20XX年湖北省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)考試試卷試題

1、2016年湖北省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、為了便于監(jiān)督管理，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)的工作效率，開(kāi)發(fā)商宜采用發(fā)包。 A：專(zhuān)業(yè)工程 B：建筑工程全過(guò)程 C：分部工程 D：分階段 E：借款合同 2、劉某欲購(gòu)買(mǎi)某套公寓住宅建筑面積150 ，整個(gè)公寓剛剛經(jīng)過(guò)改造采用集中供熱集中空調(diào)系統(tǒng)，市場(chǎng)價(jià)格為2 600元，原來(lái)安裝的供熱空調(diào)系統(tǒng)拆除費(fèi)用1000元，回收價(jià)值300元，則該公寓的適宜價(jià)格為。 A：43萬(wàn)元 B：3893萬(wàn)元

2、 C：39萬(wàn)元 D：3887萬(wàn)元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、某商品房售價(jià)為建筑面積4000元/m2，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為100m2，合同約定建筑面積為97m2。該商品房的成交價(jià)格是_元。 A388000 B388640 C399640 D400000 4、某投資市場(chǎng)平均收益率為12%，銀行貸款利率為5.17%，國(guó)債收益率為3.5%，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.5，那么當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為_(kāi)。 A3.5% B5.17% C7.75% D8.59%5、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積3850，建設(shè)期2年，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可售出50

3、，半年和一年后分別售出30和20，出售時(shí)平均單價(jià)為2850元，折現(xiàn)率為15，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)初期的價(jià)值為萬(wàn)元。 A：57221 B：76585 C：79124 D：91262 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 6、某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方在買(mǎi)賣(mài)合同中約定買(mǎi)方付給賣(mài)方2 625元，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方、買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7和5。該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為元。 A：2 000 B：2 200 C：2 400 D：2 500 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 7、是對(duì)國(guó)土資源的開(kāi)發(fā)、利用、治理和保護(hù)進(jìn)行全面規(guī)劃。 A：區(qū)域規(guī)劃 B：土地利用總

4、體規(guī)劃 C：城鄉(xiāng)規(guī)劃 D：國(guó)土規(guī)劃 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 8、最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度、能夠確定估價(jià)對(duì)象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是。 A：收益遞增原理 B：收益遞減原理 C：最佳效益原理 D：適合原理 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 9、某商品房售價(jià)為每平方米建筑面積4000元，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積100，合同約定建筑面積97。該商品房的成交價(jià)格是。 A：388000元 B：388640元 C：399640元 D：400000元 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 10、某舊住宅，測(cè)算其重置價(jià)格為50萬(wàn)元，地面、門(mén)窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為

5、2萬(wàn)元，因戶(hù)型設(shè)計(jì)不好、沒(méi)有獨(dú)用廁所和共用電視天線(xiàn)等導(dǎo)致的功能折舊為8萬(wàn)元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為4萬(wàn)元。則該舊住宅的現(xiàn)值為_(kāi)萬(wàn)元。 A36 B40 C38 D4411、下列關(guān)于勘察設(shè)計(jì)的發(fā)包與承包，說(shuō)法不正確的是。 A：建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)，應(yīng)當(dāng)以投標(biāo)人的業(yè)績(jī)、信譽(yù)和勘察、設(shè)計(jì)人員的能力以及勘察、設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣為依據(jù)，進(jìn)行綜合評(píng)定 B：建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的候選方案中確定中標(biāo)方案 C：包括建設(shè)工程主體部分的勘察、設(shè)計(jì)在內(nèi)，只要經(jīng)發(fā)包方書(shū)面同意，承包方可以將建設(shè)工程其他部分的勘察、設(shè)計(jì)再分包給其他具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)單位 D：發(fā)包方

6、可以將整個(gè)建設(shè)工程的勘察、設(shè)計(jì)發(fā)包給一個(gè)勘察、設(shè)計(jì)單位；也可以將建設(shè)工程的勘察、設(shè)計(jì)分別發(fā)包給幾個(gè)勘察、設(shè)計(jì)單位 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 12、住房公積金的繳存比例一般不得低于。 A：3 B：5 C：10 D：12 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 13、在某商業(yè)街深度3048%(即100英尺)、臨街寬度20%的矩形土地，總價(jià)為1200萬(wàn)元。根據(jù)四三二一法則，求其相鄰臨街深度為45.72%(即150英尺)、臨街寬度20%的矩形土地的總價(jià)為_(kāi)萬(wàn)元。 A1504 B1404 C1304 D120414、國(guó)家實(shí)行保護(hù)耕地的制度。下列不屬于耕地范圍的是。 A：新開(kāi)墾荒地 B：輪歇地、草田輪作地 C：以種植

7、農(nóng)作物為主，間有零星果樹(shù)、桑樹(shù)或其他樹(shù)木的土地 D：耕種3年以下的灘地和灘涂 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 15、若現(xiàn)在借入500元，年利率為10%，兩年后的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值等于_元。 A605 B600 C650 D550 16、達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起日內(nèi)作出裁決。 A：15 B：30 C：60 D：90 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 17、根據(jù)馬克思的利潤(rùn)理論，一般情況下，利率的變化范圍在零與_之間。 A10% B15% C平均利潤(rùn)率 D社會(huì)折現(xiàn)率 18、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。 A：所得稅

8、前利潤(rùn) B：所得稅后利潤(rùn) C：應(yīng)分配利潤(rùn) D：未分配利潤(rùn) E：借款合同 19、2007年末，某市住房總量為5000萬(wàn)m2，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬(wàn)m2，商品住房3750萬(wàn)m2，同期住房空置量為750萬(wàn)m2，其中經(jīng)濟(jì)適用住房空置量為50萬(wàn)m2，商品住房空置時(shí)為450萬(wàn)m2，則該市2007年末的商品住房空置率是（）。 A9% B12% C15% D20% 20、下列費(fèi)用中，不屬于土地費(fèi)用的是_。 A土地使用權(quán)出讓金 B城市建設(shè)配套費(fèi) C拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) D基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 21、廉租住房租金由構(gòu)成。 A：維修費(fèi)和管理費(fèi) B：維修費(fèi)和利潤(rùn) C：維修費(fèi)、管理費(fèi)和利潤(rùn) D：維修費(fèi)、利潤(rùn)和稅金 E：執(zhí)行層的組

9、織協(xié)調(diào) 22、從經(jīng)濟(jì)角度看，土地利用選擇的一般順序是_。 A商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、放牧地、牧場(chǎng)、森林、不毛荒地 B商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住、耕地、放牧地、牧場(chǎng)、森林、不毛荒地 C商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛荒地 D商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛荒地23、承租人經(jīng)同意，可以依法將承租房屋轉(zhuǎn)租。 A：政府 B：政府職能部門(mén) C：出租人 D：中介入 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元，管理費(fèi)用為200萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用為300萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)的投資利潤(rùn)率為2004年考題 A

10、：100 B：111 C：119 D：125 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類(lèi)似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5 000元，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500 元。若按折現(xiàn)率10和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元計(jì)，該幢房 地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為元。 A：4 400 B：4 409 C：4 445 D：4 455 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、按稅法規(guī)定，自用的地下商業(yè)用途房產(chǎn)，若房屋原價(jià)為100萬(wàn)元，則其最低應(yīng)繳納房產(chǎn)稅_元。 A42

11、00 B5880 C8640 D86400 2、下列屬于土地管理法實(shí)施條例明確的國(guó)有土地(建設(shè)用地使用權(quán))范圍的有。 A：農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地 B：國(guó)家依法征收的土地 C：依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地 D：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原不屬于其成員集體所有的土地 E：因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地3、按投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為。 A：全部投資現(xiàn)金流量表 B：部分投資現(xiàn)金流量表 C：資本金現(xiàn)金流量表 D：借貸現(xiàn)金流量表 E：投資者各方現(xiàn)會(huì)流量表 4、物業(yè)資產(chǎn)

12、管理的職能包括。 A：物業(yè)管理 B：設(shè)施管理 C：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 D：運(yùn)營(yíng)管理 E：房地產(chǎn)組合投資管理5、某市擬建一大型展覽館，根據(jù)工程項(xiàng)目的劃分，該展覽館的土建工程是_。 A單項(xiàng)工程 B單位工程 C分部工程 D分項(xiàng)工程 6、認(rèn)為利率是由貨幣的供給與需求決定的理論是。 A：可貸資金利率理論 B：儲(chǔ)蓄投資決定理論 C：流動(dòng)性偏好利率理論 D：馬克思利率決定理論 E：借款合同 7、項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值時(shí)，分析項(xiàng)目成本、售價(jià)或銷(xiāo)售率所處狀態(tài)的方法是_。 A獲利能力分析 B盈虧平衡分析 C市場(chǎng)狀況分析 D定性風(fēng)險(xiǎn)分析 8、下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素中，與其他三項(xiàng)不同類(lèi)的是_。 A基礎(chǔ)設(shè)

13、施狀況 B城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 C產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局 D社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài) 9、是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對(duì)其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售對(duì)象，要受政府的指導(dǎo)。 A：廉租住房 B：經(jīng)濟(jì)適用住房 C：商品住宅 D：福利住房 E：借款合同 10、房屋權(quán)屬證書(shū)中的房屋所有權(quán)人即為該房屋的所有人，依法對(duì)房屋享用_的權(quán)利。 A占有 B使用 C收益 D處分 E額外改建11、關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是_。 A現(xiàn)在的100萬(wàn)元與5年后的100萬(wàn)元的價(jià)值相同 B現(xiàn)在的100萬(wàn)元可能與5年后的148萬(wàn)元價(jià)值相同 C現(xiàn)在的100萬(wàn)元可能與2年前的121萬(wàn)元價(jià)值相同

14、 D由于存在資金時(shí)間價(jià)值，不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量無(wú)法直接比較 12、下列關(guān)于建筑詳圖，表述正確的是。 A：建筑施工圖中的詳圖有：外墻大樣圖，樓梯間大樣圖，門(mén)頭、臺(tái)階大樣圖，廚房、浴室、廁所、衛(wèi)生間大樣圖等 B：為清楚地表達(dá)某些建筑構(gòu)造，把局部細(xì)節(jié)縮小比例繪制成較詳細(xì)的圖紙，稱(chēng)為建筑詳圖或大樣圖 C：建筑詳圖是各建筑部位具體構(gòu)造的施工依據(jù) D：所有平面、立面、剖面圖上的具體做法和尺寸均以詳圖為準(zhǔn) E：建筑詳圖一般包括：建筑的屋檐及外墻身構(gòu)造大樣，樓梯間，廚房、廁所、陽(yáng)臺(tái)、門(mén)窗、建筑裝飾、雨篷、臺(tái)階等的具體尺寸、構(gòu)造和材料做法 13、股票與公司債券都是有價(jià)證券，且同屬于資本證券，二者質(zhì)的區(qū)別在于

15、_。 A買(mǎi)賣(mài)和轉(zhuǎn)讓的方式不同 B投資性質(zhì)和各自包含的權(quán)利不同 C收益和風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任不同 D投資風(fēng)險(xiǎn)程度不等 E流通程度不同14、住房置業(yè)擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)從其資產(chǎn)中按照借款人借款余額的一定比例提留擔(dān)保_。 A風(fēng)險(xiǎn)基金 B保證金 C預(yù)留金 D周轉(zhuǎn)金 15、依據(jù)投資的對(duì)象，投資基金可分為。 A：股權(quán)式基金 B：有價(jià)證券基金 C：外幣基金 D：本幣基金 E：封閉型基金 16、選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括等【2004年考題】 A：可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同 B：可比實(shí)例的交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合 C：可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng) D：可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格 E：可比實(shí)例

16、大類(lèi)用途與估價(jià)對(duì)象的大類(lèi)用途相同 17、”三通一平”一般是指某區(qū)域具備了_等設(shè)施以及場(chǎng)地平整。 A水通、氣通、電通 B路通、水通、電通 C路通、水通、氣通 D路通、電通、氣通 18、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工作的主要內(nèi)容包括。 A：獲取土地使用權(quán) B：確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可 C：建設(shè)工程招標(biāo) D：開(kāi)工申請(qǐng)與審批 E：建筑安裝施工 19、房屋普通險(xiǎn)的期限為_(kāi)。 A半年 B1年 C2年 D3年 20、有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于。 A：不同收益年限的類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格的相互轉(zhuǎn)換 B：資本化率的求取 C：市場(chǎng)比較法中交易日期修正 D：不同類(lèi)型房地產(chǎn)不同使用年限價(jià)格高低的比較 E：折舊的計(jì)算 21、國(guó)有土地所有權(quán)由代表國(guó)家行使。 A：國(guó)務(wù)院 B：國(guó)務(wù)院土地行政主管部門(mén) C：市、縣人民政府 D：市、縣人民政府土地行政主管部門(mén) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、下列關(guān)于稅收的征管，表述正確的是。 A：稅收的開(kāi)征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅，都要依照法律的規(guī)定執(zhí)行 B：稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)廣泛宣傳稅收法律、行政法規(guī)，普及納稅意識(shí)，有償?shù)貫榧{稅人提