房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)復(fù)習(xí)

1、1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)復(fù)習(xí)復(fù)習(xí)浙經(jīng)院管理技術(shù)學(xué)院浙經(jīng)院管理技術(shù)學(xué)院 陳曉宇陳曉宇2 題題 型型v一、單項(xiàng)選擇題一、單項(xiàng)選擇題（每小題（每小題1分，共分，共6分）分）v二、多項(xiàng)選擇題二、多項(xiàng)選擇題（每題有兩個(gè)及兩個(gè)以（每題有兩個(gè)及兩個(gè)以上答案正確，每題上答案正確，每題2分，分，10分）分）v三、判斷題三、判斷題（正確的后面標(biāo)注（正確的后面標(biāo)注“對(duì)對(duì)”，錯(cuò)誤標(biāo)注錯(cuò)誤標(biāo)注“錯(cuò)錯(cuò)”每題每題1.5分，共分，共24分）分） v四、問答題四、問答題（前三每題（前三每題6分，后一題分，后一題9分，分，共共27分）分）v五、分析應(yīng)用題五、分析應(yīng)用題（第一題（第一題5分，第二題分，第二題8分，第三題分，第

2、三題20分，共分，共33分）分） 3項(xiàng)目二項(xiàng)目二 房地產(chǎn)稅費(fèi)業(yè)務(wù)處理房地產(chǎn)稅費(fèi)業(yè)務(wù)處理 項(xiàng)目三項(xiàng)目三 住房抵押貸款業(yè)務(wù)處理住房抵押貸款業(yè)務(wù)處理項(xiàng)目四項(xiàng)目四 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)實(shí)戰(zhàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)實(shí)戰(zhàn) 復(fù)習(xí)復(fù)習(xí) 緒緒 論論項(xiàng)目一項(xiàng)目一 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從業(yè)準(zhǔn)備房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從業(yè)準(zhǔn)備 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)4 模塊一模塊一 基本概念、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從業(yè)準(zhǔn)備基本概念、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從業(yè)準(zhǔn)備一、一、理解理解經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵經(jīng)紀(jì)作為一種社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，即經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一種中介服務(wù)行為中介服務(wù)行為，具體是指為促成各種市場(chǎng)交易而從事的居間、代理及行紀(jì)等的有償服務(wù)活動(dòng)有償服務(wù)活動(dòng)。經(jīng)紀(jì)的類型：居間、代理及行紀(jì)

3、。居間、代理及行紀(jì)。5了解一些知名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：我愛我家、豪世華邦、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)、漢嘉咨詢等6二、思考題（重點(diǎn)）（重點(diǎn)）1）、房地產(chǎn)行紀(jì)和房地產(chǎn)代理的區(qū)別？2）、房地產(chǎn)行紀(jì)與房地居間的區(qū)別？7房地產(chǎn)行紀(jì)與房地代理的區(qū)別房地產(chǎn)行紀(jì)與房地代理的區(qū)別v兩者區(qū)別：（主要是從責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)等角度分析）1、行紀(jì)行為，交易時(shí)以以自己的名義自己的名義與第三方交易，交易中的法律責(zé)任、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)由行紀(jì)由行紀(jì)人自己人自己承擔(dān)，委托人并無直接權(quán)利義務(wù)關(guān)系。無直接權(quán)利義務(wù)關(guān)系。2、代理行為，交易時(shí)以委托人以委托人名義名義與第三方交易，交易中的法律責(zé)任、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)由委托委托人（被代理人）人（被代理人）承擔(dān)

4、。8房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)行紀(jì)的區(qū)別房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)行紀(jì)的區(qū)別v居間活動(dòng)中，經(jīng)紀(jì)人只是促成促成他人之間的房地產(chǎn)交易，并不直接進(jìn)行交易，純粹是種提供信息，牽線搭橋牽線搭橋的作用，基本不承擔(dān)交易基本不承擔(dān)交易的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。v行紀(jì)行為中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以自己的名義以自己的名義與第三方交易，并承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。并承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。910房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)作為一種專業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)自身特性的影響，具有自己獨(dú)特的功能定位包括（ ）多選題A、B、C、D、E11四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要具備哪些知識(shí)？四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要具備哪些知識(shí)？（理解）（理解）v1、相關(guān)專業(yè)知識(shí)、相關(guān)專業(yè)知識(shí)（建筑識(shí)圖、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

5、實(shí)務(wù)、（建筑識(shí)圖、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)調(diào)研、房地產(chǎn)營(yíng)銷實(shí)務(wù)、房屋建筑學(xué)等等）房地產(chǎn)調(diào)研、房地產(chǎn)營(yíng)銷實(shí)務(wù)、房屋建筑學(xué)等等）12v2、掌握市場(chǎng)信息動(dòng)態(tài)、掌握市場(chǎng)信息動(dòng)態(tài)（1）降準(zhǔn)降息，貨幣量化寬松政策；）降準(zhǔn)降息，貨幣量化寬松政策；（2） 降首付比率；降首付比率；（3） 交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)減少；交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)減少； （4） 公積金異地貸款等公積金異地貸款等 討論：市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生什么現(xiàn)象？討論：市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生什么現(xiàn)象？ 13v3、法律知識(shí)、法律知識(shí)v房地產(chǎn)的三部法律房地產(chǎn)的三部法律城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法土地管理法、城市規(guī)劃法城市規(guī)劃法。另外，合同法等。另外，合同法等v4、金融知識(shí)、金融知識(shí)v

6、銀行貸款首付款、利息、期限、還款方法以及住房公積金等問題14五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要具備哪些能力？五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要具備哪些能力？（理解）（理解）v1、人際溝通能力、人際溝通能力v2、推銷談判技巧、推銷談判技巧v3、市場(chǎng)分析能力、市場(chǎng)分析能力v4、自我學(xué)習(xí)能力、自我學(xué)習(xí)能力15六、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要具備哪些素質(zhì)？六、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要具備哪些素質(zhì)？（理解）（理解）v1、良好的職業(yè)形象、良好的職業(yè)形象v2、公關(guān)意識(shí)強(qiáng)、公關(guān)意識(shí)強(qiáng)v3、心里承受能力強(qiáng)、心里承受能力強(qiáng)v4、自信心（、自信心（“拒絕再努力，再拒絕再努力拒絕再努力，再拒絕再努力”）v5、良好職業(yè)習(xí)慣、良好職業(yè)習(xí)慣16七、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要具備怎

7、樣的職業(yè)道德七、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要具備怎樣的職業(yè)道德（理（理解）解）1、誠(chéng)實(shí)守信、誠(chéng)實(shí)守信 見案例2、有事業(yè)心、有事業(yè)心3、有責(zé)任感、有責(zé)任感 認(rèn)真履行合同，善始善終，保守秘密等4、競(jìng)爭(zhēng)協(xié)作、競(jìng)爭(zhēng)協(xié)作17八、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及協(xié)理的權(quán)利和義務(wù)八、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及協(xié)理的權(quán)利和義務(wù)（理解）（理解）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人享有的權(quán)利房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人享有的權(quán)利（1）依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。）依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。（2）加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，任職于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的關(guān)鍵崗位。（3）依法開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)的權(quán)利。（4）指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。）指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。v如果這樣問對(duì)不對(duì)？如果

8、這樣問對(duì)不對(duì)？v放手讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理獨(dú)立完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，放手讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理獨(dú)立完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，但可以從中得到提成但可以從中得到提成 。18v（5）經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要文件。文件。v（6）要求委托人提供與交易有關(guān)的資料。v（7）有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令。v（8）執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理傭金。并獲得合理傭金。v（9）請(qǐng)求支付成本費(fèi)用的權(quán)利。v（10）雙方約定的其他權(quán)利。19房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理應(yīng)履行的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理應(yīng)履行的義務(wù)義務(wù)（理解）（理解）（1）遵守法律法規(guī)和行業(yè)管理規(guī)定。）遵守法律法規(guī)和行業(yè)管

9、理規(guī)定。（2）遵守職業(yè)道德。）遵守職業(yè)道德。（3）不得同時(shí)受聘于兩個(gè)或兩個(gè)以上房地）不得同時(shí)受聘于兩個(gè)或兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)。產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)。（4）盡忠職守，公平中介。）盡忠職守，公平中介。20（5）向委托人披露相關(guān)信息，充分保障委托）向委托人披露相關(guān)信息，充分保障委托人的權(quán)益，完成委托業(yè)務(wù)。人的權(quán)益，完成委托業(yè)務(wù)。（6）為委托人保守商業(yè)秘密。）為委托人保守商業(yè)秘密。（7）接受國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和當(dāng)?shù)氐兀┙邮車?guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和當(dāng)?shù)氐胤秸康禺a(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督檢查方政府房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督檢查。（8）接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平）接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)

10、務(wù)水平如果這樣問對(duì)不對(duì)？如果這樣問對(duì)不對(duì)？向第三方披露你所知道的有關(guān)委托人的所有信向第三方披露你所知道的有關(guān)委托人的所有信息息21 九、九、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件（理解、多選）1）、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)2）、有固定的服務(wù)場(chǎng)所3）、有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)4）、有足夠數(shù)量的專業(yè)人員有足夠數(shù)量的專業(yè)人員5）、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件222、設(shè)立經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)專職人員的要求 要求成立形式持有經(jīng)紀(jì)人資格證書人數(shù)持有經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格證書人數(shù)公司形式3名以上3名以上合伙企業(yè)2名以上2名以上個(gè)人獨(dú)資企業(yè)1名以上1名以上23v取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格是發(fā)起設(shè)立房地取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

11、執(zhí)業(yè)資格是發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件。是不是？產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件。是不是？243、直營(yíng)連鎖的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有哪些優(yōu)點(diǎn)、直營(yíng)連鎖的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有哪些優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)？缺點(diǎn)？（重點(diǎn)）（重點(diǎn)）優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：1）、由于所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的統(tǒng)一，）、由于所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的統(tǒng)一，可控程可控程度高，有利于制度的貫徹執(zhí)行；度高，有利于制度的貫徹執(zhí)行；2）、信息搜集范圍擴(kuò)大，）、信息搜集范圍擴(kuò)大，信息利用率高，信息利用率高，成交比例提高成交比例提高;3）、）、統(tǒng)一培訓(xùn)和管理，競(jìng)爭(zhēng)能力相應(yīng)提高。統(tǒng)一培訓(xùn)和管理，競(jìng)爭(zhēng)能力相應(yīng)提高。25哪些缺點(diǎn)？哪些缺點(diǎn)？1）、資金壓力大，容易出現(xiàn)總店資金周轉(zhuǎn)不靈）、資金壓力大，容易出現(xiàn)總

12、店資金周轉(zhuǎn)不靈2）、各直營(yíng)連鎖店的自主權(quán)力較少，積極性不）、各直營(yíng)連鎖店的自主權(quán)力較少，積極性不高，也不利于長(zhǎng)期發(fā)展。高，也不利于長(zhǎng)期發(fā)展。264 4、特許加盟（特許經(jīng)營(yíng)）、特許加盟（特許經(jīng)營(yíng)）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有哪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有哪些優(yōu)缺點(diǎn)？些優(yōu)缺點(diǎn)？?jī)?yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：1）、對(duì)特許人而言，可以不受資金的）、對(duì)特許人而言，可以不受資金的限制迅速擴(kuò)張，品牌影響可以迅速擴(kuò)大；限制迅速擴(kuò)張，品牌影響可以迅速擴(kuò)大；2）、對(duì)加盟者而言，大大降低加盟者的投資）、對(duì)加盟者而言，大大降低加盟者的投資創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，自主權(quán)較多，能夠發(fā)揮加盟商的創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，自主權(quán)較多，能夠發(fā)揮加盟商的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)新性。積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)新性

13、。27有哪些缺點(diǎn)？有哪些缺點(diǎn)？v如果特許人管理水平的提升跟不上連鎖企業(yè)如果特許人管理水平的提升跟不上連鎖企業(yè)的發(fā)展速度時(shí)，容易造成整個(gè)體系的脫節(jié)和的發(fā)展速度時(shí)，容易造成整個(gè)體系的脫節(jié)和分散。也就是說會(huì)出現(xiàn)特許人對(duì)加盟者的管分散。也就是說會(huì)出現(xiàn)特許人對(duì)加盟者的管理失控。理失控。 28v調(diào)查并回答：下列公司采取的是何種經(jīng)營(yíng)模式？v我愛我家v21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)v裕興不動(dòng)產(chǎn)v豪世華邦v鏈家地產(chǎn)29v模塊二模塊二 房地產(chǎn)稅費(fèi)處理房地產(chǎn)稅費(fèi)處理30v二、房地產(chǎn)稅收的構(gòu)成要素（了解）二、房地產(chǎn)稅收的構(gòu)成要素（了解）主要包括：納稅人，負(fù)稅人，課稅對(duì)象和征主要包括：納稅人，負(fù)稅人，課稅對(duì)象和征稅范圍，課稅基礎(chǔ)，稅率

14、，附加、加成、稅范圍，課稅基礎(chǔ)，稅率，附加、加成、減免等。減免等。31三、三、契稅（理解）v是以土地或房屋所有權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。（判斷題）32v國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓v區(qū)別在于，“出讓出讓”是是土地所有者第第一次轉(zhuǎn)讓一次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，“轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓”是用地單位再度轉(zhuǎn)讓再度轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。 33v1、離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人要不要征收契稅？ 不要v2、對(duì)于精裝修房的裝修部分，需要交納契稅嗎？要v3、對(duì)于個(gè)人無償贈(zèng)與住房的受贈(zèng)人，契稅如何征收？要v4、房產(chǎn)公司獎(jiǎng)勵(lì)奧運(yùn)冠軍房屋，契稅要不要征收？要 34課題討論題：離

15、婚判決給予一方的房子，在辦理過戶時(shí)，是否要交契稅？v離婚房產(chǎn)過戶是否收取契稅分情況處理：夫妻離婚，對(duì)共有房產(chǎn)重新分割或歸屬一方的，不征收契稅。 v原屬于夫妻一方所有的房產(chǎn)，離婚時(shí)權(quán)屬發(fā)生變化的，應(yīng)按贈(zèng)與行為征收契稅。所以在離婚房產(chǎn)過戶是否要交契稅的問題上，還需要具體情況具體分析。35國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)36v課題練習(xí)題：v甲乙兩方因工作需要互換房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，兩宗房產(chǎn)分別位于杭州市西湖區(qū)和下城區(qū)，經(jīng)評(píng)估部門評(píng)定，甲的房產(chǎn)價(jià)值為2000000元,乙的房產(chǎn)價(jià)值為2600000元，甲支付給乙600000元價(jià)差，該宗交易的契稅應(yīng)該由誰繳納？所交稅額為多少？ （雙方的房子都是90平米以上

16、住宅，是首套房，按照1.5%契稅稅率計(jì)算）v問題：目前杭州購(gòu)房契稅稅率是多少問題：目前杭州購(gòu)房契稅稅率是多少 ？v 從性質(zhì)來分：有住宅和非住宅之分。非住宅性非住宅性質(zhì)的，無論面積大小無論第幾套契稅稅率都為質(zhì)的，無論面積大小無論第幾套契稅稅率都為3%。2016年2月19日，財(cái)政部、國(guó)稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)文，調(diào)低個(gè)人購(gòu)買住房的契稅稅率，如下：v首套房，面積為90以下，減按1%的稅率征收契稅；面積為90以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。v購(gòu)買二套房，面積為90以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90以上的，減按2%的稅率征收契稅。v購(gòu)買三套房，不管面積大小，一律都按3%的稅率征收契稅。契稅征收契

17、稅征收第一套第一套第二套第二套三套以上三套以上90平米以下1%1%3%90平米以上1.5%2%3%40 四、印花稅（理解）四、印花稅（理解）在房地產(chǎn)交易中，印花稅的在房地產(chǎn)交易中，印花稅的納稅人為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)納稅人為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的立據(jù)人，以及權(quán)利、許可證照的移書據(jù)的立據(jù)人，以及權(quán)利、許可證照的領(lǐng)受人。領(lǐng)受人。41課堂思考題：課堂思考題：v在二手房交易中，印花稅如何征收？納稅方是誰？需要交納的印花稅稅率為多少？v這個(gè)分住宅和非住宅情況，住宅的話書立合同時(shí)候印花稅暫免，非住宅情況下書立合同時(shí)候買賣雙方都是納稅方，交納的稅率為0.05%。v領(lǐng)受證件（房產(chǎn)權(quán)證、土地使用證）每件領(lǐng)受證件（房產(chǎn)權(quán)證、土地使用證

18、）每件5元貼花元貼花42五、營(yíng)業(yè)稅（理解）五、營(yíng)業(yè)稅（理解）v營(yíng)業(yè)稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。課堂問題：個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，課堂問題：個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，要不要征收營(yíng)業(yè)稅？要不要征收營(yíng)業(yè)稅？ 4344七、個(gè)人所得稅1、兩種征收方式（理解）1）、據(jù)實(shí)征收）、據(jù)實(shí)征收v應(yīng)納稅額=（轉(zhuǎn)讓住房取得的收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金-合理費(fèi)用）20。2）、核定征收）、核定征收v應(yīng)納稅額=住房轉(zhuǎn)讓收入適用稅率（13）。45課堂問題：李先生以150

19、萬元出售自有住房，后一年內(nèi)新買一套價(jià)值200萬元的住房，可以退稅多少？v原本繳納的個(gè)人所得稅150萬X1%=1.5萬，后由于一年內(nèi)重新購(gòu)房，購(gòu)房?jī)r(jià)值大于原先住房，可以享受全額退個(gè)人所得稅。462、個(gè)人所得稅的減免（理解）u 對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。所得稅。u 繼承和接受贈(zèng)與的房子以后要轉(zhuǎn)賣，在繼承和接受贈(zèng)與的房子以后要轉(zhuǎn)賣，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須繳納個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。47v八、買賣代理服務(wù)收費(fèi)

20、（中介費(fèi)）八、買賣代理服務(wù)收費(fèi)（中介費(fèi)）481、杭州現(xiàn)行房地產(chǎn)買賣代理服務(wù)收費(fèi)分檔累進(jìn)費(fèi)率、杭州現(xiàn)行房地產(chǎn)買賣代理服務(wù)收費(fèi)分檔累進(jìn)費(fèi)率表表 房地產(chǎn)成交價(jià)格（萬元）房地產(chǎn)成交價(jià)格（萬元）累進(jìn)基準(zhǔn)費(fèi)率累進(jìn)基準(zhǔn)費(fèi)率 % %浮動(dòng)浮動(dòng)幅度幅度5050萬元含及以下萬元含及以下 1%-1.25%1%-1.25%上浮上浮25%25%，下浮下浮不限不限5050萬元以上至萬元以上至100100萬元含萬元含 0.7%-0.875%0.7%-0.875%100100萬元以上至萬元以上至200200萬元含萬元含 0.4%-0.5%0.4%-0.5%200200萬元以上萬元以上 0.25%-0.3125%0.25%-0.

21、3125%492、計(jì)算題：交易、計(jì)算題：交易220萬的房子，中介服務(wù)費(fèi)用萬的房子，中介服務(wù)費(fèi)用是多少？注意是按照分檔累進(jìn)收費(fèi)。現(xiàn)在按照是多少？注意是按照分檔累進(jìn)收費(fèi)。現(xiàn)在按照基準(zhǔn)費(fèi)率計(jì)算，自己口算或筆算即可基準(zhǔn)費(fèi)率計(jì)算，自己口算或筆算即可u50萬X1%=5000元u50萬X0.7%=3500元u100萬X0.4%=4000元u20萬x0.25%=500元v對(duì)一方的收費(fèi)小計(jì)5000+3500+4000+500=13000元v總計(jì)：13000*2=26000元 注意中介費(fèi)向雙方收取的50v九、房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)九、房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)511、房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)一般按資產(chǎn)有效評(píng)估金額的大小、房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)一般按資

22、產(chǎn)有效評(píng)估金額的大小劃分收費(fèi)檔次，按檔累進(jìn)計(jì)費(fèi)。下表為杭州市房地產(chǎn)劃分收費(fèi)檔次，按檔累進(jìn)計(jì)費(fèi)。下表為杭州市房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)的總額（萬元）標(biāo)的總額（萬元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率累進(jìn)計(jì)費(fèi)率 % %100100以下（含以下（含100100）0.420.42100100以上至以上至500500（含（含500500）0.30.3500500以上至以上至20002000（含（含20002000）0.120.1220002000以上至以上至50005000（含（含50005000）0.060.0650005000以上以上0.0120.012522、計(jì)算題：交易價(jià)值1000萬的房子，評(píng)估費(fèi)用是多少？按

23、照分檔累進(jìn)計(jì)算方法。注意：評(píng)估費(fèi)不需向雙方征收53模塊三 個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)處理個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)處理54v一、個(gè)人住房抵押貸款的特點(diǎn)（理解）一、個(gè)人住房抵押貸款的特點(diǎn)（理解）1 用購(gòu)買的房地產(chǎn)作為抵押用購(gòu)買的房地產(chǎn)作為抵押2簽訂借款合同時(shí)，也要簽訂抵押擔(dān)保合同及委托扣款協(xié)簽訂借款合同時(shí)，也要簽訂抵押擔(dān)保合同及委托扣款協(xié)議議3借貸雙方具有雙層關(guān)系，即債權(quán)債務(wù)關(guān)系和受押出押關(guān)借貸雙方具有雙層關(guān)系，即債權(quán)債務(wù)關(guān)系和受押出押關(guān)系。系。4違約違約情況下，銀行可以拍賣拍賣房地產(chǎn)。55二、個(gè)人住宅抵押貸款的幾個(gè)關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)（理二、個(gè)人住宅抵押貸款的幾個(gè)關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)（理解）解）首付款、頭款首付款、頭款首付款比率

24、、貸款額、貸款成數(shù)、償還比率、貸款首付款比率、貸款額、貸款成數(shù)、償還比率、貸款余額余額56課堂練習(xí)： 2010年6月23日，某甲向當(dāng)?shù)毓ど蹄y行申請(qǐng)貸款，工商銀行要求其提供擔(dān)保，某甲即同意以其所有的一套住房作為抵押物。雙方簽訂了借款合同及抵押擔(dān)保合同。由于銀行工作人員的疏忽，雙方并未到有關(guān)登記部門辦理登記手續(xù)。 問題1）房屋抵押權(quán)是否已生效?為什么? 2）如果房屋抵押權(quán)尚未生效，工商銀行應(yīng)采取什么補(bǔ)救措施? 571）房屋抵押權(quán)沒有生效。為什么房屋抵押權(quán)沒有生效。為什么? 抵押貸款中，抵押擔(dān)保合同簽訂成立不等于就生效了，一定要拿抵押物到相關(guān)部門做抵押登記手續(xù)后才生效。2）雖然抵押權(quán)并未產(chǎn)生，但工商

25、銀行與某甲）雖然抵押權(quán)并未產(chǎn)生，但工商銀行與某甲之間的抵押合同是成立的，工商銀行可以基之間的抵押合同是成立的，工商銀行可以基于合同要求某甲補(bǔ)辦抵押登記手續(xù)。于合同要求某甲補(bǔ)辦抵押登記手續(xù)。 .工商銀行可要求某甲補(bǔ)辦抵押登記。工商銀行可要求某甲補(bǔ)辦抵押登記。 58v課堂練習(xí)： v小陳為向建設(shè)銀行申請(qǐng)個(gè)人消費(fèi)貸款，用其一輛夏利轎車作抵押，該車價(jià)值15萬元。借款合同簽訂當(dāng)日，雙方就該車辦理了抵押登記手續(xù)。后小陳在駕車外出途中，被一輛貨車由后面追尾，造成夏利車嚴(yán)重?fù)p壞，價(jià)值減至9萬元。經(jīng)查，造成該起交通事故的全部責(zé)任在貨車司機(jī)。此外，貨車司機(jī)已準(zhǔn)備賠償小陳經(jīng)濟(jì)損失5萬元。 v1）如果建設(shè)銀行要求小陳另

26、外提供擔(dān)保，以確保其到期還本付息，這種要求是否合理? v2）對(duì)于賠償費(fèi)5萬元，建設(shè)銀行能否用其作為擔(dān)保?59v1）這種要求并不合理。）這種要求并不合理。擔(dān)保法擔(dān)保法第第51條規(guī)定：條規(guī)定：“抵押人對(duì)抵押抵押人對(duì)抵押物價(jià)值減少無過錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能在抵物價(jià)值減少無過錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。抵押物價(jià)值未減少的部分，仍作為擔(dān)保。抵押物價(jià)值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。債權(quán)的擔(dān)保?！北景钢?，既然造成抵押物本案中，既然造成抵押物損失的全部責(zé)任在貨車司機(jī)，小陳并無可損失的全部責(zé)任在貨車司機(jī)，小陳并無可歸責(zé)的過錯(cuò)，因此，銀行無權(quán)要

27、求小陳提歸責(zé)的過錯(cuò)，因此，銀行無權(quán)要求小陳提供新的擔(dān)保。供新的擔(dān)保。 v2）銀行可用該賠償金作為擔(dān)保。銀行可）銀行可用該賠償金作為擔(dān)保。銀行可就汽車價(jià)值減少部分的賠償金行使擔(dān)保權(quán)。就汽車價(jià)值減少部分的賠償金行使擔(dān)保權(quán)。 60 課堂練課堂練 習(xí)習(xí)題目1：在個(gè)人住房抵押貸款中，償還比率通常是指( )A.借款人已償還貸款占未償還貸款的比率B.借款人已償還貸款占全部貸款的比率C.借款人月償還額占其家庭月收入的比率D.借款人年償還額占其家庭年收入的比率答案：(C )61題目題目2 2：以下關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款的說法中，正確的：以下關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款的說法中，正確的有有( )( )。A.A.償還比率通常

28、為借款人的月償還額占借款人家庭償還比率通常為借款人的月償還額占借款人家庭年收入的比率年收入的比率B.B.貸款余額是指按揭的貸款，在經(jīng)過一段時(shí)期的償貸款余額是指按揭的貸款，在經(jīng)過一段時(shí)期的償還之后，尚末償還的貸款本息數(shù)額還之后，尚末償還的貸款本息數(shù)額C.C.貸款成數(shù)是指貸款金額占抵押房地產(chǎn)價(jià)值的比率貸款成數(shù)是指貸款金額占抵押房地產(chǎn)價(jià)值的比率D.D.在個(gè)人住房抵押貸款中，住房的壽命越短，貸款在個(gè)人住房抵押貸款中，住房的壽命越短，貸款期限會(huì)越短期限會(huì)越短答案：答案：(CD )(CD )62v三、個(gè)人住宅抵押貸款的償還方式三、個(gè)人住宅抵押貸款的償還方式等額本金還款法等額本金還款法（重點(diǎn)）（重點(diǎn)）指的是

29、每月等額償還本金，貸款利息逐月指的是每月等額償還本金，貸款利息逐月遞減遞減63 等額本息還款法（理解）等額本息還款法（理解）每月本金和利息加總還款額相等每月本金和利息加總還款額相等 課堂練習(xí)：哪種還款方式適合還款初期還款能力較強(qiáng)的借款人 ？等額本金還款法等額本金還款法還是還是等額本息的還款方式？64v課堂練習(xí)：課堂練習(xí)：v例如：購(gòu)買例如：購(gòu)買200萬的房子，首付萬的房子，首付40萬，萬，剩余剩余160萬由銀行辦理商業(yè)按揭貸款，萬由銀行辦理商業(yè)按揭貸款，貸款期限貸款期限30年，年，30年后兩種方法在利息年后兩種方法在利息的支付上相差多少？用等額本金還款法的支付上相差多少？用等額本金還款法和等額本

30、息還款法計(jì)算。和等額本息還款法計(jì)算。 貸款期限貸款期限商業(yè)貸款利率商業(yè)貸款利率公積金貸款利率公積金貸款利率5年以上4.903.253-5年（含）4.752.751-3年（含）4.752.751年4.352.756個(gè)月4.352.75央行2015年最新公布的貸款基準(zhǔn)利率等額本金還款法：等額本金還款法： 總期數(shù)：總期數(shù)：30年年*12月月/年年=360月月每月應(yīng)還的本金：每月應(yīng)還的本金：160W/360=4444.44元元第一個(gè)月償還的利息：第一個(gè)月償還的利息：160W* （4.9%/ 12）=6533.33元元下個(gè)月比上個(gè)月少還利息多少錢？下個(gè)月比上個(gè)月少還利息多少錢？年利息年利息4.9%，每月

31、利息，每月利息=4.9%/12=0.408%v4444.44* 0.408%=18.14元元 下個(gè)月比上個(gè)月少還下個(gè)月比上個(gè)月少還18.14元元分分 類類等額本金等額本金還款法還款法首期還款首期還款額額10977.77末期還款末期還款額額4462.59支付利息支付利息總額總額1179266.67還款總額還款總額2779266.67等額本息等額本息還款法還款法8491.638491.631456985.913056985.91兩種按揭方式對(duì)比表兩種按揭方式對(duì)比表期次期次（月）（月）償還本金償還本金償還利息償還利息剩余本金剩余本金11958.296533.331598041.7121966.296

32、525.341596075.423.3601974.328457.096517.3134.531594101.10.00 等額本息還款法等額本息還款法69四、個(gè)人住宅抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析四、個(gè)人住宅抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析無力繼續(xù)償還貸款本金利息的風(fēng)險(xiǎn)無力繼續(xù)償還貸款本金利息的風(fēng)險(xiǎn)房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)（理解）房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)（理解） 例如：例如： 自然災(zāi)害自然災(zāi)害 政治動(dòng)政治動(dòng)蕩蕩 經(jīng)濟(jì)危機(jī)等等經(jīng)濟(jì)危機(jī)等等利率變化風(fēng)險(xiǎn)利率變化風(fēng)險(xiǎn)提前還款風(fēng)險(xiǎn)提前還款風(fēng)險(xiǎn)房屋拍賣處理的風(fēng)險(xiǎn)房屋拍賣處理的風(fēng)險(xiǎn)70五、五、住房公積金的含義及特點(diǎn)住房公積金的含義及特點(diǎn)u累積性累積性u(píng)專用性專用性u(píng)福利性福利性u(píng)返還性：返還性： 職工離退

33、休、出境定居、與單位終止勞動(dòng)關(guān)系等，繳存的住房公積金將職工離退休、出境定居、與單位終止勞動(dòng)關(guān)系等，繳存的住房公積金將返還職工個(gè)人。返還職工個(gè)人。71六、住房公積金貸款的條件（理解）六、住房公積金貸款的條件（理解）u申請(qǐng)貸款前已連續(xù)在杭州省直單位住房公積申請(qǐng)貸款前已連續(xù)在杭州省直單位住房公積金中心繳存住房公積金金中心繳存住房公積金6 6個(gè)月（含）以上且申個(gè)月（含）以上且申請(qǐng)貸款時(shí)仍正常繳存請(qǐng)貸款時(shí)仍正常繳存； u在杭州行政區(qū)范圍內(nèi)（含蕭山、余杭）在杭州行政區(qū)范圍內(nèi)（含蕭山、余杭）購(gòu)買購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房和普通住房為主要貸款對(duì)象，限經(jīng)濟(jì)適用房和普通住房為主要貸款對(duì)象，限制排屋類住房、禁止別墅和非住宅用房申請(qǐng)制排屋類住房、禁止別墅和非住宅用