昆山淀山湖項(xiàng)目方案及深化設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

1、第一部分項(xiàng)目概況及用地分析一、地理位置本項(xiàng)目地塊位于上海、蘇州、杭州三角地區(qū)的中心，坐落在昆山市淀山湖東北岸邊，與上海旭寶高爾夫俱樂(lè)部毗鄰（注：上海旭寶高爾夫俱樂(lè)部是亞洲十大高爾夫球場(chǎng)之一，消費(fèi)客群層次較高）。東面：彭遠(yuǎn)涇港，河道呈南北流向，河面寬約20米左右，水質(zhì)較好，可直通淀山湖，機(jī)械船15分鐘便可到達(dá)。河面上有圍養(yǎng)的魚(yú)塘，河道東面有少量的農(nóng)民自建房。彭遠(yuǎn)涇港河道是本項(xiàng)目東面的界線(xiàn)（準(zhǔn)確的地塊邊界見(jiàn)附件1:地塊規(guī)劃紅線(xiàn)圖）南面：建設(shè)中的中旭路，東西走向，路面寬7米，中旭路南面是旭寶高爾夫俱樂(lè)部。中旭路距旭寶高爾夫俱樂(lè)部圍墻約16米左右。本項(xiàng)目南接中旭路（準(zhǔn)確的地塊邊界見(jiàn)附件1:地塊規(guī)劃紅線(xiàn)

2、圖）。西面：潮山港，河道南北流向，河面寬約20米，水質(zhì)較好，河道兩側(cè)是農(nóng)田和少量的農(nóng)房，潮山港河道是本項(xiàng)目的西邊界線(xiàn)（準(zhǔn)確的地塊邊界見(jiàn)附件1:地塊規(guī)劃紅線(xiàn)圖）。北面：永利路，東西走向，西起復(fù)行路，東至永利路，道路快車(chē)道寬約16米,雙向四車(chē)道，路面較好，行駛車(chē)輛較少，慢車(chē)道路幅寬6米。道路兩側(cè)有大面積的農(nóng)田和魚(yú)塘，永利路是本項(xiàng)目地塊的北面界限（準(zhǔn)確的地塊邊界見(jiàn)附件1:地塊規(guī)劃紅線(xiàn)圖）o宗地地理位置圖往江MKil大林往書(shū)京加2國(guó)道滬本案所在地湖東黑際機(jī)場(chǎng)I新加坡工業(yè)區(qū)蘇州熱.上海港宗地周邊情況撫涇!9惱豈峯業(yè)示掘電E工業(yè)氓政禹工業(yè)広住琵LU淀信義別墅區(qū)話(huà)本案所在地敝淀山湖鎮(zhèn)fhE性朱霞帯*M1永硅

3、村1中旭別墅區(qū)I旭寶高爾夫球場(chǎng)Jt荊菇上爲(wèi)飾二、項(xiàng)目地塊概況項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積約為66萬(wàn)平米。項(xiàng)目整個(gè)地塊呈不規(guī)則四邊形，東面、西面有少量的農(nóng)房，地塊現(xiàn)狀為大面積的農(nóng)田和魚(yú)塘。本項(xiàng)目地塊東西河道均可直通淀山湖。且東邊河道稍窄，但航行時(shí)間較短；西邊河道較寬，但航行時(shí)間稍長(zhǎng)。該地塊水資源很豐富，內(nèi)部有縱橫交錯(cuò)的河道，地下水的水層較淺、土質(zhì)不好。由永利路至旭寶高爾夫俱樂(lè)部的旭寶路南北橫穿該地塊，該路面寬15米。地塊中間有一貫穿東西向的河流，被旭寶路分開(kāi)，由一座橋相連，整體水系呈“H狀分布。該地塊被自然的劃分為四塊。1、交通分析本項(xiàng)目坐落在昆山淀山湖東北岸邊，隸屬淀山湖鎮(zhèn)，本項(xiàng)目距離上海人民廣場(chǎng)41.

4、5公里，距離虹橋機(jī)場(chǎng)28公里，距離青浦工業(yè)園區(qū)11公里，距離昆山28公里,距離蘇州48公里，距離淀山湖3公里，周邊的工業(yè)區(qū)較多，道路交通系統(tǒng)設(shè)施完善，交通便捷。交通道路網(wǎng):道路名稱(chēng)道路走向主要連接滬青平高速東西青浦、上海蘇虹機(jī)場(chǎng)路東西蘇州、虹橋機(jī)場(chǎng)同三高速公路南北浙江、杭州2、周邊配套設(shè)施情況地塊周邊的居民稀少，周邊生活機(jī)能和商業(yè)的配套設(shè)施不完善，目前區(qū)內(nèi)的生活機(jī)能主要集中在淀山湖鎮(zhèn)中心，具體情況如下：3、周邊項(xiàng)目概況距離主要生活配套/商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)35公里學(xué)校醫(yī)院銀行超市商業(yè)其他淀山湖中學(xué)、淀山湖中心小學(xué)、淀山湖幼兒園淀山湖醫(yī)院中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、信用社華聯(lián)超市、華潤(rùn)超市淀山湖商廈、淀山

5、湖商城文化娛樂(lè)中心、休閑度假中心該地塊周?chē)陂_(kāi)發(fā)的中旭、信義項(xiàng)目均為別墅項(xiàng)目。這兩個(gè)項(xiàng)目都是中高檔別墅，套型面積偏大，且中旭項(xiàng)目的綠化已基本做好。4、氣候氣象昆山地屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，一月均溫2.5攝氏度，七月均溫28攝氏度,無(wú)寒冬酷暑，全年氣候宜人。5、淀山湖地區(qū)人文文化介紹淀山湖位于上海市青浦縣和江蘇昆山縣境內(nèi)，是上海地區(qū)最大的淡水湖，被稱(chēng)為上海后花園，湖水面積62平方公里，為杭州西湖的12倍。淀山湖湖水清澈，泊灣盤(pán)曲，岸線(xiàn)多變，形成了獨(dú)特的淀山湖風(fēng)光。淀山湖南岸的仿古大觀園，水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，上海國(guó)際鄉(xiāng)村俱樂(lè)部等景點(diǎn)和建筑互連成片。淀山湖湖畔北側(cè)昆山境內(nèi)，目前僅建有旭寶高爾夫俱樂(lè)部，其他

6、綜合配套不盡完善，與淀山湖上海境內(nèi)的人文環(huán)境及配套有較大差距。第二部分項(xiàng)目定位及客源定位項(xiàng)目定位：“運(yùn)動(dòng)、休閑、健康、養(yǎng)生，演繹度假文化的生態(tài)別墅社區(qū)”客源描述:以3045歲具有一定素養(yǎng)、文化品位較咼的城市中產(chǎn)階級(jí)中上層為主要的潛在客戶(hù)群體。（詳見(jiàn)附件2）第三部分項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn)及要求、總體規(guī)劃建議（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)原則1、貫徹“以人為本”、“尊重自然”、建設(shè)生態(tài)型，適于現(xiàn)代生活的，又具有鮮明個(gè)性的人性化居住空間；尊重人性和自然規(guī)律，力求做到產(chǎn)品生態(tài)化、環(huán)境生態(tài)化、社區(qū)規(guī)劃生態(tài)化，將本項(xiàng)目打造成為一個(gè)集休閑、運(yùn)動(dòng)健身、健康養(yǎng)生和生態(tài)居住為一體的帶有度假特征的別墅社區(qū)，創(chuàng)造一個(gè)低容積率、低密度、低污染、

7、低噪音、高鮮氧的健康生態(tài)環(huán)保的高品質(zhì)住宅群體。2、設(shè)計(jì)主題圍繞度假文化，在建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格上體現(xiàn)地中海風(fēng)情。3、在規(guī)劃用地以及建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，遵循經(jīng)濟(jì)合理的原則，充分考慮產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比；同時(shí)要考慮項(xiàng)目的可操作性和可持續(xù)性，以便于項(xiàng)目的分期開(kāi)發(fā)和分期銷(xiāo)售。4、項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)高度重視景觀設(shè)計(jì)，建筑設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)相互配合，以充分達(dá)到兩者的相互協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)建筑、景觀及周邊環(huán)境的融合；5、針對(duì)目標(biāo)客群的消費(fèi)特征，設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)具有度假特征的別墅社區(qū)特點(diǎn)與風(fēng)格；6、設(shè)計(jì)理念必須與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的思路相協(xié)調(diào)。二）規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、規(guī)劃面積：約66萬(wàn)平米2、用地性質(zhì)：居住用地3、容積率：0.230.284、建筑高度：別墅2層為主

8、10米（可局部3層）;酒店式公寓w6層（W20米）5、綠地率：50%6、建筑退讓?zhuān)和擞玫剡吔纾簴|側(cè)10米，南側(cè)20米，西側(cè)10米，北側(cè)20米，沿旭寶路兩側(cè)20米；退河道控制線(xiàn)：西側(cè)10米，東側(cè)10米；退讓的面積不能做建筑，但是可以做景觀及室外活動(dòng)用地。7、配套設(shè)施:生活會(huì)所、運(yùn)動(dòng)會(huì)所（主）;相關(guān)生活配套設(shè)施；警衛(wèi)室等相關(guān)管理、服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)建議功能分區(qū)：分為別墅區(qū)、酒店式公寓、主會(huì)所（運(yùn)動(dòng)會(huì)所）、生活會(huì)所、公共商業(yè)、戶(hù)外活動(dòng)區(qū)、示范區(qū)（樣板區(qū)）、售樓處等構(gòu)圖方式：可以采用組團(tuán)式構(gòu)圖，整個(gè)小區(qū)分為若干個(gè)獨(dú)立的組團(tuán)，各個(gè)組團(tuán)之間一方面要相互獨(dú)立，另一方面要相互呼應(yīng)，組團(tuán)間可以綠化景觀、水系或者道

9、路系統(tǒng)區(qū)隔。每個(gè)組團(tuán)統(tǒng)一在項(xiàng)目總體規(guī)劃特色的同時(shí)要有各自的核心景觀，即在滿(mǎn)足均好性的同時(shí)具備差異性，形成不同居住組團(tuán)各自的特色景觀。社區(qū)配套：社區(qū)配套分為主會(huì)所、生活會(huì)所、酒店式公寓和公共商業(yè)四個(gè)部分，根據(jù)其定位、功能以及目標(biāo)消費(fèi)客群的差異性，結(jié)合其服務(wù)半徑，合理布置不同配套的不同位置。（各部分詳見(jiàn)其后）道路系統(tǒng)：1、交通道路應(yīng)合理分流，減少對(duì)居住的影響;住區(qū)道路系統(tǒng)要分級(jí)明顯，架構(gòu)清楚。2、在保證通達(dá)性的同時(shí)要考慮經(jīng)濟(jì)性，考慮盡量多的南北朝向的別墅，壓縮道路面積，在最大程度上增大庭院面積，保證私家庭院的完整性。3、交通中以人為本，不能讓車(chē)流干擾居住環(huán)境，有條件可人車(chē)分流。交通道路要以方便居民

10、出入、遷居，滿(mǎn)足消防、救護(hù)需要，減少對(duì)住戶(hù)的干擾。盡量在機(jī)動(dòng)車(chē)道兩側(cè)或一側(cè)考慮步道，保證行人安全，并且考慮無(wú)障礙系統(tǒng)設(shè)計(jì)，真正做到以人為本。4、道路設(shè)計(jì)要以保證住戶(hù)的安寧和私密性為原則進(jìn)行布置，從而達(dá)到通達(dá)性、安全性、方便性、經(jīng)濟(jì)性、一體性和多層次性的要求。5、組團(tuán)內(nèi)道路設(shè)計(jì)可參考RMJM公司方案中交通道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)。社區(qū)入口：分為主入口、別墅住區(qū)入口、會(huì)所商業(yè)入口和服務(wù)性入口。主入口：該入口為整個(gè)項(xiàng)目入口，緊密結(jié)合整體規(guī)劃，并充分考慮景觀設(shè)計(jì)、交通組織設(shè)計(jì)，力求做到充分體現(xiàn)其形象性、標(biāo)志性，在第一時(shí)間給人以強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力。別墅住區(qū)入口：別墅區(qū)住區(qū)的入口，設(shè)計(jì)中要考慮到交通組織設(shè)計(jì)，并且要盡量

11、便于今后的物業(yè)管理。會(huì)所/商業(yè)入口：該入口針對(duì)會(huì)所、商業(yè)區(qū)的人流和車(chē)流，將其與別墅區(qū)分開(kāi)，避免干擾別墅區(qū)業(yè)主的日常生活。服務(wù)性入口：該入口是僅為管理服務(wù)人員及服務(wù)車(chē)輛專(zhuān)設(shè)，如垃圾車(chē)、工具車(chē)，物業(yè)管理服務(wù)人員可以直接出入，平時(shí)不對(duì)住區(qū)業(yè)主開(kāi)發(fā)。該入口應(yīng)該比較隱蔽、便捷，以便于內(nèi)部管理。車(chē)位配比：別墅區(qū)考慮一定的訪客車(chē)位。酒店式公寓車(chē)位不低于0.5車(chē)位戶(hù)，并考慮一定的訪客車(chē)位，盡量設(shè)置地上停車(chē)位。會(huì)所及商業(yè)配套部分設(shè)置地上停車(chē)位。四）分期建議（詳見(jiàn)附件3、4項(xiàng)目分期說(shuō)明及分期示意圖）、獨(dú)棟別墅產(chǎn)品建議（一）產(chǎn)品風(fēng)格建議：1、拋棄純現(xiàn)代建筑風(fēng)格，吸收地中海周邊傳統(tǒng)別墅的典雅風(fēng)格特征，同時(shí)能充分體現(xiàn)項(xiàng)

12、目的度假型特征和時(shí)代精神，滿(mǎn)足現(xiàn)代生活方式。2、采用坡屋頂，立面建議部分以石料、花崗石磚、面磚或仿天然花崗巖磚貼面等與涂料搭配，使立面體現(xiàn)出強(qiáng)烈的質(zhì)感，以提高產(chǎn)品整體的品質(zhì)感。3、每個(gè)建筑單體盡量考慮與景觀的融合，使兩者共同體現(xiàn)本規(guī)劃設(shè)計(jì)的特色。4、(二) 產(chǎn)品類(lèi)型及配比：1、根據(jù)市場(chǎng)分析建議，產(chǎn)品類(lèi)型包括獨(dú)棟別墅、酒店式公寓及相關(guān)配套。2、面積配比：從市場(chǎng)的角度出發(fā)，參照主力戶(hù)型總價(jià)及所需實(shí)現(xiàn)的功能，建議獨(dú)棟別墅的主力面積為250川左右。其詳細(xì)套型配比如下：獨(dú)棟別墅單體面積(m2數(shù)量配比(%22026060%30034025%400左右15%(三) 一期開(kāi)發(fā)范圍及房型配比1、位置(1) 旭寶

13、路西側(cè)地塊、旭寶路、中心公園、生活會(huì)所、中心湖主體(如圖藍(lán)色邊框內(nèi))(2) 將旭寶路西側(cè)地塊作為整體考慮，保證該地塊的完整性，提升地塊價(jià)值；(3) 通過(guò)對(duì)旭寶路的亮化改造以及旭寶路兩側(cè)景觀的建設(shè)，提升整體項(xiàng)目形象，為后期項(xiàng)目升級(jí)打好基礎(chǔ)；2、分期說(shuō)明第一片區(qū)(如圖藍(lán)色陰影內(nèi))開(kāi)發(fā)順序：項(xiàng)目主廣場(chǎng)售樓處及示范區(qū)第一片區(qū)別墅中心湖主體開(kāi)挖、中心公園廣場(chǎng)建設(shè)、生活會(huì)所建設(shè)(注：“”表示邏輯先后關(guān)系，“、表示并列關(guān)系)(1) 完成項(xiàng)目主廣場(chǎng)的建設(shè)，為項(xiàng)目的推出作準(zhǔn)備，增強(qiáng)項(xiàng)目沖擊力；(2) 完成售樓處及示范區(qū)建設(shè)，給客戶(hù)一個(gè)更加直觀的沖擊，使項(xiàng)目具備銷(xiāo)售條件；(3) 售樓處及示范區(qū)完成后，推出第一片區(qū)

14、別墅。通過(guò)該片區(qū)產(chǎn)品入市，驗(yàn)證項(xiàng)目定位，為后期產(chǎn)品優(yōu)化作準(zhǔn)備；(4) 建設(shè)第一片區(qū)別墅、配套及景觀，完成該片區(qū)內(nèi)旭寶路出新及兩側(cè)景觀建設(shè)。(5) 完成中心公園廣場(chǎng)、中心湖、生活會(huì)所的建設(shè)，通過(guò)這些工程，優(yōu)化區(qū)域環(huán)境，增強(qiáng)客戶(hù)信心；第二片區(qū)(如圖綠色陰影內(nèi))開(kāi)發(fā)順序：第一片區(qū)別墅第二片區(qū)別墅旭寶路及兩側(cè)景觀(1) 一片區(qū)銷(xiāo)售完成后，緊隨其后推出第二片區(qū)。該片區(qū)南靠高爾夫球場(chǎng),位置優(yōu)于第一片區(qū)。在客戶(hù)保持項(xiàng)目新鮮感的同時(shí)，開(kāi)始利用生活會(huì)所及中心公園、中心湖作為賣(mài)點(diǎn)，創(chuàng)造第一個(gè)銷(xiāo)售高潮，提高銷(xiāo)售速度；(2) 建設(shè)第二片區(qū)；完成片區(qū)內(nèi)旭寶路的出新及兩側(cè)景觀建設(shè)，使旭寶路成為項(xiàng)目的宣傳大道；再次提升項(xiàng)目

15、形象，為后期開(kāi)發(fā)提供一大賣(mài)點(diǎn)；(3) 第二片區(qū)銷(xiāo)售結(jié)束后，已完成整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量的30%左右，并實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)音的銷(xiāo)售額，為項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)3、房型配比獨(dú)棟別墅單體面積(m2數(shù)量配比(%22026070%30034020%400左右10%(三)產(chǎn)品房型及功能建議1、設(shè)計(jì)原則根據(jù)市場(chǎng)定位報(bào)告，本項(xiàng)目為具有休閑度假特征別墅社區(qū)，因此，在房型的功能布局上要符合休閑度假型別墅的特點(diǎn)，要契合目標(biāo)客戶(hù)的喜好。應(yīng)體現(xiàn)舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經(jīng)濟(jì)性。布局在社交、功能、私人空間上應(yīng)該進(jìn)行有效分隔。2、功能區(qū)建議一方面，由于別墅單體面積較小，不可能把每一個(gè)功能區(qū)都做得盡善盡美；另一方面，客戶(hù)需求千差萬(wàn)

16、別，對(duì)房間功能的定義也有自己的想法。因此對(duì)各功能區(qū)靈活定位，給客戶(hù)充分的自由，也盡量提高空間的利用率。以下是對(duì)幾個(gè)主要的功能區(qū)說(shuō)明：(1) 客廳：作為度假別墅內(nèi)主要的公共活動(dòng)功能區(qū)，客廳主要是滿(mǎn)足家庭和度假同伴公共活動(dòng)的需求。建議客廳盡可能朝南，保證采光，并盡量考慮與室外的景觀的溝通，部分戶(hù)型可以考慮在客廳外接一個(gè)陽(yáng)光露臺(tái)，盡量增強(qiáng)與室外的交流，在有可能的情況下盡量考慮挑高。(2) 廚房：廚房要把握其尺度的合理性，320卅以上戶(hù)型在尺度上考慮可設(shè)置中西廚房。(3) 主臥、主衛(wèi)：充分考慮采光和與室外景觀的呼應(yīng)，其中主臥衛(wèi)生間要舒適、寬敞、通透，給業(yè)主自由裝修的空間。更衣室：滿(mǎn)足一般性要求即可。(

17、4) 車(chē)庫(kù)及車(chē)位：250卅左右的部分戶(hù)型建議采用室外車(chē)位；室外車(chē)位要與庭院景觀以及公共景觀設(shè)計(jì)相結(jié)合，在材質(zhì)、色彩上要盡量自然，注意與整體景觀相協(xié)調(diào)。320卅左右的戶(hù)型可以配置單車(chē)庫(kù)，部分戶(hù)型再加一個(gè)室外車(chē)位；400左右的戶(hù)型可配置室內(nèi)雙車(chē)庫(kù)。(5) 露臺(tái)：一層露臺(tái)：此部分露臺(tái)主要的功能是作為室內(nèi)外空間的過(guò)渡區(qū)，也是室外活動(dòng)的重要區(qū)域。二層露臺(tái)：盡量保證足夠的露臺(tái)空間，給人充分與大自然接觸的機(jī)會(huì)(6) 游泳池：400卅以下的戶(hù)型不考慮游泳池，但考慮管線(xiàn)接口；400川以上的戶(hù)型部分可配置游泳池，游泳池的設(shè)計(jì)應(yīng)與建筑及庭院整體考慮,增強(qiáng)其實(shí)用性。(7) 工人房工人房設(shè)計(jì)以經(jīng)濟(jì)合理為原則，設(shè)獨(dú)立的衛(wèi)

18、生間。(8) 私家游艇碼頭：水岸邊可以穿插部分的親水碼頭、親水平臺(tái)，以增強(qiáng)景觀效果以及實(shí)用功能，與整體規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)相結(jié)合，在功能定義上具有多樣性，可以作為庭院景觀或者公共景觀的一部分，作為業(yè)主活動(dòng)、休憩和親近自然的一個(gè)空間。(9) 壁爐部分戶(hù)型考慮設(shè)置壁爐。3、主要功能尺度建議220-260川左右戶(hù)型內(nèi)部功能數(shù)量輔助功能主要尺度客廳1開(kāi)間5m餐廳1廚房1主臥1開(kāi)間4.5m主衛(wèi)1步入式更衣間面積12m2次臥2-3有一個(gè)可作書(shū)房衛(wèi)生間2面積6m2車(chē)庫(kù)1部分室外車(chē)位工人區(qū)1工人房、獨(dú)立衛(wèi)生間10m左右其他功能空間由設(shè)計(jì)方酌情考慮300-340卅左右戶(hù)型內(nèi)部功能數(shù)量輔助功能主要尺度客廳1開(kāi)間6m家庭

19、室1餐廳1廚房1中西廚房兼顧主臥1開(kāi)間4.5m主衛(wèi)1步入式更衣間面積15m2次臥3-4有一個(gè)可作書(shū)房衛(wèi)生間2面積6m2車(chē)庫(kù)1單室內(nèi)車(chē)庫(kù)工人區(qū)1工人房、洗衣房、獨(dú)立衛(wèi)生間10m左右其他功能空間由設(shè)計(jì)方酌情考慮400卅左右戶(hù)型內(nèi)部功能數(shù)量輔助功能主要尺度客廳1開(kāi)間6m家庭室餐廳1廚房1:中西廚房兼顧主臥1開(kāi)間4.5m主衛(wèi)1步入式更衣間面積15m2次臥3-4有一個(gè)可作書(shū)房衛(wèi)生間2面積6m2車(chē)庫(kù)1雙室內(nèi)車(chē)庫(kù)工人區(qū)1工人房、洗衣房、獨(dú)立衛(wèi)生間12m左右其他功能空間由設(shè)計(jì)方酌情考慮4、單體庭院建議（1）庭院是單體建筑的補(bǔ)充和襯托，力求最大限度地完善不同方位的院落與室內(nèi)在行動(dòng)、視線(xiàn)、景觀等關(guān)系的處理；考慮私

20、家庭院與公共景觀之間的融合；私家花園的圍合形式力求多樣化，豐富視覺(jué)效果，同時(shí)考慮對(duì)私密性的保護(hù)。（2）庭院尺寸建議，以下尺寸僅供參考戶(hù)型單位占地花園面積220-2600.8畝400m2300-3401.0畝500m24001.2畝600m25、產(chǎn)品升級(jí)建議（1）后期部分產(chǎn)品要考慮市場(chǎng)需求的升級(jí)，調(diào)整產(chǎn)品的類(lèi)型，對(duì)產(chǎn)品面積、功能進(jìn)行調(diào)整。（2）在后期預(yù)留比較大的單體基地位置，以便后期根據(jù)市場(chǎng)情況推出高總價(jià)產(chǎn)品。6樣板區(qū)建議樣板區(qū)和售摟處的位置范圍詳見(jiàn)附圖樣板房：在樣板區(qū)別墅中共選擇十套左右作為樣板房，用來(lái)展示別墅室內(nèi)戶(hù)型特色以及功能分區(qū)，并在250川左右、320卅左右、400川左右三類(lèi)戶(hù)型中各選

21、擇一套較典型的戶(hù)型精裝修。售樓處：（1）位置：見(jiàn)附圖（2）總面積：700800川，共二層（3）內(nèi)部主要空間分布：一層：模型區(qū)、放映區(qū)、貴賓洽談區(qū)二層：辦公區(qū)模型區(qū)：面積不小于25m*15m放置一個(gè)大模型以及若干單體模型，邊緣布置34組洽談桌。放映區(qū)：大約為3040川，用于放映三維動(dòng)畫(huà)影片，布置成家庭影院的樣子；客戶(hù)進(jìn)入售樓處后，首先由業(yè)務(wù)員帶到這里觀看三維動(dòng)畫(huà)影片，對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)感性理解后才參觀模型。貴賓洽談區(qū)：建議做12個(gè)相對(duì)私密的“紅酒雪茄”室（一大一?。﹥?nèi)部可容納34人、56人，進(jìn)行深度洽談和未來(lái)簽約之用。辦公區(qū)：所有辦公室都集中在二層景觀：整個(gè)景觀區(qū)形成一個(gè)較為完整和獨(dú)立的景觀區(qū)，并考慮

22、與后續(xù)小區(qū)的結(jié)合。合。三、酒店式公寓建議酒店式公寓共10000卅左右。（一）位置建議希望能從酒店式公寓的功能及性質(zhì)考慮，盡量與主會(huì)所或商業(yè)配套區(qū)設(shè)計(jì)在一起，以滿(mǎn)足其對(duì)配套服務(wù)的需求。在道路系統(tǒng)中要充分考慮到盡量減少對(duì)別墅區(qū)域的干擾。酒店式公寓的位置要能考慮到它的南北朝向的景觀。（二）總體格局如果與主會(huì)所規(guī)劃在一起，可利用主會(huì)所作為酒店式公寓的大堂。如果是與主會(huì)所分開(kāi)設(shè)計(jì)，需考慮大堂或類(lèi)似其功能的設(shè)計(jì)。建筑形式采用條型或點(diǎn)式布局，避免筒子樓或傳統(tǒng)公寓的形式，建議46層退臺(tái)式的形式，考慮電梯。（三）立面風(fēng)格建議采用坡屋頂，古典與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合的外立面，整體風(fēng)格要與別墅風(fēng)格一致，并且要與社區(qū)公共環(huán)境

23、以及社區(qū)外圍環(huán)境有機(jī)地融合。（四）套型建議（1）功能空間布局酒店式公寓應(yīng)該既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專(zhuān)業(yè)服務(wù)。小面積套型（建面40平米左右）可考慮無(wú)廚房設(shè)計(jì)，以保證其他空間的舒適度。考慮項(xiàng)目的度假性和休閑性，體現(xiàn)其浪漫生活方式，可結(jié)合退層式的外立面設(shè)計(jì)陽(yáng)臺(tái)、大露臺(tái)、大飄窗或落地窗，格局要緊湊，通透、簡(jiǎn)潔明了。要能夠針對(duì)客源，從他們希望的生活方式去考慮設(shè)計(jì)套型。要具備客廳、臥室、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、廚房（無(wú)廚房設(shè)計(jì)的盡量考慮預(yù)留上下水）的功能。（2）面積尺度酒店式公寓單體建筑面積在4060平方米左右。面寬不小于3.6米，衛(wèi)生間的尺度充分考慮到起居的舒適性，可考慮半通透設(shè)計(jì)。廚

24、房的尺度僅滿(mǎn)足其簡(jiǎn)易功能即可，有廚房的套型建議就近設(shè)置一個(gè)餐廳區(qū)域。（3）套型配比：套型比例建議按以下配比設(shè)計(jì)。酒店式公寓單體面積設(shè)計(jì)比例40川左右50%60川左右50%四、社區(qū)公共配套1會(huì)所配套分布位置建議：商業(yè)配套應(yīng)盡量在地塊北側(cè)永利路路邊；生活會(huì)所的位置盡量深入到小區(qū)中心，使其服務(wù)半徑能有效的覆蓋小區(qū)；運(yùn)動(dòng)會(huì)所的擺放位置要考慮三個(gè)原則，一是要處在商業(yè)配套和生活會(huì)所中間，作為二者在項(xiàng)目整體布局上的連接；二是要考慮其對(duì)外的開(kāi)放性，不能過(guò)于深入小區(qū)腹地；三是要盡量處于園區(qū)主干道的旁邊。2、會(huì)所功能建議（1）生活會(huì)所：總建筑面積2300平方米包括一個(gè)1500平方米左右的主要生活會(huì)所，位置在中心湖

25、景區(qū)；在組團(tuán)中心設(shè)置200卅左右的小型輔助生活會(huì)所，數(shù)量在四個(gè)左右，總面積800卅左右。用以體現(xiàn)組團(tuán)主題特色，并在功能劃分上根據(jù)不同組團(tuán)的需要有所側(cè)重，相互補(bǔ)充。主生活會(huì)所功能建議：a）基本配套建議-中西餐吧，300400平方米（可分區(qū)提供簡(jiǎn)餐、咖啡、酒水等）-醫(yī)療保健室，50100平方米-寵物寄養(yǎng)中心，3050平方米-商務(wù)中心，20平方米-自助銀行ATM機(jī)，適當(dāng)?shù)胤綌[放-洗衣店，50平方米左右-家政中心+園藝房，共計(jì)50平方米兒童托管中心+兒童活動(dòng)室，共計(jì)100rn2-便利店,100平米左右b）休閑配套建議-紅酒雪茄吧，200300平方米（包間形式）-小型健身中心，100平米左右，考慮更衣總

26、計(jì)：1500平方米輔助生活會(huì)所功能設(shè)置建議：a）戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)所配套會(huì)所，提供更衣、飲料等服務(wù)場(chǎng)所；b）紅酒山莊c）高爾夫果嶺會(huì)所，設(shè)置休息區(qū)、設(shè)備陳列區(qū)、更衣區(qū)、飲料區(qū)等d）特色咖啡屋等并請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)方根據(jù)各組團(tuán)建筑特色和景觀主題提出相關(guān)功能設(shè)置建議運(yùn)動(dòng)會(huì)所（主會(huì)所）：總建筑面積70008000平方米a）基本配套：超市，300400平方米美容美發(fā)店，100平方米乒乓球館，6張乒乓球桌休息區(qū)，壁球室，2個(gè)壁球室休息區(qū)，桌球室,共計(jì)4張球臺(tái)（2張美式球臺(tái)、2張思諾克球臺(tái)）健身中心，分為器械區(qū)和跳操區(qū)，共計(jì)600平方米洗浴中心，初步定為600平方米，如考慮酒店式公寓住戶(hù)可增加-游泳池（室內(nèi)25米X15米）+

27、更衣區(qū)+兒童戲水區(qū)+休息區(qū)，共計(jì)1000平方米b）中檔配套：羽毛球館，600平方米,（初步估計(jì)）小型電影院，8001000平方米，可于會(huì)議中心結(jié)合多媒體會(huì)議室，4到6個(gè)包間，共計(jì)300平方米餐飲:面積在800平方米左右c）創(chuàng)新配套：武術(shù)館（劍術(shù)、搏擊等）200平方米射箭館500平方米地下射擊館星級(jí)水上俱樂(lè)部，200平方米（室內(nèi)交流區(qū)及配套）總計(jì)：約70008000平方米3、商業(yè)配套基于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，在整體布局上可考慮在靠近地塊北面永利路區(qū)域預(yù)留一定的商業(yè)配套區(qū)域，建筑面積在10000平米以上。作為對(duì)會(huì)所的補(bǔ)充配套，要求以對(duì)外服務(wù)型為主。4、室外露天活動(dòng)場(chǎng)所（1）主要面向本社區(qū)業(yè)主，兼對(duì)外

28、服務(wù)。露天活動(dòng)場(chǎng)所可以使人與大自然親密接觸，引導(dǎo)其健康的戶(hù)外生活方式。（2）設(shè)計(jì)時(shí)要體現(xiàn)本項(xiàng)目綠色、健康、休閑的特點(diǎn)，同時(shí)要將與周邊環(huán)境景觀融合，盡量與將其做成景觀的一部分。（3）所包括的活動(dòng)項(xiàng)目可以由設(shè)計(jì)師自行決定，要考慮服務(wù)半徑，盡量做到均好性，使得每個(gè)組團(tuán)都有其自有的活動(dòng)場(chǎng)所和項(xiàng)目。（4）參考的活動(dòng)項(xiàng)目：標(biāo)準(zhǔn)室外網(wǎng)球場(chǎng)、多功能草坪（室外足球、排球、藤球）、叢林垂釣燒烤區(qū)（結(jié)合水岸綠化考慮）、水上休閑運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目。（5）五、景觀設(shè)計(jì)建議（一）總體景觀設(shè)計(jì)建議充分利用基地的自然狀況，并加以研究和利用，注重空間關(guān)系的處理和發(fā)揮，使之與整體建筑風(fēng)格相融合和協(xié)調(diào)，其中包括道路的布置、水景的組織、路面的

29、鋪砌、照明設(shè)計(jì)、小品的設(shè)計(jì)、公共設(shè)施的處理等等。并且，總體景觀設(shè)計(jì)必須呼應(yīng)我們總體規(guī)劃設(shè)計(jì)整體風(fēng)格的主題，硬質(zhì)景觀要同綠化等軟質(zhì)景觀相協(xié)調(diào)。要把握以下原則：1、景觀設(shè)計(jì)要體現(xiàn)項(xiàng)目休閑度假的特色；2、考慮分期開(kāi)發(fā)，每個(gè)組團(tuán)在項(xiàng)目總體景觀特色下，要有自己鮮明的景觀主題。3、南部組團(tuán)在景觀設(shè)計(jì)中要充分考慮利用現(xiàn)有的旭寶高爾夫景觀資源，可以增加部分地塊起伏（二）私家園林景觀設(shè)計(jì)建議1、別墅的庭院綠化是根據(jù)不同的戶(hù)型特征進(jìn)行庭園綠化，別墅是非常個(gè)性化的，所以在庭院綠化上根據(jù)不同戶(hù)型的建筑特征進(jìn)行設(shè)計(jì)，運(yùn)用不同的造景手法，植物搭配形式來(lái)突出每種戶(hù)型的個(gè)性特征，營(yíng)造出層次豐富、多意境的空間景觀效果，作到移步換景。2、植被選擇要適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂蛱卣鳌?、采用借景的手法，充分利用周?chē)淖匀辉?，使庭園環(huán)境與公共環(huán)境和諧統(tǒng)一。4、設(shè)計(jì)過(guò)程中要考慮多種圍合方式，保證私家花園的私密性、完整性，要有