養(yǎng)老地產(chǎn)報告p調(diào)查研究總結(jié)

1、 中國西部地產(chǎn)投資專家養(yǎng)老地產(chǎn)報告李靜 馮春2012-10-29 中國西部地產(chǎn)投資專家國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀養(yǎng)老地產(chǎn)興起背景成都養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀 中國西部地產(chǎn)投資專家 從建筑設(shè)計、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)，這類老年地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計。 養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機結(jié)合，從護理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)到日常起居呵護，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團隊。養(yǎng)老地產(chǎn)概念 中國西部地產(chǎn)投資專家我國已進入人口嚴(yán)重老齡化階段老齡人口消費潛力巨大 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)興起現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)遠遠低于市場需求，且缺乏中高端配套 傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式無法滿足養(yǎng)老需

2、求四大因素催生養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)興起 中國西部地產(chǎn)投資專家A、我國人口年齡金字塔2005202020352050老年人口特點：規(guī)模大、增長快、高齡老人多我國將步入老齡化社會 中國西部地產(chǎn)投資專家B、傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式局限“4-2-1”為主流家庭模式，贍養(yǎng)數(shù)量增多，供養(yǎng)者負(fù)擔(dān)幾倍增長死亡率下降推動平均壽命延長，供養(yǎng)者老齡化“空巢”等代際分離現(xiàn)象增加家庭養(yǎng)老的困難生活節(jié)奏加快，壓力大，供養(yǎng)者時間、精力有限家庭養(yǎng)老模式局限 中國西部地產(chǎn)投資專家巨大的消費潛力42.8%的城市老齡人口擁有儲蓄存款 城市45%的60-65歲老齡人口仍在就業(yè)退休金大幅度增長，到2020年為28145億元 老年用品及服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間

3、廣闊C、老齡人口消費潛力巨大 中國西部地產(chǎn)投資專家p 服務(wù)內(nèi)容單一、不規(guī)范p 養(yǎng)老服務(wù)隊伍人才十分短缺、專業(yè)化水平較低p 管理者缺乏風(fēng)險意識、法制意識p 普通收住的是高齡段（70歲以上）的孤寡老人、病困老人 D、養(yǎng)老床位及高端配套缺乏 中國西部地產(chǎn)投資專家國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀養(yǎng)老地產(chǎn)興起背景成都養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀 中國西部地產(chǎn)投資專家現(xiàn)階段養(yǎng)生養(yǎng)老 基本模式基本模式特征養(yǎng)生養(yǎng)老文化社區(qū) 集養(yǎng)老、醫(yī)療、生活、娛樂等功能于一體大型 社區(qū)會員制高檔敬老院 一般是將俱樂部與敬老院相結(jié)合異地養(yǎng)生養(yǎng)老模式 異地養(yǎng)老又可稱之為移民養(yǎng)老、移居養(yǎng)老涵蓋異地購房養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老、季節(jié)性養(yǎng)老、華僑回國養(yǎng)老度假基地連鎖度假養(yǎng)老

4、 一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項全新產(chǎn)品 分時度假養(yǎng)老模式 是借鑒分時度假旅游模式的養(yǎng)老新模式，是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養(yǎng)老業(yè)結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念以房養(yǎng)老 通常也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，作為一種新型的養(yǎng)老模式其它模式 如養(yǎng)老連鎖超市等 中國西部地產(chǎn)投資專家養(yǎng)老地產(chǎn) 運營模式對比運營模式優(yōu) 勢 劣勢只建設(shè)不運營開發(fā)商只要完成產(chǎn)品開發(fā)，銷售完即項目結(jié)束。避免物業(yè)運營風(fēng)險，投資回收期較短，投資較小對養(yǎng)老地產(chǎn)利潤挖掘不夠，無法獲得物業(yè)經(jīng)營帶來的增值收益和溢價收益不建設(shè)只運營專注于管理運營，有利于運營能力的提升，并且由于不開發(fā)，因此對資金要求較小，規(guī)避了資金難題對物

5、業(yè)開發(fā)的質(zhì)量和設(shè)計無法控制建設(shè)與運營相結(jié)合開發(fā)商通過開發(fā)住宅，以及服務(wù)、醫(yī)療等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，豐富企業(yè)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成；同時豐富了企業(yè)利潤來源，享受相關(guān)增值收益投資回收期較長，對開發(fā)商的資金要求較高，同時對企業(yè)的經(jīng)營管理經(jīng)驗和能力，以及各種社會資源的整合和協(xié)調(diào)能力有較高要求 中國西部地產(chǎn)投資專家國內(nèi)經(jīng)典案例對比地區(qū)北京上海杭州三亞四川代表案例東方太陽城綠地21城孝賢坊金色年華清平樂崇孝基地項目規(guī)模70萬210萬，17萬15萬40萬產(chǎn)品業(yè)態(tài)典藏四合院獨棟聯(lián)排、公寓聯(lián)排、雙拼、獨棟洋房、電梯公寓一房一衛(wèi)兩房兩廳一衛(wèi)；兩房兩廳兩衛(wèi)一房一衛(wèi)；一房兩廳一衛(wèi)兩房兩廳一衛(wèi)；兩房兩廳兩衛(wèi)別墅、花園洋房面積區(qū)間78-71

6、6-32-10043-60洋房別墅不詳配套設(shè)施醫(yī)療中心、老年文教中心、老年健身娛樂中心、會議中心、購物中心、家政服務(wù)中心等共7萬平方米的商業(yè)城特設(shè)老年活動中心，營養(yǎng)配餐中心、老年大學(xué)、購物中心、大型綜合醫(yī)院、家政服務(wù)中心、中福會幼兒園、綠色食品超市等；實現(xiàn)管家服務(wù)，緊急呼救服務(wù)、專業(yè)護理服務(wù)急救中心，保健中心、醫(yī)療護理、家政服務(wù)、生配套和文化娛樂配套釣魚池、音樂廣場、露天游泳池、生態(tài)公園、健身運動、文藝娛樂、醫(yī)療護理等配套服務(wù)醫(yī)院、個性化水保養(yǎng)、老年活動中心、田園種植基地、經(jīng)營模式售+租售+租售+租售+租售+租售價（元/）典藏四合院2.1萬；獨棟1.2萬；聯(lián)排7,300；公寓5,500（200

7、5年價）-18,7005,000 中國西部地產(chǎn)投資專家涉足養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的 企業(yè)、機構(gòu)一覽開發(fā)商（已有具體或確定籌建的項目）開發(fā)商（有意向進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域）險資或其他投資渠道政府或慈善基金方案規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)國外投資商萬科、保利、花樣年、北京太陽城、東方太陽城、燕達、親合源、首創(chuàng)置業(yè)與河北建設(shè)集團、云天房產(chǎn)集團、綠城、榮禾、綠地、廣州家和、祈福、蔚藍、卓達、明駿、海南天水、新華錦集團、世紀(jì)愛晚、今典集團、路勁地產(chǎn)等復(fù)星國際、永泰紅磡（天津）、吉糧集團房地產(chǎn)、金成集團（杭州）、華潤地產(chǎn)等泰康人壽、中國人壽、合眾人壽、上海崇明陳家鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展有限公司與太平洋保險、亞洲醫(yī)療控股公司、中華國際老年康福中心青島

8、蔚山康橋投資公司、寶鋼建筑公司與迪賽投資等中國紅十字基金會與哈工大集團、中國紅十字基金會與北京城建、馬鞍山市政府、中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會扶綏縣政府五行創(chuàng)展投資四川省建筑設(shè)計院、上海南鑫-凱爾集團養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)計中心、上海開一設(shè)計、中聯(lián)環(huán)設(shè)計、聯(lián)創(chuàng)國際設(shè)計、上海棲城建筑規(guī)劃設(shè)計、九源國際城堡投資、等 中國西部地產(chǎn)投資專家養(yǎng)老項目拿地案例案例項目情況土地屬性拿地方式鄭州愛馨陽光城占地500畝，采取年數(shù)不等的租賃運行方式劃撥用地國家劃撥土地浦東親和源養(yǎng)老年公寓一期占地8.33公頃，建筑面積10萬，總投資近6億年限50年，只有大產(chǎn)權(quán)無小產(chǎn)權(quán)協(xié)議出讓保利西塘安平老年健康生活社區(qū)總占地99,720.9公建住宅用地招

9、拍掛北京東方太陽城70萬住宅招拍掛燕郊燕達國際健康城總建筑面積110萬醫(yī)療用地- 中國西部地產(chǎn)投資專家我國老年住宅情況小結(jié)p 人口結(jié)構(gòu)老齡化趨勢顯現(xiàn)引發(fā)老年住宅的發(fā)展進程p 社會保障體系不完善阻礙老年住宅的快速發(fā)展p 服務(wù)、設(shè)施等不完善致使老年住宅處于初級發(fā)展階段p 傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念將導(dǎo)致老年住宅需要一定的市場培育期p 缺少政府的扶持及較高的成本投入限制了老年社區(qū)的發(fā)展p 未來發(fā)展前景看好，但需較長的市場培育期 中國西部地產(chǎn)投資專家國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀養(yǎng)老地產(chǎn)興起背景成都養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀 中國西部地產(chǎn)投資專家成都市養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展 “十二五”規(guī)劃“9073”養(yǎng)老格局居家養(yǎng)老：自我照料和社會化服務(wù)90%社區(qū)養(yǎng)老

10、：社區(qū)機構(gòu)照料7%集中養(yǎng)老：入住養(yǎng)老機構(gòu)3%2020年全市機構(gòu)養(yǎng)老床位需求為12.6-13.2萬張經(jīng)測算目前，全市機構(gòu)養(yǎng)老床位約4萬張，中心城區(qū)約0.6萬張需求缺口：8.6-9.2萬張 中國西部地產(chǎn)投資專家成都市養(yǎng)老設(shè)施 布局規(guī)劃區(qū)縣共規(guī)劃機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施（處）總用地規(guī)模（畝）總床位數(shù)（張）中心城區(qū)83151055000新都區(qū)23453.48710青白江區(qū)17502.26245龍泉驛區(qū)33654.626475溫江區(qū)11349.213500雙流縣33541.615577郫縣1640610107大邑縣16129712530蒲江縣11358.6新津縣11190.24799金堂縣19661.56810注：

11、數(shù)據(jù)來源為成都市養(yǎng)老設(shè)施布局規(guī)劃（2011-2020） 中國西部地產(chǎn)投資專家成都社會化養(yǎng)老機構(gòu) 政策支持 機構(gòu)類型政策支持社區(qū)配套型基本保障型大型綜合型特重大型項目用地保障用地納入公建，建設(shè)要求納入規(guī)劃和土地出讓條件，競得方承擔(dān)配套建設(shè)任務(wù)，建成后無償移交政府以掛牌或行政劃撥方式供地（要求符合劃地土地目錄）所需生活服務(wù)設(shè)施不得超過項目總用地面積的20%政府“一事一議”供地價原則上不低于土地整理成本；為建設(shè)目的改變土地使用時，按改變前后使用條件評估價差額的60%收取土地出讓收入。財政資金補貼新建機構(gòu)，一次性建設(shè)補貼10000元/張；利用社區(qū)設(shè)施、自由資產(chǎn)改（擴）建的，一次性建設(shè)補貼5000元/張

12、；收住成都戶籍老年人的，服務(wù)性床位補貼100元/人月。注：建設(shè)性補貼由民政部一次性發(fā)放；服務(wù)性床位補貼按月審核，每半年撥付一次。相關(guān)費用減免收取50%基礎(chǔ)設(shè)施配套費基礎(chǔ)設(shè)施配套費全免收取50%基礎(chǔ)設(shè)施配套費養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)性用水、用氣價格與居民用戶同價并免收配套費，生活起居用電價格按居民用電標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 中國西部地產(chǎn)投資專家所在區(qū)域匯總成華區(qū)4金牛區(qū)5錦江區(qū)5青羊區(qū)3武侯區(qū)10所在區(qū)域匯總崇州市3大邑縣2都江堰市1金堂縣1龍泉驛區(qū)5彭州市2郫縣8蒲江縣1青白江3邛崍3雙流縣5溫江區(qū)3新都區(qū)7郊縣養(yǎng)老機構(gòu)共計：44個中心城區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)共計：27個71個成都現(xiàn)有備案養(yǎng)老機構(gòu) 中國西部地產(chǎn)投資專家崇孝基地項

13、目開發(fā)商成都無我置業(yè)有限公司項目地址大邑縣鶴鳴山景區(qū) 項目規(guī)模25萬總投資6億建設(shè)工期36月產(chǎn)品業(yè)態(tài)別墅、花園洋房、五星級酒店面積區(qū)間43-60洋房配套設(shè)施全科醫(yī)療中心、營養(yǎng)配餐中心、個性化活水保養(yǎng)、理療抗衰老中心 、老年活動中心、田園種植基地、養(yǎng)生文化交流中心特色服務(wù)理療抗衰老中心、養(yǎng)生文化交流中心經(jīng)營模式售+租銷售模式套一精裝全配。19萬一套。第一年回報8%。每年遞增1%。最高回報12%。付全款后第二天開始返租金，租金每季度一返。5年可以回報50%。5年后，不滿意，可自己出售。也可以由開發(fā)商回購租憑模式服務(wù)方式一：套一精裝43,租憑3800元/月，押金8萬（服務(wù)期滿退還），享受基礎(chǔ)服務(wù)+養(yǎng)

14、生服務(wù)服務(wù)方式二：套二精裝60，租賃4600元/月，押金10萬（服務(wù)期滿退還），享受基礎(chǔ)服務(wù)+養(yǎng)生服務(wù)服務(wù)方式三：別墅，定制式裝修，享受基礎(chǔ)服務(wù)+養(yǎng)生服務(wù)+定制服務(wù)，壓金60萬（服務(wù)期滿可退還）。成都養(yǎng)老地產(chǎn)典型案例 中國西部地產(chǎn)投資專家社會福利機構(gòu)執(zhí)業(yè)證書 申請、審核程序辦理程序申請籌備批準(zhǔn)申請民辦福利機構(gòu)申請籌備民辦福利機構(gòu)新辦審核申報材料1.申請報告；2.可行性研究報告；3.擬辦社會福利機構(gòu)名稱及章程草案；4.申辦人的資格證明文件；5.擬辦社會福利機構(gòu)資金來源的證明文件；6.擬辦社會福利機構(gòu)固定場所的證明文件。1.申請社會福利機構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證書的書面報告；2.民政部門發(fā)給的社會福利機構(gòu)籌辦

15、批準(zhǔn)書；3.服務(wù)場所的所有權(quán)證明或租用合同書； 4.建設(shè)、消防、衛(wèi)生防疫等有關(guān)部門的驗收報告或者審查意見書； 5.驗資證明及資產(chǎn)評估報告； 6.機構(gòu)的章程和規(guī)章制度； 7.管理人員、專業(yè)技術(shù)人員和護理人員的名單及有效證件的復(fù)印件，以及工作人員的健康證明。8.要求提供的其它材料。流程1.窗口受理； 2.經(jīng)辦人登記、初審； 3.實地察看； 4.提出審查建議； 5.處室負(fù)責(zé)人簽署審查意見； 6.分管局領(lǐng)導(dǎo)簽署審查意見； 7.發(fā)放同意籌建通知（有效期1年）或不予批準(zhǔn)通知書； 8.窗口發(fā)件。1.窗口受理； 2.經(jīng)辦人登記、初審； 3.實地察看； 4.提出審查建議； 5.處室負(fù)責(zé)人簽署審查意見； 6.分管局領(lǐng)導(dǎo)簽署審查意見； 7.制作證書 （或不予批準(zhǔn)通知書）； 8.窗口發(fā)件。備注床位數(shù)300張以下的向縣級民政部門申請。承諾時限10個工作日10個工作日窗口名稱民政局民政局收費情況不收費不收費 中國西部地產(chǎn)投資專家社會福利機構(gòu)執(zhí)業(yè)證書 變更程序辦理程序 1、社會福利機構(gòu)申辦人提交相關(guān)材料，行政審批局窗口工作人員進行