房地產(chǎn)企業(yè)納稅評(píng)估

1、房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估王建軍王建軍第一部分第一部分 納稅評(píng)估一般納稅評(píng)估一般 房地產(chǎn)企業(yè)納稅評(píng)估是指稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人和扣房地產(chǎn)企業(yè)納稅評(píng)估是指稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人和扣繳義務(wù)人（以下簡稱納稅人）納稅申報(bào)情況的合繳義務(wù)人（以下簡稱納稅人）納稅申報(bào)情況的合法性、合理性、真實(shí)性進(jìn)行分析和判斷，并據(jù)此法性、合理性、真實(shí)性進(jìn)行分析和判斷，并據(jù)此采取進(jìn)一步管理與服務(wù)措施的行政管理行為。采取進(jìn)一步管理與服務(wù)措施的行政管理行為。融管理與服務(wù)于一體的綜合管理手段融管理與服務(wù)于一體的綜合管理手段介于征收與稽查之間的新的稅收管理手段介于征收與稽查之間的新的稅收管理手段實(shí)現(xiàn)以評(píng)促查（管）的有效手段實(shí)現(xiàn)以評(píng)促查（管

2、）的有效手段分析稅源基礎(chǔ)和稅源變化趨勢的重要手段分析稅源基礎(chǔ)和稅源變化趨勢的重要手段納稅評(píng)估流程納稅評(píng)估流程 評(píng)估信息采集納稅申報(bào)資料財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的其他資料）第三方資料評(píng)估對(duì)象確定 一般通過計(jì)算機(jī)自動(dòng)篩選和人工分析篩選相結(jié)合的辦法日常評(píng)估對(duì)象的選擇一般采取評(píng)估軟件自動(dòng)篩選和管理員手工提請，基本依據(jù)為計(jì)算機(jī)顯示的預(yù)警值專項(xiàng)納稅評(píng)估一般采用人工篩選的辦法。納稅評(píng)估分析 采用指標(biāo)分析、比較分析和綜合分析等方法，對(duì)采用指標(biāo)分析、比較分析和綜合分析等方法，對(duì)納稅人履行納稅義務(wù)情況進(jìn)行相關(guān)性、結(jié)構(gòu)性和納稅人履行納稅義務(wù)情況進(jìn)行相關(guān)性、結(jié)構(gòu)性和趨勢性分析，從而判斷涉稅疑點(diǎn)的過程，依據(jù)的趨勢性分

3、析，從而判斷涉稅疑點(diǎn)的過程，依據(jù)的信息主要有：信息主要有：納稅人在納稅申報(bào)和生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中形成的各項(xiàng)納稅人在納稅申報(bào)和生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中形成的各項(xiàng)納稅申報(bào)表、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表和各項(xiàng)納稅有關(guān)資料納稅申報(bào)表、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表和各項(xiàng)納稅有關(guān)資料相關(guān)行業(yè)管理部門的有關(guān)資料、本地區(qū)主要經(jīng)濟(jì)相關(guān)行業(yè)管理部門的有關(guān)資料、本地區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、產(chǎn)業(yè)和行業(yè)指標(biāo)指標(biāo)、產(chǎn)業(yè)和行業(yè)指標(biāo)上級(jí)部門發(fā)布的宏觀稅收分析資料、行業(yè)稅負(fù)監(jiān)上級(jí)部門發(fā)布的宏觀稅收分析資料、行業(yè)稅負(fù)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)、各類評(píng)估指標(biāo)預(yù)警值控?cái)?shù)據(jù)、各類評(píng)估指標(biāo)預(yù)警值要求納稅人提供的相關(guān)涉稅信息要求納稅人提供的相關(guān)涉稅信息其他資料其他資料疑點(diǎn)問題核實(shí) 評(píng)估人員根據(jù)分析結(jié)果，針對(duì)存

4、在的涉稅疑點(diǎn)和問題進(jìn)行分類，提出相應(yīng)的核實(shí)意見，具體何時(shí)方法主要有： 稅務(wù)函告 稅務(wù)約談 實(shí)地核實(shí)評(píng)估結(jié)果的處理和信息反饋 督促補(bǔ)繳稅款和稅收滯納金 提請非正常戶認(rèn)定 提請行政處罰 移交稅務(wù)稽查 未發(fā)現(xiàn)問題歸檔和提出納稅建議 信息反饋：個(gè)案反饋和綜合反饋，是稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部工作的一部分第二部分第二部分 行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種 營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、耕地占用稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、耕地占用稅、個(gè)人所得稅、印花稅、契稅、土地增值稅個(gè)人所得稅、印花稅、契稅、土地增值稅等等行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)

5、稅收風(fēng)險(xiǎn) 收入的確認(rèn)問題收入的確認(rèn)問題 成本費(fèi)用列支問題成本費(fèi)用列支問題 利用關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤利用關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤 企業(yè)直接相互利用偷稅企業(yè)直接相互利用偷稅 代扣代繳所得稅和營業(yè)稅代扣代繳所得稅和營業(yè)稅 土地增值稅土地增值稅 其他稅種其他稅種作弊手段作弊手段成本成本收入收入費(fèi)用費(fèi)用作弊手段作弊手段成本成本收入收入費(fèi)用費(fèi)用隱瞞預(yù)售隱瞞預(yù)售收入收入隱瞞委托隱瞞委托代銷收入代銷收入隱瞞按揭隱瞞按揭首付款收入首付款收入隱瞞違章隱瞞違章租金收入租金收入收入確認(rèn)問題收入確認(rèn)問題 預(yù)收房款未按規(guī)定及時(shí)入賬確認(rèn)收入預(yù)收房款未按規(guī)定及時(shí)入賬確認(rèn)收入 企業(yè)企業(yè)“預(yù)收賬款預(yù)收賬款”不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，造成少交各種稅款不

6、及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，造成少交各種稅款 如：將預(yù)收定金、房款長期掛賬，不給購房人開具正式發(fā)如：將預(yù)收定金、房款長期掛賬，不給購房人開具正式發(fā)票，致使票，致使“預(yù)收賬款預(yù)收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時(shí)間滯后，通過推遲結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時(shí)間滯后，通過推遲預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時(shí)間。預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時(shí)間。 將預(yù)收賬款計(jì)入其他應(yīng)付款等科目，隱瞞收入，不交稅金將預(yù)收賬款計(jì)入其他應(yīng)付款等科目，隱瞞收入，不交稅金 不及時(shí)確認(rèn)收入不及時(shí)確認(rèn)收入 一次性收款不開票，推遲確認(rèn)收入一次性收款不開票，推遲確認(rèn)收入 收到購房者按揭款，不及時(shí)入賬收到購房者按揭款，不及時(shí)入賬 委托代銷不及時(shí)收取房款，推遲確認(rèn)收入委托代銷不及時(shí)收取房款

7、，推遲確認(rèn)收入 采取包銷方式，未按照合同約定的收款時(shí)間、金額確認(rèn)為采取包銷方式，未按照合同約定的收款時(shí)間、金額確認(rèn)為收入收入 假借各種名義，隱瞞收入假借各種名義，隱瞞收入 轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，以未辦理立項(xiàng)人和土地使用權(quán)人變更手續(xù)轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，以未辦理立項(xiàng)人和土地使用權(quán)人變更手續(xù)為名，不計(jì)收入為名，不計(jì)收入 對(duì)拆一還一，多增補(bǔ)價(jià)回遷戶，以增加面積繳納的房款計(jì)對(duì)拆一還一，多增補(bǔ)價(jià)回遷戶，以增加面積繳納的房款計(jì)入收入，靜等面積部分直接是為拆遷成本入收入，靜等面積部分直接是為拆遷成本 采取先租再銷售的策略，將已完工產(chǎn)品現(xiàn)出租，不按照規(guī)采取先租再銷售的策略，將已完工產(chǎn)品現(xiàn)出租，不按照規(guī)定做收入處理，售后返租直

8、接將扣除租金的款項(xiàng)作為收入定做收入處理，售后返租直接將扣除租金的款項(xiàng)作為收入 簽訂精裝修售房合同將裝修部分款項(xiàng)開具建筑業(yè)發(fā)票，或簽訂精裝修售房合同將裝修部分款項(xiàng)開具建筑業(yè)發(fā)票，或者不計(jì)少計(jì)裝修收入者不計(jì)少計(jì)裝修收入 假按揭取得銀行貸款，不計(jì)收入或者直接抵付購料款假按揭取得銀行貸款，不計(jì)收入或者直接抵付購料款 無正當(dāng)理由，以明顯偏低的價(jià)格將商品房售給關(guān)聯(lián)方、股無正當(dāng)理由，以明顯偏低的價(jià)格將商品房售給關(guān)聯(lián)方、股東及個(gè)人東及個(gè)人 以動(dòng)遷補(bǔ)償款抵頂購房款等業(yè)務(wù)，不計(jì)收入以動(dòng)遷補(bǔ)償款抵頂購房款等業(yè)務(wù)，不計(jì)收入 隱瞞收入、收入計(jì)算不準(zhǔn)確隱瞞收入、收入計(jì)算不準(zhǔn)確 將價(jià)外費(fèi)用按照代收代繳款等處理。如有線電視安

9、裝費(fèi)、將價(jià)外費(fèi)用按照代收代繳款等處理。如有線電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)等管道費(fèi)等 因施工方違約收取的違約金等因施工方違約收取的違約金等 利用往來賬項(xiàng)隱蔽收入利用往來賬項(xiàng)隱蔽收入 收到客戶定金、誠意金、違約金等，通過往來賬項(xiàng)核算，收到客戶定金、誠意金、違約金等，通過往來賬項(xiàng)核算，布確認(rèn)收入布確認(rèn)收入 將收房款直接掛在往來賬項(xiàng)上或者直接沖減成本將收房款直接掛在往來賬項(xiàng)上或者直接沖減成本 賬外設(shè)賬賬外設(shè)賬 將實(shí)際收取的租金或者營業(yè)收入在賬外循環(huán)或者計(jì)入關(guān)聯(lián)將實(shí)際收取的租金或者營業(yè)收入在賬外循環(huán)或者計(jì)入關(guān)聯(lián)企業(yè)等企業(yè)等 收到銀行撥付按揭款后不及時(shí)入賬，形成賬外收入，或者收到銀行撥付按揭款后不及時(shí)入賬，形成賬外

10、收入，或者直接沖減借款賬戶等直接沖減借款賬戶等 視同銷售，不計(jì)收入視同銷售，不計(jì)收入 未進(jìn)行貨幣交易，沒有去的貨幣而未計(jì)收入未進(jìn)行貨幣交易，沒有去的貨幣而未計(jì)收入 將自行開發(fā)的產(chǎn)品無償贈(zèng)與他人、用于贊助、職工福利、將自行開發(fā)的產(chǎn)品無償贈(zèng)與他人、用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)金、對(duì)外投資、分配給股東和投資者、換取其他單位的獎(jiǎng)金、對(duì)外投資、分配給股東和投資者、換取其他單位的非貨幣性資產(chǎn)非貨幣性資產(chǎn) 以商品房抵付施工單位的工程款、銀行貸款、廣告費(fèi)等。以商品房抵付施工單位的工程款、銀行貸款、廣告費(fèi)等。作弊手段作弊手段成本成本收入收入費(fèi)用費(fèi)用成本支出成本支出成本計(jì)算方法成本計(jì)算方法作弊手段作弊手段成本成本收入收

11、入費(fèi)用費(fèi)用拆遷補(bǔ)償成本拆遷補(bǔ)償成本材料費(fèi)材料費(fèi)建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)成本支出成本支出作弊手段作弊手段成本成本收入收入費(fèi)用費(fèi)用成本支出成本支出成本計(jì)算方法成本計(jì)算方法任意跨期分配任意跨期分配混淆成本混淆成本計(jì)算對(duì)象計(jì)算對(duì)象作弊手段作弊手段成本成本收入收入費(fèi)用費(fèi)用業(yè)務(wù)招待費(fèi)業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)和廣告費(fèi)利息資本化利息資本化界限界限混淆間接費(fèi)用混淆間接費(fèi)用與期間費(fèi)用與期間費(fèi)用成本費(fèi)用列支問題 不按稅法規(guī)定確定成本不按稅法規(guī)定確定成本 當(dāng)年成本費(fèi)用全部計(jì)入已完工產(chǎn)品成本，未在完工和未完當(dāng)年成本費(fèi)用全部計(jì)入已完工產(chǎn)品成本，未在完工和未完工產(chǎn)品直接分配，人為減少會(huì)計(jì)利潤工產(chǎn)品直接分配，人為減少會(huì)計(jì)利潤 連續(xù)滾動(dòng)

12、開發(fā)項(xiàng)目不劃分成本負(fù)擔(dān)對(duì)象，模糊應(yīng)納稅所得連續(xù)滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目不劃分成本負(fù)擔(dān)對(duì)象，模糊應(yīng)納稅所得額額 可有償轉(zhuǎn)讓或產(chǎn)權(quán)不明的配套設(shè)施不分?jǐn)偝杀究捎袃斵D(zhuǎn)讓或產(chǎn)權(quán)不明的配套設(shè)施不分?jǐn)偝杀?自用出租用房產(chǎn)混入開發(fā)產(chǎn)品，增加經(jīng)營成本自用出租用房產(chǎn)混入開發(fā)產(chǎn)品，增加經(jīng)營成本 成本費(fèi)用重復(fù)入賬成本費(fèi)用重復(fù)入賬 附屬工程項(xiàng)目成本重復(fù)列支：附屬工程項(xiàng)目成本重復(fù)列支： 供材重復(fù)入賬供材重復(fù)入賬虛列多列成本費(fèi)用虛列多列成本費(fèi)用 利用成本核算特點(diǎn)虛增成本，以單方工程造價(jià)為基數(shù)計(jì)算計(jì)算利用成本核算特點(diǎn)虛增成本，以單方工程造價(jià)為基數(shù)計(jì)算計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本并結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本 多預(yù)提施工成本，虛列開發(fā)成本多預(yù)提施工成本，虛列開發(fā)成

13、本 滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，多列前期土地開發(fā)成本，多轉(zhuǎn)銷售成本滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，多列前期土地開發(fā)成本，多轉(zhuǎn)銷售成本 在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營成本在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營成本 發(fā)生銷售退回時(shí)，只沖減收入，不沖減銷售成本發(fā)生銷售退回時(shí)，只沖減收入，不沖減銷售成本 代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程的代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程的材料等，按照合同規(guī)定應(yīng)當(dāng)留給開發(fā)企業(yè)的，未按照實(shí)際取得材料等，按照合同規(guī)定應(yīng)當(dāng)留給開發(fā)企業(yè)的，未按照實(shí)際取得時(shí)的價(jià)格確認(rèn)收入。時(shí)的價(jià)格確認(rèn)收入?；煜杀举M(fèi)用界限，超標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用混淆成本費(fèi)用界限，超標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用 將開

14、發(fā)過程中的利息支出列入財(cái)務(wù)費(fèi)用，不資本化將開發(fā)過程中的利息支出列入財(cái)務(wù)費(fèi)用，不資本化 將應(yīng)列入開發(fā)間接費(fèi)用的開發(fā)部門、工程指揮部門的支出，列將應(yīng)列入開發(fā)間接費(fèi)用的開發(fā)部門、工程指揮部門的支出，列入管理費(fèi)用。入管理費(fèi)用。 虛增廣告費(fèi)、代理費(fèi)、利息支出等虛增廣告費(fèi)、代理費(fèi)、利息支出等非法憑證列支成本費(fèi)用非法憑證列支成本費(fèi)用利用關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤利用關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤 利用關(guān)聯(lián)企業(yè)之間互轉(zhuǎn)收入和費(fèi)用，或者以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)利用關(guān)聯(lián)企業(yè)之間互轉(zhuǎn)收入和費(fèi)用，或者以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，將開發(fā)房地產(chǎn)利潤轉(zhuǎn)移，或者將房產(chǎn)以低價(jià)出售讓房產(chǎn)，將開發(fā)房地產(chǎn)利潤轉(zhuǎn)移，或者將房產(chǎn)以低價(jià)出售給股東、關(guān)系單位或者關(guān)系人給股東、關(guān)系

15、單位或者關(guān)系人 企業(yè)之間串通逃稅企業(yè)之間串通逃稅 變通銷售方式（先租后售、售后包租）變通銷售方式（先租后售、售后包租） 改變經(jīng)營方式（合作建房、代建房屋）改變經(jīng)營方式（合作建房、代建房屋） 出租土地使用權(quán)換取房屋所有權(quán)出租土地使用權(quán)換取房屋所有權(quán)土地增值稅問題土地增值稅問題 將全部成本費(fèi)用置于清算房地產(chǎn)的費(fèi)用中，對(duì)于為銷售的將全部成本費(fèi)用置于清算房地產(chǎn)的費(fèi)用中，對(duì)于為銷售的房地產(chǎn)不進(jìn)行分?jǐn)偡康禺a(chǎn)不進(jìn)行分?jǐn)?經(jīng)具有產(chǎn)權(quán)的會(huì)所等的成本也在清算稅款中列支經(jīng)具有產(chǎn)權(quán)的會(huì)所等的成本也在清算稅款中列支 對(duì)綜合類房地產(chǎn)，不進(jìn)行項(xiàng)目明細(xì)核算，而是全部按照普對(duì)綜合類房地產(chǎn)，不進(jìn)行項(xiàng)目明細(xì)核算，而是全部按照普通住

16、宅進(jìn)行清算，甚至對(duì)商業(yè)性地產(chǎn)不進(jìn)行清算通住宅進(jìn)行清算，甚至對(duì)商業(yè)性地產(chǎn)不進(jìn)行清算 序列房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目，進(jìn)行平整造假序列房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目，進(jìn)行平整造假 對(duì)于為達(dá)到對(duì)于為達(dá)到100%可銷售的項(xiàng)目，清算后銷售房地產(chǎn)不再可銷售的項(xiàng)目，清算后銷售房地產(chǎn)不再進(jìn)行申報(bào)進(jìn)行申報(bào) 推遲項(xiàng)目結(jié)算，延遲增值稅、所得稅清算推遲項(xiàng)目結(jié)算，延遲增值稅、所得稅清算 代扣代繳營業(yè)稅、所得稅代扣代繳營業(yè)稅、所得稅 房地產(chǎn)企業(yè)支付境外勞務(wù)費(fèi)（工程設(shè)計(jì)、營銷策劃、銷售房地產(chǎn)企業(yè)支付境外勞務(wù)費(fèi)（工程設(shè)計(jì)、營銷策劃、銷售代理等費(fèi)用），無論勞務(wù)是否發(fā)生在境內(nèi)，均應(yīng)代扣代繳代理等費(fèi)用），無論勞務(wù)是否發(fā)生在境內(nèi)，均應(yīng)代扣代繳營業(yè)稅、所得稅等營

17、業(yè)稅、所得稅等其他稅種其他稅種 契稅：將代收契稅長期掛賬契稅：將代收契稅長期掛賬 房產(chǎn)稅和土地使用稅：自用房產(chǎn)、出租房產(chǎn)延遲從開發(fā)成房產(chǎn)稅和土地使用稅：自用房產(chǎn)、出租房產(chǎn)延遲從開發(fā)成本中轉(zhuǎn)出，少繳或者延遲繳納該兩稅本中轉(zhuǎn)出，少繳或者延遲繳納該兩稅 企業(yè)取得土地使用權(quán)后未按照規(guī)定于次月繳納土地使用權(quán)企業(yè)取得土地使用權(quán)后未按照規(guī)定于次月繳納土地使用權(quán)稅稅 個(gè)人所得稅：銷售提成維金薪酬；非企業(yè)職工傭金的勞務(wù)；個(gè)人所得稅：銷售提成維金薪酬；非企業(yè)職工傭金的勞務(wù)；虛列用工人數(shù)虛列用工人數(shù) 印花稅（合同、資本）印花稅（合同、資本）第三部分第三部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅評(píng)估房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅評(píng)估 房地產(chǎn)企

18、業(yè)納稅評(píng)估是指稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人和扣房地產(chǎn)企業(yè)納稅評(píng)估是指稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人和扣繳義務(wù)人（以下簡稱納稅人）納稅申報(bào)情況的合繳義務(wù)人（以下簡稱納稅人）納稅申報(bào)情況的合法性、合理性進(jìn)行分析和判斷，并據(jù)此采取進(jìn)一法性、合理性進(jìn)行分析和判斷，并據(jù)此采取進(jìn)一步管理與服務(wù)措施的行政管理行為。步管理與服務(wù)措施的行政管理行為。 數(shù)據(jù)采集數(shù)據(jù)采集 評(píng)估分析方法評(píng)估分析方法 納稅評(píng)估指標(biāo)體系納稅評(píng)估指標(biāo)體系信息采集信息采集 納稅人成立基本信息納稅人成立基本信息 納稅人適用會(huì)計(jì)制度納稅人適用會(huì)計(jì)制度 開發(fā)項(xiàng)目基本資料開發(fā)項(xiàng)目基本資料 納稅申報(bào)等資料納稅申報(bào)等資料 其他部門資料其他部門資料 媒體等方面資料媒體等方面資料

19、以上信息可分為內(nèi)部信息、外部信息，第三方信以上信息可分為內(nèi)部信息、外部信息，第三方信息息第三方信息第三方信息 發(fā)改委發(fā)改委 規(guī)劃管理規(guī)劃管理 土地管理土地管理 建設(shè)管理建設(shè)管理 房管房管 國（地）稅國（地）稅 金融機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu) 媒體媒體評(píng)估方法評(píng)估方法 對(duì)比測算對(duì)比測算 標(biāo)準(zhǔn)值分析標(biāo)準(zhǔn)值分析 倒算法倒算法 會(huì)計(jì)科目邏輯推算會(huì)計(jì)科目邏輯推算 開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查 以上幾種方法的結(jié)合以上幾種方法的結(jié)合對(duì)比測算法對(duì)比測算法 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處的地理位置、開發(fā)規(guī)模以及市場根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處的地理位置、開發(fā)規(guī)模以及市場銷售情況，測算出不同開發(fā)項(xiàng)目的銷售價(jià)格、毛利率和所銷售情況，測算出

20、不同開發(fā)項(xiàng)目的銷售價(jià)格、毛利率和所得稅稅負(fù)額度最低標(biāo)準(zhǔn)，分析開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的售價(jià)、得稅稅負(fù)額度最低標(biāo)準(zhǔn)，分析開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的售價(jià)、毛利率和稅負(fù)是否與開發(fā)地段的相一致，是否與行業(yè)平均毛利率和稅負(fù)是否與開發(fā)地段的相一致，是否與行業(yè)平均值相適應(yīng)，以發(fā)現(xiàn)可能疑點(diǎn)（銷售面積、價(jià)格異常、成本值相適應(yīng)，以發(fā)現(xiàn)可能疑點(diǎn)（銷售面積、價(jià)格異常、成本費(fèi)用不實(shí)等）費(fèi)用不實(shí)等） 標(biāo)準(zhǔn)值分析法標(biāo)準(zhǔn)值分析法 評(píng)估人員利用日常征管中掌握的信息，在廣泛收集其他信評(píng)估人員利用日常征管中掌握的信息，在廣泛收集其他信息（開發(fā)產(chǎn)品面積、數(shù)量、開發(fā)成本、預(yù)售面積、預(yù)售數(shù)息（開發(fā)產(chǎn)品面積、數(shù)量、開發(fā)成本、預(yù)售面積、預(yù)售數(shù)量、預(yù)售收入以

21、及繳納營業(yè)稅、所得稅等具體內(nèi)容），參量、預(yù)售收入以及繳納營業(yè)稅、所得稅等具體內(nèi)容），參照本地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)成本費(fèi)用的通常標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行對(duì)比照本地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)成本費(fèi)用的通常標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行對(duì)比分析，判斷其成本發(fā)生的合理性，確定評(píng)估疑點(diǎn)。分析，判斷其成本發(fā)生的合理性，確定評(píng)估疑點(diǎn)。倒算法倒算法 利用與與收入等存在高度相關(guān)的指標(biāo)倒退企業(yè)申利用與與收入等存在高度相關(guān)的指標(biāo)倒退企業(yè)申報(bào)收入的合理性，以確定評(píng)估疑點(diǎn)的方法報(bào)收入的合理性，以確定評(píng)估疑點(diǎn)的方法 會(huì)計(jì)科目勾稽關(guān)系法會(huì)計(jì)科目勾稽關(guān)系法 利用復(fù)式記賬原理和會(huì)計(jì)科目之間的勾稽關(guān)系，利用復(fù)式記賬原理和會(huì)計(jì)科目之間的勾稽關(guān)系，判斷報(bào)表項(xiàng)目之間勾稽關(guān)系的合理性

22、，確定評(píng)估判斷報(bào)表項(xiàng)目之間勾稽關(guān)系的合理性，確定評(píng)估疑點(diǎn)。疑點(diǎn)。 實(shí)地調(diào)查法實(shí)地調(diào)查法 深入到開發(fā)現(xiàn)場實(shí)際了解開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際銷售深入到開發(fā)現(xiàn)場實(shí)際了解開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際銷售（預(yù)售）數(shù)量、銷售（預(yù)售）價(jià)格情況，并實(shí)地（預(yù)售）數(shù)量、銷售（預(yù)售）價(jià)格情況，并實(shí)地核實(shí)開發(fā)產(chǎn)品情況，并與報(bào)表資料對(duì)比確定可疑核實(shí)開發(fā)產(chǎn)品情況，并與報(bào)表資料對(duì)比確定可疑點(diǎn)點(diǎn)。納稅評(píng)估指標(biāo)體系納稅評(píng)估指標(biāo)體系 納稅評(píng)估指標(biāo)是篩選評(píng)估對(duì)象、進(jìn)行評(píng)估分析和納稅評(píng)估指標(biāo)是篩選評(píng)估對(duì)象、進(jìn)行評(píng)估分析和重點(diǎn)涉稅疑點(diǎn)問題核實(shí)時(shí)所選用的主要指標(biāo)，可重點(diǎn)涉稅疑點(diǎn)問題核實(shí)時(shí)所選用的主要指標(biāo)，可以是用百分比的方式表示的比率，也可以是絕對(duì)以是用百分比的

23、方式表示的比率，也可以是絕對(duì)數(shù)值。數(shù)值。（一）納稅評(píng)估指標(biāo)分類（一）納稅評(píng)估指標(biāo)分類: 1、按照指標(biāo)的屬性和參照對(duì)象可以分為橫向分析指標(biāo)、按照指標(biāo)的屬性和參照對(duì)象可以分為橫向分析指標(biāo)、縱向分析指標(biāo)。縱向分析指標(biāo)。 橫向分析指標(biāo)是指主要用于同行業(yè)、同規(guī)模、同類型分析橫向分析指標(biāo)是指主要用于同行業(yè)、同規(guī)模、同類型分析對(duì)象在同一時(shí)期相關(guān)指標(biāo)數(shù)值的對(duì)比分析。對(duì)象在同一時(shí)期相關(guān)指標(biāo)數(shù)值的對(duì)比分析。 縱向分析指標(biāo)是指主要用于某一分析對(duì)象在不同歷史時(shí)期縱向分析指標(biāo)是指主要用于某一分析對(duì)象在不同歷史時(shí)期相關(guān)指標(biāo)數(shù)值的對(duì)比分析。相關(guān)指標(biāo)數(shù)值的對(duì)比分析。 2、按照分析的方向和內(nèi)容可以分為：財(cái)務(wù)分析指標(biāo)和稅、按照分

24、析的方向和內(nèi)容可以分為：財(cái)務(wù)分析指標(biāo)和稅種分析指標(biāo)。種分析指標(biāo)。 財(cái)務(wù)分析指標(biāo)其數(shù)據(jù)來源主要取自企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表及其相關(guān)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)其數(shù)據(jù)來源主要取自企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表及其相關(guān)說明材料?？梢苑譃榉从迟Y產(chǎn)結(jié)構(gòu)狀況的分析指標(biāo)、反映說明材料。可以分為反映資產(chǎn)結(jié)構(gòu)狀況的分析指標(biāo)、反映營運(yùn)能力的分析指標(biāo)、反映盈利能力的分析指標(biāo)。營運(yùn)能力的分析指標(biāo)、反映盈利能力的分析指標(biāo)。 稅種分析指標(biāo)是指專用于納稅評(píng)估、稅收分析的特定指標(biāo)。稅種分析指標(biāo)是指專用于納稅評(píng)估、稅收分析的特定指標(biāo)。主要以稅種為標(biāo)志進(jìn)行分類。主要以稅種為標(biāo)志進(jìn)行分類。 3、按照指標(biāo)的應(yīng)用范圍可以分為：通用分析指標(biāo)和特定、按照指標(biāo)的應(yīng)用范圍可以分為：通用分

25、析指標(biāo)和特定分析指標(biāo)。分析指標(biāo)。 通用分析指標(biāo)是指對(duì)各部門開展各類分析都能適用的指標(biāo)，通用分析指標(biāo)是指對(duì)各部門開展各類分析都能適用的指標(biāo)，如財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，既可以用于企業(yè)決策，也可用于外部使如財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，既可以用于企業(yè)決策，也可用于外部使用單位進(jìn)行分析。用單位進(jìn)行分析。 特定分析指標(biāo)是指主要應(yīng)用于特定分析目的的專用指標(biāo)，特定分析指標(biāo)是指主要應(yīng)用于特定分析目的的專用指標(biāo)，如稅種分析指標(biāo)。如稅種分析指標(biāo)。（二）絕對(duì)數(shù)值指標(biāo)（二）絕對(duì)數(shù)值指標(biāo) 絕對(duì)數(shù)值指標(biāo)，又可以稱為參考值或預(yù)警值，主要應(yīng)用于絕對(duì)數(shù)值指標(biāo)，又可以稱為參考值或預(yù)警值，主要應(yīng)用于信息對(duì)比分析法中，主要指標(biāo)有：信息對(duì)比分析法中，主要指標(biāo)有

26、： 1、單位面積成本：屬于縱向、橫向分析指標(biāo)、單位面積成本：屬于縱向、橫向分析指標(biāo) 計(jì)算公式：單位面積成本計(jì)算公式：單位面積成本=主營業(yè)務(wù)成本銷售建筑面積主營業(yè)務(wù)成本銷售建筑面積 數(shù)據(jù)來源：銷售建筑面積來源于納稅人的銷售進(jìn)度記錄，數(shù)據(jù)來源：銷售建筑面積來源于納稅人的銷售進(jìn)度記錄，主營業(yè)務(wù)成本來源于利潤表。主營業(yè)務(wù)成本來源于利潤表。 分析方法：與納稅人同類項(xiàng)目對(duì)比并結(jié)合同行業(yè)、同類項(xiàng)分析方法：與納稅人同類項(xiàng)目對(duì)比并結(jié)合同行業(yè)、同類項(xiàng)目單位建筑面積成本對(duì)比。目單位建筑面積成本對(duì)比。 疑點(diǎn)指向：單位建筑面積成本如果超出預(yù)警值范圍，且與疑點(diǎn)指向：單位建筑面積成本如果超出預(yù)警值范圍，且與同行業(yè)、同類項(xiàng)目

27、單位面積成本橫向比較相差較大，則企同行業(yè)、同類項(xiàng)目單位面積成本橫向比較相差較大，則企業(yè)有可能存在多列開發(fā)成本。業(yè)有可能存在多列開發(fā)成本。2、單位面積收入、單位面積收入 屬于縱向、橫向分析指標(biāo)屬于縱向、橫向分析指標(biāo) 計(jì)算公式：單位面積收入計(jì)算公式：單位面積收入=主營業(yè)務(wù)收入銷售建筑面積主營業(yè)務(wù)收入銷售建筑面積 數(shù)據(jù)來源：銷售建筑面積來源于納稅人的銷售進(jìn)度記錄，數(shù)據(jù)來源：銷售建筑面積來源于納稅人的銷售進(jìn)度記錄，主營業(yè)務(wù)收入來源于利潤表。主營業(yè)務(wù)收入來源于利潤表。 分析方法：與納稅人同類項(xiàng)目對(duì)比并結(jié)合同行業(yè)、同類項(xiàng)分析方法：與納稅人同類項(xiàng)目對(duì)比并結(jié)合同行業(yè)、同類項(xiàng)目單位建筑面積收入對(duì)比。目單位建筑面

28、積收入對(duì)比。 疑點(diǎn)指向：單位建筑面積收入如果超出預(yù)警值范圍，且與疑點(diǎn)指向：單位建筑面積收入如果超出預(yù)警值范圍，且與同行業(yè)、同類項(xiàng)目單位面積收入橫向比較相差較大，則企同行業(yè)、同類項(xiàng)目單位面積收入橫向比較相差較大，則企業(yè)有可能存在少列開發(fā)收入。業(yè)有可能存在少列開發(fā)收入。（三）相對(duì)比例指標(biāo)（三）相對(duì)比例指標(biāo) 1、單項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)、單項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo) （1）主營業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率）主營業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率 計(jì)算公式：計(jì)算公式：主營業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率主營業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率=（本期主營業(yè)務(wù)收入（本期主營業(yè)務(wù)收入-基基期主營業(yè)務(wù)收入）期主營業(yè)務(wù)收入）/基期主營業(yè)務(wù)收入基期主營業(yè)務(wù)收入100% 分析方法：結(jié)合分析方法：結(jié)合“主營業(yè)務(wù)收入

29、變動(dòng)率主營業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率”指標(biāo)，對(duì)企業(yè)主營指標(biāo)，對(duì)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入情況進(jìn)行分析，如通過分析企業(yè)年度申報(bào)表及附業(yè)務(wù)收入情況進(jìn)行分析，如通過分析企業(yè)年度申報(bào)表及附表表營業(yè)收入表營業(yè)收入表，判斷是否存在少計(jì)收入的情況。，判斷是否存在少計(jì)收入的情況。 疑點(diǎn)指向：判斷納稅人是否存在帳外銷售問題、是否錯(cuò)誤疑點(diǎn)指向：判斷納稅人是否存在帳外銷售問題、是否錯(cuò)誤使用存貨計(jì)價(jià)方法、是否人為調(diào)整產(chǎn)成品收入或應(yīng)納稅所使用存貨計(jì)價(jià)方法、是否人為調(diào)整產(chǎn)成品收入或應(yīng)納稅所得額。主營業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率是否超出預(yù)警值范圍，是否可得額。主營業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率是否超出預(yù)警值范圍，是否可能存在銷售未計(jì)收入、多列收入費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除范圍能存在

30、銷售未計(jì)收入、多列收入費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問題。等問題。主營業(yè)務(wù)成本變動(dòng)率主營業(yè)務(wù)成本變動(dòng)率 計(jì)算公式：計(jì)算公式：主營業(yè)務(wù)成本變動(dòng)率主營業(yè)務(wù)成本變動(dòng)率=（本期主營業(yè)務(wù)（本期主營業(yè)務(wù)成本成本-基期主營業(yè)務(wù)成本）基期主營業(yè)務(wù)成本）/基期主營業(yè)務(wù)成本基期主營業(yè)務(wù)成本100% 疑點(diǎn)指向：主營業(yè)務(wù)成本率的變動(dòng)疑點(diǎn)指向：主營業(yè)務(wù)成本率的變動(dòng)10%，提示，提示異常；是否錯(cuò)誤使用存貨計(jì)價(jià)方法、是否可能存異常；是否錯(cuò)誤使用存貨計(jì)價(jià)方法、是否可能存在銷售未計(jì)收入、多列收入費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除在銷售未計(jì)收入、多列收入費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問題。范圍等問題。（2）管理費(fèi)用率：）管理費(fèi)用率： 計(jì)算公式：管理費(fèi)用率計(jì)

31、算公式：管理費(fèi)用率=管理費(fèi)用管理費(fèi)用/主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入100% 數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來源：“管理費(fèi)用、主營業(yè)務(wù)收入管理費(fèi)用、主營業(yè)務(wù)收入”從利潤表中從利潤表中“管理管理費(fèi)用費(fèi)用”、“主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入”項(xiàng)目提取。項(xiàng)目提取。 分析方法：與本企業(yè)以前年度期間費(fèi)用率比較，并結(jié)合同分析方法：與本企業(yè)以前年度期間費(fèi)用率比較，并結(jié)合同行業(yè)的期間費(fèi)用率對(duì)比。行業(yè)的期間費(fèi)用率對(duì)比。 疑點(diǎn)指向：如果管理費(fèi)用率與前期相差較大，且與同行業(yè)疑點(diǎn)指向：如果管理費(fèi)用率與前期相差較大，且與同行業(yè)橫向比較費(fèi)用率水平過高，可能存在稅前多列支管理費(fèi)用橫向比較費(fèi)用率水平過高，可能存在稅前多列支管理費(fèi)用問題。問題。 （3）管

32、理費(fèi)用變動(dòng)率：）管理費(fèi)用變動(dòng)率： 計(jì)算公式：管理費(fèi)用變動(dòng)率計(jì)算公式：管理費(fèi)用變動(dòng)率=（本期管理費(fèi)用（本期管理費(fèi)用-基期管理費(fèi)基期管理費(fèi)用）基期管理費(fèi)用用）基期管理費(fèi)用100% 數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來源：“管理費(fèi)用管理費(fèi)用”為利潤表為利潤表“管理費(fèi)用管理費(fèi)用”項(xiàng)目數(shù)據(jù)。項(xiàng)目數(shù)據(jù)。 分析方法：與以前年度各期間費(fèi)用變動(dòng)率對(duì)比。分析方法：與以前年度各期間費(fèi)用變動(dòng)率對(duì)比。 疑點(diǎn)指向：如果管理費(fèi)用變動(dòng)率與前期相差較大，可能存疑點(diǎn)指向：如果管理費(fèi)用變動(dòng)率與前期相差較大，可能存在稅前多列支管理費(fèi)用問題。在稅前多列支管理費(fèi)用問題。（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用率：）財(cái)務(wù)費(fèi)用率： 計(jì)算公式：財(cái)務(wù)費(fèi)用率計(jì)算公式：財(cái)務(wù)費(fèi)用率=財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)

33、費(fèi)用/主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入*100% 數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來源：“財(cái)務(wù)費(fèi)用、主營業(yè)務(wù)收入財(cái)務(wù)費(fèi)用、主營業(yè)務(wù)收入”從利潤表中從利潤表中“財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)費(fèi)用費(fèi)用”、“主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入”項(xiàng)目提取。項(xiàng)目提取。 分析方法：與本企業(yè)以前年度期間費(fèi)用率比較，并結(jié)合同分析方法：與本企業(yè)以前年度期間費(fèi)用率比較，并結(jié)合同行業(yè)的期間費(fèi)用率對(duì)比。行業(yè)的期間費(fèi)用率對(duì)比。 疑點(diǎn)指向：如果財(cái)務(wù)費(fèi)用率與前期相差較大，且與同行業(yè)疑點(diǎn)指向：如果財(cái)務(wù)費(fèi)用率與前期相差較大，且與同行業(yè)橫向比較費(fèi)用率水平過高，可能存在稅前多列支財(cái)務(wù)費(fèi)用橫向比較費(fèi)用率水平過高，可能存在稅前多列支財(cái)務(wù)費(fèi)用問題。問題。 （5）財(cái)務(wù)費(fèi)用變動(dòng)率：）財(cái)務(wù)費(fèi)用變動(dòng)率

34、： 計(jì)算公式：財(cái)務(wù)費(fèi)用變動(dòng)率（本期財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)算公式：財(cái)務(wù)費(fèi)用變動(dòng)率（本期財(cái)務(wù)費(fèi)用-基期財(cái)務(wù)基期財(cái)務(wù)費(fèi)用）基期財(cái)務(wù)費(fèi)用費(fèi)用）基期財(cái)務(wù)費(fèi)用*100% 數(shù)據(jù)來源：為利潤表中數(shù)據(jù)來源：為利潤表中“財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用”項(xiàng)目數(shù)據(jù)。項(xiàng)目數(shù)據(jù)。 分析方法：與以前年度各期間費(fèi)用變動(dòng)率對(duì)比。分析方法：與以前年度各期間費(fèi)用變動(dòng)率對(duì)比。 疑點(diǎn)指向：如果財(cái)務(wù)費(fèi)用變動(dòng)率與前期相差較大，可能存疑點(diǎn)指向：如果財(cái)務(wù)費(fèi)用變動(dòng)率與前期相差較大，可能存在稅前多列支財(cái)務(wù)費(fèi)用問題。在稅前多列支財(cái)務(wù)費(fèi)用問題。（6）預(yù)收賬款變動(dòng)率：）預(yù)收賬款變動(dòng)率： 計(jì)算公式：預(yù)收賬款變動(dòng)率計(jì)算公式：預(yù)收賬款變動(dòng)率=（期末預(yù)收賬款期初預(yù)收（期末預(yù)收賬款期初預(yù)

35、收賬款）期初預(yù)收賬款賬款）期初預(yù)收賬款*100% 數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)負(fù)債表中的數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)負(fù)債表中的“預(yù)收賬款預(yù)收賬款”項(xiàng)目數(shù)據(jù)。項(xiàng)目數(shù)據(jù)。 分析方法：與上期或以前年度預(yù)收賬款變動(dòng)率對(duì)比。分析方法：與上期或以前年度預(yù)收賬款變動(dòng)率對(duì)比。 疑點(diǎn)指向：對(duì)疑點(diǎn)指向：對(duì)“預(yù)收賬款預(yù)收賬款” 期初、期末數(shù)進(jìn)行分析，結(jié)合主期初、期末數(shù)進(jìn)行分析，結(jié)合主營業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率、主營業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率，判斷是否存在營業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率、主營業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率，判斷是否存在少計(jì)收入問題。少計(jì)收入問題。2、稅種指標(biāo)類、稅種指標(biāo)類 （1）營業(yè)稅營業(yè)稅計(jì)稅總值差異率計(jì)稅總值差異率 評(píng)估模型：評(píng)估模型：評(píng)估期申報(bào)的營業(yè)稅計(jì)稅總值評(píng)估期申報(bào)的營

36、業(yè)稅計(jì)稅總值-（評(píng)估期主營（評(píng)估期主營業(yè)務(wù)收入業(yè)務(wù)收入+評(píng)估期期末預(yù)收帳款評(píng)估期期末預(yù)收帳款-上期期末預(yù)收帳款上期期末預(yù)收帳款+評(píng)估評(píng)估期未通過預(yù)收帳款核算的價(jià)外費(fèi)用）期未通過預(yù)收帳款核算的價(jià)外費(fèi)用）（評(píng)估期主營業(yè)務(wù)（評(píng)估期主營業(yè)務(wù)收入收入+評(píng)估期期末預(yù)收帳款評(píng)估期期末預(yù)收帳款-上期期末預(yù)收帳款上期期末預(yù)收帳款+評(píng)估期未評(píng)估期未通過預(yù)收帳款核算的價(jià)外費(fèi)用）通過預(yù)收帳款核算的價(jià)外費(fèi)用）100% 數(shù)據(jù)獲取途徑：申報(bào)的營業(yè)稅計(jì)稅總值，主營業(yè)務(wù)收入，數(shù)據(jù)獲取途徑：申報(bào)的營業(yè)稅計(jì)稅總值，主營業(yè)務(wù)收入，預(yù)收帳款，未通過預(yù)收帳款核算的價(jià)外費(fèi)用。預(yù)收帳款，未通過預(yù)收帳款核算的價(jià)外費(fèi)用。 疑點(diǎn)判斷：申報(bào)計(jì)稅總值

37、差異率小于疑點(diǎn)判斷：申報(bào)計(jì)稅總值差異率小于-0.01%，應(yīng)用要點(diǎn)，應(yīng)用要點(diǎn)企業(yè)可能存在未如實(shí)申報(bào)營業(yè)稅行為。企業(yè)可能存在未如實(shí)申報(bào)營業(yè)稅行為。計(jì)稅依據(jù)計(jì)稅依據(jù)（2）房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅稅負(fù)變動(dòng)率稅負(fù)變動(dòng)率 計(jì)算公式：計(jì)算公式： （從價(jià)）房產(chǎn)稅稅負(fù)率（從價(jià)）房產(chǎn)稅稅負(fù)率=房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅/房產(chǎn)余值房產(chǎn)余值 100% （從租）房產(chǎn)稅稅負(fù)率（從租）房產(chǎn)稅稅負(fù)率=房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅/租金收入租金收入 100% 環(huán)比系數(shù)環(huán)比系數(shù)=本期稅負(fù)率本期稅負(fù)率/上期稅負(fù)率上期稅負(fù)率 數(shù)據(jù)來源：房產(chǎn)稅：指評(píng)估當(dāng)期企業(yè)實(shí)際繳納的房產(chǎn)稅稅數(shù)據(jù)來源：房產(chǎn)稅：指評(píng)估當(dāng)期企業(yè)實(shí)際繳納的房產(chǎn)稅稅額，應(yīng)從企業(yè)額，應(yīng)從企業(yè)“應(yīng)繳稅金應(yīng)繳稅金”中分別

38、提取；房產(chǎn)余值：企業(yè)中分別提取；房產(chǎn)余值：企業(yè)“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”科目中的房產(chǎn)原值減去法定扣除金額后的余額?？颇恐械姆慨a(chǎn)原值減去法定扣除金額后的余額。 分析目的：判斷企業(yè)是否按法定稅率足額繳納房產(chǎn)稅。分析目的：判斷企業(yè)是否按法定稅率足額繳納房產(chǎn)稅。 計(jì)稅依據(jù)變動(dòng)的配比分析計(jì)稅依據(jù)變動(dòng)的配比分析:“在建工程在建工程”與與“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”的配的配比分析兩者應(yīng)反方向變動(dòng)比分析兩者應(yīng)反方向變動(dòng)（3）土地使用稅申報(bào)差異率）土地使用稅申報(bào)差異率 原理描述：適用于征收土地使用稅納稅人，用于房地產(chǎn)開原理描述：適用于征收土地使用稅納稅人，用于房地產(chǎn)開發(fā)公司出售商品房計(jì)征土地使用稅時(shí)應(yīng)剔除的土地使用面發(fā)公司出

39、售商品房計(jì)征土地使用稅時(shí)應(yīng)剔除的土地使用面積，該公式小于積，該公式小于0時(shí)，即要減除已售房分?jǐn)偟耐恋厥褂妹鏁r(shí)，即要減除已售房分?jǐn)偟耐恋厥褂妹娣e。積。 評(píng)估模型：評(píng)估模型：評(píng)估期登記應(yīng)稅面積評(píng)估期登記應(yīng)稅面積評(píng)估期分項(xiàng)目登記評(píng)估期分項(xiàng)目登記應(yīng)稅面積應(yīng)稅面積（評(píng)估期已出售建筑面積（評(píng)估期已出售建筑面積評(píng)估期預(yù)計(jì)可售面評(píng)估期預(yù)計(jì)可售面積）積）評(píng)估期實(shí)際占用面積評(píng)估期實(shí)際占用面積評(píng)估期實(shí)際占用面積評(píng)估期實(shí)際占用面積100%。 數(shù)據(jù)獲取途徑：登記應(yīng)稅面積，實(shí)際占用面積，已出售建數(shù)據(jù)獲取途徑：登記應(yīng)稅面積，實(shí)際占用面積，已出售建筑面積，預(yù)計(jì)可售面積。筑面積，預(yù)計(jì)可售面積。 疑點(diǎn)判斷：房地產(chǎn)開發(fā)公司土地使用

40、稅申報(bào)差異率小于疑點(diǎn)判斷：房地產(chǎn)開發(fā)公司土地使用稅申報(bào)差異率小于-10%時(shí)，反映納稅人在計(jì)征土地使用稅時(shí)應(yīng)剔除已售房分時(shí)，反映納稅人在計(jì)征土地使用稅時(shí)應(yīng)剔除已售房分?jǐn)偟耐恋厥褂妹娣e，且比例越小，扣除的土地使用面積越攤的土地使用面積，且比例越小，扣除的土地使用面積越多。多。（4）土地）土地增值稅增值稅計(jì)稅收入申報(bào)差異率計(jì)稅收入申報(bào)差異率 原理描述：原理描述：該指標(biāo)適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按收入乘預(yù)征率該指標(biāo)適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按收入乘預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。預(yù)征土地增值稅。計(jì)算納稅戶本期申報(bào)土地增值稅計(jì)稅收計(jì)算納稅戶本期申報(bào)土地增值稅計(jì)稅收入與納稅戶應(yīng)申報(bào)的土地增值稅計(jì)稅收入的差額，納稅戶入與納稅戶應(yīng)

41、申報(bào)的土地增值稅計(jì)稅收入的差額，納稅戶應(yīng)申報(bào)的土地增值稅計(jì)稅收入應(yīng)申報(bào)的土地增值稅計(jì)稅收入=評(píng)估期預(yù)收帳款期末數(shù)評(píng)估期預(yù)收帳款期末數(shù)-基基期預(yù)收帳款期末數(shù)期預(yù)收帳款期末數(shù)+評(píng)估期主營業(yè)務(wù)收入?；陬A(yù)收帳款評(píng)估期主營業(yè)務(wù)收入。基期預(yù)收帳款期末數(shù)期末數(shù)=評(píng)估期上期的預(yù)收帳款期末數(shù)。該指標(biāo)小于評(píng)估期上期的預(yù)收帳款期末數(shù)。該指標(biāo)小于0時(shí)，時(shí)，提示異常，可能存在納稅人少申報(bào)土地增值稅計(jì)稅收入。提示異常，可能存在納稅人少申報(bào)土地增值稅計(jì)稅收入。 評(píng)估模型：評(píng)估期轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入額評(píng)估模型：評(píng)估期轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入額-（評(píng)估期預(yù)收帳款（評(píng)估期預(yù)收帳款期末數(shù)期末數(shù)-基期預(yù)收帳款期末數(shù)基期預(yù)收帳款期末數(shù)+評(píng)估期主營業(yè)

42、務(wù)收入）評(píng)估期主營業(yè)務(wù)收入） 數(shù)據(jù)獲取途徑：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入額、預(yù)收帳款、主營業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)獲取途徑：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入額、預(yù)收帳款、主營業(yè)務(wù)收入收入 疑點(diǎn)判斷：土地增值稅計(jì)稅收入申報(bào)差異率疑點(diǎn)判斷：土地增值稅計(jì)稅收入申報(bào)差異率0，可能存，可能存在少申報(bào)計(jì)稅收入。在少申報(bào)計(jì)稅收入。（5）企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅稅負(fù)率稅負(fù)率 計(jì)算公式：稅收負(fù)擔(dān)率計(jì)算公式：稅收負(fù)擔(dān)率=企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅/利潤總額利潤總額100% 數(shù)據(jù)來源：企業(yè)所得稅指評(píng)估當(dāng)期企業(yè)實(shí)際繳納數(shù)據(jù)來源：企業(yè)所得稅指評(píng)估當(dāng)期企業(yè)實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅稅額；利潤總額利潤表中利潤總額的企業(yè)所得稅稅額；利潤總額利潤表中利潤總額欄數(shù)據(jù)。欄數(shù)據(jù)。 疑點(diǎn)判斷：與當(dāng)

43、地同行業(yè)同期和本企業(yè)基期所得疑點(diǎn)判斷：與當(dāng)?shù)赝袠I(yè)同期和本企業(yè)基期所得稅負(fù)擔(dān)率相比，低于標(biāo)準(zhǔn)值可能存在不計(jì)或少計(jì)稅負(fù)擔(dān)率相比，低于標(biāo)準(zhǔn)值可能存在不計(jì)或少計(jì)銷售（營業(yè)）收入、多列收入費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣銷售（營業(yè)）收入、多列收入費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問題，運(yùn)用其它相關(guān)指標(biāo)深入評(píng)估分析。除范圍等問題，運(yùn)用其它相關(guān)指標(biāo)深入評(píng)估分析。（6）所得稅稅負(fù)變動(dòng)率）所得稅稅負(fù)變動(dòng)率 計(jì)算公式：所得稅稅負(fù)變動(dòng)率計(jì)算公式：所得稅稅負(fù)變動(dòng)率=（本期所得稅稅負(fù)率（本期所得稅稅負(fù)率-基期基期所得稅稅負(fù)率）所得稅稅負(fù)率）/基期所得稅稅負(fù)率基期所得稅稅負(fù)率100% 疑點(diǎn)判斷：疑點(diǎn)判斷： 與企業(yè)基期和當(dāng)?shù)赝袠I(yè)同期指標(biāo)相比，低

44、與企業(yè)基期和當(dāng)?shù)赝袠I(yè)同期指標(biāo)相比，低于預(yù)警值可能存在不計(jì)或少計(jì)銷售（營業(yè)）收入、多列收于預(yù)警值可能存在不計(jì)或少計(jì)銷售（營業(yè)）收入、多列收入費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問題入費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問題 。運(yùn)用其它相關(guān)指標(biāo)。運(yùn)用其它相關(guān)指標(biāo)深入詳細(xì)評(píng)估，并結(jié)合上述指標(biāo)評(píng)估結(jié)果，進(jìn)一步分析企深入詳細(xì)評(píng)估，并結(jié)合上述指標(biāo)評(píng)估結(jié)果，進(jìn)一步分析企業(yè)銷售（營業(yè)）收入、收入、費(fèi)用的變化和異常情況及其業(yè)銷售（營業(yè)）收入、收入、費(fèi)用的變化和異常情況及其原因。原因。（7）準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目變動(dòng)率）準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目變動(dòng)率 計(jì)算公式：準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目變動(dòng)率計(jì)算公式：準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目變動(dòng)率=（本期準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目（本期準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目-基基期準(zhǔn)予

45、扣除項(xiàng)目）期準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目）/基期準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目基期準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目100% 數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表中數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表中“準(zhǔn)予扣除準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目項(xiàng)目”中包含的內(nèi)容，評(píng)估期與基期數(shù)據(jù)。中包含的內(nèi)容，評(píng)估期與基期數(shù)據(jù)。 分析目的：配比收入變動(dòng)率看是否同步增減，以分析企業(yè)分析目的：配比收入變動(dòng)率看是否同步增減，以分析企業(yè)所得稅申報(bào)中是否存在擴(kuò)大稅前扣除范圍的問題所得稅申報(bào)中是否存在擴(kuò)大稅前扣除范圍的問題 3、指標(biāo)配比分析、指標(biāo)配比分析 （1）主營業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率與主營業(yè)務(wù)利潤變動(dòng)率配比分）主營業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率與主營業(yè)務(wù)利潤變動(dòng)率配比分析析 正常情況下，二者基本同步增長。（正常

46、情況下，二者基本同步增長。（1）當(dāng)比值）當(dāng)比值1且相差較大、二者且相差較大、二者都為正時(shí)，可能存在企業(yè)多列成本費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除范都為正時(shí)，可能存在企業(yè)多列成本費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除范圍等題。（圍等題。（3）當(dāng)比值為負(fù)數(shù)，且前者為正后者為負(fù)時(shí)，）當(dāng)比值為負(fù)數(shù)，且前者為正后者為負(fù)時(shí)，可能存在企業(yè)多列成本費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問題可能存在企業(yè)多列成本費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問題 對(duì)產(chǎn)生疑點(diǎn)的納稅人可從以下三方面進(jìn)行分析：結(jié)合對(duì)產(chǎn)生疑點(diǎn)的納稅人可從以下三方面進(jìn)行分析：結(jié)合“主主營業(yè)務(wù)利潤率營業(yè)務(wù)利潤率”指標(biāo)進(jìn)行分析，了解企業(yè)歷年主營業(yè)務(wù)利指標(biāo)進(jìn)行分析，了解企業(yè)歷年主營業(yè)務(wù)利潤率的變動(dòng)情況；對(duì)潤率的變動(dòng)

47、情況；對(duì)“主營業(yè)務(wù)利潤率主營業(yè)務(wù)利潤率”指標(biāo)也異常的企業(yè)指標(biāo)也異常的企業(yè)，應(yīng)通過年度申報(bào)表及附表分析企業(yè)收入構(gòu)成情況，以判，應(yīng)通過年度申報(bào)表及附表分析企業(yè)收入構(gòu)成情況，以判斷是否存在少計(jì)收入問題；結(jié)合斷是否存在少計(jì)收入問題；結(jié)合資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表中中“應(yīng)付應(yīng)付賬款賬款”、“預(yù)收賬款預(yù)收賬款”和和“其他應(yīng)付款其他應(yīng)付款”等科目的期初、期末數(shù)等科目的期初、期末數(shù)進(jìn)行分析，如出現(xiàn)進(jìn)行分析，如出現(xiàn)“應(yīng)付賬款應(yīng)付賬款”和和“其他應(yīng)付賬款其他應(yīng)付賬款”紅字和紅字和“預(yù)預(yù)收賬款收賬款”期末大幅度增長等情況，應(yīng)判斷存在少計(jì)收入問期末大幅度增長等情況，應(yīng)判斷存在少計(jì)收入問題。題。（2）主營業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率與主營

48、業(yè)務(wù)成）主營業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率與主營業(yè)務(wù)成本變動(dòng)率配比分析本變動(dòng)率配比分析 正常情況下二者基本同步增長，比值接近正常情況下二者基本同步增長，比值接近1.當(dāng)比值當(dāng)比值1，且相差較大，二者都為負(fù)時(shí)，可能存在企業(yè)多列成本費(fèi)用且相差較大，二者都為負(fù)時(shí)，可能存在企業(yè)多列成本費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問題；當(dāng)比值、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問題；當(dāng)比值1且相差較大，二且相差較大，二者都為正時(shí)，可能存在企業(yè)多列成本費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除者都為正時(shí)，可能存在企業(yè)多列成本費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問題；當(dāng)比值為負(fù)數(shù)，且前者為正后者為負(fù)時(shí)，可范圍等問題；當(dāng)比值為負(fù)數(shù)，且前者為正后者為負(fù)時(shí)，可能存在企業(yè)多列成本費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問題。能存在企業(yè)多列成本費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問題。 對(duì)產(chǎn)生本疑點(diǎn)的納稅人可以從以下三個(gè)方面進(jìn)行分析：結(jié)對(duì)產(chǎn)生本疑點(diǎn)的納稅人可以從以下三個(gè)方面進(jìn)行分析：結(jié)合合“主營業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率主營業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率”指標(biāo)，對(duì)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入情況指標(biāo)，對(duì)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入情況進(jìn)行分析，通過分析企業(yè)年度申報(bào)表及附表進(jìn)行分析，通過分析企業(yè)年度申報(bào)表及附表營業(yè)收入表營業(yè)收入表，了解企業(yè)收入的構(gòu)成情況，判斷是否存在少計(jì)收入的，了解企業(yè)收入的構(gòu)成情況，判斷是否存在少計(jì)收入的情況；結(jié)合情況；結(jié)合資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表中中“應(yīng)付賬款應(yīng)付賬款”、“預(yù)收賬款預(yù)收賬款