物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

1、博 羅 縣 物 價(jià) 局文件博羅縣房產(chǎn)管理局 博價(jià)20151號(hào)   縣物價(jià)局縣房產(chǎn)管理局關(guān)于調(diào)整博羅縣住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的通告 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)行為，建立公平、合理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理體系，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)惠州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（惠州市政府令第72號(hào)）、原廣東省物價(jià)局關(guān)于機(jī)動(dòng)車(chē)停放保管服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知（粵價(jià)2009236號(hào)）、原廣東省物價(jià)局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 （粵價(jià)20101號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合工作實(shí)際，經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，現(xiàn)就調(diào)整博羅縣住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的有

2、關(guān)問(wèn)題通告如下：一、為規(guī)范物業(yè)收費(fèi)管理，結(jié)合我縣物業(yè)小區(qū)的規(guī)模、特點(diǎn)等實(shí)際情況，我縣物業(yè)服務(wù)小區(qū)實(shí)行“捆綁式”服務(wù)收費(fèi)模式，實(shí)行最高限價(jià)管理，不再實(shí)行基準(zhǔn)價(jià)加上浮幅度管理模式。二、調(diào)整普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)。帶電梯（高層）住宅物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)分別為：一級(jí)為1.60元/·月（最高限價(jià)，下同）；二級(jí)為1.40元/·月；三級(jí)為1.15元/·月。不帶電梯（多層）住宅物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)分別為：一級(jí)為1.00元/·月（最高限價(jià)，下同）；二級(jí)為0.85元/·月；三級(jí)為0.75元/·月。服務(wù)等級(jí)詳見(jiàn)博羅縣普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（附

3、件）。三、我縣物業(yè)服務(wù)小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)停放實(shí)行機(jī)動(dòng)車(chē)停放保管服務(wù)費(fèi)，不再實(shí)行機(jī)動(dòng)車(chē)停放費(fèi)管理模式。四、依據(jù)成本并結(jié)合實(shí)際，確定業(yè)主自有車(chē)位（車(chē)庫(kù)）物業(yè)服務(wù)費(fèi)不超過(guò)60元/個(gè)·月。五、明確相關(guān)管理問(wèn)題（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)制定住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不含可分?jǐn)偟墓灿盟娰M(fèi)用。（二）確定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，由負(fù)責(zé)前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)與建設(shè)單位對(duì)照物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容確定等級(jí)，按對(duì)應(yīng)的政府指導(dǎo)價(jià)協(xié)商確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。（三）實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的新建住宅物業(yè)在本方案實(shí)施前，已簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，仍按合同約定執(zhí)行。（四）分

4、期開(kāi)發(fā)的物業(yè)，除物理空間上能相互獨(dú)立且提供不同等級(jí)服務(wù)的，原則上執(zhí)行同一標(biāo)準(zhǔn)。（五）本方案實(shí)施后，新建住宅前期物業(yè)管理，原則上按不超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，報(bào)價(jià)格主管部門(mén)備案。確需超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向價(jià)格主管部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)，說(shuō)明理由，同時(shí)提交成本測(cè)算證明材料，經(jīng)價(jià)格主管部門(mén)核定后執(zhí)行。（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主可約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)包含共用水電分?jǐn)傎M(fèi)用。包含了共用水電分?jǐn)傎M(fèi)用的物業(yè)服務(wù)費(fèi)超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，須經(jīng)價(jià)格主管部門(mén)核定后執(zhí)行。（七）別墅、業(yè)主大會(huì)成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車(chē)位、車(chē)庫(kù)）及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)可參考政府指

5、導(dǎo)價(jià)進(jìn)行約定，簽訂物業(yè)服務(wù)合同。（八）物業(yè)管理服務(wù)具體內(nèi)容及相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行合同約定，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的管理服務(wù)，自覺(jué)接受業(yè)主及相關(guān)職能部門(mén)監(jiān)督。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，因服務(wù)質(zhì)量、成本變化、合同期限及政策變動(dòng)等需調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法、廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例和惠州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法等有關(guān)精神，如有在物業(yè)服務(wù)合同（協(xié)議）約定調(diào)整辦法，按約定執(zhí)行，如沒(méi)有約定調(diào)整辦法，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)協(xié)商確定，重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并按有關(guān)程序報(bào)經(jīng)價(jià)格主管部門(mén)備案。（九）物業(yè)行業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作分別由房

6、產(chǎn)管理部門(mén)和價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)，并根據(jù)各自職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，建立工作協(xié)調(diào)和長(zhǎng)效監(jiān)督管理機(jī)制，共同規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理突出矛盾問(wèn)題，及時(shí)化解各種糾紛，加強(qiáng)執(zhí)法，杜絕物業(yè)亂收費(fèi)。（十）本通告自發(fā)布2015年3月1日起施行。附件一：博羅縣普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)附件二：博羅縣普通住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)停放保管服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)縣物價(jià)局                    縣房產(chǎn)管

7、理局 2015年1月4日  公開(kāi)方式：主動(dòng)公開(kāi) 博羅縣物價(jià)局行政審批服務(wù)股     2015年1月4日印發(fā)    附件一：博羅縣普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 一 級(jí)（一）基本要求1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。3、物業(yè)管理企業(yè)持有資質(zhì)證書(shū)。管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或者崗位證書(shū)。4、有完善的物業(yè)管理

8、方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。6、設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話(huà)對(duì)業(yè)主或非業(yè)主使用人的求助，咨詢(xún)即時(shí)處理，對(duì)業(yè)主或非業(yè)主使用人的投訴在24小時(shí)內(nèi)答復(fù)。建立矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，并落實(shí)經(jīng)理負(fù)責(zé)制。急修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理、一般修理1天內(nèi)處理，有完整的報(bào)修、維修和回訪(fǎng)記錄。7、根據(jù)業(yè)主或非業(yè)主使用人需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，落實(shí)收費(fèi)公示制度，價(jià)格舉報(bào)投訴渠道暢通。沒(méi)有價(jià)外收費(fèi)等價(jià)格違法行為。9、按合同約定規(guī)范使用住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金

9、。10、每年至少2次組織全體業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)的征求意見(jiàn)，對(duì)業(yè)主提出合理意見(jiàn)和建議及時(shí)采納并改進(jìn)。（二）房屋管理1、對(duì)房屋共用部位管理制度完善，每半年1次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、使用人或業(yè)主委員會(huì)，并做好記錄，對(duì)非由住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金支出的損壞應(yīng)及時(shí)安排修理。實(shí)施有效的日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2、房屋外觀(guān)完好、整潔，符合原設(shè)計(jì)要求，若發(fā)現(xiàn)違章裝修、違章搭建行為，及時(shí)勸阻和向有關(guān)部門(mén)反映。3、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃

10、和住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。4、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。5、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，與業(yè)主（使用人）或裝飾公司簽訂規(guī)范的住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀(guān)、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線(xiàn)等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門(mén)。6、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自

11、改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門(mén)。7、小區(qū)主出入口或指定區(qū)域設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，房屋各組團(tuán)、棟及單元（門(mén)）、戶(hù)和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識(shí)隔阻設(shè)施，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查2次上述標(biāo)識(shí)設(shè)施，保證清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1、公共配套設(shè)施完善；電梯、水、電、消防設(shè)施先進(jìn)；智能化程度高。2、共用設(shè)施設(shè)備管理科學(xué)、規(guī)范，維護(hù)良好，保持最佳運(yùn)行狀態(tài)，并做到設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)每日檢查1次，根據(jù)設(shè)施設(shè)備要求，定期維護(hù)保養(yǎng)。3、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查

12、、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。4、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。5、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備的巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。6、載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行，電梯配置必要的專(zhuān)業(yè)救助工具及24小時(shí)不間斷通訊設(shè)備，出現(xiàn)困人情況5分鐘內(nèi)到位了解掌握基本情況，聯(lián)系并協(xié)助專(zhuān)業(yè)人員按有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求處理，及時(shí)解救被困乘客。7、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，其

13、中消防泵啟動(dòng)每年不少于4次，每月檢查1次滅火器，消防通道暢通。8、設(shè)備房每周清潔1次保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。9、小區(qū)道路平整、無(wú)破損、無(wú)積水，主要道路及停車(chē)場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。10、每日1次以上巡檢并及時(shí)修復(fù)損壞的公共照明設(shè)備，路燈、樓道燈完好率不低于99%。11、每半月1次巡查圍墻、屋面排水溝、樓內(nèi)外排水管道等，保持圍墻完好（鐵柵欄圍墻表面無(wú)銹蝕），保障排水暢通。12、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（四）協(xié)助維護(hù)公共秩序1、小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，配備錄像監(jiān)控，樓宇對(duì)講、先進(jìn)的保安設(shè)備和監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)，保持最佳運(yùn)行狀

14、態(tài)。2、小區(qū)主出入口24小時(shí)站崗值勤，并有詳細(xì)交接班記錄。3、重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位（指小區(qū)道路，單元出入口、主要樓層等，下同）每1小時(shí)至少巡查1次，并做好巡更記錄；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。4、小區(qū)實(shí)行人車(chē)分流管理，進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車(chē)輛有序通行、停放。5、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的外來(lái)人員實(shí)施登記出入管理，裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。6、對(duì)火警、警情、異常情況或住戶(hù)緊急求助信號(hào)、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件公共秩序維護(hù)員應(yīng)按規(guī)定及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，并有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)通報(bào)小區(qū)業(yè)主及使用人和報(bào)告有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。7、小區(qū)生活秩序維護(hù)良好，無(wú)明顯影響住戶(hù)正常生活的

15、現(xiàn)象。（五）保潔服務(wù)1、每棟至少設(shè)置1個(gè)垃圾收集點(diǎn)，每日定時(shí)清運(yùn)2次。垃圾袋裝化，保持垃圾收集點(diǎn)周?chē)孛鏌o(wú)污跡，垃圾桶清潔、無(wú)異味。2、合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2次，擦拭1次，箱（桶）無(wú)異味、無(wú)污跡。3、小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、綠地等每日清潔不少于2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳保養(yǎng)良好，地面定期拋光、打蠟，根據(jù)材質(zhì)情況每月不少于1次進(jìn)行拋光保養(yǎng)；樓梯扶手保持清潔，每周至少擦洗2次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時(shí)清除道路積水。無(wú)衛(wèi)生死角。4、共用雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1

16、次，每年至少清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。5、做好二次供水設(shè)施按規(guī)定定期清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。6、做好白蟻及衛(wèi)生蟲(chóng)害的防治工作，其中5-10月的滅四害消殺工作每月不少于2次，其余月份每月不少于1次。（六）綠化養(yǎng)護(hù)管理1、綠化覆蓋率不低于30%，園林美觀(guān)。2、有專(zhuān)業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。3、喬、灌木、攀緣植物每年修剪3次以上，無(wú)枯枝、缺枝，及時(shí)補(bǔ)栽補(bǔ)種，無(wú)雜草、雜物。4、草坪常年保持平整，邊緣清晰，及時(shí)清理雜草。5、花卉、花壇及時(shí)更換枯死、損毀的花木，及時(shí)清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾。6、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇。7、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲(chóng)害。 二 級(jí)

17、（一）基本要求1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。3、物業(yè)管理企業(yè)持有資質(zhì)證書(shū)。管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或者崗位證書(shū)。4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。6、每天不少于8小時(shí)在管理處進(jìn)行業(yè)務(wù)接待，并提供24小時(shí)服務(wù)電話(huà)，對(duì)業(yè)主或住戶(hù)的求助、咨詢(xún)即時(shí)處理，對(duì)業(yè)主或住戶(hù)的投訴在24小時(shí)內(nèi)答復(fù)。建立矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，并落實(shí)經(jīng)理負(fù)責(zé)制。急修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，一般修理1天

18、內(nèi)處理，有報(bào)修、維修和回訪(fǎng)記錄。7、根據(jù)業(yè)主或使用人需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用落實(shí)收費(fèi)公示制度，價(jià)格舉報(bào)投訴渠道暢通，沒(méi)有價(jià)外收費(fèi)等價(jià)格違法行為。9、按合同約定規(guī)范使用住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金。10、每年至少1次征詢(xún)?nèi)w業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，對(duì)業(yè)主提出合理意見(jiàn)和建議及時(shí)采納并改進(jìn)。（二）房屋管理1、對(duì)房屋共用部位管理制度完善，每年1次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、使用人或業(yè)主委員會(huì)，并做好記錄，對(duì)非由住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金支出的損壞應(yīng)及時(shí)安排修理。實(shí)施有效的日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊

19、全。2、房屋外觀(guān)完好、整潔，符合原設(shè)計(jì)要求，若發(fā)現(xiàn)違章裝修、違章搭建行為，及時(shí)勸阻和向有關(guān)部門(mén)反映。3、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。4、每2日巡查1次小區(qū)房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。5、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，與業(yè)主（使用人）或裝修公司簽訂規(guī)范的住

20、宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每3日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀(guān)、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線(xiàn)等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門(mén)。6、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門(mén)。7、小區(qū)主出入口或指定區(qū)域設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，房屋各組團(tuán)、棟及單元（門(mén)）、戶(hù)有明顯標(biāo)志。對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識(shí)隔阻設(shè)施，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查1次上述標(biāo)識(shí)設(shè)施，保證清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1、公共配套設(shè)施完善；電梯、

21、水、電、消防設(shè)施較先進(jìn)；智能化程度較高。2、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)每日檢查1次，根據(jù)設(shè)施設(shè)備要求，定期維護(hù)保養(yǎng)。3、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。4、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。5、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。6、載人電梯24

22、小時(shí)正常運(yùn)行，電梯配置必要的專(zhuān)業(yè)救助工具及24小時(shí)不間斷通訊設(shè)備，出現(xiàn)困人情況10分鐘內(nèi)到位，有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求處理，及時(shí)解救被困乘客。7、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，其中消防泵啟動(dòng)每年不少于3次，每月檢查1次滅火器，消防通道暢通。8、設(shè)備房每月清潔2次，保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。9、每2周1次巡查道路、路面、井蓋等，保持路面平整、無(wú)破損、無(wú)積水。10、每日1次以上巡檢并及時(shí)修復(fù)損壞的公共照明設(shè)備，路燈、樓道燈完好率不低于97%。11、每月1次巡查圍墻、屋面排水溝、樓內(nèi)外排水管道等，保持圍墻完好（鐵柵欄圍墻表面無(wú)銹蝕），保障排水暢通。12、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示

23、標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（四）協(xié)助維護(hù)公共秩序1、小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，配備錄像監(jiān)控、保安設(shè)備和監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)，保持良好運(yùn)行狀態(tài)。2、小區(qū)主出入口24小時(shí)值勤，并有詳細(xì)交接班記錄。3、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)至少巡查1次，并做好巡更記錄。4、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車(chē)輛有序通行、停放。5、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的外來(lái)人員實(shí)行登記出入管理。6、對(duì)火警、警情、異常情況或住戶(hù)緊急求助信號(hào)、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件公共秩序維護(hù)員應(yīng)按規(guī)定及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，并有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)通報(bào)業(yè)主及使用人和報(bào)告有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。7、小區(qū)生活秩序維護(hù)良好，無(wú)明顯影響業(yè)主或住戶(hù)

24、正常生活的現(xiàn)象。（五）保潔服務(wù)1、每?jī)蓷濋g至少設(shè)置1個(gè)垃圾收集點(diǎn)，每日定時(shí)清運(yùn)2次。垃圾袋裝化，保持垃圾收集點(diǎn)周?chē)孛鏌o(wú)污跡，垃圾桶清潔、無(wú)異味。2、小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、綠地等每日清掃1次，電梯廳、樓道每日清掃1次，目視地面、綠地干凈；樓梯扶手保持清潔每周至少擦洗1次；共用部位玻璃每月清潔1次；大堂地面根據(jù)材質(zhì)情況每季度不少于2次進(jìn)行拋光保養(yǎng)；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時(shí)清除區(qū)內(nèi)主要道路積水。無(wú)衛(wèi)生死角。3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次，每年至少清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符

25、合衛(wèi)生要求。5、每月不少于1次四害消殺工作。（六）綠化養(yǎng)護(hù)管理1、綠化覆蓋率不低于20%，植物選配恰當(dāng)。2、有專(zhuān)業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。3、草坪、花卉長(zhǎng)勢(shì)良好，綠籬、樹(shù)木每年修剪3次以上，無(wú)枯枝、缺枝，適時(shí)中耕除草，做到基本無(wú)雜草，土壤疏松;按植物品種、生長(zhǎng)狀況、土壤條件適時(shí)適量施肥，每年普施基肥不少于1遍，花灌木增施追肥1遍。4、定期清除綠地雜草、雜物。5、適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，做好防澇。6、適時(shí)噴灑藥物，預(yù)防病蟲(chóng)害。  三 級(jí)（一）基本要求1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行

26、認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。3、物業(yè)管理企業(yè)持有資質(zhì)證書(shū)。管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或者崗位證書(shū)。4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5、管理服務(wù)人員服裝統(tǒng)一，儀表整潔、掛牌上崗，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。6、每天不少于8小時(shí)在管理處進(jìn)行業(yè)務(wù)接待，對(duì)業(yè)主或房屋使用人的求助、咨詢(xún)即時(shí)處理，對(duì)業(yè)主或房屋使用人的投訴在24小時(shí)內(nèi)答復(fù)。建立矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，并落實(shí)經(jīng)理負(fù)責(zé)制，要做到12小時(shí)受理業(yè)主或使用人報(bào)修，急修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，一般修理1天內(nèi)處理，有報(bào)修、維修記錄。7、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。8、

27、按合同約定規(guī)范使用住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金。9、每年至少1次征詢(xún)業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，調(diào)查而不低于小區(qū)住戶(hù)的60%，對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析并采取改進(jìn)措施。（二）房屋管理1、有房屋共用部位管理制度，實(shí)施日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，發(fā)現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、使用人，并做好記錄。2、房屋外觀(guān)良好。3、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。4、每周巡查3次小區(qū)房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護(hù)

28、。5、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，與業(yè)主（使用人）或裝修公司簽訂規(guī)范的住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀(guān)、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線(xiàn)等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門(mén)。6、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門(mén)。7、小區(qū)內(nèi)主要路口設(shè)有路標(biāo)，房屋組團(tuán)、棟、單元（門(mén)）、戶(hù)門(mén)、庫(kù)出入口及車(chē)位標(biāo)識(shí)齊全、明顯，對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識(shí)

29、或維護(hù)設(shè)施，每月檢查1次上述標(biāo)識(shí)設(shè)施，保證清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1、設(shè)施設(shè)備按期維護(hù)，運(yùn)行正常。2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全。3、操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。4、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。5、載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行，電梯配置必要的專(zhuān)業(yè)救助工具及24小時(shí)不間斷通訊設(shè)備，出現(xiàn)困人情況15分鐘內(nèi)到位，

30、按有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求處理，及時(shí)解救被困乘客。6、各類(lèi)共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。7、每周3次巡檢公共照明設(shè)備，并及時(shí)修復(fù)損壞的公共照明設(shè)備，路燈、樓道燈完好率不低于95%。8、每季度2次巡查圍墻、屋面排水溝、樓內(nèi)外排水管道等，保持圍墻完好，保障排水暢通；每月1次巡查道路、路面、井蓋等，保持路面平整、無(wú)積水。9、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（四）協(xié)助維護(hù)公共秩序1、小區(qū)配備錄像監(jiān)控、樓宇對(duì)講、周界報(bào)警、住戶(hù)報(bào)警、門(mén)鎖智能卡中2項(xiàng)以上技防設(shè)施，24小時(shí)開(kāi)通。 2、小區(qū)24小時(shí)值勤，并有交接班記錄和外車(chē)輛、到訪(fǎng)人員的登記記錄。3、實(shí)施巡視巡查制度，重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每3小時(shí)至少巡查1次，并有巡邏記