華業(yè)行滄州·房地產(chǎn)市場(chǎng)分析ppt

1、滄州滄州2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況情況importance of Integrated marketing to mediaDesign by huayehangPART 1、市場(chǎng)觀察PART 2、土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)PART 3、政策解讀PART 4、后市展望目錄 CONTENTS市場(chǎng)觀察1PART 1 市場(chǎng)觀察 7月份,這個(gè)地產(chǎn)意義上的淡季，滄州各盤成交量沒有太大浮動(dòng)，市場(chǎng)成交平淡。東區(qū)整體供應(yīng)量減少，造成整個(gè)區(qū)域銷量下降。西區(qū)較于6月份成交量并無(wú)太大差異，購(gòu)房主力仍舊是剛需群體，對(duì)于改善型客戶，仍舊是時(shí)時(shí)刻刻關(guān)注政策的導(dǎo)向，以便選到物美價(jià)廉的好房子。在這種情況下，預(yù)計(jì)8月份滄州房地產(chǎn)市

2、場(chǎng)將繼續(xù)保持平穩(wěn)回落的態(tài)勢(shì)，在政策層面不發(fā)生重大變化的前提下，整體市場(chǎng)將維持這種態(tài)勢(shì)。 由于進(jìn)入買方市場(chǎng)階段，房企銷量的分化進(jìn)一步加劇。較有影響力的樓盤與綜合實(shí)力較弱的項(xiàng)目差距拉大。一般來(lái)說，口碑較好的項(xiàng)目銷量依舊維持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平，而位置與影響較弱的則下滑明顯。因此，可以說，目前才是考驗(yàn)房企銷售能力的真正時(shí)間。政策導(dǎo)向影響PART 1 市場(chǎng)觀察滄州的商業(yè)情況始終處于比較尷尬的境地，因城市大環(huán)境對(duì)策局限性，使得商業(yè)的綜合價(jià)值不能很好的體現(xiàn)，在商業(yè)地塊的供應(yīng)上，沒有合理的整合和控制，商業(yè)價(jià)值逐步降低，除有標(biāo)志性的商業(yè)項(xiàng)目操作相對(duì)可以外，所有的商業(yè)綜合體都顯得更加的萎靡不振，未來(lái)商業(yè)形式還有

3、待經(jīng)受市場(chǎng)更加嚴(yán)厲的考驗(yàn)。商業(yè)成交情況價(jià)格變化七月，在滄州樓市整體銷量相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)下，價(jià)格也應(yīng)景般的沒有過多的變化，隨著七月份幾個(gè)地塊的成交，市場(chǎng)上新地價(jià)的產(chǎn)生，銷售價(jià)格也會(huì)有些明顯的變化，但走高或是走低，都要讓未來(lái)產(chǎn)品形式和供應(yīng)量來(lái)決定。滄州地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況分析樓盤名稱總規(guī)模（萬(wàn)平方米）在售房源（萬(wàn)平方米）未售房源（萬(wàn)平方米）已售房源（萬(wàn)平方米）在售均價(jià)（元）西部板塊1132506004825488中心板塊291.413.692185.85429道東板塊28419.49101.7162.814726合計(jì)1707.483.09793.7830.615214西部板塊 該板塊目前屬于開發(fā)建設(shè)狀態(tài)

4、，居住氛圍已基本形成；板塊內(nèi)大盤林立，規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和樓盤檔次在當(dāng)?shù)鼐幱陬I(lǐng)先地位，客戶主要來(lái)自滄州市區(qū)和轄縣客戶，潛在供應(yīng)量龐大，區(qū)內(nèi)現(xiàn)銷售樓盤和潛在供應(yīng)樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈。樓盤名稱總規(guī)模（萬(wàn)平方米）在售房源（萬(wàn)平方米）未售房源（萬(wàn)平方米）已售房源（萬(wàn)平方米）在售均價(jià)（元）榮盛錦繡天地3300336700濱河龍韻3038195500城市之光3813524800塞納左岸3643294900亞龍灣7026175400龍岸清華9328564500弘仁里1421114100國(guó)富馨悅灣54014900九樂傾城2521764500萬(wàn)泰麗景7057585500恒大城54630186300嘉禾一方752284553

5、00天成明月州58627257000天成名著133827000一世界9010895700鳳凰城1885801035200頤和莊園三期4020386000流津時(shí)代20002000合計(jì)1132506004825488中心板塊樓盤名稱總規(guī)模（萬(wàn)平方米）在售房源（萬(wàn)平方米）未售房源（萬(wàn)平方米）已售房源（萬(wàn)平方米）在售均價(jià)（元）建投.御河新城7924735600貽成御景國(guó)際4033615500陽(yáng)光國(guó)際16.90.8214.16200恒順.世紀(jì)中心10.50.809.75000禧福荷堂80245336000泰和世家5323484600金域瑞景123275100合計(jì)291.413.692185.85429

6、本板塊交通便捷，商業(yè)氛圍濃重；周邊公共設(shè)施最為完善，作為核心區(qū)域有著不可比擬的綜合優(yōu)勢(shì)，相對(duì)西部板塊來(lái)說樓盤規(guī)模較小，并且多伴隨大量的商業(yè)規(guī)劃，影響居住品質(zhì)，開發(fā)公司過于依賴地段優(yōu)勢(shì)，忽略自身產(chǎn)品設(shè)計(jì)，潛在供應(yīng)規(guī)模較西部板塊較小道東板塊樓盤名稱總規(guī)模（萬(wàn)平方米）在售房源（萬(wàn)平方米）未售房源（萬(wàn)平方米）已售房源（萬(wàn)平方米）在售均價(jià)（元）華興太陽(yáng)城132.88.225000百合世嘉7024644700東方世紀(jì)城506.5043.55200御宇國(guó)際城60520354500石山新天地702.3643.74580摩卡小鎮(zhèn)70.215.84600榕城世家140.694.58.814500合計(jì)28419.4

7、9101.7162.814726 該板塊位于滄縣政府機(jī)關(guān)所在地，配套設(shè)施比較完善，交通路網(wǎng)便捷，樓盤售價(jià)相對(duì)較低，周邊工廠林立，化工企業(yè)較多，空氣質(zhì)量較差，樓盤多臨集貿(mào)市場(chǎng)和室外購(gòu)物街，周邊臟亂嘈雜，居住環(huán)境較差，因此在滄州百姓心中認(rèn)可度比較低區(qū)域成交分析情況CASE 3重點(diǎn)項(xiàng)目監(jiān)測(cè)區(qū)域項(xiàng)目名稱開發(fā)商名稱均價(jià)項(xiàng)目規(guī)模戶型工程進(jìn)度銷售狀況及優(yōu)惠政策西部榮盛錦繡天地榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司高層6400元/小高6700元/錦繡天地總建筑面積33萬(wàn)平米，經(jīng)典小戶型面世兩室：64-80三室：87-139部分封頂部分起層清盤特惠，全款95折，另推出一成首付活動(dòng)西部華元一世界滄州市華元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5

8、700元/項(xiàng)目總建筑面積70萬(wàn)平米，涵蓋洋房、高層、酒店、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)。兩室：90三室：110-130洋房：185-460外裝特價(jià)房每平米優(yōu)惠300.首付三成99折，五成98折，全款97折。洋房全款95折，貸款98折。西部建工鳳凰城河北建工集團(tuán)5200元/占地約897畝，總建筑面積188萬(wàn)余平方米，規(guī)劃67棟小高層、高層住宅及兩條國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街容積率2.48，綠化率達(dá)37.07%。兩室：76三室：97-103部分封頂部分起層全款95折，貸款首付50%，99折西部天成明月洲滄州市天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7000元/洋房11000元/-21000元/占地面積233600，建筑面積782000綠化率

9、50%，容積率2.5兩室：90-100三室：116-139160、190、230、280部分封頂部分起層全款95-96折，貸款99折,7月份新推4棟洋房，洋房面積175-478,8月份銷售30套西南天成名著滄州市天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7000元/占地面積100畝，建筑面積130000平方米，容積率2.2，綠化率50%兩室：90，95三室115,139四室：160挖槽8月份新開11#樓，總房款優(yōu)惠4500元。簽約時(shí)，全款96折，貸款98折，西南亞龍灣河北宏宇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司5500/占地面積234000，容積率2.0一室：56兩室：88.45，98.04三居：105，138起主體8月份清一起尾

10、房，一成首付，全員營(yíng)銷西南嘉禾一方滄州一方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5300/總占地454畝 ，總建筑面積75萬(wàn)平方米二居93-103三居128-15 四居195部分封頂部分起層一期基本只剩尾房，大面積和頂樓，二期新推22號(hào)樓33層，兩個(gè)單元，110和89重點(diǎn)項(xiàng)目監(jiān)測(cè)西南塞納左岸滄州億豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4900元/占地面積163584平方米，建筑面積36萬(wàn)平方米，住宅部分31.8萬(wàn)，綠化率50%，容積率2.49二居：95,96三居：119,125部分封頂部分起層新開16#，17#共198套，96-128平米，27層，兩居交15萬(wàn)三居交20萬(wàn)4萬(wàn)45套西南頤和莊園三期滄州東塑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4800

11、-16000/占地面積233333平方米，建筑面積40萬(wàn)平米，容積率1.8兩居：90三居：139四居，五居，躍層：220550未動(dòng)工10月份內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，交30%打95折，60%打85折，全款8折。0萬(wàn)6套西南濱河龍韻河北安通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5500元/小高5800元/占地面積80000平方米，建筑面積30萬(wàn)平方米，綠化率40%，容積率2.40兩居：85-95三居：114-123部分封頂部分起層兩居室均價(jià)5500，三居室均價(jià)5800元，3月中旬開始銷售，貸款無(wú)優(yōu)惠，全款優(yōu)惠280元。9層131平米均價(jià)6500元。6萬(wàn)3套西北弘仁里滄州市政千萬(wàn)間房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4100元/占地面積70000平方

12、米，建筑面積140000平方米，容積率2，綠化率42%兩室：77-83 三室：105四室：190未動(dòng)工8月份開盤，當(dāng)天銷售150套14萬(wàn)150套西北國(guó)富馨悅灣河北恒實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4900元/一期規(guī)劃6棟樓，7F,9F,兩棟15F,兩棟18F,共400多套房。兩室：88-98三室：99-127四室：137封頂6月28號(hào)開始銷售，交5000抵10000，全款優(yōu)惠80元/，貸款優(yōu)惠30元/3萬(wàn)9套西部九樂傾城河北九樂房地產(chǎn)有限公司滄州分公司4500元/建筑面積25萬(wàn)，占地170畝，兩室：90,97三室：118挖槽封盤不售17萬(wàn)0套西北龍岸清華石家莊麗景房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)滄州有限公司4500元/總建

13、筑面積93萬(wàn)平方米，占地26萬(wàn)平方米，綠化率36.75%兩室：87-89三室：109-122挖槽23#，24#，25#剩余多為119平米三居及兩居室，4月份新開200套房源。85萬(wàn)58套西北萬(wàn)泰麗景河北盛泰集團(tuán)5500元/占地271.84畝，建筑面積70萬(wàn)平米，綠化率40%,容積率2.87兩室：70-97三室：120-130部分封頂部分起層5月初東區(qū)5#身份證預(yù)定，均價(jià)5500，開盤后95折優(yōu)惠，均價(jià)52006萬(wàn)8套重點(diǎn)項(xiàng)目監(jiān)測(cè)中心建投.御河新城河北計(jì)經(jīng)鴻翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5600元/ 總占地365畝，總建筑面積為80萬(wàn)平方米，綠化率為35%，容積率為2.65 兩室：67-100三室：117

14、-160部分封頂部分起層?xùn)|區(qū)12號(hào)樓剩余房源以140平米以上為主。全款優(yōu)惠100.4萬(wàn)5套中心貽成御景獅城滄州貽成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5500元/占地面積160畝，建筑面積400000平方米，容積率3，綠化率40%一室：58-61兩室：89-105三室：96-132四室：157挖槽8月16日開盤，交定金5萬(wàn)，全款93折，貸款98折。40萬(wàn)147套中心禧福荷堂滄州禧福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6000元/占地349畝，建筑面積80萬(wàn)平方米，綠化率35.4%，容積率3.0兩室：92.89三室：132.21四室：160.61面積40-60部分即將交房部分正在動(dòng)工8月份推新樓座，23萬(wàn)50套 中心陽(yáng)光國(guó)際滄州市

15、華世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6200元/平米占地總面積5.1萬(wàn)平方米,總建筑面積16.9萬(wàn)平方米.兩室90平米97平米一期已交房，一次性優(yōu)惠9.9折，貸款無(wú)優(yōu)惠1萬(wàn)10套中心三里佳苑北京博達(dá)開發(fā)有限公司4800-5200元/占地24萬(wàn)平方米，建筑面積60萬(wàn)平方米，綠化率58.9%，容積率2.65兩室90三室：117-135回遷交房在即剩下房源都在動(dòng)工全款3個(gè)點(diǎn)，50%優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)，針對(duì)特殊戶型特殊樓層優(yōu)惠力度不同18萬(wàn)17套中心泰和世家滄州隆和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4 6 0 0 元 / -4800總占地面積：300畝 總建筑面積：53萬(wàn)平方米，建筑容積率： 1.98 綠化率約 60% 兩居：88三室：1

16、02-132部分封頂部分起層售34#、36#樓,全款9.1折，貸款9.2折,904700-4800元/，1214500元/11萬(wàn)90套中心恒大城恒大地產(chǎn)均價(jià)5700元/-6300元/項(xiàng)目占地17萬(wàn)平米，總建筑面積54萬(wàn)平米，綠化率53%，兩室：93-98三室：98-141部分封頂部分起層新推出一成首付和貼息活動(dòng)，一次性優(yōu)惠9折后97折再99，貸款9折后98折再9934萬(wàn)45套重點(diǎn)項(xiàng)目監(jiān)測(cè)北部石山新天地河北安居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均價(jià)4580元/項(xiàng)目占地面積：180000平方米，建筑面積70萬(wàn)平米容積率2.9,建筑面積 670000平方米，綠化率41%，產(chǎn)權(quán)年限70年兩室：7596三室：126-1

17、3917棟樓，兩棟封頂其余未動(dòng)現(xiàn)銷售5#、7#，全款9.5折，貸款無(wú)優(yōu)惠60萬(wàn)3套北部百合世嘉滄州市凱德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均價(jià)4700元/占地325畝，建筑面積70萬(wàn)平米，綠化率35%，容積率為2.62一室：50兩室：78-93三室：120-137一期入住二期封頂三期起層26#樓及其于剩余房源：全款300元/貸款200元/4萬(wàn)40套道東東方世紀(jì)城滄州建投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5200元/占地316畝，建面50萬(wàn)平米，綠化率35.4%，容積率為2.2兩室：78-93.21三室：99.55-132.79一期入住二期挖槽現(xiàn)在開24#樓26層25#樓18層兩居交15萬(wàn)三居交20萬(wàn)5萬(wàn)0套道東華興太陽(yáng)城滄州

18、市華興置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5000元/占地110畝，建筑面積17萬(wàn)平米。綠化率46%，容積率為2.42兩居：92-105三居：119-159四居：180部分封頂；部分挖槽目前7，8，9，10#樓在售，全款95折，貸款98折6萬(wàn)2套道東榕城世家河北滄元房地產(chǎn)開發(fā)公司 4500元/建筑面積:140000綠化率:37%容積率:2.806#：116.41、99.64；7#：100.32、109.12部分封頂部分未動(dòng)現(xiàn)銷售6#、7#樓，特價(jià)房?jī)?yōu)惠10000元/套9萬(wàn)35套道東金御瑞景滄州住美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5100元/占地：4萬(wàn)建面：10萬(wàn)綠化率：52%容積率：2.49兩室：88三室：99、119、

19、137部分即將交房部分未動(dòng)現(xiàn)銷售4#、8#、9#樓2萬(wàn)3套土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)2PART 2 土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)滄州市國(guó)土局于8月27日拍賣出讓的17宗土地成交情況來(lái)看，其中5宗因故取消拍賣、1宗流拍、11宗成交。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本次拍賣出讓的17宗土地面積共852530.37平方米，約合1278畝，出讓起始總價(jià)為24.55億元。而成交面積共294798.63平方米，約合442畝，約占出讓總面積的34.6%。成交總價(jià)格為9.77億元搜狗，溢價(jià)率為2.95%，成交均價(jià)為214.05萬(wàn)元每畝。從面積比例上可明顯看出，8月土地成交情況略顯悲觀。更值得注意的一點(diǎn)是，此次土地出讓，辦理后補(bǔ)證的項(xiàng)目共4家，分別為塞納左岸 、濱

20、河龍韻 、禧福荷堂 、和摩卡小鎮(zhèn) ，共6宗地。而8月26日因故取消的5宗地，經(jīng)分析，也應(yīng)該是建工鳳凰城 的后補(bǔ)證。 滄州土地出讓面積成交率逐漸降低，滄州土地成交情況反映了，今年滄州房企面對(duì)拿地的所表現(xiàn)出的保守心態(tài)。政策解讀3國(guó)家政策 8月底，住建部發(fā)布關(guān)于開展加強(qiáng)和改進(jìn)住房公積金服務(wù)專項(xiàng)督查工作的通知，決定今9月起陸續(xù)在全國(guó)開展加強(qiáng)和改進(jìn)住房公積金服務(wù)專項(xiàng)督查工作，通過督查切實(shí)解決群眾反映強(qiáng)烈的住房公積金服務(wù)方面存在的突出問題，維護(hù)住房公積金繳存職工的合法權(quán)益。后市展望4PART 2 后市展望關(guān)鍵 對(duì)于七月份樓市來(lái)說，大致關(guān)鍵詞有：政府的對(duì)于七月份樓市來(lái)說，大致關(guān)鍵詞有：政府的“地方救市地方救

21、市”、“分類調(diào)控分類調(diào)控”，企業(yè)的，企業(yè)的“危機(jī)個(gè)體危機(jī)個(gè)體”、“各顯神通各顯神通”，消費(fèi)者則是，消費(fèi)者則是“隔岸觀火隔岸觀火”、“拭目以待拭目以待”。各方立場(chǎng)鮮明，眾生自有打算。各方立場(chǎng)鮮明，眾生自有打算。我們認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)問題是周期性調(diào)整，不會(huì)發(fā)生大崩盤、大轉(zhuǎn)我們認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)問題是周期性調(diào)整，不會(huì)發(fā)生大崩盤、大轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但區(qū)域性問題明顯。判斷的依據(jù)，主要表現(xiàn)在：由于行業(yè)周折點(diǎn)，但區(qū)域性問題明顯。判斷的依據(jù)，主要表現(xiàn)在：由于行業(yè)周期調(diào)整，房地產(chǎn)小開發(fā)商拿不到信托、銀行貸款，或已有的融資出期調(diào)整，房地產(chǎn)小開發(fā)商拿不到信托、銀行貸款，或已有的融資出現(xiàn)還款風(fēng)險(xiǎn)；區(qū)域性開發(fā)商出現(xiàn)融資、壞賬問題，

22、尤其是沒有就業(yè)現(xiàn)還款風(fēng)險(xiǎn)；區(qū)域性開發(fā)商出現(xiàn)融資、壞賬問題，尤其是沒有就業(yè)和人口流失的城市。和人口流失的城市?？梢灶A(yù)見第三季度后半程還會(huì)出現(xiàn)新的行業(yè)調(diào)整甚至企業(yè)資源的整可以預(yù)見第三季度后半程還會(huì)出現(xiàn)新的行業(yè)調(diào)整甚至企業(yè)資源的整合，銷售壓力會(huì)使開發(fā)商使出渾身解數(shù)，吸引消費(fèi)者，促進(jìn)成交。合，銷售壓力會(huì)使開發(fā)商使出渾身解數(shù)，吸引消費(fèi)者，促進(jìn)成交?？梢哉f，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的下半程，將會(huì)是銷售智慧的激烈賽場(chǎng)?？梢哉f，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的下半程，將會(huì)是銷售智慧的激烈賽場(chǎng)。最新動(dòng)態(tài)一則有關(guān)房貸政策放松的消息在市場(chǎng)掀起波瀾。22日，有市場(chǎng)傳言稱，央行已經(jīng)通知四大行，要求放開限貸，鼓勵(lì)首套房貸款，同時(shí)二三套房貸款也可恢復(fù)至基準(zhǔn)利率。更有傳言稱，四大行將放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，只要房貸貸款余額還清都算首套房。截至22日晚10時(shí)記者發(fā)稿時(shí)止，央行對(duì)此市場(chǎng)傳聞并未回應(yīng)。市場(chǎng)人士則認(rèn)為，傳言具有一定真