花花世界項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整

1、招商調(diào)整方案功能規(guī)劃真實(shí)體驗(yàn) 十大規(guī)劃主題體驗(yàn)式旅游消費(fèi)主題體驗(yàn)式消費(fèi)，現(xiàn)代新興商業(yè)抗衡及的途徑體驗(yàn)式主題主題選取體驗(yàn)式主題主題選取佛像佛具、法具法器、風(fēng)水用品、佛教信物、僧侶繡品、工藝禮品； 硨磲、瑪瑙、水晶、珊瑚、琥珀、珍珠、麝香；琉璃、玻璃、赤珠。體驗(yàn)式主題主題選取名特優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品交易館名特優(yōu)工藝品品交易館名特優(yōu)餐飲體驗(yàn)館名特優(yōu)品牌商品交易館體驗(yàn)式主題主題選取體驗(yàn)式主題主題選取花藝交易區(qū)家藝交易區(qū)家飾展示交易區(qū)花卉衍生品體驗(yàn)式主題主題選取世界之窗-東南亞風(fēng)情表演秀場(chǎng)休閑娛樂(lè)-特色康體健身體驗(yàn)式主題主題選取體驗(yàn)式主題主題選取體驗(yàn)式主題主題選取體驗(yàn)式主題主題選取業(yè)態(tài)布局宏觀認(rèn)知商業(yè)認(rèn)知消費(fèi)認(rèn)知項(xiàng)

2、目空間規(guī)劃項(xiàng)目視覺(jué)規(guī)劃項(xiàng)目景觀規(guī)劃項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃主館#1#2#3#4#5全國(guó)名特優(yōu)產(chǎn)品博覽中心+云南主題館中國(guó)佛教用品佛教珠寶博覽中心餐飲娛樂(lè)休閑+CEPA香港免稅購(gòu)物中心東南亞商品（保稅）購(gòu)物中心ECFA臺(tái)灣旅游商品體驗(yàn)館東南亞美食府F1：鮮切花交易主場(chǎng)館F2：包裝、盆栽花館F3：花卉衍生產(chǎn)品館+花藝園藝+餐飲花卉交易+包裝+扎花/農(nóng)資、器材項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃樓層主題體驗(yàn)主題特色業(yè)態(tài)商品業(yè)態(tài)主力店主場(chǎng)館花卉&花博盛宴花卉衍生及配套產(chǎn)品交易博覽中心花藝、園藝、家藝花卉交易配套包裝、檔口餐飲鮮切花交易#1花卉&花博盛宴花卉交易配套服務(wù)包裝、扎花精品花卉資材器械農(nóng)機(jī)原料花卉交易#2

3、風(fēng)情 彩云之南云南民族商品文化旅游體驗(yàn)館中國(guó)名特優(yōu)商品博覽中心全國(guó)名特優(yōu)商品#3瑰寶 藏寶之都宗教體驗(yàn)展示中國(guó)佛教用品珠寶博覽中心佛教用品、珠寶玉石、翡翠瑪瑙、珊瑚奇石等華林國(guó)際#4活力 舞動(dòng)古滇餐飲、休閑、娛樂(lè)、演繹總匯CEPA香港免稅店進(jìn)口免稅商品CEPA#5魅力 精彩世界東南亞保稅商品文化旅游體驗(yàn)館ECFA臺(tái)灣商品旅游體驗(yàn)館東南亞國(guó)際食府進(jìn)口保稅商品樓棟商業(yè)主體樓層業(yè)態(tài)組合使用面積（）本層建筑面積（）使用率主場(chǎng)館花卉交易F1花卉交易967914492.08 66.79%花藝家藝博覽中心F2花卉包裝等花卉配套商品56279721.33 57.88%餐飲F3花藝、家藝、園藝、配套花卉衍生商品

4、（干花、香薰、花卉精油）41545467.70 75.97%小計(jì)1946029681.11 #2云南民族旅游體驗(yàn)館F1體驗(yàn)式消費(fèi)商業(yè)29425918.78 49.71%F229635810.21 51.00%F325685786.95 44.38%全國(guó)名特優(yōu)商品博覽中心F4全國(guó)特色商品總匯25685352.99 47.97%F525685352.99 47.97%小計(jì)1425228221.93 #3中國(guó)佛教用品、珠寶玉石博覽中心F1佛教用品：佛像佛具、法具法器、風(fēng)水用品、佛教信物、僧侶繡品、工藝禮品； 硨磲、瑪瑙、水晶、珊瑚、琥珀、珍珠、麝香；琉璃、玻璃、赤珠。24145198.25 46.4

5、4%F224794944.02 50.14%F320204918.23 41.07%中國(guó)品牌加盟基地F4商品品牌直營(yíng)店20204414.65 45.76%F520204414.65 45.76%小計(jì)1138723889.79 #4品牌餐飲總匯F1餐飲休閑22114878.58 45.32%CEPA香港免稅店F2國(guó)際免稅商品21704645.95 46.71%康體健身保健F3休閑娛樂(lè)21024632.34 45.38%演繹娛樂(lè)、KTVF421774221.75 51.57%演繹娛樂(lè)、KTVF521774221.75 51.57%小計(jì)1012622600.36 #5東南亞保稅商品特色體驗(yàn)館F1體驗(yàn)

6、式消費(fèi)商業(yè)25024421.45 56.59%F226704593.41 58.13%F321344772.48 44.71%ECFA臺(tái)灣生活館F423654490.89 52.66%東南亞美食府F524994496.96 55.57%小計(jì)1190122775.19 總計(jì)67126127168.38 52.79%項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)配比零售業(yè)態(tài)高于20%的比例餐飲業(yè)態(tài)16%的比例娛樂(lè)業(yè)態(tài)17%的比例體驗(yàn)業(yè)態(tài)新添加28%的比例花卉交易36%消費(fèi)商業(yè)64%花卉交易與消費(fèi)業(yè)態(tài)比例花卉交易與消費(fèi)業(yè)態(tài)比例16%17%28%16%17%6%商業(yè)業(yè)態(tài)比例組合商業(yè)業(yè)態(tài)比例組合餐飲娛樂(lè)休閑體驗(yàn)式消費(fèi)花卉衍生業(yè)態(tài)佛教珠寶

7、酒店主場(chǎng)館花卉&花博盛宴花藝、家藝、園藝博覽中心明星業(yè)態(tài)：F2層F1層F3層主場(chǎng)館花卉交易F1花卉交易96791436767.4%花藝家藝博覽中心F2包裝材料等花卉配套商品5627963858.4%餐飲F3花藝、家藝、園藝、花卉衍生商品（干花、香薰、花卉精油）4154542176.6%小計(jì)1946029426#2館風(fēng)情 彩云之南云南民族特色旅游商品體驗(yàn)館明星業(yè)態(tài)：樓棟商業(yè)主體樓層業(yè)態(tài)組合使用面積（）本層建筑面積（）使用率#2云南民族旅游體驗(yàn)館F1體驗(yàn)式消費(fèi)商業(yè)29425918.78 49.71%F229635810.21 51.00%F325685786.95 44.38%全國(guó)名特優(yōu)商品博覽中

8、心F4全國(guó)特色商品總匯25685352.99 47.97%F525685352.99 47.97%小計(jì)1425228221.93 #3館瑰寶 藏寶之都華林國(guó)際佛教用品珠寶博覽中心明星業(yè)態(tài)：樓棟商業(yè)主體樓層業(yè)態(tài)組合使用面積（）本層建筑面積（）使用率#3中國(guó)佛教用品、珠寶玉石博覽中心F1佛教用品：佛像佛具、法具法器、風(fēng)水用品、佛教信物、僧侶繡品、工藝禮品； 硨磲、瑪瑙、水晶、珊瑚、琥珀、珍珠、麝香；琉璃、玻璃、赤珠。24145198.25 46.44%F224794944.02 50.14%F320204918.23 41.07%中國(guó)品牌加盟基地F4商品品牌直營(yíng)店20204414.65 45.76

9、%F520204414.65 45.76%小計(jì)1138723889.79 #4館活力 舞動(dòng)古滇香港免稅商品購(gòu)物中心（CEPA）明星業(yè)態(tài)：樓棟商業(yè)主體樓層業(yè)態(tài)組合使用面積（） 本層建筑面積（）使用率#4品牌餐飲總匯F1/F2外鋪餐飲休閑免稅商品22114878.58 45.32%CEPA香港免稅店F1F2內(nèi)鋪餐飲休閑免稅商品21704645.95 46.71%康體健身保健F3休閑娛樂(lè)21024632.34 45.38%演繹娛樂(lè)、KTVF421774221.75 51.57%演繹娛樂(lè)、KTVF521774221.75 51.57%小計(jì)1012622600.36 #5館魅力 精彩世界東南亞保稅商品特

10、色體驗(yàn)館明星業(yè)態(tài)：樓棟商業(yè)主體樓層業(yè)態(tài)組合使用面積（） 本層建筑面積（）使用率#5東南亞保稅商品特色體驗(yàn)館F1體驗(yàn)式消費(fèi)商業(yè)25024421.45 56.59%F226704593.41 58.13%F321344772.48 44.71%ECFA臺(tái)灣生活館F423654490.89 52.66%東南亞美食府F524994496.96 55.57%小計(jì)1190122775.19 租金定價(jià)租金價(jià)格市場(chǎng)比較法核算總體項(xiàng)目基準(zhǔn)租金項(xiàng)目名稱商業(yè)設(shè)計(jì)外部資源商業(yè)氛圍位置交通升值潛力社區(qū)配套企業(yè)品牌物業(yè)管理5級(jí)加權(quán)租金（天/）加權(quán)基數(shù)系數(shù)所占比例參考價(jià)格權(quán) 重10%25%20%15%10%5%10%5%加

11、權(quán)值百大新天地4.555434.554.54.6 1415.38 10%1.54 欣都龍城4.5453.534544.2 1619.16 5%0.96 金馬碧雞坊3.55543.54434.3 1315.12 8%1.21 東寺街3.543.5433.543.53.7 1013.51 7%0.95 寶善街3.53.544343.54.53.7 8.511.49 9%1.03 昆都新聞路343.5443.543.53.8 2634.67 9%3.12 昆都正門(mén)蘇荷酒吧4544343.54.54.1 3036.36 10%3.64 星耀購(gòu)物中心443433.5443.7 1.52.04 7%0.1

12、4 世紀(jì)金源購(gòu)物中心4442.533333.5 1115.83 8%1.27 世紀(jì)城珥季路旺鋪3333.53.52.5333.1 2.54.03 5%0.20 新亞洲體育城444443.5444.0 1518.87 6%1.13 世紀(jì)城金源大道商鋪3.543.53.544353.7 810.74 6%0.64 呈貢老街1.522.522.532.51.52.2 2.35.29 5%0.26 仕林街2.522.532.532.522.5 48.16 6%0.49 新天地購(gòu)物廣場(chǎng)32.53.533.532.533.0 610.08 4%0.40 云南民族大學(xué)商鋪33.5333.543.543.3

13、1.82.71 6%0.16 實(shí)力錦城底商2.53.533.5343.543.3 1.21.82 6%0.11 云大南門(mén)南都步行街232.52.5322.532.6 1.32.48 4%0.10 0.87 本項(xiàng)目2111.521.52.531.551.345170488以1.5元/為基準(zhǔn)價(jià)格（不含物業(yè)費(fèi)0.4元/）樓均價(jià)制定主場(chǎng)館2#3#4#5#三年培養(yǎng)期1.64 1.86 1.95 1.79 1.48 樓均價(jià)2.91 2.73 3.11 3.25 2.98 2.47 均價(jià)基礎(chǔ)1.51.51.51.51.51.5硬性指標(biāo)地理位置(2)8%8%8%8%8%自然客流量90%65%80%70%85%

14、交通便利性90%65%55%70%90%項(xiàng)目可視性65%50%45%50%65%項(xiàng)目可達(dá)性90%65%45%65%90%臨街面65%25%20%30%50%建筑規(guī)模21%17%15%14%14%單層經(jīng)營(yíng)面積66%51%49%46%51%知名度(2)75%65%70%70%85%開(kāi)業(yè)年份(2)35%45%45%55%55%停車(chē)設(shè)施0%75%75%75%75%樓棟指標(biāo)605%531%507%553%668%樓均系數(shù)55.00% 48.27% 46.09% 50.27% 60.73%樓層價(jià)制定項(xiàng)目年租金收益預(yù)估可出租面積：67029總計(jì)年租金收益30,249,582.14租金基礎(chǔ)：1.5元/天平均租

15、金1.25 主場(chǎng)館2#3#4#5#樓層可出租面積（）租金價(jià)格 （元/天）年租金（元）樓層可出租面積（）租金價(jià)格 （元/天）年租金（元）樓層可出租面積（）租金價(jià)格 （元/天）年租金（元）樓層可出租面積（）租金價(jià)格 （元/天）年租金（元）樓層可出租面積（）租金價(jià)格 （元/天）年租金（元）F196791.64 5,793,849F129421.86 1,997,324F124141.95 1,718,165F122111.79 1,444,557F125021.48 1,351,580F256271.31 2,694,658F229631.49 1,609,265F224791.56 1,411,5

16、43F221701.43 1,134,216F226701.18 1,153,867F341540.98 1,491,951F325681.12 1,046,049F320201.17 862,641F321021.07 824,005F321340.89 691,672F40.82 0F425680.93 871,708F420200.98 718,868F421770.90 711,171F423650.74 638,787F50.57 0F525680.65 610,195F520200.68 503,207F521770.63 497,820F524990.52 472,486合計(jì) 1

17、9460 1.41 9,980,458 合計(jì) 13609 1.23 6,134,540 合計(jì) 10953 1.30 5,214,423 合計(jì) 10837 1.17 4,611,769 合計(jì) 12170 0.97 4,308,392 經(jīng)營(yíng)效益分析案名：昆明斗南花花世界項(xiàng)目建筑面積：100%126123預(yù)估營(yíng)業(yè)面積：53%66845.19商業(yè)銷售2765020000元/商業(yè)租賃1164421.5元/注：1.按滿編170人計(jì)算。人均工資4000元/月。 2.租金標(biāo)準(zhǔn)：商鋪1.5元/天/；物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.5元/天/柜位平米； 3.固定資產(chǎn)（建筑物）投資按20年攤銷。預(yù)算項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年

18、第五年第六年第七年第八年第九年第十年金額4%金額4%金額4%金額5%金額5%金額6%金額7%金額8%金額9%金額10%租金收入36,597,742 36,597,742 38,061,651 39,964,734 41,962,970 44,480,749 47,594,401 51,401,953 56,028,129 61,630,942 物業(yè)管理費(fèi)12,199,247 12,199,247 12,199,247 12,809,210 13,449,670 14,122,154 14,828,261 15,569,674 16,348,158 17,165,566 銷售收入553,000,

19、000 其他收入1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 毛利總額602,796,989 49,796,989 51,260,898 53,773,943 56,412,640 59,602,902 63,422,662 67,971,627 73,376,287 79,796,508 營(yíng)管費(fèi)用合計(jì)固定費(fèi)用固定資產(chǎn)投資攤銷0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 開(kāi)辦費(fèi)攤銷3,970,410 3,970,410 3,970,410 0 0

20、-合計(jì)3,970,410 3,970,410 3,970,410 0 0 0 0 0 0 0 變動(dòng)費(fèi)用人事費(fèi)用 6,108,000 6,413,400 6,734,070 7,070,774 7,424,312 7,795,528 8,185,304 8,594,569 9,024,298 9,475,513 保安保潔 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 1,200,000 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用100,000 105,000 110,250 115,763 121

21、,551 127,628 134,010 140,710 147,746 155,133 能源費(fèi)用23,017,448 23,017,448 23,017,448 23,017,448 23,017,448 23,017,448 23,017,448 23,017,448 23,017,448 23,017,448 稅費(fèi)33,153,834 2,738,834 2,819,349 2,957,567 3,102,695 3,278,160 3,488,246 3,738,440 4,035,696 4,388,808 企劃費(fèi)用 5,489,661 5,489,661 5,654,351 5,9

22、37,069 6,233,922 6,545,618 6,872,899 7,216,544 7,577,371 7,956,240 合計(jì)69,068,943 38,964,343 39,535,468 40,298,619 41,099,928 41,964,381 42,897,907 43,907,710 45,002,558 46,193,141 營(yíng)管費(fèi)用合計(jì)73,039,353 42,934,753 43,505,878 40,298,619 41,099,928 41,964,381 42,897,907 43,907,710 45,002,558 46,193,141 營(yíng)業(yè)外收支

23、-稅前凈利529,757,635 6,862,235 7,755,020 13,475,324 15,312,713 17,638,521 20,524,756 24,063,917 28,373,729 33,603,367 企業(yè)所得稅174,820,020 2,264,538 2,559,157 4,446,857 5,053,195 5,820,712 6,773,169 7,941,093 9,363,331 11,089,111 當(dāng)年稅后績(jī)效354,937,616 4,597,698 5,195,863 9,028,467 10,259,518 11,817,809 13,751,5

24、86 16,122,824 19,010,398 22,514,256 累計(jì)稅后績(jī)效354,937,616 359,535,313 364,731,177 373,759,644 384,019,162 395,836,971 409,588,557 425,711,381 444,721,780 467,236,036 優(yōu)惠政策招商優(yōu)惠政策面積（） 免租期（月）租金支付方式租期（年）租賃合同的保證金租金的遞增20以下1一年一付22個(gè)月的租金 為了扶持整個(gè)商業(yè)穩(wěn)步持續(xù)性的發(fā)展，建議租金前三年不遞增，自第四年起，在前三年的租金基礎(chǔ)上，每年遞增幅度不超過(guò)5%。注：免租期內(nèi)不免綜合管理費(fèi)（即：物業(yè)管

25、理費(fèi)與市場(chǎng)管理費(fèi)等運(yùn)營(yíng)一切費(fèi)用）20-502一年一付22個(gè)月的租金50-1003一年一付32個(gè)月的租金100-2004半年一付32個(gè)月的租金200-5005半年一付51個(gè)月的租金500-10006-8半年一付65萬(wàn)或一個(gè)月的租金取高值1000-20008-10半年一付88萬(wàn)或一個(gè)月的租金取高值2000以上10-12半年一付8-1010萬(wàn)或一個(gè)月的租金取高值 備注品牌客戶可根據(jù)客戶實(shí)際需求做出調(diào)整原則上至少半年一付為底線，大客戶或VIP客戶經(jīng)報(bào)公司審批，也可適當(dāng)調(diào)整保證金后確認(rèn)付款方式合同期限最長(zhǎng)控制在十年以上，十五年以下，品牌客戶可根據(jù)客戶特殊需求進(jìn)行調(diào)整 品牌客戶，可根據(jù)需求進(jìn)行調(diào)整 品牌客

26、戶，可根據(jù)特殊需求進(jìn)行調(diào)整招商優(yōu)惠政策1. 商戶若可一次性支付五年或更高年限的租金，租金與免租期可以享受更多的優(yōu)惠政策；2. 商業(yè)中心計(jì)劃開(kāi)通網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商戶均可享受該平臺(tái)帶來(lái)的增值服務(wù)； 3. 商業(yè)中心承諾每年投入200萬(wàn)人民幣為園區(qū)商業(yè)及園區(qū)商戶進(jìn)行廣告宣傳，其中包含（園區(qū)整體商業(yè)氛圍的宣傳、視具體情況將給予部分商戶定向宣傳等）。招商引資獎(jiǎng)勵(lì)政策（A）內(nèi)資1.非用地類注冊(cè)公司項(xiàng)目。新設(shè)立內(nèi)資企業(yè)當(dāng)年注冊(cè)資本金到位（市外資金）500萬(wàn)元人民幣以上（含500萬(wàn)元），注冊(cè)非用地類公司，按照市考核實(shí)際認(rèn)定到位數(shù)的0.5%。進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；在呈貢區(qū)范圍內(nèi)注冊(cè)登記的企業(yè)實(shí)行零收費(fèi)。外資1.新設(shè)立外資企業(yè)。注冊(cè)資本金當(dāng)年到位200萬(wàn)美元以上（含200萬(wàn)美元），按市級(jí)考核認(rèn)定實(shí)際到位數(shù)換算為同期匯率人民不實(shí)際到位數(shù)的1%。進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。2.外資企業(yè)增資擴(kuò)股。當(dāng)年增資擴(kuò)股達(dá)300萬(wàn)美元以上（含300萬(wàn)美元），按市級(jí)考核認(rèn)定實(shí)際到位數(shù)換算為同期匯率人民幣實(shí)際到位數(shù)的1.5%進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。（備注：內(nèi)外資條件均達(dá)到獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)的，獎(jiǎng)勵(lì)政策可同時(shí)享受）招商引資獎(jiǎng)勵(lì)政策（B