登記官練習(xí)題.doc

1、登記官練習(xí)題憲法具有最高的法律效力，一切法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章都不得同憲法相抵觸。 法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。 行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章。 地方性法規(guī)的效力高于本級和下級地方政府規(guī)章。 部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間具有同等效力，在各自的權(quán)限范圍內(nèi)施行。 地方性法規(guī)、規(guī)章之間不一致時，由有關(guān)機關(guān)依照下列規(guī)定的權(quán)限作出裁決： (一)同一機關(guān)制定的新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定不一致時，由制定機關(guān)裁決； (二)地方性法規(guī)與部門規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致，不能確定如何適用時，由國務(wù)院提出意見，國務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用地方性法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)決定在

2、該地方適用地方性法規(guī)的規(guī)定；認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用部門規(guī)章的，應(yīng)當(dāng)提請全國人民代表大會常務(wù)委員會裁決； (三)部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致時，由國務(wù)院裁決。 國有土地上房屋征收與補償條例（中華人民共和國國務(wù)院令第590號） 國有土地上房屋征收與補償條例已經(jīng)2021年1月19日國務(wù)院第141次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自公布之日起施行。二一一年一月二十一日 20_年6月13日國務(wù)院公布的城市房屋拆遷管理條例同時廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷。 商品房銷售管理辦法（建設(shè)部部長俞正聲月日簽署號部令發(fā)布，自

3、年月日起施行。） 第三十二條銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定（以下簡稱規(guī)定），向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。 第三十三條商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承

4、擔(dān)責(zé)任。 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，誤差的處理方式： i）當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。 ii）合同未作約定的，按以下原則處理： 面積誤差比產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比，公式為： 1）面積誤差比絕對值在3以內(nèi)（含3）的：據(jù)實結(jié)算房價款； 2）面積誤差比絕對值超過3時： 買受人有權(quán)退房 買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。 買受人不退房的 a）產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3之內(nèi)（含3）的房價款由買受人補足；超出3部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)

5、承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。 b）產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3（含3）以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 iii）按建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。 定金、訂金、預(yù)約金概念與區(qū)別 定金：定金是一個規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。書面形式約定，不得超過主合同標(biāo)準(zhǔn)額的20%。 訂金：訂金并非一個規(guī)范的法律概念，實際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具備擔(dān)保性質(zhì)。 預(yù)約金：商品房預(yù)約

6、單出現(xiàn)的“預(yù)約金”，也是預(yù)付款性質(zhì)，屬訂金范疇。 預(yù)約金與定金的聯(lián)系 商品房銷售中預(yù)訂意向書中約定由購房人向房地產(chǎn)商交納一定數(shù)額的預(yù)約金，如果約定該款項具有上述定金擔(dān)保的性質(zhì)，或根據(jù)協(xié)議整體內(nèi)容能明確判斷出具有此擔(dān)保功能，則預(yù)約金具有立約定金的性質(zhì)，適用定金罰則。如未明確約定定金性質(zhì)，應(yīng)視為預(yù)付款，未訂立買賣合同的，由開發(fā)商返還購房人，有約定的按約定處理 商品房預(yù)訂意向書與商品房合同 商品房預(yù)訂意向書是確認(rèn)準(zhǔn)買受人在將來某個確定的時間與開發(fā)商洽談購房合同的預(yù)約。商品房預(yù)訂意向書本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上講，商品房預(yù)訂意向書是一種預(yù)約合同。根據(jù)民法理論，預(yù)約是約定將來訂立一定內(nèi)容合同的合同。

7、 預(yù)訂意向書約定買賣雙方的基本情況、房屋的位置面積、付款方式、付款時間和商品房的暫定價。 預(yù)訂意向書具備商品房買賣合同主要內(nèi)容且出賣人已按約收受購房款，該意向書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同 商品房銷售管理辦法第二十二條 不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用。 符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。 逾期交房的違約責(zé)任 逾期交房處理：根據(jù)最高人民法院

8、關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十七條的規(guī)定處理。即：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 優(yōu)先購買權(quán)：承租人、共有人 承租人的優(yōu)先購買權(quán)： (1)僅限于房屋租賃場合； (2)出租人出賣出租房屋,應(yīng)提前3個月通知承租人； (3)出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的,承租人可主張該房屋買賣無效，但是不能請求主張買賣

9、合同無效； (4)在轉(zhuǎn)租的場合,次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權(quán),二者發(fā)生沖突的,前者優(yōu)先于后者。 共有人的優(yōu)先購權(quán)： 共有的優(yōu)先購買權(quán)先于承租人 協(xié)助執(zhí)行 1、協(xié)助執(zhí)行概念及內(nèi)容概念：依據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，協(xié)助有權(quán)機關(guān)執(zhí)行生效法律文書中關(guān)于對標(biāo)的財產(chǎn)的處分和限制的行為。 _有權(quán)機關(guān)：人民法院、公安機關(guān)、人民檢察院、稅務(wù)機關(guān)、監(jiān)察機關(guān)等 _協(xié)助執(zhí)行的階段：可以是訴前協(xié)助、訴訟中協(xié)助、執(zhí)行程序中的協(xié)助 _協(xié)助執(zhí)行的內(nèi)容：限制和處分房產(chǎn) 查封類型 （1）查封 _查封文書送達(dá)生效 _原則：a、不實體審查的原則（可提出審查建議）b、不擴大范圍、不違法采取措施的原則c、不收費原則 _期限：2年、續(xù)封1

10、年，再續(xù)封需高院批準(zhǔn)，每次不超過1年 _未登記房產(chǎn)查封、處分 _對生活所必需居住房屋可以查封，不得拍賣（保障最低生活標(biāo)準(zhǔn)可以執(zhí)行） 續(xù)查封 _每次期限不超過1年 _需重新制作法律文書并送達(dá) 預(yù)查封 _條件：被執(zhí)行人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理預(yù)售許可證且尚未出售的房產(chǎn)；被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同備案或者預(yù)告登記的房屋。 _期限參照查封期限 _轉(zhuǎn)為正式查封：預(yù)查封期間，房屋產(chǎn)權(quán)登記在被執(zhí)行人名下，查封期限自預(yù)查封之日計算 輪候查封 以法律文書送達(dá)的順序確定順位 前一順位查封解除，后一順位自動轉(zhuǎn)為查封 標(biāo)的被處分，輪候查封不生效，對

11、剩余部分后一順位轉(zhuǎn)為查封 住房公積金管理條例 住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體及其在職職工繳存的長期住房儲金。住房公積金全部歸職工個人所有，記人職工個人的住房公積金賬戶，用于建造、購買、翻建、大修和租賃自住住房。 住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性，是住房分配貨幣化的重要形式。 我國初步形成了以住房公積金制度為基礎(chǔ)的政策性住房貸款與商業(yè)性住房貸款并存的住房信貸體系。 物業(yè)管理業(yè)不屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。（對） 經(jīng)濟(jì)適用住房出售價格實行政府定價，按保本不盈利的原則確定。（錯） 國有土地依法屬于國家所有。因此，對國

12、有土地不再頒發(fā)土地所有權(quán)證書。（對） 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地采取劃撥方式供應(yīng)。（對） 物業(yè)管理業(yè)不屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。（對） 經(jīng)濟(jì)適用住房出售價格實行政府定價，按保本不盈利的原則確定。（錯） 國有土地依法屬于國家所有。因此，對國有土地不再頒發(fā)土地所有權(quán)證書。（對） 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地采取劃撥方式供應(yīng)。（對） 下列選項中，不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的是（A）。 A房地產(chǎn)價格評估B代理新房買賣C代理房屋出租D房地產(chǎn)居間介紹 商品房銷售管理辦法(建設(shè)部令第88號)是（B）。 A單行條例 B行政法規(guī)C地方性法規(guī) D部門規(guī)章 下列經(jīng)濟(jì)活動中，不屬于房地產(chǎn)業(yè)的是（A）。 A房屋勘察設(shè)計B房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營C物業(yè)管

13、理 D房地產(chǎn)中介服務(wù) 下列與房地產(chǎn)有關(guān)的法律法規(guī)中，屬于行政法規(guī)的是（B）。 A物權(quán)法B住房公積金管理條例C房屋登記辦法D房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見 建設(shè)用地使用權(quán)必須在土地的地表、地上或地下分別設(shè)立。（錯） 依法轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。（錯） 凡按規(guī)定繳納土地收益或補交土地出讓金的劃撥土地，其使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后應(yīng)按出讓土地管理。（錯） 下列項目用地必須辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)的是( D )。 A“鳥巢”場館建設(shè)用地 B國家大劇院建設(shè)用地 C地方政協(xié)辦公用地 D上市公司辦公用地 答案：D 解析：招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)

14、用地使用權(quán)規(guī)定(國土資部令第39號)同時規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標(biāo)或者掛牌方式出讓。 下列關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓的表述中，錯誤的是( B )。 A國有土地使用權(quán)出讓市場是土地一級市場 B國有土地使用權(quán)可以由國家、單位進(jìn)行出讓 C集體土地不經(jīng)征收不得出讓 D國有土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書 答案：B 甲開發(fā)公司按法定最高年限取得了某綜合用地出讓土地使用權(quán)，在取得土地使用權(quán)2周年時建成綜合樓一座，底層為商鋪、二層以上為辦公用房。此時辦公用房占用的土地使用權(quán)的剩余使用年限為( C )年。 A38 B40 C48 D50 答案：C 解析：城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，綜合或其他用地土地使用權(quán)出讓最高年限50年。502=48年。 國有土地租賃期限在( B )以上的，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。 A3個月 B6個月 C 9個月 D一年答案：B 工業(yè)用地使用權(quán)出讓方式不包括（C）。 A招標(biāo)方式B掛牌方式C劃撥方式D協(xié)議方式 下列