第四章項目目標市場調查與

1、第四章 項目目標市場調查與分析4.1調查設計4.1.1調查目的由于福州目前各個商圈和區(qū)域的房地產價差較大，所以本項目將通過調研，了解福州市以及項目所在商圈住宅地產現狀。通過受訪者的信息反饋，了解用戶訴求；為本項目的產品設計提供可行性建議，為項目營銷策劃提供有效信息，為本項目尋找合適的宣傳推廣方式。提前了解目標客戶的購買意向、投資動向。通過調研也可獲得本項目的戶型配比依據，主力戶型的選擇依據。4.1.2調研時間及行程安排調研時間從2016年3月31日持續(xù)到2016年4月6日。3月31日，對項目地塊及周邊配套的進行考察，重點考察項目周邊的醫(yī)療設施、教育配套以及交通情況；4月1日至3日對東街口、寶龍

2、、萬象城商圈消費群體調研，因為東街口商圈和萬寶商圈是福州市最主要的兩大商圈，人流量較大，所以安排三天時間進行消費者調查；4月4日至6日，對東二環(huán)、晉安鶴林片區(qū)消費群體調研及競品項目調研，此片區(qū)為本項目的一級區(qū)域，所以要重點調查，不僅對消費者問卷調查，而且要調查周邊在售項目，了解市場行情。4.1.3調研范圍本項目對調研范圍的選擇主要是依據距離項目的位置的遠近和福州的主要商圈，調研范圍主要有以下四個片區(qū)，分別是寶龍城市廣場與萬象城商圈、東街口商圈、東二環(huán)泰合廣場商圈和晉安區(qū)鶴林片區(qū)。4.1.4調查方式本項目的市場調查部分分兩組調研，31日實地走訪項目地塊，了解項目周邊配套；4月1日至8日消費群體調

3、研，主要以問卷調查為主，以訪談、問答輔；4月4日至6日項目競品調研以實地走訪項目地塊、了解項目周邊配套為主，以售樓部了解相關銷售情況為輔進行競品資料的搜集分析。42消費者分析4.2.1問卷分析4.2.1 .1需求偏好 住宅方面剛需為主、改善次之，精裝或者全裝，公積金貸款，中小戶型；配套期望最高的為周邊超市，學校和醫(yī)院配套；商業(yè)消費方面更多受訪者選擇了日常消費，餐飲，休閑娛樂；商業(yè)投資方面受訪者更看重地段和投資回報率。4.2.1.2 針對性需求當地拆遷居民較多，以及從鄉(xiāng)下往城市發(fā)展的農民，因此可以考慮建設步行街及部分小超市、零售店和餐館作為小區(qū)內配套增強對購房群體的吸引力。4.2.1.3 消費群

4、體定位白領階層、商人，當地居民、進城農民等具有穩(wěn)定月收入群體。4.2.1.4 購買力在住宅方面方面客戶大多為剛需客，少數為改善型。購買能力中等，但需求量大。小區(qū)配套招商方面多為投資商及當地居民。4.2.1.5 統(tǒng)計數據匯總分析1、 您的年齡 A、25-35歲 B、36-45歲 C、46-55歲 D、56歲以上2、 目前，您家庭的人均居住面積為（住房總面積/家庭常住人口）A、 8m2以下  B、815m2  C、1525m2  D、5m2以上3、 您的家庭月收入在哪個范圍 A、3000元以下 B、3000-6000元 C、6000-10000元 D、10000元以上

5、4、 您目前所住房屋屬于 A、商品房 B、自建房 C、租住房 D、單位房5、 您的日常出行交通工具A、 私家車 B、打車 C、公交車 D、自行車 E、步行 F、其他 6、 您主要通過何種方式了解房地產資訊（最多選3項）A、網絡 B、路牌廣告 C、報紙 D、短信 E、廣播 F、好友介紹 7、您目前是否考慮購買住宅A、不買  B、一年內購買 C 、三年內購買  D、五年內購買8、如果現在您購房，出于哪種考慮A、投資 B、剛需（自?。?C、改善（自?。? D、度假9、您比較傾向的推盤時間是A、1-3月 B、4-6月 C、7-9月  D、10-12月1

6、0、如果您要購房，最看重的因素是（最多選3項）A、戶型設計   B、周邊環(huán)境  C、交通 D 、物業(yè)管理 E、價格11、您認為對以下哪些因素是您買房時所關注的（最多選5項）A、超市 B、醫(yī)院 C、飯店 D、賓館 E、公園 F、學校 G、 車站 H、休閑娛樂場所 I、其他 /12、您希望小區(qū)周邊有哪些配套措施A、底商（包括超市） B、游泳池 C、園林 D、娛樂活動場所 E、健身設施 F、幼兒園及學校 G、 中西餐廳 H、老人活動場所 I、其他 13、您對車位更愿意A、買 B、租 C、不一定  D、不需要14、您理想中房產的面積是A、70以下 B、

7、70-90 C、90-110 D、110-140 E、140 以上15、您計劃購買住房的類型A、超高層 B、30層以上 C、高層（15層以上） D、小高層9-15層 E、多層 F、別墅 G、soho 16、您希望住宅每層戶數A、2戶及以下 B、3-5戶 C、5-7戶  D、7以上 E、無所謂17、您能夠接受的住宅最高房價為（每平方米面積） A、10000元以下 B 、1000015000元 C、 1500020000 D、2000025000元  E、25000以上18、您傾向于哪一類戶型  A、一室一廳   B、

8、二室一廳   C、二室二廳  D 、三室一廳   E、三室二廳   F、四室一廳   G、四室二廳   H、復式19、在以下裝修風格中，您更為傾向的是歐式古典式   B、現代簡潔式  C、現代歐式 D 、中式新古典 E、其他 20、您喜歡那種房屋結構A、平層   B、躍式  C、復式 D 、挑高 E、疊拼21、您喜歡哪種風格的小區(qū)景觀A、歐式花園   B、江南園林  

9、C、日式清新 D 、自然就好 22、您期望的房屋交付標準A、毛坯房 B、廚衛(wèi)裝修 C、普通裝修 D、全裝修23、您比較傾向的付款方式是 A、利用家庭儲蓄一次性付款 B 、向親戚、朋友借款后一次性付款   C、向銀行按揭貸款D  、公積金貸款24、您在購房時如需銀行貸款，您能夠接受的每月還款金額是多少？ A、5000元以下  B、5000-10000元    C、10000-15000元 C、15000元以上25、假設您目前打算購買住房，那么以下幾種小區(qū)物業(yè)

10、管理措施中，您最希望提供的是哪一個A、提供高質量物業(yè)管理（除普通的物業(yè)管理服務外，還會聘請高素質高學歷人員，反映速度快，服務態(tài)度好等）B、提供普通物業(yè)管理（如保安、小區(qū)衛(wèi)生、公共設施維護、景觀維護等），C、只提供基本物業(yè)管理（如保安，小區(qū)衛(wèi)生等） 本次市場調查共發(fā)放185份問卷，經整理和篩選，確定100張有效問卷，具體分析如下： 1）在針對消費者的調查中，25-35歲占了38%。說明此地區(qū)消費者大多數為年輕工作者，屬于剛需客戶。 2）目前受訪者的人均居住面積為15-25，屬于較低水平。 3）月收入在3001-6000以及3000元以下的消費者是本項目將來的客戶。 4）受訪者目前的居住房大多是單

11、位房和商品房，說明有很大一部分消費者需要購買更舒適的商品房。 5）在受訪者里，出行大多采用公交，說明大多數消費者沒有私家車，所以需要在項目周邊多設立公交站臺。6）好友介紹、網絡以及戶外廣告是消費者們所關注的方式，所以在營銷策略上，應該著重打造這幾點。7）有大部分消費者選擇在3-5年內購買房屋，所以在產品設計上，要有創(chuàng)新和創(chuàng)意來吸引客戶，傳統(tǒng)的住宅無法刺激消費者。8）剛需是消費者消費的主要方向，所以產品設計應以小戶型為主，高端產品會使消費者無力購買。9）大部分的消費者希望在1-3月推盤。10）消費者比較注重戶型設計和周邊環(huán)境，由于項目周邊配套不完善，所以在應在小區(qū)內外打造更多配套設施，提高園區(qū)內

12、綠化率，戶型設計應更加合理化、具有更大的利用率和使用率。 11）超市、醫(yī)院和公園是消費者關注的配套，項目底商的商業(yè)形態(tài)應以便民為主，園區(qū)內規(guī)劃小型公園。12）可以看到，消費者除了底商，對健身設施比較重視，應規(guī)劃活動場地。 13）由于消費者大多數目前采用公交的交通方式，所以在車位問題上，大多數為不確定。14）由于消費者大多數為剛需客戶，所以希望的住房面積大多數以小戶型為主。 15）消費者大多希望產品為高層建筑。 16）由于消費者期望一梯兩戶，所以產品設計以板樓為主，南北通透。17）一半以上消費者能接受的價格在15000以下，應控制成本和售價。 18）有一半以上消費者偏向于兩室一廳或是三室一廳。19）裝修風格消費者大多數期