商品房成本構(gòu)成解析與房價控制

1、 理工大學(xué)繼續(xù)教育暨現(xiàn)代遠程教育學(xué)院商品學(xué)概論課程論文教學(xué)站 青年學(xué)院專 業(yè) 工商管理層 次 高升本學(xué) 號 姓 名 成 績 題 目 商品房成本構(gòu)成分析與房價控制 摘 要目前，商品房價格已成為國人關(guān)注的一個焦點性問題。如何使商品房價格處于一個合理的價位，已是大家都在爭相思考的問題。本文對商品房的成本構(gòu)成從投資決策階段到房屋銷售階段逐一進行了分析，探討了降低房屋開發(fā)成本的各種可能方法，并嘗試提出了一些降低商品房價格的有益措施，希望有助于遏制房價的攀升速度，使房價處于一個合理的水平。關(guān)鍵詞：房價；商品房成本；商品房價格；不合理房價；房價收入比；房屋持有稅；環(huán)房匹配指數(shù)。商品房成本構(gòu)成分析與房價控制一

2、.我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)已是全國性的一個熱門話題，全國上下乃至全世界都在關(guān)注中國的房地產(chǎn)業(yè)。這不僅是由于房地產(chǎn)業(yè)本身在人們?nèi)粘Ｉ钪械闹匾詻Q定的，更是由房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天的狀況與人們自身利益的迫切相關(guān)性引發(fā)的。人們都在思考怎樣才能使這個重要產(chǎn)業(yè)得到健康，穩(wěn)定，持續(xù)，合情合理的發(fā)展，而不是給經(jīng)濟的發(fā)展帶來挫折，給社會的運行造成壓力，給人民的生活帶來負擔(dān)。房地產(chǎn)業(yè)在我國是一個新興產(chǎn)業(yè)，在過去的50多年中，它的發(fā)展里程可謂曲折。它的發(fā)展史大致可以分為以下幾個階段：1. 從建國初期到1978年年間，房屋被作為福利產(chǎn)品對待。我國的社會制度為社會主義公有制，經(jīng)濟制度實行計劃經(jīng)濟，住房由國家統(tǒng)一

3、規(guī)劃，統(tǒng)設(shè)，統(tǒng)一分配。職工群體的住房問題就由其所在的單位解決，房屋的管理，維修，養(yǎng)護，和正常運作的費用基本上就由單位完全負責(zé)了。單位建房越多，單位的包袱就越重，致使單位不能輕裝上陣，改革步履為堅，日益不能適應(yīng)社會主義現(xiàn)代化的發(fā)展要求，單位效益低下，有的靠著借債或國家的財政補貼勉強維持企業(yè)的生存，進而造成單位建房跟不上，甚至無力建房，職工的居住條件差，引發(fā)了一系列的社會問題。2. 1978年以后，隨著人們對社會主義市場經(jīng)濟的不斷認識和實踐，建筑產(chǎn)品被賦予了其應(yīng)有的商品屬性。建筑產(chǎn)品不能上市的一些法律障礙也得到了消除。房屋在市場上可以自由交易，住房的市場配置功能逐步得到顯現(xiàn)。企事業(yè)單位和一些個人成

4、為房屋建設(shè)的主要投資者，住房由國家統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)設(shè)，統(tǒng)一分配的局面已成為歷史。到1985年為止，企事業(yè)單位投資建房的比重已高達60%70%，個人投資也高達10%左右。房屋的市場配置功能充分發(fā)揮出來，人民的居住條件得到了初步改善。1988年，憲法修正案規(guī)定了土地的使用權(quán)可以依法出讓。這進一步為我國日后建立發(fā)達的房地產(chǎn)市場掃除了法律上的障礙，為房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃興起創(chuàng)造了條件。3. 1992年到1999年，我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展忽冷忽熱， 漂浮不定，經(jīng)歷了大發(fā)展時期和調(diào)整消化時期，直至2000年，我國的房地產(chǎn)才逐步步入軌道，進入穩(wěn)定，快速發(fā)展時期，成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟增長的新亮點。二.房地產(chǎn)業(yè)的重

5、要性房地產(chǎn)業(yè)是一個先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟的發(fā)展，國家的財政收入和人民的生活都是非常重要的。第一，房地產(chǎn)業(yè)是國家的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)性大，帶動性強，它的發(fā)展可以帶動一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而為社會提供了大量的就業(yè)機會。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動建筑業(yè)、建材、金融業(yè)、家具、家電以與冶金業(yè)等50多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這些產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，不僅有助于我國GDP的增長，還可為社會創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，也為我國的社會穩(wěn)定創(chuàng)造了條件。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動系數(shù)為1.9。根據(jù)市的測算，每增加一萬平方米的建筑生產(chǎn)，就可直接增加1000萬個就業(yè)機會。第二，城市房地產(chǎn)是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。在城市化高度

6、發(fā)展的今天，建筑產(chǎn)品的發(fā)展程度就代表著城市經(jīng)濟發(fā)展程度的高低。城市經(jīng)濟越發(fā)達，她的現(xiàn)代化建筑產(chǎn)品就越多，一些標志性建筑物在某種程度上就是城市形象的代表，是城市經(jīng)濟發(fā)展成果的展示，城市的存在和發(fā)展是以建筑物為依據(jù)的，沒有發(fā)達的建筑產(chǎn)品，城市的發(fā)展也就無從談起。人們的生活和生產(chǎn)都離不開房地產(chǎn)，它是人們從事政治，經(jīng)濟和文化活動的物質(zhì)基礎(chǔ)。第三，房地產(chǎn)是政府財政收入的重要來源和家庭的重要財富。房地產(chǎn)稅收是國家財政收入的重要來源。美國的房地產(chǎn)稅收在1960年為120億美元，1971年高達6950億美元；地區(qū)的地租和賣地收入占市政收入的15%25%。據(jù)美國有關(guān)統(tǒng)計表明，房地產(chǎn)在家庭財富中占60%70%。我

7、國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正處于關(guān)鍵時期。目前，由于生產(chǎn)力的發(fā)展和社會的進步，農(nóng)村大部分地區(qū)實現(xiàn)了農(nóng)業(yè)機械化或半機械化的程度，農(nóng)村剩余了大量的勞動人口。這些富余勞動力就自然地擁入了城市，到城市去謀生，致使城市住房需求量大，供應(yīng)緊，住房矛盾突出。此外，我國城市化的腳步加快，人們的觀念和生活習(xí)慣的逐漸改變，對住房的要求越來越高，房屋的設(shè)計不僅要考慮滿足人們?nèi)粘Ｉ畹男枰€要考慮個人的愛好，興趣和隱私等問題。還有，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和工、商業(yè)建設(shè)都需要大量的土地，由于土地資源的不可再生性，再加上媒體的炒作，造成人們對城市土地供應(yīng)緊這種供求狀況更加擔(dān)心，從而推動了地價、房價的上漲。房價過高，房地產(chǎn)利潤就增大，它

8、的吸引力就增強，開發(fā)商這時就抓住機遇，急于上馬項目，導(dǎo)致一些非理性建設(shè)行為。小則生產(chǎn)一些粗制濫造的房屋，大則導(dǎo)致同類產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性過剩，房屋空置率逐年上升。產(chǎn)生了大量的爛尾樓，降低了整個城市的建設(shè)水平。國際熱錢也乘機進入國，投機房地產(chǎn)市場，這進一步推動了房價的上漲。銀行則看到房地產(chǎn)市場有利可圖，就加大放款力度。一旦房地產(chǎn)市場泡沫破裂，銀行貸款將無法回收，將造成大量的壞帳，銀行到時就面臨破產(chǎn)的危險，這威脅到我國的金融安全；房地產(chǎn)需求減少，使得它的上游產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩，企業(yè)倒閉，失業(yè)加劇，引發(fā)一系列的社會問題。甚至使國家處于經(jīng)濟蕭條狀態(tài)。所以，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展關(guān)系到國家金融業(yè)的安全，關(guān)系到國民經(jīng)濟的

9、持續(xù)發(fā)展，關(guān)系到社會的和諧穩(wěn)定，所以在我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時期，政府的調(diào)控作用和開發(fā)商的職業(yè)道德就顯得格外重要了。開發(fā)商不是窮人，是有知識，有文化，受過良好教育的白領(lǐng)階層，應(yīng)放棄一己之私，牢記一榮俱榮，一損俱損的道理，從大局出發(fā)，為國家經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和穩(wěn)定著想，為人民的安居樂業(yè)和幸福著想，為社會的安定和和諧著想。樹立良好的職業(yè)道德，嚴格貫徹執(zhí)行國家的相關(guān)法律，法規(guī)和國家的宏觀調(diào)控政策，開發(fā)出節(jié)能，環(huán)保，優(yōu)質(zhì)的和房價底的，大多數(shù)人都能買得起的商品房來。三.商品房成本構(gòu)成分析與成本控制（一）商品房的成本構(gòu)成。商品房的成本主要是由住宅開發(fā)成本費用，期間費用，稅金，依法應(yīng)當(dāng)交納的其他行政性，事業(yè)性收

10、費和開發(fā)商的應(yīng)得利潤構(gòu)成。1. 住宅開發(fā)成本費：住宅開發(fā)成本費用的容包括：土地使用權(quán)取得費，建筑工程勘察、規(guī)劃設(shè)計與前期工程費，建筑、安裝工程費，附屬工程費，開發(fā)間接費。1）土地使用權(quán)取得費： 土地使用權(quán)取得費，是指開發(fā)經(jīng)營者依法獲得國有土地使用權(quán)時，所交付的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓費用，以與依照法律、法規(guī)實行劃撥，由開發(fā)經(jīng)營者支付的征地拆遷和安置補償費。 可列入土地使用權(quán)取得費的項目有：土地出讓金、土地補償費、地上附著物與青苗補償費、勞動力安置補償費、新菜地開發(fā)基金、耕地占用稅、安置被拆遷戶所需的費用、被拆遷房屋與其附屬物的作價補償費用、被拆遷人搬家補助費、臨時安置補助費、被拆遷企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)期間

11、損失補助費。附屬工程費，2）建筑工程勘察、規(guī)劃設(shè)計與前期工程費： 建筑工程勘察費，包括水文與工程地質(zhì)勘察費；前期工程費，是指工程正式開工之前所必需的準備事項，包括施工通水、施工通電、施工通路與平整場地發(fā)生的費用。前期工程費按照設(shè)計概算對照實際發(fā)生的工程量計算。 3）建筑、安裝工程費： 建筑、安裝工程費，是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用，主要包括建筑工程費（結(jié)構(gòu)，建筑，特殊裝修工程費），設(shè)備與安裝工程費（給排水，電氣照明與設(shè)備安裝，空調(diào)通風(fēng)，弱電設(shè)備與安裝，電梯與其安裝，其他設(shè)備與安裝等）和室裝飾家具費等。4）附屬工程費： 附屬工程費，由住宅小區(qū)級基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和公共配套設(shè)施建設(shè)費組成。 小區(qū)級

12、基礎(chǔ)設(shè)施建筑費，指小區(qū)用地規(guī)劃紅線以的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、環(huán)衛(wèi)、排污等管線設(shè)施所發(fā)生的費用。此項費用按照市政府的城市規(guī)劃定額指標，依據(jù)批準的詳細規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價按住宅面積和營業(yè)性面積所占比重分攤計入； 公共配套設(shè)施建設(shè)費，指為小區(qū)服務(wù)的獨立的非營業(yè)性配套設(shè)施（設(shè)備）發(fā)生的費用，包括根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預(yù)算項目的托幼園所、公共停車場（庫）、小區(qū)管理用房、鍋爐房、水泵、消防設(shè)施、派出所、居委會、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運站等的建設(shè)費用。此項費用按照政府城市規(guī)劃定額指標，依據(jù)批準的詳細規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價按住宅面積和營業(yè)性面積所占比重分攤計入； 非營業(yè)性配

13、套設(shè)施（設(shè)備），由市、區(qū)縣政府負擔(dān)建設(shè)費用的部分，不計入開發(fā)成本。5）開發(fā)間接費 開發(fā)間接費，是指開發(fā)經(jīng)營者直接經(jīng)營組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等項支出。開發(fā)間接費，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)會計制度核算，并據(jù)實列入開發(fā)成本。2. 期間費用：商品房開發(fā)期間費用，是指管理費用、財務(wù)費用、銷售費用等與住宅開發(fā)項目有關(guān)的支出。1）管理費是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，包括公司經(jīng)費，工會經(jīng)費，職工教育培訓(xùn)經(jīng)費，勞動保險非，待業(yè)保險費，董事會費，咨詢費，審計費，訴訟費，排污費，房地產(chǎn)稅，土地使用稅，開辦費攤銷

14、，業(yè)務(wù)招待費，壞帳損失，報廢損失與其他管理費用。管理費一般為項目開發(fā)總成本的1%3%左右。2）財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構(gòu)的手續(xù)費，融資代理費，承諾費，外匯匯兌凈損失以與企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費用。利息按復(fù)利方式計算，利率取市場利率。3）銷售費用：銷售費用是指開發(fā)建設(shè)項目在銷售其產(chǎn)品的過程中發(fā)生的各項費用以與專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用，包括銷售人員工資，資金，福利費，差旅費，銷售機構(gòu)的折舊費，修理費，物料消耗費，廣告宣傳費，代理費，銷售服務(wù)費與銷售許可證申領(lǐng)費等。3. 稅金：1稅金是指依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的投資方向調(diào)

15、節(jié)稅、營業(yè)銳、城市維護建設(shè)稅、教育稅附加等。稅金按照國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。1）營業(yè)稅=（熟地費用+利息+利潤）* 5%；2）城市維護建設(shè)稅=營業(yè)稅 * 7%；3) 教育附加費=營業(yè)稅 * 3%。依法應(yīng)當(dāng)交納的其他行政性，事業(yè)性收費：依法應(yīng)當(dāng)交納的其他行政性，事業(yè)性收費，按照國家與市政府有關(guān)部門依法制定的收費標準執(zhí)行。執(zhí)收部門在收費時，必須持有物價部門頒發(fā)的收費許可證，使用財政部門統(tǒng)一印制或者監(jiān)制的行政性事業(yè)性收費票據(jù)。開發(fā)商的應(yīng)得利潤：銷售利潤以住宅開發(fā)成本之和為基數(shù)計取。實行市場調(diào)節(jié)價的商品住宅，其利潤率，由開發(fā)經(jīng)營者自主確定。以上各項費用，在商品房開發(fā)總成本中，土地約占總成本的35%4

16、5%，建筑安裝工程約占總成本的25%35%，稅費與其它約占總成本的30%35%。（二）商品房的成本控制。商品房的成本控制是開發(fā)商對商品房從投資決策階段到房屋銷售階段進行有效管理，優(yōu)化各項成本開支，減少不必要開支，降低費用，力求使得開發(fā)項目的經(jīng)濟效益和社會效益最大化。商品房的成本控制可分為5個階段進行：策劃投資階段，設(shè)計階段，開發(fā)項目的發(fā)包階段，項目施工階段和房屋的銷售管理階段。一投資策劃階段：在投資策劃階段，開發(fā)商應(yīng)結(jié)合工程實際，明確項目的經(jīng)濟效益和社會效益，運用技術(shù)經(jīng)濟分析方法，通過對產(chǎn)品功能的分析，以達到節(jié)約資源和降低造價的目的。開發(fā)商的工作重點是尋找項目，進行市場調(diào)查和分析，考察投資環(huán)境

17、，包括項目所在地的土地價格，交通條件，基礎(chǔ)設(shè)施狀況，材料的運輸距離以與房屋未來的銷售狀況，預(yù)測項目的經(jīng)濟效益和社會效益，把各個項目可能發(fā)生的成本費用綜合起來加以考慮，對可能發(fā)生的項目成本進行總體控制。二設(shè)計階段：設(shè)計階段是成本控制工作全過程的重點階段。設(shè)計階段要考慮項目所在地的經(jīng)濟發(fā)展水平，居民收入狀況，社會習(xí)俗和人文環(huán)境，設(shè)計出符合當(dāng)?shù)貭顩r的戶型，面積，使得不同家庭情況的居民都能買的起房。項目設(shè)計要盡可能采用國家和當(dāng)?shù)氐臉藴?。?yōu)秀的設(shè)計標準和規(guī)有利于降低投資，縮短工期，給項目帶來經(jīng)濟效益。在設(shè)計前，要進行項目投資估算，通過對社會同類開發(fā)項目價格，材料，設(shè)備，人工費用，稅收，管理費用，利潤等的

18、調(diào)查，在項目評估的基礎(chǔ)上進行綜合比較和分析，作為初步設(shè)計控制的依據(jù)。初步設(shè)計要重視方案的選擇，按投資估算進一步落實成本費用，將施工圖預(yù)算嚴格控制在批準的預(yù)算，同時加強設(shè)計變更管理工作。三開發(fā)項目發(fā)包階段：開發(fā)項目發(fā)包，包括項目總發(fā)包建安工程與設(shè)備材料采購發(fā)包。發(fā)包形式一般采用單價合同。單價合同可以提高承包商對成本控制的積極性。發(fā)包形式采用招投標的方式進行，也可采用委托協(xié)議的方式進行，但無論采用那種方式都應(yīng)避免在施工過程修改分包容和圍，而增加不必要的工程成本。四施工階段的成本控制：施工階段項目的成本控制，通常是指在項目成本的形成過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費用開支，進行指導(dǎo)、監(jiān)

19、督、調(diào)節(jié)和限制，與時糾正將要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項生產(chǎn)費用控制在計劃成本的圍之，以保證成本目標的實現(xiàn)。 施工階段的成本控制可分為兩個階段，包括施工準備階段的控制和施工實施階段的控制。一. 施工準備階段的成本控制：施工準備階段的成本控制首先要以“標書”為依據(jù)確定項目的目標成本。根據(jù)設(shè)計圖紙和有關(guān)技術(shù)資料，對項目的特點和實施方法等進行認真的研究分析，并運用價值工程原理，制定出科學(xué)先進、經(jīng)濟合理的施工方案。其次根據(jù)目標成本，以分部分項目工程實物工程量為基礎(chǔ)，編制具體的分步實施的項目成本計劃，為今后的成本控制作好準備。最后編制現(xiàn)場經(jīng)費預(yù)算，進行分解后以責(zé)任成本的形式落實下去，為今后的成本控制和績

20、效考評提供依據(jù)。二. 施工實施階段的控制：1. 要以施工圖預(yù)算控制成本支出。）人工費的控制：項目經(jīng)理部與施工隊等簽訂勞務(wù)合同時，一般應(yīng)將人工費單價定在預(yù)算定額規(guī)定的人工費單價和合同規(guī)定的人工費用補貼兩者之和之下，輔工還可再低一些，其余部分考慮用于定額外人工費和關(guān)鍵工序的獎勵費，如趕工費、夜班費等。 ）材料費的控制： 在實行量價分離方法計算工程造價的條件下，對水泥、鋼材、木材等“三材”的價格隨行就市，實行高進高出，地方材料的預(yù)算價格=基準價（1+材料指數(shù)）。對材料成本控制，要以預(yù)算價格來控制地方材料的采購成本，至于材料消耗的數(shù)量控制，則應(yīng)通過“限額領(lǐng)料單”去落實，由于材料市場價格變動頻繁，往往會

21、發(fā)生預(yù)算價格與市場價格嚴重背離而使采購成本失控的情況。因此，項目材料管理員要經(jīng)常關(guān)注材料市場價格的變動，并積累系統(tǒng)詳實的市場信息，對材料價格的上升和下降有一定的預(yù)計和準備，以平衡成本支出，降低工程項目成本。如果無法有效調(diào)節(jié)，可向定額管理部門反映，同時爭取甲方按實補貼，對于用鋼量、鋼模板等周轉(zhuǎn)設(shè)備使用費的控制，可按周轉(zhuǎn)設(shè)備預(yù)算收費的總量來控制實際發(fā)生使用費的總量。）施工機械使用費的控制：對于施工機械使用費的控制，施工圖預(yù)算中的機械使用費=工程量定額臺班單價，在實際中機械利用率不可能達到預(yù)算定額的取定水平等，因而使預(yù)算機械使用費往往小于實際發(fā)生的機械使用費，形成其費用超支。因此，如能取得甲方的諒解

22、、支持，可得到一定數(shù)額的機械費補額來控制其支出，對于構(gòu)件加工費各分包工程費的控制，在市場經(jīng)濟體制下的門窗、水泥管與其它預(yù)制品的加工，以與打樁、土方、吊裝、安裝和其他各項工程的分包都要通過經(jīng)濟合同來明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，在簽訂這些合同時，控制要以“施工圖預(yù)算控制合同金額”的原則，絕不允許合同金額超過施工圖預(yù)算2. 要以施工預(yù)算控制人力資源和物質(zhì)資源的消耗。資源消耗數(shù)量的貨幣表現(xiàn)就是成本費。項目開工以前，應(yīng)根據(jù)設(shè)計圖紙計算工程量，并按照企業(yè)定額或上級統(tǒng)一規(guī)定的施工預(yù)算定額編制整個工程項目的施工預(yù)算，作為指導(dǎo)和管理施工的依據(jù)，對生產(chǎn)班組的任務(wù)安排必須簽發(fā)施工任務(wù)單和限額領(lǐng)料單，并向生產(chǎn)班組進行技術(shù)交

23、底，且在施工任務(wù)單，如限額領(lǐng)料單的執(zhí)行過程中，要求生產(chǎn)班組根據(jù)實際完成的工程量和實際消耗人工、實際消耗材料做好原始記錄，作為施工任務(wù)單和限額令料單結(jié)算的依據(jù)。在任務(wù)完成后，根據(jù)回收的施工任務(wù)單和限額領(lǐng)料單進行結(jié)算。并按照結(jié)算容支付報酬3.建立資源消耗臺帳，實行資源消耗的中間控制。由于材料成本是整個項目成本的主要環(huán)節(jié)，因此，項目經(jīng)理應(yīng)對材料成本予以足夠的重視。4.應(yīng)用成本與進度同步跟蹤的方法控制部分項目工程成本。成本與進度之間有著必然同步關(guān)系。如果成本與進度不對立，就要作為“不正常”現(xiàn)象進行分析，找出原因，并加以糾正5.進行項目月度成本分析。項目月度成本分析，是施工項目定期的、經(jīng)常性的中間成本分

24、析通過項目月度成本分析可以與時發(fā)現(xiàn)問題，以便按照成本目標指示的方向進行監(jiān)督和控制項目財務(wù)成本員應(yīng)根據(jù)各部門月度用款計劃進行匯總，并按用途的輕重緩急平衡調(diào)度，同時提出具體實施意見，經(jīng)項目經(jīng)理審批后進行，在月度財務(wù)收支計劃的執(zhí)行過程中，項目財務(wù)成本應(yīng)根據(jù)各部門的實際用款做好記錄，并于下月初反饋給有關(guān)部門，由各部門自行檢查分析節(jié)超原因。 分析方法如下：1）通過實際成本與預(yù)算成本的對比，分析當(dāng)月（季）的成本降低水平；通過累計實際成本與累計預(yù)算成本的對比，分析累計的成本降低水平，預(yù)測實現(xiàn)項目成本目標的前景。 2）通過實際成本與計劃成本的對比，分析計劃成本的落實情況，以與目標管理中的問題和不足，進而采取措

25、施，加強成本管理，保證成本計劃的落實。 3）通過對各成本項目的成本分析，可以了解成本總量的構(gòu)成比例和成本管理的薄弱環(huán)節(jié)。例如：在成本分析中，發(fā)現(xiàn)人工費、機械費和間接費等項目大幅度超支，就應(yīng)該對這些費用的收支配比關(guān)系認真研究，并采取對應(yīng)的增收節(jié)支措施，防止今后再超支。如果是屬于預(yù)算定額規(guī)定的“政策性”虧損，則應(yīng)從控制支出著手，把超支額壓縮到最低限度。 4）通過主要技術(shù)經(jīng)濟指標的實際與計劃的對比，分析產(chǎn)量、工期、質(zhì)量、“三材”節(jié)約率、機械利用率等對成本的影啊。 5）通過對技術(shù)組織措施執(zhí)行效果的分析，尋求更加有效的節(jié)約途徑。 6）分析其他有利條件和不利條件對成本的影響。 6.建立項目成本審核鑒證制度

26、，控制成本費用支出。市場經(jīng)濟機制下，需要建立以項目為成本中心的結(jié)算體系，即所有的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，不論其對或?qū)ν?，都要與項目直接對口。在發(fā)生經(jīng)濟業(yè)務(wù)的時候，首先要向有關(guān)項目管理人員審核，最后經(jīng)項目經(jīng)理簽字后支付，這是項目成本控制的最后一關(guān)，必須十分重視。7.加強質(zhì)量管理，控制質(zhì)量成本。質(zhì)量成本是指項目為保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而支出的一切費用，以與未達到質(zhì)量標準而產(chǎn)生一切損失費用之和。質(zhì)量成本包括以下主要方面：控制成本和故障成本。工程質(zhì)量越高，故障成本就越低。8.堅持現(xiàn)場管理標準化，堵塞浪費漏洞?，F(xiàn)場平面布置管理和現(xiàn)場安全生產(chǎn)管理，稍有不慎，就會造成浪費和損失。9.定期開展“三安”檢查，防止項目成本盈虧異常

27、。項目經(jīng)濟核算的“三同步”就是統(tǒng)計核算、業(yè)務(wù)核算、會計核算的“三同步”，具體表現(xiàn)為完成多少產(chǎn)值，消耗多少資源，發(fā)生多少成本，三者應(yīng)該同步，否則，項目成本就會出現(xiàn)盈虧異常情況。三同步”檢查是提高項目經(jīng)濟核算水平的有效手段，不僅適用于成本盈虧異常的檢查，也可用于月度成本的檢查?！叭健睓z查可以通過以下五方面的對比分析來實現(xiàn)。 1）產(chǎn)值與施工任務(wù)單的實際工程量和形象進度是否同步。2） 資源消耗與施工任務(wù)單的實耗人工、限額領(lǐng)料單的實耗材料、當(dāng)期租用的周轉(zhuǎn)材料和施工機械是否同步。3）其他費用（如材料價差、超高費、井點抽水的打拔費和臺班費等）的產(chǎn)值統(tǒng)計與實際支付是否同步。4）預(yù)算成本與產(chǎn)值統(tǒng)計是否同步。

28、5）實際成本與資源消耗是否同步實踐證明，把以上五方面的同步情況查明以后，成本盈虧的原因自然一目了然。 10.應(yīng)用成本控制的財務(wù)方法成本分析表法來控制項目成本。作為成本項目控制手段之一的成本分析表，包括月度成本分析和最終成本控制。五房屋銷售階段的成本控制：房屋銷售階段的費用主要是銷售費用支出，它的主要支出部分一般為房屋銷售廣告的費用。此外，還有代辦費，銷售人員工資，銷售資料費，辦公費，通訊費等。廣告費用如何支出，采用何種形式支出，支出多少，應(yīng)根據(jù)項目的規(guī)模大小，檔次高低，銷售對象以與房屋所在地的經(jīng)濟發(fā)展狀況決定。公司也可采用全方位的銷售方式。通過宣傳公司的產(chǎn)品來逐步建立公司的社會知名度和良好的信

29、譽，提高公司的品牌戰(zhàn)略，樹立良好的口碑，通過公司的形象和社會知名度來提高產(chǎn)品的銷售量；通過獎勵機制，動員本公司的職工建立廣泛的人際關(guān)系，多渠道銷售。 四.不合理房價對社會的影響不合理房價，就是房價與個人年收入的比例遠遠高于正常水平。國際上公認的房價收入比一般為4-6：1，而中國大部分城市的房價收入比已遠遠高于這個水平，大多數(shù)在15：1以上。目前為17-23：1。1.影響國家經(jīng)濟的安全。房地產(chǎn)業(yè)價值量大，開發(fā)周期長，信貸資金多，風(fēng)險性大，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展與否直接關(guān)系著國家的金融安全問題；不合理的房價導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)利潤巨大，吸引了社會上大量的資金投入，從而使得其他行業(yè)資金投入不足，發(fā)展緩慢，經(jīng)濟

30、結(jié)構(gòu)發(fā)展失橫，加大了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度；高昂的房價套走了居民所有的積蓄，而且還使其背負了沉重的負債，他們?yōu)榱诉€債，縮減了家庭其他方面的正常開支，減少了對其他產(chǎn)品的需求，這不利于其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也降低了居民的生活水平，還導(dǎo)致了需不足。由于需不足，一些企業(yè)為了生存，就必須擴大出口。當(dāng)前，我國的市場經(jīng)濟地位還不被世界上大多數(shù)國家所承認，且國際貿(mào)易保護主義有所抬頭，在我國的出口問題上設(shè)置重重障礙，這不但加劇了我國與其他國家的貿(mào)易爭端，而且還使得我國的經(jīng)濟發(fā)展受制與人。2.影響社會的和諧穩(wěn)定。我國實行土地資源國有化，土地所有權(quán)控制在政府手中。房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間巨大，城市土地資源稀缺，開發(fā)商為了取得土地使

31、用權(quán)，通過各種渠道，不惜重金來賄賂政府官員，而這些腐敗成本最終都分攤在房子上，由百姓來埋單。高昂的房價使百姓不堪重負，怨聲四起，引發(fā)不滿，對政府官員的腐敗行深惡痛絕，影響了政府與民眾的關(guān)系，使政府的形象和公權(quán)利受損，從而影響到社會的安定團結(jié)。此外，在城市的拆遷重建過程中，開發(fā)商受巨額利潤的驅(qū)動，無視政府關(guān)于拆遷補償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定和補償標準，隨意壓底賠償數(shù)額，進行強行拆遷；有的還對被拆遷戶斷水?dāng)嚯姡瑖乐氐膭t糾集一幫人進行暴力拆遷，這些行為都極大的擾亂了社會秩序，為社會的穩(wěn)定埋下了隱患。糾其原因，都是高昂的房價產(chǎn)生了巨大的利益，巨大的利益驅(qū)使人們產(chǎn)生了不理性的行為，從而影響社會的安定團結(jié)。3.不合理的

32、房價也可引發(fā)通貨膨脹，加大金融風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)是一個下游產(chǎn)業(yè)，而且它與50多個產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)，它的繁榮與否直接影響著其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房價上漲，帶動了水泥，鋼材，建材，電力，能源，交通等價格的普遍上漲，從而間接帶動了農(nóng)產(chǎn)品價格的上漲，使得社會物價全面大幅度上漲，這很容易引發(fā)通貨膨脹，把國家經(jīng)濟帶入危險境地，使得銀行貸款的回收難度加大，造成大量的壞帳，威脅金融業(yè)的安全。4.高昂的房價擴大了貧富差距。人們?yōu)榱速I房，拿出了所有的積蓄，貸了大量的銀行貸款，背負著沉重的利息，每個月掙的錢甚至不夠償還銀行利息，這使得他們的生活長期陷入貧困之中，違背了人們買房的初衷。但也有少數(shù)人從高昂的房價中發(fā)了大財。由于房地產(chǎn)利

33、潤巨大，少數(shù)有錢人投資房地產(chǎn)，他們什么也不做，什么風(fēng)險也沒有，只是把房子買的放在哪兒就可以了，然后就高枕無憂，房價自然攀升，到時候把房子賣出去，賺取差價，得到大筆錢財，這就使得窮人更窮，富人更富，社會兩極分化的程度進一步加劇。5. 高昂的房價也可影響人際關(guān)系。住房是人們最基本的生活權(quán)利。社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展到了今天，人們對婚姻的看法不再像過去那樣單一。個人品質(zhì)，精神面貌，等一些在的東西不在是決定婚姻成敗的關(guān)鍵性因素，住房成為組建家庭的首要條件。男方?jīng)]有房子，就一切免談。多少男女青年因為住房問題，要么推遲結(jié)婚，要么就干脆放棄了美好的，讓人感動的戀情。有的即使傾全力買了房子，也可能因為以后的生活貧

34、困而使家庭變的不和諧。在目前，擁有了房子，就意味著擁有了大筆財富。許多昔日的兄弟，姐妹，為了房子的繼承權(quán)，不念骨肉之情，不惜大筆律師費，對簿公堂。爭個你死我活，有的大打出手，甚至釀成悲劇。這與中華民族的傳統(tǒng)美德背道而馳，嚴重影響了人與人之間的友好關(guān)系。五. 影響房屋價格的因素影響房屋價格的因素很多，可以說是錯綜復(fù)雜，這些因素相互影響作用于房屋價格。各種因素對房屋價格的影響是不同的，有的因素抬高了房屋價格，有的則降低房屋價格，不同的因素對房屋價格的影響程度也是不盡一樣，有的影響里較大，有的則較小，甚至沒有影響。即使同一因素，也會由于房屋類型的不同而產(chǎn)生不同的影響。此外，隨著時間的變化，地區(qū)的不同

35、，影響房屋價格的因素也會發(fā)生變化房屋價格的影響因素很多且很復(fù)雜，大致可分為以下幾個方面：1.社會因素。社會因素包括：人口數(shù)量，人口素質(zhì)，家庭規(guī)模，政治穩(wěn)定狀況，社會治安狀況，城市化狀況以與公共設(shè)施建設(shè)狀況。1）人口數(shù)量：人口數(shù)量與住房價格的關(guān)系非常密切，呈正相關(guān)關(guān)系。人口越多，對房屋的需求就越多。在供給相對匱乏的情況下，房價水平就會不斷攀升。2）人口素質(zhì)：人口素質(zhì)包括人民的教育水平，文明程度等。如果房屋所在地的人民的素質(zhì)低下，組成復(fù)雜，社會秩序狀況不佳，該地區(qū)的房價就必然底。3）家庭規(guī)模：家庭規(guī)模是指社會或某一地區(qū)家庭平均人口數(shù)量。家庭人口數(shù)量有所變化，即使人口總數(shù)不變，也將影響居住單位數(shù)的變

36、動，從而影響需用住宅使用面積數(shù)額的變動，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化，最終影響房屋價格。4）政治穩(wěn)定狀況：政治穩(wěn)定狀況是指現(xiàn)有政權(quán)的穩(wěn)固程度，不同政治觀點的黨派和團體的沖突情況。民族團結(jié)情況等。一般說來，政治穩(wěn)定，民族團結(jié)，人民安居樂業(yè)，房屋價格就會呈現(xiàn)上升態(tài)勢。5）社會治安狀況：社會治安狀況對房價的影響主要是指不同區(qū)域的治安狀況對該區(qū)域的房價的影響。治安狀況良好的小區(qū)，房價就高。6）城市化狀況以與公共設(shè)施建設(shè)狀況：城市化意味著人口向城市地區(qū)集中，造成城市住房需求量大，推動了城市房價不斷上漲。而公共設(shè)施的建設(shè)有從成本方面推動房屋價格，從而致使房屋價格上漲。2.經(jīng)濟因素。經(jīng)濟因素包括經(jīng)濟發(fā)展狀況，儲蓄幾

37、投資水平，財政收入與金融狀況，物價，工資與就業(yè)水平，利率等。1）經(jīng)濟發(fā)展狀況：經(jīng)濟發(fā)展狀況對房價影響巨大，經(jīng)濟發(fā)展速度越快，各行業(yè)對房屋的需求就相應(yīng)增大，房價就會看漲；在經(jīng)濟發(fā)展速度放慢甚至蕭條時，房價就會出現(xiàn)徘徊甚至回落的狀況。因此從房價的價格變化情況就可反映出經(jīng)濟的發(fā)展狀況。2）儲蓄與投資水平：儲蓄與投資水平對房價的影響較為復(fù)雜。房屋是消費資料和生產(chǎn)資料的綜合體，一般來說，隨著儲蓄水平和投資水平的提高，對房屋的需求就會增長。3）財政收入與金融狀況：財政收入與金融狀況對房價的影響表現(xiàn)為財政，金融狀況惡化會導(dǎo)致銀根緊縮，從而造成一方面對房屋的影響需求減少，另一方面因開發(fā)資金不足，使房屋的供給量

38、也急劇下降。4）物價，工資與就業(yè)水平：物價波動對房屋價格的影響較為明顯。通常來說，當(dāng)通貨膨脹嚴重時，人們?yōu)闇p少貨幣貶值而帶來的損失，往往會轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資，以求保值，增值，從而刺激房價猛漲。在工資與就業(yè)水平較高時期，由于人們的購買力較強，就可能推動房價上漲；反之，失業(yè)率上升，問津房屋的人就會減少。利率水平對房價的影響也較為復(fù)雜，一般來講，利率提高時，一方面增加了房屋的開發(fā)成本，另一方面，會減少房屋的投資需求；反之，則相反。3.政策因素。政策因素是指影響房價的制度，政策，法規(guī)，行政措施等方面的因素，主要有土地制度，住房制度，城市規(guī)劃，土地利用規(guī)劃，房地產(chǎn)價格政策，房地產(chǎn)稅收政策等。1）土地制度：土

39、地制度對土地價格的影響是最大的。在市場經(jīng)濟條件下制定科學(xué)，合理的土地制度和政策，不僅使國家作為土地所有者的利益得到了體現(xiàn)，而且通過市場形成合理的土地使用權(quán)價格，大大促進了土地的有效利用2）住房制度：住房制度與土地制度一樣，對房價的影響是很大的。實行福利型的住房制度，必然造成房屋價格的低水平，無法促進供給量的增加，很難形成真正的房地產(chǎn)市場3）城市規(guī)劃，土地利用規(guī)劃：城市規(guī)劃，土地利用規(guī)劃，對房價都有很大影響，特別是城市規(guī)劃中的規(guī)定用途，容積率，覆蓋率，建筑高度等的指標。就規(guī)定用途來說，城市規(guī)劃把土地規(guī)劃為住宅區(qū)，商業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)等，這就相當(dāng)于大體規(guī)劃了某地區(qū)的土地價格。4）房地產(chǎn)價格政策：房地產(chǎn)價

40、格政策對房價的影響是通過具體的政策措施來實施的，如果政府試圖抑制過高的房價，就會采用一系列有助于降低房價的措施，如降低稅收，降低貸款利率，規(guī)定收費標準等。5）房地產(chǎn)稅收政策：房地產(chǎn)稅收政策對房價的影響是比較明確的，稅收的變化必然會直接影響房屋價格。4.基礎(chǔ)設(shè)施因素。住房區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施因素主要有：1）日照，風(fēng)向等氣候條件；2）當(dāng)?shù)鼐用竦穆殬I(yè)，教育水平，社會階層等居住環(huán)境狀況；3）街道的寬度，構(gòu)造等狀況；4）距市中心的距離與交通設(shè)施狀況；5）商業(yè)街與商業(yè)網(wǎng)點的配置狀況；6）上下水道，煤氣等的供給處理設(shè)施狀況；7）學(xué)校，公園，醫(yī)院等的配置狀況；8）變電所，污水處理場所等危險設(shè)施或污染的狀況；9）噪音，

41、空氣污染等的程度；10）各宗土地的面積，配置與利用狀況；11）景觀環(huán)境狀況；12）土地利用的管制程度，如容積率，覆蓋率，建筑密度，建筑高度等的規(guī)定。 5.房屋質(zhì)量因素。房屋質(zhì)量因素主要有：1）面積，構(gòu)造，材料等。房屋建筑物的高度，建筑面積不同，建筑物建造成本就有差異，其構(gòu)造與使用材料的品質(zhì)不同也會影響到建造成本。2）設(shè)計，設(shè)備。建筑物的設(shè)計是否合理，設(shè)備質(zhì)量高低對建筑物的價格有重大影響。一般說來，房屋的布局、造型與使用功能質(zhì)量高，房價就高；設(shè)備的性能狀況好的，房價也高。3）施工質(zhì)量，是指房屋在抗震、防滲漏、隔音、抗變形、抗磨損等方面的質(zhì)量。在其他條件一樣的情況下，房屋的施工質(zhì)量將直接影響房屋的

42、價格。4）樓層、朝向。樓層的高低影響房屋的使用功能和使用的方便性、舒適性，進而影響房價。樓層差價的增減系數(shù)為：底層98%，頂層96%，二層100%，其他層為102%；朝向差價增減系數(shù)為：朝南向102%，朝東向100%，朝西向95%，朝北向92%。房屋的朝向影響房子的通風(fēng)、采光與眺望環(huán)境等。樓層、朝向一般是共同影響到房屋使用的舒適性，例如處于樓房底層的房間盡管朝南，但由于前面有高樓而采光和通風(fēng)，降低舒適性。5）環(huán)境質(zhì)量。是指由房屋之外的因素決定的并與房屋地理位置相聯(lián)系的居住質(zhì)量和生活條件，其主要因素有景觀環(huán)境、交通環(huán)境、人文環(huán)境、社區(qū)環(huán)境6）各種政府法規(guī)對房屋建筑物的管制。如對住宅區(qū)緣地面積的規(guī)

43、定，對房屋建筑物之間間距的規(guī)定以與消防對建筑物的要求 等等。六.房價飛漲的原因1.開發(fā)商利潤空間巨大。據(jù)京化時報2006年11月6日上的一篇文章稱，財政部在一次會計信息質(zhì)量檢查公告中表示，2005年，財政部組織檢查了39家房地產(chǎn)企業(yè)，其利潤高達26.79%：經(jīng)濟日報也刊登了一則有關(guān)房地產(chǎn)利潤的報到：2000年，由于市雁灘整體開發(fā)，政府便以1000萬元的土地出讓金給一家房地產(chǎn)公司劃撥了2萬平方米的土地（500元/平方米），到了2004年，這家房地產(chǎn)公司開發(fā)出了約14萬平方米的住宅小區(qū)，以3680元/平方米 的價格出售。市城關(guān)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)成本大概在18002200元/平方米之間，按照2200元/

44、平方米 的成本計算，這個小區(qū)的開發(fā)成本約為3.08億元左右，到2005年12月，該公司宣布此小區(qū)所有 住房全部售完，可以計算該公司的贏利高達40% 以上，這就意味著房價的1/3裝入了開發(fā)商的腰包。 1999年，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入了中國收入最高的行業(yè)；而從2002年中國10大暴利行業(yè)，到2004年公布的房地產(chǎn)行業(yè)已連續(xù)3年蟬聯(lián)榜首；在2004年胡潤版中國百名富豪榜中，有45位房地產(chǎn)老板名列其中，差不多占了半壁江山。 2005年，據(jù)全國工商聯(lián)的調(diào)查表明，房地產(chǎn)業(yè)的稅后凈利潤在各行各業(yè)中為第一位，比平均水平高5倍，比處于第二的電力、煤氣行業(yè)的利潤高1倍。 2005年的財務(wù)報表數(shù)據(jù)來看，萬科2005年的

45、房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)利潤率為29.22%，相比于2004年增長了3.47%；招商局的房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)利潤率為23.67%，比2004年增長了5.72%；金地集團的毛利率為38.04%，比2004年上漲了10.78%；業(yè)務(wù)主要集中在的中華企業(yè)主營業(yè)務(wù)利潤率為30.98%，該利潤率比2004年還回落了4.21%；城建房地產(chǎn)銷售利潤率為22.13%，比2004年增長了5.02%；陸家嘴在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)上的利潤率為66.92%，比2004年上漲了15.5%，在房產(chǎn)銷售方面的利潤率為20.01%，該利潤率比2004年還回落了10.29%。上述數(shù)據(jù)均選自具有相對代表性的上市房地產(chǎn)企業(yè)，從上述來自房地產(chǎn)公司報表

46、的數(shù)據(jù)可以看到，近兩年上市房地產(chǎn)公司的利潤率普遍在30%左右。可見房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的利潤空間，在一串串?dāng)?shù)字面前，開發(fā)商的任何辯解言辭都是蒼白無力的，開發(fā)商永不滿足的貪婪欲望是房屋價格上漲的一個重要原因。2.開發(fā)商能夠操控房價。開發(fā)商操控房價主要有3種方式。1）房地產(chǎn)市場缺乏競爭性。由于房地產(chǎn)的價值量大，注冊資金高等特點，使得只有為數(shù)不多的房地產(chǎn)企業(yè)才有資質(zhì)去從事房地產(chǎn)行業(yè)。而且房地產(chǎn)為不動產(chǎn)，它的區(qū)域性強，開發(fā)商在某一地區(qū)銷售房屋面臨的競爭對手就自然少。此外，在土地劃撥時期，拿到土地對一些小型企業(yè)來說實非易事，這就限制了競爭。所以，房地產(chǎn)市場在某種程度上可以說是壟斷性市場，這種形勢對開發(fā)商極為

47、有利，使他們能夠按照自己的意愿去確定房屋的價格，而不是按市場形勢來確定房屋的價格。2）在房屋銷售過程中，存在一些開發(fā)商與中介公司聯(lián)手哄抬房價的現(xiàn)象。開發(fā)商與中介公司聯(lián)手演戲，制造房源緊狀況，使售房場景出現(xiàn)搶購現(xiàn)象，以便抬高房價，而中介手中的房子等大部分房子售完時，再以各種理由，撤銷當(dāng)初“演戲”時所訂的高價合同，釋放房源，再次出售。據(jù)房地資源網(wǎng)的信息，許多樓盤合同撤銷率之高讓人吃驚：某樓盤499套房子成交了1707次，合同撤銷1238次；86套房子成交了349次，合同撤銷310次。由此可見，一些開發(fā)商與中介公司聯(lián)手操控房價，制造假象，以便抬高房價，獲取高額利潤。3）開發(fā)商和一些媒體聯(lián)手炒作房價，

48、欺騙購房者。由于我國房地產(chǎn)市場化的時間不長，相關(guān)條例和制度還不健全，開發(fā)商利用與購房者信息不對稱的優(yōu)勢，刻意瞞報、慌報房市信息，誤導(dǎo)消費者。開發(fā)商利用不負責(zé)任的新聞媒體散布房價要大漲的欺騙信息，誘導(dǎo)市場預(yù)期。個別新聞媒體與房地產(chǎn)開發(fā)商開展各種名目的樓盤評選、授獎活動，過度渲染房價漲勢，增加消費者的心理壓力，促使消費者上鉤，以便獲取高額利潤。3.部分地方政府放任甚至希望房價上漲。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以為地方政府帶來諸多好處。如地方經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，巨大的財政稅收等。據(jù)統(tǒng)計，2001年到2003年間，地方政府的土地收入為9100億元，而在1998年這個數(shù)據(jù)不過區(qū)區(qū)67億元，2001年到2004年正是城市房

49、價颼升的幾年。 2004年房地產(chǎn)直接拉動GDP增長約為17%，間接影響建筑材料、家電等行業(yè)所帶動的GDP增長約為3%-7%。房價上去了，地價也就跟著上去了，所以部分地方政府為了獲取高額的土地收益，就放任房價上漲，甚至做房價上漲的推手，房價攀比風(fēng)盛行，爭做經(jīng)營城市的高手，把自己所在城市的房價漲起來，抬起來，自認為房價、地價高了，就是經(jīng)濟增長的表現(xiàn)，是城市繁榮和城市競爭力的體現(xiàn)，是自己政績的表現(xiàn)和能力的體現(xiàn)，這樣盲目追求高房價，對開發(fā)商的一些違規(guī)行為視而不見，對中央的宏觀調(diào)控政策要么置之不理，要么敷衍了事。 中央要求各地住房規(guī)劃必須在2006年9月底 完成，但全國65%的地級以上城市和91.1%的

50、縣級城市未按時公布住房建設(shè)規(guī)劃。所以，房價飛漲的原因，地方政府難逃干系。4.部分地方政府對經(jīng)濟適用房、廉租房、保障性住房的政策落實不到位。1）經(jīng)濟適用房投資比例過小。2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資高達32330.36億元，其中，住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資占67.6%，其中經(jīng)濟適用房開發(fā)投資僅占3.5%；2006年1-9月房地產(chǎn)開發(fā)投資高達129024億元，其中，住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資占70.3%，其中經(jīng)濟適用房開發(fā)投資僅占3.2%；2006年全國657個城市中，有近200個城市未建立廉租房制度，20% 以上地級城市未完成廉租房建設(shè)計劃，這使得國家廉租房建設(shè)短期目標成為泡影。 2）政府監(jiān)管不力。經(jīng)濟適用房是一種帶

51、有社會福利性質(zhì)的商品住房，政府予以稅費等政策上的優(yōu)惠措施，它的建設(shè)，銷售過程以與面積、戶型，價格等均應(yīng)受到政府的監(jiān)管，然而政府未盡到責(zé)任，導(dǎo)致了部分人在此過程中得到了巨大好處。一些監(jiān)管部門對購房人的購房資格審查不清，出現(xiàn)了富人也住經(jīng)濟適用房現(xiàn)象。相關(guān)部門辦事不力，各機構(gòu)協(xié)調(diào)困難，導(dǎo)致經(jīng)濟適用房也滯銷。5.部分地方政府的腐敗行為造成房價上漲。縱觀近來揪出的一些腐敗案件，大都與房地產(chǎn)密切相關(guān)。僅今年6月，就有市政法委副書記、市人民檢察院檢察長寶金，省副省長何閩旭，市國土資源局局長王炳毅，倉山區(qū)土地局局長仲、倉山區(qū)區(qū)委書記森興等一批官員，因涉嫌與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟問題遭“雙規(guī)”。 從六月到現(xiàn)在，又先后

52、有多名官員因類似經(jīng)濟問題被雙規(guī)，可以看出部分官員與地產(chǎn)界的勾結(jié)之深。官員與開發(fā)商的勾結(jié)，主要是利益上的聯(lián)系，即官員利用權(quán)力為開發(fā)商“行方便”，而開發(fā)商則投桃報，給其經(jīng)濟上的回報。這些腐敗成本最終都反映在房價中，由老百姓買單。6.土地價格上漲和建材價格上漲誘導(dǎo)了房價的上漲。土地是一種不可再生資源，城市建設(shè)占用了大量的耕地，隨著國家對耕地保護政策的力度日益加強，城市建設(shè)用地日趨緊，取得土地更加困難，從而給了土地稀缺論者的生存空間，他們惡炒地價， 使得土地的轉(zhuǎn)讓價格大幅度上升，此外，自從土地實行招、拍、掛的出讓方式以來，雖然提高了土地出讓的透明度，但土地使用權(quán)的競爭更加激烈，價格變的難以控制。地價雖

53、有不同程度的上漲，但認為是地價導(dǎo)致了房價上漲的觀點是不正確的，據(jù)國土資源部在全國圍展開的調(diào)查結(jié)果所示：市土地價格在商品房成本中占22.98%，占16.15%，僅占11.4%。最近兩年，雖然地價有所上漲，但考慮到房價同時也在上漲這一因素，地價在房價中的構(gòu)成相差無幾。開發(fā)商打著地價上漲的幌子，借著土地稀缺的論調(diào)，加大炒做力度，給人們造成因地價上漲，房價必然還將上漲的狀況，誘導(dǎo)消費者下決心盡快購房，這就使得一些潛在的消費者提前加入購房大軍，增加了房屋的需求量，此時，處于有利位置的開發(fā)商乘機抬高房價，獲取高額利潤，結(jié)果使得一些地方的房價上漲速度快于地價上漲速度，地價反而在房價中所占的比例在下降。因此，

54、所謂地價上漲導(dǎo)致房價上漲的說法是不正確的，它只是房價上漲的一個誘因。地價上漲導(dǎo)致房價上漲只不過是開發(fā)商遮掩自身暴利，暗地里偷逃稅款的一個幌子罷了。2003年以來，鋼材、水泥等建筑材料的價格都有不同程度的上漲。鐵礦石、煤炭的價格分別上漲了71.5%和120%，這將導(dǎo)致下游產(chǎn)品的建筑材料的價格的上漲。2005年一季度鋼材價格累計上漲68%。通過對戶大中型建筑企業(yè)的成本調(diào)查，建設(shè)項目一般材料費占總造價的%，其中：鋼材約占總造價的%左右。 以此計算，鋼材實際費用會使總造價上升%；同時，建筑領(lǐng)域中的木材、地方建材、化工材料等價格同比也全面上漲，影響總造價上升約；另外，一些優(yōu)質(zhì)新型建材，特別是綠色環(huán)保型建材被廣泛應(yīng)用，價格升幅也較大，新型建材、新型建筑技術(shù)的應(yīng)用，都加大了房地產(chǎn)產(chǎn)品成本的上升。建筑材料價格的上漲，雖給房地產(chǎn)建筑成本的增加造成了影響，但不會超過個百分點。從以上可以看出，土地價格和建筑材料價格的上漲不是房價上漲的主因，而是房價上漲的誘因。但它們價格的上漲造成了房價上漲的預(yù)期和人們對房價上漲的猜測，給了開發(fā)商炒做的口實。7.房屋品質(zhì)的不斷提高，加大了開發(fā)成本。隨著人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境的要求也逐漸由生存型向舒適性過渡。對住宅的結(jié)構(gòu)、功能、節(jié)能等和其周圍的建筑物的容積率，建筑密度，綠化狀況，環(huán)保措施、安全措施，交通條件等基礎(chǔ)設(shè)施狀況都有較高的要求。另外