長沙五一商圈市場分析報告

1、長 沙 商 圈 調 查目錄：目錄：一、長沙市商圈簡析二、長沙市五大商圈三、長沙市核心商圈五一商圈簡析四、五一商圈街鋪簡析五、五一商圈近期商鋪調研第一章：長沙市商圈簡析1.1長沙市商圈規(guī)劃 根據長沙市2005年2020(長沙市城市商業(yè)網點布局規(guī)劃)，到2020年，長沙將建設完善1個市級商業(yè)中心、2個市級商業(yè)副中心、以及10個區(qū)域性商業(yè)中心。1個市級商業(yè)中心即五一廣場商業(yè)中心，2個市級商業(yè)副中心指星沙商業(yè)副中心和溁灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心，10個區(qū)域性商業(yè)中心呢分別是指火車站、伍家?guī)X、東塘、紅星、望城坡、撈霞、馬坡嶺、黎托、觀沙嶺和大托商業(yè)中心。（具體情況見下圖）商圈規(guī)劃：一個市級中心、二個市級副中心、十個

2、區(qū)級中心五一廣場星沙溁灣鎮(zhèn)火車站伍家?guī)X東塘紅星望城坡撈霞馬坡嶺黎托觀沙嶺大托二、長沙市五大商圈：長沙市目前的五大商圈主要包括2.1東市：火車站商圈 火車站商圈坐落于長沙城東部，它是是長沙最大的口岸型物業(yè)，每天不可計量的流動人口支撐著一商圈的繁華。專業(yè)市場是其最大的代表。如以電腦、小電器為主營的國儲電腦城、合峰電腦城、華海3C、賽格廣場、曉園電器城；以三湘南湖市場、萬家麗市場、馬王堆市場為主的建材市場；以阿波羅商業(yè)廣場、家潤多百貨為主的百貨商場等，同時還包括長沙最大的服裝市場金蘋果服裝市場群。 商鋪分析： 具備大量居住人口和流動人口，經營類型重復，但集中，銷售額能得到一定的保證。主要經營電腦與配

3、件。租金水平和售價在長沙只能排在中上，部分獨立臨街商鋪的價格能達到4萬元/以上。 2.2南旺：東塘商圈 東塘商圈，南城區(qū)域商圈代表，山溝價格及租金能居長沙第二，是長沙市民最喜歡逛的商圈之一。句統(tǒng)計，東塘日均人流量多達15萬人次，最高超過40萬人次。 東塘商圈還延伸到侯家塘商圈，雨花亭商圈、紅星井灣子商圈。代表項目：東塘平和堂、友誼商城、金色家族、嘉盛茂廣場等，集中了部分高檔百貨、商場。 商鋪分析： 人氣旺、潛力大。東洋商圈核心地段的商業(yè)成熟，價格同樣不低。這一區(qū)域的高校商業(yè)也是一大亮點，湖南女子大學、中南大學鐵道學院、中南林科大等高校云集。東塘到侯家塘一線商鋪能售價超過6萬。 2.3西文：溁灣

4、鎮(zhèn)商圈 河西的商業(yè)中心所在，長沙市政府的西遷提升了河西的發(fā)展。高校商業(yè)是河西商業(yè)的代表，在名校薈萃的河西，學生的消費能力是一大支撐，各高校旁直至深夜仍燈火通明的商業(yè)街印證了這一點。但是其商鋪多比較小，主要經營各類服裝和學生用品為主，代表項目如通程商業(yè)廣場、金蘋果天馬創(chuàng)意集市、錦繡瀟湘創(chuàng)意市場、后期藝術城等。 商鋪分析： 通程商業(yè)廣場附近的商鋪大多數價格高，高校周邊的商鋪則異常搶手，售價在4萬元/左右。 2.4北弱：伍家?guī)X商圈 在長沙一直流傳著一句：南帝北丐。北城商業(yè)一直比較弱，沒形成氣候，北斗星商廈等悄然退場，視乎預示著北城商業(yè)難成氣候。社區(qū)商業(yè)是北城的代表。代表商業(yè)項目有：歲寶百貨、麥德龍。

5、 商鋪分析： 這一區(qū)域價格偏低，增長潛力較大。湘雅醫(yī)院附近商業(yè)能達到3萬元/左右。 2.5中興：五一商圈具體市調見后第三章： 長沙市核心商圈五一商圈簡析3.1：五一商圈范圍：東抵：蔡鍔路西達：太平街南起：城南路北至：營盤路 3.2特點： 當之無愧的長沙鋪王之王，地段無可比擬，引領者全長沙商鋪價的制高點。目前，步行街臨街商鋪售價一般超過10萬元/，價高者超過20萬元/,。租金水平內街：200-300元/月，街鋪：600-700元/月； 長沙唯一市級商圈，零售額達到長沙市零售總額的一半以上； 形成黃興路百貨零售/解放路為代表的酒吧等娛樂休閑/坡子街美食文化三分天下的商業(yè)格局； 除黃興路步行街以外，

6、其他商業(yè)基本設置在多層/高層建筑的商業(yè)裙樓內，少有專業(yè)市場。3.3商鋪分布：五一商圈主要商家五一商圈主要商家百貨平和堂、春天百貨、王府井百貨、新世界百貨、百聯東方、新大新廣場、錦繡中環(huán)綜合賣場萬達購物廣場商業(yè)步行街黃興路步行街、金滿地步行街、坡子街民俗街、解放西路酒吧街、化龍池、太平街、三王街大賣場沃爾瑪、家樂福、好又多專賣店國美電器、蘇寧電器、屈臣氏批發(fā)市場寶藍街手機批發(fā)、西長街寵物市場第四章 五一商圈部分街鋪調研4.1解放西路（蔡鍔路步行街段）街鋪構成業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)分布分布面積面積所占比例所占比例備注備注服飾臨街1層為主，少量2-3層及內街鋪6-100040%高端、中端服飾經營為主，情況良好。娛

7、樂/休閑1-3層200-120020%主要為酒吧、電玩城，經營狀況良好。餐飲1-3層8-4008%主要以小吃店為主，面積普遍偏小。文化1-3層80-150012%琴行、音樂培訓機構為主金融1-2層50-5006%各大銀行其他配套5%拆遷4.2解放西路（步行街段沿江大道段）街鋪構成業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)分布分布面積面積所占比所占比例例備注備注娛樂1-5層300-1000051%主要以酒吧和KTV為主，且酒吧經營狀況較好。其次為洗浴中心。服飾1層及1層內鋪為主5-40014%格子鋪較多，大量新開的格子鋪店經營狀況依然較理想。餐飲1-3層15-15007%大型酒樓，中西簡餐為主，經營情況一般。超市2-3層1800

8、023%大型沃爾瑪其他5%拆遷4.3太平街街鋪構成業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)分布分布面積面積所占比所占比例例備注備注娛樂休閑1-3層20-30035%清吧文化濃烈，經營狀況良好，面積在60-300之間，總面積約2700，其次以茶樓居多。服飾1層及1層內鋪5-6025%潮流服飾經營情況較好，以近期開張的潮流特區(qū)為代表，經營情況較好，而低端的鞋襪批發(fā)經營情況較差。工藝品臨街1層及1層內街5-50015%民俗工藝品店數量較多，但經營情況一般，部分業(yè)態(tài)正在逐步被清吧所代替。餐飲臨街1層15-802%特設小吃為主，沒有大型餐飲，店鋪數量有限。其他23%醫(yī)院、國學館、會所、古跡、經營面積較大，其他以便利、雜貨店居多。第五章

9、 五一商圈部分商鋪調研5.1BOBO國際裙樓商業(yè)BOBOBOBO國際國際總建面約6000，每層1500層數商業(yè)共4層，5層為會所，現用做經營銷售價格（元/）1F：300002F：100003F:55004F:5000租金（元/月）1F：1702F：903F:504F:18投資回報率1F：6.8%2F：10.8%3F:10.9%4F:7.2%經營業(yè)態(tài)1F：酒吧2F：空置3F:KTV4F:酒吧經營狀況1F：較好 2F：3F:一般4F:一般BOBO國際商業(yè)主營娛樂/休閑業(yè)態(tài)，整體經營尚可，但相對解放西路偏黃興路段的同類業(yè)態(tài)，經營稍差5.2王府井商務樓裙樓彌敦道總鋪總鋪約約130130個個月租月租臨街

10、：臨街：450-700450-700元元/ /總建約1500內鋪：150-300元/層高前部5.4米，后部4.5米鋪面面積小鋪8-20平米，臨街鋪40-100平米2009年5月1日開鋪，統(tǒng)一經營時間下午1點至次日凌晨1點，有統(tǒng)一的管理制度，且管理較為嚴格。經營情況較好。門面帶6年的租約出售，售價為6萬元/，每年按租金10%遞增給投資者返祖。 5.3五一大道商業(yè)概況 五一大道作為長沙最大的零售商圈五一商圈的核心路段，貫穿長沙金融CBD芙蓉廣場和文化生活休閑中心袁家?guī)X商圈，連接長沙流動人口最多的火車站和湘江沿江風光帶。商業(yè)氣氛濃厚，匯集百貨商場、星級酒店、頂級寫字樓。 五一大道西起湘江一橋，東至長

11、沙火車站，全長5.8公里，是長沙市城區(qū)東西主干道，同事也是長沙景觀大道。為改善交通狀況，2001年五一大道由4車道擴建為8車道。經過的公交線路主要有118、117、138、105、401、202、12、6、旅游1路等。 5.3.1整體路段分析 5.3.1.1商業(yè)發(fā)展現狀 五一大道作為長沙最大的零售商圈五一商圈的核心路段，沿線匯集了百貨商場、星級酒店、頂級寫字樓，是長沙市最為重要的商業(yè)街之一。 五一大道與黃興中路的交叉處五一廣場，與芙蓉中路 的交叉處芙蓉廣場，與韶山北路的交叉處袁家?guī)X，都是長沙的商業(yè)繁華地段。 品牌商家眾多，經營狀況較好，出租轉讓率低。 5.3.1.2經營業(yè)態(tài) 五一大道業(yè)態(tài)以服飾

12、、煙酒茶等位代表的日用零售業(yè)及餐飲業(yè)為主，金融機構、商務休息會所、賓館酒店分布廣泛。 沿線分布有平和堂、新世界百貨、友誼商店等三家百貨商店，家樂福、新一佳等2家大型超市，長沙皇冠假日酒店、大成國際大酒店、小天鵝戴斯酒店、芙蓉華天大酒店、銀河大酒店、銀華大酒店等6家高級酒店。 袁家?guī)X火車站廣場，該段湘繡店和旅行社布點比較多，旅行社8家，湘繡店達到23家。 5.3.1.3租金水平 五一大道商業(yè)成熟，整體租金水平在100300元/ 月之間。商家與房東的簽約時間長，很少有商鋪出租轉讓，整體租金水平漲幅不大。商鋪轉讓費普遍較高，流轉速度也很快。 臨火車站的賽格電子拐角底商租金報價達到750元/ 月，在該路段中租金水平最高。五一新干線的租金達到375元/ 月。 芙蓉廣場袁家?guī)X段，近期成交的商鋪租金水平大幅提高，增幅達80%。 5.3.1.4五一商圈SWOT分析 五一大道作為長沙最大的零售商圈五一商圈的核心路段，貫穿長沙金融CBD芙蓉廣場和文化生活休閑中心袁家?guī)X商圈，連接長沙流