎn)公司建筑面積：建筑面積：10萬平米用地規(guī)劃用地

41、規(guī)劃：高科技標(biāo)準(zhǔn)廠房50,000平米研發(fā)樓/企業(yè)總部/多功能樓50,000平米綠化率：綠化率：25容積率：容積率：1.17高科技標(biāo)準(zhǔn)廠房開發(fā)成本：高科技標(biāo)準(zhǔn)廠房開發(fā)成本：2,000元/平米研發(fā)/企業(yè)總部/多功能樓開發(fā)成本：3,500元/平米項(xiàng)目?jī)?nèi)部回報(bào)率：項(xiàng)目?jī)?nèi)部回報(bào)率：15投資回收期：投資回收期：6年一期完成日期：期完成日期：2007年12月總投資：總投資：4億人民幣目標(biāo)客戶：目標(biāo)客戶：電子，生物，醫(yī)藥，汽車.35本報(bào)告嚴(yán)格保密綜合運(yùn)作模式：綜合運(yùn)作模式：工業(yè)園、主體企業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)商三種工業(yè)園、主體企業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)商三種操作模式綜合使用的開發(fā)模式。操作模式綜合使用的開發(fā)模式。開發(fā)主體不再單一，

42、不同階段開發(fā)主體存在差異，屬于多主體共同開發(fā)模式。由于建設(shè)規(guī)模較大和涉及經(jīng)營(yíng)范圍較廣，既要求在土地、稅既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設(shè)收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設(shè)的步伐，的步伐，還要求具備工業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力的保證。具備工業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力的保證。因此，單純采用一種開發(fā)模式，往往很難達(dá)到使工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)順利推進(jìn)的目的，必須對(duì)工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式等進(jìn)行綜合使用。開發(fā)主體開發(fā)主體操作手段操作手段區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關(guān)政策。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，涉及經(jīng)營(yíng)

43、范圍較廣。具備外部條件具備外部條件綜合開發(fā)模式綜合開發(fā)模式36本報(bào)告嚴(yán)格保密總體規(guī)劃總體規(guī)劃園區(qū)建設(shè)園區(qū)建設(shè)園區(qū)管理園區(qū)管理園區(qū)升級(jí)園區(qū)升級(jí)區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究園區(qū)開發(fā)定位行業(yè)發(fā)展規(guī)劃園區(qū)招商定位園區(qū)開發(fā)策略園區(qū)招商策略開發(fā)財(cái)務(wù)規(guī)劃概念性規(guī)劃控制性規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施規(guī) 劃詳細(xì)規(guī)劃綜合開發(fā)模式的流程綜合開發(fā)模式的流程由于規(guī)模大、經(jīng)營(yíng)范圍廣，需以政府規(guī)劃為基礎(chǔ)并引由于規(guī)模大、經(jīng)營(yíng)范圍廣，需以政府規(guī)劃為基礎(chǔ)并引入社會(huì)各方力量共同完成區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)。入社會(huì)各方力量共同完成區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)。主導(dǎo)企業(yè)進(jìn)駐，施工建設(shè)，帶動(dòng)其它相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐主導(dǎo)企業(yè)進(jìn)駐，施工建設(shè)，帶動(dòng)其它相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐工業(yè)地產(chǎn)商介入，施工建設(shè)，出租、出售給

44、進(jìn)駐企業(yè)工業(yè)地產(chǎn)商介入，施工建設(shè)，出租、出售給進(jìn)駐企業(yè)國(guó)內(nèi)招商國(guó)內(nèi)招商國(guó)外招商國(guó)外招商客戶管理客戶管理物業(yè)管理物業(yè)管理土地容積率土地容積率產(chǎn)業(yè)升級(jí)產(chǎn)業(yè)升級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)37本報(bào)告嚴(yán)格保密北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)引入社會(huì)各方力量，共同建北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)引入社會(huì)各方力量，共同建設(shè)，使園區(qū)得以快速發(fā)展。設(shè)，使園區(qū)得以快速發(fā)展。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)于1992年10月開始建設(shè)，一期23.5平方公里，1994年8月25日被批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，1999年開發(fā)區(qū)的7.5平方公里,加掛中關(guān)村科技園區(qū)亦莊科技園牌子，享受國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)政策，享受中關(guān)村科技園區(qū)政策，2002年8月份國(guó)務(wù)院批過ISO

45、14001環(huán)境管理體系認(rèn)證。案例案例北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)諾基亞工業(yè)園諾基亞工業(yè)園主體企業(yè)引導(dǎo)模式主體企業(yè)引導(dǎo)模式嘉捷工業(yè)園嘉捷工業(yè)園工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式百盛物流園百盛物流園工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目圖北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目圖38本報(bào)告嚴(yán)格保密第三部分：工業(yè)地產(chǎn)盈利模式分析第三部分：工業(yè)地產(chǎn)盈利模式分析v 出租模式v 出售模式v REITS模式v 案例分析39本報(bào)告嚴(yán)格保密工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)通過三種運(yùn)營(yíng)模式獲取利潤(rùn)，實(shí)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)通過三種運(yùn)營(yíng)模式獲取利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，其中最主要的手段為出租和出售?，F(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，其中最主要的手段為出租和出售

46、。工業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)盈利模式盈利模式以土地溢價(jià)增值而獲取利潤(rùn)以土地溢價(jià)增值而獲取利潤(rùn)投資開發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝投資開發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。通過長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)收益或出售產(chǎn)品獲利通過長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)收益或出售產(chǎn)品獲利項(xiàng)目投資開發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項(xiàng)目的整體開發(fā)，項(xiàng)目投資開發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項(xiàng)目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，

47、通過已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。如美國(guó)普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州如美國(guó)普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園。普洛斯物流園。工業(yè)地產(chǎn)盈利模式工業(yè)地產(chǎn)盈利模式工業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)REITS對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)盈利模式，近來出現(xiàn)了一些新的對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)盈利模式，近來出現(xiàn)了一些新的探索，廠房信托，倉(cāng)儲(chǔ)信托等。探索，廠房信托，倉(cāng)儲(chǔ)信托等。將成熟物業(yè)打包為信托投將成熟物業(yè)打包為信托投資基金資基金(REITs(REITs) )，再將基金單位在海外資本市場(chǎng)公開發(fā)售籌，再將基金單位在海外資本市場(chǎng)公開發(fā)售籌集資金。集資金

48、。非市場(chǎng)主流模式非市場(chǎng)主流模式目前市場(chǎng)主流模式目前市場(chǎng)主流模式未來市場(chǎng)主流模式未來市場(chǎng)主流模式40本報(bào)告嚴(yán)格保密珠海富卓金地珠海科技園，位于珠海規(guī)劃的工業(yè)區(qū)內(nèi)，珠海富卓金地珠?？萍紙@，位于珠海規(guī)劃的工業(yè)區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目總體定位為珠海市最具投資價(jià)值的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)。項(xiàng)目總體定位為珠海市最具投資價(jià)值的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)。占地面積（占地面積（M2M2）700897700897用途用途工業(yè)工業(yè)容積率容積率1.01.01.51.5配套用地比例配套用地比例10%10%珠三角經(jīng)濟(jì)版圖珠三角經(jīng)濟(jì)版圖珠海產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：珠海產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：珠海工業(yè)發(fā)展的五個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)五個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)是電子及通信、軟件、生物醫(yī)藥及醫(yī)療器械、電氣機(jī)械及器材、石油

49、化工。珠海產(chǎn)業(yè)布局的總體方針是“工業(yè)西進(jìn)，城市西拓”，構(gòu)建三大經(jīng)濟(jì)帶三大經(jīng)濟(jì)帶：東部重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，中部突出發(fā)展工業(yè)和服務(wù)業(yè)，西部大力發(fā)展港口經(jīng)濟(jì)，重點(diǎn)建設(shè)臨港重化工業(yè)基地和區(qū)域性的現(xiàn)代物流中心。項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊案例一案例一41本報(bào)告嚴(yán)格保密根據(jù)不同階段的開發(fā)模式、開發(fā)策略的差異，采根據(jù)不同階段的開發(fā)模式、開發(fā)策略的差異，采取不同的盈利模式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化。取不同的盈利模式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化。項(xiàng)目開發(fā)步驟：項(xiàng)目開發(fā)步驟：第一階段第一階段（05-07年）目的是消化現(xiàn)有開發(fā)政策（土地一級(jí)開發(fā)政策），完善園區(qū)周邊完善園區(qū)周邊環(huán)境及配套環(huán)境及配套，把地塊做熟，在現(xiàn)有政策和市

50、場(chǎng)環(huán)境條件下，主要采取土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓形式，主要采取土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓形式，土地增值回現(xiàn)土地增值回現(xiàn)；第二階段第二階段（07-08年）是爭(zhēng)取獲取開發(fā)新政策（工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)政策），隨著政策和市場(chǎng)條件的成熟，在前一階段基礎(chǔ)上增加標(biāo)準(zhǔn)增加標(biāo)準(zhǔn)廠房、綜合樓宇的開發(fā)，銷售為主，出租為廠房、綜合樓宇的開發(fā)，銷售為主，出租為副，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金回籠副，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金回籠；第三階段第三階段（08-10年）工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)政策全面實(shí)施階段，隨著洪灣片區(qū)規(guī)劃功能的調(diào)整實(shí)施和區(qū)域環(huán)境的完善，園區(qū)開發(fā)以研發(fā)以研發(fā)和辦公物業(yè)、社區(qū)生活配套物業(yè)為主，長(zhǎng)期和辦公物業(yè)、社區(qū)生活配套物業(yè)為主，長(zhǎng)期持有出租。持有出租。園區(qū)綜合開發(fā)是實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化

51、的有效途徑，還需要爭(zhēng)取政策?？梢约訌?qiáng)與政府的合作，有利于爭(zhēng)取園區(qū)開發(fā)政策突破和深化。42本報(bào)告嚴(yán)格保密普洛斯物流地產(chǎn)開發(fā)，打造物流平臺(tái)，采用租賃普洛斯物流地產(chǎn)開發(fā)，打造物流平臺(tái)，采用租賃方式出租的大物流園開發(fā)模式。方式出租的大物流園開發(fā)模式。之后，派出專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目的物業(yè)管理和客戶維護(hù)工作。普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn)”，即由普洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。案例二案例二43本報(bào)告嚴(yán)格保密國(guó)內(nèi)首只工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式國(guó)內(nèi)首只工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式REITs落戶江蘇鎮(zhèn)江，落戶江蘇鎮(zhèn)江，其表現(xiàn)為一種集合投資計(jì)劃。其

52、表現(xiàn)為一種集合投資計(jì)劃。“產(chǎn)權(quán)式REITs”的運(yùn)營(yíng)模式是通過產(chǎn)權(quán)式REITs發(fā)起資產(chǎn)包，實(shí)現(xiàn)投資人對(duì)物業(yè)的有權(quán)持有，并成立資產(chǎn)管理公司，對(duì)物業(yè)按REITs規(guī)范進(jìn)行管理，投資人按產(chǎn)權(quán)單位直接實(shí)現(xiàn)投資目的，該產(chǎn)權(quán)單位按標(biāo)準(zhǔn)REITs設(shè)計(jì)，通過產(chǎn)業(yè)投資基金的轉(zhuǎn)換，可以與未來上市REITs的基金單位實(shí)現(xiàn)對(duì)價(jià) 。案例三案例三工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式REITSREITS是一種標(biāo)準(zhǔn)的集合投資計(jì)劃，體現(xiàn)為開是一種標(biāo)準(zhǔn)的集合投資計(jì)劃，體現(xiàn)為開放式共同基金放式共同基金 。公開發(fā)售，吸引市公開發(fā)售，吸引市場(chǎng)游資的進(jìn)入場(chǎng)游資的進(jìn)入嘉富誠(chéng)與快鹿產(chǎn)業(yè)嘉富誠(chéng)與快鹿產(chǎn)業(yè)港達(dá)成合作協(xié)議港達(dá)成合作協(xié)議成立資產(chǎn)管理公司成立資產(chǎn)管理公司以鎮(zhèn)江新區(qū)快鹿產(chǎn)業(yè)以鎮(zhèn)江新區(qū)快鹿產(chǎn)業(yè)港工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房建立港工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房建立資產(chǎn)包資產(chǎn)包44本報(bào)告嚴(yán)格保密由于法律制度的障礙，內(nèi)地首