房地產(chǎn)行業(yè)營改增準(zhǔn)備工作

1、 營改增準(zhǔn)備期至首次申報期工作方案營改增準(zhǔn)備期至首次申報期工作方案 1、盡量在430前取得施工證，保留選擇權(quán) 2、按公司-宗地號-立項-規(guī)劃-施工證-預(yù)售證梳理基本信息 3、根據(jù)合同與施工證的關(guān)系，對于新舊項目共用合同進(jìn)行梳理。 4、按新舊項目核算成本與收入、進(jìn)項稅與銷項稅 1、土地出讓金的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)選擇按占地、建筑面積、可售面積選擇最優(yōu)分?jǐn)偡椒?，在政策不明的情況下存在極大的空間。 2、前期、建安分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的選擇按建筑面積、可售面積選擇最優(yōu)分?jǐn)偡椒?。?016年發(fā)生的共用前期費換取增值稅專票 3、水電費的處理模式對進(jìn)項的影響水的轉(zhuǎn)售存在銷項0.13與進(jìn)項0.06差價，需要加價處理 3、無法準(zhǔn)確識別

2、新老項目的成本劃分 如紅線外成本 、無施工證項目成本盡量按新項目取得進(jìn)項 4、修改土地取得方式消除直接沖抵土地款行為、增加土地出讓金開據(jù)金額 5、老項目進(jìn)項轉(zhuǎn)出按進(jìn)項轉(zhuǎn)出最少的原則轉(zhuǎn)出老項目進(jìn)項 1、梳理甲供材供應(yīng)商，修改采購合同修改采購合同涉稅條款、梳理掛靠供應(yīng)商 2、梳理出高進(jìn)項稅率甲供材對于0.13與0.17進(jìn)項稅率的材料與設(shè)備可以選擇甲供 1、舊項目按5%簡易征收 2、新項目先按3%預(yù)征，再按（銷售額-土地）*0.11-進(jìn)項 按月申報增值稅 3、3%預(yù)征高于實際應(yīng)交稅金可退。 4、銷售退回與銷售折讓銷售折讓金額必須開具在一張發(fā)票上，不得開具在備注欄，要開在金額欄 5、買房送贈品的處理將

3、贈品的金額作為折扣金額開具在發(fā)票上 1、制定管理費用、銷售費用的進(jìn)項轉(zhuǎn)出表對于免稅、簡單征收、集體福利、個人消費、居民日常服務(wù)、旅客運輸、娛樂、餐飲進(jìn)行進(jìn)項轉(zhuǎn)出，建議直接取得普票。非常損失按實際成本進(jìn)項轉(zhuǎn)出。 2、制定管理費用、銷售費用的視同銷售表存貨轉(zhuǎn)移出公司應(yīng)視同銷售，原則上按平價視同銷售 3、包裝視同銷售為捆綁銷售 1、原則上不動產(chǎn)與動產(chǎn)按不同稅率開票與銷售在同一張發(fā)票上開具 2、合同按總額列示，合同附件分拆不動產(chǎn)與動產(chǎn)的金額與明細(xì) 1、原則上車位單獨銷售，有獨立價格 2、附贈車位有利于土增銷售合同列明附贈，將車位金額作為折扣金額在發(fā)票上開具。 3、幼兒園等公配移送根據(jù)營業(yè)稅的規(guī)定不視同

4、銷售，理由是因為幼兒園等公配的價格已經(jīng)含在可售面積的價格中。公配屬于可售面積的附屬設(shè)施。 1、梳理不同的融資方式，貸款、委貸、信托、保理、融資租賃、統(tǒng)借統(tǒng)還430之前仍然可以進(jìn)行融資性售后回租進(jìn)行融資，按動產(chǎn)租賃計稅，取得0.17進(jìn)項稅。房地產(chǎn)公司無法享受此優(yōu)惠。 2、借信托通道 由于貨款業(yè)務(wù)無法進(jìn)項抵扣，同時貸款利息將全部開具發(fā)票。若信托業(yè)仍然利用其特殊地位以收據(jù)進(jìn)行企業(yè)所得稅前扣除，那么借信托通道進(jìn)行資金拆借將成主要模式。 1、分新舊項目清理租賃業(yè)務(wù)430前按5%簡易征收，430后，按3%預(yù)征。 2、轉(zhuǎn)租行為轉(zhuǎn)租行為仍然按新舊項目處理，租入舊項目按舊項目租出，租入新項目按新項目租出 3、免

5、租期 免租期存在被認(rèn)定視同銷售風(fēng)險，建議分拆少部分收入規(guī)避增值稅與房產(chǎn)稅 4、租金的減免1、對過去租金的減免，需開具紅字發(fā)票，沖當(dāng)月銷項，會計上沖以前年度收入。2、可以改為減免未來租金，減少紅字發(fā)票開具，但是減少當(dāng)期會計收入 5、租賃人與付款人不一致 購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)支付貨款、勞務(wù)費用的對象。納稅人購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運輸費用，所支付款項的單位，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能夠申報抵扣進(jìn)項稅額，否則不予抵扣。國稅發(fā)國稅發(fā)1995192號號 1、固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)采用先抵扣后轉(zhuǎn)出的原則，統(tǒng)一進(jìn)行進(jìn)項抵扣，然后根據(jù)用途進(jìn)行進(jìn)項轉(zhuǎn)出。 2、自建自用的固定資產(chǎn)進(jìn)項處理自建自用的不動產(chǎn)如果需要辦理產(chǎn)證，需要自己開票給自己自建自用的不動產(chǎn)，如果不是專用于非增值稅用途的，不需要進(jìn)項轉(zhuǎn)出 1、建立發(fā)票抵扣流程 2、建立發(fā)票銷售傳遞流程 3、規(guī)避善意取得專