國內(nèi)外總部基地研究(多案例)及經(jīng)濟分析

1、總部基地項目研究Business Park匯報提綱一、總部基地解讀一、總部基地解讀二、案例借鑒二、案例借鑒中國大陸已成為大量世界著名企業(yè)亞洲總部的所在地。與此同時，很多國內(nèi)中國大陸已成為大量世界著名企業(yè)亞洲總部的所在地。與此同時，很多國內(nèi)知名企業(yè)出于戰(zhàn)略發(fā)展的考慮，也紛紛開始重新進行自身總部的選址，在這知名企業(yè)出于戰(zhàn)略發(fā)展的考慮，也紛紛開始重新進行自身總部的選址，在這種經(jīng)濟發(fā)展背景下，總部經(jīng)濟成為許多中國大城市（如北京、上海）的經(jīng)濟種經(jīng)濟發(fā)展背景下，總部經(jīng)濟成為許多中國大城市（如北京、上海）的經(jīng)濟增長點?？梢哉f，總部經(jīng)濟在一定程度上成為促進城市經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)增長點?？梢哉f，總部經(jīng)濟在一定程

2、度上成為促進城市經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)的有效手段。的有效手段。一、總部基地解讀一種全新高端一種全新高端城市經(jīng)濟形態(tài)城市經(jīng)濟形態(tài)發(fā)展區(qū)域發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟的平臺經(jīng)濟的平臺推動城市經(jīng)濟推動城市經(jīng)濟發(fā)展的加速器發(fā)展的加速器城市國際化水平與城市國際化水平與競爭力的重要標志競爭力的重要標志1、總部經(jīng)濟概念、總部經(jīng)濟概念一、總部基地解讀總部基地總部基地商務(wù)花園商務(wù)花園CBDCBDBusiness ParkBusiness ParkBusinessPark(中文直譯為“商務(wù)花園”)理念，選擇在低密度、低容積率、高綠化、環(huán)境佳的地方，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室或廠房的有機組合；是提高生活質(zhì)量、并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)

3、工作人員靈感的地方。窗口/營銷中心總部/研發(fā)等分支機構(gòu) 企業(yè)總部基地的選址的趨勢。一些以總部經(jīng)濟定位的商務(wù)花園代表了未來總部選址的潮流。一、總部基地解讀我們將從以下幾個方面闡述對我們將從以下幾個方面闡述對Business Park的認識的認識從產(chǎn)業(yè)類型來看從產(chǎn)業(yè)類型來看: Business Park的產(chǎn)業(yè)以智力密集型產(chǎn)業(yè)為主,如軟件、研發(fā)、生物醫(yī)藥、信息服務(wù)業(yè)等。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看：從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看：截取了不同產(chǎn)業(yè)鏈的高端 ，使各產(chǎn)業(yè)鏈不同部分在同一個區(qū)域密集分布。通過分工、協(xié)調(diào)達到信息互動、資源共享的效果，最終形成經(jīng)濟學(xué)上所說的“內(nèi)聚效應(yīng)”。 從地理區(qū)位來看：從地理區(qū)位來看：主要坐落在城市的邊緣地

4、帶，相對中心城市既有一定的獨立性，又有很好的可達性。從園區(qū)功能來看：從園區(qū)功能來看：已將傳統(tǒng)的生產(chǎn)功能剝離開來，主要其中在研發(fā)和商務(wù)功能上，同時生活與休閑功能也表現(xiàn)明顯。從園區(qū)規(guī)劃來看：從園區(qū)規(guī)劃來看：表現(xiàn)為低容積率、高綠化率，建筑多以小體量、多層為主。從園區(qū)環(huán)境來看：從園區(qū)環(huán)境來看： 園區(qū)風(fēng)景優(yōu)美，注重對生態(tài)環(huán)境的保護，注重人與自然的和諧發(fā)展，并從一定程度上發(fā)哺生態(tài)?？偛炕乜偛炕?、總部基地性質(zhì)、總部基地性質(zhì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)的另類模式房地產(chǎn)開發(fā)的另類模式非生產(chǎn)型非生產(chǎn)型集管理、研發(fā)、營銷展集管理、研發(fā)、營銷展示，商務(wù)接待等企業(yè)活示，商務(wù)接待等企業(yè)活動的高端環(huán)節(jié)，迎合產(chǎn)動的高端環(huán)

5、節(jié)，迎合產(chǎn)業(yè)升級的需求業(yè)升級的需求 智力密集型智力密集型知識密集型知識密集型3、總部基地的演變歷程、總部基地的演變歷程第一代：工業(yè)園工業(yè)園的演變的演變第二代：商務(wù)與社區(qū)商務(wù)與社區(qū)第三代：發(fā)展鄰里關(guān)系發(fā)展鄰里關(guān)系第四代：NEW TOWNNEW TOWN基本情況城市邊緣，由多組小規(guī)模的建筑組成城鄉(xiāng)結(jié)合部規(guī)模較大，交通便利大型綜合社區(qū)入園企業(yè)偏重于基于科學(xué)研發(fā)的企業(yè)商業(yè)型企業(yè)出現(xiàn)商業(yè)型企業(yè)為主大型綜合型的跨國企業(yè)承擔功能研發(fā)、倉儲、辦公辦公、部分商業(yè)設(shè)施辦公、商業(yè)、銀行辦公、商業(yè)、居住、教育、休閑場所特點建筑標準較低，但比工業(yè)園有所提高營造出共同生活的社區(qū)氣氛，融合進城市生活的元素，與城市的聯(lián)系也越

6、發(fā)緊密，成為城市功能的一部分。出現(xiàn)私人空間和公共空間之分，但企業(yè)無法真正擁有優(yōu)美景致的獨立小環(huán)境一個可以自己自足，以及可以提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū) Business park目前已在國外經(jīng)歷了四代發(fā)展，形成了成熟的理念。4、國內(nèi)總部基地的發(fā)展、國內(nèi)總部基地的發(fā)展2003年總部經(jīng)濟元年，始于北京，成為風(fēng)靡全國的新概念。2005年真正浮出水面，北京豐臺總部基地正式投入運營。繼北京2003年打造總部基地并取得成功以來，以上海、廣州、深圳、武漢、廈門、沈陽、成都、南京為代表的大城市紛紛打造區(qū)域性的企業(yè)總部基地。2005年2005-2010年5、總部基地的效用、總部基地的效用總部平臺總部平臺總部文

7、化總部文化總部經(jīng)濟總部經(jīng)濟企業(yè)總部基地發(fā)揮明顯的內(nèi)聚功能和擴散功能。提升區(qū)域的科技創(chuàng)新能力，幫助區(qū)域?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級與經(jīng)濟發(fā)展。實現(xiàn)不同社會、商業(yè)等文化之間的共存、對話、互補、共榮及整合，形成兼容并包、開放、創(chuàng)新的多元文化。6、總部基地的特征分析、總部基地的特征分析地產(chǎn)商開發(fā)地產(chǎn)商開發(fā)政府供地政府供地開發(fā)項目開發(fā)項目銷售銷售/招商招商政府獨立開發(fā)政府獨立開發(fā)成立投資公司成立投資公司開發(fā)項目開發(fā)項目招商招商綜合開發(fā)綜合開發(fā)總部基地總部基地開發(fā)模式開發(fā)模式成立投資公司成立投資公司開發(fā)項目開發(fā)項目招商招商熟地供應(yīng)熟地供應(yīng)設(shè)置企業(yè)開發(fā)條件設(shè)置企業(yè)開發(fā)條件開發(fā)項目開發(fā)項目/銷售銷售/招商招商無論哪

8、一種模式政府都是必須要參與的，政策的扶持尤為關(guān)鍵無論哪一種模式政府都是必須要參與的，政策的扶持尤為關(guān)鍵開發(fā)模式分析開發(fā)模式分析開發(fā)基礎(chǔ)條件分析開發(fā)基礎(chǔ)條件分析企業(yè)總部基地的開發(fā)建設(shè)，一般具有區(qū)位、交通、政策、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)四大優(yōu)勢，以此來支撐企業(yè)總部基地的發(fā)展。區(qū)域區(qū)域交通交通政策政策產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)l所在區(qū)域在城市站位中具備優(yōu)勢；l若居城市中心區(qū)域更具備配套上優(yōu)勢，同時減少項目開發(fā)成本；l若偏離城市中心，注重打造商務(wù)配套，才能滿足客群商務(wù)、辦公需求。l以企業(yè)為主導(dǎo)的總部基地開發(fā)，目標為實現(xiàn)利潤，政策優(yōu)惠單一；l以政府為主導(dǎo)的總部基地建設(shè)，兼顧經(jīng)濟和社會效益，對目標客戶提供稅收優(yōu)惠、財政補貼，在政策上具備更

9、強的優(yōu)勢。l交通暢通，道路體系發(fā)達；l到車站、機場、城市中心方便快捷。l所在區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)（商業(yè)、金融業(yè)）較為發(fā)達；l若區(qū)域本身具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，為后期招商提供便利；l若區(qū)域、區(qū)域周邊缺乏多樣化的產(chǎn)業(yè)，項目后期鎖定客戶成為重點解決問題。區(qū)域區(qū)域交通交通政策政策區(qū)域區(qū)域交通交通產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策政策區(qū)域區(qū)域交通交通開發(fā)產(chǎn)品分析開發(fā)產(chǎn)品分析景觀景觀規(guī)劃規(guī)劃規(guī)模規(guī)模產(chǎn)品產(chǎn)品l總部基地的規(guī)模與其所處的區(qū)域有關(guān)，新興區(qū)域的開發(fā)規(guī)模較大，而越靠近城市中心區(qū)域，開發(fā)規(guī)模越小。l規(guī)劃上一般會根據(jù)目標企業(yè)行業(yè)類型進行分區(qū)，以便加強內(nèi)部的聚集力和資源整合；l總部基地在規(guī)劃時會考慮中高檔次的商業(yè)配套，以便滿足企業(yè)的商務(wù)、生活需

10、求。l獨棟商務(wù)產(chǎn)品一般為4-5層，可滿足企業(yè)辦公各功能需求；l面積區(qū)間由幾百至幾千變化，一般4-5層獨棟商務(wù)樓為600-2000左右；l根據(jù)個別企業(yè)的特別需求提供定制服務(wù)。l企業(yè)總部基地十分重視內(nèi)部景觀的打造，“生態(tài)”、“綠色”、“花園”等景觀理念是大部分總部基地的景觀主題。商服配套商服配套商服配套是總部基地非常重要的部分，直接關(guān)系到基地的檔次與形象總部基地的商業(yè)規(guī)劃定位為中高檔次的商業(yè)配套，大型總部基地商服業(yè)態(tài)更為豐富：l星級酒店以滿足商務(wù)接待；l大型商業(yè)街、會所，滿足娛樂、休閑、運動等需求；l公寓配套，滿足員工居住置業(yè)需求；l培訓(xùn)中心，以便滿足商務(wù)交流、業(yè)務(wù)培訓(xùn)等需求。6、總部基地的完整價

11、值鏈、總部基地的完整價值鏈總總部部基基地地的的完完整整價價值值鏈鏈市場定位市場定位產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)定位開發(fā)運作開發(fā)運作銷售銷售/招商招商物業(yè)管理物業(yè)管理資產(chǎn)運營資產(chǎn)運營產(chǎn)業(yè)聚集產(chǎn)業(yè)聚集地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)人口聚集人口聚集商務(wù)發(fā)展商務(wù)發(fā)展二、案例借鑒總部基地在重慶是種全新的地產(chǎn)開發(fā)模式，那么我們到總部基地在重慶是種全新的地產(chǎn)開發(fā)模式，那么我們到底如何去運作呢？底如何去運作呢？它山之石，可以攻玉二、案例借鑒后工業(yè)服務(wù)園區(qū)的成熟模式后工業(yè)服務(wù)園區(qū)的成熟模式“商務(wù)花園商務(wù)花園”國外案例研究國外案例研究二、案例借鑒歐州商務(wù)花園案例 杜柏林Park west西區(qū)商務(wù)花園PW西區(qū)商務(wù)花園概況：西區(qū)商務(wù)花園概況：lP

12、ARK WEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面積91公頃（約合230英畝），是愛爾蘭最大的商務(wù)花園，l其景觀花園內(nèi)布滿了各式各樣的雕塑，水景，道路兩旁樹木林立，配套的娛樂休閑設(shè)施一應(yīng)俱全。lPARK WEST擁有一座市郊通勤火車的侯車站、專業(yè)的公交運輸設(shè)施、寬敞的停車位以及能夠快速到達M50與NASS公路的快速通道，無論從市中心還是周邊地區(qū)，都可以便捷的進入商務(wù)花園。l14，000，000英鎊，用于園區(qū)先進的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。PW擁有世界先進水準的光纖通信技術(shù)，這些完善的通信設(shè)施恰好滿足了園區(qū)內(nèi)大型跨國企業(yè)的需求。l以下幾種行業(yè)的：數(shù)據(jù)處理，呼叫中心服務(wù)，軟件開發(fā)，醫(yī)療保健及研發(fā)進入

13、園區(qū)都可以享受到優(yōu)厚的稅收政策。l園區(qū)內(nèi)的辦公樓面積大小的靈活多變性，其面積從3000到1，000，000平方英尺不等。l到2003年為止，PW吸引了30000人來這里就業(yè)。所涉及的行業(yè)也包羅萬象，包括：信息技術(shù)、醫(yī)藥與保健、計算機、電子與軟件等。二、案例借鑒新加坡商務(wù)花園概況：新加坡商務(wù)花園概況：l新加坡位于馬六甲海峽，成為連接歐亞的重要國際貿(mào)易口岸和節(jié)點；l為了更集約、更有效的為國際企業(yè)總部提供相關(guān)服務(wù)，新加坡政府積極規(guī)劃并建設(shè)了國際商務(wù)花園，帶有強烈的政府色彩。l商務(wù)花園的位置選擇方面注重與城市規(guī)劃緊密結(jié)合城市邊緣區(qū)，土地成本相對較低；注重與城市交通的緊密聯(lián)系，均有城市輕軌與其他區(qū)域連接

14、，且在商務(wù)花園所在區(qū)域設(shè)有復(fù)合化交通轉(zhuǎn)換點；注重與邊緣居住組團的聯(lián)系，有助于完善城市功能，保持區(qū)域持久活力；l注重對商務(wù)花園的配套設(shè)施的規(guī)劃為了避免商務(wù)花園建設(shè)成為變相的商業(yè)開發(fā)，新加坡城市促進經(jīng)濟發(fā)展委員會對配套設(shè)施的類別及比例做出了詳細規(guī)定：獨立于寫字樓外的配套設(shè)施，其規(guī)模最多不超過商務(wù)花園總建筑面積的15%；寫字樓內(nèi)部配套設(shè)施（如底層商業(yè)），其規(guī)?？梢詾榭偨ㄖ娣e的15-40%。l 商務(wù)花園的內(nèi)部規(guī)劃中注意地塊劃分的均好性保證每個地塊都能臨近內(nèi)部道路，有很好的交通可達性，保證地塊內(nèi)的建筑具有自身的展示面，這樣的規(guī)劃方法同時保證了每個地塊都具有良好的商務(wù)價值；亞洲商務(wù)花園案例 新加坡商務(wù)花

15、園裕廊裕廊樟宜樟宜二、案例借鑒美國商務(wù)花園案例 美國硅谷Silicon Valley美國硅谷美國硅谷Silicon Valley概況：概況：l硅谷位于舊金山灣南端，距舊金山市區(qū)50英里。l硅谷地區(qū)集中了近萬家大大小小的高科技公司，其中約60%是以信息為主的集研究開發(fā)和生產(chǎn)銷售為一體的實業(yè)公司；約40%是為研究開發(fā)、生產(chǎn)銷售提供各種配套服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)公司，包括金融、風(fēng)險投資等公司。l目前硅谷的商務(wù)花園商務(wù)群落規(guī)模已經(jīng)超出城鎮(zhèn)（NEW TOWN）的概念，而成為商務(wù)花園的區(qū)域概念。如今的硅谷商務(wù)花園已經(jīng)全部獨立于城市之外，其所形成的群落已經(jīng)成為該地區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)帶的載體。l在硅谷地區(qū)，Oracle 的

16、獨家商務(wù)花園依shoreline 湖建造，規(guī)模龐大，風(fēng)景優(yōu)美。整個園區(qū)內(nèi)建筑風(fēng)格統(tǒng)一，具有很強的現(xiàn)代感。Intel 的商務(wù)花園規(guī)模與Oracle 園區(qū)相仿，且其園區(qū)內(nèi)設(shè)有其生產(chǎn)基地，這使得Intel 園區(qū)的整體更為獨立和完整，顯示出宏偉的氣魄。l1998年，硅谷地區(qū)的GDP總值約為2400億美元，占美國全國的3%左右，相當于中國GDP總值的四分之一左右，約為海淀開發(fā)區(qū)GDP總值的140倍。商務(wù)花園吸引的客戶類型商務(wù)花園吸引的客戶類型二、案例借鑒國外案例小結(jié)入住商務(wù)花園客戶特征入住商務(wù)花園客戶特征中心城區(qū)濃厚的商業(yè)氛圍依賴度低相對較低 多數(shù)企業(yè)依靠智力創(chuàng)造財富對便捷的交通依賴性較強比較看重自身的

17、形象對生態(tài)環(huán)境的追求孜孜不倦 以主流企業(yè)為主要業(yè)務(wù)對象的服務(wù)企業(yè) 企業(yè)類型企業(yè)類型IT類公司醫(yī)藥公司醫(yī)療設(shè)備生產(chǎn)公司集成電路廠家建筑設(shè)計公司動畫制作公司廣告公司大型企業(yè)的研發(fā)中心大型企業(yè)的數(shù)據(jù)中心培訓(xùn)中心其它服務(wù)類型產(chǎn)業(yè)商務(wù)花園的特征與產(chǎn)生條件商務(wù)花園的特征與產(chǎn)生條件二、案例借鑒國外案例小結(jié)21 高科技產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位日趨顯著，以智力密集型生產(chǎn)為特征的高科技企業(yè)也隨之產(chǎn)生。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化 城市結(jié)構(gòu)的變化城市結(jié)構(gòu)的變化 辦公需求的多元化辦公需求的多元化 商務(wù)花園商務(wù)花園l生態(tài)的生態(tài)的l低密度的低密度的l低成本的低成本的l與城市聯(lián)系緊密的與城市聯(lián)系緊密的l自成系統(tǒng)的自成系統(tǒng)的l

18、有足夠的人力資源支有足夠的人力資源支持持 經(jīng)濟發(fā)展促進了城市的發(fā)展。這種發(fā)展往往表現(xiàn)為城市擴張.從而城市的外延都在不斷擴大，人們開始大量遷移到城市邊緣區(qū)域居住。 城市中傳統(tǒng)商務(wù)不能滿足所有企業(yè)的商務(wù)需求，才給商務(wù)花園的形成創(chuàng)造了特有的生存空間。 商務(wù)花園的特征商務(wù)花園的特征 通過對國外案例的研究，我們發(fā)現(xiàn)一種趨勢：國外的傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)正在不斷低向商務(wù)花園的形式發(fā)生轉(zhuǎn)變。商務(wù)花園與商務(wù)花園與CBD的關(guān)系是一種互補關(guān)系的關(guān)系是一種互補關(guān)系二、案例借鑒國外案例小結(jié)商務(wù)花園城市中心CBD高層寫字樓位置分布1.城市邊緣區(qū)域，郊區(qū)城市化較為完善的區(qū)域1.城市內(nèi)部、市中心，多與城市中心商業(yè)區(qū)功能復(fù)合2.用地

19、密度較低區(qū)域2.土地資源相對緊缺，用地緊張度高產(chǎn)品形態(tài)1.低容積率，高綠化率1.高容積率，低綠化率2.建筑密度低2.建筑密度高3.小體量，低層3.大體量，高層4.獨立性：獨門獨院，占天占地，具有獨立冠名權(quán)4.標準化、統(tǒng)一5.個性化，滿足公司自身個性的特別需求，寫字樓是公司個體形象的載體客戶群1.需要良好的辦公環(huán)境以提高工作質(zhì)量的智力型公司或部門：如軟件、研發(fā)等1.需要濃厚的商業(yè)氛圍以增加商業(yè)機會的的服務(wù)產(chǎn)業(yè)：如貿(mào)易、廣告、律師、咨詢等公司或部門2.需要獨立辦公環(huán)境進行統(tǒng)一人力資源管理的公司：如“后臺服務(wù)”公司呼叫中心、快遞服務(wù)公司等2.金融企業(yè)總部：需要在城市中心區(qū)的核心地段置業(yè)，以顯示公司的

20、實力，增強投資人的信心，促進自己商務(wù)事業(yè)發(fā)展3.某些公司總部：著重企業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)籌，其工作性質(zhì)決定了其不需要聚集在商務(wù)成本很高的城市中心區(qū)。4.企業(yè)對自身形象展示的需要很高?？蛻粜睦?.通過良好的辦公環(huán)境，激發(fā)研究工作人員的創(chuàng)造力，提供工作效率1.這些客戶十分看重公司的商務(wù)綜合成本，因此其需要聚集在城市中商務(wù)業(yè)區(qū)以降低其商務(wù)綜合成本2.以獨棟寫字樓承載公司深厚實力和品牌2.以寫字樓所在的知名地段體現(xiàn)公司形象，增加企業(yè)自信。二、案例借鑒模式、客戶、營銷的思考模式、客戶、營銷的思考國內(nèi)案例研究國內(nèi)案例研究案例分享 1/ 北京豐臺總部基地英國道豐國際集團在華投資運作的重點項目 ，北京市政府列為重點

21、外資工程之一。 以五星級酒店、總部小公寓、技術(shù)轉(zhuǎn)移中心等完善配套設(shè)施形成一個總部聚集、集辦公、研發(fā)、產(chǎn)業(yè)于一體的總部經(jīng)濟新區(qū)。區(qū)位區(qū)位北京西南四環(huán)的豐臺區(qū)中關(guān)村豐臺園二期基地內(nèi) 總占地總占地65公頃總建面總建面145萬綠化率綠化率50%容積率容積率1.59建筑形態(tài)建筑形態(tài)獨體獨棟、獨立產(chǎn)權(quán)、獨立冠名總部樓總投資總投資60億元建設(shè)周期建設(shè)周期3-5年面積區(qū)間面積區(qū)間1200-6000規(guī)模規(guī)模500余座配套配套金融廣場6萬； 瑪雅島酒店2.1萬商業(yè)配套12.5萬； 總部小公寓（30-50）千余套； 總部大講堂 1600。優(yōu)勢解讀：l交通條件：道路交通、軌道交通、鐵路干線發(fā)達，至機場交通便捷。l優(yōu)惠

22、政策：凡入駐總部基地企業(yè)，符合科技園條件的均享受中關(guān)村科技園優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)營所得稅減按15%稅率征收。高新技術(shù)企業(yè)自注冊日起，三年內(nèi)免征所得稅，第四至第六年減免按7.5%的稅率征收所得稅。案例分享 1/ 北京豐臺總部基地l生態(tài)優(yōu)勢：城區(qū)內(nèi)最大占地面積，最多單體數(shù)量的總部樓集群以及總規(guī)劃50%的綠化率，使得生態(tài)性與建筑的結(jié)合達到最緊密。l區(qū)域優(yōu)勢：與朝陽區(qū)CBD、中關(guān)村海淀園、金融街，亦莊開發(fā)區(qū)等周邊幾個經(jīng)濟功能區(qū)形成互補，成為城市新經(jīng)濟中心。 案例分享 1/ 北京豐臺總部基地入駐企業(yè)l企業(yè)行業(yè)：基地的入駐企業(yè)結(jié)構(gòu)，以科技型企業(yè)為主，涉及8大行業(yè)的近40個領(lǐng)域，包括航天、鐵路、電力、鋼鐵、醫(yī)藥

23、、環(huán)保、通信、汽車等；l企業(yè)實力：其平均注冊資金近一億元，北京以外企業(yè)約占40%以上；l代表企業(yè)：河北邢臺旭陽焦化集團河北邢臺旭陽焦化集團新加坡德龍控股大連冰山集團新加坡德龍控股大連冰山集團陜西鼓風(fēng)機（集團）有限公司陜西鼓風(fēng)機（集團）有限公司中國航天時代電子公司中國航天時代電子公司長征火箭技術(shù)股份有限公司長征火箭技術(shù)股份有限公司中鐵一局集團有限公司中鐵一局集團有限公司中國電器工業(yè)協(xié)會中國電器工業(yè)協(xié)會世紀東方國鐵電訊科技有限公司世紀東方國鐵電訊科技有限公司七匹狼實業(yè)有限公司七匹狼實業(yè)有限公司新興鑄管集團有限公司新興鑄管集團有限公司大唐國際發(fā)電股份有限公司大唐國際發(fā)電股份有限公司深圳市海洋王投資發(fā)

24、展有限公司深圳市海洋王投資發(fā)展有限公司北京冠華榮信系統(tǒng)工程有限公司北京冠華榮信系統(tǒng)工程有限公司山西華夏星源集團山西華夏星源集團陜西鼓風(fēng)機陜西鼓風(fēng)機(集團集團)有限公司有限公司中工工程機械成套有限公司中工工程機械成套有限公司株洲南車時代電氣股份有限公司株洲南車時代電氣股份有限公司中國質(zhì)量認證中心總部中國質(zhì)量認證中心總部大唐國際化工技術(shù)研究院大唐國際化工技術(shù)研究院中國銀行北京科技大道支行中國銀行北京科技大道支行河南省宛西制藥股份有限公司河南省宛西制藥股份有限公司哈爾濱焊接技術(shù)培訓(xùn)中心哈爾濱焊接技術(shù)培訓(xùn)中心北京方大炭素科技有限公司北京方大炭素科技有限公司河南羚銳制藥股份有限公司河南羚銳制藥股份有限公

25、司北京中鐵華升房地產(chǎn)北京中鐵華升房地產(chǎn)中廣核風(fēng)力發(fā)電有限公司中廣核風(fēng)力發(fā)電有限公司中國洛陽浮法玻璃集團中國洛陽浮法玻璃集團七匹狼投資股份有限公司七匹狼投資股份有限公司博鰲亞洲論壇北京沙龍博鰲亞洲論壇北京沙龍杭州陽光時代律師事務(wù)所杭州陽光時代律師事務(wù)所案例分享 1/ 北京豐臺總部基地配套l40000平米的五星級酒店，40000平米總部小公寓，125000平米的商業(yè)配套，健身中心、休閑會所以及幾十個200-500平米不等的風(fēng)味餐廳l全宿制雙語幼兒園；國際醫(yī)療診所，信貸、銀行、郵政、超市娛樂等案例分享 1/ 北京豐臺總部基地產(chǎn)品：案例分享 1/ 北京豐臺總部基地l盈利模式：銷售（6000-7000元

26、/平米）l營銷推廣模式：主動聯(lián)系外地企業(yè)，增加成交基數(shù)；拓展外地代理體系，合作開發(fā)市場；參加各種經(jīng)濟會議，宣傳總部經(jīng)濟帶動銷售；主動聯(lián)系外地企業(yè)駐京機構(gòu)，增進其對總部基地的了解，促進成交；組織各種大型營銷推廣活動。企業(yè)方面：企業(yè)方面：2004年一年總部基地的各種廣告費達年一年總部基地的各種廣告費達7000萬元，在三、四環(huán)之間立起了無數(shù)巨大的廣告萬元，在三、四環(huán)之間立起了無數(shù)巨大的廣告牌；基地投入牌；基地投入80萬元贊助萬元贊助2004年科博會用于演講宣傳總部經(jīng)濟和總部基地；年科博會用于演講宣傳總部經(jīng)濟和總部基地；2005年開展大型年開展大型 “總部總部文化年文化年”工程，舉辦各種大型高端、高尚

27、、高水平的文化活動，參與高層次的經(jīng)濟文化學(xué)術(shù)工程，舉辦各種大型高端、高尚、高水平的文化活動，參與高層次的經(jīng)濟文化學(xué)術(shù)(論壇、論壇、年會、研討會、峰會等年會、研討會、峰會等)活動?；顒印?學(xué)術(shù)界：學(xué)術(shù)界：總部基地已經(jīng)成為研究總部經(jīng)濟的最好范例；南京大學(xué)、北京大學(xué)光華管理學(xué)院的總部基地已經(jīng)成為研究總部經(jīng)濟的最好范例；南京大學(xué)、北京大學(xué)光華管理學(xué)院的MBA班班直接把實踐課開到了總部基地；經(jīng)常接待一些經(jīng)濟專家和學(xué)者探討總部經(jīng)濟。直接把實踐課開到了總部基地；經(jīng)常接待一些經(jīng)濟專家和學(xué)者探討總部經(jīng)濟。 案例分享 2/ 成都青羊工業(yè)總部基地 青羊工業(yè)總部基地，位于成都重點打造的20個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一的青羊工

28、業(yè)集中發(fā)展區(qū)核心區(qū)域，占地面積1089畝，項目總投資66億，擁有近220萬平米的建筑體量。經(jīng)濟技術(shù)指標：占地面積：1089畝 投資規(guī)模：37.3億元 總建筑面積：69萬m2容 積 率：1.6綠 地 率：28 本項目主要分為6期開發(fā)，其中一、二、三期銷售完畢，一、二期已經(jīng)呈現(xiàn)，基本全部入駐，三期于今年年底交付使用，四期正在建設(shè)之中（目前正在銷售），五、六期已經(jīng)規(guī)劃完成。n4期目前銷售均價在5000元每平米左右。n建筑產(chǎn)品為獨棟建筑，面積區(qū)間在18004800平米。案例分享 2/ 成都青羊工業(yè)總部基地一、新引進的工業(yè)企業(yè)和服務(wù)業(yè)企業(yè)，只要稅收年地方實得分 別大于20萬和50萬，可按地方實得部分的6

29、0%和40%支持企 業(yè)發(fā)展三年；二、新引進的企業(yè)當年的稅收地方實得部分大于50萬和200 萬，按地方實得部分的40%和50%支持發(fā)展；三、新引進的房地產(chǎn)企業(yè)當年稅收地方實得部分大于100萬， 所得稅地方實得部分的50%支持企業(yè)發(fā)展三年。招商優(yōu)惠政策招商優(yōu)惠政策案例分享 2/ 成都青羊工業(yè)總部基地招商成果招商成果l企業(yè)選擇目標：世界500強、國內(nèi)行業(yè)500強、有潛力快速成長優(yōu)秀中小企業(yè)。l招商率：青羊工業(yè)總部基地1-3期開發(fā)建設(shè)完成，實現(xiàn)100%招商，4期招商接近尾聲。l地理屬性：入駐總部基地128家企業(yè)，市外97家，市內(nèi)41家。l行業(yè)屬性：研發(fā)、銷售、總部型企業(yè)128家，占92.8%；生產(chǎn)型企

30、業(yè)10家，占7%；l企業(yè)實力：世界500強企業(yè)3家，全國500強企業(yè)5家，工業(yè)行業(yè)百強企業(yè)45家，中外合資企業(yè)3家。l代表企業(yè)：案例分享 2/ 成都青羊工業(yè)總部基地配套設(shè)施配套設(shè)施時尚青年城時尚青年城時尚青年城時尚青年城案例分享 2/ 成都青羊工業(yè)總部基地產(chǎn)品產(chǎn)品獨棟、聯(lián)排獨棟、聯(lián)排案例分享 2/ 成都青羊工業(yè)總部基地園林景觀園林景觀案例分享 2/ 成都青羊工業(yè)總部基地案例分享 3/ 藍光.空港總部基地 空港總部公園位于成都“南部新城”空港經(jīng)濟區(qū)核心，距離機場2.5公里，周邊空、鐵、陸、水交通四位一體。 空港總部公園，以國際頂級商務(wù)理念，匯聚世界500強及行業(yè)精英，聚合總部商務(wù)、現(xiàn)代商業(yè)、頂級

31、會所、國際公寓、休閑公園等多元形態(tài)，打造互為價值鏈的高度集約型建筑群體。 空港總部公園，以國際5A級硬件標準，營造人與人的和諧、人與空間的和諧、人與環(huán)境的和諧讓商務(wù)辦公不再產(chǎn)生疲憊和壓力，而變成一種超然享受。 空港總部公園，于成都商務(wù)門戶，鑄就千畝5A國際商務(wù)城。 藍光空港總部基地是純的商業(yè)項目，目前一期一批次基本售罄，一期二批次（4354600平米）正在接受咨詢。一期一批次銷售均價6500元/平米左右，二批次目前咨詢價在7000多元/平米左右。一期一批次3月底已交房，入住率90%左右；二批次6月已交房。除部分清水房銷售外，部分精裝房只租不賣，租金在80元/平米/月左右。案例分享 3/ 藍光.

32、空港總部基地超級SHOPPING MALL|與國際商務(wù)時尚共生 n商務(wù)城，也是一座生活城。為人而規(guī)劃，為人而建筑，空港總部公園細致考慮到了生活的每一面。n龐大而完備的SHOPPING MALL集購物、娛樂、餐飲、休閑、運動、旅游等6大功能于一體的超大型新都市主義國際生活街區(qū)，此外，美食城、精品街、花車街等均已重新規(guī)劃完畢。配套設(shè)施配套設(shè)施案例分享 3/ 藍光.空港總部基地優(yōu)惠措施包括：對入駐總部經(jīng)濟園區(qū)并在雙流注冊登記，注冊資本不低于500萬人民幣、當年納稅縣級所得部分達100萬元以上的新引進企業(yè)，從納稅之日起，按其繳納的增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅縣級所得部分，實行“11555”財政扶持政策（

33、前兩年給予100%補助，后三年給予50%補助）等，并且對于從雙流縣外新引進年實現(xiàn)上繳稅收超過500萬元的總部企業(yè)，新購置辦公用房的，按500元/的標準補助；租賃辦公用房的，按8元/月的標準補助。這些對企業(yè)利好的制度規(guī)定，主要采取直補和暗補的方式進行，不僅降低了企業(yè)入駐園區(qū)的門檻，更是金融危機發(fā)生以來對入駐雙流總部園區(qū)的企業(yè)給予的很高的稅收優(yōu)惠，充分體現(xiàn)了雙流政府新時期對“促就業(yè)，保增長”政策的理解和務(wù)實引進、拓展招商的積極思路和探索。案例分享 3/ 藍光.空港總部基地招商優(yōu)惠政策招商優(yōu)惠政策租賃優(yōu)惠政策租賃優(yōu)惠政策1 1、裝修標準：精裝修、甲級配置、低門檻入駐2 2、免租政策：針對行業(yè)龍頭企業(yè)

34、，可免租半年（免租期開始時間從交付使用起計算）3、租金優(yōu)惠政策：采取“654”優(yōu)惠策略（第一年優(yōu)惠60%，第二年優(yōu)惠50%，第三年優(yōu)惠40%）案例分享 3/ 藍光.空港總部基地產(chǎn)品產(chǎn)品案例分享4/張江模式上海張江高科技園區(qū)位置: 位于浦東新區(qū)中部項目概況：成立于 1992 年 7 月，規(guī)劃面積 25 平方公里，分為技術(shù)創(chuàng)新區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、科研教育區(qū)、生活區(qū)等功能小區(qū)。至 2005 年 9 月，園區(qū)累計引進注冊企業(yè) 4141 家，吸引 跨國公司研發(fā)中心 91 家 。交通道路: 園區(qū)與內(nèi)環(huán)線相連，距南浦大橋3.6公里，距市中心人民廣場13公里，距外灘商務(wù)區(qū)9公里；龍東大道連接內(nèi)環(huán)線和浦東國際機場

35、,西面的羅南大道是連接內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線主干道路。地鐵: 地鐵二號線從虹橋機場途經(jīng)張江到浦東國際機場,在人民廣場與地鐵一號線交匯。中山公園站可換乘輕軌明珠線機場：園內(nèi)距虹橋機場25公里，距離浦東國際機場21公里?；疖囌荆壕嗌虾；疖囌?7公里。上海從上?；疖嚳芍边_全國各主要城市級香港特區(qū)。 地鐵站地鐵站外環(huán)外環(huán)內(nèi)環(huán)內(nèi)環(huán)磁懸浮磁懸浮案例分享4/張江模式上海張江高科技園區(qū)43高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)主要包括：生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。技術(shù)創(chuàng)新區(qū)主要包括：孵化樓、辦公樓、標準廠房和商業(yè)中心、文體中心、地鐵站、公寓、別墅等公共配套設(shè)施 。重點發(fā)展孵化和創(chuàng)新項目。科研教育區(qū)主要包括：研發(fā)中心、國家信息

36、安全基地、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地（二期）、大學(xué)園區(qū)、醫(yī)院、國家實驗室等。重點發(fā)展高等教育和科學(xué)基礎(chǔ)研究。居住服務(wù)區(qū)：主要包括一個面積為40萬平方米的主題公園及商業(yè)、金融配套等。 德宏賓館 聯(lián)想大廈 園區(qū)入口 園區(qū)景觀技術(shù)技術(shù)創(chuàng)新創(chuàng)新區(qū)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科高科技產(chǎn)技產(chǎn)業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)高科高科技產(chǎn)技產(chǎn)業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)居住區(qū)居住區(qū)科研教育區(qū)科研教育區(qū)居住服務(wù)區(qū)居住服務(wù)區(qū)案例分享5/創(chuàng)智天地打造都市生活第三地同濟大學(xué)及科同濟大學(xué)及科技產(chǎn)業(yè)區(qū)技產(chǎn)業(yè)區(qū)臨平北路商臨平北路商務(wù)圈務(wù)圈和平公園和平公園曲陽商務(wù)中曲陽商務(wù)中心心鞍山商圈鞍山商圈五角場商圈五角場商圈( (復(fù)旦科技園區(qū)復(fù)旦科技園區(qū)) )四平

37、路大連路遂大連路遂道道陸家嘴陸家嘴北外灘航運中心北外灘航運中心區(qū) 位：上海楊浦區(qū)，臨近同濟大學(xué)；片區(qū)背景：楊浦區(qū)是上海傳統(tǒng)高教區(qū)，老工業(yè)基地；目前定位于“知識楊浦”，依托高教資源，聚集了大量設(shè)計、IT、廣告行業(yè)；傳統(tǒng)居住聚集區(qū)，寫字樓供應(yīng)量少；片區(qū)現(xiàn)狀：22個國家級重點實驗室14所高等院校100多家科研院所2000余家設(shè)計、廣告等創(chuàng)意公司20萬本科生、研究生和博士生創(chuàng)智創(chuàng)智天地天地案例分享5/創(chuàng)智天地打造都市生活第三地45開發(fā)商香港瑞安公司地理位置江灣鎮(zhèn)體育場與復(fù)旦大學(xué)之間建筑設(shè)計美國SOM設(shè)計師事務(wù)所土地面積84公頃（1260畝）建筑面積100萬總投資 100億元一期創(chuàng)智SOHO開盤2006

38、年下半年，售價15000元/平創(chuàng)智中心提供辦公、商業(yè)、研發(fā)、學(xué)習(xí)、休閑及文化設(shè)施 創(chuàng)智SOHO 提供住宅以及辦公、零售、休閑、娛樂設(shè)施的多功能小區(qū)。 科技園 著重推動IT等高科技產(chǎn)業(yè)研發(fā) 江灣體育公園 以江灣體育場為中心的綜合體育休閑場所，包括室內(nèi)游泳池、體育館等其他體育設(shè)施 案例分享5/創(chuàng)智天地打造都市生活第三地創(chuàng)智天地公共活動中心區(qū) 創(chuàng)智廣場創(chuàng)新天地學(xué)習(xí)天地高科技園區(qū) 生活工作區(qū) 信息廣場科企天地會議中心中外高科技公司孵化期的企業(yè)支撐性服務(wù)企業(yè)研發(fā)機構(gòu)中小企業(yè)風(fēng)險基金終身教育行政管理人才培訓(xùn)特色商業(yè)街住宅街坊高科技研發(fā)高科技產(chǎn)業(yè)化創(chuàng)智天地的規(guī)劃功能劃分：主要分為公共活動中心、生活工作區(qū)、高科技園區(qū)公共活動中心區(qū)提供辦公、研發(fā)、學(xué)習(xí)、休閑及文化設(shè)施；生活工作區(qū)提供辦公、零售、休閑、娛樂設(shè)施以及住宅的多功能小區(qū)。高科技園區(qū)著重推動研發(fā)。 案例分享6/北京亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)BDA國際企業(yè)大道位置: 位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中軸路（未來國際企業(yè)大道）的端點，構(gòu)成了區(qū)內(nèi)商務(wù)公建區(qū)和東部工業(yè)區(qū)的分界線，同時也構(gòu)成了開發(fā)區(qū)中心形象的重要組成和標志。項目概況：項目總占地12萬平方米，總建筑面積約11萬平方米，其中地上部分9萬平方米，計劃分為三期開發(fā)，于200