股權(quán)收購(gòu)獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)務(wù)PPT課件

1、股權(quán)收購(gòu)獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)務(wù)股權(quán)收購(gòu)獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)務(wù)以內(nèi)資非國(guó)有有限公司為例以內(nèi)資非國(guó)有有限公司為例2011年4月陳陳 栗栗內(nèi) 部 資 料2目目 錄錄第一部分第一部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取方式房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取方式第二部分第二部分 股權(quán)收購(gòu)流程股權(quán)收購(gòu)流程第三部分第三部分 需要關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)第四部分第四部分 稅賦簡(jiǎn)單比較稅賦簡(jiǎn)單比較 內(nèi) 部 資 料3 第一部分第一部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取方式房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取方式內(nèi) 部 資 料房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取方式房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取方式q 一一、項(xiàng)目獲取方式概述及分類、項(xiàng)目獲取方式概述及分類 對(duì)對(duì)開發(fā)商而言，并非一定要獲取土地使用權(quán)，全部或部分取得項(xiàng)目開發(fā)商而言，并非一定要獲取土

2、地使用權(quán)，全部或部分取得項(xiàng)目開發(fā)的權(quán)利，并隨之享有項(xiàng)目相應(yīng)利潤(rùn)。開發(fā)的權(quán)利，并隨之享有項(xiàng)目相應(yīng)利潤(rùn)。 項(xiàng)目獲取方式公開出讓非公開合作開發(fā)在建工程轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓股權(quán)收購(gòu)內(nèi) 部 資 料房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取方式房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取方式q 二、項(xiàng)目獲取方式簡(jiǎn)介二、項(xiàng)目獲取方式簡(jiǎn)介q 出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。（由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。（房地產(chǎn)法房地產(chǎn)法第七條第七條） 招標(biāo)，招標(biāo)，是是指市、縣人民政府土地行政主管指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布部門發(fā)布招標(biāo)公告，招標(biāo)公告

3、，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。 拍賣，拍賣，是是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。 掛牌，掛牌，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申宗地的交易條件在指定的土地

4、交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為行為。內(nèi) 部 資 料房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取方式房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取方式q 二、項(xiàng)目獲取方式簡(jiǎn)介二、項(xiàng)目獲取方式簡(jiǎn)介q 合作開發(fā)，當(dāng)事人以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資、共合作開發(fā)，當(dāng)事人以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)。（享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)。（關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋第十四條）第十四條）q 在建工程

5、轉(zhuǎn)讓，權(quán)利人將其擁有的在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給受讓人。在建工程轉(zhuǎn)讓，權(quán)利人將其擁有的在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給受讓人。 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第二十條規(guī)定，第二十條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第第三十八條三十八條、第、第三十九條三十九條規(guī)定的規(guī)定的條件條件 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第三十九條規(guī)定，第三十九條規(guī)定，“以以出讓方式取得土地使出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（：（一）按照出讓合同約定一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，

6、并取得土地使用權(quán)證書已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（；（二）按照二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額開發(fā)投資總額的百分之二十五的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件設(shè)用地條件。內(nèi) 部 資 料房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取方式房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取方式q 二、項(xiàng)目獲取方式簡(jiǎn)介二、項(xiàng)目獲取方式簡(jiǎn)介q 轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方將出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于受讓方，受轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方將出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于受讓方，受讓方支付價(jià)款。（讓

7、方支付價(jià)款。（最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋） 成都市人民政府辦公廳成都市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見的意見對(duì)出讓取得開發(fā)用地使用權(quán)的企業(yè)，因地震災(zāi)害導(dǎo)致企業(yè)資金對(duì)出讓取得開發(fā)用地使用權(quán)的企業(yè)，因地震災(zāi)害導(dǎo)致企業(yè)資金短缺無(wú)力進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，短缺無(wú)力進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，經(jīng)國(guó)土資源部門審核批準(zhǔn)經(jīng)國(guó)土資源部門審核批準(zhǔn)，可通過(guò)協(xié)議方式，可通過(guò)協(xié)議方式將其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給有條件開發(fā)建設(shè)的企業(yè)，有關(guān)部門應(yīng)為其辦理土將其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給

8、有條件開發(fā)建設(shè)的企業(yè)，有關(guān)部門應(yīng)為其辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和報(bào)建等相關(guān)手續(xù)。地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和報(bào)建等相關(guān)手續(xù)。q 股權(quán)收購(gòu)股權(quán)收購(gòu)內(nèi) 部 資 料8 第二部分第二部分 股權(quán)收購(gòu)流程股權(quán)收購(gòu)流程內(nèi) 部 資 料股權(quán)收購(gòu)流程股權(quán)收購(gòu)流程q 一、通過(guò)收購(gòu)目標(biāo)公司股權(quán)的方式，取得目標(biāo)公司的土地使用權(quán)或房一、通過(guò)收購(gòu)目標(biāo)公司股權(quán)的方式，取得目標(biāo)公司的土地使用權(quán)或房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的權(quán)利，并進(jìn)而享有相應(yīng)利潤(rùn)。地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的權(quán)利，并進(jìn)而享有相應(yīng)利潤(rùn)。q 二、股權(quán)收購(gòu)的流程二、股權(quán)收購(gòu)的流程 （一）簽訂意向協(xié)議（一）簽訂意向協(xié)議 其主要作用在于：對(duì)于轉(zhuǎn)讓人而言，對(duì)于受讓人獲取目標(biāo)公司資料其主要作用在于：對(duì)于轉(zhuǎn)讓人而言，對(duì)于受

9、讓人獲取目標(biāo)公司資料的保密義務(wù)；對(duì)于受讓人而言，在一段時(shí)間內(nèi)取得排他性的談判的權(quán)利的保密義務(wù)；對(duì)于受讓人而言，在一段時(shí)間內(nèi)取得排他性的談判的權(quán)利；對(duì)于雙方而言，盡可能地鎖定交易價(jià)格。；對(duì)于雙方而言，盡可能地鎖定交易價(jià)格。 （二（二）對(duì)目標(biāo)公司做盡職調(diào)查對(duì)目標(biāo)公司做盡職調(diào)查(附帶對(duì)出讓方的資信、擔(dān)保方的資產(chǎn)等附帶對(duì)出讓方的資信、擔(dān)保方的資產(chǎn)等情況進(jìn)行調(diào)查情況進(jìn)行調(diào)查) 為什么要做盡職調(diào)查？購(gòu)買一件物品，首先得檢查和確認(rèn)它是你要為什么要做盡職調(diào)查？購(gòu)買一件物品，首先得檢查和確認(rèn)它是你要的東西，質(zhì)量如何，有沒(méi)有瑕疵，有沒(méi)有什么你不想要的東西。買一個(gè)的東西，質(zhì)量如何，有沒(méi)有瑕疵，有沒(méi)有什么你不想要的東

10、西。買一個(gè)公司也是如此。公司也是如此。 1、法律、法律盡職調(diào)查盡職調(diào)查報(bào)報(bào)內(nèi) 部 資 料股權(quán)收購(gòu)流程股權(quán)收購(gòu)流程 從法律方面來(lái)講，做盡職調(diào)查的目的從法律方面來(lái)講，做盡職調(diào)查的目的: 第一，能夠幫助收購(gòu)者查清目標(biāo)公司的債務(wù)和避免法律風(fēng)險(xiǎn)；第一，能夠幫助收購(gòu)者查清目標(biāo)公司的債務(wù)和避免法律風(fēng)險(xiǎn)； 第二，為收購(gòu)方提供足夠的信息，來(lái)幫助他作出有充分信息的決定第二，為收購(gòu)方提供足夠的信息，來(lái)幫助他作出有充分信息的決定； 第三，發(fā)現(xiàn)法律和合同上是否存在完成一個(gè)交易的障礙，比如目標(biāo)第三，發(fā)現(xiàn)法律和合同上是否存在完成一個(gè)交易的障礙，比如目標(biāo)公司是否具有相應(yīng)的授權(quán)，是否需要第三方同意，是否需要得到政府公司是否具有

11、相應(yīng)的授權(quán)，是否需要第三方同意，是否需要得到政府的批準(zhǔn)。的批準(zhǔn)。 盡職調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容：盡職調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容： a.目標(biāo)公司的設(shè)立與存續(xù)目標(biāo)公司的設(shè)立與存續(xù) 原始股東的出資，公司的增、減資，股東的變更等原始股東的出資，公司的增、減資，股東的變更等 b.目標(biāo)公司的現(xiàn)狀目標(biāo)公司的現(xiàn)狀 目前的公司類型、注冊(cè)資本、法定代表人、注冊(cè)地和股東的情況目前的公司類型、注冊(cè)資本、法定代表人、注冊(cè)地和股東的情況內(nèi) 部 資 料股權(quán)收購(gòu)流程股權(quán)收購(gòu)流程 c.目標(biāo)公司的組織架構(gòu)目標(biāo)公司的組織架構(gòu) 董事會(huì)（執(zhí)行董事）、監(jiān)事（會(huì)）、經(jīng)理的設(shè)置及權(quán)限的劃分董事會(huì)（執(zhí)行董事）、監(jiān)事（會(huì)）、經(jīng)理的設(shè)置及權(quán)限的劃分 d.目標(biāo)公司的資產(chǎn)

12、目標(biāo)公司的資產(chǎn) 國(guó)有土地使用權(quán)的取得及擁有情況國(guó)有土地使用權(quán)的取得及擁有情況 e.目標(biāo)公司的關(guān)聯(lián)交易目標(biāo)公司的關(guān)聯(lián)交易 f.目標(biāo)公司的負(fù)債目標(biāo)公司的負(fù)債 關(guān)注會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告關(guān)注會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告 g.目標(biāo)公司的稅務(wù)目標(biāo)公司的稅務(wù) h.目標(biāo)公司的勞動(dòng)用工目標(biāo)公司的勞動(dòng)用工 i.目標(biāo)公司的環(huán)境責(zé)任目標(biāo)公司的環(huán)境責(zé)任 內(nèi) 部 資 料股權(quán)收購(gòu)流程股權(quán)收購(gòu)流程 j.目標(biāo)公司的重大合同目標(biāo)公司的重大合同 k.目標(biāo)公司的重大訴訟、仲裁及行政處罰等目標(biāo)公司的重大訴訟、仲裁及行政處罰等 l.目標(biāo)公司的知識(shí)產(chǎn)權(quán)目標(biāo)公司的知識(shí)產(chǎn)權(quán) 著作權(quán)、商標(biāo)權(quán)和專利權(quán)著作權(quán)、商標(biāo)權(quán)和專利權(quán) 通過(guò)盡職調(diào)查，希望

13、發(fā)現(xiàn)什么問(wèn)題？通過(guò)盡職調(diào)查，希望發(fā)現(xiàn)什么問(wèn)題？ 第一、目標(biāo)公司的法律結(jié)構(gòu)、公司的章程或細(xì)則是否限制公司被收第一、目標(biāo)公司的法律結(jié)構(gòu)、公司的章程或細(xì)則是否限制公司被收購(gòu)。購(gòu)。 第二、在公司的合同中有時(shí)也會(huì)有一些阻礙交易完成的條款。第二、在公司的合同中有時(shí)也會(huì)有一些阻礙交易完成的條款。 第三、目標(biāo)公司是否有貸款也很重要。第三、目標(biāo)公司是否有貸款也很重要。 第四、目標(biāo)公司中有多少員工簽訂了雇傭合同，有多少?zèng)]有。第四、目標(biāo)公司中有多少員工簽訂了雇傭合同，有多少?zèng)]有。 第五、目標(biāo)公司是否被起訴，如果被起訴的話，他勝訴的概率有多第五、目標(biāo)公司是否被起訴，如果被起訴的話，他勝訴的概率有多大，如果敗訴的話可能

14、發(fā)生的賠償是多少。大，如果敗訴的話可能發(fā)生的賠償是多少。內(nèi) 部 資 料股權(quán)收購(gòu)流程股權(quán)收購(gòu)流程q 2、財(cái)務(wù)、財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告審計(jì)報(bào)告 資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流。資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流。 財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的主要目的就是看目標(biāo)公司有沒(méi)有財(cái)務(wù)上的問(wèn)題，以財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的主要目的就是看目標(biāo)公司有沒(méi)有財(cái)務(wù)上的問(wèn)題，以及測(cè)評(píng)這個(gè)公司在未來(lái)的盈利能力是否強(qiáng)勁。及測(cè)評(píng)這個(gè)公司在未來(lái)的盈利能力是否強(qiáng)勁。 審查這三個(gè)表，主要有兩個(gè)目的，一是確認(rèn)目標(biāo)公司歷史數(shù)據(jù)的真審查這三個(gè)表，主要有兩個(gè)目的，一是確認(rèn)目標(biāo)公司歷史數(shù)據(jù)的真實(shí)性，二是目標(biāo)公司業(yè)務(wù)發(fā)展的趨勢(shì)。實(shí)性，二是目標(biāo)公司業(yè)務(wù)發(fā)展的趨勢(shì)。 3、咨詢、咨詢商業(yè)盡職調(diào)查商

15、業(yè)盡職調(diào)查 （三（三）起草正式合同起草正式合同 1、特定術(shù)語(yǔ)定義、特定術(shù)語(yǔ)定義 2、轉(zhuǎn)讓方對(duì)目標(biāo)公司和項(xiàng)目的陳述和保證、轉(zhuǎn)讓方對(duì)目標(biāo)公司和項(xiàng)目的陳述和保證(或有負(fù)債的承擔(dān)或有負(fù)債的承擔(dān)) 受讓方通常會(huì)要求轉(zhuǎn)讓方作出陳述和保證，其原因在于：受讓方通常會(huì)要求轉(zhuǎn)讓方作出陳述和保證，其原因在于：內(nèi) 部 資 料股權(quán)收購(gòu)流程股權(quán)收購(gòu)流程 a、賣方的陳述能夠幫助買方理解其所購(gòu)買的公司，也可以幫助買、賣方的陳述能夠幫助買方理解其所購(gòu)買的公司，也可以幫助買方做好盡職調(diào)查；方做好盡職調(diào)查； b、在協(xié)議生效前，賣方的陳述不真實(shí)，買方可以拒絕成交；、在協(xié)議生效前，賣方的陳述不真實(shí)，買方可以拒絕成交； c、如果賣方的陳

16、述內(nèi)容被證實(shí)是虛假或錯(cuò)誤的，買方可以依據(jù)這、如果賣方的陳述內(nèi)容被證實(shí)是虛假或錯(cuò)誤的，買方可以依據(jù)這些陳述條款來(lái)索求賠償。些陳述條款來(lái)索求賠償。 3、交易的基本結(jié)構(gòu)、交易的基本結(jié)構(gòu) 合作內(nèi)容合作內(nèi)容 4、價(jià)款及其支付、價(jià)款及其支付 價(jià)款的確定：股權(quán)轉(zhuǎn)讓款、往來(lái)款、應(yīng)分配利潤(rùn)價(jià)款的確定：股權(quán)轉(zhuǎn)讓款、往來(lái)款、應(yīng)分配利潤(rùn) 價(jià)格是否會(huì)受到收購(gòu)業(yè)務(wù)在收購(gòu)交易實(shí)施期間的運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)的影響價(jià)格是否會(huì)受到收購(gòu)業(yè)務(wù)在收購(gòu)交易實(shí)施期間的運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)的影響 5、股權(quán)過(guò)戶的具體操作安排、股權(quán)過(guò)戶的具體操作安排內(nèi) 部 資 料股權(quán)收購(gòu)流程股權(quán)收購(gòu)流程 6、公司移交及過(guò)渡期約定、公司移交及過(guò)渡期約定 會(huì)計(jì)資料、其他資料及財(cái)產(chǎn)會(huì)計(jì)資料

17、、其他資料及財(cái)產(chǎn) 過(guò)渡期的管理過(guò)渡期的管理 7、目標(biāo)公司的后續(xù)經(jīng)營(yíng)、目標(biāo)公司的后續(xù)經(jīng)營(yíng) 組織機(jī)構(gòu)、日常管理和投資、利潤(rùn)分配組織機(jī)構(gòu)、日常管理和投資、利潤(rùn)分配 8、轉(zhuǎn)讓方對(duì)收購(gòu)方的承諾、轉(zhuǎn)讓方對(duì)收購(gòu)方的承諾 承諾是用來(lái)管理協(xié)議雙方在簽署協(xié)議到完成交易之間的行為所帶來(lái)承諾是用來(lái)管理協(xié)議雙方在簽署協(xié)議到完成交易之間的行為所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，約定交易雙方在協(xié)議簽訂以后到協(xié)議生效以前這段時(shí)期內(nèi)的的風(fēng)險(xiǎn)，約定交易雙方在協(xié)議簽訂以后到協(xié)議生效以前這段時(shí)期內(nèi)的行為的。行為的。 9、稅費(fèi)的承擔(dān)、稅費(fèi)的承擔(dān) 10、違約責(zé)任、違約責(zé)任內(nèi) 部 資 料股權(quán)收購(gòu)流程股權(quán)收購(gòu)流程 （四）起草目標(biāo)公司的內(nèi)部文件（四）起草目標(biāo)公司的

18、內(nèi)部文件 目標(biāo)公司的股東會(huì)決議、目標(biāo)公司其他股東的放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲目標(biāo)公司的股東會(huì)決議、目標(biāo)公司其他股東的放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明明 （五（五）起草擔(dān)保協(xié)議、債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和勞動(dòng)用工的解除協(xié)議起草擔(dān)保協(xié)議、債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和勞動(dòng)用工的解除協(xié)議 （六（六）簽訂正式股權(quán)收購(gòu)合同簽訂正式股權(quán)收購(gòu)合同 （七）辦理?yè)?dān)保等手續(xù)（七）辦理?yè)?dān)保等手續(xù) 不動(dòng)產(chǎn)抵押、股權(quán)質(zhì)押不動(dòng)產(chǎn)抵押、股權(quán)質(zhì)押 （八（八）辦理股權(quán)變更手續(xù)辦理股權(quán)變更手續(xù)內(nèi) 部 資 料17 第三部分第三部分 需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi) 部 資 料需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)常見風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃地價(jià)拆遷稅務(wù)政策合作方q 影響房地產(chǎn)項(xiàng)目正常開發(fā)的常見風(fēng)險(xiǎn)

19、影響房地產(chǎn)項(xiàng)目正常開發(fā)的常見風(fēng)險(xiǎn)內(nèi) 部 資 料需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn) 1、規(guī)劃變更風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)劃變更風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃功能（土地用途）修訂風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃功能（土地用途）修訂風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目項(xiàng)目A、B地塊于地塊于2001年取得年取得土地證土地證、規(guī)劃許可證規(guī)劃許可證，證載功能為商住混合和商業(yè)用，證載功能為商住混合和商業(yè)用地地 2006年初，年初，XX市公示市公示組團(tuán)規(guī)劃組團(tuán)規(guī)劃草案，根據(jù)草案，根據(jù)相關(guān)紙制文件，相關(guān)紙制文件，A、B地塊規(guī)劃用途未有修訂，地塊規(guī)劃用途未有修訂，之后該規(guī)劃終稿未在網(wǎng)上公開之后該規(guī)劃終稿未在網(wǎng)上公開 2006年年12月簽署合作協(xié)議，在辦理規(guī)劃手續(xù)時(shí)月簽署合作協(xié)議，在辦理規(guī)劃手續(xù)時(shí)被

20、規(guī)劃部門告知功能沖突，經(jīng)向規(guī)劃局查詢，被規(guī)劃部門告知功能沖突，經(jīng)向規(guī)劃局查詢，用地被規(guī)劃為林地及發(fā)展備用地，至此該項(xiàng)目用地被規(guī)劃為林地及發(fā)展備用地，至此該項(xiàng)目進(jìn)入了漫長(zhǎng)的規(guī)劃功能變更階段進(jìn)入了漫長(zhǎng)的規(guī)劃功能變更階段規(guī)劃路網(wǎng)修訂風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃路網(wǎng)修訂風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目于項(xiàng)目于2006年年3月簽署合作協(xié)議，月簽署合作協(xié)議，土地證土地證、規(guī)劃許可證規(guī)劃許可證，證載功能為商住用地，土，證載功能為商住用地，土地方告知曾向規(guī)劃部門申請(qǐng)溝通在項(xiàng)目中部增地方告知曾向規(guī)劃部門申請(qǐng)溝通在項(xiàng)目中部增設(shè)小區(qū)級(jí)道路（設(shè)小區(qū)級(jí)道路（8米寬）以增加商業(yè)臨街面米寬）以增加商業(yè)臨街面 根據(jù)根據(jù)組團(tuán)規(guī)劃組團(tuán)規(guī)劃項(xiàng)目用地功能未發(fā)生變化，

21、項(xiàng)目用地功能未發(fā)生變化，亦未發(fā)現(xiàn)新增規(guī)劃道路亦未發(fā)現(xiàn)新增規(guī)劃道路 當(dāng)年獲取項(xiàng)目，在規(guī)劃手續(xù)辦理階段發(fā)現(xiàn)規(guī)劃當(dāng)年獲取項(xiàng)目，在規(guī)劃手續(xù)辦理階段發(fā)現(xiàn)規(guī)劃局內(nèi)部已將道路升級(jí)為規(guī)劃路（局內(nèi)部已將道路升級(jí)為規(guī)劃路（15米寬），用米寬），用地被迫分宗，同時(shí)用地紅線和面積亦發(fā)生變化地被迫分宗，同時(shí)用地紅線和面積亦發(fā)生變化內(nèi) 部 資 料需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn) 1、規(guī)劃變更風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)劃變更風(fēng)險(xiǎn)片區(qū)規(guī)劃功能修訂風(fēng)險(xiǎn)片區(qū)規(guī)劃功能修訂風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 2008年簽約，由于項(xiàng)目?jī)?nèi)需建設(shè)年簽約，由于項(xiàng)目?jī)?nèi)需建設(shè)1萬(wàn)平米商業(yè)萬(wàn)平米商業(yè)，因此北側(cè)的臨街面意義重大，根據(jù)規(guī)劃北側(cè)，因此北側(cè)的臨街面意義重大，根據(jù)規(guī)劃北側(cè)為市政廣場(chǎng)和

22、公共停車場(chǎng)為市政廣場(chǎng)和公共停車場(chǎng) 2008年下半年，年下半年，XX市修訂片區(qū)規(guī)劃功能，項(xiàng)目市修訂片區(qū)規(guī)劃功能，項(xiàng)目北側(cè)的廣場(chǎng)用地很有可能被修編為公交停車廠北側(cè)的廣場(chǎng)用地很有可能被修編為公交停車廠和供電供氣設(shè)施用地（具體修訂情況仍在溝通和供電供氣設(shè)施用地（具體修訂情況仍在溝通中）中）用地容積率修訂風(fēng)險(xiǎn)用地容積率修訂風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 東區(qū)地塊占地面積東區(qū)地塊占地面積3.23萬(wàn)，容積率萬(wàn)，容積率4.04，樓，樓面地價(jià)對(duì)應(yīng)合作價(jià)款面地價(jià)對(duì)應(yīng)合作價(jià)款4.4億億 受政府規(guī)劃調(diào)整影響目前調(diào)整容積率為受政府規(guī)劃調(diào)整影響目前調(diào)整容積率為1.6，對(duì)，對(duì)應(yīng)合作價(jià)款為應(yīng)合作價(jià)款為1.76億，實(shí)際已支付億，實(shí)際已支付2.8

23、3億（目?jī)|（目前正就規(guī)劃指標(biāo)修訂和和地價(jià)調(diào)整事宜與土地前正就規(guī)劃指標(biāo)修訂和和地價(jià)調(diào)整事宜與土地方溝通中）方溝通中）內(nèi) 部 資 料需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn) 1、規(guī)劃變更風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)劃變更風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)修訂風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)修訂風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目總占地面積本項(xiàng)目總占地面積13.413.4萬(wàn)，目前已動(dòng)工的萬(wàn)，目前已動(dòng)工的4 4棟棟3030層高層層高層 因市長(zhǎng)指示項(xiàng)目所在地控規(guī)要加重商業(yè)娛樂(lè)配因市長(zhǎng)指示項(xiàng)目所在地控規(guī)要加重商業(yè)娛樂(lè)配套的比例，其余套的比例，其余3 3棟棟3030層臨江住宅（層臨江住宅（5.25.2萬(wàn)萬(wàn) ）改）改為商業(yè)配套，為商業(yè)配套，限高限高3030米米 通過(guò)策動(dòng)村長(zhǎng)帶隊(duì)與規(guī)劃局談判

24、，避免了規(guī)劃通過(guò)策動(dòng)村長(zhǎng)帶隊(duì)與規(guī)劃局談判，避免了規(guī)劃調(diào)整，作為妥協(xié)，公司同意將三棟高度壓到調(diào)整，作為妥協(xié)，公司同意將三棟高度壓到8080米，面江外立面以公建風(fēng)格設(shè)計(jì)，不設(shè)凸陽(yáng)臺(tái)米，面江外立面以公建風(fēng)格設(shè)計(jì)，不設(shè)凸陽(yáng)臺(tái)，影響產(chǎn)品品質(zhì)，影響產(chǎn)品品質(zhì)內(nèi) 部 資 料需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn) 1、規(guī)劃變更風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)劃變更風(fēng)險(xiǎn)地鐵建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)地鐵建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 由于磁懸浮及修建快速干道作為輔道，政府將由于磁懸浮及修建快速干道作為輔道，政府將對(duì)本片區(qū)規(guī)劃做較大調(diào)整，本地塊部分土地直對(duì)本片區(qū)規(guī)劃做較大調(diào)整，本地塊部分土地直接劃分出去用于市政建設(shè)接劃分出去用于市政建設(shè) 由于磁懸浮動(dòng)遷非常緊迫，而當(dāng)?shù)貏?dòng)遷房源又由

25、于磁懸浮動(dòng)遷非常緊迫，而當(dāng)?shù)貏?dòng)遷房源又不足，因此要求在本地塊內(nèi)部分協(xié)助解決磁懸不足，因此要求在本地塊內(nèi)部分協(xié)助解決磁懸浮的動(dòng)遷安置房浮的動(dòng)遷安置房200200套套 同時(shí)項(xiàng)目整體容積率由同時(shí)項(xiàng)目整體容積率由0.80.8調(diào)整為調(diào)整為1.2 1.2 安置房安置房200套套內(nèi) 部 資 料需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn) 1、規(guī)劃變更風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)劃變更風(fēng)險(xiǎn)河道退線（高壓電線）風(fēng)險(xiǎn)河道退線（高壓電線）風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 獲取階段，發(fā)現(xiàn)用地內(nèi)存在水渠（宗地旁有高獲取階段，發(fā)現(xiàn)用地內(nèi)存在水渠（宗地旁有高壓線），但依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，沒(méi)有體現(xiàn)任何壓線），但依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，沒(méi)有體現(xiàn)任何與此相關(guān)的設(shè)計(jì)要求與此相關(guān)的設(shè)計(jì)要求 項(xiàng)目

26、獲取后在辦理報(bào)批報(bào)建手續(xù)過(guò)程中，水利項(xiàng)目獲取后在辦理報(bào)批報(bào)建手續(xù)過(guò)程中，水利局告知該水渠為上游水庫(kù)的排洪渠道，兩側(cè)需局告知該水渠為上游水庫(kù)的排洪渠道，兩側(cè)需退渠道中心線各退渠道中心線各40米，切割開地塊（電業(yè)局告米，切割開地塊（電業(yè)局告知要退高壓線后知要退高壓線后20米，保留高壓走廊）米，保留高壓走廊） 受此影響項(xiàng)目實(shí)際用地面積大幅減少，原規(guī)劃受此影響項(xiàng)目實(shí)際用地面積大幅減少，原規(guī)劃的洋房被高層替代，盈利能力大大降低的洋房被高層替代，盈利能力大大降低低容積率風(fēng)險(xiǎn)低容積率風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目所在區(qū)位優(yōu)越，占地項(xiàng)目所在區(qū)位優(yōu)越，占地7.2萬(wàn)平米，容積率萬(wàn)平米，容積率0.6，全部規(guī)劃為高端別墅，全部規(guī)

27、劃為高端別墅 項(xiàng)目獲取后辦理報(bào)批報(bào)建手續(xù)過(guò)程中，政府告項(xiàng)目獲取后辦理報(bào)批報(bào)建手續(xù)過(guò)程中，政府告知該項(xiàng)目容積率小于知該項(xiàng)目容積率小于1，屬于嚴(yán)格控制別墅用，屬于嚴(yán)格控制別墅用地，要求調(diào)整容積率并補(bǔ)繳地價(jià)地，要求調(diào)整容積率并補(bǔ)繳地價(jià) 同年，政府頒布房地產(chǎn)調(diào)控政策，鑒于小于同年，政府頒布房地產(chǎn)調(diào)控政策，鑒于小于1.0的項(xiàng)目總量較小，批準(zhǔn)相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)，但是整的項(xiàng)目總量較小，批準(zhǔn)相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)，但是整體建設(shè)周期拖延體建設(shè)周期拖延內(nèi) 部 資 料需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)于規(guī)劃變更風(fēng)險(xiǎn)的處理對(duì)于規(guī)劃變更風(fēng)險(xiǎn)的處理 a.前期通過(guò)走訪規(guī)劃部門和實(shí)地查驗(yàn)，盡可能地發(fā)現(xiàn)地塊的可能存在前期通過(guò)走訪規(guī)劃部門和實(shí)地查

28、驗(yàn)，盡可能地發(fā)現(xiàn)地塊的可能存在的問(wèn)題；的問(wèn)題； b.在合同中對(duì)前期發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題充分披露；在合同中對(duì)前期發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題充分披露； c.要求轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)解決相關(guān)問(wèn)題；要求轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)解決相關(guān)問(wèn)題； d.股權(quán)轉(zhuǎn)讓款和風(fēng)險(xiǎn)處理結(jié)果相掛鉤；股權(quán)轉(zhuǎn)讓款和風(fēng)險(xiǎn)處理結(jié)果相掛鉤； e.在開發(fā)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃中預(yù)留相應(yīng)處理周期。在開發(fā)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃中預(yù)留相應(yīng)處理周期。內(nèi) 部 資 料需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn) 2、地價(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)合作方：合作方： 在市場(chǎng)上行周期中，不斷上揚(yáng)的地價(jià)往在市場(chǎng)上行周期中，不斷上揚(yáng)的地價(jià)往往催生土地方更多的利益訴求往催生土地方更多的利益訴求 在收購(gòu)方尚未獲取項(xiàng)目在收購(gòu)方尚未獲取項(xiàng)目100%權(quán)益之前，權(quán)

29、益之前，土地方往往是占據(jù)主動(dòng)地位的，因此直土地方往往是占據(jù)主動(dòng)地位的，因此直接增加地價(jià)要求也每每得手接增加地價(jià)要求也每每得手第三方：第三方： 部分項(xiàng)目的合作過(guò)程中會(huì)存在包括村部分項(xiàng)目的合作過(guò)程中會(huì)存在包括村民、企業(yè)在內(nèi)的第三方民、企業(yè)在內(nèi)的第三方 在地價(jià)上漲的同時(shí)，第三方也會(huì)提出在地價(jià)上漲的同時(shí)，第三方也會(huì)提出更高的利益要求，合作方往往將該風(fēng)更高的利益要求，合作方往往將該風(fēng)險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)嫁給收購(gòu)方險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)嫁給收購(gòu)方合作方合作方第三方第三方合計(jì)合計(jì)內(nèi) 部 資 料需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn) 地價(jià)上漲導(dǎo)致合作方要求提高合作價(jià)款地價(jià)上漲導(dǎo)致合作方要求提高合作價(jià)款 地價(jià)上漲導(dǎo)致第三方要求追加補(bǔ)償?shù)貎r(jià)上漲導(dǎo)致

30、第三方要求追加補(bǔ)償 土地方通過(guò)和當(dāng)?shù)卮逦献鳙@取該項(xiàng)目權(quán)益土地方通過(guò)和當(dāng)?shù)卮逦献鳙@取該項(xiàng)目權(quán)益 收購(gòu)方通過(guò)和土地方合作采取作價(jià)入股方式將項(xiàng)目用地做到新設(shè)項(xiàng)目公司收購(gòu)方通過(guò)和土地方合作采取作價(jià)入股方式將項(xiàng)目用地做到新設(shè)項(xiàng)目公司名下，但當(dāng)?shù)卣疄楸Ｗo(hù)村民利益，要求新項(xiàng)目公司中必須保留部分村集名下，但當(dāng)?shù)卣疄楸Ｗo(hù)村民利益，要求新項(xiàng)目公司中必須保留部分村集體權(quán)益體權(quán)益1% 收購(gòu)方與土地方約定補(bǔ)償村民的全部費(fèi)用由土地方承擔(dān)，但是在項(xiàng)目最后收購(gòu)方與土地方約定補(bǔ)償村民的全部費(fèi)用由土地方承擔(dān)，但是在項(xiàng)目最后辦理辦理1%股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，村民向項(xiàng)目公司要求增加青苗補(bǔ)償股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，村民向項(xiàng)目公司要求增加青苗補(bǔ)償

31、內(nèi) 部 資 料需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn) 3、拆遷風(fēng)險(xiǎn)、拆遷風(fēng)險(xiǎn) 缺乏付款控制，喪失議價(jià)能力，包干拆遷的預(yù)定失效缺乏付款控制，喪失議價(jià)能力，包干拆遷的預(yù)定失效 2006年年7月簽署項(xiàng)目合作協(xié)議，已經(jīng)取得一期用地月簽署項(xiàng)目合作協(xié)議，已經(jīng)取得一期用地2萬(wàn)平米用地（建筑面萬(wàn)平米用地（建筑面積積5.9萬(wàn)平米），累計(jì)支付合作價(jià)款約萬(wàn)平米），累計(jì)支付合作價(jià)款約3.07億億元。按照原約定，由土地方元。按照原約定，由土地方負(fù)責(zé)項(xiàng)目拆遷，拆遷成本包含在合作價(jià)款負(fù)責(zé)項(xiàng)目拆遷，拆遷成本包含在合作價(jià)款2,750元元/平米以內(nèi)平米以內(nèi) 拆遷過(guò)程中，土地方制定的拆遷方案補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低導(dǎo)致二期用地遲遲未拆遷過(guò)程中，土地方制

32、定的拆遷方案補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低導(dǎo)致二期用地遲遲未能完成拆遷，同期村民多次圍堵一期工地，導(dǎo)致工程停建能完成拆遷，同期村民多次圍堵一期工地，導(dǎo)致工程停建 同期，一方面周邊住宅上漲，另一方面村民通過(guò)搶建大大增加了待拆遷同期，一方面周邊住宅上漲，另一方面村民通過(guò)搶建大大增加了待拆遷面積，導(dǎo)致實(shí)際拆遷成本上揚(yáng)面積，導(dǎo)致實(shí)際拆遷成本上揚(yáng) 通過(guò)和土地方的協(xié)商，拆遷工作改由收購(gòu)方自行負(fù)責(zé)完成，包干標(biāo)準(zhǔn)略通過(guò)和土地方的協(xié)商，拆遷工作改由收購(gòu)方自行負(fù)責(zé)完成，包干標(biāo)準(zhǔn)略有提高，但是超出部分的補(bǔ)償由收購(gòu)方承擔(dān)有提高，但是超出部分的補(bǔ)償由收購(gòu)方承擔(dān) 通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲取該項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓方為政府下屬房地產(chǎn)有限公司，總地價(jià)通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲

33、取該項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓方為政府下屬房地產(chǎn)有限公司，總地價(jià)3.9億，其中應(yīng)支付土地方的億，其中應(yīng)支付土地方的2.48億僅剩余億僅剩余800萬(wàn)待付，其余為繳納政府萬(wàn)待付，其余為繳納政府的配套費(fèi)及稅費(fèi)。雙方協(xié)議約定相關(guān)拆遷責(zé)任由土地方承擔(dān)的配套費(fèi)及稅費(fèi)。雙方協(xié)議約定相關(guān)拆遷責(zé)任由土地方承擔(dān) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，土地方以項(xiàng)目公司名義與鎮(zhèn)政府簽署委托鎮(zhèn)政府進(jìn)行拆遷股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，土地方以項(xiàng)目公司名義與鎮(zhèn)政府簽署委托鎮(zhèn)政府進(jìn)行拆遷的包干協(xié)議（價(jià)款為的包干協(xié)議（價(jià)款為2783萬(wàn)元），動(dòng)遷戶數(shù)萬(wàn)元），動(dòng)遷戶數(shù)45戶，已經(jīng)拆遷完成戶，已經(jīng)拆遷完成30戶戶 現(xiàn)鎮(zhèn)政府認(rèn)為原價(jià)格無(wú)法拆完，動(dòng)遷資金缺口現(xiàn)鎮(zhèn)政府認(rèn)為原價(jià)格無(wú)法拆完，動(dòng)遷資金

34、缺口2786萬(wàn)元，要求收購(gòu)方增萬(wàn)元，要求收購(gòu)方增加拆遷費(fèi)，否則拒絕辦理項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建手續(xù)，而土地方明確表示由于收加拆遷費(fèi)，否則拒絕辦理項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建手續(xù)，而土地方明確表示由于收購(gòu)已經(jīng)獲取購(gòu)已經(jīng)獲取100%股權(quán)，因此再無(wú)義務(wù)承擔(dān)該項(xiàng)成本股權(quán)，因此再無(wú)義務(wù)承擔(dān)該項(xiàng)成本內(nèi) 部 資 料需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn) 通過(guò)將拆遷工作和未來(lái)收益或合作價(jià)款充分掛鉤可以控制追加拆遷通過(guò)將拆遷工作和未來(lái)收益或合作價(jià)款充分掛鉤可以控制追加拆遷補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)A項(xiàng)目項(xiàng)目2期期：（廠房拆遷）：（廠房拆遷） 2期拆遷由合作方負(fù)責(zé)，包干費(fèi)期拆遷由合作方負(fù)責(zé)，包干費(fèi)8,000萬(wàn)。萬(wàn)。同時(shí)收購(gòu)方可以通過(guò)溪之谷同時(shí)收購(gòu)方可以通過(guò)

35、溪之谷1期（合作方期（合作方占占40%，按照股權(quán)比例分配收益）的收益，按照股權(quán)比例分配收益）的收益分配控制拆遷風(fēng)險(xiǎn)。分配控制拆遷風(fēng)險(xiǎn)。B B項(xiàng)目項(xiàng)目：（廠房拆遷）：（廠房拆遷） 總價(jià)款總價(jià)款7 7億，前期億，前期僅支付僅支付5,000萬(wàn)用于解除萬(wàn)用于解除抵押，剩余款項(xiàng)在銷售回款后支付，并和抵押，剩余款項(xiàng)在銷售回款后支付，并和項(xiàng)目利潤(rùn)掛鉤項(xiàng)目利潤(rùn)掛鉤C C項(xiàng)目項(xiàng)目：（住宅拆遷）：（住宅拆遷） 轉(zhuǎn)讓方簽約時(shí)已經(jīng)完成轉(zhuǎn)讓方簽約時(shí)已經(jīng)完成80%拆遷，為更好拆遷，為更好的控制風(fēng)險(xiǎn)，收購(gòu)方預(yù)留了的控制風(fēng)險(xiǎn)，收購(gòu)方預(yù)留了2億的合作價(jià)億的合作價(jià)款待凈地交付后支付?？畲齼舻亟桓逗笾Ц丁 D項(xiàng)目項(xiàng)目：（住宅拆遷

36、）：（住宅拆遷） 要求在完成全部拆遷工作后方支付首筆合要求在完成全部拆遷工作后方支付首筆合作價(jià)款作價(jià)款7,000萬(wàn)萬(wàn)其他措施：其他措施： 明確約定拆遷完成時(shí)間并設(shè)置相關(guān)明確約定拆遷完成時(shí)間并設(shè)置相關(guān)的處罰條款的處罰條款 密切跟蹤甚至直接參與拆遷進(jìn)程，密切跟蹤甚至直接參與拆遷進(jìn)程，并保留接替拆遷工作的權(quán)利并保留接替拆遷工作的權(quán)利內(nèi) 部 資 料需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn) 4、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 合同地價(jià)合同地價(jià)28.25億元，溢價(jià)億元，溢價(jià)22.3億元，考慮溢億元，考慮溢價(jià)影響，調(diào)整后的真實(shí)地價(jià)為價(jià)影響，調(diào)整后的真實(shí)地價(jià)為40.50億元億元3,680元元/平平4,918元元/平平 名義地價(jià)名義地

37、價(jià)41億元，溢價(jià)為億元，溢價(jià)為26.5億，考慮溢價(jià)億，考慮溢價(jià)影響，調(diào)整后真實(shí)地價(jià)為影響，調(diào)整后真實(shí)地價(jià)為55.6億元億元15,500元元/平平26,000元元/平平措施：措施： 面對(duì)稅務(wù)籌劃，土地方能采取的處理方式往往更加靈活，必須利用土地方的這一面對(duì)稅務(wù)籌劃，土地方能采取的處理方式往往更加靈活，必須利用土地方的這一優(yōu)勢(shì)最大限度的處理溢價(jià)問(wèn)題。優(yōu)勢(shì)最大限度的處理溢價(jià)問(wèn)題。 由于受到種種限制，一旦項(xiàng)目轉(zhuǎn)入收購(gòu)方名下，其處理溢價(jià)的手段相對(duì)單一，溢由于受到種種限制，一旦項(xiàng)目轉(zhuǎn)入收購(gòu)方名下，其處理溢價(jià)的手段相對(duì)單一，溢價(jià)處理空間也非常有限。價(jià)處理空間也非常有限。未考慮溢價(jià)：未考慮溢價(jià)： 合作協(xié)議中未

38、考慮到溢價(jià)可能帶來(lái)合作協(xié)議中未考慮到溢價(jià)可能帶來(lái)的稅務(wù)影響的稅務(wù)影響未處理溢價(jià)：未處理溢價(jià)： 合作協(xié)議中已考慮溢價(jià)存在的影響合作協(xié)議中已考慮溢價(jià)存在的影響，但確錯(cuò)過(guò)處理溢價(jià)的最佳時(shí)機(jī)，但確錯(cuò)過(guò)處理溢價(jià)的最佳時(shí)機(jī)內(nèi) 部 資 料需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn) 5、政策風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)地方政策變化帶來(lái)的行政處罰風(fēng)險(xiǎn)地方政策變化帶來(lái)的行政處罰風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)土地權(quán)利人變更帶來(lái)的規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)土地權(quán)利人變更帶來(lái)的規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 因地方政策的變化，對(duì)于通過(guò)股因地方政策的變化，對(duì)于通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的視同土地權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的視同土地轉(zhuǎn)讓，需要按照營(yíng)業(yè)稅率繳交行轉(zhuǎn)讓，需要按照營(yíng)業(yè)稅率繳交行政處罰款項(xiàng)政處罰款項(xiàng)

39、根據(jù)原協(xié)議雙方約定以作價(jià)入股方式將項(xiàng)根據(jù)原協(xié)議雙方約定以作價(jià)入股方式將項(xiàng)目轉(zhuǎn)入新設(shè)項(xiàng)目公司，再由收購(gòu)方收購(gòu)全目轉(zhuǎn)入新設(shè)項(xiàng)目公司，再由收購(gòu)方收購(gòu)全部股權(quán)部股權(quán) 實(shí)際操作中，由于本項(xiàng)目從工業(yè)用地變更實(shí)際操作中，由于本項(xiàng)目從工業(yè)用地變更為住宅用地，屬于縣政府解決歷史遺留問(wèn)為住宅用地，屬于縣政府解決歷史遺留問(wèn)題，政府由要求項(xiàng)目只能在原公司名下開題，政府由要求項(xiàng)目只能在原公司名下開發(fā)，否則包括容積率在內(nèi)的一些優(yōu)惠政策發(fā)，否則包括容積率在內(nèi)的一些優(yōu)惠政策新公司將無(wú)法享受新公司將無(wú)法享受 鑒于以上情況項(xiàng)目獲取方式變更為直接收鑒于以上情況項(xiàng)目獲取方式變更為直接收購(gòu)老項(xiàng)目公司，增加了或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)老項(xiàng)目公司，增

40、加了或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)土地閑置的行政處罰風(fēng)險(xiǎn)土地閑置的行政處罰風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 盈科集團(tuán)以啟夏公司名義取得工盈科集團(tuán)以啟夏公司名義取得工體北路體北路4號(hào)地塊，未按出讓合同號(hào)地塊，未按出讓合同約定開工建設(shè)，捂盤三年后轉(zhuǎn)讓約定開工建設(shè)，捂盤三年后轉(zhuǎn)讓給瑞安建業(yè)，后被國(guó)土部掛牌督給瑞安建業(yè)，后被國(guó)土部掛牌督辦，處以地價(jià)款辦，處以地價(jià)款1%的處罰。的處罰。內(nèi) 部 資 料需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn) 6、合作方風(fēng)險(xiǎn)、合作方風(fēng)險(xiǎn)合作方誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)合作方誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)等投入風(fēng)險(xiǎn)對(duì)等投入風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 協(xié)議約定由收購(gòu)方通過(guò)收購(gòu)取得協(xié)議約定由收購(gòu)方通過(guò)收購(gòu)取得項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司51%的股權(quán)，約定雙方的股權(quán)，約定雙方按照股權(quán)比

41、例投入后續(xù)資金按照股權(quán)比例投入后續(xù)資金 08年由于規(guī)劃調(diào)整，項(xiàng)目容積率年由于規(guī)劃調(diào)整，項(xiàng)目容積率由由0.8提升至提升至1.22，涉及補(bǔ)繳地價(jià)，涉及補(bǔ)繳地價(jià)12,663萬(wàn)，合作方以資金缺口為萬(wàn)，合作方以資金缺口為由表示無(wú)法履行對(duì)等投入的承諾由表示無(wú)法履行對(duì)等投入的承諾 根據(jù)原合作協(xié)議也未約定在此情根據(jù)原合作協(xié)議也未約定在此情況下具體處理方式?jīng)r下具體處理方式 因?yàn)檗D(zhuǎn)讓價(jià)格過(guò)低，合作方要求退還項(xiàng)目，經(jīng)協(xié)商未因?yàn)檗D(zhuǎn)讓價(jià)格過(guò)低，合作方要求退還項(xiàng)目，經(jīng)協(xié)商未果果 合作方便以私刻公章為由將收購(gòu)方誣告上法庭合作方便以私刻公章為由將收購(gòu)方誣告上法庭 敗訴后又糾集地方勢(shì)力圍堵工地?cái)≡V后又糾集地方勢(shì)力圍堵工地 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃被迫拖延項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃被迫拖延或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn) 土地方未披露的或有負(fù)債：收購(gòu)方收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)后，土地方未披露的或有負(fù)債：收購(gòu)方收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)后，原施工單位就爛尾項(xiàng)目涉及的工程款拖欠提請(qǐng)?jiān)V訟，導(dǎo)致原施工單位就爛尾項(xiàng)目涉及的工程款拖欠提請(qǐng)?jiān)V訟，導(dǎo)致宗地使用權(quán)及地上建筑物所有權(quán)被法院執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)宗地使用權(quán)及地上建筑物所有權(quán)被法院執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn) 涉嫌國(guó)有資產(chǎn)流失：原股東勾結(jié)資產(chǎn)管理公司內(nèi)部人員，涉嫌國(guó)有資產(chǎn)流失：原股東勾結(jié)資產(chǎn)管理公司內(nèi)部人員，通過(guò)非法方式獲取本爛尾項(xiàng)目，期間涉及偽造公章、違規(guī)通過(guò)非法