《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》第十一章講義

1、第十一章 財(cái)務(wù)管理物業(yè)管理實(shí)務(wù)內(nèi)容結(jié)構(gòu)早期介入前期物業(yè)管理常規(guī)物業(yè)管理房屋及設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)環(huán)境管理公共秩序管理承接查驗(yàn) 物業(yè)入伙 裝修管理風(fēng)險(xiǎn)管理財(cái)務(wù)管理檔案管理人力資源管理應(yīng)用文書物業(yè)招投標(biāo)客戶管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)合同一 大綱要求1、考試目的本部分的考試目的是要測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，物業(yè)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理，酬金制、包干制與物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制，住宅專項(xiàng)維修資金以及相關(guān)法規(guī)等知識(shí)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。2、基本要求掌握：物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入、成本費(fèi)用、稅費(fèi)和利潤(rùn)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成。熟悉：物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理，酬金制與包干制的內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算要點(diǎn)及方法，住

2、宅專項(xiàng)維修資金的作用、來(lái)源及管理。了解：酬金制和包干制的財(cái)務(wù)特征。一 大綱要求二 內(nèi)容結(jié)構(gòu)章 節(jié)主要知識(shí)點(diǎn)第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理業(yè)務(wù)收入、成本費(fèi)用和稅費(fèi)、利潤(rùn)第二節(jié) 物業(yè)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理概述、類型第三節(jié) 物業(yè)管理酬金制、包干制與物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算編制酬金制與包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用第四節(jié) 住宅專項(xiàng)維修資金概念、作用、來(lái)源、管理三 知識(shí)學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)管理，是企業(yè)管理的重要組成部分，是有關(guān)資金的獲得和有效使用的管理工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)結(jié)合國(guó)家有關(guān)文件精神，結(jié)合自身的特點(diǎn)，制訂切合實(shí)際的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，科學(xué)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理組織設(shè)計(jì)，有效執(zhí)行各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度，并熟練運(yùn)用財(cái)務(wù)管理技巧，確保物業(yè)管理活動(dòng)的正常進(jìn)行

3、。 三 知識(shí)學(xué)習(xí)有關(guān)文件物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金征免營(yíng)業(yè)稅問題的通知 三 知識(shí)學(xué)習(xí)1、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理營(yíng)業(yè)收入管理；成本和費(fèi)用管理；利潤(rùn)管理；三 知識(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)收入的內(nèi)容營(yíng)業(yè)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入，包括物業(yè)管理主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。三 知識(shí)學(xué)習(xí)主營(yíng)業(yè)收入：物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)的過程中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入。物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入

4、、物業(yè)大修收入 三 知識(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)管理收入：物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入：物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入。物業(yè)大修收入：物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。三 知識(shí)學(xué)習(xí)其他業(yè)務(wù)收入：物業(yè)管理企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入及無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。 三 知識(shí)學(xué)習(xí)比較：主營(yíng)業(yè)收入中的物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入：經(jīng)營(yíng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人提供的房屋建筑物（房屋出租

5、）和共用設(shè)施（停車場(chǎng)、游泳池、球場(chǎng)）取得的收入。其他營(yíng)業(yè)收入中的商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入：利用物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的收入，如開辦健身房、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等的經(jīng)營(yíng)收入。三 知識(shí)學(xué)習(xí)營(yíng)業(yè)收入的管理：營(yíng)業(yè)收入管理的主要問題是收入的確認(rèn)；物管企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物管企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人簽訂付款合同或協(xié)議的，根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。三 知識(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)管理企業(yè)的成本費(fèi)用和稅費(fèi)營(yíng)業(yè)成本的內(nèi)容直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)、間接

6、費(fèi)用。直接人工費(fèi)：物管企業(yè)中直接從事物業(yè)管理活動(dòng)的人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。直接材料費(fèi)：物管企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等的費(fèi)用。三 知識(shí)學(xué)習(xí)營(yíng)業(yè)成本的內(nèi)容間接費(fèi)用：企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通信費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。三 知識(shí)學(xué)習(xí)成本費(fèi)用的管理實(shí)行一級(jí)成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用，有關(guān)支出直接計(jì)入管理費(fèi)用。 物管企業(yè)經(jīng)營(yíng)管轄物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備支付的有償費(fèi)用計(jì)入營(yíng)業(yè)成本

7、，支付的物業(yè)管理用房有償使用費(fèi)計(jì)入營(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用。 物管企業(yè)對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用中。 三 知識(shí)學(xué)習(xí)成本費(fèi)用的管理物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時(shí)，按照年末應(yīng)收取賬款余額的0.3-0.5計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金，計(jì)入管理費(fèi)用。企業(yè)發(fā)生的壞賬損失，沖減壞賬準(zhǔn)備金；收回已核銷的壞賬，增加壞賬準(zhǔn)備金。不計(jì)提取壞賬準(zhǔn)備金的物業(yè)管理企業(yè)，其所發(fā)生的壞賬損失，計(jì)入管理費(fèi)用；收回已核銷的壞賬，沖減管理費(fèi)用。 三 知識(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出的內(nèi)容及管理物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支出。物業(yè)管理企

8、業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費(fèi)，計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。企業(yè)對(duì)商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)肫渌麡I(yè)務(wù)支出。 三 知識(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)管理企業(yè)稅費(fèi)的管理物業(yè)管理的稅金和費(fèi)用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅及附加，收益環(huán)節(jié)的所得稅等。 物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，但對(duì)從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅三 知識(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)的構(gòu)成營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。其中，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)包括主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)。物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)的計(jì)算三

9、知識(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)的計(jì)算主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減去營(yíng)業(yè)稅金及附加，再減去營(yíng)業(yè)成本、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用后的凈額； 其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)：其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額； 補(bǔ)貼收入是指國(guó)家撥給物業(yè)管理企業(yè)的政策性虧損補(bǔ)貼和其他補(bǔ)貼。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的下列收入中，屬于主營(yíng)業(yè)收入的有（ ）。A. 商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入B. 物業(yè)管理收入 C. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入 D. 物業(yè)大修收入 E. 房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入【正確答案】BCD【典型考題多選題】物業(yè)管理收入主要包括（ ）。A.物業(yè)管理費(fèi)收入B.停車場(chǎng)收入C.超市的經(jīng)營(yíng)收入D.有償特約服務(wù)收入E.物業(yè)租賃及經(jīng)營(yíng)收入【正確答案】AD【

10、典型考題多選題】三 知識(shí)學(xué)習(xí)2、物業(yè)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理概述物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理指在一個(gè)獨(dú)立行使管理權(quán)的基層物業(yè)管理單位內(nèi)，獨(dú)立核算的財(cái)務(wù)主體所進(jìn)行的以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為主要對(duì)象的費(fèi)用計(jì)劃、編制、控制、使用及管理和分析的財(cái)務(wù)活動(dòng)。三 知識(shí)學(xué)習(xí)基本職能定期編制通用的財(cái)務(wù)報(bào)表和專用的服務(wù)費(fèi)用收支報(bào)表；定期向其所屬的上級(jí)財(cái)務(wù)主管部門和全體業(yè)主分別報(bào)告物業(yè)管理項(xiàng)目總體財(cái)務(wù)狀況、財(cái)務(wù)變動(dòng)狀況、經(jīng)營(yíng)成果信息和服務(wù)費(fèi)用收支情況。三 知識(shí)學(xué)習(xí)基本特點(diǎn)既具有一般會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)管理的形式、手段、方法的基本形態(tài)，又具有與一般會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)管理和一般會(huì)計(jì)要素不同的特性。受物管企業(yè)的行政管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，物管

11、企業(yè)又不能隨意調(diào)集、挪用和將服務(wù)費(fèi)據(jù)為已有；酬金制條件下財(cái)務(wù)管理受業(yè)主的監(jiān)督，但業(yè)主又不能直接干預(yù)物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)工作。三 知識(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的類型獨(dú)立核算：在機(jī)構(gòu)設(shè)置上一般都設(shè)有財(cái)務(wù)部或?qū)Ｂ殨?huì)計(jì)和出納員，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其財(cái)務(wù)權(quán)限給予一定的限制。 非獨(dú)立核算：各項(xiàng)目管理單位的會(huì)計(jì)核算集中在企業(yè)，按物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行分別核算，各項(xiàng)目管理單位只負(fù)責(zé)各項(xiàng)費(fèi)用的收取和部分費(fèi)用的直接支出。三 知識(shí)學(xué)習(xí)3、酬金制、包干制與物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制酬金制與包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)：物管企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)

12、用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)三 知識(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。三 知識(shí)學(xué)習(xí)酬金制的優(yōu)點(diǎn)對(duì)業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況較為透明，避免了收費(fèi)與服務(wù)不相符的情況，保護(hù)了業(yè)主合法權(quán)益；對(duì)物管企業(yè)而言，由于酬金是按照預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金提取，具有相對(duì)的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。三 知識(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 物管企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)

13、、自負(fù)盈虧、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、結(jié)余歸己。業(yè)主對(duì)物管企業(yè)是否按合同要求的內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督。三 知識(shí)學(xué)習(xí)包干制的優(yōu)點(diǎn)對(duì)業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費(fèi)是固定的，不會(huì)因市場(chǎng)短期波動(dòng)、物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作情況而發(fā)生變化；對(duì)物管企業(yè)而言，物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)的利潤(rùn)不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過科學(xué)的管理運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益的同步增長(zhǎng)，既保障業(yè)主利益又促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。三 知識(shí)學(xué)習(xí)酬金制和包干制的財(cái)務(wù)特征會(huì)計(jì)主體酬金制：物管項(xiàng)目是獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體，各物管項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)立建賬、獨(dú)立核算。包干制：物管項(xiàng)目的會(huì)計(jì)主體是物管企業(yè)，物管項(xiàng)目可以獨(dú)立核算，也可納入企業(yè)統(tǒng)一管理。三 知識(shí)學(xué)習(xí)酬金制和包干制的財(cái)務(wù)特征收入采取酬

14、金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項(xiàng)目的物業(yè)管理酬金；采取包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 三 知識(shí)學(xué)習(xí)酬金制和包干制的財(cái)務(wù)特征成本費(fèi)用物業(yè)管理企業(yè)固定成本的比例較高。 人工成本占總成本的比例較高。 物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的可預(yù)測(cè)性較強(qiáng)。三 知識(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)考慮的因素應(yīng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，并考慮其實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)還是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和要求，科學(xué)測(cè)算確定物業(yè)服務(wù)成本。 三 知識(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)考慮的因素物管企業(yè)為該項(xiàng)目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物管項(xiàng)目機(jī)構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)購(gòu)置的固定資產(chǎn)折舊

15、均應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算中。 物業(yè)管理屬微利性服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算和物業(yè)管理的運(yùn)作應(yīng)收支平衡、略有結(jié)余，在確保物業(yè)正常運(yùn)行維護(hù)和管理的前提下，獲取合理的利潤(rùn)。三 知識(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本（支出）構(gòu)成管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 三 知識(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本（支出）構(gòu)成辦公費(fèi)用； 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； 經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。三 知識(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)服務(wù)費(fèi)編制的依據(jù)收入的編制：根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和可收

16、費(fèi)的管理面積。支出的編制依據(jù)：管理計(jì)劃及實(shí)施計(jì)劃所需物業(yè)服務(wù)成本。指常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)中的人員計(jì)劃、工程維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、清潔綠化計(jì)劃等。編制測(cè)算時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)施這些計(jì)劃所需人工、物料、能耗等成本費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算。 物業(yè)正常維修和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。可比照以往每年實(shí)際發(fā)生的或參考其他同類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)成本。三 知識(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算要點(diǎn)及方法確定服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng)詳細(xì)，盡可能具體；全面，不要漏項(xiàng)；測(cè)算依據(jù)準(zhǔn)確，不用或少用估值。 收集原始數(shù)據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算三 知識(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算由各部門或相關(guān)人員分別測(cè)算各單項(xiàng)費(fèi)用。各單項(xiàng)費(fèi)用加總后得物業(yè)服務(wù)支出（成本）總額；加上物業(yè)管理酬金（酬金制）或法定稅費(fèi)及利潤(rùn)（包

17、干制）后得出物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額。以物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額除以該物業(yè)可收費(fèi)總建筑面積即可得出單位面積物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 【典型考題多選題】實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與其（ ）緊密相關(guān)。A管理服務(wù)B . 成本控制C . 經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力D . 職工數(shù)量E . 提取比列【正確答案】ABC 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)考慮的因素有（ ）。A. 物業(yè)的不同性質(zhì)和特點(diǎn)B.物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和要求C.固定資產(chǎn)的折舊D.做到收支平衡，略有結(jié)余E.物業(yè)管理人員素質(zhì)【正確答案】ABCD【典型考題多選題】三 知識(shí)學(xué)習(xí)4、物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)維修資金的概念與來(lái)源專項(xiàng)維修資金由業(yè)主或使用人交納，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

18、保修期滿后的大修、更新、改造。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)。三 知識(shí)學(xué)習(xí)專項(xiàng)維修資金的來(lái)源法規(guī)規(guī)定的費(fèi)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用業(yè)主大會(huì)中決定分?jǐn)偟馁M(fèi)用業(yè)主共有物業(yè)的收益社會(huì)捐贈(zèng)或政府撥款的費(fèi)用三 知識(shí)學(xué)習(xí)法規(guī)規(guī)定的費(fèi)用住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法在銷售商品房時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款23%的比例向售房單位繳交維修資金。在出售公房時(shí)，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20，高層住宅不低于售房款的30，該部分專項(xiàng)維修資金屬售房單位所有。三 知識(shí)學(xué)習(xí)物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)在運(yùn)行中可能產(chǎn)生結(jié)余，如果在連續(xù)幾年或者年度出現(xiàn)較大數(shù)額的結(jié)余時(shí)，除可在管理預(yù)算中調(diào)整外，也可經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意設(shè)定一定比例納入專項(xiàng)維修資金。三 知識(shí)學(xué)習(xí)業(yè)主大會(huì)中決定分?jǐn)偟馁M(fèi)用根據(jù)物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)的需要，在大、中修和更新改造費(fèi)用不足時(shí)，由業(yè)主大會(huì)決定向全體業(yè)主續(xù)籌的資金。業(yè)主共有物業(yè)的收益社會(huì)捐贈(zèng)或政府撥款的費(fèi)用三 知識(shí)學(xué)習(xí)專項(xiàng)維修資金的管理專項(xiàng)維修資金屬全體業(yè)主共同所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)