青州雍和府西區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告2016-55頁(yè)

1、12354開(kāi)發(fā)目標(biāo)界定開(kāi)發(fā)目標(biāo)界定宗地現(xiàn)狀情況宗地現(xiàn)狀情況項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析6營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略診斷營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略診斷客戶(hù)的要求、約束條件開(kāi)發(fā)目標(biāo)界定開(kāi)發(fā)目標(biāo)界定客戶(hù)的要求客戶(hù)的要求 項(xiàng)目產(chǎn)品分為：多層住宅、小高層住宅、花園洋房、商業(yè)、公建 哪種產(chǎn)品更好賣(mài)? 項(xiàng)目未來(lái)的價(jià)格為多少合適? 怎樣降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)? 市場(chǎng)需求什么樣的戶(hù)型，各戶(hù)型的配比是多少？ 項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)該怎么做？ 如何提升小區(qū)的品牌?約束條件約束條件 本項(xiàng)目處于城市邊緣區(qū)域，目前景觀較差，位置相對(duì)較偏，周邊配套尚需完善。4開(kāi)發(fā)目標(biāo)界定開(kāi)發(fā)目標(biāo)界定確保項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)，確保項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)，在在4年內(nèi)實(shí)現(xiàn)全部銷(xiāo)售年內(nèi)實(shí)現(xiàn)

2、全部銷(xiāo)售兼顧目標(biāo)兼顧目標(biāo)首要目標(biāo)首要目標(biāo)提升開(kāi)發(fā)商地產(chǎn)品牌的影響力和市場(chǎng)美譽(yù)度提升開(kāi)發(fā)商地產(chǎn)品牌的影響力和市場(chǎng)美譽(yù)度我們的一切研究都以客戶(hù)的目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向。項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位宗地現(xiàn)狀情況宗地現(xiàn)狀情況p 項(xiàng)目地處青州市稷山路與海岱北路交叉路口西北，周邊工廠較多，自然環(huán)境較差，配套設(shè)施極不完善。項(xiàng)目項(xiàng)目地塊地塊周邊配套建設(shè)施分布周邊配套建設(shè)施分布p公共配套：幾乎為零。p醫(yī)院：青州開(kāi)發(fā)區(qū)醫(yī)院。p 教育：青州三中及旗城中學(xué).車(chē)站小學(xué)。p 企業(yè)：摩配市場(chǎng).汽車(chē)4S店。周邊居住人口特征周邊居住人口特征p項(xiàng)目周邊居住人口主要為當(dāng)?shù)卮迕窈推髽I(yè)職工及幾個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村居民。宗地現(xiàn)狀情況宗地現(xiàn)狀情況項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)

3、濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)p項(xiàng)目總用地總用地約450畝，項(xiàng)目總?cè)莘e率控制在1.5。項(xiàng)目宗地分析小結(jié)項(xiàng)目宗地分析小結(jié)p項(xiàng)目周邊路網(wǎng)較發(fā)達(dá)，有公交直接到達(dá)，交通很便利。p項(xiàng)目周邊商業(yè)、教育、餐飲娛樂(lè)等配套設(shè)施匱乏，為 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商業(yè)中心提供了先決條件。p 短期內(nèi)區(qū)域市場(chǎng)基本不會(huì)出現(xiàn)住宅供給競(jìng)爭(zhēng)。p項(xiàng)目地塊整體居住條件良好，地塊內(nèi)部場(chǎng)地平整，住宅開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值高；p項(xiàng)目成功運(yùn)作將會(huì)大大提升開(kāi)發(fā)商在山東房地產(chǎn)市場(chǎng)美譽(yù)度，并鞏固其在山東地產(chǎn)界的地位。1、區(qū)域定位根據(jù)市政府的整體規(guī)劃發(fā)展定位，本項(xiàng)目區(qū)域在未來(lái)的2-3年內(nèi)沒(méi)有大規(guī)模的規(guī)劃調(diào)整與改造。2、特征描述1）區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展就區(qū)位來(lái)看，距離中心城區(qū)較

4、遠(yuǎn)，中心城區(qū)城市機(jī)能很難輻射到此處，即本區(qū)域與中心區(qū)交融性差，相對(duì)獨(dú)立，城鄉(xiāng)結(jié)合部、區(qū)域城市次中心特征比較明顯。2）區(qū)域內(nèi)生活環(huán)境差，城市建設(shè)檔次低本區(qū)域地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，村居遍布，且改造力度小，無(wú)論在景觀環(huán)境、人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，還是在道路建設(shè)、配套設(shè)施等各個(gè)方面僅處于初步啟動(dòng)階段。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，青州市客戶(hù)的區(qū)域分布特征明顯，本項(xiàng)目客戶(hù)來(lái)源主要是：n項(xiàng)目前期：項(xiàng)目前期：集中在相對(duì)靠近本項(xiàng)目的區(qū)域的村民和單位職工；n項(xiàng)目中后期：項(xiàng)目中后期：隨著區(qū)域發(fā)展，項(xiàng)目前期成功開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)知名度擴(kuò)大，客戶(hù)層面將拓寬，有可能擴(kuò)大到市區(qū)的周邊區(qū)域。 消費(fèi)者區(qū)域性購(gòu)買(mǎi)特征； 開(kāi)發(fā)商具有較強(qiáng)得品牌支撐

5、； 項(xiàng)目屬于城市邊緣區(qū)域，目前除附近村民和較遠(yuǎn)幾個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的村民外，缺乏足夠的客戶(hù)支撐。目標(biāo)客戶(hù)群定位目標(biāo)客戶(hù)群定位 大盤(pán)的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，產(chǎn)品類(lèi)型較為豐富，其目標(biāo)消費(fèi)群體也會(huì)有所變化，必須針對(duì)不同產(chǎn)品、不同階段明確不同的消費(fèi)群定位，并且操控消費(fèi)群體的變化趨勢(shì)。全面覆蓋周邊區(qū)域中端及以上消費(fèi)群體全面覆蓋周邊區(qū)域中端及以上消費(fèi)群體項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位-客戶(hù)定位客戶(hù)定位隨著項(xiàng)目推出產(chǎn)品的變化，購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)也隨之而變，隨著項(xiàng)目形象的逐步建立，品牌也將影響著消費(fèi)群體的變化。因此，我們必須要站在戰(zhàn)略的高度，審視市場(chǎng)和項(xiàng)目的變化，把握目標(biāo)客戶(hù)群體的組合變化，為項(xiàng)目的產(chǎn)品及價(jià)值發(fā)展提供決策支持。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位-項(xiàng)目目

6、標(biāo)客戶(hù)群定位項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群定位核心客戶(hù)群核心客戶(hù)群重要客戶(hù)群12周邊縣及其他區(qū)域客戶(hù)周邊縣及其他區(qū)域客戶(hù)5%：其他區(qū)域富足階層客戶(hù)，濰坊以外等地區(qū)客戶(hù)；自主、投資。；自主、投資。城市邊緣附近居民及項(xiàng)目周邊居民城市邊緣附近居民及項(xiàng)目周邊居民60%：項(xiàng)目周邊單位職工，項(xiàng)目周邊原?。喉?xiàng)目周邊單位職工，項(xiàng)目周邊原住居民；改善性需求及剛性需求。居民；改善性需求及剛性需求。3偶得客戶(hù)青州市中端收入者；投資客戶(hù)青州市中端收入者；投資客戶(hù)35%：自用、多次置業(yè)、投資、：自用、多次置業(yè)、投資、養(yǎng)老。養(yǎng)老。客戶(hù)最為看重：客戶(hù)最為看重：生活品質(zhì)及便利度、子女教育等城市配套、開(kāi)發(fā)商品牌、物業(yè)服務(wù)、區(qū)域發(fā)展?jié)摿ι钇焚|(zhì)

7、及便利度、子女教育等城市配套、開(kāi)發(fā)商品牌、物業(yè)服務(wù)、區(qū)域發(fā)展?jié)摿?xiàng)目以超強(qiáng)綜合優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目以超強(qiáng)綜合優(yōu)勢(shì)，完全可以跳出區(qū)域市完全可以跳出區(qū)域市場(chǎng)，吸引此客戶(hù)群體場(chǎng)，吸引此客戶(hù)群體的購(gòu)買(mǎi)的購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位-目標(biāo)客戶(hù)需求特征深度分析目標(biāo)客戶(hù)需求特征深度分析項(xiàng)目定位城市次中心 百萬(wàn)方都市綜合體區(qū)域?qū)傩越缍ù笮蜕鐓^(qū)開(kāi)發(fā)商實(shí)力體現(xiàn)氣勢(shì)上壓制競(jìng)品集酒店、商業(yè)、廣場(chǎng)、住宅、辦公、學(xué)校及公園于一體產(chǎn)品屬性界定，與競(jìng)品形成區(qū)隔開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)城市，并非簡(jiǎn)單的住宅開(kāi)發(fā)需要說(shuō)明的是：需要說(shuō)明的是：我們給出的不是具體的設(shè)計(jì)方案我們給出的是能形成價(jià)值點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力的因素（市場(chǎng)接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動(dòng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的因素）利用開(kāi)發(fā)商的知名

8、度和大企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)，塑造高于當(dāng)?shù)仄渌麡潜P(pán)的品質(zhì)和美譽(yù)度。教育享受一站式便利教育社區(qū)幼兒園，周邊幼兒園、小學(xué)及中學(xué)林立，一站式便利教育，讓孩子贏在起跑線(xiàn)上。規(guī)劃墅質(zhì)寬景洋房社區(qū)稀缺一梯兩戶(hù)墅質(zhì)電梯花園洋房，兩梯兩戶(hù)、兩梯三戶(hù)板式高層。整體建筑北高南低，通透采光俱佳。配套酒店、超市、廣場(chǎng)、公園等配套一應(yīng)俱全3萬(wàn)商業(yè)配套，30畝中心廣場(chǎng)，四星級(jí)酒店，千畝綠化園林公園更享老城區(qū)5分鐘成熟生活配套。景觀奢享8萬(wàn)平米大花園知名機(jī)構(gòu)打造8萬(wàn)綠化空間，10大景觀組團(tuán)。架空層種植綠化，進(jìn)一步增加社區(qū)綠化空間。大部分高層可觀三里河水景。團(tuán)隊(duì)實(shí)力團(tuán)隊(duì)通力協(xié)作本土加知名銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，知名物管市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性地塊價(jià)值的發(fā)掘利用

9、客戶(hù)價(jià)值的增加基于市場(chǎng)產(chǎn)品水平調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析（戶(hù)型、建筑園林風(fēng)格、配套水平和數(shù)量、配置水平統(tǒng)計(jì)表），提出具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的方向；客戶(hù)價(jià)值分析基于客戶(hù)價(jià)值分析（客戶(hù)價(jià)值取向、生活方式、空間觀念、行為模式分析表），提出客戶(hù)滿(mǎn)意方案；基于地塊價(jià)值分析和規(guī)劃價(jià)值分析提出設(shè)計(jì)增值方向調(diào)查方法及進(jìn)程調(diào)查方法及進(jìn)程 調(diào)查目的：調(diào)查目的：青州市區(qū)居民潛在房產(chǎn)需求、消費(fèi)偏好及地塊認(rèn)識(shí)調(diào)查內(nèi)容調(diào)查內(nèi)容：區(qū)域選擇；產(chǎn)品戶(hù)型價(jià)格；規(guī)劃設(shè)計(jì)；置業(yè)關(guān)心因素；獲取樓盤(pán)信息渠道等調(diào)查對(duì)象：調(diào)查對(duì)象：青州市區(qū)具有家庭經(jīng)濟(jì)事務(wù)決策權(quán)的，四年以?xún)?nèi)有購(gòu)房需求的常住居民以及計(jì)劃定居濰坊的流動(dòng)人口抽樣方法：抽樣方法：隨機(jī)抽樣分析方法：分析方法

10、：描述性統(tǒng)計(jì)，交叉分析消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查分析消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查分析消費(fèi)者需求分析總結(jié)消費(fèi)者需求分析總結(jié) 被訪對(duì)象大部分選擇普通多層建筑，小高層及少部分復(fù)式花園洋房，超高層選擇率非常低。意向客戶(hù)選擇與被訪客戶(hù)基本一致，但是普通高層選擇率稍降，花園洋房和類(lèi)別墅的選擇率稍升。建筑風(fēng)格傾向現(xiàn)代風(fēng)格。功能空間需求生活陽(yáng)臺(tái)是首選，車(chē)庫(kù)、車(chē)位需求量較高。居住面積90-100平方米占40%.100-120平方米占40%.120-130平方米占20%。（也可以考慮復(fù)式花園洋房）園林景觀傾向植被和水景，要求草坪和樹(shù)木多些，組團(tuán)式分散綠化是首選。園林建議采用江南園林風(fēng)格。對(duì)被訪對(duì)象車(chē)位需求數(shù)量分析，需要車(chē)位的占到77.24

11、%；停車(chē)形式首選是地下車(chē)庫(kù)，有車(chē)位需求客戶(hù)80%以上選擇購(gòu)買(mǎi)車(chē)位。 青州市區(qū)購(gòu)房客戶(hù)主要以剛性需求和改善居住環(huán)境二次置業(yè)為主，市場(chǎng)空間較大。首次置業(yè)者對(duì)項(xiàng)目意向較強(qiáng)。項(xiàng)目整體定位應(yīng)滿(mǎn)足青州市民改善居住環(huán)境舒適型居住要求和首次購(gòu)房需求。購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期有利于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，但是對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期偏低，應(yīng)通過(guò)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)和后期營(yíng)銷(xiāo)拉動(dòng)價(jià)格提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值，拉升價(jià)格。建議項(xiàng)目先做前期的配套設(shè)施建設(shè)及小區(qū)景觀建設(shè)，給客戶(hù)以較好的預(yù)期。購(gòu)房者了解房產(chǎn)信息對(duì)渠道對(duì)后期營(yíng)銷(xiāo)推廣也非常具有指導(dǎo)意義，對(duì)建筑類(lèi)型和風(fēng)格的選擇，對(duì)前期產(chǎn)品定位非常具有指導(dǎo)意義。購(gòu)房者對(duì)于功能空間、建筑面積、戶(hù)型、各功能空間面積、景觀、車(chē)位等的需求

12、，在前期產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮，同時(shí)應(yīng)參考項(xiàng)目定位、有關(guān)項(xiàng)目調(diào)研和建筑規(guī)劃予以一定的修正。市調(diào)對(duì)項(xiàng)目的啟發(fā)市調(diào)對(duì)項(xiàng)目的啟發(fā)市場(chǎng)供需空間結(jié)構(gòu)市場(chǎng)供需空間結(jié)構(gòu) 戶(hù)型面積與戶(hù)型配比做到全明戶(hù)型設(shè)計(jì)。做到全明戶(hù)型設(shè)計(jì)。采用封閉陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。采用封閉陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。樓棟布置上要保證有好的朝向（朝南，大戶(hù)型必須朝南），避免過(guò)多的純樓棟布置上要保證有好的朝向（朝南，大戶(hù)型必須朝南），避免過(guò)多的純東向、純西向、純北向普通住宅的出現(xiàn)。東向、純西向、純北向普通住宅的出現(xiàn)。兩室產(chǎn)品主臥和起居室朝陽(yáng)，三室產(chǎn)品兩個(gè)臥室和起居室必須朝陽(yáng)。兩室產(chǎn)品主臥和起居室朝陽(yáng)，三室產(chǎn)品兩個(gè)臥室和起居室必須朝陽(yáng)。沿綠化布置的三房產(chǎn)品為了觀景，起居室

13、設(shè)在東部。沿綠化布置的三房產(chǎn)品為了觀景，起居室設(shè)在東部。大戶(hù)型考慮衛(wèi)浴空間分離，提高居住品質(zhì)。大戶(hù)型考慮衛(wèi)浴空間分離，提高居住品質(zhì)。景觀展示景觀展示景觀示范區(qū)展示景觀示范區(qū)展示會(huì)所建筑1500平米。餐廳 小型影院咖啡廳、茶室象棋、圍棋、橋牌、麻將器械健身、乒乓球室、室內(nèi)游泳池陽(yáng)光兒童游戲室銀行、郵局小型超市洗衣店品牌定位：品牌定位： 純真和諧的純真和諧的“Family”社區(qū)社區(qū) 首席城市運(yùn)營(yíng)商首席城市運(yùn)營(yíng)商 地產(chǎn)領(lǐng)航先鋒地產(chǎn)領(lǐng)航先鋒產(chǎn)品形象定位產(chǎn)品形象定位l “純真”是雍和府西區(qū)的氣質(zhì)，也是廣告推廣自始至終需要把握的基本調(diào)性。l “和諧”是雍和府西區(qū)的靈魂，美好和睦的社區(qū)氛圍是項(xiàng)目的核心價(jià)值。

14、l “Family”社區(qū)是一個(gè)全新的定義，它意喻在這個(gè)社區(qū)里，沒(méi)有陌生人，鄰里守望，充滿(mǎn)了大家庭的關(guān)愛(ài)。產(chǎn)品形象定位產(chǎn)品形象定位品牌形象：品牌形象： 親、善、美親、善、美熱愛(ài)生活，對(duì)一切都充滿(mǎn)好奇，身上閃耀著燦爛晶瑩的童心，熱愛(ài)生活，對(duì)一切都充滿(mǎn)好奇，身上閃耀著燦爛晶瑩的童心，愛(ài)父母，愛(ài)老人，對(duì)鄰居、小伙伴是那么友善熱心，讓每一愛(ài)父母，愛(ài)老人，對(duì)鄰居、小伙伴是那么友善熱心，讓每一個(gè)看見(jiàn)的人都會(huì)不知不覺(jué)受到感染，心靈變得更純凈，心情個(gè)看見(jiàn)的人都會(huì)不知不覺(jué)受到感染，心靈變得更純凈，心情變得更快樂(lè)變得更快樂(lè)產(chǎn)品形象定位產(chǎn)品形象定位品牌形象的支撐點(diǎn)：品牌形象的支撐點(diǎn)：親：親：l 人與人相親：雍和府西區(qū)

15、以Block為建筑單位，使人們擁有一個(gè)共同的大院，人們?cè)诖擞辛烁嘞嘧R(shí)、交流的場(chǎng)地機(jī)會(huì)，人與人之間關(guān)系更親密、心靠得更近。l 人與環(huán)境相親： 社區(qū)的環(huán)境規(guī)劃重視人和自然的交融，整個(gè)小區(qū)擁有一水、四街、三十余個(gè)街區(qū)公園，人和自然親密融合在一起。產(chǎn)品形象定位產(chǎn)品形象定位親、善、美親、善、美這既是我們的品牌形象，也是我們給消這既是我們的品牌形象，也是我們給消費(fèi)者體驗(yàn)承諾費(fèi)者體驗(yàn)承諾一個(gè)比功能承諾要重得多，也重要得多的一個(gè)比功能承諾要重得多，也重要得多的承諾。它將使承諾。它將使雍和府西區(qū)邁向邁向其他樓盤(pán)所不具備的情感高度。其他樓盤(pán)所不具備的情感高度。 產(chǎn)品形象定位產(chǎn)品形象定位項(xiàng)目如何推廣第六部分：營(yíng)銷(xiāo)

16、戰(zhàn)略診斷雍和府西區(qū)項(xiàng)目是青州最大的項(xiàng)目之一也是最有代表性和影響力的項(xiàng)目，無(wú)論其開(kāi)發(fā)理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定位、銷(xiāo)售執(zhí)行、物業(yè)服務(wù)（售樓部物業(yè)服務(wù)）、開(kāi)發(fā)商實(shí)力還是未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ?，都可謂是 青州乃至山東首屈一指雍和府西區(qū)項(xiàng)目是青州最大的項(xiàng)目之一大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式v 主題社區(qū)開(kāi)發(fā)模式 通過(guò)社區(qū)文化主題吸引特定消費(fèi)群體，提升社區(qū)的影響力，支撐項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。v 中心城鎮(zhèn)大盤(pán)模式 以區(qū)域規(guī)劃為城市次中心、區(qū)域性中心為基礎(chǔ)，通過(guò)政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為前提的開(kāi)發(fā)模式。v 緊縮城市開(kāi)發(fā)模式 在通過(guò)城市大盤(pán)開(kāi)發(fā)中濃縮城市的主要功能，通過(guò)建“城中城”來(lái)保持項(xiàng)目的相對(duì)獨(dú)立性。案例分析碧桂園營(yíng)銷(xiāo)啟動(dòng)模式：體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)+圈層營(yíng)銷(xiāo)+活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)

17、推廣傳播手段：戶(hù)外+公交車(chē)體+樣板房+報(bào)廣+電視+短信+雜志+道旗+圍墻+房展會(huì)+賣(mài)場(chǎng)展示營(yíng)銷(xiāo)啟動(dòng)切入：產(chǎn)品作為營(yíng)銷(xiāo)主線(xiàn)社區(qū)配套：五星級(jí)酒店、4萬(wàn)平方米商業(yè)、幼兒園營(yíng) 銷(xiāo) 模 式v 產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)模式 營(yíng)銷(xiāo)推廣放在產(chǎn)品品質(zhì)上，體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)或情景展示，感 受產(chǎn)品，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求比較高，多適用于想通過(guò)產(chǎn)品來(lái)塑造品牌的開(kāi)發(fā)商v 概念營(yíng)銷(xiāo)模式 以項(xiàng)目的靈魂作為與客戶(hù)達(dá)成共鳴的營(yíng)銷(xiāo)模式，多在 與客戶(hù)在精神層面交流，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用較高，多適用于全國(guó)影響力的開(kāi)發(fā)商v 價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)模式 注重產(chǎn)品價(jià)值闡述，包括區(qū)域價(jià)值，前景價(jià)值，城市 功能價(jià)值，多用于有區(qū)域影響力的開(kāi)發(fā)商華祺地產(chǎn)華祺地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商定位首席城市運(yùn)營(yíng)商 地產(chǎn)領(lǐng)航先鋒精于業(yè)

18、 惠于民精筑山河 信達(dá)天下至善建筑 至美生活濰坊最具影響力品牌地產(chǎn)華祺地產(chǎn)華祺地產(chǎn)精神和理念的傳達(dá)，同時(shí)又表達(dá)了華祺地產(chǎn)的社會(huì)責(zé)任感價(jià)格與推案低價(jià)搶先入市先行回籠資金后期保證利潤(rùn)客戶(hù)信心保證價(jià)格穩(wěn)步上漲一期二期營(yíng)銷(xiāo)總綱區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段成功營(yíng)銷(xiāo)方向陌生區(qū)域、認(rèn)知度低區(qū)域發(fā)展迅速，擁有一定區(qū)域價(jià)值 區(qū)域高成熟度，區(qū)域價(jià) 值已被充分認(rèn)可區(qū)域“嬰兒”期區(qū)域“少年”期區(qū)域“成年”期“告訴別人她會(huì)長(zhǎng)的更美”重新定義區(qū)域價(jià)值，提升形象“告訴別人她的美與眾不同”基于區(qū)域價(jià)值，重新定義產(chǎn)品“告訴別人她是完美的”利用成熟區(qū)域價(jià)值，項(xiàng)目全方位打造外的細(xì)節(jié)放大營(yíng)銷(xiāo)總綱成功營(yíng)銷(xiāo)方向重新定義區(qū)域價(jià)值，提升形象基于區(qū)域

19、價(jià)值，重新定義產(chǎn)品利用成熟區(qū)域價(jià)值，項(xiàng)目全方位打造外在的細(xì)節(jié)放大推廣路線(xiàn)設(shè)計(jì)造勢(shì)期蓄水期一期強(qiáng)銷(xiāo)期二期強(qiáng)銷(xiāo)期區(qū)域價(jià)值品牌價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值精英文化形象力大社區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品力 利基力區(qū)域前景城市功能品牌運(yùn)營(yíng)商新野人居形象大使區(qū)域優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、自然景觀優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)勢(shì)、階層優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目規(guī)模、建筑風(fēng)格、商業(yè)特色、項(xiàng)目景觀小戶(hù)型、白領(lǐng)公寓、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、投資概念、樣板房、藝術(shù)文化前期造勢(shì) 概念推廣建立項(xiàng)目品牌為后期銷(xiāo)售火爆造勢(shì)新聞營(yíng)銷(xiāo)論壇營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)戶(hù)外公交道旗圍墻現(xiàn)場(chǎng)看板軟文活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)（五一、十一）口碑營(yíng)銷(xiāo) 圈層維護(hù) DM 短信 信函 電視 報(bào)廣 雜志 鄉(xiāng)村橫幅4月5月7月6月8月9月10月11月12月1月關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)

20、營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)路營(yíng)銷(xiāo)下鄉(xiāng)推廣電視廣播電臺(tái)報(bào)廣軟文鄉(xiāng)鎮(zhèn)橫幅造勢(shì)期新聞營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)視角：中國(guó) 山東“青州新城”營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間：新聞方式：政府報(bào)道 媒體報(bào)道 領(lǐng)導(dǎo)巡視 公益活動(dòng)新聞視角：v 緊急尋找青州發(fā)展新聚點(diǎn)v 淺析青州新城重大戰(zhàn)略意義v 數(shù)風(fēng)流人物還看今朝中國(guó)v 底特律因汽車(chē)城而聞名 休斯頓英航天城而著稱(chēng) 青州必將以華祺文化而揚(yáng)名切入方式：橫向與周邊縣市新區(qū)對(duì)比 縱向與底特律 休斯頓比較新聞參與者：青州市政府 山東新聞 媒體造勢(shì)期公益活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)主題活動(dòng)：愛(ài)情從雍和開(kāi)始 緣分與雍和同行活動(dòng)時(shí)間：活動(dòng)目標(biāo)：讓青州主流人群(2640歲) 都知道雍和府 培養(yǎng)社區(qū)文化 同時(shí)得到客戶(hù)信息活動(dòng)地點(diǎn)：大型酒店參加對(duì)象：縣域未婚人

21、員 青州精英未婚人士 年紀(jì)22-40參加人數(shù)：原則上定男 女各60人；不允許帶家長(zhǎng)活動(dòng)延伸：設(shè)立一品生活有緣人QQ群，微信，為后期交流，同時(shí)可以發(fā)布項(xiàng)目信息承辦單位：青州日?qǐng)?bào) 青州電視臺(tái) 青州在線(xiàn)等媒體活動(dòng)形式：連環(huán) 速配 活動(dòng) 個(gè)性展造勢(shì)期活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)主題活動(dòng)：“雍和府西區(qū)（案名）杯”籃球?qū)官惢顒?dòng)時(shí)間：活動(dòng)目標(biāo)：華祺員工及縣域精英 了解雍和府西區(qū)項(xiàng)目 獲取客戶(hù)信息活動(dòng)地點(diǎn)：公園 院?；驈V場(chǎng)參加對(duì)象：華祺員工單獨(dú)組隊(duì) 個(gè)人可以自由組隊(duì)比賽規(guī)則：采用3對(duì)三的形式 比賽10分鐘 以分?jǐn)?shù)高者獲勝活動(dòng)延伸：設(shè)立雍和府西區(qū)項(xiàng)目“QQ群”，微信，為后期交流，同時(shí)可以發(fā)布項(xiàng)目信息承辦單位：青州日?qǐng)?bào) 青州電視臺(tái) 青州在線(xiàn)等媒體蓄水期活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)主題：房地產(chǎn)政策發(fā)展與研究高峰論壇活動(dòng)時(shí)間：活動(dòng)目標(biāo)：形成熱點(diǎn)，展示開(kāi)發(fā)商實(shí)力，擴(kuò)大雍和府西區(qū)項(xiàng)目在山東省的知名度 ，同時(shí)可有效降低媒體推廣費(fèi)用活動(dòng)地點(diǎn)：大型酒店參加對(duì)象：邀請(qǐng)全國(guó)知名房產(chǎn)策劃專(zhuān)家、城市規(guī)劃專(zhuān)家；城市精英人群，德高德高望重的意見(jiàn)領(lǐng)袖；各大新聞媒體 。蓄水期活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)主題：關(guān)注”留守兒童“送愛(ài)心活動(dòng)活動(dòng)方式：利用節(jié)點(diǎn)假日返鄉(xiāng)期，組織返鄉(xiāng)人更愛(ài)家的聯(lián)歡活動(dòng)，同時(shí)贈(zèng)送返鄉(xiāng)車(chē)票活動(dòng)目的：引起返鄉(xiāng)人群關(guān)注并認(rèn)可項(xiàng)目活動(dòng)對(duì)象：外出務(wù)工/本地或者外